CHAROEN KRUNG OFF-TREND REAL ESTATE Chapter 2: Living In Charoenkrung

นฤชิต นันทจันทร์ 25 December, 2019 at 08.52 am

จากซีรีย์ Chapter 1: Lifestyle and Real Estate Opportunity” (อ่านเพิ่มเติมได้ที่: https://propholic.com/prop-talk/charoen-krung-off-trend-real-estate/) ที่ได้อธิบายถึงวิถีชีวิตของย่าน เจริญกรุงที่มีผลอย่างยิ่งต่อความท้าทายในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกันตลาดในปัจจุบันก็ดู เหมือนว่ายังคงมีความต้องการในลักษณะ Niche Market อยู่ ปลุกเทรนด์การเสาะหาพื้นที่เพื่อพัฒนาโครง การในย่านเจริญกรุงขึ้นอีกครั้ง เราจึงได้ตั้งคำถามถึงประเด็นที่น่าติดตามและยังคงเป็นโอกาสสำหรับผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ที่มีกำลังมากพอจะเข้ามาตีตลาดที่ยังรอการขยับขยายนี้ว่า

 

“ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสามารถจัดสรรโครงการระดับพรีเมียมที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าใน กลุ่ม Niche Market ในพื้นที่ย่านเจริญกรุงได้หรือไม่ ?” ทบทวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในย่านเจริญกรุงปี 2562 – ในซีรีย์ “CHAROEN KRUNG: OFF-TREND REAL ESTATE

 

เราได้ค้นหาและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ในย่านเจริญกรุงมาทั้งหมด โดยโฟกัสที่ ย่านเจริญกรุง 2 ฝั่งตามที่คนทั่วไปมักจะคุ้นชิน คือ

1) ย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือ (เริ่มจากสะพานตากสินทอดยาวขึ้นไปผ่านอาคารไปรษณีย์กลางบางรัก จนถึงศูนย์การค้า River City Bangkok) และ

2) ย่านเจริญกรุงฝั่งใต้ (เริ่มจากสะพานตากสินทอดยาวลงไปผ่านตรอกจันทร์จนถึงถนนตกฝั่งสะพาน พระราม 3) พบว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วทั้งย่านรวมกว่า 24 โครงการ เราได้นำแต่ละโครงการมารีวิวร่วม กับบริบทย่านเจริญกรุง และจะฉายให้เห็นภาพว่าแต่ละโครงการอยู่ส่วนไหนของย่านบ้าง ตกอยู่ในช่วงระดับ Segment ใด มีราคาขาย / ราคาเช่าเริ่มต้นเท่าไร มีการเดินทางการสัญจรอย่างไรบ้าง รวมถึงความพร้อมของ สาธารณูปการของเมืองอันได้แก่ สถานศึกษา สถานพยาบาล ศูนย์การค้า ตลาดสด เป็นต้น

 

โดยขอพูด ณ ที่นี้ก่อนเลยว่า “หากเราตกหล่นโครงการอสังริมทรัพย์หรือข้อมูลใดไป ต้องขออภัยไว้ ล่วงหน้า” แต่…ก็ต้องบอกไว้เช่นกันว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลของคุณที่ตกหล่นไป ไม่ได้อยู่บน Web Search Engine ที่ดีมากพอ ทั้งในแง่ของการค้นหาคำค้นเพื่อให้คนเข้าถึงข้อมูลโครงการที่ง่ายและในแง่ ของการไม่ได้มีหมุดหมายที่ตั้งอย่างชัดเจนบนแผนที่สากลอย่าง Google Map ก็ดี หรือ NORTRA Map ก็ดี ฉะนั้นในฐานะขาซ้ายผู้เขียนเป็นผู้รีวิวโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และขาขวาเป็นนักการตลาดออนไลน์ จึงขอแนะนำว่าคุณควรว่าจ้างทีมที่ปรึกษาทำ Digital Marketing โดยเฉพาะการทำ SEO (Search Engine Optimization) เพื่อให้โครงการอสังริมทรัพย์ที่ลงทุนไปมหาศาลเป็นหนึ่งในโครงการที่ติดบนหน้าแรกของเว็บไซต์และคำค้นเพื่อที่ว่าใครไปใครมาจะได้รู้จักโครงการและเพิ่มโครงการเป็นหนึ่งตัวเลือกของการตัดสินใจที่ จะซื้อ / เช่าโครงการของคุณไว้ในใจ และสำหรับโครงการที่เราหามาได้ในปัจจุบันได้แบ่งออกโครงการ อสังหาริมทรัพย์เป็น 3 ประเภท คือ 1) ประเภทคอนโดนิเนียม จำนวน 16 โครงการ 2) ประเภทอพาร์ทเมนต์ จำนวน 5 โครงการ และ 3) ประเภทโฮมออฟฟิศ จำนวน 4 โครงการ รวม 24 โครงการ ดังนี้

แผนที่ CHAROENKRUNG DISTRICT EXISTING REAL ESTATE MAP (2019)

 

