ในที่สุดก็เดินทางกันมาถึงเดือนสุดท้ายของปี 2023 กันแล้ว ก่อนที่จะไปเริ่มต้นใหม่กันในปี 2024 โดยในช่วงปีที่ผ่านมาถือว่ามีเหตุการณ์ต่างๆที่เกิดขึ้นมากมายตั้งแต่การได้รัฐบาลใหม่ มีการเปิดใช้งานรถไฟฟ้าสายใหม่ ห้างสรรพสินค้าจาก 2 เครือใหญ่เปิดให้บริการ จนไปถึง ปัญหาการเพิกถอน EIA ในโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ ซึ่งจากเหตุการณ์ต่างๆที่ผ่านมาผู้เขียนจึงอยากจะ Recap ประเด็นต่างๆที่น่าสนใจ ว่าส่งผลต่อเทรนด์อะไรที่น่าจะต้องจับตามองในปีถัดไปกันบ้างเดียวบทความนี้พาไปชมกันครับ

ถ้าย้อนกลับไปมองในช่วง 2-3 ปีก่อน(ช่วงโควิด-19) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบพอสมควรโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด แต่กลุ่มที่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมกับได้อานิสงค์มีอัตราเติบโตที่ดี เพราะอย่างที่ทุกท่านทราบกัน ทั้งจากมาตรการทำงานที่บ้าน WFH(Work From Home) ที่มีจุดประสงค์เพื่อให้ลดการพบปะเจอกัน คนที่อยู่อาศัยในเมืองโดยเฉพาะอยู่คอนโดห้องเล็กๆ ก็เปลี่ยนวิถีชีวิตเริ่มย้ายกลับไปอยู่บ้านที่ชานเมืองกรุงเทพฯหรือต่างจังหวัดแทน เนื่องจากไม่มีความจำเป็นต้องเดินทางไปที่ทำงานแล้ว จากพฤติกรรมดังกล่าวส่งผลทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับการตอบรับที่ดีอย่างต่อเนื่อง ต่อมาในช่วงปี 2022 สภาพเศรษฐกิจโดยรวมก็ค่อยๆเริ่มกลับมาฟื้นตัว จากการกลับมาเปิดประเทศได้เร็วคนต่างชาติก็เริ่มกลับเข้ามา ส่งผลให้ตลาดการท่องเที่ยวและตลาดค้าปลีกอย่าง Retail ก็ได้ประโยชน์ ในส่วนตลาดที่อยู่อาศัยภาพรวมฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Mid-Town มีการฟื้นตัวได้ดี ส่วนแนวราบไม่ได้รับผลกระทบพร้อมทั้งตลาดบ้านจัดสรรในระดับ Hi-End ยังมีการเติบโตที่ดีด้วย ในส่วนของปีนี้ 2023 พื้นที่กรุงเทพฯ มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ที่เปิดให้บริการแล้วคือรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีชมพู ที่สร้างความคึกคักให้กับที่ดินและที่อยู่อาศัยในย่านที่รถไฟฟ้าผ่าน 2 สาย คือ สายลาดพร้าว-สำโรง และสายมีนบุรี-แคราย ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบการหลายรายก็เริ่มหันไปมองการพัฒนาตามหัวเมืองใหญ่ๆตามต่างจังหวัดกันมากขึ้น

โดยจากรายงาน Mid-year ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยจาก CBRE (SEP 2023) ชี้ให้เห็นว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2023 ถือเป็นเดือนที่ 3 หลังจากการยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับเหตุการณ์แพร่ระบาดทั้งหมด ทำให้เห็นภาคส่วนต่างๆเริ่มมีการฟื้นตัว โดยในตลาดที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวยังคงเป็นตลาดที่ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคให้ความสนใจ ขณะที่ตลาดอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมจะเด่นที่กลุ่มตลาดกลางถึงล่าง ในส่วนตลาดโรงแรม ยังคงต้องจับตามองว่าจะสามารถรักษาระดับให้กลับมาเท่าช่วงก่อนโควิดได้หรือไม่ รวมทั้งสถานการณ์ของนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ก็ยังไม่ได้กลับมาท่องเที่ยวอย่างเต็มรูปแบบ ในตลาดค้าปลีก Retail ค่อยๆฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง มีการลงทุนทั้งในทำเลเดิมและทำเลใหม่ และในปี 2023 ยังมีปัจจัยบวกจากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับเข้ามาท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ในตลาดสุดท้ายด้านอาคารสำนักงาน ยังคงน่าเป็นห่วงจาก Supply ใหม่ที่เกิดขึ้นจำนวนมาก ซึ่งโดยรวมแล้วดูเหมือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยน่าจะดูดีที่สุดโดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบในระดับราคาสูง ที่ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ส่วนตลาดอื่นๆยังคงต้องจับตามองกันต่อไป

