ในปัจจุบันการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงดูเหมือนจะเป็นเรื่องปกติที่พบเห็นได้ทุกที่ทั่วประเทศไทย แต่ถ้าลองมองย้อนกลับไปในช่วง 30-40 ปีก่อนคงจะเป็นเรื่องใหม่มาก ๆ สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ซึ่งปัจจัยที่ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงมีอยู่หลายประเด็น ไม่ว่าจะเป็น เรื่องราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับทรัพยากรที่ดินที่มีจำนวนจำกัด ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงกลายเป็นทางออกที่ดูจะคุ้มค่ากว่าการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบที่อาจจะไม่มีความคุ้มค่าอีกต่อไปสำหรับพื้นที่เมือง ในปัจจุบันการพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดก็เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบข้อจำกัดในการอยู่อาศัยหลายประเด็น เช่น ขนาดห้องที่มีการพัฒนาเล็กลงเรื่อย ๆ พื้นที่ส่วนกลางที่อาจจะไม่ได้ตอบโจทย์กับคนทุกเพศทุกวัย รวมถึงอาคารที่จะมีแต่อายุมากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งอาคารส่วนใหญ่ที่พัฒนาขึ้นมาในพื้นที่กรุงเทพฯก็น่าจะมีอายุ 15-20 ปีแล้ว หลายคนคงอาจจะเคยมีคำถามว่าแล้วในอนาคตการอยู่อาศัยแนวสูงจะมีทิศทางเปลี่ยนไปทิศทางไหน แล้วอาคารเก่าที่มีอายุมากขึ้นเรื่อย ๆ จะทำอย่างไร เดียวบทความนี้มีคำตอบครับ

ความเป็นมาของการอยู่อาศัยแนวสูง ?
ผู้เขียนต้องขอเล่าย้อนกลับไปก่อนว่าทำไมจึงเกิดที่อยู่อาศัยแนวสูง แล้วถึงได้รับความนิยมมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งจริง ๆ แล้วการอยู่อาศัยแนวสูงมีมาตั้งแต่ในอดีตสมัยโรมัน แต่สำหรับเมืองในปัจจุบันสามารถอธิบายให้เข้าใจในแง่มุมของเมืองได้ง่าย ๆ ซึ่งจะเรียกว่า ปรากฎการณ์ Urbanization หรือ กระบวนการกลายเป็นเมือง Urbanization เป็นปรากฎการณ์ที่เกิดขึ้นทุกที่ทั่วทุกเมืองใหญ่ ๆ ของโลก เนื่องจากการที่โลกมีประชากรเพิ่มสูงขึ้น พื้นที่ทุกอย่างถูกรวมไว้ที่ศูนย์กลางเมืองใหญ่ทั้งแหล่งงานและที่อยู่อาศัย ส่งผลทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นเรื่อย ๆ เมื่อเมืองมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่ที่ดินมีอยู่จำกัด ที่อยู่อาศัยแนวสูงจึงกลายเป็นคำตอบสำหรับคนเมือง นอกจากนี้แนวคิดการพัฒนาเมืองในศตวรรษที่ 21 มีหลายแนวคิด เช่น Compact City, TOD หรือ Walkable City ซึ่งล้วนเป็นแนวคิดที่เน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เช่น การใช้ที่ดินแบบผสมผสาน การมีขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพในพื้นที่เมืองลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนตัว ทำให้พบเห็นการพัฒนากลุ่มอาคารสูง รวมถึงโครงการประเภท Mixed-use เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก

บริบทที่อยู่อาศัยแนวสูง ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ของประเทศไทย
สำหรับในบริบทของประเทศไทยปัจจุบันตามหัวเมืองใหญ่ๆ อย่างเช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต รวมถึงกรุงเทพมหานคร ล้วนมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสูงทั้งสิ้น ซึ่งจังหวัดที่หนาแน่นของอาคารสูงมากที่สุดคงหนีไม่พ้นเมืองหลวงอย่าง กรุงเทพฯ ซึ่งขอบเขตความเป็นเมืองของพื้นที่กรุงเทพฯ ในปัจจุบันจะครอบคลุมพื้นที่ไปถึงบริเวณปริมณฑลชายขอบของพื้นที่กรุงเทพฯแล้ว ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ถ้าลองมองย้อนกลับไปในช่วงเริ่มต้น ตั้งแต่มี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ที่ระบุไว้ว่า “อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบไปด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางทำให้เป็นจุดเริ่มต้นที่มีการพัฒนากลุ่มอาคารชุดยุคแรก ๆ ในขณะเดียวกัน ฝั่งการเคหะก็มีนโยบายที่จะสร้างที่พักอาศัยรวมเพื่อแก้ปัญหาชุมชนแออัด จึงเป็นอีกด้านหนึ่งที่ช่วยผลักดันกฎหมายอาคารชุดเป็นผลสำเร็จ

โดยปีแรกที่มีการจดทะเบียนอาคารชุด คือปีพ.ศ.2524 โดยอาคารแรกเป็นอาคารแกรนด์วิลล์เฮาส์ ในเขตคลองเตย เป็นอาคารชุดสูง 13 ชั้น 2 อาคาร มีจำนวนห้องชุดอาคารละ 31 ห้อง มีพื้นที่โครงการรวม 14,067 ตารางเมตร ซึ่งในปัจจุบันยังมีการใช้งานในการอยู่อาศัย ในช่วงเวลาต่อมาที่อยู่อาศัยแนวสูงในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยสนับสนุนเรื่องของราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยช่วงเวลาขณะนี้ถือเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไทยเติบโตได้ดี ทางสถาบันการเงินมีนโยบายปล่อยสินเชื่อในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งพบเห็นธนาคารเริ่มละเลยการปล่อยสินเชื่อที่มีความรอบคอบ จึงนำมาสู่ช่วงวิกฤตฟองสบู่ที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายเจ้าล้ม ขาดสภาพคล่อง ไม่มีเงินทุน จนหลายโครงการต้องหยุดชะงัก และพบเห็นอาคารร้างหลายแห่งในกรุงเทพฯ

ภาพจาก: สาธร ยูนีค ทาวเวอร์ – วิกิพีเดีย (wikipedia.org)

หรือที่เป็นข่าวดังกับอาคารสาธร ยูนีค ทาวเวอร์ ที่เป็นอาคารร้างมาจนถึงทุกวันนี้ หลังจากวิกฤตปี 2540 ในช่วงนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ค่อยๆ ปรับตัวฟื้นขึ้นมา โดยฝั่งของภาครัฐก็ได้มีการออกนโยบายในการฟื้นตัวเศรษฐกิจซึ่งได้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด ทำให้ต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่อาคารชุดได้ถึง 49% ของทั้งหมด เป็นการช่วยให้อาคารชุดเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ หลังจากนั้นในช่วงที่เริ่มมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางรางก็จะพบเห็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงนอกเหนือจากในพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีการพัฒนาหนาแน่นแล้ว ก็จะมีการพัฒนากระจายออกไปบริเวณขอบชานเมืองซึ่งเป็นบริเวณสถานีปลายทางของรถไฟฟ้า เช่น รอบสถานีวงเวียนใหญ่ในฝั่งตะวันตก และรอบสถานีอ่อนนุชในฝั่งตะวันออก เป็นต้น

หรือในส่วนของโครงการที่จดทะเบียนแบ่งตามเขตกรุงเทพมหานครตั้งแต่ในช่วงปี พ.ศ.2524-2560 มีจำนวนพื้นที่กว่า 24,298,289.73 ตารางเมตร โดยเขตที่มีพื้นที่รวมอาคารชุดมากที่สุด คือ เขตห้วยขวาง และเขตที่มีพื้นที่รวมของอาคารชุดน้อยที่สุด คือ เขตบางบอน

