รู้สึกกันไหมว่า ในแต่ละปีนั้นช่างผ่านไปไวเหลือเกิน เผลอแวบเดียวก็จะหมดปี 2023 และเริ่มต้นปี 2024 แล้ว ใครมีแพลนที่ยังทำไม่สำเร็จหรือสำเร็จไปบ้างแล้ว ถึงปีหน้าก็มาลุยใหม่ อาจจะเป็นปีที่ดีกว่าเดิมก็เป็นได้ เรามาดูทางฝั่งของภาคอสังหาฯ กันบ้าง ต้องบอกเลยว่าภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2023 นี้ ไม่ได้มีการเติบโตเท่าที่ควร ทั้งในแง่ของ Supply ใหม่ที่เปิดตัวน้อยลง และความเชื่อมั่นในด้านการซื้อทั้งจากคนไทยและต่างชาติ ท่ามกลางปัจจัยลบในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ ที่คนไม่อยากควักเงินก้อนออกมาซื้อของใหญ่ๆ เรื่องของดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรืองที่คนผ่อนบ้านผ่อนรถต้องปาดเหงื่อ โดยที่ภาครัฐไม่ได้ออกมาตรการอะไรที่จะช่วยกระตุ้นตลาดเพิ่มเติม ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ต่างก็รอคอยท่าทีจากรัฐบาลใหม่ในปีหน้ามากกว่า ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเชิงนโยบายเกี่ยวกับอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการเพิ่มโควตาลูกค้าต่างชาติ และปลด LTV เพื่อให้ตลาดอสังหาฯ มีความคึกคักเทียบเท่าก่อนช่วงปี 2019…มาดูกันว่าในปี 2023 ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปลายปีนี้มีประเด็นไหนน่าสนใจบ้าง ส่วนใครที่พลาดข่าวเด็ดๆ อะไรไป เราจะสรุปให้เข้าใจรวดเดียวในบทความนี้เลย

อสังหาฯ ภูเก็ตคึกคัก ดีเวลลอปเปอร์เมืองกรุงเดินหน้าเปิดตลาดทั้งวิลล่าหรู และคอนโด

ภูเก็ต เรียกได้ว่าเป็น Destination ที่นักท่องเที่ยวทั่วโลกรวมไปถึงคนไทยใฝ่ฝันอยากไปเที่ยวทะเลสวยๆ หาดทรายขาวๆ รวมถึงทางภาครัฐบาลมีแผนจะส่งเสริมให้ภูเก็ตเป็นเมืองต้นแบบ หรือ Smart City นอกจากนี้ภูเก็ตยังเป็นตลาดอสังหาฯ ที่เหมาะสำหรับการลงทุน รวมถึงการอยู่อาศัยทั้งในระยะยาว และการพักผ่อนในระยะสั้นอีกด้วย ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีแนวโน้มเติบโตอย่างก้าวกระโดด เพราะมีดีมานด์จากชาวต่างชาติเข้ามาจากหลายสัญชาติ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวรัสเซีย ออสเตรเลีย อินเดีย จีน และคาซัคสถาน ทำให้ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต ในทุกพื้นที่มีความคึกคักมากขึ้น ซึ่งกลุ่มต่างชาติที่เป็นผู้ซื้ออสังหาฯ หลักในภูเก็ตนั้น ก็จะเป็นชาวรัสเซีย มีสัดส่วนมากถึง 80% ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยในกลุ่มบ้านมีราคาตั้งแต่ 6-100 ล้านบาท

