สาระสำคัญ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์เติบโตอย่างชะลอตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยบริษัทโลจิสติกส์ (3PL) และอีคอมเมิร์ซมีการปรับลดขนาดการดำเนินงานให้สอดคล้องกับแนวโน้มอุปสงค์ ปัจจัยภายนอก เช่น ความขัดแย้งในทะเลแดง และความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์อื่นๆ ทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก และคาดว่าจะส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมโลจิสติกส์ของประเทศไทยในปี 2567

เศรษฐกิจภาพรวม

สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) รายงานการเติบโตของ GDP ปี 2566 ที่ 1.9% เนื่องจากการลงทุนและการใช้จ่ายภาครัฐที่อ่อนแอลงในช่วงครึ่งหลังของปี

การบริโภคภาคเอกชนยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจไทย โดยอุตสาหกรรมการบริการขยายตัวอย่างโดดเด่น เติบโตเกิน 15% ปีต่อปี ในทางตรงกันข้าม การลงทุนชะลอตัวลง เติบโตเพียง 1.3% ปีต่อปี สาเหตุหลักมาจากการลงทุนภาครัฐลดลง นอกจากนี้การใช้จ่ายภาครัฐก็ชะลอตัว ลดลง 3.1% ปีต่อปี เนื่องจากความล่าช้าในการเบิกจ่ายงบประมาณประจำปี 2567 ส่วนของการค้าระหว่างประเทศ ประเทศไทยสามารถรักษาดุลการค้าที่เป็นบวกได้ การส่งออกสินค้าและบริการลดลง 1.7% ปีต่อปี ซึ่งชดเชยกับการนำเข้าที่ลดลง 3.1% ปีต่อปี

อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานติดลบติดต่อกัน 4 เดือน เฉลี่ย 1.3% ต่อปี ซึ่งสอดคล้องกับเป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ 1-3% อัตราเงินเฟ้อมาตรฐานของไทยยังคงอยู่ที่ 2.5% สะท้อนถึงความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านอัตราเงินเฟ้อที่อาจเกิดขึ้นหากไม่มีการแทรกแซงของรัฐบาล เช่น ค่าไฟฟ้าหรือเงินสนับสนุนน้ำมันดีเซล ความกังวลเหล่านี้ประกอบกับค่าเงินบาทที่ลดลง  และการที่ธนาคารกลางสหรัฐคงอัตราดอกเบี้ยหลักไว้ที่ 5.25-5.50% สศช.คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยปี 2567 จะขยายตัวประมาณ 2.7% โดยการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนจะเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก

เมื่อพิจารณาตัวชี้วัดที่เกี่ยวข้องกับโลจิสติกส์ สถิติจากสำนักงานเศรษฐกิจอุตสาหกรรม (OIE) ระบุว่าดัชนีการผลิตลดลงจาก 94 ในเดือนมิถุนายน 2566 เหลือ 88 ในเดือนธันวาคม 2566 ในขณะเดียวกัน ดัชนีสินค้าสินค้าสำเร็จรูปคงคลังก็ลดลงจาก 139 เหลือ 127 การผลิตและสินค้าคงคลังที่ลดลงนี้บ่งชี้ว่า แม้ว่าการบริโภคจะเริ่มแข็งแกร่ง แต่แนวโน้มในอนาคตดูไม่สดใสนัก

อุปทาน 

อุปทานปัจจุบัน

อุปทานรวมของคลังสินค้าสำเร็จรูปแตะ 5.70 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 169,000 ตร.ม. เมื่อเทียบกับครึ่งปีก่อน เพิ่มขึ้น 3.1% ครึ่งปีต่อครึ่งปี และ 6.3% ปีต่อปี อุปทานใหม่ได้แก่ คลังสินค้าเคอาร์ – ตำบลบึง และอัลฟ่า แหลมฉบัง ชลบุรี, เฟรเซอร์ บางนา 2 ฉะเชิงเทรา, อีเอสอาร์ เอเชีย สุวรรณภูมิ สมุทรปราการ และอัลฟ่า รังสิต – พหลโยธิน กม.33 ปทุมธานี. อุปทานที่เพิ่มขึ้นยังมาจากการขยายโครงการที่มีอยู่ เช่น คลังสินค้าเคอาร์ – บ่อวิน ชลบุรี และบิลด์เวลล์ ของอาร์บีเอฟ ปทุมธานี

