Chapter 1: Lifestyle and Real Estate Opportunity

เมื่อพูดถึงทำเลทองสำหรับนักอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ คงหนีไม่พ้นทำเลติดรถไฟฟ้าที่เพียงแค่เริ่มก่อสร้างก็เริ่มมีคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ไปสร้างดักรอไว้ล่วงหน้าแล้ว สังเกตได้จากรูปแผนที่ด้านล่างที่แสดงการกระจายตัวของคอนโดมิเนียมระดับราคาต่าง ๆ ตั้งแต่ระดับ Super Economy – Ultimate ในกรุงเทพฯ และโดยเฉพาะแสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวกันของคอนโดมิเนียมระดับ “High Class” ขึ้นไป ที่เป็นสัญลักษณ์สีแดงที่มักเกาะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท ซึ่งเป็นผลการศึกษาจากงานวิจัย “Integration of Geomarketing Analysis and Spatial Econometric Approaches to Estimate the Hedonic Property Value of Residential Condominium Market in Bangkok Metropolitan Area” (ชญาณี โกวาภิรัติ, 2016) ในขณะที่เทรนด์ประชากรไทยไม่มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นและคาดว่าจะถึงจุดอิ่มตัวในปี 2565 และเริ่มลดลงหลังจากนั้น… แต่ด้วยเงินลงทุนที่ไหลเข้ามาจากจีนทำให้ความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะย่านรถไฟฟ้านั้นถูกบิดเบือนไปจากความต้องการที่แท้จริง อัตราดูดซับของตลาดที่อยู่อาศัยที่ลดลงนี่เองจึงเป็นแรงจูงใจให้นักลงทุนอสังหาฯ ที่เริ่มหันไปสนใจพื้นที่นอกกระแสที่มีความต้องการซื้อที่ชัดเจนกว่าเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงของวิกฤตฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ แม้พื้นที่นอกกระแสจะมีอุปสงค์ที่จำกัดทำให้สร้างได้เพียงโครงการเล็ก ๆ และมียูนิตไม่มากก็ตาม

โดยพื้นที่นอกกระแสที่จะศึกษาในซีรี่ย์ “CHAROEN KRUNG: OFF-TREND REAL ESTATE” ต่อจากนี้ แม้จะมีความท้าทายในการพัฒนา แต่ก็มีความต้องการของตลาดแบบ Niche Market ที่ตรงกับเงื่อนไขตามที่กล่าวไป

แผนที่แสดงราคาเชิงพื้นที่แบ่งตามประเภทคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร (ชญาณี โกวาภิรัติ, 2016)

เจริญกรุง – เป็นชื่อถนนเส้นแรกที่ถูกสร้างด้วยเทคนิคแบบตะวันตกในสมัยรัชกาลที่ 4 ในปี 2407 ที่ถูกชาวยุโรปกดดันรัฐบาลไทยให้สร้างขึ้นเพื่อที่อยากจะมีเส้นทางขี่รถม้าตากอากาศในกรุงเทพฯ

โดยอ้างว่า “เข้ามาอยู่ที่กรุงเทพมหานครไม่มีถนนหนทางที่จะขี่รถม้าไปเที่ยว พากันเจ็บไข้เนือง ๆ”

การคุมคามทางทหารและอิทธิพลของชาติตะวันตกภายใต้ข้อผูกมัด Bowring Treaty (สนธิสัญญาเบาวว์ริง) ส่งผลให้รัฐบาลไทยจำยอมในการสร้างถนนเจริญกรุงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การรุกรานของชาติตะวันตกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในช่วงนั้น เช่น การยกเลิกระบบการค้าผูกขาด ความเสื่อมของระบบควบคุมแรงงาน ความบกพร่องของระบบจัดเก็บภาษี ฯลฯ ทำให้พระมหากษัตริย์ไทยอยู่ในภาวะจำยอมและขัดสน ทางออกของรัชการที่ 4 เพื่อพยุงฐานะของพระองค์เองคือ “การหาผลประโยชน์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”

