บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (www.plus.co.th)

ผู้ที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม น่าจะเคยได้พบเห็นห้องฝ่ายนิติบุคคลหรือมีโอกาสได้พูดคุยรับพัสดุ ติดต่อเรื่องค่าส่วนกลาง ฯลฯ แต่หลายท่านอาจมีความสงสัยว่าทำไมคอนโดต้องมีนิติบุคคล และบุคคลเหล่านี้มีบทบาทหน้าที่อย่างไรในคอนโด ซึ่งก็ต้องอธิบายว่าเนื่องจากคอนโดนั้นเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ ได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งก็คือยูนิตห้องที่พักอาศัย และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง  โดยตามพ.ร.บ.อาคารชุด กำหนดให้มีนิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) ซึ่งเป็นทีมที่ว่าจ้างมาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด โดยมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น และจะร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดในการออกข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่ละโครงการจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน

นอกจากนี้ในด้านคอนโดซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้าง แน่นอนว่าอาคารนั้นย่อมมีการเสื่อมสภาพอยู่ตลอดเวลา จึงทำให้ต้องมีการดำเนินการจัดการดูแล และคอนโดนั้นเป็นโครงการที่พักอาศัยของคนจำนวนมากที่เป็นเจ้าของร่วมกัน จึงต้องมีทีมบริหารจัดการนิติบุคคลที่คอยทำหน้าที่ดูแลโครงการและจัดการระเบียบด้านการอยู่อาศัย ด้วยธรรมชาติของงานบริหารอาคารชุดที่มีสเกลขนาดใหญ่และซับซ้อน การมีนิติบุคคลคอนโด ‘มากประสบการณ์’ จึงถือเป็นอีกหนึ่งคุณสมบัติสำคัญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นการให้คำแนะนำ, การวางแผนการบริหาร จนถึงการตัดสินใจยามคับขัน บริษัทนิติฯ ที่มากประสบการณ์จะช่วยแบ่งเบาภาระคณะกรรมการฯ หรือผู้พัฒนาโครงการได้อย่างมาก การบริหารงานนิติบุคคลคอนโดนั้นถือเป็นรูปแบบการทำงานที่มี ‘สเกลการดูแลจัดการ’ ขนาดใหญ่ บริษัทบริหารโครงการที่พักอาศัยที่มีคุณภาพจึงต้องมีทั้งกำลังคน (workmen) ที่เพียงพอ และมีกระบวนการการทำงานอย่างเป็นระบบ (systematic workflow) และแบบแผนที่แน่นอน จึงจะสามารถดูแลจัดการทุกองค์ประกอบสำคัญของคอนโดอย่างรอบด้าน โดยการดูแลหลักๆ ของทีมบริหารนิติบุคคล แบ่งได้เป็น

1. การจัดการดูแลกายภาพอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง

2. การจัดการงานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารและงานด้านวิศวกรรมอาคาร

3. การจัดการคู่สัญญาต่างๆ ของอาคาร เช่น แม่บ้าน คนสวน รปภ. ให้ปฏิบัติงานได้ตามมาตรฐาน

4. การจัดการความปลอดภัยด้านอัคคีภัยและเหตุการณ์ฉุกเฉิน

5. การจัดการนิติบุคคลให้เป็นไปอย่างเรียบร้อยถูกต้องตามกฎหมายข้อบังคับและระเบียบอาคารชุด

6. การจัดการด้านงบประมาณ การจัดเก็บรายรับ และการควบคุมค่าใช้จ่าย

ตลอดจน การดูแลจัดการงานบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวพันกับความเป็นอยู่ในด้านต่าง ๆ ของลูกบ้าน

สำหรับค่าใช้จ่ายในการดูแลโครงการดังกล่าว เป็นการนำงบประมาณจากค่าส่วนกลางมาใช้จัดสรรและดำเนินการเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด โดยการคำนวณค่าส่วนกลางให้เหมาะสมกับแต่ละอาคารต้องพิจารณาจากพื้นที่จัดเก็บค่าส่วนกลางรวมทั้งหมด เทียบกับประมาณการค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางและบริการลูกค้าทั้งหมด เพราะบางโครงการอาจมีพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกจำนวนมากน้อยแตกต่างกันไป รวมถึงการให้บริการที่หลากหลายตามข้อตกลงในโครงการนั้นซึ่งก็ส่งผลต่อจำนวนกำลังคนที่ต้องใช้ปฏิบัติงานด้วย

ดังนั้นนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีความจำเป็นทั้งในแง่ข้อกำหนดทางกฏหมายและในแง่การเป็นตัวกลางที่ทำหน้าที่ดูแลโครงการและช่วยเหลืออำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย ตลอดจนช่วยดูแลระเบียบการอยู่อาศัยร่วมกัน ซึ่งการมีนิติบุคคลอาคารชุดที่มีคุณภาพ มีความเป็นมืออาชีพ ก็จะช่วยให้การอยู่อาศัยในโครงการแห่งนั้นราบรื่นไม่มีปัญหาข้อติดขัด และหากโครงการนั้นได้รับการดูแลที่เหมาะสมทั้งด้านกายภาพและงานระบบ ก็จะช่วยให้อาคารมีสภาพดีและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้ นอกจากนี้หากได้นิติบุคคลอาคารชุดที่มีความเข้าอกเข้าใจลูกบ้านผู้อยู่อาศัย มี Service-minded ที่พร้อมดูแล และมีการจัดกิจกรรมพิเศษที่ช่วยสร้างบรรยากาศ สีสัน และความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนบ้านในโครงการแห่งนั้นที่ดี ก็จะช่วยสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าอยู่ในระยะยาว