จึงทำให้ภูเก็ตในตอนนี้มีโครงการเปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก จากทางพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับสัดส่วนที่เป็นในส่วนของคอนโดมิเนียม และบ้านพักตากอากาศนั้น มีมูลค่าลงทุนมากกว่า 1 แสนล้านบาท เรียกได้ว่ามากที่สุดในรอบ 15 ปี โดยสามารถแบ่งออกเป็นคอนโดฯ เปิดใหม่ 15 โครงการ 6,831 ยูนิต มูลค่าลงทุน 37,880 ล้านบาท ส่วนของที่พักตากอากาศในภูเก็ต เปิดขายใหม่รวม 37 โครงการ จำนวน 589 หลัง มูลค่าลงทุนกว่า 53,230 ล้านบาท และข้อมูลศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ยังให้ข้อมูงเพิ่มเติมว่ามีจำนวนหน่วยโอนฯ ห้องชุดของคนต่างชาติ 3,365 หน่วย มูลค่า 17,048 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 11.6% และ 21.1% ของการโอนฯ ห้องชุดทั้งหมด เนื่องด้วยปัจจัยหลายส่วน ไม่ว่าจะเป็นการสนับสนุนจากทางภาครัฐมีนโยบาย Free Visa ดึงดูดให้นักท่องเที่ยวสามารถเข้ามาเที่ยวในช่วงไฮซีซั่น และเข้ามาพักผ่อนในภูเก็ตในระยะสั้นได้ พร้อมทั้งในด้านของการขยายสนามบินให้สามารถเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวจากหลายชาติได้เช่นกัน

จึงทำให้ตลาดที่อยุ่อาศัยของภูเก็ตฟื้นตัวเร็วขึ้นมาก เป็นเหตุผลให้ดีเวลลอปเปอร์ต่างพากันให้ความสนใจและเข้ามาพัฒนาโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการ Pool Villa และคอนโดมิเนียม ที่ครบครันไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย รวมถึงที่อยู่อาศัยหลายโครงการต่างแข่งขันจัดแคมเปญใหญ่ๆ เร่งการซื้อ และเตรียมโอนปลายปี อาทิ

บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กับ Botanica Grand Avenue โครงการพูลวิลลาระดับลักชัวรี และมิกซ์ยูสจำนวนกว่า 400 ยูนิต บนขนาดที่ดิน กว่า 178 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 13,000 ล้านบาท

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวคอนโดใหม่ THE BASE Bukit Phuket ตั้งอยู่ใจกลางเมืองภูเก็ต เป็นคอนโด Low Rise 8 ชั้น 3 อาคาร จำนวน 609 ยูนิต บนพื้นที่ 4 ไร่ ทางบริษัทฯ ยังได้ตอกย้ำถึงความสำคัญของตลาดภูเก็ต ภายในปี 2567 แสนสิริได้วางแผนเปิดตัว Sansiri Hub หรือออฟฟิศของแสนสิริขึ้นมาอย่างเป็นทางการ และจะเป็นฮับในภูมิภาคที่พร้อมดูแลและให้บริการลูกค้าในระยะยาวอย่างต่อเนื่อง ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กับโครงการ ศุภาลัย เลค วิลล์ ภูเก็ต บ้านแฝดแบบใหม่ในสไตล์ Tropical บนที่ใช้สอยเริ่มต้นตั้งแต่ 134 – 330 ตารางเมตร 3 – 4 ห้องนอน 3 – 6 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2-3 คัน และสวนส่วนกลางขนาดใหญ่ถึง 4 ไร่ บนพื้นที่กว่า 102 ไร่ ในตำบลเกาะแก้ว อำเภอเมือง มูลค่าโครงการประมาณ 2,600 ล้านบาท

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผุดอาณาจักรมิกซ์ยูสระดับลักซูรี ออริจิ้น รีสอร์ท เวิล์ด ภูเก็ต บางเทา บีช บนพื้นที่กว่า 25 ไร่ รวม 6 โครงการ ทั้งคอนโดมิเนียม, ลักชูรี่ วิลล่า, โฮเทล วิลล่า, บีช คลับ, เรสซิเด้นท์ และโรงแรม 5 ดาว จุดเด่นคอนโดฯใกล้หาด พร้อม IP และบริการแบบเซอร์วิส เรสซิเดนซ์ เริ่มต้น 3.59 ล้านบาท มูลค่าการลงทุนกว่า 8,000 ล้านบาท

บริษัท โบทานิกา ลักซูรี่ วิลล่าส์ จำกัด ได้มีการร่วมทุนกับพาร์ทเนอร์ พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสระดับซูเปอร์ไฮเอนด์บนชายหาดกมลา มอนท์เอซัวร์ (MontAzure) บนพื้นที่ 454 ไร่ รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท ประกอบไปด้วยแบรนด์เรสซิเดนซ์หรู โรงแรมระดับ 5 ดาว วิลลาหรู รีเทล บีชคลับระดับเวิลด์คลาส ร้านอาหารมิชลินสตาร์  และบริการระดับเวิลด์คลาสอื่นๆ อีกมากมาย