นำมาสู่การที่พระมหากษัตริย์ทรงจับจองที่ดินสองข้างทางถนนเจริญกรุงตลอดแนวยาวเพื่อก่อสร้างตึกแถวและนำออกเช่าให้แก่ประชาชน ตึกแถวในย่านเจริญกรุงจึงนับเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แรกในสยาม โดยสมัยนั้นผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวจีนมักใช้อาคารขายของค้าปลีกและชาวฝรั่งมักใช้อาคารเป็นห้างขายของนอก การขยายตัวของตึกแถวริมถนนเจริญกรุงโดยพระมหากษัตริย์และขุนนางได้สร้างย่านธุรกิจที่เจริญรุ่งเรืองหรือเรียกได้ว่าเป็น CBD – Central Business District แห่งแรกของไทย เราจึงเห็นได้ว่าพื้นที่นี่ส่วนใหญ่จึงรายล้อมไปด้วยตึกแถวแบบโบราณที่ถูกอนุรักษ์เอาไว้โดยสํานักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ทำให้ปัจจุบันยังคงไว้ซึ่งกลิ่นอายของชุมชนการค้าเก่าแก่ที่อยู่อาศัยและทำธุรกิจในบริเวณนี้มาหลายชั่วอายุคนที่ยังสามารถสัมผัสได้ (ณัฐวุฒิ ปรียวนิตย์, 2560)

ถนนเจริญกรุงตอนเหนือ ช่วงซอยเจริญกรุง 34 ราวปี พ.ศ. 2502

คูหาตึกแถวโบราณบนถนนเจริญกรุงตอนใต้ ช่วงซอยเจริญกรุง 85

หลายสิบปีมาแล้วที่ย่านเจริญกรุงเหมือนถูกลืมเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ในวงแหวนรอบในของกรุงเทพฯ และไม่ได้รับความนิยมจากนักพัฒนาโครงการอสังหามากนัก ทำเลใกล้เคียงอย่างสีลม สาทร พระราม 4 กลับได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากกว่าจึงถูกพัฒนาอย่างต่อเนื่องจนกลายเป็น CBD ในยุคปัจจุบันไปในที่สุด ทำให้ย่านเจริญกรุงถูกมองว่าเป็นเพียงย่าน CBD เก่า พัฒนาต่อยอดได้ยากและหมดศักยภาพในการพัฒนาต่อไปแล้ว จึงไม่มีความต้องการที่จะผลักดันให้ย่านนี้กลับไปเป็น CBD ดั่งในอดีต แต่เพราะถนนเส้นนี้เต็มไปด้วยอาคารที่ทรงคุณค่าทางประวัติศาสตร์อย่าง โกดังเก่า สถานทูตโปรตุเกสและฝรั่งเศส อาคารศุลกสถาน อาคารไปรษณีย์กลาง อาคารโอพีเพลส และวัดต่าง ๆ เช่น วัดยานนาวา วัดม่วงแค ฯลฯ ทำให้มันกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำหรับผู้ที่ชื่นชอบวัฒนธรรมไทยและเป็น Hotspot ของชาวต่างชาติที่ชื่นชอบการเที่ยวริมน้ำเจ้าพระยา มีเพียงบริเวณสถานี BTS สะพานตากสิน ช่วงตลาดบางรักและโรบินสันบางรักที่ยังคงคึกคัก มีการพัฒนาการค้าสมัยใหม่และยังเป็นที่นิยมของคนบริเวณโดยรอบที่มาจับจ่ายใช้สอยอยู่เสมอทั้งกลางวันและกลางคืน

ช่วงแยกบางรัก

ตลาดบางรัก ถนนเจริญกรุงตอนเหนือเวลาหัวค่ำ

ตลาดเสรี 2 ถนนเจริญกรุงตอนใต้เวลาตอนเย็น

วันนี้ย่านเจริญกรุงจึงกลายเป็นย่านเก่าที่กำลังถูกนำมาเล่าใหม่ เมื่อสังคมและภาครัฐเริ่มให้ความสำคัญกับวัฒนธรรมและกลิ่นอายของกรุงเทพมหานครในอดีต ด้วยการผลักดันจากสำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (CEA – Creative Economy Agency) ที่หวังสร้างความมั่งคั่งทางเศรษฐกิจใหม่จากต้นทุนของเมืองเก่า ด้วยการทำให้ย่านเจริญกรุงกลายเป็นย่านเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (Creative District)  ต้นแบบแห่งแรกของประเทศไทย โดยได้มีความพยายามการจัดภูมิทัศน์และสิ่งแวดล้อมที่เน้นให้เกิดเป็นเอกลักษณ์และสนับสนุนการเกิดระบบนิเวศสร้างสรรค์ เช่น การจัดเทศกาล BANGKOK DESIGN WEEK ประจำปี และกิจกรรมเชิงศิลปะ วัฒนธรรมอื่น ๆ ในย่านโดยเฉพาะบริเวณช่วงถนนเจริญกรุงตอนเหนือและพื้นที่ต่อเนื่องไปทางย่านตลาดน้อย และความพยายามผสมผสานกิจกรรมกับความสอดคล้องทั้งด้านกายภาพและวิถีชีวิตของชุมชนดั่งเดิมของย่านเจริญกรุง