แผนที่ CHAROENKRUNG DISTRICT EXISTING REAL ESTATE MAP (2019) แสดงตำแหน่ง โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดทำให้เราเห็นถึงรูปแบบการกระจายตัวของแต่ละโครงการ ซึ่งประเด็นพื้นฐาน หนึ่งที่น่าสนใจคือ ในแง่ทิศทางการพัฒนาจะสังเกตเห็นได้ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะ ประเภทคอนโดมิเนียมมักจะมีทำเลที่ตั้งอยู่ติดกับแนวแกนถนนสายหลักอย่างถนนเจริญกรุง ถนนจันทร์ และ ถนนพระราม 3 เช่นเดียวกับประเภทโฮมออฟฟิศ มากไปกว่านั้นบางโครงการคอนโดมิเนียมมีทำเลที่ตั้งด้านทิศ ตะวันออกอยู่ติดกับถนนเจริญกรุงและทิศตะวันตกอยู่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา – แม่น้ำอันได้ขึ้นชื่อว่าเป็น Landmark ของกรุงเทพฯ (หรืออาจจะของชาติซะด้วยซ้ำไป) ในทางอสังหาริมทรัพย์และบริบทของเมือง “แม่น้ำ” เป็นหนึ่งในทรัพยากรทางธรรมชาติที่ผาสุข ทุกคนในเมืองใหญ่ที่ต้องเจอกับสภาพแวดล้อมป่า คอนกรีต , เจอกับประชากรนับสิบล้านรุมกันแย่งทรัพยากรภายในเมือง , และเจอกับมลพิษทางสายตาอย่างบิลบอร์ดที่ประโคมโฆษณาทั้งภาพและเสียงใส่หน้าใส่หูเราอยู่ทุก ๆ นาที ทำให้คนในเมืองใหญ่เริ่มสนใจที่พัก ริมแม่น้ำ

 

หน้าต่างบ้านที่มีวิวเป็นแม่น้ำเจ้าพระยาปลอดโปร่ง โล่งสบาย ไม่มีอะไรมากวนให้เป็นมลพิษทาง สายตาจึงเปรียบเป็นกรอบรูปเสมือนจริงที่เป็นความฝันของใครหลายคนที่อยากให้หน้าต่างห้องนอนบ้านตัวเอง ประดับภาพวิวแม่น้ำสายสำคัญของประเทศ หรือในอีกกรณีอาจจะฝันถึงภาพพื้นทีี่สีเขียวกว้างใหญ่ เช่น คอนโดมิเนียมริมสวน Central Park ในมหานครนิวยอร์ค ในบ้านเราก็น่าจะเป็นสวนลุมพินี ย่านถนนวิทยุ หรือลองคิดว่ามีหน้าต่างที่มองเห็นทั้งสวนสมาคมราชกรีฑาสโมสร (สนามม้าปทุมวัน) ในย่านราชดำริ เป็นต้น ทั้งหมดที่พูดมาก็จะพอเห็นประเด็นร่วมที่ค่อนข้างชัดได้ว่า ภูมิทัศน์ธรรมชาติที่ปลอดโปร่งโล่งสบายที่หายากใน มหานครใหญ่ มักจะเป็นทำเล Prime Area ที่นักพัฒนารายใหญ่เลือกทุ่มงบลงทุนโครงการอสังริมทรัพย์เสมอ มา ในทางกลับกันแผนที่ยังแสดงตำแหน่งหมุดหมายอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเมนต์ที่มักจะไม่ได้อยู่ทั้ง ริมถนนสายหลักอย่างถนนเจริญกรุงหรือริมแม่น้ำเจ้าพระยา แต่มีทำเลที่ตั้งฝังตัวอยู่ตามตรอกซอยย่อยเล็ก ๆ ในย่านเจริญกรุงเป็นส่วนใหญ่ โดยเฉพาะย่านเจริญกรุงฝั่งใต้

 

เมื่อเข้าใจพื้นฐานของศักยภาพภูมิทัศน์เมืองที่มีผลยิ่งยวดต่อประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวไปข้างต้น แล้ว จะทำให้เราเห็นประเด็นอื่น ๆ ตามมา แน่นอนว่าประเด็นที่มาพร้อมกับการลงทุนในตำแหน่งแห่งหนของ ทำเลโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพนั้นคือ ราคาขาย / ราคาเช่าของโครงการ หรือในภาษาสากล ทางการตลาดได้จัดกลุ่มราคาโครงการฯ เหล่านี้ว่า Real Estate Segmentation หากจะเรียกอย่างง่าย ๆ บ้าน ๆ ก็คือการแบ่งเกรดระดับอสังหาริมทรัพย์ นั่นเอง

– ระดับราคา

แผนที่ CHAROENKRUNG DISTRICT EXISTING REAL ESTATE BASED ON PRICE RANGE MAP (2019)

 

ความน่าสนใจจากแผนที่ CHAROENKRUNG DISTRICT EXISTING REAL ESTATE BASED ON PRICE RANGE MAP (2019) ที่ใช้ระดับสีเป็นตัวบ่งบอกช่วงระดับ Segment โครงการอสังหาริมทรัยพ์ ตอกย้ำความแน่ชัดในคำบอกเล่าของประเด็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาส่งผลต่อราคาขาย / ราคาเช่า เพราะเพียงแค่ กวาดสายตามองแผนที่คร่าว ๆ ก็พอจะเห็นสังเกตว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ใดมีที่ตั้งอยู่ฝั่งซอยเจริญกรุงเลข คู่หรือฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาทุกโครงการฯ ล้วนเป็นโครงการระดับ LUXURY CLASS CONDOMINIUM (คอนโดมิเนียมที่อยู่ในช่วงราคาแพงสุด) อย่างคอนโดมิเนียมในหมายเลข 22.) Si Praya River View Condominium, 8.) Four Season Private Residence, 9.) Chatrium Riverside Residence, และ 13.) Menam Residence Condominium แน่นอนว่าด้วยเรื่องลักษณะทางกายภาพของการเป็นพื้นที่ติดริม แม่น้ำช่วยยกระดับภาพลักษณ์โครงการอสังริมทรัพย์ให้เข้าสู่เกรด LUXURY CLASS ได้ง่ายกว่า ข้อสังเกตหนึ่ง ที่สอดคล้องกัน สะท้อนผ่านการที่เจ้าของโครงการพยายามเอาคำศัพท์ที่เกี่ยวกับ “น้ำ” มาแปะในชื่อ คอนโดมิเนียมเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มของโครงการ เช่น Riverview, Riverside, Menam (แม่น้ำ) ,หรือ River Heaven เป็นต้น

 

