ในช่วงหลังนี้ ถ้าติดตามข่าวเศรษฐกิจก็จะพบการรายงานเรื่องข้าวของราคาแพง เศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งดูจะสวนกระแสกับการเกิดขึ้นของแหล่งช็อปปิ้งใหม่ๆ ทั้งในเมืองและนอกเมือง ที่ผุดขึ้นมาอย่างกับดอกเห็ด ทั้งห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ หรือแม้แต่ตลาดนัด ที่เป็นแหล่งรวมชาวฮิปเตอร์ หรือเหล่าคน Gen x Gen Y รวมถึง Gen Z ทั้งหลาย ที่หันมาใช้ชีวิตนอกบ้านกันมากขึ้น ไม่ว่าจะแฮงค์เอ้าท์ ทำงาน หรือแม้แต่หาทำเลเปิดธุรกิจเล็กๆของตัวเอง รวมทั้งผลสำรวจการใช้ชีวิตและการกินข้าวนอกบ้านของคนกรุง ก็เป็นอีกเครื่องยืนยันว่าคนกรุงเทพใช้ชีวิตอยู่นอกบ้านนานถึง 10ชั่วโมงต่อวันและเลือกที่จะกินข้าวนอกบ้านมากกว่าทำกินเองภายในครอบครัว ที่มา : marketeer.co.th และ marketeer-academy-gen-me-meets-me-gen

นี่อาจเป็นสาเหตุหนึ่ง ที่ทำให้ใครๆก็หันมาเปิดตลาดช้อปปิ้งกันทั่วบ้านทั่วเมือง

แต่ก็ใช่ว่าทุกที่จะประสบความสำเร็จเสมอไป อยู่ที่ว่าใครเกาะกลุ่มลูกค้ากลุ่มไหน Location ใครเจ๋งกว่ากัน หรือแม้แต่ร้านรวงเล็กๆที่แฝงตัวอยู่ก็เริ่มมีผลกับการเลือกไปเยือนเพื่อชมและชิมมากขึ้น

ถ้าพูดถึงแหล่งช้อปปิ้ง แฮงค์เอ้าท์ ส่วนใหญ่เรามักนึกถึงย่านในเมือง ติดรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก เพราะจริงๆแล้ว การชอปปิ้งก็ไม่ต้องการอะไรมาก แค่มีอาหารให้กิน มีของให้ซื้อ เป็นอันพอ วิวหรือบรรยากาศคงไม่ต้องสวยเท่าไหร่ เพราะในห้างหรือย่านการค้าก็มักจะเสกแลนด์มาร์คหรือสร้างมาสคอสของตนเองขึ้นมาเป็นพร็อพให้ได้ถ่ายรูปและเช็คอินก็เพียงพอแล้ว

แต่ช่วงหลังก็มีไม่น้อย ที่เลือกจะหยิบวิวโดยรอบที่งดงามอย่างแม่น้ำเจ้าพระยา และหยิบเรื่องราวประวัติศาสตร์ของพื้นที่มาเป็นจุดขาย

ซึ่งอีกมุมนึงก็ถือเป็นการพลิกฟื้นชีวิตครั้งใหญ่ให้กับพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้โค้งแม่น้ำกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง อย่าง “ท่ามหาราช” และ “ยอดพิมาน ริเวอร์วอค” ที่มีทำเลอยู่บริเวณโค้งแม่น้ำเจ้าพระยาของเกาะรัตนโกสินทร์ ย่านประวัติศาสตร์ที่เก่าแก่และสำคัญของกรุงเทพมหานคร รายล้อมด้วย วัง วัด และชุมชนเก่าแก่ ที่มีเรื่องเล่า เรื่องราวสืบทอด มาอย่างยาวนาน

“ท่ามหาราช” และ “ยอดพิมาน ริเวอร์วอค” อยู่ ห่างกันเพียง 2 กิโลเมตร และมีจุดขายเป็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาเหมือนกันแต่รายละเอียดเล็กๆน้อยอย่างรูปแบบร้านค้า หรือโลเคชั่นที่เป็นต่อ ก็สามารถสร้างจุดขายที่ต่างกันได้อย่างสิ้นเชิง เราลองมาเจาะลึกดูกันทีละแห่งเลยดีกว่า