ซึ่งภาพรวมสภาพเศรษฐกิจยังคงไว้ใจไม่ได้ ถึงแม้ไทยจะมีรัฐบาลใหม่เข้ามาแต่นโยบายหลายอย่างยังคงไม่ชัดเจน และยังรวมไปถึง สภาพเศรษฐกิจระดับโลกยังคงอยู่ในสภาวะถดถอย Global Recession แต่อย่างไรก็ตามเทรนด์ที่น่าจับตามองของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จากพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป มีเทคโนโลยีที่เข้ามาช่วยอำนวยความสะดวก รวมไปถึงการคำนึงถึงการรักษาสิ่งแวดล้อมยังเป็นสิ่งที่สำคัญ โดยเทรนด์ที่น่าสนใจผู้เขียนจะขออธิบายโดยแบ่งออกมาใน 3 ตลาดหลัก คือ ตลาดที่อยู่อาศัย ตลาดค้าปลีก และตลาดอาคารสำนักงาน

ตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมีอยู่หลายประเด็นที่น่าจับตามอง ทั้งทำเลการพัฒนาที่อยู่อาศัย การพัฒนาเพื่อรักษาสิ่งแวดล้อม โดยจะอธิบายออกมาเป็น 4 ประเด็นดังนี้

ทิศทางการเติบโตของที่อยู่อาศัยแนวราบ
จากรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ของ REIC(SEP 2023) รายงานว่า ช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ในด้านยอดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ 10,050 หน่วย มีอัตราการดูดซับ 2.7 แสดงให้เห็นว่าตลาดค่อนข้างคงตัวเช่นเดียวกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยรูปแบบอาคารพาณิชย์ และบ้านแฝดมีอัตราการขยายตัวร้อยละ 26.1 และ 25.6 ตามลำดับ ในขณะบ้านเดี่ยวมีอัตราการขยายตัวเล็กน้อย ร้อยละ 3.3 โดยยกเว้นเพียงทาวน์เฮ้าส์เท่านั้นที่มีอัตราการขายได้ใหม่ลดลง

นอกจากนี้ตลาดบ้านแนวราบโดยเฉพาะกลุ่มบ้านหรูที่มีที่ดินขนาดใหญ่ ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาถือว่าได้การตอบรับเป็นอย่างดี จากข้อมูล CBRE มีการรายงานว่า ตลาดบ้านหรูที่มีราคา 30 ล้านบาทเป็นต้นไป ตั้งแต่ปี 2565 -2566 มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด เป็นกลุ่มตลาด Niche Market ที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย โดยกลุ่มนี้จะให้ความสำคัญกับทำเล และผลิตภัณฑ์มากที่สุด เพราะถึงแม้บ้านจะหรูมากๆ แต่ถ้าทำเลไม่เหมาะสมก็อาจจะขายได้ยาก