ในขณะที่โครงการระดับรองลงมาคือ HIGH CLASS CONDOMINIUM แม้ไม่ได้มีทำเลริมฝั่งแม่น้ำ เจ้าพระยาแต่ยังคงยึดทำเลอยู่ตามแกนริมถนนหลักอย่างถนนเจริญกรุง ด้วยความเป็นย่านชุมชนเก่าของเจริญกรุงที่ส่วนใหญ่ยังเป็นคูหาตึกแถวเตี้ย ๆ 3 ชั้นจำนวนมาก จึงทำให้นักพัฒนาอสังริมทรัพย์พยายามจะขายภาพวิวแม่น้ำเจ้าพระยาผ่านการสร้างคอนโดนิเนียมแบบ High Rise เพื่อที่จะยังสามารถให้ผู้อยู่อาศัยโดย เฉพาะยูนิตบน ๆ (ซึ่งราคาจะแพงกว่ายูนิตอื่น) มองเห็นวิวแม่น้ำและเอามาชูโรงผ่านชื่อโครงการคอนโดฯ หรือ อาจเพราะราคาที่ดินหายากและแพงมากก็ได้ อย่างโครงการอสังหาริมทรัพย์ยุคเก่าอย่างในหมายเลข 17.) River Heaven Chaorenkrung , 21.) Supalai Casa Riverfont , และ 12.) H.P Tower จนกระทั่งแม้แต่ คอนโดมิเนียมยุคใหม่ที่เริ่มรู้ว่าวันนี้การตั้งชื่อโครงการฯ ที่เกี่ยวพันกับสายน้ำแบบเมื่อ 10 ปีที่แล้วได้กลายเป็น สิ่งที่ดูอวยสรรพคุณโครงการแบบสุดโต่ง (กึ่ง ๆ จะ Pretentious) ได้หมดยุคลงแล้ว จึงได้มีการตั้งชื่อโครงการ แบบเน้นความสุนทรียศาสตร์คลาสสิคแบบจับต้องไม่ได้อย่างโครงการหมายเลข 7.) Altitude Symphony ที่ จะแล้วเสร็จในปี 2020 ก็ยังคงพยายามสร้างส่วนกลางบนดาดฟ้าเพื่อให้ผู้อาศัยยังสัมผัสกับวิวแม่น้ำได้ หรือ อย่างโครงการหมายเลข 10.) Rhythm Charoenkrung Pavillion จากค่าย AP Thai ที่ปัจจุบันกำลังก่อสร้าง ก็ยังคงใช้แม่น้ำเจ้าพระยามาเป็นคำนิยามโครงการ คือ “คอนโดใหม่ ริมแม่น้ำ” ในการเป็นจุดขายหากินเพื่อ ยกมูลค่าเพิ่มของโครงการ

 

นอกนั้นโครงการระดับ HIGH CLASS CONDOMINIUM อื่น ๆ ที่รู้ตัวเองว่าไม่สามารถจะใช้วิวแม่น้ำ มาชูโรงได้จริง ๆ อย่างโครงการหมายเลข 16.) Notthing Hill The Exclusive Charoenkrung จากค่าย Origin ที่ตอนนี้ได้ Sold Out ไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ก็ได้พยายามเอาประเด็นชุมชนเก่าของย่านเจริญกรุงและ ประเด็นความเป็นถนนเส้นแรกที่ถูกสร้างด้วยเทคนิคแบบตะวันตกตั้งแต่สมัยรัชการที่ 4 (พ.ศ. 2407) ที่เราเคย อธิบายไว้แล้วใน Chapter 1: Lifestyle and Real Estate Opportunity” มาใช้ชูโรงเพื่อยกระดับความ The Exclusive แทนผ่านแนวคิด “นอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ เจริญกรุง ย่านเก่าแก่ที่ถูกตราตรึงด้วยมนต์ เสน่ห์ความดั้งเดิมของกรุงเทพมหานคร เปิดประสบการณ์การอยู่อาศัยบนถนนสายแรกของประเทศไทย” และ “ใช้ชีวิตเหนือกาลเวลา จากอดีตสู่ปัจจุบัน” มาเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดและสร้างภาพลักษณ์ใหม่ของคอนโด นิเนียมในเมืองเก่าผ่านการออกแบบสถาปัตยกรรมแบบ Modern Contemporary โดยใช้ระแนงสีทองตกแต่ง ให้เข้ากับอาคารสร้างบรรยากาศย่านเมืองเก่าเจริญกรุงในยุครุ่งเรือง