ท่ามหาราช เริ่มกันด้วยทำเลที่เป็นต่อของการรายล้อมด้วยสถาบันการศึกษาอย่างธรรมศาสตร์ ศิลปากร และใกล้สถานที่ท่องเที่ยวสำคัญของประเทศอย่าง พระบรมมหาราชวัง วัดพระแก้ว วัดโพธิ์ วัดอรุณฯ อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ขึ้นลงเรือข้ามฟากและเรือด่วนเจ้าพระยา ที่การันตีด้วยจำนวนคนขึ้นลงท่ามหาราชนี้กว่า  8,500 คนต่อวัน (ที่มา : oldweb.md.go.th , md.go.th) จึงถือว่าในแง่ regular traffic นั้นเป็นต่อแบบไม่ต้องคิดเลย

การแบ่งพื้นที่ใช้สอยภายในแบ่งออกเป็น 3 ชั้น ชั้นแรกมีอยู่ 2 โซน

โซนติดถนนเป็น ตึกจอดรถ ชั้นล่างมี ร้านค้า ร้านหนังสือ ที่มีทั้ง propaganda ร้านหนังสือ ร้านขายโปสการ์ดเล็กๆ แนวอาร์ตๆ ตั้งอยู่

สุดถนนทางเข้า มีลานน้ำพุและปะติมากรรมแนว art ที่มีฉากหลังเป็นป้าย ท่ามหาราช ตัวใหญ่ และแม่น้ำเจ้าพระยาที่ทอดตัวยาวเป็นจุดถ่ายรูปของผู้มาเยือน

โซนติดแม่น้ำเป็นร้านกาแฟอย่าง Starbucks ส่วนโซนด้านในก็เป็นร้านทั่วไปอย่าง S&P เสวย รสนิยม หรือ after you แต่ก็ดูจะคัดร้านมาลง ที่เหมาะกับ Life style ของกลุ่มลูกค้าหลักอย่างนักศึกษา หรือคนทำงาน

แต่ที่น่าสนใจของท่ามหาราช คือ การมีร้านรวงเล็กๆ ที่ไม่ได้มีแบรนด์ขึ้นห้าง แต่ก็พอจะมีชื่อเสียงอยู่บ้าง มาจับจองพื้นที่ อย่างร้าน GRAM ร้านอาหารเช้า เบเกอรี่ และกาแฟชื่อดังกลางสุขุมวิท ก็มีอีกสาขาที่นี่

ร้านขายพัฟที่ไม่ธรรมดา มีชื่อเสียงผ่านการบอกต่อบนโลกอินเตอร์เน็ต อย่างร้าน puff stick คุณต๋อย ไม่เคยมีสาขาที่ไหน ก็มีที่นี่ให้ได้แวะมาลิ้มลองกัน

หรือแม้แต่ร้านคาเฟ่ไอศครีมน่ารักๆ ที่ตกแต่งร้านได้น่านั่งจนคนเต็มร้านอยู่ตลอดเวลา

การออกแบบผังของโครงการเป็นแบบมีลานตรงกลาง และระเบียงริมน้ำ ทุกร้านสามารถเดินถึงกันได้ และสามารถวนเป็นลูปได้ ซึ่งถือว่าเป็นการออกแบบที่ตอบสนองต่อการใช้งานพื้นที่ชอปปิ้งแบบนี้ ที่สามารถเดินได้ทั่วถึงทั้งโครงการ

ตรงกลางลาน มีร้านคาเฟ่ ขนม เล็กๆมาตั้ง อยู่ใน kiosk ที่ออกแบบเหมือนตู้คอนเทนเนอร์เล็กๆ ได้บรรยากาศสตรีทฟู้ดดีทีเดียว

เรียกได้ว่า มีร้านใหญ่มาเป็นแม็กเนตที่การันตีคนเข้าอยู่แล้ว แต่ร้านเล็กๆก็ต้องมาลิ้มลองได้แค่ที่นี่เท่านั้น ถือว่าการคัดร้านค้าสำหรับที่นี่ให้ผ่านเลยทีเดียว

มาถึงชั้น 2 กันบ้าง ชั้นนี้ หลักๆคือพื้นที่กิจกรรมดาดฟ้า ที่สามารถปรับเป็นพื้นที่นั่งพัก ชมวิวได้

