ณภัทร บูรณพงษ์ศักดิ์ ผู้อำนวยการอาวุโสสายงานบริหารสินทรัพย์

บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการลงทุนยอดฮิต แม้ว่าอาจมีกระแสความกังวลเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ อยู่บ้าง แต่ต้องยอมรับว่าปัจจุบันทั้งภาครัฐและสถาบันการเงินต่างก็มีนโยบายและการควบคุมป้องกันที่ค่อนข้างรัดกุม ทั้งในแง่หลักเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อสำหรับดีเวลอปเปอร์หรือสำหรับลูกค้าที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ดังนั้นหากนักลงทุนมีการวางแผนการลงทุนและมีการจัดการทางการเงินที่ดี การลงทุนในอสังหาฯ ก็ยังคงน่าสนใจอยู่มากครับ เพราะเป็นการลงทุนในอนาคต แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจในภาพรวมจะเติบโตแบบค่อยไปค่อยไป แต่ราคาอสังหาฯ ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องเพิ่มขึ้นทุกปี โดยอย่างที่ทราบกันว่านักลงทุนส่วนใหญ่มักจะลงทุนในคอนโดมิเนียม เพราะเป็นอสังหาฯ ที่ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ง่ายกว่าประเภทอื่นๆ สามารถลงทุนได้ทั้งแบบซื้อเพื่อขายต่อในอนาคต (Resale) และทำกำไรจากส่วนต่างของราคาขาย  หรือซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า (Leasing)

สำหรับผู้ที่ชอบการสร้างรายได้ในระยะยาว แน่นอนว่าการปล่อยเช่าเป็นรูปแบบการลงทุนที่ตอบโจทย์และยังมีรายรับจากค่าเช่านำไปช่วยผ่อนคอนโด ลดภาระค่าใช้จ่าย และในระยะยาวที่หมดภาระเงินกู้ยืมแล้วก็ถือเป็น Passive Income ที่เป็นรายได้ต่อเนื่องอีกทางหนึ่ง สมัยก่อนเราเรียกว่าเป็นการลงทุนแบบเสือนอนกิน แต่ปัจจุบัน จะเป็นเสือนอนกินอย่างเดียวผมว่าอาจไม่สำเร็จ เนื่องจากปัจจุบันผู้เช่าเองก็ศึกษาหาความรู้ มีการเปรียบเทียบข้อมูล ฉะนั้น นักลงทุนควรศึกษาตลาดและเข้าใจพฤติกรรมลูกค้าแบบเจาะลึก เพื่อให้ได้กำไรและผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวครับ

ในด้านพฤติกรรมลูกค้านั้น การศึกษาว่าลูกค้ามีความต้องการเช่าห้องแบบไหน มีศักยภาพในการเช่าอย่างไร ก็เป็นจุดตั้งต้นที่ทำให้วางแผนการลงทุนง่ายขึ้น ยกตัวอย่างการศึกษาพฤติกรรมลูกค้า จากการเก็บข้อมูลลูกค้าที่ทำการเช่าคอนโดผ่าน พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า

– คอนโดที่เป็นที่นิยมในการเช่า อยู่ในโซนสุขุมวิทและสุขุมวิทรอบนอก โดยจากผู้เช่าจำนวนประมาณ 1,000 คน มีการเช่าอยู่ในโซนดังกล่าว 700 กว่าคน หรือคิดเป็น 77%

– รูปแบบห้องที่ได้รับความนิยมในการเช่า อันดับ 1 คือรูปแบบสตูดิโอและ 1 ห้องนอน (เนื่องจากคอนโดปัจจุบัน ห้องสตูดิโอมักทำในแบบมีฉากกั้นหรือสามารถแบ่งสัดส่วนเป็น 1 ห้องนอนได้) คิดเป็น 70% อันดับ 2 คือรูปแบบ 2 ห้องนอน คิดเป็น 22% และรูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป คิดเป็น 8%

– สัดส่วนราคาเช่า พบว่า ลูกค้าเช่าห้องราคาน้อยกว่า 30,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นสัดส่วน 65% เช่าห้องราคา 30,000 – 50,000 บาทต่อเดือน มีสัดส่วน 15% และเช่าห้องราคา 50,000 – 70,000 บาทต่อเดือน มีสัดส่วน 12%

จะเห็นว่าห้องเช่าแบบ 1 ห้องนอน หรือห้องสตูดิโอที่สามารถแบ่งเป็น 1 ห้อง คือรูปแบบห้องเช่าที่เป็นที่ต้องการของตลาดมากที่สุด จึงเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนในการซื้อเพื่อปล่อยเช่าครับ

การศึกษาพฤติกรรมของลูกค้า จะทำให้เราเข้าใจถึงรูปแบบความต้องการห้องเช่าและสามารถคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต เพื่อวางแผนการลงทุนได้อย่างรอบคอบมากขึ้น นอกจากนี้ หากนักลงทุนมีความเข้าใจในลักษณะของตลาดอสังหาฯ และสถานการณ์รวมถึงแนวโน้มที่จะเกิดขึ้น ก็จะเพิ่มโอกาสในการลงทุนเลือกซื้อคอนโดที่คุ้มค่า ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตจนได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจ นอกจากนี้การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าผ่านเอเจ้นท์ที่มีความเชี่ยวชาญ ก็จะได้รับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำในการลงทุน ตลอดจนช่วยจัดหาลูกค้าที่มีศักยภาพและอำนวยความสะดวกด้านการจัดการปล่อยเช่าได้อีกทางหนึ่งครับ และอีกอย่างที่ไม่ควรมองข้ามคือนักลงทุนควรมีแผนสำรองไว้รับมือกรณีเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันไว้ด้วย ซึ่งหากนักลงทุนมีการศึกษาวิเคราะห์ข้อมูลและวางแผนการลงทุนที่รอบคอบรัดกุมแล้ว การสร้าง Passive Income จากค่าเช่านี้จะช่วยให้เรามีกระแสเงินสดเข้ามาอย่างต่อเนื่องครับ