“เลือกคอนโด ไม่เห็น ไม่ครบ ไม่ซื้อ” 3 เทคนิคที่ใช่ ถ้าอยากซื้อคอนโดให้โดนใจมากที่สุด!
เกริก บุณยโยธิน
18 July, 2023 at 09.39 am
ต้องบอกว่าในยุคสมัยนี้การซื้อคอนโดไม่ได้เป็นเรื่องไกลตัวเลยครับ คนรอบข้างผมไม่ว่าจะวัยไหน เมื่อเจอหน้าผมก็มักจะเจอคำถามเดียวอยู่เป็นประจำว่า มีงบประมาณเท่านี้ซื้อคอนโดที่ไหนดี? ซึ่งก็ต้องบอกว่าคำตอบที่ถูกต้องนั้นมันไม่ได้ออกมาเป็นรูปแบบตายตัวเสมอไปครับ เพราะเราก็ไม่สามารถเอามุมมองของเราเองในแบบ 100% ไปแนะนำให้ซื้อโครงการที่เราชอบมากที่สุดได้ มันขึ้นอยู่กับความเหมาะสม ไลฟ์สไตล์ งบประมาณ รวมถึงความต้องการในการซื้อ ที่แต่ละคนก็ย่อมมีความแตกต่างกันออกไปครับ หลายๆครั้งคอนโดที่ผมมองว่าน่าซื้อมากที่สุดบนทำเลนี้ ก็อาจจะเป็นของที่น่าเมินมากๆในสายตาคนอื่น ในหลายๆครั้งมันก็ยากที่จะหาคำตอบที่ชัดเจนให้โดนใจคนที่ถาม เพราะเค้าเองก็ตั้งธงมาแล้วในระดับนึง ประมาณว่าแค่ถามเพื่อให้ชัวร์ว่ามีแนวร่วม ที่คิดไว้คือไม่ผิด อุ่นใจขึ้นมาได้ถ้าตัดสินใจซื้อที่นี่ คือจะบอกว่าการซื้อคอนโดให้ได้ ให้โดนมันไม่มีสูตรสำเร็จหรอกครับ เพราะมันมีโครงการคอนโดให้เลือกเยอะมาก แถมแต่ละที่เค้าก็มีสำนักออกแบบที่เดียวกัน ใช้นวัตกรรมที่คล้ายคลึงกัน และก็มีราคาที่ใกล้คียงกันอีก…อย่างไรก็ตามผมเองก็มีหลักคิดง่ายๆในการเลือกซื้อคอนโดให้ได้ตัวที่โดนใจมากที่สุดครับ แบ่งเป็น 3 เทคนิค ตามนี้เลย
1. เลือกซื้อคอนโดพร้อมอยู่ เห็นของจริงชัวร์กว่า!
ข้อนี้หลายคนที่เป็นนักลงทุนคอนโดอาจจะสงสัยว่า อ้าวซื้อคอนโดพร้อมอยู่ก็หมายความว่าอาจจะได้ราคาที่ไม่ดีเท่าตอนพรีเซลล์ หรือไม่ก็ได้ห้องมุมที่ไม่ค่อยดีน่ะสิ เพราะของดีๆราคาไม่แพงก็มักจะถูกขายไปก่อนหน้านั้นนานแล้ว ต้องบอกว่าเมื่อก่อนอาจจะใช่ครับ แต่ในยุค 3 ปีให้หลังมานี้ ตลาดลงทุนคอนโดเปลี่ยนไปเยอะมากครับ มันมีปัจจัยหลายๆอย่างที่ไม่เอื้อให้กับการลงทุนขายดาวน์ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของมาตรการ LTV ที่ทำให้นักลงทุนต้องจ่ายดาวน์หนักขึ้น จำนวนคอนโดเปิดใหม่ที่น้อยลงเพื่อให้สอดคล้องกับเทรนด์การซื้อของกลุ่มเรียลดีมานท์ เช่นเดียวกับกลยุทธ์ในการแข่งกันขายตัดราคาเพื่อแย่งฐานลูกค้า บวกกับสภาพคล่องทางการเงินของตัวดีเวลลอปเปอร์เอง จนส่งผลให้เกิดการทำราคาโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดโอนให้ได้เร็วที่สุด ซึ่งนั่นก็ทำให้เราได้เห็นว่ามีหลายโครงการพร้อมอยู่เลยที่ราคาเบ็ดเสร็จ รวมสารพัดโปรฯอยู่ฟรี แถมเฟอร์ ฯลฯ แล้วก็มีราคาถูกกว่าตอนซื้อพรีเซลอีก