แต่มีอีกส่วนที่เป็นโซนพระเครื่อง เพราะเดิมพื้นที่ดังกล่าวและพื้นที่โดยรอบเป็นย่านพระเครื่องแหล่งใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ ที่มีชื่อเสียงมายาวนาน ทางโครงการฯก็มีการจัดโซนพระเครื่องไว้ที่ชั้น2ติดแอร์อย่างดี แต่ดูเหมือนว่าการที่พยายามดึงประวัติศาสตร์วิถีเดิมของพื้นที่มาใช้กับที่นี่ไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร เพราะด้วยกลุ่มลูกค้าพระเครื่องและร้านค้า ร้านอาหารในโครงการอื่นๆดูจะคนละกลุ่มอย่างสิ้นเชิง

อีกทั้งถ้าเราดูร้านพระเครื่องรอบๆพื้นที่โครงการ พฤติกรรมคนมาเช่าพระเครื่อง หรือพฤติกรรมการค้าของร้านค้า ก็ดูจะไม่เหมาะกับพื้นที่ชั้นสองอย่างนี้มากนัก ทำให้พื้นที่ส่วนนี้ เรียกได้ว่า 99% ถูกทิ้งร้างไปโดยปริยาย

มาถึงชั้น 3 และชั้น 4 มีเพียงส่วนเดียวที่ขึ้นสูงถึง4ชั้น และถูกทำเป็น มวยไทยยิม ที่มีทั้งพิพิธภัณฑ์ประวัติมวยไทย ร้านค้าขายของที่ระลึก
และสนามฝึกมวยไทยที่ฝึกท่ามกลางวิวแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ไม่น่าจะหาบรรยากาศเรียนมวยแบบนี้ได้ที่อื่น

ที่มารูปภาพ: muaythailab

นอกจากการคัดกรองร้านระดับหนึ่งของโครงการฯ อีกเรื่องที่น่าจะเป็นข้อดีสำหรับที่นี่ก็คือ การออกแบบร้านค้า ทั้งหน้าร้านและภายในร้านอย่างอิสระ ทำให้แต่ละร้านดูมีความเฉพาะของตนเอง เดินเที่ยวแล้วไม่น่าเบื่อ

อีกเรื่องที่น่าสนใจสำหรับที่นี่ คือการออกแบบที่เน้นการเชื่อมโยงกับพื้นที่รอบๆ อย่างตรอกซอยเดิม แม้การขายสินค้าจะไม่ได้เชื่อมโยงกัน และมีแม่น้ำเป็นพื้นที่ขายแล้ว แต่ก็ไม่ได้ทิ้งพื้นที่อื่นๆ ทำให้จริงๆแล้วตัวโครงการ สามารถเข้าถึงได้หลากหลาย ทั้งทางเข้าหลักของโครงการ ท่าเรือ หรือแม้แต่ตรอกซอยย่อยๆ ที่เชื่อมไปยังท่าพระจันทร์ได้ อีกทั้งอาคารโดยรอบก็มีการปรับตัวให้สอดคล้องและกลมกลืนกัน ในอนาคตเราอาจจะเห็นการใช้งานที่หลากหลายมากขึ้น ผสมผสานระหว่างการค้าชนเก่า กับการค้าสมัยใหม่ได้อย่างลงตัว

ลองขยับมาดูอีกที่ใกล้ๆกัน คือ ยอดพิมาน เดอะริเวอร์วอร์ค คือตลาดสดเก่าริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่เชื่อมต่อกับสะพานพุทธ ตลาดท่าเตียน ขายของทะเลแห้ง และเชื่อมกับปากคลองตลาด เรียกได้ว่าในอดีตเป็นย่านตลาดขนาดใหญ่ของพระนคร ติดกับคลองคูเมืองเดิม ที่อีกฝั่งของคลองก็เป็นพื้นที่ราชการ อย่างโรงเรียนราชินี กรมที่ดิน หรือมิวเซียมสยามเป็นต้น ในปัจจุบันมีท่าเรือด่วนที่สามารถขึ้นมายังพื้นที่โครงการได้เลย มีคนขึ้นลงเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 คนต่อวัน รวมทั้งในอนาคตบริเวณโรงเรียนราชินี ก็จะมีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสนามไชย ที่ตอนนี้โครงสร้างลอดใต้แม่น้ำไปเรียบร้อย รอเปิดอย่างเป็นทางการเมื่อทุกอย่างพร้อม ก็จะทำให้พื้นที่มีการเข้าถึงเพิ่มขึ้นจากปัจจุบัน

