รวมยอดอาคารคอนโดสวยๆที่มีผลมาจากข้อกำหนดระยะ Set Back

ชยางกูร กิตติธีรธำรง 13 December, 2023 at 09.42 am

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


ในปัจจุบันการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ มีดีไซน์ที่พัฒนาออกมาให้พบเห็นได้หลากหลายรูปแบบทั้งรูปแบบอาคารหน้าตาบ้านๆ Tradition ทั่วไป หรือจะเป็นแบบหรูหรามีการประดับตกแต่งด้วย element แบบคลาสสิค จนไปถึงดีไซน์แบบล้ำอนาคตด้วยรูปทรงเรขาคณิต แต่ทุกท่านสังเกตไหม ว่าจะมีรูปแบบอาคารอยู่ประเภทหนึ่งที่มีทรงอาคารเป็นแบบขั้นบันไดลดหลั่นกันไปตามชั้นที่สูงขึ้นหรือเป็นลักษณะมุมเฉียงลาดเอียงจนไปถึงยอดอาคาร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มักจะพบเห็นอยู่ตามแนวถนนใหญ่หรือตามเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก ซึ่งหลายๆคนที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์อาจจะพอทราบกันบ้างแล้วหรือบางคนอาจจะยังไม่ทราบ เดียวบทความนี้จะมาไล่เรียงที่มาที่ไปของการพัฒนาอาคารรูปทรงดังกล่าวว่ามีสาเหตุมาจากอะไร ? รวมถึงจะรวบรวมตัวอย่างยอดอาคารสวยๆที่น่าสนใจมาให้ชมกันครับ

การพัฒนาอาคารที่มีรูปทรงอาคารเป็นแบบขั้นบันได มีสาเหตุเกิดจากข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่กำหนดระยะร่นจากแนวเขตถนนสาธารณะ(Set Back) ซึ่งข้อกฎหมายดังกล่าวจะบอกว่าเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการก็ว่าได้ แต่จากข้อกฎหมายดังกล่าวผู้ประกอบการหลายโครงการก็มีวิธีการออกแบบอาคาร หรือ Utilize บริเวณพื้นที่ยอดอาคารที่น่าสนใจ เพื่อสร้างให้เกิดความโดดเด่นและตอบโจทย์การใช้งานของผู้อยู่อาศัย แต่ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่า ระยะร่น (Set Back) มีที่มาที่ไปอย่างไร? และส่งผลให้เกิดการพัฒนารูปแบบใดบ้าง?

ภาพจาก: How the Industrial Revolution Fueled the Growth of Cities | HISTORY

โดยระยะร่น (Set Back) เป็นข้อกำหนดทางกฎหมายที่มีขึ้นเพื่อควบคุมอาคารสูงภายในเมือง ซึ่งหากย้อนกลับไปในอดีต มีจุดเริ่มต้นมาจากช่วงยุคอุตสาหกรรมในฝั่งยุโรปที่มีการพัฒนาอาคารจำนวนมาก วางแนวอาคารติดๆกันทำให้ไม่ค่อยมีแสงส่องถึงพื้นล่าง เกิดปัญหาตามมาทั้งด้านสุขภาวะความสะอาด ด้านอาชญากรรม จึงเกิดมาตรการควบคุมความสูงอาคาร ซึ่งการควบคุมความสูงอาคารจะช่วยให้แสงแดดธรรมชาติ สามารถส่องลงมาถึงพื้นที่ทางด้านล่างที่คนในเมืองต้องใช้ชีวิตในทุกๆวันได้ เป็นการสร้างให้เกิดความปลอดภัยในการอยู่อาศัยในเมืองและเป็นการสร้างสุขภาวะเมืองที่ดี

โดยกฎหมายควบคุมจะเป็นไปตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ตามในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร หมวด 4 ซึ่งเป็นข้อกำหนดเกี่ยวกับ“แนวอาคารและระยะต่างๆของอาคาร” ระบุไว้ว่า

ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด”

“ความสูงของอาคารให้วัดแนวดิ่งจากระดับบถนนหรือระดับพื้นดินที่ก่อสร้างขึ้นไปถึงส่วนของอาคารที่สูงที่สุดสำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา ให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด”