ภาพจำลองชั้นดาดฟ้าของโครงการ Altitude Symphony

โครงการ Altitude Symphony

โครงการ Rhythm Charoenkrung Pavillion

โครงการ Notting Hill Charoenkrung

ส่วนระดับ MAIN CLASS CONDOMINIUM โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดนิเนียมที่เน้นจับ กลุ่มตลาด Mass อย่างกลุ่มนักเรียน นักศึกษา พนักงานเงินเดือนที่ต้องการเดินทางไปเรียน ไปทำงาน โดยส่วน ใหญ่จะปล่อยเช่าในช่วงราคา 7,000 – 10,000 บาท ส่วนใหญ่โครงการเหล่านี้จะกระจุก 2 บริเวณใหญ่ ๆ คือ 1) บริเวณตรอกจันทร์ และ 2) บริเวณถนนพระราม 3 – ถนนตก ซึ่งราคาก็ขึ้นอยู่กับความสะดวกของการเดิน ทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น บริเวณถนนพระราม 3 – ถนนตก ที่มีสถานี BRT – Bus Rapid Transit คือยิ่งโครงการอยู่ในบริเวณโดยรอบสถานี BRT ใกล้เมืองมากเท่าไร ราคาขาย / ราคาเช่าก็จะมีผลตามไปด้วย เช่น โครงการหมายเลข 3.) LUMPINI PLACE RAMA3 – CHAROENKRUNG มีที่ตั้งอยู่บริเวณสถานี BRT สะพานพระราม 3 (สถานีปลายสายของฝั่งพระนคร) ราคาค่าเช่าเริ่มต้นที่ 7,000 บาท ซึ่งถูกกว่าโครงการ หมายเลข 2.) LUMPINI PLACE RAMA3 – RIVERVIEW ที่มีราคาค่าเริ่มต้น 9,000 บาท ในขนาดห้อง 30 ตร.ม. เท่ากัน เนื่องจากมีที่ตั้งอยู่บริเวณสถานี BRT เจริญราษฏร์ ที่อยู่ใกล้เมืองมากกว่าและยังมีห้างสรรพ สินค้าเล็ก ๆ (Future Mart RAMA 3) ไว้รองรับพอที่จะให้สามารถเดินไปจับจ่ายใช้สอยในวันที่ไม่ได้อยากจะ เดินทางไปไกลได้อีกด้วย หรือบริเวณตรอกจันทร์ ซึ่งช่วงนั้นหากไปดูในแผนที่สาธารณูปการ (Facilities) ของ เมือง (2019) ก็เห็นว่าโครงการ MAIN CLASS CONDOMINIUM จะอยู่ใกล้เคียงกับมหาวิทยาลัยเทคโนโลยี ราชมงคลกรุงเทพ (พระนครใต้) , โรงเรียนสตรีศรีสุริโยทัย , โรงเรียนโกศลวิทยา , และวัดสุทธิวราราม ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งก็ทำให้เห็นภาพ User อย่างนักเรียน นักศึกษาที่ค่อนข้างสอดคล้องกับความเป็นจริงของเมือง

 

ส่วนระดับ ECONOMY CLASS CONDOMINIUM ส่วนใหญ่จะเป็นอพาร์ทเม้นท์ ราคาเช่าเริ่มต้น 5,000 – 6,000 บาท เน้นข้าวของเครื่องใช้ในการกินอยู่และบริการพื้นฐานที่ตอบโจทย์กับกลุ่มนักเรียน นักศึกษา และพนักงานเงินเดือนเช่นกัน แต่อาจต้องยอมรับว่าในราคาปล่อยเช่าหลักพันบาท โครงการประเภท ECONOMY CLASS CONDOMINIUM (หรืออาจะเรียกว่า APARTMENT) ก็มักจะอยู่ในตรอกซอกซอยย่อย ของย่านเจริญกรุง

 

สรุปคือการจะมีอสังหาริมทรัพย์เห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา ก็แน่นอนว่าจะต้องจ่ายแพงกว่าซึ่งก็เป็น กลยุทธ์ทางการตลาดพื้นฐานของคอนโดริมแม่น้ำที่จะมักเอามาสร้างมูลค่าเพิ่มเสมอ มีให้เลือกตั้งแต่ราคาห้อง ละ 7 ล้าน – 30 ล้านบาท ซึ่งอยู่ใน Segment LUXURY CLASS CONDOMINIUM แทบทั้งสิ้น แต่ส่วนใหญ่ แล้วก็ต้องยอมรับว่าโครงการริมน้ำเหล่านี้ค่อนข้างเป็นโครงการฯ ที่สร้างเสร็จตั้งแต่ช่วงยุค 2000 ต้น ๆ อันที่ดู จะเป็นโครงการที่ใหม่ ทันสมัยยุคปัจจุบันหน่อย ก็คงเป็นโครงการ The Room Charoenkrung 30 จากค่าย Land & House ในย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือ กับ โครงการ Four Seasons Private Residences ในย่าน เจริญกรุงฝั่งใต้ ที่เพิ่งสร้างเสร็จเมื่อปี 2561 แต่ทั้งสองโครงการนี้ก็มีทำเลเหนือ – ใต้ ที่แตกต่างกันอย่างมาก ผู้ ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็ต้องศึกษาบริบทพื้นที่รอบข้างร่วมด้วย เพราะฝั่งใต้ก็เป็นย่านชุมชนเก่าคงสภาพ ความเป็นตลาดสด คลินิก ร้านรวงของชำ ส่วนฝั่งเหนือก็จะติดกับ CBD – Central Business District อย่าง สีลม สุรวงศ์ และเป็นย่านที่เราเคยพูดไปใน Chapter 1: Lifestyle and Real Estate Opportunity” แล้ว ว่ารัฐบาลนำโดย Creative Economy Agency (CEA) กำลังตั้งเป้าให้ย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือเป็นย่าน สร้างสรรค์แห่งแรกของประเทศไทยโดยการดึงเอาวิถีชีวิตคนในย่านเจริญกรุงมาใช้ขับเคลื่อนย่าน ซึ่งจะเห็นว่า The Room Charoenkrung 30 ก็อยู่ถัดไปจากอาคารไปรษณีย์กลางบางรักซึ่งเป็น Headquarter ของ CEA แม้ไม่ได้อยู่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ก็ยังหยิบยกประเด็นชุมชนเก่า / เจริญกรุง: ย่านสร้างสรรค์มาเป็นกลยุทธ์ ทางการตลาด ดังจะเห็นว่าทาง Land & House ก็พยายามสร้างพื้นที่ส่วนกลางภายใต้ชื่อ Exclusive Sky Lounge และ Infinity Edge Swimming Pool เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยให้เห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาให้จนได้ และยังได้ เครมจุดเด่นตัวเองว่าหากได้เลือกอยู่ที่นี่จะพบกับ “ความสุนทรียะในทุกย่างก้าวของการใช้ชีวิตกลางเมืองใหญ่ รายล้อมไปด้วยวิถีชีวิตชาวเจริญกรุงอันแสนอบอุ่น” ซึ่งจะจริงหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้อ่าน

โครงการ The Room Charoenkrung 30

 

– บริบทย่านเจริญกรุง สภาพแวดล้อม และคุณภาพชีวิต

แผนที่สาธารณูปการ (Facilities) ของเมืองในย่านเจริญกรุง กรุงเทพมหานคร (2019)

 