ภาพจาก: 2.การขยายตัวของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร.pdf (bangkok.go.th)

จากการเพิ่มขึ้นทั้งปริมาณที่อยู่อาศัยและราคาอาคารชุดในไทย มีนัยยะสำคัญมาจากปรากฎการณ์ Urbanization รวมถึงการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานทางราง(รถไฟฟ้า) ที่มีอิทธิพลสำคัญที่ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงจำนวนมาก ซึ่งรถไฟฟ้ากลายเป็นตัวเลือกในการเดินทางหลักของคนกรุงเทพฯเพียงอย่างเดียวที่ไว้ใจได้ในเรื่องเวลามากที่สุด แต่ด้วยรูปแบบการพัฒนาที่ไม่ได้กำหนดหรือยึดโยงในเรื่องของการกระจายความหนาแน่นและความแออัด ทำให้พื้นที่เมืองกรุงเทพฯเป็นเมืองที่มีความหนาแน่นต่ำ(Low Density) แต่กลับมีความแออัดสูง เนื่องจากผู้ประกอบการหรือผู้พัฒนาส่วนใหญ่ก็จะเลือกลงทุนพัฒนาเฉพาะในบางบริเวณทีละเยอะ ๆ เท่านั้น

ข้อจำกัด(Pain Point)ในการอยู่อาศัยแนวสูง

จากการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้พบเห็นข้อจำกัดและการปรับตัวหลายอย่างของผู้ประกอบการในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูง ยกตัวอย่างเช่น ผู้ประกอบการหลายโครงการมีการพัฒนาห้องที่มีขนาดเล็กลงเรื่อย ๆ จากข้อมูล Nexus Property เผยว่าการเปลี่ยนแปลงของขนาดห้องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ขนาดห้องคอนโดมีขนาดเล็กลงเรื่อย ๆ เช่น 1 ห้องนอนเดิม 65 ตารางเมตร ลดลงเหลือ 28 ตารางเมตร และ 2 ห้องนอนเดิม 120 ตารางเมตร ลดลงเหลือ 45-48 ตารางเมตร [1] และผู้ประกอบการยังมีการพัฒนาห้องรูปแบบใหม่ๆ อย่างเช่น ห้อง Loft ที่พัฒนามาเพื่อแก้ปัญหาห้องที่มีขนาดเล็ก หรือ คนที่อยู่อาศัยคอนโดส่วนใหญ่จะซื้ออาหารจากข้างนอกมากินเพราะในห้องเล็กไม่สะดวกในการทำอาหาร ทำให้พบเห็นโครงการที่เพิ่มพื้นที่ส่วนกลางประเภท Co-Kitchen มาเพื่อแก้ปัญหา หรือ ผู้อยู่อาศัยบางคนอยู่กันเป็นครอบครัว ครอบครัวขนาดเล็กที่มีลูก 1 คน ก็เป็นข้อจำกัดเพราะสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยของลูกก็จะไม่มีพื้นที่วิ่งเล่นที่สะดวกสบายเหมือนบ้านแนวราบ ซึ่งปัจจัยที่บีบให้เกิดการพัฒนาห้องขนาดเล็กนอกจากการทำกำไรของบริษัทแล้วก็เกิดจากข้อจำกัดของที่ดินและราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

ภาพจาก: ‘ดุสิตธานี’ จุดเริ่มต้น การดิ้นรน และอวสานของโรงแรมไทยที่กำลังจะเป็นตำนาน (becommon.co) / โรงแรมนารายณ์ สีลม ปิดตำนาน 18 ก.พ. เตรียมทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่ (prachachat.net)