ในกรณีที่อาคารนั้นมีสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเป็นอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารตั้งอยู่บนหลังคา ดาดฟ้า หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารด้วย ไม่ต้องนำความสูงของสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นนั้น มาคิดรวมเป็นความสูงของอาคาร

ผู้เขียนจึงขออธิบายให้เข้าใจมากยิ่งขึ้น คือ ถ้าต้องการทราบว่า อาคารสามารถสร้างสูงได้กี่เมตร จะต้องเริ่มวัดจากระยะแนวราบจากจุดที่จะสร้างตึก จนไปถึงบริเวณเขตที่ดินฝั่งตรงข้าม นำมาคูณ 2 ก็จะเท่ากับความสูงของตึกที่สามารถสร้างได้ ยกตัวอย่างเช่นตามภาพด้านล่าง ณ ความสูงที่ตำแหน่งที่ 2 สามารถสร้างอาคารสูงได้ เท่ากับ ระยะ 2H = 2 คูณ 14 = 28 เมตร หรือ ณ ความสูงที่ตำแหน่งที่ 3 สามารถสร้างอาคารสูงได้ เท่ากับ ระยะ 2H = 2 คูณ 18 = 36 เมตร เป็นต้น นอกจากนี้อาคารจะสามารถสร้างสูงได้เท่าไร ยังต้องขึ้นอยู่กับข้อบัญญัติท้องถิ่นในประเด็นอื่นๆ อีกด้วย

เมื่อพอเข้าใจกันแล้วว่า ระยะร่น (Set Back) คืออะไร? หลายๆท่านอาจจะมีคำถามว่าแล้วแบบนี้ ทุกโครงการที่ติดระยะร่นก็ต้องมีรูปทรงอาคารแบบเดียวกันสิ ผู้เขียนจึงอยากจะขอยกตัวอย่างโครงการอาคารสูงที่น่าสนใจออกมาอธิบายสัก 6-7 โครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่เกิดจากข้อกฎหมายเดียวกันแต่พัฒนาออกมาให้มีเอกลักษณ์ไม่เหมือนกัน ทั้งในด้านงานดีไซน์
Exterior ภายนอกอาคาร และฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์กับผู้พักอาศัย

โครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัย
1. Q Chidlom – Phetchaburi (คิว ชิดลม เพชรบุรี)
เป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนเพชรบุรี ห่างจากรถไฟฟ้าชิดลมเพียง 650 เมตร ซึ่งโครงการจะมีจำนวน 1 อาคาร มีความสูงอยู่ที่ 42 ชั้น บนที่ดินประมาณ 1 ไร่เศษๆ โดยมีไฮไลท์สำคัญ คือพื้นที่ชั้นบนที่ติดระยะร่นตามกฎหมาย ทางโครงการออกแบบพื้นที่ออกมาอย่างน่าสนใจ โดยให้พื้นที่ชั้นบนเป็นพื้นที่ส่วนกลางเล่น Step ขั้นบันไดตั้งแต่ชั้น 32 จนไปถึงชั้น 42 โดยใส่ฟังก์ชันการใช้งานในแต่ละชั้นไม่เหมือนกัน ประกอบไปด้วยพื้นที่ Sky fitness, Library, Co-Working Space และเป็นตำแหน่งที่สามารถมองเห็นวิวเมืองได้โดยรอบ

2. TAIT Sathorn 12 (เทตต์ สาทร ทเวลฟ์)
เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในซอยสาทร 12 มีจำนวน 1 อาคาร ความสูงอยู่ที่ 40 ชั้น ที่สำคัญคือพื้นที่ชั้นบนที่ติดระยะร่นตามกฎหมาย ทางโครงการออกแบบโดดเด่นด้วยพื้นที่ส่วนกลางความสูง 6 ชั้นต่อเนื่องสุดอลังการ ออกแบบมาเป็นแบบลาดเอียงดูทันสมัย โดยพื้นที่ส่วนกลางจะเริ่มต้นตั้งแต่ชั้นที่ 35 จนไปถึงชั้นดาดฟ้า โดยพื้นที่ส่วนกลางในแต่ละชั้นจะประกอบไปด้วยพื้นที่ Pool, Sky GYM, Sky Garden และ Sky Dinning กระจายไปตามแต่ละชั้นของยอดอาคาร