ภาพจาก Forbes / CBRE

โดยตลาดบ้านหรูในทำเลตัวเมืองยังมีอีกประเด็นที่น่าสนใจ เพราะถึงแม้ว่าตลาดบ้านหรูอาจจะมีการเติบโตที่ดี แต่ในปีหน้าอาจจะไม่ได้ร้อนแรงมากนัก เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาก็มีการดูดซับไปส่วนหนึ่งแล้วและความต้องการจะซื้อซ้ำใหม่คงมีไม่มาก หรือถ้าเป็นชาวต่างชาติก็ยังคงน่ากังวลจากการถูกตรวจสอบของภาครัฐที่เข้มงวด ดังนั้นทิศทางบ้านระดับหรูในปีหน้าอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไปสู่คอนโดมิเนียมห้องใหญ่ที่ช่วงปีที่ผ่านมาอาจจะไม่ค่อยมีตัวเลือกให้เลือกสักเท่าไร เช่นเดียวกับการพัฒนาโครงการบ้านระดับ luxury หรือโรงแรม branded residences ที่ก็เริ่มมุ่งไปพัฒนาตามหัวเมืองใหญ่ตามต่างจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับไม่ต่างจากกรุงเทพมหานครกันมากขึ้น อย่างเช่น ภูเก็ต หัวหิน หรือเขาใหญ่ พร้อมทั้งยังมีข้อได้เปรียบในด้านสภาพอากาศที่ไม่มีมลพิษหรือฝุ่น PM2.5 โดยอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่ม Luxury Vacation Villa ก็สามารถตอบโจทย์ได้ทั้งการเป็นบ้านพักอาศัยหลังที่ 2 และก็สามารถตอบโจทย์ในการลงทุนที่มีโอกาสเติบโตขึ้นในอนาคตด้วย

ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตตามหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด
จากมุมมองวิจัยกรุงศรี Krungsri (May 2023) ประเมินว่า ในปี 2566-2568 อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดหลัก มีแนวโน้มทยอยฟื้นตัว ทั้งจังหวัด เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต โดยการเปิดตัวโครงการใหม่โดยรวมจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.5% ต่อปี หรือปีละ 1.9-2.3 หมื่นยูนิต(ดังภาพด้านล่าง) ขณะที่ยอดขายรวมจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.0% ต่อปี หรือ 3.3 หมื่นยูนิต โดยความท้าทายของการพัฒนาบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด คือมีการแข่งขันสูงจากผู้ประกอบการในพื้นที่ที่มีความแข็งแกร่ง และความเชี่ยวชาญ ในส่วนอาคารชุดพักอาศัยประเภทที่ได้รับความนิยมจะเป็นประเภทอาคาร Low-Rise 8 ชั้น เป็นส่วนใหญ่

ภาพจาก Krungsri / REIC

การอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน Sustainable Living Space

Sustainable Living หรือ การอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน เป็นอีกหนึ่งเทรนด์ที่น่าสนใจสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เพราะจากการสำรวจของ Nielsen พบว่า 81%ของผู้บริโภคทั่วโลก ให้ความสำคัญกับบริษัทที่มีวัตถุประสงค์ในการรักษาสิ่งแวดล้อมกันมากขึ้น โดยในปี 2024 การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่จะให้ความสนใจกับบ้านที่มีการติดตั้งฟังก์ชันฟีเจอร์ที่เกี่ยวกับความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการประหยัดพลังงานกันมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น การติดตั้งแผง Solar roof, การกักเก็บน้ำฝนเพื่อนำกลับมาใช้ใหม่ หรือหน้าต่างที่ลดการสะสมความร้อน ช่วยให้ประหยัดการใช้พลังงานภายในบ้าน เป็นต้น

Technology ที่เข้ามาช่วยด้านการตลาดหรือการขาย (VR, AI)
จากข้อมูล ของ Nielsen ต่อจากนี้ไปการใช้เทคโนโลยี VR หรือ Virtual Reality จะเข้ามามีบทบาทในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เนื่องจากเทคโนโลยี VR(Virtual Reality) จะเข้ามามีส่วนช่วยในด้านการตลาดหรือการขายมากขึ้น เพราะโดยปกติการพาชมห้องตัวอย่างหรือบ้านตัวอย่าง ต้องเดินทางมาสถานที่จริงหรือสำนักงานขายเท่านั้น ซึ่งเป็นข้อจำกัดที่สำคัญ แต่ถ้าในอนาคตมีเทคโนโลยี VR ก็จะเข้ามาช่วยอำนวยความสะดวกในการพาเดินทั่วอสังหาริมทรัพย์โดยที่ลูกค้าไม่ต้องเดินทางมาสถานที่จริง ทำให้ประหยัดเวลาและ agent ก็สามารถพาลูกค้าชมอสังหาริมทรัพย์ได้จากทุกที่ทั่วโลก เป็นการเพิ่มประสิทธิภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น

