Source: www.prachachat.net Date 16/10/2558 รัฐบาลคลอดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ด้านหนึ่งเพื่อสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็เพื่อกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดการซื้อขายหมุนเวียนเร็วขึ้น และส่งผ่านไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทั้งวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ตกแต่ง รวมทั้งเครื่องใช้ไฟฟ้า ด้วยการมอบหมายธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. ปล่อยกู้ผู้ซื้อบ้านวงเงินเบื้องต้น 10,000 ล้านบาท พร้อมผ่อนปรนในการพิจารณาสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้ หรือดีเอสอาร์ เป็น 40-50% ของรายได้สุทธิต่อเดือน จากเดิมให้เพียง 33.33% ทำให้กู้ได้วงเงินกู้มากขึ้น มีกำหนดเปิดให้ยื่นขอสินเชื่อภายใน 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ตุลาคม 2558 เป็นต้นไป ด้านมาตรการคลังได้ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองลงเหลือ 0.01% เป็นเวลา 6 เดือน เพื่อเร่งให้เกิดการโอนสิ้นสุดช่วงเดือนเมษายน 2559 รวมทั้งได้ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ระยะเวลา 5 ปี แบ่งใช้สิทธิเป็นจำนวนเท่าๆ กันในแต่ละปีภาษี ให้แก่ผู้ซื้อบ้านมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยต้องซื้อและโอนบ้านภายใน 31 ธันวาคม 2559 ได้รับเสียงขานรับจากผู้ประกอบการอสังหาฯชนิดอื้ออึง "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า มาตรการที่ออกมาจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ให้เติบโตเพิ่มมากขึ้นเป็น 13% เป็น 3.3 แสนล้านบาท จากปี 2557 ที่มีมูลค่าตลาดรวม 2.93 แสนล้านบาท เดิมคาดว่าจะเติบโตเพียง 7% มูลค่า 3.1 แสนล้านบาท โดยเฉพาะช่วงไตรมาสที่ 4 นี้น่าจะเติบโตกว่า 20-30% ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาสที่ 4 นี้จะมีการโอนบ้านมูลค่ากว่า 120,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 80,000 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์อีก 40,000 ล้านบาท คาดว่าจะโอนได้ทั้งหมด และยังไม่รวมการขายสต๊อกบ้านสร้างเสร็จอีกจำนวนหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงปลายปีจะมีความคึกคักต่อเนื่องไปถึงต้นปีหน้า นายกประเสริฐบอกว่า ผู้ที่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้มากที่สุดคือ ผู้กำลังโอนบ้าน เป็นการช่วยกระตุ้นให้เกิดการโอนที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น จากที่ผ่านมาผู้ประกอบการต้องประสบปัญหาลูกค้าชะลอการโอน เนื่องจากไม่มั่นใจภาวะเศรษฐกิจ จึงไม่อยากก่อหนี้ที่มีมูลค่ามากและยังต้องผ่อนชำระอีก 20-30 ปี รวมทั้งปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพราะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง จากข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประมาณการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ โดยในปี 2558 มีจำนวน 96,040 ยูนิต โดยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอยู่กว่า 61,930 ยูนิต และในปี 2559 จะมีที่อยู่อาศัยพร้อมโอนกรรมสิทธิ์อีกกว่า 86,540 ยูนิต และกว่า 41,710 ยูนิต เป็นระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่บรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายจะสามารถระบายสต๊อกที่สร้างเสร็จพร้อมโอนได้ง่ายขึ้นจากภาวะสินค้าล้นตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เนื่องจากช่วง 2-3 ปีมานี้เร่งเปิดคอนโดมิเนียมมากและกำหนดแล้วเสร็จส่วนใหญ่ในปีนี้ หากสามารถโละสต๊อกเหล่านี้ได้ ผู้ระกอบการจะลดภาระทางการเงินที่ต้องถือครองสินทรัพย์เหล่านี้และยังทำให้ได้เงินกลับมาเพื่อนำไปลงทุนต่อยอดโครงการใหม่ หนึ่งในความร้อนแรงของมาตรการนี้ เห็นได้จากการแข่งกันออกแคมเปญจูงใจของผู้ประกอบการ เรียกได้ว่าหลังมติ ครม.ออกมา แต่ละค่ายอสังหาริมทรัพย์ต่างเรียกประชุมระดมสมองเพื่อทำการตลาดทันที อาทิ ค่ายใหญ่อย่างพฤกษา เรียลเอสเตท ที่มีพอร์ตบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท นับหมื่นล้านบาท แว่วมาว่าจะมีรายการลุ้นรถยนต์ค่ายพร็อพเพอร์ตี้ เฟอร์เฟค ให้สิทธิพิเศษทางการเงินแก่ผู้ซื้อบ้านและทาวน์เฮาส์ทุกโครงการของบริษัท รวม 30 โครงการ จับมือสถาบันการเงินพันธมิตรให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 3% คงที่นาน 30 เดือน หรือ 2 ปีครึ่ง เงินค่าโอนที่บริษัทได้รับการลดหย่อนจะให้เงินคืนแก่ลูกบ้านด้วย เช่นเดียวกับค่ายแสนสิริก็อยู่ระหว่างเตรียมออกแคมเปญใหม่ สอดรับกับมาตรการอสังหาฯของภาครัฐเช่นกัน เพื่อกระตุ้นยอดขายที่คาดว่าจะสามารถระบายสต๊อกบ้านมูลกว่า 9,000 ล้านบาท ภายใน 6 เดือนนี้ อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของ "วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต" ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นอีกด้านว่า มาตรการกระตุ้นที่ออกมาในระยะสั้นนี้คล้ายกับเป็นการประชานิยม แต่ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้จำเป็นที่จะต้องมีการกระตุ้น ซึ่งอาจจะมีความเสี่ยงในแง่การเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือหนี้เสียได้ เพราะเน้นกลุ่มบ้านระดับราคาไม่สูงมาก กลุ่มผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงได้ ซึ่งต้องมีการดูแลอย่างใกล้ชิด เขาประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มคึกคักตั้งแต่ช่วงปลายปีนี้ไปจนถึงต้นปีหน้า โดยเฉพาะเดือนสุดท้าย คือเดือนเมษายน 2559 เชื่อว่าจะมีการเร่งโอนจำนวนมากเพื่อให้ทันกับมาตรการ อาจจะทำให้เริ่มเห็นผู้ประกอบการมีเร่งการโอนก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จ แต่การกระทำในลักษณะนี้จะต้องมีใบแนบท้ายระบุว่าผู้ประกอบการจะต้องส่งมอบเมื่อใดด้วย แต่หลังจากมาตรการหมดลงในระยะ 6 เดือน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจจะชะลอลง ซึ่งก็มีผลจากกลุ่มซื้อบ้านหลังแรกที่สามารถลดหย่อนภาษีได้พยุงไว้อยู่ หลังจากนี้ต้องติดตามเป้าหมายการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลครั้งนี้จะให้ผลเป็นไปตามที่หลายผ่านคาดหวังไว้หรือไม่