มาดูภายในโครงการกันบ้าง ด้านในมีการแบ่งพื้นที่ออกตามการออกแบบอาคาร ทั้งหมด 7 โซน มีทั้งหมด 3 ชั้น ยกเว้นโซน 1,2,6 ที่มีเพียง 2 ชั้น

โซนหมายเลข 1 ,2,3,4 เป็นโซนอาหาร ที่มีร้านค้าและ information แทรกอยู่ตามทางเดิน โซนหมายเลข 7 ถูกเหมาไปเป็นร้านสตาร์บัคทั้งพื้นที่ โซนหมายเลข 5,6 ถูกจัดวางให้เป็นโซนนักท่องเที่ยวไม่ว่าจะซื้อตั๋วเรือ ซื้อทัวร์ เช่าจักรยาน ก็อยู่ในพื้นที่นี้

ชั้น 2-3 เป็นจุดชมวิว สลับกับร้านอาหารที่มีทั้ง in door และ out door

มีร้านบุฟเฟท์อาหารทะเล Bangkok Seafood Market ที่เป็นเจ้าของเดียวกับ Rooftop bar ชื่อดังอย่าง Cloud 47 ด้วยครับ ร้านที่นี่ใหญ่มากเพราะกินพื้นที่ 2 ชั้น รวมดาดฟ้าด้วย สามารถจัดปาร์ตี้ส่วนตัวริมน้ำได้สบายๆ

ที่มาภาพ:bangkokseafoodrestaurant

การจัดวางอาคารและร้านค้าเป็นแบบ single corridor หันหน้าและพื้นที่กิจกรรมทั้งหมดเข้าหาแม่น้ำ เดินไปสุดทาง แต่ไม่สามารถวนเป็นลูปได้ ต้องเดินย้อนกลับทางเดิม ซึ่งน้อยนักที่ขาชอปจะเดินวกกลับ เพราะเดินกลับไปก็เจอสินค้าเดิมที่ดูไปแล้ว แต่อาจตอบโจทย์กับริเวอร์วอร์ค ที่โครงการพยายามทำให้การเดินชอปปิ้งได้สัมผัสกับบรรยากาศริมแม่น้ำ

มาถึงตัวร้านค้าของที่นี่ ต้องบอกว่าผิดหวังเล็กน้อย เพราะส่วนใหญ่เป็นร้านที่มีอยู่ทั่วไปตามห้าง หรือหาทานได้ทั่วๆไป ไม่ได้ดึงดูดให้นั่งชิม นั่งชิว มากนัก เพราะด้วยการเดินทางปัจจุบันที่ไม่ได้สะดวกสบายมากนัก ถ้าไปเพื่อฝากท้องกับที่นี่ อาจต้องคิดแล้วคิดอีก ว่าคุ้มค่าไหม จึงดูไม่ได้น่าดึงดูดสำหรับนักชิม นักช้อป สักเท่าไหร่นัก… แถมตอนนี้ปัญหาที่น่าจะแก้ได้อย่างที่จอดรถ ที่ตอนนี้ทำระบบอัตโนมัติเสร็จแล้ว ก็กลับเป็นปัญหายิ่งกว่าเดิม เพราะระบบล่มบ่อย จนเหล่าลูกค้าขาจร ต้องจากไปในอย่างที่ยากจะกลับมา

อีกประการที่ โครงการขนาดใหญ่ และมีที่ดินเป็นของตนเองค่อนข้างมาก น่าจะมีพาวเวอร์ในการจัดการทั้งพื้นที่มากกว่านี้ เช่น การเน้นทางเข้าจากแม่น้ำเพียงด้านเดียว ทำให้พื้นที่จุดขายอีกด้าน ที่เชื่อมโยงกับตลาดผัก ผลไม้ ตลาดดอกไม้แห่งใหญ่ของกรุงเทพฯ กลับ contrast ราวขาวกับดำ เหมือนกับตัดขาดกันโดยสิ้นเชิง ทำให้เวลาเราเข้ามาจากด้านถนน จึงดูเหมือนเป็นหลังบ้านของโครงการ