การฟื้นฟูเมืองเก่าด้วยแนวคิดอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ของภาครัฐได้ชี้ทางให้นักพัฒนาโครงการอสังหารายใหญ่เริ่มเล็งเห็นโอกาสในอุตสาหกรรมนี้ที่จะพลิกฟื้นย่านเจริญกรุงเป็นทำเลทองทำให้เริ่มเห็นโครงการอสังหาฯ เกิดขึ้นใหม่อย่างช้า ๆในบริเวณนี้ โดยเฉพาะทำเลริมน้ำที่ถูกเริ่มถูกจับจองด้วยเมกะโปรเจคอย่าง ICONSIAM , The Residences At Mandarin Oriental , Warehouse 30 หรือแม้แต่ทางภาครัฐก็ได้เริ่มจับมือกับภาคเอกชน เพื่อบูรณะอาคารเก่าให้กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ระดับลักชัวรีอย่าง โครงการพัฒนาโรงภาษีร้อยชักสามที่เกิดจากการร่วมมือของกรมศิลป์ฯ และบริษัทยูซิตี้ ซึ่งเป็นผู้ดูแลกิจการในเครือโรงแรมอามัน

ช่วงถนนศรีเวียง

ถ้าหากพูดถึงข้อดีในด้านของทำเล ย่านเจริญกรุงถือเป็น Prime Area ที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองติดกับ CBD สำคัญอย่างสีลมและสาทร สามารถเดินทางไปทำงานได้ทั้งทางรถและเรือ เนื่องจากเป็นพื้นที่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา อยู่ใกล้กับทางขึ้น – ลงพิเศษศรีรัชและมีรถไฟฟ้า BTS ตัดผ่านที่สถานีสะพานตากสิน ทำให้เดินทางได้อย่างสะดวก รวดเร็วไม่ว่าจะด้วยรถยนต์ส่วนบุคคลหรือการขนส่งสาธารณะ อีกทั้งการที่อดีตย่านเจริญกรุงเคยเป็น CBD ของกรุงเทพฯ มาตั้งแต่อดีตทำให้มีศักยภาพในการอยู่อาศัยที่ถือว่าเพรียบพร้อมไม่ว่าจะเป็นสถานพยาบาลอย่าง โรงพยาบาลเจริญกรุงประชารักษ์ , โรงพยาบาลเลิดสิน และคลินิกต่าง ๆ โรงเรียนชื่อดังสำหรับผู้ที่มีบุตรหลาน (โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ , โรงเรียนวัดสุทธิวราราม , โรงเรียนอัสสัมชัญศึกษา , โรงเรียนวัดลาดบัวขาว) พร้อมศูนย์การค้าโรบินสัน , โอพีเพลส , โอพีการ์เด้น , เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟรอนท์ และตลาดสดในบริเวณใกล้เคียงให้สามารถจับจ่ายซื้อของที่จำเป็น หรือตลาดบางรักที่เต็มไปด้วยร้านอาหารขึ้นชื่อรวมไปถึง ร้านอาหารชื่อดังการันตีจากรางวัลติดดาวมิชลินที่ซ่อนตัวอยู่ตามตรอกซอกซอยเจริญกรุงอีกมากมาย ทำให้การใช้ชีวิตในย่านเจริญกรุงนั้นสะดวกสะบายและเหมาะกับไลฟ์สไตล์คนเมืองที่เบื่อหน่ายการเดินทางไกลเพราะรถติดเป็นอย่างมาก

ถนนเจริญกรุงตอนเหนือ ช่วงซอยเจริญกรุง 40

ในทางกลับกันพื้นที่เจริญกรุงเองค่อนข้างเป็นอุปสรรค์กับการพัตนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากที่ดินบริเวณนี้หาไม่ได้ง่าย มีการเติบโตของชุมชนสูงและอยู่กันมาตั้งแต่รุ่นบรรพบุรุษ ทำให้ย่านเจริญกรุง – สาทร เป็นทำเลที่มีการขยายตัวสูงมาก ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นเฉลี่ย 8% ในหลายปีที่ผ่านมา และคาดว่าในช่วงปี 2563 น่าจะมีราคาขายสูงถึงตารางวาละ 2.7 ล้านบาท หลังจากที่ปัจจุบันที่ดินในรัศมี 1.30 กิโลเมตรของถนนเจริญกรุง มีราคาซื้อขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวาทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาแทบไม่มีโครงการเปิดใหม่ (REIC, 2561)  มากไปกว่านั้นถนนเจริญกรุงมีทางเชื่อมต่อกับถนนสายย่อยไม่มาก นอกจากถนนเส้นหลักแล้วซอยส่วนใหญ่บนถนนเส้นนี้เป็นเหมือนตรอกที่มีขนาดเล็ก เข้าออกลำบากสำหรับผู้มีรถยนตร์ส่วนบุคคลและด้วยคลองที่อาจส่งกลิ่นไม่พึงประสงค์สำหรับผู้อยู่อาศัย ส่งผลกระทบให้ราคาขายของอสังหาฯ ตกลงไปอีก จึงเป็นอุปสรรค์โดยเฉพาะกับโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่ต้องการขายในราคาสูง มีผู้พักอาศัยที่มักจะขับรถยนต์ส่วนบุคคลและมีความต้องการสูงกว่าลูกค้ากลุ่มอื่น ๆ (อาจเรียกว่าเรื่องมากกว่ากลุ่มอื่น) ทำให้ทำเลที่เหมาะสมกับโครงการแบบนี้ จึงอาจถูกจำกัดด้วยลักษณะทางกายภาพของเมืองนั้นเอง