โดยภูเก็ตกำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนอสังหาฯ ชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุนชาวรัสเซียและชาวยุโรป ในช่วงต้นปี 2023 ที่ดินชายทะเลในภูเก็ตราคาพุ่งขึ้นถึงไร่ละ 70 ล้านบาท ในขณะที่พื้นที่อื่นๆ มีมูลค่าราว 30-40 ล้านบาท ซึ่งทำเลทองที่ได้รับการพัฒนาและมีโรงแรมและคอนโดขึ้นหนาแน่น ได้แก่ หาดป่าตอง กมลา กะตะ และกะรน คาดว่าภายในปี 2027 การเดินทางทั่วโลกจะเพิ่มมากกว่าก่อนช่วงการแพร่ระบาดถึง 31% โดยเฉพาะในภูมิภาคแอฟริกา ตะวันออกกลาง และเอเชีย ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความต้องการที่พักระดับหรูในสถานที่ท่องเที่ยวชั้นนำอย่างภูเก็ตมากยิ่งขึ้น

รถไฟฟ้าเปิดใหม่ สายสีเหลืองและสายสีชมพู ปลุกตลาดอสังหาฯ ชานเมือง

เปิดให้ใช้บริการแล้วกับรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีเหลืองและสายสีชมพู โดยรถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว – สำโรง ซึ่งในอนาคตอันใกล้ ที่ดินและที่อยู่อาศัยย่านลาดพร้าวจะยิ่งเพิ่มมูลค่าจากเส้นทางการเดินรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยแนวเส้นทางเริ่มต้นที่จุดเชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้ามหานคร สายสีน้ำเงิน ที่แยกรัชดา – ลาดพร้าว เชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้ามหานครสายสีส้มที่สถานีลำสาลีและเชื่อมต่อกับสถานีหัวหมากของรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงค์ และรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อน ตามแนวถนนศรีนครินทร์ถึงถนนเทพารักษ์ สิ้นสุดจุดเชื่อมต่อกับสถานีสำโรงของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน รวมระยะทางประมาณ 30 กิโลเมตร พร้อมยังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์บนถนนศรีนครินทร์กลับมาเป็นกระแสอีกครั้ง ภายหลังจากการเปิดเดินรถของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเชื่อมเมืองกรุงเทพฝั่งตะวันออกแนวเหนือใต้ล่องไปตามแนวถนนศรีนครินทร์  ดังนั้นมูลค่าที่ดินเกือบตลอดทั้งเส้นราคาก็ไต่ขึ้นมา Developer หลายเจ้าก็เริ่มขยับตัวจับจองพื้นที่พัฒนาโครงการใหม่รับทำเลใหม่

และรถไฟฟ้าสีชมพูที่เปิดให้ประชาชนทดลองนั่งเวลา 06.00-20.00 น. จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลง เป็นเส้นทางมีนบุรีแคราย ระยะทางรวม 34.5 กิโลเมตร จำนวน 30 สถานี สร้างความคึกคักให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าอย่างเห็นได้ชัดเจน และช่วยให้ราคาที่ดิน 4 โซน ที่อยู่บริเวณโดยรอบของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูเติบโตขึ้นทุกปี อาทิ ถนนติวานนท์ มีโครงการคอนโดฯ เปิดขายจำนวนมากมาก่อนหน้านี้หลายแล้ว เพราะเป็นทำเลที่สามารถเข้าเมืองผ่านรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้ จึงมีคู่แข่งมากกว่าทำเลอื่น, ทำเลถนนแจ้งวัฒนะ เป็นทำเลที่มีทางเข้าเมืองหลายเส้นทาง ผ่านรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีเขียว ในอนาคตน่าจะพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยได้อีกมาก, ถนนรามอินทรา ทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายและเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ในระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านหรูในราคา 100 ล้านบาทก็มี เป็นการสร้างเพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่วิ่งเข้าเมือง และผลพวงจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู และมีนบุรี ที่เป็นทำเลห่างจากตัวเมือง ทำให้ยังมีที่ดินที่จะพัฒนาโครงการแนวราบได้ และมีคอนโดมิเนียมรอขายเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู และเลยช่วงมีนบุรีไปไม่ไกลมากก็ยังมีห้องชุดที่สร้างตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มอีกด้วย