หากจะกล่าวถึงสาธารณูปการเมืองของย่านเจริญกรุง จำเป็นที่ต้องนำตำแหน่งของสาธารณูปการ (Urban Facilities) ต่าง ๆ ของเมืองมาพิจารณาร่วมด้วย ไม่ว่าจะเป็นสถาบันศาสนา สถานศึกษา สถาน พยาบาล และศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้า แผนที่สาธารณูปการย่านเจริญกรุงตอกย้ำสิ่งที่เคยพูดไปใน Chapter 1: Lifestyle and Real Estate Opportunity” ว่าย่านเจริญกรุงเป็นย่านชุมชนเก่า

 

หนึ่งหน่วยวัดของผังเมืองที่บ่งชี้ระดับความเป็นชุมชนเก่านั้นคือ สถาบันศาสนา เช่น วัด โบสถ์ ศาล เจ้า มัสยิด และสถาบันการศึกษา เช่น โรงเรียนทั้งในระดับต่ำกว่าระดับอุดมศึกษาและในระดับอุดมศึกษา เราเห็นได้ว่าย่านเจริญกรุงมีสถาบันศาสนาและสถานศึกษาจำนวนมากกระจายไปทั่วพื้นที่ ในขณะที่สถาน พยาบาล เช่น โรงพยาบาลและคลินิก แม้มีจำนวนไม่มากนัก แต่ถือว่ามีการบริการรอบ ๆ ทั้งย่านเจริญกรุง อย่างครอบคลุม รวมไปถึงศูนย์การค้า / ห้างสรรพสินค้า / ตลาดสดต่าง ๆ ก็ถือมีจุดให้บริการให้ผู้อยู่อาศัย บริเวณโดยรอบสามารถเลือกเดินทางไปจับจ่ายได้ไม่ไกลมากนัก ความแตกต่างที่ค่อนข้างชัดเจนในสาธารณูปการของเมือง คือ ระดับความใหญ่และความมีชื่อเสียงของตัวสถาบัน ย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือจะอุดมไปด้วยสาธารณูปการที่เป็นสถาบันขนาดใหญ่ที่เรารู้จักกันดี มากกว่า เช่น สถาบันการศึกษา (โรงเรียนอัสสัมชัญบางรัก) สถานพยาบาล (โรงพยาบาลเลิดสิน) ในขณะที่ฝั่งย่านเจริญกรุงฝั่งใต้แม้จะมีสถาบันการศึกษาชื่อดังอย่างโรงเรียนนานาชาติโรส์เบอร์รี่และสถานพยาบาลที่มีโรงพยาบาลเจริญกรุงประชารักษ์ แต่นอกนั้นที่จะเป็นโรงเรียน คลินิกในระดับเล็ก ๆ ที่คอยบริการผู้อยู่อาศัยใน ชุมชนมากกว่าที่จะมีศักยภาพดึงดูดคนจากภายนอกเข้ามา

 

ประเด็นพาณิชยกรรม คือเรื่องระดับศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า หรือตลาดสด ยิ่งเป็นที่ชัดเจนมาก ว่าย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือจะเป็นศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าที่ขายสินค้าและบริการรองรับนักท่องเที่ยวต่าง ชาติเป็นส่วนใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า O.P Garden , O.P Place ,และ River City Bangkok ที่เมื่อหากลอง เข้าไปเดินจะรับรู้ถึงบรรยากาศที่ไม่ใช่ศูนย์การค้าที่ขายของใช้ในชีิวิตประจำวัน แต่จะเน้นขายสินค้าประเภท สินค้าวัตถุโบราณ ผ้าไหม ห้องเสื้อตัดชุดสูท ผลงานศิลปะทัศน์ศิลป์ร่วมสมัย Art Gallery ร้านอัญมณีและ เครื่องประดับ เป็นต้น แม้จะมีตลาดบางรักหรือห้างสรรพสินค้า Robinson แต่เอาเข้าจริงก็เป็นยังไม่ใช่ตลาด รองรับการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวันชุมชนมากนัก แต่จะเน้นค้าขายแบบร้านอาหารเพื่อตอบสนองคน สัญจรมากกว่า ข้ามมาฝั่งใต้ของย่านเจริญกรุงเห็นทีว่า ฝั่งใต้มีศูนย์การค้ารองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติแบบฝั่ง เหนือเพียงแห่งเดียวคือ ศูนย์การค้า Asiatique The Riverfront แต่นอกนั้นและเกือบทั้งหมดจะเป็นตลาดสด ขายผักขายปลา สำหรับผู้อยู่อาศัยในชุมชนเมืองที่แท้จริง เช่น ตลาดเสรี 2 , ตลาดบางคอแหลม เป็นต้น

 

ความแตกต่างของสาธารณูปการเมืองนี้เองก็น่าจะทำให้เข้าใจสภาพแวดล้อมอย่างคร่าว ๆ ได้ว่า “เราใน ฐานะผู้อยู่อาศัยจะเลือกเอาตัวเองเข้าไปสอดแทรกอยู่ในบริบทไหนของเมือง ?”หากต้องการอยู่ในย่านที่มีความ ทันสมัย ชีวิตเมืองใหญ่ เดินเท้าเข้าสู่ย่านศูนย์พาณิชยกรรม (CBD) ได้ง่าย มีนักท่องเที่ยวเดินขวักไขว่ก็คงต้อง เป็นย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือ แต่หากต้องการอยู่ในย่านที่ยังคงความเป็นชุมชนวิถีชีวิตเดิมก็คงต้องเป็นย่าน เจริญกรุงฝั่งใต้

 