3. Ideo Phaholyothin – Chatuchak (ไอดีโอ พหลโยธิน-จตุจักร)
เป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนถนนพหลโยธิน มีจำนวน 1 อาคาร ความสูงอยู่ที่ 35 ชั้น บนเนื้อที่ดินโครงการ 1 ไร่เศษๆ เป็นโครงการที่เมื่อมองจากภายนอกอาจจะไม่ได้ดูล้ำอนาคตเท่ากับ 2 โครงการแรก แต่ในเชิงการออกแบบก็ไปในแนวทางใกล้เคียงกัน คือ ออกแบบเป็น Step ขั้นบันไดตั้งแต่ชั้น 28 จนไปถึงชั้น 34 แต่โครงการนี้พื้นที่ Step ขั้นบันได จะเป็นเพียงพื้นที่สวนสำหรับผู้อยู่อาศัยชั้นนั้นๆเท่านั้น ไม่ได้ใส่ฟังก์ชันพื้นที่ใช้งานเหมือนกับ 2 โครงแรก เนื่องจากโครงการนี้ชั้น Facility หลักจะถูกยกขึ้นไปรวมกันบนชั้นที่ 35 และชั้นที่ 35M ซึ่งเป็นบริเวณชั้นดาดฟ้า โดยจะประกอบไปด้วยพื้นที่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และ พื้นที่ Play room ต่างๆ เป็นต้น

4. Park Origin Phayathai (พาร์ค ออริจิ้น พญาไท)
เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ติดถนนพญาไท ในเขตราชเทวี เป็นอาคาร High-Rise ความสูงอยู่ที่ 35 ชั้น โดยอาคารแห่งนี้ไม่ได้ร่นระยะจากถนนพญาไท แต่ร่นระยะจากซอยหลังโครงการแทน คือ ซอยเลิศปัญญา ซึ่งทางโครงการออกแบบให้เป็นพื้นที่ส่วนกลางที่มี Step ขั้นบันไดตั้งแต่ชั้นที่ 12 ซึ่งเป็นพื้นที่สระว่ายน้ำ ขึ้นจนไปถึงชั้น 35 ออกแบบ Step เป็นทรง L-Shape ตามรูปร่างอาคาร ซึ่งโครงการ Park Origin ถือว่ามีจำนวนชั้นที่เป็น Step ขั้นบันไดมากที่สุดแห่งหนึ่ง และมากกว่า 3 โครงการที่ผ่านมา โดยแต่ละชั้นของ Step ทางโครงการจะมีบันไดเชื่อมต่อจนไปถึงชั้นบนสุด มีสวน ต้นไม้ ที่นั่ง กระจายตามจุดต่างๆ สามารถเดิน-วิ่งออกกำลังกาย จากชั้นล่างจนไปถึงชั้นบนได้เลย โดยพื้นที่ส่วนกลางที่จะใส่ไปตามแต่ละชั้นก็มีทั้ง พื้นที่ฟิตเนส, ห้องโยคะ, Sky Lounge และ Mini theater เป็นต้น

5. Muniq Sukhumvit 23 (มิวนีค สุขุมวิท23)
เป็นโครงการคอนโดสุดหรู มีตำแหน่งที่ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 23 และเป็นโครงการที่สามารถเลี้ยงสัตว์ได้(Pet Friendly) ลักษณะอาคารเป็นแบบ High-Rise ความสูงอยู่ที่ 36 ชั้น บนเนื้อที่ดิน 1 ไร่เศษๆ อาคารโดดเด่นด้วยการออกแบบเป็นแบบ Step ขั้นบันได ตั้งแต่ชั้น 22 จนไปถึงชั้น 36 และ rooftop โดยชั้นพื้นที่ส่วนกลางหลักจะอยู่บนชั้น 35-36 ประกอบไปด้วยพื้นที่ Terrace Garden, Sky Pool, Fitness & Social lounge และชั้น rooftop เป็นพื้นที่ของ Panorama lounge โดยโครงการนี้จะคล้าย ไอดีโอ พหลโยธิน-จตุจักร คือจะยกพื้นที่ส่วนกลางหลักไปไว้ชั้นด้านบน ส่วน Step ชั้นอื่นๆจะเป็นเพียงพื้นที่สวนหย่อม