โดยข้อดีของการซื้อคอนโดพร้อมอยู่ก็คือ 1. เราได้เห็นห้องจริง ของจริงที่ได้ในแบบที่ไม่ต้องเดา หรือตัดต่อรูปแปลนมาแปะใน Google Map เพื่อจินตนาการถึงวิวที่ได้รับครับ 2. จ่ายน้อยแค่จอง ส่วนที่เหลือก็กู้แบงค์ได้เลย ข้อนี้สำคัญมากสำหรับคนซื้อที่มี Fix Cost รายเดือนอยู่แล้วครับ บางคนต้องจ่ายค่าเช่าห้องอยู่ ก็คงไม่สะดวกที่จะจ่ายค่าผ่อนดาวน์เพิ่ม แถมอาจจะปวดใจมากกว่าเมื่อโครงการดันสร้างไม่ตรงตามกำหนด หรือสร้างเสร็จแล้วก็ปรับราคาลงตอนโอน แบบนี้เท่ากับเอาเงินก้อนไปฝากให้เค้าเฉยๆเลย สู้เอาไปลงทุนคุ้มกว่าครับ และ 3. ได้เห็นสภาพการใช้ชีวิตจริงว่าเป็นอย่างไร ส่วนกลางเหมาะกับเราแค่ไหน จอดรถยากหรือเปล่า ทีมงานนิติเอาใจใส่แค่ไหน รวมไปถึงเห็นแอบเพื่อนบ้านในอนาคตด้วยครับ
2. เลือกห้องแต่งครบ Fully Furnished เห็นแบบไหนได้แบบนั้น
โดยทั่วไปการซื้อคอนโดเรามักจะไม่สามารถเข้าอยู่ทันทีได้ภายในวันโอนครับ เพราะมันต้องแต่งห้องเพิ่ม หรือไม่ก็ต้องไปหาซื้ออุปกรณ์เพื่อการดำรงชีวิตอย่าง เครื่องใช้ไฟฟ้า จานชาม หมอน เตียง ผ้าห่ม ฯลฯ บางที่ขายแบบ Fully Fitted ให้แค่ครัวกับห้องน้ำ และแอร์มา ต้องมาเสียเวลาอีก 3 เดือนกว่าจะ Built – in เฟอร์ฯจนครบอยู่ได้ทั้งห้อง ซึ่งนอกจากจะเสียเวลา เสียค่าผ่อนแบงค์ไปฟรีๆแล้ว คนที่ซื้อเพื่อลงทุนก็อาจจะเสียโอกาสในการปล่อยเช่าด้วยครับ เรื่องของการลงทุนนี่คือต้องอาศัยความไวเป็นหลัก ยิ่งเราเป็นห้องแรกๆ คนแรกๆที่ปล่อยเช่า ก็มีสิทธิ์ในการกำหนดราคาปล่อยเช่าก่อนใคร อีกทั้งค่าเฟอร์ฯนี่ยังไงก็เป็นหลักแสน ถ้าอยากแต่งเหมือนห้องตัวอย่าง ยังไงไปเลือกซื้อเองก็แพงกว่าของโครงการเพราะมันไม่ได้ Economy of Scale ครับ การซื้อห้องแบบแต่งครบคือ เรากู้แบงค์ครั้งเดียวสัญญาเดียวได้ครบทั้งห้องทั้งเฟอร์ฯเลย ไม่ต้องมาออกเงินเพิ่ม หรือขอกู้ค่าตกแต่งเพิ่มให้ยุ่งยากเสียดอกให้เปลือง สำหรับนักลงทุนปล่อยเช่าส่วนใหญ่มักจะมองตัวเลือกแบบ Fully Furnished เป็นหลักเลยครับ
3. เลือกคอนโดที่มีจุดต่างที่ช่วยสร้างแต้มต่อจากคู่แข่ง (Extra Point of Different)