ตลาดค้าปลีก

อย่างที่ทุกท่านทราบกันดีว่าตลาดค้าปลีก หรือ Retail เป็นตลาดที่ขึ้นอยู่กับพฤติกรรมผู้บริโภคเป็นหลัก ซึ่งในปัจจุบันพฤติกรรมของผู้บริโภคถือว่ามีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วจากเหตุการณ์โควิด-19 ที่ทำให้ผู้บริโภคหันไปใช้การช้อปปิ้งออนไลน์มากขึ้น และเมื่อเหตุการณ์กลับเข้าสู่ภาวะปกติ ก็พบว่าผู้บริโภคก็ยังคงมีพฤติกรรมเดิมอยู่ คือการช้อปปิ้งออนไลน์ ดังนั้นพื้นที่ Offline ตามห้างสรรพสินค้าจะปรับเปลี่ยนอย่างไรให้เป็นพื้นที่ที่สามารถสร้างประสบการณ์แตกต่างจากการช้อปปิ้งออนไลน์ ซึ่งจากข้อมูล JLL(Biggest Trends impacting 2023&2024 ) และ Forbes ผู้เขียนยกประเด็นที่น่าสนใจใน 2 ประเด็นหลัก

Retail Media Network
การตลาดออนไลน์สำหรับผู้ขาย(Retailer) ยังคงมีความสำคัญมาก ทั้งการทำตลาดผ่านช่องทางเว็ปไซต์ แอปพลิเคชัน รวมถึงไลฟ์สตรีมในช่องทางต่างๆ ซึ่งจากข้อมูลรายได้จากการโฆษณามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยถ้าไม่รวมในเว็ปไซต์เติบโตมากถึง 38% ในปี 2566 หรือเป็นเงิน 6.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งก็สามารถกล่าวได้เลยว่าการตลาดออนไลน์ยังมีความสำคัญมากสำหรับผู้ขาย (Retailer)

เทรนด์การพัฒนาพื้นที่ผสมผสาน Mixed-use Space
เมื่อมีออนไลน์แล้ว แต่ออฟไลน์ก็ยังคงสำคัญอยู่ โดยผู้พัฒนาห้างสรรพสินค้า เริ่มมุ่งเน้นพัฒนาพื้นที่ที่มีความมิกซ์ยูสกันมากขึ้น ทั้งพื้นที่ช็อปปิ้ง พื้นที่ร้านอาหาร หรือพื้นที่บริการที่มีความเฉพาะกลุ่มนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น IKEA ในอินเดีย กำลังวางแผนการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกแบบผสมผสานที่มีทั้งโซนร้านอาหาร Bistro และโซนสนามเด็กเล่นครอบคลุมพื้นที่กว่า 160,000 ตารางเมตร เพื่อดึงดูดผู้คนกว่า 20 ล้านคนต่อปี ถ้าให้เห็นภาพมากขึ้นอย่างโครงการห้างสรรพสินค้าที่เพิ่งเปิดใหม่ 2 แห่งในไทยทั้ง EMsphere และ Central Westville ก็เริ่มเห็นเทรนด์ที่มีการพัฒนาลักษณะพื้นที่แบบผสมผสานกันมากขึ้นเช่นกัน

ตลาดอาคารสำนักงาน

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานถือเป็นตลาดที่มีความน่าสนใจ เนื่องจากเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบจากเหตุกาณ์โควิด-19 ส่งผลให้การทำงานเปลี่ยนแปลงไป รวมไปถึงสำหรับประเทศไทยเองก็ยังคงมีการพัฒนา Supply ใหม่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นพื้นที่สำนักงานอนาคตควรเป็นอย่างไร ซึ่งจากข้อมูล Forbes, Mckinsey ผู้เขียนขออธิบายใน 2 ประเด็นหลัก