6. Noble BE19 (โนเบิล บี 19)
เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 19 มีจำนวน 2 อาคาร อาคารด้านหน้า(Tower B) สูง 27 ชั้น และอาคารด้านหลัง (Tower A) สูง 48 ชั้น โดดเด่นด้วยการออกแบบอาคารเป็นแบบขั้นบันไดเพื่อร่นระยะตามกฎหมาย โดย tower B พื้นที่ stepเริ่มต้นตั้งแต่ชั้น 3 เป็นพื้นที่ส่วนกลางทั้งชั้นมีทั้งสระว่ายน้ำ GYM และ Meeting Room และจะข้ามไปที่ชั้น 19 และชั้น 23 ซึ่งจะเป็นพื้นที่สวนลอยฟ้า แต่ในส่วน tower A พื้นที่ส่วนกลางจะอยู่บริเวณชั้น 45 ซึ่งจะเป็นส่วนกลางทั้งชั้นมีทั้ง Jacuzzi Pool และ Sky Lounge

หรืออีกกลุ่มหนึ่งที่นอกเหนือจากคอนโดมิเนียมพักอาศัยก็คือกลุ่มอาคารโรงแรมที่ต้องการเน้นพื้นที่ใช้สอยเยอะ รูปทรงอาคารก็จะเป็นลักษณะลาดเอียง ยกตัวอย่างเช่น

7. Rosewood Bangkok (โรงแรมโรสวูด แบงคอก)
เป็นโรงแรมสุดหรูระดับ 6 ดาว มีที่ตั้งอยู่ในใจกลางเมือง CBD บนถนนเพลินจิต มีความสูงอยู่ที่ 32 ชั้น มีห้องพัก 159 ห้อง โดยทางโครงการออกแบบรูปทรงอาคารให้มีลักษณะเหมือนการพนมมือไหว้ ซึ่งจะเป็นแนวกระจก Slope ลาดเอียงจนไปถึงชั้นบนสุด เป็นการออกแบบที่ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยในอาคารมากที่สุด ทำให้ในห้องพักอาศัยจึงมีลักษณะเป็นกระจกเอียงแบบในภาพด้านล่าง ในส่วนพื้นที่ส่วนกลางทางโรงแรมจะมีกระจายไปตามแต่ละชั้นของอาคาร

ซึ่งนี้ก็จะเป็นตัวอย่างโครงการส่วนหนึ่งในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่มีการนำข้อจำกัดเรื่องระยะร่นตามกฎหมาย มาเปลี่ยนเป็นโอกาสในการสร้างเอกลักษณ์ให้กับรูปทรงอาคาร ผ่านการ Utilize พื้นที่ระยะร่นทั้งในรูปแบบอาคารพักอาศัยและอาคารเชิงพาณิชย์ ให้สามารถมีฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์กับผู้อยู่อาศัย และยังสร้างเอกลักษณ์ให้กับตัวอาคารโดดเด่นไม่เหมือนกับอาคารใดๆ ในสกายไลน์เมืองของพื้นที่กรุงเทพฯ