ท่องเที่ยวฟื้นตัวชาติ ดีมานท์ต่างชาติโดยเฉพาะจีนหดตัว ดีเวลลอปเปอร์พุ่งเป้าเปิดตลาดเพื่อนบ้าน

ในปีนี้ความต้องการของตลาดผู้ซื้อต่างชาติเริ่มมีความคึกคักมากขึ้น แต่ยังไม่ได้ใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด 19 เพราะนักท่องเที่ยวสามารถเดินทางกลับเข้ามาในประเทศไทยได้แล้ว ส่วนในด้านของอสังหาฯ ที่ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อในไทยนั้น ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีดีมานด์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นและกำลังเป็นจับตามองของผู้ประกอบการไม่น้อย โดยลูกค้าต่างชาติที่มีความต้องการเข้ามาส่วนใหญ่มาจากฮ่องกง สหรัฐอเมริกา สิงคโปร์ กัมพูชา และพม่า ซึ่งแต่ละประเทศมีการลงทุนและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน ส่วนฐานใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมนั้นก็จะเป็นชาวจีนที่ดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าคาดหวังให้เติบโตแบบก้าวกระโดด ซึ่งช่วงนี้เริ่มหายไปค่อนข้างมาก คาดปีนี้ลดลงไประมาณ 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งดูจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ชาวจีนในปี 2561 อยู่ที่ 7,916 ยูนิต และปี 2562 ที่ 7,626 ยูนิต มีจำนวนลดลงไม่ต่างกันมาก แต่มาในปี 2566 นี้ หลังจากที่โควิด-19 เริ่มเบาบางลงแล้ว ตั้งแต่ไตรมาส 1-3 ยอดโอนของชาวจีนอยู่ที่ 4,991 ยูนิต แต่ก็ไม่ได้แย่มากนัก เพราะจีนยังติดอันดับของลูกค้าต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยยในไทยอยู่ดี

ซึ่งในเวลานั้นตลาดชาวจีนเริ่มมีสัญญาณจะไม่ดี โดยอาจจะต้องรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจีนที่จะกลับมาปกติอย่างน้อย 2-3 ปี แต่ตลาดที่เป็นผู้ซื้อจากประเทศกัมพูชา และพม่า พบว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมมีสูงต่ออย่างเนื่อง จะซื้อด้วยเงินสดเป็นส่วนใหญ่ 3-4 ล้านบาท โดยต้องการมีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และหากรัฐบาลสามารถผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ตามแผน คาดว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2567 ประกอบกับความคาดหวังมีนักท่องเที่ยวจีนกลับเข้ามาประเทศไทย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปรับตัวดีขึ้น

เปิด 2 ห้างใหม่ Emsphere และ Central Westville

Grand Opening แบบยิ่งใหญ่อลังการไปทั้ง 2 ห้างสรรพสินค้า ที่อยู่ใจกลางเมืองอย่าง Emsphere และในย่านราชพฤกษ์กับ Central Westville เรียกได้ว่าเป็นการปักหมุดแลนด์มาร์คใหม่แห่งให้คนกรุงเทพฯ จริงๆ พร้อมทั้งยังเป็นห้างสรรพสินค้าที่ครบครันไปด้วยบริการ ร้านค้าต่างๆ ให้คนในย่านสะดวกสบายมากยิ่งขึ้นไปอีก ซึ่งใครใกล้ห้างไหนก็ไปเดินห้างนั้นได้เลย

โดย Central Westville ที่เปิดตัวไปเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา เป็นศูนย์การค้าแบบ Semi-outdoor & Low Carbon Mall แห่งอนาคต และยังเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของย่านราชพฤกษ์ ศูนย์รวมร้านค้าร้านอาหารและกิจกรรมสำหรับครอบครัว บนพื้นที่กว่า 40 ไร่ พร้อมเช็คอิน กับ 5 ไฮไลท์พิเศษของห้างได้เลย ไม่ว่าจะเป็น Immersive Art Installation ผ่านม่านน้ำตกสูงกว่า 20 เมตร, ต้นคริสต์มาสหิรัณย์ราชพฤกษ์ และ Christmas Craft Market, The Sweet Sensation Dining Zone ทัพขนมหวานหลากหลาย, The Spirit on Track: Ride and Charge ชิงช้าพลังงานสะอาด และ The AR of Nature สัมผัสความสวยงามของธรรมชาติผ่านเทคโนโลยีสุดล้ำ พร้อมทั้งจุด Pet-Friendly Landmark บนพื้นที่รวมกันกว่า 1,000 ตารางเมตร รวบรวม Pet Facilities เอาไว้ครบครันมากที่สุดเท่าที่เซ็นทรัลพัฒนาเคยมีมาอีกด้วย

และ Emsphere เปิดตัวเมื่อวันที่ 1 ธันวาคมไม่นานมานี้ ซึ่งเป็นห้างสรรพสินค้าในย่านพร้อมพงษ์ พร้อมกันนั้นยังมีศูนย์ความบันเทิงแห่งใหม่ที่แปลกใหม่ ทันสมัย และยิ่งใหญ่ระดับโลกอย่างที่ไม่เคยเห็นมาก่อน บนที่ดินขนาดประมาณ 50 ไร่ จำนวน 3 อาคาร โดยมีสองอาคารเชื่อมต่อกันประกอบด้วย อาคารคอมเพล็กซ์ ความสูง 12 ชั้น (รวม 2 ชั้นใต้ดิน), เอ็มทาวเวอร์ ความสูง 22 ชั้น และโรงแรม ความสูง 37 ชั้น ใกล้กับ Emporium และ Emquartier เป็นโครงการ The Em District ของกลุ่มเดอะมอลล์ ที่มีทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และแหล่งท่องเที่ยว ที่รองรับไลฟ์สไตล์ และความสะดวกสบายให้คนในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ห้างนี้มีอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านสุขุมวิทสูงมาก

ดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนสูง ไร้มาตรการกระตุ้นตลาด ทำคนหาห้องเช่ามากกว่าซื้อ

ปี 2566 นี้ ถึงเรื่องโรคระบาดจะจางหายไปบ้างแล้ว ผู้คนออกมาใช้ชีวิตข้างนอกได้เต็มที่ แต่เศรษฐกิจภายในประเทศก็ยังไม่ได้มีการฟื้นตัวมากนัก ดูๆ แล้วในไทยตอนนี้กำลังเจอกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อีกทั้งในด้านของดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เพราะผู้คนต้องการใช้จ่ายกันเป็นจำนวนมาก สวนทางกับรายรับที่ไม่สูงตาม จึงเป็นปัญหาที่หลายคนพบเจอในขณะนี้ เป็นผลทำให้คนที่คิดอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ต้องเลือกการเช่าอยู่มากกว่าการกู้เงินมาซื้อ หรือใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น เหตุจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงไม่ฟื้นตัว ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงที่สุดในรอบ 15 ปี และไม่อยากยื่นกู้กับทางธนาคารที่ช่วงนี้มีการปรับดอกเบี้ยสูงขึ้นมาก อีกทั้งการผ่อนชำระรายเดือนไม่ต่ำกว่าหลักหมื่น

ในปัจจุบันราคาสินค้าประเภทที่อยู่อาศัยก็มีการปรับขึ้นราคาด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งราคาที่ดิน ค่าแรง และวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นปีต่อปี ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยว่า “ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) แต่ยังลดลง 6% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) โดยเป็นการปรับลดลงถึง 10% จากช่วงเวลาเดียวกัน ส่งผลให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวปรับเพิ่มมากที่สุด 2% QoQ ขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 1% QoQ” ส่งผลกระทบต่อคนที่กำลังวางแผนอยากซื้อบ้านที่กลัวในเรื่องของดอกเบี้ยจะสูงเกินไป และคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ก็ต้องเพิ่มเวลาผ่อนบ้านนานขึ้น และตอนนี้ยังไม่มีมาตรการมากระตุ้นตลาดการซื้ออีกด้วย

จึงทำให้อัตราการเช่าที่อยู่อาศัยมีการเติบโตขึ้นมาก ล่าสุดเพิ่มขึ้นถึง 108% สวนทางกับความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นเพียง 7% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนการระบาดโควิด-19 ทำให้ดีมานด์ในตลาดเช่าสูงมากขึ้น คนเลือกทำเลและราคาให้ตอบโจทย์กับตัวเองได้ ซึ่งก็เป็นกลุ่มคนที่เป็นเป้าหมายหลักในตลาดอสังหาฯ เช่นกัน เป็นกลุ่มคนที่ยังไม่อยากกู้เงินจำนวนมากจากธนาคารเพื่อไปเป็นหนี้ในระยะยาว และยังเจอกับอัตราดอกเบี้ยสูง จึงเลือกการเช่าที่มีความยืดหยุ่น ประหยัดเงินมากกว่า และสามารถเปลี่ยนทำเลที่อยู่ได้ตามใจชอบอีกด้วย

เพิกถอน EIA อุปสรรคที่ยากจะคาดเดา ของการพัฒนาโครงการในไทย

ตกมาปีนี้ในแวดวงอสังหาฯ ไทย คาดว่าจะเจอศึกหนัก ไม่ว่าจะต้องเจอกับโรคระบาดที่กินเวลายาวนานถึง 3 ปี ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงไปบ้าง นั่นก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่ดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าคิดหนัก ส่วนเรื่องหนักที่สุดก็คงจะเป็นเรื่องของคอนโดมิเนียมถูกคำสั่งให้เพิกถอน EIA ซึ่งมีหลายปัจจัยแตกต่างกันออกไป ทั้งในเรื่องของถนนทางเข้า-ออก และประเด็นที่อาจส่งผลกระทบต่อชุมชนข้างเคียง มีดังต่อไปนี้

โครงการ “ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง” มีคำตัดสินศาลปกครองกลาง คำสั่งให้เพิกถอน EIA โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง ซึ่งทางศุภาลัยได้จัดทำรายงาน EIA ตามขั้นตอนของกฎหมาย และได้ดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างตามระเบียบข้อบังคับของหน่วยงานราชการแบบครบถ้วน และได้ยื่นขอ EIA ตั้งแต่ปี 2559 ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในการพิจารณา EIA นั้น มีความเห็นให้ทางศุภาลัยแก้ไขในประเด็นที่อาจส่งผลกระทบต่อชุมชนข้างเคียงและสิ่งแวดล้อม โดยมีการแก้ไขรูปแบบอาคารและปรับระดับความสูงตามที่ชุมชนโดยรอบโครงการมีความคิดเห็นมาก่อนหน้า จนได้รับการอนุมัติ EIA เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2564 และอย่างไรก็ตาม ทางศาลปกครองกลางมีคำสั่งให้เพิกถอนรายงาน EIA เนื่องจากการพิจารณาผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดจากพื้นที่ข้างเคียงทั้งในเรื่อง แสงแดด และลม ของ คชก. ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านไม่เพียงพอ  จึงทำให้มีคำสั่งเพิกถอนรายงาน EIA โครงการดังกล่าว

สำหรับขั้นตอนต่อจากนี้ ทางศุภาลัยจะต้องมีความจำเป็นต้องระงับการก่อสร้างไว้ชั่วคราว เพื่อดำเนินการทุกอย่างให้เป็นไปตามขั้นตอนและไม่ให้ชุนชนโดยรอบได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างโครงการ และหากมีคำสั่งจากศาลปกครองสูงสุดให้สามารถกลับมาก่อสร้างโครงการได้ ทางศุภาลัยจะเร่งดำเนินการก่อสร้างโครงการ ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง อย่างเร็วที่สุด เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้ากลับมาซื้ออีกครั้ง

ต่อมาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรู “แอชตัน อโศก” ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หลังจากที่ทั้งศาลปกครองกลาง และศาลปกครองสูงสุด มีคำสั่งให้เพิกถอนรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ใบอนุญาตก่อสร้างโครงการทั้งๆ ที่โครงการความสูง 51 ชั้นนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว โดยปัญหาถ้าอ้างอิงจากคำพิพากษาศาลปกครอง คือ เรื่องของทางเข้า-ออกโครงการที่ไม่ถูกต้อง จึงทำให้ทำให้ขั้นตอนต่างๆ หลังจากนั้นไม่ถูกต้องด้วยเช่นกัน ส่งผลกระทบให้กับลูกบ้านที่ทำการโอนฯ ไปแล้วกว่า 668 ห้อง ที่ยังมองไม่เห็นแนวทางการแก้ไขว่าโครงการจะเป็นอย่างไรต่อไป

ในฝั่งของลูกบ้านได้มีการแต่งตั้งตัวแทนเจ้าของห้องชุดทั้ง 668 ห้อง และได้ยื่นคำร้องต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ เพื่อขอความคุ้มครองในการใช้ทางจำเป็น 13 เมตร ที่เป็นทางเข้า-ออกในปัจจุบัน และทางรองปลัดกระทรวงคมนาคม ได้กำหนดระยะเวลา 30 วัน ในการรายงานความคืบหน้าปัญหาการใช้ที่ดินเวนคืนของ รฟม. เป็นทางผ่านเข้า-ออกโครงการ พร้อมกับยืนยันว่าเจ้าของห้องชุด 668 ห้องชุด ต้องได้รับการดูแล เพราะเป็นลูกบ้านที่ซื้อห้องและมีโฉนดในมือ จึงต้องได้รับการดูแลและได้รับความเป็นธรรมเพื่อไม่ให้มีความเสียหายเพิ่มมากขึ้น

โดยทางอนันดาได้มีการประชุมหารือแนวทางแก้ไขร่วมกับทาง รฟม. และสำนักการโยธา รวมถึงผู้บริหารได้ร่วมประชุมกับคณะกรรมการฯ โครงการ ด้วยการประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม อีกทั้งมีแนวทางการช่วยเหลือเจ้าของร่วมหรือลูกบ้านในเรื่องการผ่อนชำระ และรายละเอียดต่างๆ ในสัญญามีแนวโน้มที่เป็นไปได้ว่าทางออกที่ดีที่สุดคือ การขอแก้ไขกฎกระทรวง ฉบับ 33 เกี่ยวกับกฎหมายใบอนุญาตให้ใช้ทางฉบับใหม่ เสนอใช้กฎหมายแก้กฎหมาย แนวทางที่น่าจะเป็นทางออกสามารถทำได้ก็คือ ให้ออกกฎหมายที่มีศักดิ์เท่ากัน คือออกเป็นพระราชกฤษฎีกาเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน เพื่อเปิดให้ รฟม.สามารถอนุญาตผ่านทางได้

และสุดท้ายกับโครงการ 125 สาทร ทางศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอน EIA และใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งจากที่อ้างอิงจากข่าวที่ออกมา สาเหตุแห่งการเพิกถอนนั้น เพราะที่ดินขนาด 3 ไร่ของโครงการนี้จากทั้งหมด 10 ไร่ เคยถูกใช้ประโยชน์จากการขออนุญาตก่อสร้างโครงการที่อยู่ติดกันไปแล้ว ดังนั้นขนาดของอาคารที่อยู่ในที่ดินส่วนนี้ไม่สามารถพัฒนาตามที่ขออนุญาตได้

ล่าสุด ทางบริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้ส่งเอกสารยืนยันว่า มีการขอเอกสารการอนุญาตการก่อสร้างตามขั้นตอนของคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และได้มีการตรวจสอบประเด็นทางกฎหมาย รวมทั้งข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการขออนุญาตต่างๆ อีกทั้งการพิจารณาในการทำโครงการต่างๆ ยังได้ผ่านการพิจารณาอนุมัติ ภายใต้การกำกับ ควบคุมจากหน่วยงานภาครัฐ บริษัทฯได้ดำเนินการไปด้วยความสุจริตและเห็นชอบด้วยกฎหมายอย่างชัดเจนทุกประการ

ตลาดบ้านระดับ Ultra Luxury เฮโลจับกลุ่มลูกค้ารักรถ Supercar

ด้วยตลาดบ้านในระดับซุปเปอร์ลักซ์ลักรีที่เกิดขึ้นหลายโครงการและหลายทำเลในกรุงเทพฯ ดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าก็จะมีกลยุทธ์ในการดึงดูดลูกค้าที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งรู้กันอยู่แล้วว่าลูกค้าที่สามารถซื้อบ้านในระดับลักซ์ลักรีไปจนถึงซุปเปอร์ลักซ์ลักรีได้นั้น คงจะมีรถหรูไว้ในครอบครองหลายคัน ไม่ว่าจะเป็นรถสปอร์ต หรือซุปเปอร์คาร์ หลายคนต่างอยากมีโรงรถเฉพาะเพื่อให้ง่ายต่อการดูแลรักษา และสามารถตั้งโชว์ไว้ในบ้านได้เช่นกัน โดยโครงการที่จับกลุ่มลูกค้ารักรถ Supercar ก็มีพัฒนาออกมาแล้ว อาทิ

บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

โครงการ 10&ONLY มีพื้นที่โครงการไม่มากประมาณ 4-0-36 ไร่ โดยพัฒนาเพียง 10 ยูนิตเท่านั้น เป็นโครงการแรกๆ ที่ให้ความสำคัญกับถนนโครงการเพื่อให้เป็น User Friendly กับผู้ใช้รถ Supercar มากที่สุดด้วยการลงเสาเข็มที่ถนนภายในโครงการด้วย เช่นเดียวกับทุกจุดของบ้าน จึงเป็นการรับประกันถึงความ Smooth ในการใช้งาน หมดห่วงเรื่องการทรุดตัวของพื้นดิน, การนำเสนอฟังก์ชันเด็ดภายในตัวบ้านที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าในแบบ Supercar Humanization อย่างชัดเจน นั่นคือ ‘Duplex Supercar Lounge’ ที่โครงการจำลองลิฟท์ยกรถไว้ให้เจ้าของบ้านลองกดเลื่อนขึ้นเลื่อนลงได้จริงจากโมเดลบ้าน และหน้าจอ Interactive เอาไว้ให้เราเลือกรุ่นรถหรู และรถ Supercar ไปจอดเรียงไว้ในบ้าน รวมถึงในลิฟท์จริงๆ ด้วย

บริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด

Mulberry Grove The Forestias Villas ในโครงการเมกะโปรเจกต์ของ MQDC อย่าง The Forestias แบบบ้าน ROSEBERRY ขนาด 4 BEDROOM บนที่ดิน 140 ตร.วา พื้นที่ใช้สอย 1,203 ตร.ม. จำนวน 3 ชั้นพักอาศัย 1 ชั้นจอดรถใต้ดิน และ 1 ลิฟท์บ้าน ทางเข้าชั้นจอดรถใต้ดินมีขนาดทางลงที่กว้างถึง 4 เมตร ด้านล่างมีประตูม้วนไฟฟ้า HORMAN เปิดปิดด้วยรีโมทเพื่อความปลอดภัย พื้นที่กว่า 300 ตารางเมตร สามารถจอดรถได้ 4 คัน โครงการก็วางงานระบบน้ำ ไฟ แอร์ ไว้รองรับสำหรับคนรักรถ ที่สามารถเนรมิตลานจอดรถใต้ดินให้ออกมาเป็นศูนย์รวมความบันเทิงเคียงข้างรถคู่ใจ ที่นี่น่าจะเป็นลานจอดรถใต้ดินในบ้านเดี่ยวเพียงแห่งเดียวในไทยที่มีการติดตั้งงานระบบแอร์ไว้ให้

จบไปแล้วกับประเด็นเด็ดในแวดวงอสังหาฯ ของปี 2023 ที่เรานำมาเสนอให้ทุกคนได้อ่านกัน เพราะอาจมีบางคนพลาดข่าวบางช่วงบางตอนไปบ้าง เราก็ได้นำมาเล่าสู่กันฟังอีกรอบ และสุดท้ายนี้ ที่อีกไม่กี่วันก็หมดปี 2023 แล้ว อยากให้ปีหน้าเป็นปีที่ดีของทุกคน รักษาสุขภาพให้แข็งแรงสมบูรณ์ มีแต่ความสุข ปีหน้ามาพบกันใหม่ พร้อมฝากทุกคนติดตาม Content ของ Propholic ผ่านทางช่องทางต่างๆ ด้วยนะคะ ปีหน้ามาติดตามกันต่อว่าจะมีประเด็นเด็ดอะไรในวงการอสังหาฯ บ้าง เราจะหามาสรุปให้ได้อ่านกันอย่างแน่นอน ลาแล้วจ้า…