ณภัทร บูรณพงษ์ศักดิ์ ผู้อำนวยการอาวุโสสายงานบริหารสินทรัพย์

บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

การลงทุน ถือเป็นเรื่องที่อยู่ในความสนใจของคนในยุคปัจจุบันอย่างมาก เพราะถือเป็นการออมเงินและต่อยอดสร้างรายได้เสริมไปในตัว โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และในตลาดหุ้นเพราะมีผลตอบแทนเฉลี่ยที่ดึงดูดใจไม่แพ้กัน โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ได้ทำการวิเคราะห์ผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมและตลาดหุ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาพบว่า ส่วนต่างจากกำไรที่ได้จากการขายไม่แตกต่างกันมากนัก โดยผลตอบแทนจากตลาดหุ้นไทยที่มีมูลค่าทางตลาดสูง 50 บริษัทแรก (SET50) เฉลี่ยอยู่ที่ 11% ต่อปี ส่วนของคอนโดมิเนียมเติบโตเฉลี่ย 8-9% ต่อปี อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมมีการเติบโตของราคาผันผวนน้อยกว่าการลงทุนในหุ้นกลุ่ม SET50 จึงเหมาะกับผู้ที่ชอบลงทุนในระยะยาว และหากพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐและการเติบโตทางเศรษฐกิจ นับว่าอยู่ในสถานการณ์ที่เป็นภาพบวกที่น่าจะช่วยผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง

การลงทุนในคอนโดมิเนียมจึงมีความน่าสนใจที่เอื้อต่อการลงทุน เพราะเป็นสินทรัพย์ที่สามารถเพิ่มมูลค่าและความคุ้มค่าการลงทุนในอนาคต โดยเฉพาะในทำเล โลเกชั่นที่มีศักยภาพ ยกตัวอย่าง “ทองหล่อ” ทำเลยอดนิยมอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ เนื่องจากเป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจ การคมนาคม รวมถึงเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ของคนเมือง มีสถานีรถไฟฟ้ารองรับตลอดเส้นทาง  ซึ่งจากการเก็บข้อมูลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมพบว่า ทั้งตลาดซื้อขายและตลาดเช่าในพื้นที่นี้ได้รับความสนใจเป็นอย่างดีจากชาวไทย ชาวต่างชาติตลอดจนนักลงทุนและมีดีมานด์ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คอนโดระดับบน (ราคาสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร) ยังคงเป็นที่สนใจของนักลงทุนและชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย โดยในภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในโซนทองหล่อเปิดขายเฉลี่ย 230,000 – 250,000บาทต่อตารางเมตร หรือราคาขายปรับตัวสูงขึ้น 28% จากเมื่อ 5 ปีก่อน และหากเปรียบเทียบระหว่างราคาช่วงเปิดขายใหม่กับราคาขายรีเซลพบว่า ราคาขายรีเซลจะสูงกว่าราคาที่ซื้อไว้ช่วงเปิดขายใหม่โดยเฉลี่ยประมาณ 20%และจากข้อมูลในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาพบว่า รีเซลมีการปรับราคาสูงขึ้นกว่าตอนเปิดตัวตั้งแต่ 28-88% ซึ่งโครงการที่มีราคาเฉลี่ยปรับขึ้นจากตอนเปิดตัวสูงที่สุด คือ โครงการ Quattro  by Sansiri โดยปรับขึ้นสูงที่สุดถึง 88% รองลงมา คือ โครงการ HQ Condo ที่ปรับขึ้น 73% และจากเดิมที่รูปแบบ 1 ห้องนอนเป็นกลุ่มหลักของตลาด แต่ในปัจจุบันลูกค้าของกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับบน หันมาให้ความสนใจกับรูปแบบ 2 ห้องนอนขึ้นไปมากขึ้น เนื่องจากทั้งผู้ซื้อและผู้เช่าในแถบนี้นิยมอยู่อาศัยเป็นครอบครัวสำหรับตลาดเช่า มีสัดส่วนผู้เช่าเป็นชาวไทย 10% และต่างชาติ 90% โดยชาวต่างชาติที่นิยมมาเช่าอาศัยในพื้นที่นี้ ได้แก่ ญี่ปุ่น รองลงมาคือ เกาหลีใต้ และสหรัฐอเมริกา โดยรูปแบบห้องที่กลุ่มนี้ให้ความนิยมคือรูปแบบ 2 ห้องนอนขึ้นไป 

