หมายเหตุ: บทความนี้ทางทีมผู้จัดทำไม่ได้รับผลประโยชน์ใดๆจากบริษัททั้งหมดที่เกี่ยวข้อง ***การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูล ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน

หลังจากประเทศไทยมี พ.ร.ก.สินทรัพย์ดิจิทัลและเปิดให้สามารถเสนอขายโทเคนดิจิทัลประเภท Asset Back หรือมีสินทรัพย์อ้างอิงได้ เร็วๆนี้นักลงทุนมีโอกาสได้ลงทุนกับโทเคนดิจิทัลที่มีสินทรัพย์หนุนหลังคือ โฉนดโครงการคอนโดมิเนียมประเภท Freehold ในชื่อ RealX

ทำความรู้จักโทเคนดิจิทัล

RealX RealX ถือเป็นสินทรัพย์ดิจิทัลประเภทโทเคนดิจิทัลภายใต้ พ.ร.ก.สินทรัพย์ดิจิทัล เจ้าของคือ บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด ส่วนของผู้เสนอเสนอขายหรือ Underwriter คือ บริษัท โทเคนเอ็กซ์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ได้ใบอนุญาต ICO Portal จากกระทรวงการคลัง สามารถเป็นที่ปรึกษาในการเสนอขาย โทเคนดิจิทัลได้ถูกต้องตามกฎหมาย

จากข้อมูลในหน้าเพจของ Origin พบว่ามีการระบุข้อมูลว่าบมจ.ออริจิ้นฯ คือผู้ขายคอนโดมิเนียมให้กับผู้ออกเหรียญเท่านั้น ซึ่งก็หมายความว่าทางออริจิ้นน่าจะ Exit และรับรู้รายได้ห้องทั้งหมดไปให้ทางบริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด เรียบร้อยแล้ว (รอยืนยันอีกครั้ง)

โดยจะมีการเสนอขายโทเคนดิจิทัล RealX จำนวนไม่เกิน 19,230,769 โทเคน ที่ราคา 182 บาทต่อโทเคน รวมมูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 3,500 ล้านบาท มีอายุโครงการ 10 ปี ผู้ที่จะลงทุนต้องลงทะเบียนกับทางแอปพลิเคชั่นของบริษัท โทเคนเอ็กซ์ ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้ลงทะเบียนได้เร็วๆนี้

RealX อ้างอิงกับสินทรัพย์อะไร?

RealX มีสินทรัพย์ค้ำประกันคือโฉนดของคอนโดมิเนียม ‘Condominium-backed Token’ จำนวน 3 โครงการภายใต้การบริหารจัดการของบริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด ซึ่งอยู่ภายใต้ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ทั้งหมด 3 โครงการคือ

โครงการพาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ (ไม่เกิน 138 ยูนิต) อยู่บนเนื้อที่ 12 ไร่ ระหว่างซอยสุขุมวิท 22-24 โครงการพาร์ค ออริจิ้น พญาไท (ไม่เกิน 123 ยูนิต) ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 2 ไร่ติดถนนพญาไทขาเข้า และโครงการพาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ (ไม่เกิน 100 ยูนิต) บนเนื้อที่ 5 ไร่ในซอยทองหล่อ 10 โดยโครงการทั้งหมดเป็น Freehold หรือผู้ถือเป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้นด้วยตัวเอง

โดยการลงทุนใน 1 โทเคนดิจิทัล RealX จะมีความใกล้เคียงกับการลงทุนในพื้นที่คอนโดฯ 1 ตารางนิ้ว ราคาเสนอขายโทเคนละ 182 บาท ขั้นต่ำในการลงทุนได้ตั้งแต่ 1 โทเคนขึ้นไป และยิ่งลงทุนมากเท่าไร ก็จะได้ผลตอบแทนตามจำนวนโทเคนที่เราได้ลงทุนไว้

ทั้งนี้เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับราคาต่อตารางนิ้วหากซื้อขายในวิธีดั้งเดิม ราคา 182 บาทต่อตารางนิ้วของโทเคน RealX จะแพงกว่าเล็กน้อย อาจเป็นเพราะมีการบวกต้นทุนในการจัดทำและเสนอขายโทเคนดิจิทัลลงไปด้วย

หากเทียบกับการลงทุนซื้อ Park Origin Thonglor แบบปกติจะพบว่าราคาของ RealX นั้นแพงกว่าหน่อยนึง

1 ตรม = 1,550.0031 ตารางนิ้ว

ถ้า 1 ตร นิ้ว ราคา 182 บาท

จะเท่ากับ ตรม.ละ (1,550.0031×182) = 282,100 บาท

ถ้าเราซื้อโทเคนนี้ 182 บาท ต่อ ตารางนิ้ว จะเท่ากับเราซื้อ Park origin Thonglor ตรม.ละ 282,100บ. ทั้งนี้ยังไม่ได้มีข้อมูลระบุว่าห้องที่ทาง RealX ซื้อมานั้นอยู่ชั้นไหน ตำแหน่งอะไร เพราะยิ่งอยู่ชั้นสูง ตำแหน่งดีๆก็อาจจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าห้องอื่นๆ ในทางกลับกันหากเป็นตำแหน่งไม่ดีราคาเฉลี่ยก็อาจจะต่ำกว่าห้องอื่นๆก็ได้

ผลตอบแทนที่จะได้รับ?