คนส่วนใหญ่มักมองว่าทำเลเป็นทุกสิ่งทุกอย่างในการซื้อคอนโดครับ แบบนี้ก็หมายความว่าถ้าคอนโดไหนอยู่ในซอยก็คือคอนโดที่มีทำเลไม่ดี หรือคอนโดไหนที่ตั้งอยู่เรียงติดกันเลย 3 แห่งบนทำเลปากซอยทองหล่อก็คือดีน่าซื้อไปหมด เหมาะสมกับเราทุกแห่ง จริงหรือไม่? คำตอบคือไม่ใช่ครับ เพราะคำว่าทำเลนั้นมันมีองค์ประกอบของความ Universal ที่เป็นมุมมองมาตรฐานที่คนส่วนใหญ่รับรู้ว่าดีนะ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้าง ใกล้ทางด่วน และองค์ประกอบของความ Localized ที่คุณค่าของทำเลจะพิเศษกว่าเมื่อไปถามคนในพื้นที่ ซึ่งเป็นคนติดถิ่นและรู้จักทำเลนี้ดีกว่าใคร ดังนั้นสำหรับผมการเลือกซื้อคอนโดจึงไม่ใช่การมองเพียงแค่ทำเลเสมอไป แต่ต้องพิจารณาถึง Extra Point of Different ซึ่งเป็นการมองหาจุดร่วมระหว่าง ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่เรามองภาพเอาไว้ และคุณสมบัติพิเศษของโครงการนั้นๆว่าสามารถมอบ Benefit อะไรที่โครงการอื่นให้ไม่ได้บ้าง
เช่น หากเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลเมืองตากอากาศ เราต้องมองภาพของกลุ่มลูกค้าที่จะมาใช้ชีวิตที่นี่ออกว่าจะมีวิถีชีวิตแบบไหน ต้องการความเป็นอยู่อย่างไร และโครงการนั้นมีการออกแบบที่ Serve ความต้องการเหล่านั้นหรือไม่ โดยหากมองภาพว่าคนที่มาเช่าห้องเราว่าเป็นกลุ่มครอบครัวที่ต้องการมาพักผ่อนเป็นครั้งคราว และปีนึงน่าจะมี Occupancy Rate เพียงแค่ 9 เดือนเท่านั้น โดยที่เราเองก็อยากไปพักผ่อนด้วยแค่ปีละไม่กี่วัน เราก็ควรเลือกโครงการที่ให้ครบจบทุกลูป ทั้งเรื่องของเฟอร์ฯ การดูแลรักษาทำความสะอาด รวมไปถึงรูปแบบการซื้อแบบ Pool Investment ที่ดีเวลลอปเปอร์มีการจ่ายผลตอบแทนหารเฉลี่ยทั้งโครงการแบบสม่ำเสมอให้ทุกปี โดยที่เราไม่ต้องเหนื่อยกับการหาผู้เช่าเองผ่านช่องทางต่างๆ ทั้งนี้ Extra Point of Different อาจหมายรวมถึงแพคเกจการขายที่จูงใจนักลงทุน มากกว่า Product Attribute ได้ เช่น เลือกโครงการที่มี Exit Plan ให้นักลงทุนในแบบชัดเจน เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการขายต่อไม่ได้ เช่น รับประกันการซื้อคืนเมื่อถึงระยะเวลาที่กำหนด รูปแบบการผ่อนดาวน์แบบบอลลูนในงวดสุดท้ายทดแทนการทำสัญญา เพื่อให้ง่ายต่อการขายดาวน์ เปิดโอกาสให้ขอเงินคืนได้หากมีการลดราคาของห้องเหลือขายให้ถูกกว่าห้องที่ตัวเองถืออยู่ หรือการใช้เงินสดเพื่อโอนลอยได้ในระยะเวลาที่กำหนด