อีกทั้งพื้นที่โดยรอบยังไม่มีการปรับตัวและยังคงใช้พื้นที่แบบในอดีต เช่น ใช้ถนนทางเข้าโครงการเป็นพื้นที่ขึ้นลงสินค้า หรือวิวที่มองจากโครงการออกไป เห็นระเบียงบ้านที่ไม่สวยงามนัก เป็นต้น…น่าปรับปรุง landscape เป็นอย่างยิ่งครับ

แต่จริงๆสำหรับยอดพิมาน ที่ระบบรถไฟฟ้าที่โครงการคาดว่าจะเสร็จเพื่อรองรับ (สถานีสนามไชยที่สวยที่สุดในประเทศไทยอยู่ใกล้แค่เอื้อม) ก็กลับล่าช้า อาจทำให้สปีดตัวโครงการตอนนี้ก้าวไปไม่ทัน เมื่อไม่มีลูกค้าหลักจากพื้นที่รอบๆ แถมยังไม่มีระบบการเดินทางอื่นมารองรับ การเดินทางโดยเรือและรถยนต์ส่วนตัวไปยังยอดพิมานตอนนี้ ถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าขนาดเล็กจริงๆ แต่อาจต้องจับตาดูการกู้สถานการณ์ ณ ตอนนี้ ถ้ายังไม่ขยับตัวทำอะไร รอรถไฟฟ้าเปิด อาจไม่ทันการเป็นแน่ เพราะเมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการจริงๆ คงจะมีย่านการค้าริมแม่น้ำเจ้าพระยาอีกไม่น้อย ที่กำลังขยับตัวเป็นคู่แข่งในอนาคต ตอนนี้น่าจะเป็นโอกาสดีสุดในการตีตื้นและสร้างความนิยมเมื่อยังมีคู่แข่งน้อยๆอยู่

ส่วนท่ามหาราช ภาพรวมถือว่าสอบผ่าน เพราะทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าหลักอย่างย่านสถานศึกษารอบๆ และผู้คนที่ใช้ท่าเรือ ท่ารถปริมาณมาก ทำให้ยังมีกลุ่มลูกค้าผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนเข้ามา แต่ก็น่าจะผลักตัวเองขึ้นอีกนิด กับพื้นที่ร้างๆว่างๆทั้งหลายในโครงการ ถ้ายอมปรับอีกนิด ขยับโปรแกรมร้านค้าอีกหน่อย ทำเลที่ติดตลาดอยู่แล้ว ย่อมมีคนมาใช้งานเป็นแน่

และสำหรับนักลงทุนที่กำลังจะเปิดกิจการ เปิดมอลล์ หรือลงทุนกับร้านค้า จากสองที่นี้ จริงๆ ก็มีหลายข้อให้คิดและชั่งน้ำหนักกันพอตัว
อันดับแรกก็น่าจะเป็นทำเลที่ตั้ง ที่ต้องรายล้อมด้วยกลุ่มลูกค้าหลักอยู่บ้างหรือไม่ก็ต้องอยู่ท่ามกลางพื้นที่การสัญจรที่หลากหลาย เพื่อเป็นต่อในด้าน traffic

อันดับที่สองก็คงหนีไม่พ้นการคัดกรองร้านค้า ร้านค้าใหญ่ๆเป็นแม็กเน็ต มาได้ อยู่ได้ แต่ส่วนประกอบของร้านอื่นๆ ต้องน่าสนใจ ดึงดูดลูกค้า เพราะถ้าร้านธรรมดาทั่วไป เราหากินแถวบ้านก็ได้ จริงไหม?

อันดับที่สามก็คงเป็นการเข้าใจ life style ของขาช้อป ขาชิม ขาชิวล์ มีพื้นที่ให้ที่น่าสนใจและตอบต่อความต้องการก็จะสอบผ่าน เป็นพื้นที่ที่น่าจะติดตลาดได้ดีทีเดียว

สำหรับผมก็อดเสียดายไม่น้อย ที่ทั้งสองทำเลนี้ ไม่มีที่ว่างเหลือเพื่อที่จะพัฒนาคอนโด low rise เก๋ๆวิวแม่น้ำได้เลยน่ะครับ เพราะถ้ามี โดยเฉพาะที่ ยอดพิมาน สถานีสนามไชย ก็จะเป็นอีกหนึ่งคอนโดที่ติดทั้งรถไฟฟ้า และติดแม่น้ำที่มีวิวดีที่สุดแห่งหนึ่งเลยครับ