The Decentralized Workplace
พวกเราคงได้ยินคำว่า WFH (Work From Home) มาตั้งแต่ในช่วงการแพร่ระบาดโควิด-19 จนปัจจุบันที่สถานการณ์ปกติก็เปลี่ยนมาใช้คำว่า Work from Anywhere หรือทำงานจากที่ไหนก็ได้ ซึ่งจากในรายงานกล่าวว่าในปี 2024 การทำงานจะเป็นในรูปแบบผสมผสาน Hybrid  คือ ยังคงมีการทำงานแบบเจอหน้ากัน(face to face) เพื่อคงไว้ซึ่งวัฒนธรรมองค์กรอยู่ และการทำงานจากที่อื่นๆ (Work From Anywhere) เนื่องจากเป็นรูปแบบการทำงานที่สามารถสร้างความสมดุลระหว่างการทำงานและการใช้ชีวิต รวมถึงยังได้ประสิทธิภาพที่ไม่ต้องเสียเงินเสียเวลาในการเดินทาง

Workplace for flexible work
ซึ่งจากรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปพื้นที่ออฟฟิศสำนักงานก็ย่อมต้องปรับเปลี่ยนไปเช่นเดียวกัน จากข้อมูลของทาง Mckinsey มีประเด็นที่น่าสนใจคือ “Flexibility is the new amenity employees” สถานที่ทำงานจะต้องเป็นทั้งที่ทดลองและเรียนรู้สำหรับเจ้าของอาคารที่จะต้องสามารถปรับเปลี่ยนรองรับการใช้งานที่ยืดหยุ่น ทั้งการจัดเฟอร์นิเจอร์ พื้นที่ใช้งานร่วมกัน พื้นที่ประชุม หรือ พื้นที่จัดงาน รวมถึงเทคโนโลยีที่จะต้องมีติดตั้งพร้อมรองรับกับการทำงานแบบระยะไกล Remote ด้วย นอกจากนี้การออกแบบพื้นที่ทำงานในอนาคตยังต้องคำนึงถึงพื้นที่ Retreat space เช่น พื้นที่มุมพักผ่อน มุมเงียบสงบ รวมไปถึงแสงในอาคาร ที่ให้พนักงานได้ผ่อนคลาย ซึ่งจากที่กล่าวมาถ้าเป็นอาคารสร้างใหม่การปรับเปลี่ยนพื้นที่เพื่อให้ตอบรับการใช้งานในอนาคตคงไม่ยาก แต่อาคารเดิมหรืออาคารเก่าที่มีอยู่เป็นจำนวนมากในเมือง การจะปรับเปลี่ยนพื้นที่และยังสามารถทำให้ตอบรับพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไปคงค่อนข้างจะมีความท้าทายพอสมควร

และนี้ก็จะเป็นประเด็นและเทรนด์ที่น่าสนใจทั้ง 3 ตลาดของอสังหาริมทรัพย์ สุดท้ายก็หวังว่าในปีหน้าและปีต่อๆไปจะเป็นปีที่ดีของทุกท่าน และอย่าลืมฝากติดตามข้อมูลข่าวสารของทาง Propholic ในปีหน้าในทุกๆช่องทางด้วยนะครับ ขอบคุณครับ

อ้างอิง
รายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยและเอเชียแปซิฟิกช่วงกลางปี 2566 | CBRE
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2/2566 ยอดขายลดลง -32.3% หน่วยเหลือขายเกินกว่า 1.9 แสนหน่วย (reic.or.th)
แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2566-2568: ธุรกิจที่อยู่อาศัย (6 จังหวัดหลักภูมิภาค) (krungsri.com)
The Future Of Real Estate Industry: 9 Trends to Watch For In 2024 | Xara
What’s In Store For Retail In 2024, And How Retailers Can Prepare (forbes.com)
The 8 Biggest Future Of Work Trends In 2024 Everyone Needs To Be Ready For Now (forbes.com)
The Future of the Workplace | McKinsey & Company
Top 5 Office Design Trends in 2024 | Oktra Insights