ผู้ถือโทเคนดิจิทัล RealX จะได้รับผลตอบแทนสองรูปแบบคือ (1) ผลตอบแทนรายไตรมาสจากค่าเช่าสุทธิของคอนโดฯ ทั้ง 3 โครงการที่เป็นสินทรัพย์อ้างอิง เป็นระยะเวลา 10 ปีนับจากเริ่มต้นโครงการ โดยในปีที่ 1-5 บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด ในเครือ บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) จะรับประกันรายรับสุทธิของโครงการที่ 4% 4.25% 4.50% 4.75% และ 5% ต่อปีของมูลค่าเสนอขายโทเคนดิจิทัลฯ ตามลำดับ โดยจะจ่ายให้กับผู้ถือโทเคนเป็นเงินบาท

(2) ได้รับผลตอบแทนเป็นรายไตรมาสจากการทยอยจำหน่ายคอนโดฯ ทั้ง 3 โครงการในปีที่ 6-10 (รวมกรณีขยายอายุโครงการ) กล่าวคือเป็น Capital Gain ที่จะได้รับจากมูลค่าของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งสามที่อาจจะเพิ่มขึ้นในอนาคต

นอกจากนี้ยังมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจาก Capital Gain ของราคาโทเคนดิจิทัล RealX ที่ซื้อขายใน Exchange ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นด้วยซึ่งราคาจะเปลี่ยนแปลงไปตามภาวะตลาดและความคาดหวังของนักลงทุน

เมื่อเทียบผลตอบแทนที่ได้อาจจะใกล้เคียงกับการลงทุนในหุ้นกู้บริษัทเอกชน แต่สิ่งที่ต่างกันคือ ราคาโทเคนมีโอกาสที่จะขึ้นลงตามราคาตลาดได้ ซึ่งต่างจากหุ้นกู้ที่ให้ผลตอบแทนคงที่ ขึ้นอยู่กับนักลงทุนต้องการผลตอบแทนแบบใด

ใครที่เหมาะสมในการลงทุน?

ผู้ที่เหมาะสมที่จะลงทุนในโทเคนดิจิทัล RealX น่าจะเป็นนักลงทุนรายย่อยที่สนใจการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งถ้าเป็นรูปแบบดั้งเดิมจะต้องลงทุนเป็นเจ้าของห้องชุดด้วย ตัวเองทั้งหมด และนำมาปล่อยเช่าต่อซึ่งต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีสภาพคล่องซื้อขายต่ำรวมถึงความเสี่ยงที่อาจจะหาผู้เช่าต่อไม่ได้ จึงเหมาะสมกับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีทุนหนา

แต่การที่นำโฉนดของคอนโดมิเนียมมาแปลงให้อยู่ในรูปแบบของโทเคนดิจิทัลทำให้สามารถกระจายความเป็นเจ้าของ (Fractional) ให้เป็นหน่วยเล็กได้ทำให้ใช้เงินจำนวนไม่มากสามารถที่จะเป็นเจ้าของได้

นอกจากนี้ยังมีสภาพคล่องในการซื้อขายแลกเปลี่ยนสูงเพราะไม่จำเป็นต้องซื้อสินทรัพย์ทั้งหมดในก้อนเดียวแต่สามารถแบ่งบางส่วน มาซื้อขายได้ รวมถึงการซื้อขายใน Exchange ที่เปิดซื้อขายตลอด 24 ชั่วโมงและ 7 วันต่อสัปดาห์

นักลงทุนรายย่อยสามารถลงทุนในโทเคนดิจิทัล RealX รายละไม่เกิน 300,000 บาท ปัจจุบันอยู่ระหว่างการนำโทเคนดิจิทัล RealX เข้าจดทะเบียนซื้อขายในศูนย์ขายสินทรัพย์ดิจิทัลหรือ Exchange ที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องจากกระทรวงการคลัง ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต.

ความเสี่ยงในการลงทุน?

ทุกการลงทุนมีความเสี่ยงในส่วนของโทเคนดิจิทัล RealX มีความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องคำนึงก่อนตัดสินใจลงทุนคือ

ข้อแรก..ความเสี่ยงจากปัจจัยที่คาดไม่ถึง ไม่ว่าจะเป็นภัยพิบัติทางธรรมชาติ โรคระบาด ความไม่สงบทางการเมือง ฯลฯ ที่อาจทำให้การจ่ายผลตอบแทนจากค่าเช่าคอนโดมิเนียมไม่เป็นไปตามที่กำหนดไว้