การกระจายตัวของอุปทาน

การกระจายตัวของคลังสินค้าสำเร็จรูปในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 3 เขตหลัก เขตกรุงเทพและปริมณฑล (BMR) ยังคงถือครองส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด คิดเป็น 45% ของอุปทานคลังสินค้าทั้งหมด โดย 41% อยู่ในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ อุปทานเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ครองส่วนแบ่งเป็นอันดับ 2 คิดเป็น 38% ของอุปทานคลังสินค้าโดยรวม ชลบุรีขึ้นนำโดยมีส่วนแบ่งที่ 25% รองลงมาฉะเชิงเทรา 10% ส่วนเขตภาคกลาง จังหวัดพระนครศรีอยุธยาเป็นศูนย์กลางการขนส่งภายในประเทศที่สำคัญ คิดเป็น 13% ของพื้นที่คลังสินค้าเก็งกำไรทั้งหมด รองลงมาคือปทุมธานี 4%

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 อุปทานในทุกเขตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง พื้นที่ให้เช่าสุทธิในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้น 1.0% ครึ่งปีต่อครึ่งปี แตะ 2.52 ล้าน ตร.ม. เขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกมีการขยายตัวมากที่สุดในครึ่งปีนี้ ที่ 4.4% แตะระดับ 2.16 ล้าน ตร.ม. ส่วนเขตภาคกลางและภูมิภาคอื่นๆ มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่ 3.8% ครึ่งปีต่อครึ่งปี รวมพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 944,700 ตร.ม.

อุปทานในอนาคต

อุปทานรวมของพื้นที่ให้เช่าที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2567 อยู่ที่ 413,900 ตร.ม. ซึ่งประกอบด้วย 218,100 ตร.ม. ในช่วงครึ่งปีแรก และ 195,800 ตร.ม. ในช่วงครึ่งปีหลัง พื้นที่ในอนาคตนี้คิดเป็น 7% ของอุปทานในปัจจุบัน ประมาณ 70% ของอุปทานในอนาคตตั้งอยู่ในพื้นที่เขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก รองลงมาคือกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คิดเป็น 25% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการโยกย้ายพื้นที่เช่ามายังเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการครอบครองในเขตอื่นๆ

อุปสงค์

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ชะลอตัวลง เห็นได้จากอัตราการครอบครองที่ลดลงและพื้นที่ว่างเพิ่มมากขึ้น การดูดซับสุทธิ คือการเปลี่ยนแปลงสุทธิของพื้นที่ครอบครองทั้งตลาด ในครึ่งปีหลังติดลบที่ 31,800 ตร.ม. ถือเป็นครั้งแรกที่เกิดขึ้นในรอบห้าปีที่ผ่านมา ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองทั้งหมดลดลง 0.7% ครึ่งปีต่อครึ่งปี อยู่ที่ 4.81 ล้าน ตร.ม.

ในขณะที่จำนวนพื้นที่เช่าลดลงเล็กน้อย แต่ในบางอุตสาหกรรม เช่น สินค้าอุปโภคบริโภค (FMCG) และยานยนต์ ยังคงเป็นผู้เช่ารายสำคัญที่ต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อความคล่องตัวและการจัดตั้งที่รวดเร็ว นอกจากนี้เรายังสังเกตเห็นการขยายตัวในอีคอมเมิร์ซ แม้ว่าความต้องการพื้นที่จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงก่อนหน้านี้

ในส่วนของที่มาของอุปสงค์ บริษัทไทยยังคงมีบทบาทในตลาดคลังสินค้ามากที่สุด โดยได้รับแรงหนุนจากการบริโภคภายในประเทศ ตามมาด้วยบริษัทญี่ปุ่นซึ่งมีบทบาทสำคัญในภาคอุตสาหกรรมของไทยมาช้านาน บริษัทจีนตามมาเป็นลำดับที่3 และมีส่วนแบ่งการตลาดลดลง โดยมีสาเหตุหลักมาจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจของประเทศที่ส่งผลกระทบวงกว้างต่อบริษัทในหลากหลายอุตสาหกรรม

แนวโน้มการครอบครองในตลาดที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องชะงักลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 สาเหตุหลักมาจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ชะลอตัวลง ในขณะที่การก่อสร้างใหม่ทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ส่งผลให้อัตราการครอบครองโดยรวมลดลง 3.2% ครึ่งปีต่อครึ่งปี อยู่ที่ 84.4% กลับไปสู่ระดับเฉลี่ยในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (BMR) มีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย โดยอัตราการครอบครองลดลง 0.7% ครึ่งปีต่อครึ่งปี เขตนี้มีบทบาทสำคัญต่ออุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซ ซึ่งมีการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนหน้านี้ แต่มีการขยายตัวที่ช้าลงในปี 2566 แต่เขตนี้ก็ยังคงมีอัตราการครอบครองสูงสุดที่ 90.6%