อ้างอิง
กฎหมายควบคุมอาคาร | สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ (asa.or.th) / mr43-55-upd68.pdf (asa.or.th)
ทำไมตึกส่วนใหญ่มักมีหน้าตาเหมือนขั้นบันได – Urban Creature
Q Chidlom – Phetchaburi | propholic.com propholic.com / วิเคราะห์แปลน Q Chidlom (Project Plan Analysis: Q Chidlom) | propholic.com propholic.com / Q Chidlom – Phetchaburi (Mock Up Room) | propholic.com propholic.com
Facebook  / [2nd Impression] TAIT Sathorn 12 สะกดทุกสายตาไปกับตึกกระจก Iconic Slop โชว์ส่วนกลางต่อเนื่องถึง 6 ชั้น | propholic.com [2nd Impression] TAIT Sathorn 12 สะกดทุกสายตาไปกับตึกกระจก Iconic Slop โชว์ส่วนกลางต่อเนื่องถึง 6 ชั้น propholic.com / Tait Sathorn 12 (เทตต์ สาทร ทเวลฟ์) คอนโดที่พร้อมจะเป็น Iconic Landmark แห่งใหม่บนทำเลศักยภาพที่ยังไม่สิ้นสุด หนึ่งเดียวของสาทร จาก Raimon Land X Tokyo Tatemono | propholic.com Tait Sathorn 12 (เทตต์ สาทร ทเวลฟ์) คอนโดที่พร้อมจะเป็น Iconic Landmark แห่งใหม่บนทำเลศักยภาพที่ยังไม่สิ้นสุด หนึ่งเดียวของสาทร จาก Raimon Land X Tokyo Tatemono propholic.com
Ideo Phaholyothin Chatuchak | propholic.com propholic.com
ORIGIN PHAYATHAI COMPLEX โครงการมิกซ์ยูสใหม่ ใจกลางพญาไท (park.co.th) / ส่อง “พาร์ค ออริจิ้น พญาไท” คอนโดสุดลักชัวรี่สร้างเสร็จใหม่ที่ผสานชีวิตกับธรรมชาติ บนทำเล Medical Hub พร้อมบริการระดับ 5 ดาวจาก IHG | propholic.com ส่อง “พาร์ค ออริจิ้น พญาไท” คอนโดสุดลักชัวรี่สร้างเสร็จใหม่ที่ผสานชีวิตกับธรรมชาติ บนทำเล Medical Hub พร้อมบริการระดับ 5 ดาวจาก IHG propholic.com
Concept – MUNIQ SUKHUMVIT 23 (mjd.co.th) / MUNIQ Sukhumvit 23 | propholic.com รีวิวตึกจริง MUNIQ Sukhumvit 23 คอนโดหรู Pet Friendly แห่งใหม่ ที่ผสานงานศิลปะเข้ากับการออกแบบ และเป็นส่วนตัวมากที่สุดบนอโศก propholic.com
Noble BE19 | propholic.com propholic.com / โนเบิล BE19 คอนโดใหม่ พร้อมอยู่ ใกล้ BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท จาก โนเบิล (noblehome.com)
Hotel Gallery | Luxury Bangkok Hotel | Rosewood Bangkok (rosewoodhotels.com) / Grand Opening โครงการ “Rosewood Bangkok Hotel” มูลค่า 5 พันล้าน โรงแรมอัลตร้าลักซ์ชัวรี่ดีไซน์สถาปัตยกรรมสะดุดตาสะท้อนเอกลักษณ์ความเป็นไทย – INDUSTRYBIZNEWS

ชยางกูร กิตติธีรธำรง

ชยางกูร กิตติธีรธำรง

สถาปนิกจบใหม่ กำลังศึกษาต่อในระดับปริญญาโท มีความสนใจด้านอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทตั้งแต่ที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ คอนโด โรงแรม และชอบไปดูโครงการและงานออกแบบอยู่เสมอ เพื่อเก็บเกี่ยวองค์ความรู้และประสบการณ์ใหม่ๆ

เว็บไซต์

ศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร

โซลเลซ พหลฯ-ประดิพัทธ์

นิว เวิร์ส กรุงเทพกรีฑา

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาต้องบอกว่าย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม...

28 February, 2024

นิว ซี-สแควร์ สวนหลวง สเตชั่น

ซึ่งวันนี้เราจะพาคุณผู้อ่านมาพบกับโครงการคอนโดพร้อมอ...

30 January, 2024

ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค

วันนี้จะมาเล่าเรื่องเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมสุดฮอตชื่อโ...

29 January, 2024

วิสซ์ดอม คราฟท์ สามย่าน

Whizdom Craftz Samyan คือโครงการที่มอบ 5 องค์ประกอบพ...

4 December, 2023

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง