ผ่านพ้นไปแล้วครับ สำหรับงานแฟนมิ้ตติ้งครั้งแรกของพร็อพฮอลิค ภายใต้ชื่อ Prop Talk “ถอดรหัส The Real Deal 2015 คอนโดเด่น VS หุ้นอสังหาเด็ด” Presented by The Energy Huahin ครับ…ก่อนอื่น ผมต้องขอขอบคุณผู้เข้าร่วมงานทุกท่านที่ได้ให้เกียรติสละเวลามาร่วมงานกัน จนทำให้พื้นที่ของร้าน Blue Spice ที่ว่าใหญ่แล้วดูแออัดไปเลยครับ

เนื่องจากในงานนี้มีเพื่อนๆหลายคนที่พลาดโอกาสมาร่วมงาน เพราะว่าพื้นที่ในงานมีจำกัดมาก (ไว้โอกาสหน้าเราจะหาสถานที่ที่รองรับผู้เข้าร่วมงานได้มากกว่านี้นะครับ) ผมจึงขอสรุปสาระสำคัญในส่วนของภาคอสังหาฯ ที่มีผู้เชี่ยวชาญในวงการอย่างคุณสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย และคุณคอนโดแมน มาร่วมด้วยช่วยกันพูดคุยแลกเปลี่ยนความคิดเห็นกันเมื่อคืนนี้ครับ

ภาพรวมของการเปิดขายคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ

จากจำนวนคอนโดที่เปิดขายทั้งหมด 28,750 ยูนิต มีคอนโดในระดับราคาตารางเมตรละ 50,001 – 100,000 บาท เปิดมากที่สุดถึง 13,300 ยูนิต ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นคอนโดที่มีจำนวนยูนิตเกิน 500 ยูนิตขึ้นไป และอยู่นอกเขต CBD

ในปีพ.ศ.2558 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครไม่เกิน 40,000 ยูนิตน้อยที่สุดตั้งแต่ปีพ.ศ.2554

โครงการคอนโดมิเนียมที่รองรับลูกค้าระดับกลางลงไปยังเป็นกลุ่มที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญ แต่ในช่วงปลายปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมาเริ่มมีสัดส่วนในกลุ่มระดับราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมากขึ้น เป็นที่น่าสังเกตว่าระดับราคาตรม.ละ 200,000 – มากกว่า 250,000 มีจำนวนกว่า 3,000 ยูนิต…และสัดส่วนในการเปิดขายเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้วมีน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะระดับราคาต่ำกว่าตรม.ละ 100,000 บาท

ผู้ประกอบการเน้นโครงการราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเป็นทำเลที่ค่อนข้างอยู่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้า หรือในทำเลที่ราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป เนื่องจากราคาที่ดินยังสามารถพัฒนาโครงการระดับนั้นได้…ทำเลรอบๆรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการค่อนข้างเยอะ แต่ทำเลที่ยังคงมียอดขายสูงสุดก็ยังเป็น Inner CBD อย่างรอบสวนลุมพินี และสยาม ที่อัตราการขายสูงถึง 88%

ตลาดต่างจังหวัดซบเซาลงไปค่อนข้างมาก จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2558 ลดลงไปค่อนข้างมาก และขายได้แค่ในทำเลที่มีจุดขายอื่นๆ ประกอบ เช่น อยู่ในเมืองชายทะเล ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ และอาศัยกำลังซื้อจากคนกรุงเทพมหานครเป็นหลัก โครงการไหนหรือผู้ประกอบการรายใดที่เน้นขายนักลงทุนจะเจอกับปัญหาทิ้งเงินดาวน์ และไม่โอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการสร้างเสร็จ จังหวัดหัวเมืองใหญ่อื่นๆ เช่น อุดรธานี ขอนแก่น สุราษฎร์ธานี เชียงใหม่ จะขายได้ยาก…ยอดขายของคอนโดที่พัทยาในรอบ 10 เดือนอาจจะดูน้อย แต่ว่ามีโครงการเปิดขาย และจำนวนยูนิตเหลือขายอยู่ค่อนข้างเยอะ จึงต้องใช้เวลาสักพักกว่าที่โครงการจะทยอยขายหมด โดยตอนนี้พัทยาได้ Demand ใหม่เป็นกลุ่มคนจีนที่มาทดแทนชาวรัสเซีย และหากจังหวัดชลบุรีมีการพัฒนาระบบคมนาคมครบหมดทั้งท่าเรือ และรถไฟฟ้าความเร็วสูง ก็จะทำให้มี Demand จากกลุ่มประเทศ AEC มากขึ้น

ในส่วนของตลาดเขาใหญ่ ตอนนี้ยังค่อนข้างชลอตัวเนื่องจากปัญหาในด้านเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่เป็นคนกรุงเทพฯยังไม่ค่อยมั่นใจในการซื้อ โดยทำเลที่มียอดขายดีที่สุดได้แก่ชะอำ เนื่องจากติดหาด ราคาไม่แพงถ้าเทียบกับหัวหิน มีกำลังซื้อจากกลุ่มคนแสกนดิเนเวียน ที่มักจะทำโครงการที่จำกัดเฉพาะกลุ่มคนชาติเดียวกันเท่านั้น

คอนโดเด่นปี 2015

ในช่วง Q1 มีการเปิดตัว Emquartier ทำให้โครงการอสังหาฯรอบๆ M District มีการเปิดตัวเพิ่มมากขึ้น นำโดย The Diplomat 39 เป็นคอนโด Luxury โครงการแรกของปี จากนั้น Pace Development ก็ส่งโครงการ Nimit หลังสวน ซึ่ง Sold Out ได้อย่างไม่ยากเย็น ทั้งๆที่เซลล์ไม่ต้องใช้โบรชัวร์ในการขายด้วยซ้ำ จากนั้นค่ายอนันดาฯก็ส่งสองโครงการแบรนด์ Ashton เข้าร่วมในสมรภูมิ High End ส่งผลให้ปีนี้กลายเป็น Red Ocean ของตลาดไฮเอนด์ไปโดยปริยาย ขณะเดียวกันคอนโดรูปทรงแปลก ทำเลบางพลัด แต่ติดรถไฟฟ้า อย่าง Brix ก็สร้าง surprise ให้กับทุกคนในวงการด้วยการประกาศ Sold out ภายในเดือนเดียวที่เปิดขาย!!!

ไตรมาสที่สองเป็นการกลับมาประกาศศักดาอีกครั้งของแสนสิริ หลังจากที่จมไปกับโปรจี้ด ในกลุ่มแบรนด์ D Condo โดยสองโครงการที่แสนสิริส่งมา ล้วนเป็นโครงการที่ทำสถิติ New High ในทำเลนั้นทั้งสิ้น อย่าง The Monument และ The Line Jatujak – Morchit แต่ก็ขายหมดหน้าตาเฉย ด้วยพลานุภาพของการทำการตลาด International sale ที่ยากจะมีใครมาต่อกร…SC Asset กลับมารุกตลาดคอนโดอีกครั้งกับคอนโดที่ดีที่สุดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมาอย่าง Saladaeng One ชูจุดขายทำเล Prime CBD ที่มองเห็นวิวสวน ขณะเดียวกันเจ้าพ่อ City Condo ในอดีตอย่าง AP ก็ส่งอาวุธหนักอย่าง Life Asoke และ Rhythm รางน้ำ เข้ามายั่วน้ำลายเหล่านักเก็งกำไรทั้งหน้าเก่า และหน้าใหม่ พลานุภาพของ Big Lot ส่งผลให้ Life Asoke กลายเป็นคอนโดแห่งทศวรรษไปโดยปริยาย

เข้า Q3 ดูเหมือน Developer จะยังเกร็งๆกับยอดขายที่ไม่ค่อยจะกระเตื้อง ขณะที่ยอดโอนของรายใหญ่ก็ยังนิ่งๆ ส่งผลให้โครงการเปิดใหม่ที่น่าจับตามีน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด แม้กระนั้นก็ตามอนันดาฯก็ยังตอกย้ำภาพความเป็นผู้นำในการสร้างอนุสาวรีย์แห่งการอยู่อาศัยด้วยการส่ง Q Chidlom และ Ideo O2 ร่างอวตารของ Elio Delray มาเขย่าตลาด ด้วยจุดเด่นอย่างส่วนกลางยิ่งกว่าสวนสยาม และราคาที่ดันถูกกว่าโครงการรุ่นพี่อย่าง Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate ล่อตา ล่อใจเหล่านักลงทุนยิ่งนัก….Siamese Asset ส่ง Condo of the year ในสายตาคุณคอนโดแมนอย่าง Siamese Exclusive ออกมา ด้วยจุดเด่นที่ว่ากันว่า แม้กระทั้งคู่แข่งยังไม่เชื่อว่าทำออกมาในราคานี้ได้อย่างไร เพราะให้ทั้ง Private Lift, Private tree balcony และพื้นที่ Loft เพดานสูง 4.45 เมตร พร้อมเฟอร์ฯในแบบที่ไม่คิดราคาเพิ่ม เฉลี่ยรวมพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดตกตรม.ละแสนสองต้นในซอยสุขุมวิท 31!! ถึงแม้ว่าแพคเกจการจ่ายเงินจะแพงเพียงใด ก็ไม่เป็นอุปสรรคของนักลงทุนผู้มองการณ์ไกล ที่ได้ข่าวว่าตอนนี้ห้องแบบ Loft บวกกันขึ้นต่ำ 1.5 ล้านบาทเข้าไปแล้ว การันตีขายได้โดยเจ้าแม่ของแพงอย่าง CBRE

ช่วงสุดท้ายของปี แน่นอนว่าทุกเจ้าต้องยิ่งเร่งปล่อยของ ก่อนที่คนจะหนีไปเที่ยวกันหมด ผลก็คืออยู่ดีๆย่านอโศก ที่ใครต่อใครมองว่าคงจะหาที่มาเปิดคอนโดยากแล้ว กลับโผล่มาอีกถึง 2 แท่ง ในราคาที่แพงพอๆกันอย่าง The Esse Asoke และ The Lofts Asoke คอนโดขวัญใจพ่อยกอย่างคุณคอนโดแมนอีกตัว นอกจากนี้ SC Asset ก็ถือโอกาสเปิดขายรอบพิเศษโครงการที่มีต้นกำเนิดยาวนานมาตั้งแต่ยุค 60’S อย่าง Beatniq แม้จะเปิดขายเพียงแค่สองวัน และราคาแพงยังกะอยู่ติดตีนบันได BTS ทองหล่อ แต่เหล่าสาวก SC Asset ก็ยังกำเงินในมือเข้าไปจองกันได้หน้าตาเฉย ส่วนคนที่พลาดไปต้องไปรอซื้ออีกที่ปีหน้าในราคาที่ปรับอีกครั้ง

แสนสิริส่ง The Line ราชเทวี โครงการที่เน้นจับกลุ่มนักศีกษาจุฬาฯแบบตรงไปตรงมา ขายหมดภายในวันเดียว ทั้งๆที่อยู่ห่างจากจุฬาก็หลายกิโลอยู่ ทำเอาโครงการอย่าง Ashton Chula Silom ถึงกับเกิดความน้อยเนื้อต่ำใจที่ทำไมถึงไม่ครองใจเด็กจุฬาเท่าที่ควร ตั้งที่อยู่ห่างจากจุฬาแค่ถนนคั่น…จนอนันดา ร้อนรนทนไม่ไหว ต้องออก soft launch โครงการ Ashton Silom ออกมาเพื่อสกัดกำลังซื้อของคู่แข่ง…แต่อีกฝากศุภาลัยแอบมาเเบบเงียบๆแต่ก็ทำยอดขายได้ถึง 3,500 ล้านบาทในการเปิดตัวโครงการศุภาลัย ริวา แกรนด์ หน้าตาเฉย

โครงการที่จ่อคิวเปิดตัวในปี 2016

พฤกษาฯดูท่าจะเอาจริงในการเปิดขายคอนโดปีหน้า หลังจากที่ปีนี้เปิดแต่ Plum Condo ไม่มีตัวไหนใน CBD เลย ขณะที่เอพี เตรียมจะส่งหมัดเด็ดอย่าง The Address หรือ Rhythm เอกมัย เข้ามาชิงตลาดในช่วงเดือนสค. โดยโครงการที่ทุกคนอยากเห็นมากที่สุดก็คือ Circle Sukhumvit 36 ที่ว่ากันว่าจะเป็นตึก Twin Tower แนว Eco-Luxury ที่ขายแพงมากที่สุดในย่านนี้

2016′ Challenge

เทรนด์ของตลาดในปี 2016

จบแล้วครับในส่วนของภาคอสังหาฯ สำหรับส่วนของภาคหุ้นอสังหาฯจะเป็นอย่างไรนั้น รอติดตามได้ในแบบ VDO เร็วๆนี้ครับ