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนที่อยากจะได้รับผลตอบแทนที่ดีในตลาดอสังหาฯ ควรศึกษาทำความเข้าใจตลาดอย่างรอบด้าน ผมขอยกตัวอย่างปัจจัยหลักในการเลือกซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนให้ทุกท่านได้เป็นข้อมูลดังนี้ ศักยภาพตลาด คอนโดมิเนียมในแต่ละเซกเมนท์มีการเติบโตและดีมานด์ตอบรับที่แตกต่างกัน เช่นในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ภาวะหนี้ครัวเรือนมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคในกลุ่มตลาดล่าง ดังนั้นคอนโดในเซกเม้นท์นี้จะได้รับผลกระทบและมีการเติบโตไม่มาก แต่เซกเม้นท์ที่ไม่ได้รับผลกระทบและได้รับการตอบรับที่ดีคือเซกเมนท์ในระดับกลาง-บน ดังนั้นหากลงทุนในตลาดที่มีแนวโน้มเติบโตดี ก็มีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีเช่นกัน

ศักยภาพตลาด คอนโดมิเนียมในแต่ละเซกเมนท์มีการเติบโตและดีมานด์ตอบรับที่แตกต่างกัน เช่นในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ภาวะหนี้ครัวเรือนมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคในกลุ่มตลาดล่าง ดังนั้นคอนโดในเซกเม้นท์นี้จะได้รับผลกระทบและมีการเติบโตไม่มาก แต่เซกเม้นท์ที่ไม่ได้รับผลกระทบและได้รับการตอบรับที่ดีคือเซกเมนท์ในระดับกลาง-บน ดังนั้นหากลงทุนในตลาดที่มีแนวโน้มเติบโตดี ก็มีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีเช่นกัน

– ศักยภาพของโครงการ กล่าวคือ หากต้องต้องการการลงทุนเพื่อให้เกิดสภาพคล่องที่ดี (ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือขายต่อ) เรื่องของทำเลเป็นสิ่งสำคัญ ต้องอยู่ในโซนที่การคมนาคมเข้าถึง เดินทางสะดวก โดยเฉพาะหากเป็นโครงการตามแนวรถไฟฟ้าจะมีโอกาสที่ราคาจะเติบโตในอนาคต และในเรื่องของดีเวลล็อปเปอร์ที่ควรเป็นโครงการพัฒนาโดยบริษัทชั้นนำมีชื่อเสียง ตัวโครงการมีการดูแลบริหารจัดการสภาพส่วนกลางดี จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตได้

– ศักยภาพลูกค้า วิเคราะห์ลูกค้าในพื้นที่ เป็นกลุ่มคนประเภทใด ประกอบอาชีพใด รายได้ประมาณเท่าไหร่ ความสามารถในการจ่ายค่าเช่าหรือซื้อคอนโดรีเซลอยู่ในระดับราคาที่สอดคล้องกับราคาที่เราต้องการขายต่อ/ปล่อยเช่า หรือไม่ เพื่อประเมินว่าโครงการนั้นๆ น่าจะมีดีมานด์รองรับมากน้อยเพียงใด คุ้มค่ากับการซื้อเพื่อลงทุนหรือไม่

แม้ว่าการลงทุนจะมีความเสี่ยง แต่ถ้าหากนักลงทุนได้ทำการศึกษาอย่างรอบด้านและเข้าใจในสิ่งที่จะลงทุนก็จะสามารถช่วยลดความเสี่ยงได้ โดยเฉพาะการลงทุนในด้านอสังหาฯ ที่หากมีความเข้าใจในตลาด สามารถประเมินความต้องการและแนวโน้มผลตอบแทนในอนาคตได้ หรือได้รับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำทางการลงทุนที่ดีจากที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญ การจะลงทุนซื้อคอนโดให้ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าน่าพอใจ ก็เป็นเรื่องที่สามารถเป็นไปได้ครับ