ข้อสอง..ราคาโทเคนดิจิทัลในตลาดรองมีโอกาสลดลง แม้ว่าแนวโน้มราคาที่ดินของโครงการคอนโดมิเนียมที่โทเคนดิจิทัล RealX อ้างอิงอยู่จะมีแนวโน้มเติบโต แต่ราคาโทเคนที่ซื้อขายในศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลหรือ Exchange อาจจะไม่ได้เคลื่อนไหวในทิศทางเดียวกันก็เป็นได้ เนื่องจากมีนักเก็งกำไรเข้ามามากกว่าการซื้ออสังหาในรูปแบบปกติ หรืออาจเปรียบเทียบง่ายๆก็คือเป็นการซื้อขายใบจองคอนโดในกระดาน Exchange นั่นเอง ซึ่งธรรมชาติของนักเก็งกำไรก็จะไม่อยากถือยาวไปจนถึงตลอดอายุโครงการ เช่นเดียวกับราคาของกองทุน REIT ที่ซื้อขายในตลาดรองที่อาจจะไม่ได้ไปตามมูลค่าของโปรเจกต์ก็เป็นได้แต่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะตลาดการลงทุน นี้จึงเป็นความเสี่ยงหนึ่งของผู้ลงทุน

ใครจะรับซื้อโครงการนี้ต่อหลังจากปีที่ 6 เป็นต้นไป?

จากเอกสารชี้แจงข้อมูล บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด จะได้เป็นเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งสามแห่งไปนับตั้งแต่ปีที่ 6 ของโครงการ ซึ่งหลังจากนั้นต้องติดตามต่อไปว่าบริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด จะจัดการกับโครงการดังกล่าวอย่างไรต่อไป จะบริหารเองหรือขายต่อให้กับเจ้าอื่น ซึ่งอาจจะเป็นไปได้ทั้งบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือรายอื่น แม้กระทั่งผู้ซื้อทั่วไปอย่างไรก็ตามสิ่งที่มีผลต่อผู้ถือโทเคนคือเรื่องของผลตอบแทนที่ได้จากการขายโครงการเท่านั้นซึ่งต้องมาดูมูลค่าในช่วงเวลานั้นอีกที

น่าลงทุนแค่ไหน??

ในแง่ของผลตอบแทนที่ได้ถือเป็นค่าเฉลี่ยของการลงทุนในคอนโดมิเนียมด้วยการปล่อยเช่าอยู่แล้ว แต่สิ่งที่ได้คือความสะดวกในการลงทุนโดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนเยอะและมีสภาพคล่องซื้อขายที่สูงขึ้นมากกว่าการเป็นเจ้าของและปล่อยเช่าเอง นอกจากนี้โปรดักต์การลงทุนที่ใกล้เคียงกันอย่างกอง REIT ยังไม่มีกองที่ลงทุนในคอนโดมิเนียมแบบโทเคนดิจิทัล RealX ตรงๆ นอกจากนี้รัฐบาลยังเพิ่งออกกฎหมายไม่เก็บภาษีที่ได้จากกำไรในโทเคนดิจิทัลทำให้ไม่เป็นภาระกับผู้ลงทุน

อย่างไรก็ตามโปรดักต์ประเภทโทเคนดิจิทัลยังเป็นของใหม่ในตลาดไทย การซื้อขายในตลาดรองใน Exchange อาจจะยังมีไม่มากนัก โดยมีตัวอย่างมาก่อนแล้วกับโทเคนดิจิทัลที่อิงกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเสนอขายมาก่อนหน้านี้ ทำให้นักลงทุนที่สนใจน่าจะต้องมองเป็นการลงทุนระยะยาวเป็นหลักในรูปแบบการเก็บเงินปันผล มากกว่าคาดหวังว่าจะได้กำไร Capital Gain สูงๆเหมือนกับการลงทุนใน Cryptocurrency ที่นักเล่น Crypto ส่วนใหญ่ล้วนคุ้นเคยกับการทำกำไรมากกว่า 4% ต่อเดือนกันทั้งนั้น

แต่สำหรับผู้ที่มีเงินทุนระดับหนึ่ง และเป็นเงินเย็นและต้องการได้เป็นเจ้าของห้องชุดจริงๆ การลงทุนอสังหาแบบ Traditional ก็ยังเป็นทางเลือกที่เหมาะสมอยู่ เพราะนอกจากจะได้สิทธิการเป็นเจ้าของห้องแบบเต็มๆแล้ว ยังเป็นห้องที่นักลงทุนเลือกซื้อจากการวิเคราะห์ด้วยตัวเองถึงข้อได้เปรียบของตำแหน่งห้องนั้นๆที่จะส่งผลต่อการขาย/เช่า เพื่อทำกำไรในอนาคต ซึ่งหากเป็นห้องชุดที่อยู่ใน Super Prime Area ก็มีหลักประกันได้ว่าราคาจะไม่ค่อยตกลงมากสักเท่าไหร่

ส่วนรายย่อยที่เงินน้อย และค่อนข้างคุ้นเคยกับการซื้อขายใบจองคอนโดก็มาลองใช้ช่องทางรูปแบบใหม่นี้ดูว่าจะแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหน… อยู่ที่ตัวคุณเองแล้วครับว่าจะซื้อหรือไม่ซื้อ