ในด้านการก่อสร้าง
เมืองจะเต็มไปด้วยกลุ่มคอนโดเก่า อาคารอยู่อาศัยแนวสูงของพื้นที่กรุงเทพมหานครที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ในปัจจุบัน ส่วนมากยังเป็นกลุ่มคอนโดที่สร้างใหม่ในช่วงระยะเวลา 10-15 ปีที่ผ่านมา แต่ในอนาคตเมื่อเวลาผ่านไป 20-30 ปีข้างหน้าคอนโดจะมีอายุประมาณ 20-40 ปี โดยทั่วไปแล้วโครงสร้างของอาคารสูงสามารถมีอายุได้ประมาณ 50 ปี หรือมากกว่า ซึ่งปกติในช่วง 5-10 ปีทางนิติบุคคลอาคารก็จะมีการดูแลรักษาอยู่แล้ว และจากข้อมูล Barnabic กล่าวว่าเมื่ออาคารที่มีอายุเกิน 30 ปีขึ้นไปจะต้องมีการบำรุงรักษาครั้งใหญ่ของอาคาร ไม่ว่าจะเป็น งานระบบ หลังคา ลิฟต์ และ กระจก นอกจากนี้เมื่ออาคารมีอายุมาก อาจจะมีประเด็นว่าควรจะมีการปรับปรุงใหม่ หรือ ควรทุบทิ้งสร้างใหม่ ยกตัวอย่างกรณีของ อาคารโรงแรม 2 แห่งในกรุงเทพฯ คือ โรงแรมดุสิตธานี และโรงแรมนารายณ์ ที่ก็มีอายุประมาณ 50 ปีทั้งคู่ ก็ได้ตัดสินใจทำการทุบทิ้งและสร้างใหม่แทน แต่ถ้าเป็นกรณีที่อยู่อาศัยที่มีการแบ่งกรรมสิทธิ์คอนโด แล้วมีอายุมากขึ้นอาจจะมีความยากกว่าเพราะมีหลายเจ้าของ ซึ่งอาจจะเป็นการเริ่มย้ายออกเพื่อไปหาคอนโดใหม่ หรือ ฝั่งคนที่ต้องการปล่อยเช่าอาจจะปล่อยเช่าได้ในราคาไม่สูงเท่าเดิม 

ในด้านการอยู่อาศัย
เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยอาจจะกลายเป็นเรื่องปกติ (Rent Platform) เนื่องจากในอนาคตราคาที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินมีแต่จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกลุ่มคนรุ่นใหม่ในยุคนี้การที่จะครอบครองเป็นเรื่องที่ลำบากมากยิ่งขึ้น จากข้อมูล นายวิทยา ผู้จัดการทั่วไป ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยว่า ทั้งนี้จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด ส่งผลให้เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างเห็นได้ชัด โดยล่าสุดความต้องการเพิ่มขึ้น 108% ขณะที่ความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 7% เท่านั้น[2]  นอกจากนี้ยังมีแนวคิดของคนรุ่นใหม่ที่อาจจะไม่ได้มีความเชื่อที่ต้องการเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์แบบคนยุคก่อน ทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยอาจจะได้รับความนิยมมากกว่าการซื้อที่จะมีภาระตามมากอีกหลายปี รวมไปถึงการเช่ายังสามารถเปลี่ยนที่อยู่อาศัยไปได้เรื่อย ๆ ไม่ต้องยึดติดกับทำเลใดทำเลหนึ่งเพียงทำเลเดียว 

คอนโดมาพร้อมกับพื้นที่สำหรับคนทุกวัย จะสามารถพบเห็นคอนโดที่มีพื้นที่ส่วนกลางที่หลากหลายมากขึ้นตั้งแต่เด็ก วัยกลางคน จนไปถึงกลุ่มผู้สูงอายุ พร้อมทั้งเน้นในการส่งเสริมคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัย เพราะในอนาคตประเทศไทยจะมีประชากรผู้สูงอายุมากขึ้นตามไปด้วย จากข้อมูล ประเทศไทยก้าวเข้าสู่การเป็นสังคมสูงวัย (Aged Society) มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2548 จนถึงปัจจุบันปี พ.ศ. 2564 ไทยมีสัดส่วนประชากรกลุ่มผู้สูงอายุหรือมีอายุ 60 ปีขึ้นไปมากกว่า 12 ล้านคน หรือคิดเป็นสัดส่วนราว 1 ใน 6 คนไทยทั้งหมด และเป็นอันดับ 2 ในกลุ่มประเทศอาเซียน รองจากประเทศสิงคโปร์ [3] ซึ่งนำมาสู่ประเด็นต่อเนื่อง คือ การที่ต้องอาศัยอยู่คนเดียวภายในคอนโด ซึ่งเป็นความเสี่ยงมากสำหรับผู้อยู่อาศัยโดยเฉพาะผู้สูงอายุที่ต้องพักอาศัยอยู่ในห้องคนเดียว เนื่องจากอาจจะก่อให้เกิดอุบัติเหตุขึ้นได้ ในอนาคตอาจจะได้เห็นโครงการที่มีการปรับฟังกชันให้รองรับกับผู้สูงอายุมากขึ้น อย่างเช่น เทคโนโลยีทางการแพทย์ที่จะเข้ามาช่วยเหลือในยามฉุกเฉิน เป็นต้น
ในประเด็นสุดท้าย ถึงห้องจะเล็กลงแต่มีคุณภาพมากขึ้น เนื่องจากในระยะยาวยังมีแนวโน้มที่กลุ่มคนเมืองที่ต้องการอยู่อาศัยแนวสูงอย่างต่อเนื่อง คุณภาพของห้องจึงมีความสำคัญมากในการอยู่อาศัย ซึ่งจะมีการจัดฟังก์ชันการใช้งานภายในห้องของให้ตรงกับกลุ่มลูกค้ามากยิ่งขึ้น

สุดท้ายจากประเด็นที่กล่าวมาทั้งหมดเป็นเพียงข้อมูลส่วนหนึ่งเท่านั้นที่มีแนวโน้มอาจจะเกิดขึ้นได้สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยทางตั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งจริงๆ แล้วอาจจะมีอีกหลายประเด็นที่บทความนี้อาจจะยังไม่ได้กล่าวถึง

อ้างอิง
–https://www.khonthai4-0.net/system/resource/file/kpfgo_content_attach_file_117_1.pdf?date=2021-07-09%2012:51:42.1
–Compact city. แนวคิดเมืองกระชับ | by Uma Phanita Surinta | Medium
–ประวัติและพัฒนาการที่สำคัญ | Dusit Thani (DUSIT) (dusit-international.com)
–โรงแรมนารายณ์ โรงแรมแถวสีลม 4 ดาวในย่านสีลม | จองห้องพักออนไลน์ (naraihotel.co.th)
– https://thailandpropertynews.knightfrank.co.th/คอนโดมีอายุกี่ปี-เลือกซ/
–ไทยพร้อมหรือไม่ กับการก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ – กองบริหารงานทั่วไป (mahidol.ac.th) [3]
–เทรนด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยน เน้นเช่ามากกว่าซื้อ เปิด 5 ทำเลราคาพุ่งสูงสุด (matichon.co.th) [2]
–10 ปีตลาดคอนโดราคาพุ่งแรงขนาดเล็กลง – The Bangkok Insight [1]
–2.การขยายตัวของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร.pdf (bangkok.go.th)
–Grandville House Condominium (แกรนด์วิลล์ เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม) – คอนโด ใน กรุงเทพมหานคร (fazwaz.co.th)
– ส่อง “แฟลตดินแดง” โฉมใหม่ ดั่งคอนโดหรู เช่า 1,200 อยากอยู่บ้าง ต้องทำอย่างไร? (thairath.co.th)
– แฟลตดินแดงโฉมใหม่ (thelist.group) /
–พบกับโครงการที่อยู่อาศัยจากการเคหะแห่งชาติ มากกว่า 10 โครงการ บนทำเล จ.สมุทรปราการ โซนบางบ่อ – การเคหะแห่งชาติ (nha.co.th) / PowerPoint Presentation (nha.co.th)
–How Long Will Condos Last? | HuffPost Business