ถนนเจริญกรุงตอนใต้ ช่วงซอยเจริญกรุง 109

ถนนเจริญกรุงตอนใต้ ช่วงซอยเจริญกรุง 109

ถนนเจริญกรุงตอนใต้ ช่วงซอยเจริญกรุง 109 คลองบางคอแหลม

ถนนเจริญกรุงตอนใต้ ช่วงซอยเจริญกรุง 109 คลองบางคอแหลม

ในขณะที่นักลงทุนกำลังตื่นตัวกับภาพลักษณ์ของเจริญกรุงที่ถูกผลักดันให้เป็นย่านสร้างสรรค์โดยหน่วยงานรัฐ แต่ผลงานวิจัยหลายงานโดยเฉพาะผลการวิจัย “ทรัพยากรและความสัมพันธ์ของทรัพยากรสร้างสรรค์ ย่านสร้างสรรค์เจริญกรุง เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร” (เบญจมินทร์ ปันสน, 2561) ชี้ให้เห็นถึงข้อมูลเมืองและได้เผยถึงสภาพความเป็นจริง ของย่านเจริญกรุงว่า ในวันนี้ย่านเจริญกรุงไม่ได้มีศักยภาพมากพอในการเป็นย่านสร้างสรรค์ (Creative District) ตามหลักแนวคิดการพัฒนาเมืองสร้างสรรค์ในระดับสากลอย่างแท้จริงทั้งในด้านเศรษฐกิจสร้างสรรค์และบุคลากรสร้างสรรค์ เพราะร้านค้าเศรษฐกิจสร้างสรรค์ในย่านเจริญกรุงยังถือว่ามีสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับร้านค้าทั้งหมดในย่านเจริญกรุงหรือเทียบกับย่านสร้างสรรค์อื่น ๆ ในกรุงเทพฯ เช่น สยามสแควร์ ทองหล่อ เป็นต้น และแม้จะมีร้านค้าสร้างสรรค์ในย่านเจริญกรุงอยู่บ้าง เช่น ร้านค้าประเภทอัญมณีและเครื่องประดับ , Art Gallery , ร้านอาหารไทย , ร้านบริการนวดแผนไทย แต่ด้านบุคลากรสร้างสรรค์ พบว่า ส่วนใหญ่ผู้ขายเป็นเพียงคนภายนอกย่านเจริญกรุงที่รับเอาสินค้าและบริการสร้างสรรค์เกือบทั้งหมดมาจากแหล่งอื่นและเดินทางมาเช่าคูหาในย่านเจริญกรุงเพื่อขายของในช่วงกลางวันเท่านั้น ผู้คิด – ผู้ผลิตงานสร้างสรรค์ไม่ได้อาศัยหรือใช้ชีวิตอยู่ในย่านเจริญกรุง สินค้าและบริการสร้างสรรค์ก็ไม่ได้ถูกผลิตภายในย่านเจริญกรุง ซึี่งประเด็นด้านเศรษฐกิจและบุคลากรสร้างสรรค์ถือเป็นหัวใจหลักของแนวคิดเมืองสร้างสรรค์ (Creative District)

ฉะนั้นวันนี้เราอาจยังพูดได้ไม่เต็มปากว่า “ย่านเจริญกรุงจะเป็นย่านเศรษฐกิจสร้างสรรค์ของกรุงเทพฯ แห่งแรกของไทยได้อย่างครบวงจร เพราะย่านเจริญกรุงอาจเป็นแค่ Shopping Destination หรือย่านเมืองเก่าที่รวบรวมคนขายสินค้าและบริการเพื่อตอบโจทย์นักท่องเที่ยวที่พักในโรงแรมในย่านเจริญกรุง ที่กระจายอยู่ในบริเวณพื้นที่ริมน้ำเจ้าพระยาช่วงทางตอนเหนือของย่านเท่านั้น” ซึ่งการปรับเปลี่ยนและปรับปรุงย่านนี้ให้เป็นไปตามวิสัยทัศน์ที่หน่วยงานรัฐวาดเอาไว้ อาจต้องอาศัยเวลาสัก 5 ปีตามการใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่จะประกาศกลางปี 2563 นี้  ควบคู่กับจับตาสำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (CEA) พิสูจน์ว่า “จะสามารถผลักดันให้ย่านเจริญกรุงเป็นศูนย์กลางคิด – ผลิต – ขาย สำหรับอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ หรือเรียกง่าย ๆ ว่า ย่านสร้างสรรค์ (Creative District) ให้เป็นจริงได้หรือไม่ ?”

คูหาตึกแถวร้านเครื่องประดับและอัญมณีบนถนนเจริญกรุงตอนเหนือ ช่วงซอยเจริญกรุง 40

ช่วงถนนศรีเวียง

แม้ว่าเจริญกรุงจะมีราคาที่ดินที่สูงลิบและมีข้อจำกัดของพื้นที่หลายประการตามที่กล่าวมา เสน่ห์ของชุมชนเก่าแก่ที่ไม่แออัดจนเกินไปและทำเลริมน้ำเจ้าพระยาที่เริ่มมีผู้บริโภคให้ความสนใจโดยเฉพาะชาวต่างชาติ ผู้ที่ทำงานย่านสีลม – สาทร และบริเวณริมน้ำเจ้าพระยารวมไปถึงผู้ที่มีบุตรหลานเรียนอยู่ที่โรงเรียนดังในบริเวณใกล้เคียง

แต่ด้วยความต้องการและเงื่อนไขที่มีความแตกต่างจากย่านอื่นในกรุงเทพฯ ทำให้เทรนด์การเสาะหาพื้นที่เพื่อพัฒนาโครงการในย่านเจริญกรุงนี้ถือได้ว่าเป็นอะไรที่น่าติดตามและยังคงเป็นโอกาสสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำลังมากพอจะเข้ามาตีตลาดที่ยังรอการขยับขยายนี้ว่า

“ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสามารถจัดสรรโครงการระดับพรีเมี่ยมที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้า
ในกลุ่ม Niche Market ในพื้นที่ย่านเจริญกรุงได้หรือไม่ ?”

ในตอนต่อไปของซีรี่ย์ “Chapter 2: Living in Charoenkrung” เราจะมาค้นหาและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในย่านนี้กัน ติดตามรออ่านกันได้เลยครับ !

ถนนเจริญกรุงตอนใต้ ช่วงซอยเจริญกรุง 109

Resources:

ชญาณี โกวาภิรัติ. (July, 2016). Integration of Geomarketing Analysis and Spatial Econometric Approaches to Estimate the Hedonic Property Value of Residential Condominium Market in Bangkok Metropolitan Area. Retrieved from Built Environmental Research Associated Conference, BERAC7.
http://ethesisarchive.library.tu.ac.th/thesis/2016/TU_2016_5816033244_5343_4885.pdf.

เบญจมินทร์ ปันสน. (สิงหาคม, 2561). ทรัพยากรและความสัมพันธ์ของทรัพยากรสร้างสรรค์ ย่านสร้างสรรค์เจริญกรุง
เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร. ปทุมธานี: สาขาวิชาการผังเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง
มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. https://library.tcdc.or.th/record/view/b00042137.

ณัฐวุมิ ปรียวนิตย์. (มีนาคม, 2560). เศรษฐกิจการเมืองของการตัดถนนในพระนคร สมัยรัชกาลที่ 1 – 5.
กรุงเทพฯ: คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยศิลปากร.

Creative Economy Agency. (September, 2018). ย่านสร้างสรรค์ ‘เจริญกรุง’. Retrieved from
https://www.cea.or.th/th/creative-district.

Real Estate Information Center. (December, 2018). เจริญกรุง-สาทร ที่ดินพุ่ง. Retrieved from
https://www.reic.or.th/News/RealEstate/438912.

Picture: http://rattanakosin.org./

Photos by PUNSON BENJAMIN. (September, 2019) THE GUIDING FRAMEWORK FOR DEVELOPING CHAROENKRUNG TO BECOME THE CREATIVE INDUSTRY HUB THROUGH BANGKOK COMPREHENSIVE PLAN. Retrieved from Thammasat Design School.