คำกล่าวที่ว่า “ความแน่นอนคือความไม่น่านอน” ท่าจะเป็นจริง เพราะในขณะผู้เขียนที่กำลัง เขียนอยู่นั้น ข่าวล่าสุด (ข่าวสด ,18 ธันวาคม 2562) เปิดเผยว่า บ. Asset World กลุ่มบริษัทในเครือเบียร์ช้าง และเจ้าของศูนย์การค้า Asiatique The Riverfront ได้เซ็นสัญญากับ Adrian Smith + Gordon Gill Architecture (AS+GG) ผู้เชี่ยวชาญและมีประสบการณ์ด้านการออกแบบอาคารที่สูงระฟ้าระดับโลก เช่น เบิร์จคาลิฟา ในนครดูไบ , เซ็นทรัล พาร์ค ทาวเวอร์ ในนครนิวยอร์ค เป็นต้น โดย AS+GG จะทำงานร่วมกับ  A49 จำกัด และ Urban Architects ซึ่งเป็นบริษัทสถาปนิกอันดับต้น ๆ ของไทย เพื่อสร้างโครงการอาคาร Mixed Use สูงที่สุดในประเทศไทย (ความสูง 100 ชั้น) ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณลานจอดรถและที่ตั้งของชิงช้าสวรรค์ในปัจจุบัน ภายในอาคารประกอบด้วยโรงแรม Marriott Bangkok Asiatique The Riverfront , อาคารสำนักงาน ,และพื้นที่ค้าปลีกแบรนด์ Hi – End นอกจากนี้บริเวณพื้นที่ด้านซ้ายของศูนย์การค้า Asiatique The Riverfront ในปัจจุบันจะมีการก่อสร้างหลายโครงการ เช่น พิพิธภัณฑ์ประวัติศาสตร์ , สวน สนุก , Starbucks ริมแม่น้ำที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ,และมีร้านค้าปลีกที่เปิดให้บริการตลอดทั้งวัน (ปัจจุบันที่เปิดแค่ช่วงเย็น 17.00-23.00 น.) สำหรับพื้นที่อีกเกือบ 40 ไร่ที่เหลือบริเวณฝั่งตรงข้ามถนนที่ปัจจุบันเป็นที่ จอดรถบัสนักท่องเที่ยวจะมีการพัฒนาเป็นพื้นที่อาคารค้าปลีก โดยยังคงใช้ประเด็นความเป็นเมืองเก่าของย่าน เจริญกรุงมาเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดโดยออกแบบสถาปัตยกรรมสะท้อนถึงเอกลักษณ์ไทยและให้กลายเป็น World Tourism Destination

 

ในแง่นี้ทำให้เราเห็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยกระดับฐานะเป็น Flagship ในรูปแบบสถานที่ท่อง เที่ยวแนว Lifestyle ที่ใช้ย่านเจริญกรุงเป็นหนึ่งใน Landmark ของประเทศไทยและเป็นแหล่ง Shopping ริมแม่น้ำที่นำเอาโกดังเก่าริมน้ำมาพัฒนาเป็นแห่งแรกของประเทศ โดยข้อมูลยังเปิดเผยว่าปัจจุบัน Asiatique The Riverfront มีจำนวนนักท่องเที่ยวเฉลี่ย 50,000 คนในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ ทำให้เราก็ไม่กล้าการันตีได้ ว่าในอนาคตจากที่กล่าวไปว่า “หากต้องการอยู่ในย่านที่มีความทันสมัย ชีวิตเมืองใหญ่ เดินเท้าเข้าสู่ย่านศูนย์ พาณิชยกรรม (CBD) ได้ง่าย มีนักท่องเที่ยวเดินขวักไขว่ก็คงต้องเป็นย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือ แต่หากต้องการอยู่ ในย่านที่ยังคงความเป็นชุมชนวิถีชีวิตเดิมก็คงต้องเป็นย่านเจริญกรุงฝั่งใต้” จะยังคงเป็นเช่นนี้ในอีกสัก 5 ปีหรือ ไม่ …….

โครงการ Asiatique The Riverfront ย่านถนนเจริญกรุงฝั่งใต้

 

แต่ถ้ากลับไปดูแผนที่ CHAROENKRUNG DISTRICT EXISTING REAL ESTATE MAP (2019) อาจ ไม่มีสิทธิ์เลือกอสังหาริมทรัพย์ได้ตามใจชอบมากนัก โดยเฉพาะย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือ ด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ เมืองเก่าที่เคยเป็น CBD ตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 4 ทำให้วันนี้การที่จะหาพื้นที่ผืนใหญ่สร้างโครงการฯ ในย่าน เจริญกรุงเป็นไปได้ยากมาก ถึงเป็นไปได้ก็คงต้องใช้เวลาเจรจากับคนในชุมชนที่ค่อนข้างเป็น Strong Community และไม่ได้มีท่าทีจะขายที่ดินตัวเองได้ง่าย ๆ หรือแม้แต่เจ้าของคูหาตึกแถวหลายสิบห้องรายใหญ่อย่างสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เท่าที่รู้มาก็ไม่ได้มีนโยบายขายที่ดิน แต่เป็นลักษณะการเช่า ระยะยาวมากกว่า โดยเฉพาะย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือแทบไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อาศัยให้เลือกเลย

 

อย่างไรก็ตามได้ข่าวคร่าว ๆ มาว่า ตรงบริเวณคูหาแยกตลาดบางรักกำลังจะมีโครงการคอนโดนิเนียมระดับ LUXURY CLASS นำโดยค่ายพฤกษา ได้กว้านซื้อที่ชุมชนในราคามหาศาล เตรียมเปิดโครงการฯ แต่ปัจจุบันยัง ไม่ได้มีการประกาศอย่างเป็นทางการแน่ชัดเท่าไร จึงต้องติดตามรอดูกันต่อไป…

โครงการอสังหาริมทรัพย์จากค่ายพฤกษา ย่านแยกบางรัก ถนนเจริญกรุงฝั่งเหนือ

 

ความจำกัดจำเขี่ยในการใช้ที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในย่านเจริญกรุงเป็นไปได้ ยาก โดยเฉพาะย่านเจริญกรุงฝั่งเหนือที่เคยเป็น CBD เก่าทำให้ปัจจุบันการใช้ประโยชน์อาคารในพื้นที่หนา แน่นมาก ผลงานวิจัยที่เกี่ยวกับการพัฒนาเมืองชั้นในกรุงเทพฯ ที่จะพยายามช่วยพลิกฟื้นย่านเจริญกรุงให้กลับ มามีชีวิตชีวาอีกครั้งภายใต้แนวทางการสนับสนุนให้ย่านเจริญกรุงสู่การเป็นย่านคิด – ผลิต – ขาย สำหรับ อุตสาหกรรมสร้างสรรค์ (Creative District) ได้เผยถึงความต้องการของชาวชุมชนเจริญกรุง เขตบางรัก ที่ส่ง เสียงให้ภาครัฐทั้งสำนักผังเมือง สำนักงานเขตบางรัก และสำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (CEA) ให้ช่วย หาพื้นที่สีเขียวของชุมชนแทนการเดินทางไปสวนสาธารณะลุมพินีที่ย่านสีลมมาอย่างยาวนานนั้น ยังเป็นไปได้ ยาก เพราะภาครัฐเองก็ไม่รู้ว่าหาพื้นที่ไหนมาเป็นสร้างพื้นที่สีเขียวให้ชุมชนเช่นกัน

 

“หรือว่า….การพลิกฟื้นย่านเจริญกรุงด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ Home Office จะเป็นเทรนด์ การพัฒนาที่เป็นทางออกของย่านเจริญกรุง…”

เพราะจากงานวิจัย “ทรัพยากรและความสัมพันธ์ของทรัพยากรสร้างสรรค์ ย่านสร้างสรรค์เจริญกรุง กรุงเทพมหานคร” (เบญจมินทร์ ปันสน, 2561) อธิบายว่า ย่านเจริญกรุง 10 ปีที่ผ่านมามีจำนวนหลังคาเรือน เพิ่มมากขึ้น จาก 23,738 หลังคาเรือน (พ.ศ. 2548) เพิ่มขึ้นเป็น 27,522 หลังคาเรือน (พ.ศ. 2558) แต่เขต บางรักกลับมีความหนาแน่นประชากรต่อหลังคาเรือนน้อยลง จาก 2.11 คน/หลังคาเรือน (พ.ศ. 2548) ลดลง เหลือ 1.70 คน/หลังคาเรือน (พ.ศ. 2558) บ่งบอกว่า ย่านเจริญกรุงมีอาคารตึกแถวร้างเพิ่มขึ้น โดยมีอาคาร ร้างทั้งหมดกว่า 10 %! ซึ่งเทรนด์ประชากรลดลงที่ว่านี้ไม่ได้มีผลเฉพาะย่านเจริญกรุง แต่เป็นเทรนด์ ประชากรโลกที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) เช่นกัน

 

เมื่อเป็นแบบนั้นโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทโฮมออฟฟิศอาจเข้ามาตอบโจทย์โดยใช้นำอาคารร้างกว่า 10 % ในย่านเจริญกรุงที่เป็นอาคารในลักษณะตึกแถวอยู่แล้ว Renovate เป็นโฮมออฟฟิศสมัยใหม่ หากย้อนกลับไปดูตารางอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดและแผนที่ CHAROENKRUNG DISTRICT EXISTING REAL ESTATE MAP (2019) จะเห็นว่า ปัจจุบันย่านเจริญกรุงมีโฮมออฟฟิศเพียง 3 โครงการเท่านั้น ส่วนใหญ่ กระจุกตัวอยู่บริเวณปลายถนนเจริญกรุงฝั่งใต้จนถึงถนนตกเท่านั้น และอย่าลืมว่าทางทิศตะวันออกของย่าน เจริญกรุงทั้งฝั่งเหนือและฝั่งใต้ถูกโอบไปด้วยย่าน CBD ใหญ่ ๆ และเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญแทบทั้งสิ้นไม่ ว่าจะเป็น ย่านสีลม ย่านสาทร จึงถือได้ว่าย่านเจริญกรุงมีศักยภาพในการเป็นพื้นที่ต่อเนื่องของศูนย์กลาง เศรษฐกิจใหม่และสามารถจะพลิกฟื้นให้เป็นย่านที่กลับมารุ่งเรืองอีกครั้ง ผนวกกับในยุคที่รัฐบาลไทยกำลังผลัก ดันผู้ประกอบการ SME เป็น SMART SME และผลักดันนักศึกษาจบใหม่ให้เป็น Startup ภายใต้นโยบาย Thailand 4.0 แต่ด้วยอุปสรรคและข้อจำกัดเรื่องการไปเช่าออฟฟิศที่ราคาแพง ตารางเมตรละเกินพันอย่างใน ย่านสีลม ย่านสาทร อาจไม่คุ้มค่าใช้จ่ายที่ต้องลงทุนที่สำคัญยังไม่ได้เป็นอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ของตัว เองอีก ดังนั้น “การพลิกฟื้นย่านเจริญกรุงด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ Home Office อาจจะเป็นเทรนด์การ พัฒนาที่เป็นทางออกของย่านเจริญกรุงก็ได้”

 

การสำรวจย่านเจริญกรุง พบว่า มีโครงการประเภทโฮมออฟฟิศสมัยใหม่ที่ไม่ได้ยึดโยงสถาปัตยกรรม เมืองเก่าอย่างคอนโดนิเนียมหลายโครงการที่ได้กล่าวตอนต้น แต่กลับไปใช้สไตล์ New York Loft (สไตล์ที่เกิด ขึ้นในช่วงหลังสงครามโลกครั้งที่ 2 ในยุคที่ทรัพยากรมีจำกัด อาคาร โรงงาน โกดังบ้างส่วนที่ปล่อยทิ้งไว้ ก็นำ มาดัดแปลงให้สามารถอยู่อาศัยหรือเป็นออฟฟิศทำงานได้ อ่านเพิ่มเติมได้ที่ SIRI SQUARE Charoenkrung 80 โฮมออฟฟิศสไตล์ New York Loft แห่งเดียวในย่านธุรกิจเก่าเจริญกรุง” ที่ https://propholic.com/prop-verdict/siri-square-charoenkrung-80/) โดยหลักการ Loft ง่าย ๆ คือ ต้องคงโครงสร้างเดิมไว้ ไม่ เปลี่ยนโครงสร้าง ท่อ เสา คานต่าง ๆ เปิดโชว์ให้กลายเป็นความเท่ส์และเน้นฟังก์ชันที่หลากหลาย ซึ่งก็จะดู สอดคล้องกับข้อมูลย่านเจริญกรุงที่มีอาคารร้างเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะเอามาประยุกต์ได้ ตัวอย่างเช่น โครงการหมายเลข 18.) SIRI SQUARE CHAROENKRUNG จากค่าย SANSIRI อาจเป็นทางเลือก ใหม่ของผู้อาศัยในย่านเจริญกรุง โดยเฉพาะกลุ่ม Startup ที่สามารถใช้บ้านผสมผสานทั้งที่อยู่อาศัยและ ออฟฟิศส่วนตัวภายในตัว (Mixed Use) ซึ่งมีราคาขายเริ่มต้นที่ 14 ล้านบาท

 

ลองคิดเล่น ๆ ว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจใช้ Case Study นี้พัฒนาโฮมออฟฟิศสไตล์ “Charoenkrung Loft” แทน “New York Loft” โดยใช้รูปแบบอาคารสถาปัตยกรรมที่เป็น อสังหาริมทรัพย์คูหาตึกแถวที่มีอยู่แล้วในย่านให้สะท้อนถึงความเป็นเจริญกรุงเคยที่เป็นย่าน CBD แห่ง แรกของสยามก็เป็นได้ สำหรับผู้ที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ย่านเจริญกรุง เราได้รวบรวมข้อมูลคร่าว ๆ มาให้ดูในตารางนี้แล้ว

โครงการโฮมออฟฟิศ SIRI SQUARE Charoenkrung 80

คูหาตึกแถว ถนนเจริญกรุงฝั่งใต้

– ตารางเปรียบเทียบโครงการอสังริมทรัพย์ในย่านเจริญกรุง

References:

เกริก บุณยโยธิน. (ธันวาคม, 2560). SIRI SQUARE Charoenkrung 80 โฮมออฟฟิศสไตล์ New York Loft แห่งเดียวในย่านธุรกิจเก่าเจริญกรุง. Retrieved from https://propholic.com/prop-verdict/siri-square-charoenkrung- 80.

ข่าวสด. (ธันวาคม, 2562). โปรเจ็กต์ยักษ์! เอเชียทีค ดึงสถาปนิกระดับโลก สร้างตึก 100 ชั้น สูงสุดในไทย. Retrieved from https://www.khaosod.co.th/economics/news_3215823.

นฤชิต นันทจันทร์. (กันยายน, 2562). อสังหาฯ และ Marketing 5.0. Retrieved from https:// propholic.com/branding-etc/อสังหาฯ -และ-marketing-5-0/.

นฤชิต นันทจันทร์. (ธันวาคม, 2562). CHAROEN KRUNG OFF-TREND REAL ESTATE Chapter 1: Lifestyle and Real Estate Opportunity. Retrieved from https://propholic.com/prop-talk/ charoen-krung-off-trend-real-estate.

เบญจมินทร์ ปันสน. (สิงหาคม, 2561). ทรัพยากรและความสัมพันธ์ของทรัพยากรสร้างสรรค์
ย่านสร้างสรรค์ เจริญกรุง เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร
. ปทุมธานี: สาขาวิชาการผังเมือง
คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการ ผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์.
Retrieved from https://koha.library.tu.ac.th/bib/694529.

Little Thoughts. (2561). Cities ความเมืองเรื่องบ้าน. นนทบุรี: บริษัท ภาพพิมพ์ จำกัด.

Masii Team. (May, 2018). ลอฟท์สไตล์คืออะไร. Retrieved from https://masii.co.th/blog/ลอฟท์สไตล์ คืออะไร.

Charoenkrung Maps: PUNSON BENJAMIN

Pictures: https://lp.altitudesymphony.com/

Pictures: https://www.apthai.com/th/

Pictures: https://www.origin.co.th/condominium/notting-hill-charoenkrung/

Pictures: https://www.lh.co.th/th/condominium

Pictures: https://www.khaosod.co.th/economics/news_3215823

Pictures: https://propholic.com/

นฤชิต นันทจันทร์

นฤชิต นันทจันทร์

นักการตลาดหน้าใหม่ ผู้ก่อตั้ง GALES MEDIA (galesmedia.com) ผู้ชื่นชอบการแชร์ประสบการณ์ในมุมมองที่แตกต่าง จากการติดตามเทรนด์ใหม่ ๆ ทั่วโลก โดยเฉพาะด้านอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่ม (F&B Industry) รวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำมาแชร์ต่อกับสังคมไทย

เว็บไซต์

ไอคอน อุดมสุข

ไมลส์ รัชดา - ลาดพร้าว

แอชตัน อโศก-พระราม 9

ในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาหากใครได้มีโอกาสผ่านไปมาที่บ...

5 October, 2020

ควาริทซ์ พระราม9

“อัญมณีหายากอันล้ำค่า ที่คู่ควรต่อการส่งมอบเป็นมรดกป...

25 September, 2020

ไอดีโอ รัชดา – สุทธิสาร

วันนี้ทาง Propholic เราจะมารีวิวคอนโดที่เพิ่งสร้างเส...

17 September, 2020

นิว โนเบิล ไฟฉาย-วังหลัง

โครงการ Nue Noble Fai Chai-Wang Lang (นิว โนเบิล ไฟฉ...

16 September, 2020