ส่วนของเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก  มีแนวโน้มถดถอยอย่างมีนัยสำคัญ อัตราการครอบครองลดลงอย่างชัดเจนที่ 6.9% ครึ่งปีต่อครึ่งปี ส่งผลให้อัตราการครอบครองลดลงเหลือ 76.4% การชะลอตัวนี้เกิดจากการพึ่งพาการส่งออกและนำเข้า ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่อ่อนไหวต่อสภาพเศรษฐกิจโลกและความท้าทายต่างๆ เช่น วิกฤตการณ์ในตะวันออกกลางและยูเครน ส่งผลให้อุปสงค์ลดลงและห่วงโซ่อุปทานหยุดชะงัก นอกจากนี้เขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกยังมีการเปิดตัวของอุปทานใหม่มากที่สุด คิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของอุปทานใหม่ของประเทศไทย ซึ่งทำให้ความท้าทายในเขตนี้รุนแรงยิ่งขึ้น

ในทางตรงกันข้าม เขตภาคกลางเป็นพื้นที่ที่มีการดำเนินงานโดดเด่น โดยได้รับแรงหนุนจากการบริโภคภายในประเทศที่มั่นคง และจำนวนพื้นที่คลังสินค้าใหม่ที่เก็งกำไรค่อนข้างมีน้อย เขตนี้มีการขยายตัวที่โดดเด่น โดยอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้น 0.6% ครึ่งปีต่อครึ่งปี หรือ 5.4% ปีต่อปี แตะ 87.0%

อัตราค่าเช่า

ราคาเช่าคลังสินค้าสำเร็จรูปโดยเฉลี่ยในครึ่งหลังของปี 2566 ลดลงเล็กน้อย อยู่ที่ 158 บาท ต่อ ตร.ม.ต่อเดือน เนื่องจากคลังสินค้าบางแห่งปรับลดค่าเช่าลง 5-10 บาทต่อตร.ม. ประกอบกับคลังสินค้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาดเสนอค่าเช่าที่ลดลง ถึงแม้จะมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้น แต่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในทุกพื้นที่ยังคงที่ ทั้งพื้นที่เขตกรุงเทพและปริมณฑลและเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก มีค่าเช่าเฉลี่ยคงที่ ที่ 161 บาท ในขณะที่ภาคกลางมีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่าเดิมเล็กน้อย ที่ 147 บาท และเขตภูมิภาคอื่นๆอยู่ที่ 107 บาท อัตราค่าเช่าสูงสุดและต่ำสุดในทุกภูมิภาคไม่มีการเปลี่ยนแปลง สะท้องถึงตลาดการเช่าที่มั่นคง

เราได้ทำการประเมินเพื่อเปรียบเทียบค่าเช่าคลังสินค้าในประเทศไทยกับประเทศต่างๆทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (APAC) ในบรรดากลุ่มประเทศออสเตรเลีย สิงคโปร์ จีน และอินเดีย แม้ว่าอัตราค่าเช่าในประเทศไทยจะยังคงทรงตัวในปีที่ผ่านมา แต่ตลาดในประเทศอื่นๆ มีการเปลี่ยนแปลงที่หลากหลาย ตั้งแต่การเติบโตของค่าเช่าที่แข็งแกร่งไปจนถึงการหดตัวอย่างชัดเจน

ในปี 2566 ออสเตรเลียมีการเติบโตของค่าเช่าสูงที่สุด โดยมีสาเหตุมาจากค่าเช่าที่ค่อนข้างต่ำ ทั้งในแง่ของเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมด (ประมาณ 10%) และเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่นๆ ทั่วโลก นอกจากนี้ ตลาดโลจิสติกส์ของออสเตรเลียยังมีพื้นที่ว่างลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งลดลงเกือบครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับสองปีก่อน แสดงให้เห็นถึงภาวะตลาดตึงตัว ส่วนสิงคโปร์ อุปทานปัจจุบันและอนาคตมีจำกัด ประกอบกับช่วงครึ่งปีแรกมีการเติบโตอย่างโดดเด่นของบริษัทโลจิสติกส์ (3PL) และภาคอีคอมเมิร์ซในอินเดีย ตลาดการเช่าคลังสินค้าได้รับแรงหนุนจากอุปสงค์ในประเทศที่แข็งแกร่ง และการเติบโตทางเศรษฐกิจมีแนวโน้มเป็นบวก เติบโต 7% ในปี 2566 ขณะเดียวกัน จีนกำลังเผชิญกับวิกฤติด้านอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง ลามไปถึงอุตสาหกรรมอื่น ส่งผลให้การลงทุน การบริโภค และการส่งออกลดลง การชะลอตัวนี้ส่งผลโดยตรงต่อความต้องการคลังสินค้า ทำให้อัตราการเติบโตติดลบ 5%

การเปลี่ยนแปลงนี้ตอกย้ำถึงความหลากหลายของตลาดการเช่าคลังสินค้าทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเกี่ยวข้องกันของปัจจัยทางเศรษฐกิจ ความต้องการของตลาด และแรงกดดันด้านอุปทานทั่วทั้งภูมิภาค

ภาพรวมและแนวโน้มตลาด

ช่วงใกล้สิ้นปี 2566 ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ทวีความรุนแรงขึ้นทั่วโลก รวมถึงสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่กำลังดำเนินอยู่ ความขัดแย้งที่ทวีความรุนแรงขึ้นระหว่างอิสราเอลและฮามาส และกิจกรรมของกลุ่มกบฏฮูตีในทะเลแดง ซึ่งทะเลแดงเป็นทางผ่านสำคัญที่ครอบคลุมการคมนาคมทางน้ำทั่วโลก 10-15% ทำให้เกิดความกังวลหลายประการในด้านโลจิสติกส์ทั่วโลก การโจมตีในทะเลแดงที่ทวีความรุนแรงขึ้นส่งผลให้เรือต้องอ้อมไปบริเวณแหลมกู๊ดโฮป ทำให้เวลาขนส่งเพิ่มขึ้นอีกสองสัปดาห์ และมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น รวมถึงเชื้อเพลิงและค่าพรีเมี่ยมที่สูงขึ้น เนื่องจากความต้องการใช้เส้นทางเพิ่มสูงขึ้น ดัชนี Drewry World Container Index (WCI) เพิ่มขึ้นจากอัตราค่าระวางเรือ ราคาสำหรับตู้คอนเทนเนอร์ขนาด 40 ฟุต พุ่งสูงขึ้นจาก 1,661 ดอลลาร์ ณ สิ้นปี 2566 เป็น 3,964 ดอลลาร์ ณ สิ้นเดือนมกราคม 2567 เพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าภายในหนึ่งเดือน. เส้นทางการขนส่งที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคาดว่าจะเป็นเส้นทางระหว่างเอเชียและยุโรป ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่ออุตสาหกรรมต่างๆ เช่น อุตสาหกรรมการเกษตร (สินค้าเน่าเสียง่าย) ยานยนต์ (ซึ่งมีผู้ส่งออกรายใหญ่ในยุโรปและเอเชีย) อิเล็กทรอนิกส์ (ที่ต้องการความรวดเร็ว) และสิ่งทอและเครื่องนุ่งห่ม (ซึ่งมีกำไรต่ำ)

ท่ามกลางการบริโภคทั่วโลกที่ลดลงและความไม่แน่นอนที่ขยายเป็นวงกว้าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ของไทยซึ่งเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเงื่อนไขการนำเข้าและส่งออก เผชิญกับสภาวะถดถอยในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ตัวเลขการดูดซับสุทธิติดลบ 31,800 ตร.ม. หลังจากที่เติบโตมาโดยตลอด ส่งผลให้อัตราการครอบครองตลาดลดลงเหลือ 84% ลดลงประมาณ 3% จากช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ปัจจัยสำคัญที่ทำให้อุปสงค์ลดลงคือบริษัทโลจิสติกส์ (3PL) และอีคอมเมิร์ซที่ปรับเปลี่ยนขนาดการดำเนินงานให้สอดคล้องกับแนวโน้มอุปสงค์ หลังจากที่มีการขยายตัวเป็นวงขวางในช่วงก่อนหน้านี้

อัตราส่วนอุปทานในอนาคตต่อปัจจุบันยังคงแข็งแกร่งที่ 7% ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการชะลอตัวของตลาด สาเหตุหลักมาจากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายหันมาให้ความสำคัญกับโครงการที่สร้างให้เหมาะสมกับวัตถุประสงค์มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ต้นทุนที่ดินและการก่อสร้างสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และการเช่าที่ช้าลง นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายยังขยายธุรกิจนอกเหนือจากธุรกิจคลังสินค้าแบบดั้งเดิมไปสู่บริการเฉพาะทาง เช่น ห้องเย็น คลังสินค้าอันตราย หรือลานยานยนต์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่คาดว่าจะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในอนาคต