“ผมคิดว่าทำ Property เนี่ยคือ ไม่ใช่ทำแล้วให้ราคามันลดลง คือทำต้องเผื่อกำไรให้คนลงทุน ทุกคนต้องได้ เพราะฉะนั้นเนี่ย ยิ่งได้มันยิ่งเป็น Snowball Effect ถ้าเกิดสมมติคนมาซื้อเฟส 1 กับผม แล้วคุณบอกว่าโอ้โหวันนั้นนี่กูโง่บัดซบจริงๆเลย ซื้อไปแสนเจ็ด วันนี้เหลือแค่แสนห้า คุณว่าจะมีคนมาซื้อกับผมต่อเหรอ…แต่ถ้าเกิดว่าผมเปิดแสนเจ็ด แล้ววันนี้มันเป็นสองแสนห้าเนี่ย ทุกคนก็แบบแฮปปี้หมด Even คนซื้อใหม่ก็ยังแฮปปี้เลย เพราะว่ามันรู้สึกว่าเออมันยังไปต่ออีกอ่ะ…”

ผมกับคุณฮัท คอนโดแมนได้มีโอกาสไปสนทนากับคุณธงชัย บุศราพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการพาร์ค 24 ในหลายประเด็นเจาะลึก เกี่ยวกับที่มาที่ไปของโครงการคอนโดสูงพร้อมสวนขนาดใหญ่ 10 ไร่ บนถนนสุขุมวิท 24 ใจกลางย่าน ‘ดิ เอ็มดิสทริค’ เดินทางสะดวกทั้งจาก ซอย 24 และ 22 อย่างพาร์ค 24 ครับ…ตลอดช่วงเวลาแห่งการสนทนาครั้งนี้คุณธงชัยได้ให้แง่คิดที่น่าจะเป็นประโยชน์มากมายแก่หลายๆคนที่อยู่ในวงการอสังหาฯครับ ผมก็เลยถือโอกาสนี้มาถ่ายทอดให้ทุกคนได้เห็นภาพตามครับ

PH: ตอนนี้หลายๆคนก็คงอยากจะถามคุณธงชัยตรงๆว่า เหตุใดถึงตัดสินใจออกจากโนเบิลฯครับ?

TC: ก็คือผมอยากจะมีอะไรเป็นของตัวเองแหละครับ เพราะว่าอยู่โนเบิลฯมันเป็นบริษัท มหาชน ผมเองผมมีตังผมก็ซื้อหุ้นได้นิดเดียว ก็เป็นผู้บริหาร ทีมงานก็ทำงานด้วยกันมีความสุขดี ไม่ได้มีปัญหาอะไรนะครับ และก็พอถึงจุดๆหนึ่งก็เริ่มคิดว่าเราก็อายุขนาดนี้ ถ้าเราไม่เริ่ม ผม 45 แล้ว ตอนนั้น 43 ถ้าไม่เริ่มทำอะไรใหม่เป็นของตัวเอง เลยจากอายุตรงนี้ไปก็คงไม่ได้ทำแล้วล่ะ ผมก็เลยลองหาทางดูว่ามันมีอะไร โครงการไหนที่ผมพอจะทำได้ มีอะไรที่มัน challenge ไหม ก็คิดอยู่นานกว่าจะออกมา วนๆอยู่หลายรอบ มีหลาย opportunity จนกระทั่งสุดท้าย ณ ช่วงเวลานั้นเองที่โนเบิลฯผมว่ามันก็เป็นจุดพีคของบริษัทเหมือนกัน เราเปิดโครงการเพลินจิตไปแล้ว มีการขยายพัฒนาโครงการใหม่ๆเยอะ ซึ่งมันก็ prove ว่าบริษัทมั่นคงและแข็งแรงแล้ว คือผมว่าถ้าผมออกจากบริษัทตอนที่มันไม่ดี มันก็คงออกไม่ได้ แต่ถ้าเกิดบริษัทอยู่ในสถานะที่มันแข็งแรงมั่นคง ตอนที่คุยกับเค้าผมก็บอกว่าผมออกมาแค่คนเดียว ไม่มีทีมงานตามมา คือคนอื่นไม่ต้องออกมา มีคนอยากตามมาผมก็ไม่ให้มา เพราะว่าผมต้องการให้บริษัทอยู่ของเค้าอย่างนั้น และก็ไม่เคยมีทีมงานตามผมมา เพราะฉะนั้นก็เลยออกมาพร้อมรับ opportunity ใหม่ๆ

PH: คือที่ดินนี้ได้หลังจากออกมา?

TC: จริงๆมันก็เป็นที่ดินที่ประกาศขายในตลาดมานานแล้ว โนเบิลเองก็เคยมาดู เจราจาต่อรอง เสร็จแล้วก็จบไป คือที่ดินตรงนี้มันก็มีอยู่ 4 เจ้าของ 1 ในสี่ก็คือที่ดินผืนใหญ่ที่สุดคือ 12 ไร่ แต่อีกสามรายเล็กก็คือยังไงก็ต้องไปดีลกับเค้าให้ได้ ไม่งั้นมันก็ออกซอย 24 ไม่ได้ คือตั้งแต่ตอนผมอยู่โนเบิลเห็นที่ดินแปลงนี้ที่มันออกซอย 22 ได้ผมก็คิดว่าจะต้องทำให้มันออกซอย 24 ให้ได้ ตอนนั้นก็พยายามที่จะมาเจาะทางออกซอย 24 ให้ได้ แต่ตอนนั้นเนี่ยนโยบายของโนเบิลก็คือต้องพยายามปิดทุกอย่างทั้ง 4 แปลงให้ได้ก่อน คือพูดง่ายๆว่าห้ามเอาที่ดินแปลงใหญ่มาแล้วอีกสามแปลงออกไม่ได้นะ ถ้าอย่างนั้นคือเค้าไม่เอา ผมก็พยายามจะบอกบอร์ดตอนนั้นว่าก็ซื้อแปลงใหญ่ก่อน ถ้ามันไม่ได้จริงๆก็ออก 22 ไป แล้วถ้าเกิดทำออก 24 ได้ก็ถือว่าเป็น surplus แต่ไอเดียนี้มันไม่ผ่าน ไม่มีใครเอา…พอผมตัดสินใจลาออกผมก็มานั่งดูที่ดินแปลงนี้อีกทีนึง ก็คิดว่าถ้าผมออกแค่ 22 ได้ ผมก็เอาแล้ว ผมคิดอย่างงั้น ผมก็เลยวางมัดจำซื้อที่ดินเฉพาะแปลง 22 ไปเลย ด้วยเงินส่วนตัว ส่วนอีกสามแปลง ผมถือว่าถ้าผมออก 24 ได้ผมถือว่าก็เป็น surplus ไม่ได้ก็ไม่เป็นไร..เพราะฉะนั้น วิธีคิดมันไม่เหมือนกัน นี่คือเหตุผลว่าทำไมตอนนั้นโนเบิลถึงไม่ได้ซื้อ

PH: แปลงด้านซอย 24 ทำยังไงถึงเอามาได้ครับ?

TC: คือต้องบอกว่าเจ้าของที่แปลงด้านหน้า เค้าก็เป็นคนที่มีตัง ผมมาหาเค้าครั้งแรกเค้าก็บอกว่าคุณมาเสนออะไรผม ผมอยู่บ้านนี้มา 60 ปี พ่อผมให้ผมมา ผมมีเงินเป็นพันล้านเหมือนกัน คุณจะให้ผมย้ายบ้านตอนผมอายุ 70 เนี่ย คุณก็ช่วยคิดให้มันดีๆหน่อย…ผมก็บอกว่า ผมก็ซื้อที่ดินข้างหลังไปแล้ว ผมก็อยากจะให้ข้อเสนอที่เป็นข้อเสนอที่ดีมากๆสำหรับเค้า เพราะอย่าลืมว่าสภาพที่ดินแปลงนี้มันมีหน้ากว้างติดถนนแค่ 12 เมตรเท่านั้นเอง มันเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวแบบที่เราเห็น มันขึ้นตึกก็ไม่ได้ ทำอะไรก็ไม่ได้ เพราะฉะนั้นเนี่ยถ้าเกิดสมมติเค้าฟังข้อเสนอผมแล้วเค้าแฮปปี้เนี่ยมันก็ win-win กันทั้งสองฝ่าย ผมก็บอกว่าผมกล้าเสนอราคาให้ จะเป็นราคาใหม่ set record ของประเทศไทยเลย..เค้าก็ถามผมว่าจะให้เท่าไหร่ ผมบอกผมให้ตรว.ละ 2 ล้าน สำหรับพื้นที่ไร่ครึ่ง มันก็เลยกลายเป็นว่าเราต้องจ่ายค่าทางออกค่อนข้างเยอะ แต่ถ้าเราเฉลี่ยทั้งหมดมันก็ยังเป็นจุดที่คิดว่าราคามันสมเหตุสมผลในการพัฒนาโครงการนี้

มันทำให้รูปแบบของโครงการ เซกเมนต์ของตลาด ราคาขาย มันเพิ่มขึ้นในราคาที่คุ้มค่า…สมมติว่าถ้าออกได้แค่ซอย 22 ผมคิดว่าราคาต่อตรม.คงได้แค่ไม่เกินตรม.ละ 150,000 ก็เก่งแล้วนะ ตอนนี้เราขายอยู่ 250,000 มี พื้นที่ขายทั้งหมด 45,000 ตรม. จากที่ได้ที่ดินมาไร่ครึ่งทำให้มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นมาหลายพันล้าน

PH: พอได้ที่ดินมาครบทุกแปลงแล้ว ทำไมถึงมาเป็นโครงการที่มีคอนเซปท์สวนขนาดใหญ่อย่างพาร์ค 24 ได้ครับ?

TC: พอเราออกมาปุ้ป ที่แปลงนี้มันก็เริ่มใหญ่เกินตัว ตอนแรกมีแค่แปลงเดียวก็ยังพอหาคนมาร่วมลงทุนพัฒนา โดยที่ผมเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ได้ พอมันใหญ่เกินผมก็ต้องหาหุ้นส่วน ผมก็ approach อยู่หลายรายนะ แต่ผมก็ไม่ end up จนมาคุยถูกคอกับทางพราวด์ และทางคุณหลวง (พสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด) แล้วครอบครัวเค้าก็อยากจะทำก็เลยมาทำด้วยกันแล้วกัน ตอนแรกทางกลุ่มลิปตพัลลภก็อยากจะสร้างแบรนด์ใหม่ขึ้นมาที่มันเป็น Long term business เพราะทางเค้าก็มีแผนจะไปทำโครงการเรียลเอสเตทอื่นๆอีกมากมาย ส่วนหนึ่งที่ทางลิปตพัลลภสนใจก็เพราะว่าเค้ามี very good relationship กับเดอะ มอลล์ เคยทำบลูพอร์ทด้วยกันที่หัวหิน เพราะฉะนั้นเค้ารู้ว่าในอนาคตเดอะมอลล์จะทำอภิมหาโครงการที่หน้าปากซอย 24…Vision ของทางพราวด์คืออยากจะทำโครงการที่เป็น Mix used อย่างที่หัวหินจะเป็นสเกลที่ค่อนข้างสมบูรณ์คือมีตั้งแต่โรงแรม ที่อยู่อาศัย สวนน้ำ สปอร์ตคลับ อื่นๆอีกมากมาย เยอะแยะเต็มไปหมด เป็นการใช้ benefit ขององค์ประกอบด้านเรียลเอสเตทที่สัมพันธ์กันและสร้าง value ให้เกิดขึ้นร่วมกัน

พาร์ค 24 ก็เป็นส่วนหนึ่งของ M District เพราะฉะนั้นต้องมองว่าทำยังไงถึงจะเกื้อหนุนกัน มีอะไรที่สามารถพูดไปในทางเดียวกันได้ และทำให้รู้สึกว่าการซื้อพาร์ค 24 ได้ benefit ของการอยู่ใน EM District ด้วย…เราก็เห็นหลายอย่างใน EM District ว่ามีสวนลอยฟ้า ฯลฯ ก็เห็นว่าน่าจะเอาคอนเซปท์นี้มาเล่น ตอนอยู่โนเบิล ถ้าพูดถึงก็เป็นบริษัทมหาชน มีตัวเลขทาร์เกต Gross Margin ฯลฯ เพราะฉะนั้นทางโนเบิลก็จะเน้นในเรื่องของ Efficiency การออกแบบที่มันค่อนข้างจะ compromise คือไม่ใช้โปรดักส์ที่กระโดดออกมามหัศจรรย์ แต่เป็นบริษัทที่มี value ในแง่ของ asset appreciation ในอนาคต

ทีนี้พอมาทำที่นี่ก็ยังคงพยายาม keep ของเดิมอยู่ ไม่ทำอะไรที่มันทำลายตัวเลขในแง่ของ profit แต่อยากสร้างจุดขายที่แข็งแรง ก็มองว่าพื้นที่ตรงนี้เราค้นพบว่าด้วยข้อจำกัดของกฎหมายก่อสร้าง ที่นี่สร้างได้ประมาณ 30,000 ตรม.ต่อตึก เพราะฉะนั้นจากจำนวนที่ดินที่เรามีอยู่ทำให้เราสร้างได้ 5 ตึก 150,000 ตรม. เราใช้ FAR เกือบๆจะหมด ใน 5 ตึกนี้ถ้าเราสร้างแบบเหลือที่จอดรถบนดิน ที่จอดรถของห้าตึกนี้มันจะ cluster มาก ชนกันหมด ก็จะเกิดอารมณ์ประมาณว่าขับรถเข้ามาก็จะเห็นแต่ตึก เพราะฉะนั้นก็เลยมีแนวคิดว่าลอง compromise โดยการกดที่จอดรถลงใต้ดิน ยกเว้นตึก 6 ตึกเดียวที่มีที่จอดรถบนตึก ซึ่งเผอิญว่าตึก 6 เป็นตึกเดียวที่เห็นวิวตึกแถว ดังนั้นเราจึงอยากจะยกให้สูงอยู่แล้ว แล้วก็ลองว่าสเปซตรงพื้นดินเราได้พื้นที่สีเขียวคืนกลับมา แล้วเราก็พยายามจะบีบตึกให้ใช้พื้นที่เล็กลงแต่ปรับความสูงแทน เพราะหลังๆผมคิดว่าคนส่วนใหญ่เข้าใจแล้วว่าเรื่องความสูงของตึกไม่ใช่ปัญหา ถ้าเกิดมันไฟไหม้ขึ้นมาก็คงไม่ใช่เอาบันไดหนีไฟมาพาด เพราะคงไม่มีที่ไหนพาดได้ พอคนรู้ว่าความสูงไม่ใช่ปัญหาเราก็เลยคิดว่าเราขายความสูงดีกว่า ก็พบว่าที่ทำอยู่ก็น่าจะเป็น best used ของที่ดิน แล้วก็ได้จุดขายใหม่ไปในตัว สังเกตุดูว่าตึก 2 กับตึก 5 ที่สูง 50 ชั้น ไม่มีพื้นที่ใต้ดิน แต่เรามีทุกอย่างอยู่บนอากาศ มันจบพอดีกับพื้นที่ 30,000 ตรม. สูงที่สุดเท่าที่ทำได้

PH: ผลตอบรับที่ได้เป็นอย่างไรบ้างครับ? โดยเฉพาะการดีไซน์รูปแบบที่มี Fin รอบอาคาร

TC: เราได้มีการคุยกับ I.A.W (ผู้ออกแบบ) ก็บอกว่านี่คือบริษัทใหม่ ต่อให้ผมใช้ดีไซน์เนอร์คนเดิม แต่ผมก็อยากได้ Character ใหม่ อยากให้ utilize พื้นที่สีเขียว อยากทำอะไรให้มัน Soften จากที่เคยทำกับโนเบิล เพราะตอนที่อยู่โนเบิลก็จะมีคำวิจารณ์ตลอดเวลาว่ามันเป็นผู้ชาย คมเหลือเกิน ลูกค้าโนเบิลบางคนถึงขนาดบอกว่าถ้าสมมติไม่ได้ทำงานเป็นครีเอทีฟ หรืออยู่เอเยนซีโฆษณา ถ้ามาอยู่ที่นี่จะแต่งตัวยังไงดี กลัวว่าจะไม่เข้ากัน เพราะ image ของบริษัทดูรุนแรงมาก ทำให้ลูกค้าน้อยไปในตัว ผมว่าเรามาเริ่มต้นใหม่ก็ไม่จำเป็นที่จะต้อง Niche ต้องคม ขนาดนั้น อยากจะขยายให้ใหญ่หน่อยนึง ทำให้รู้สึกว่าคนธรรมดาซื้อได้แล้วชอบ แล้วก็ enjoy ได้ ก็เลยออกมาเป็นเรื่องของพื้นที่สีเขียว…และ Facade ตึกผมก็คุยกับดีไซน์เนอร์แล้วก็บอกว่าผมไม่ค่อยอยากได้ facade แบบเดิมที่มีระเบียง และราวกันตกและมีแอร์ที่พยายามซ่อนไม่ค่อยเห็น ซึ่งจริงๆแล้วยากมากสำหรับดีไซน์เนอร์ เพราะทุกคนเห็นตรงกันว่าไม่มีระเบียงคงไม่ได้ มันก็คงกลับมาแบบนี้ตลอดเวลา เพราะเป็น design ที่เป็น practical ถ้าทำเป็น Curtain wall ก็ทำได้ แต่ถามจริงเหอะ อยู่เมืองไทยแล้วติด Curtain wall แล้วมัน work หรอ คุณไม่กะเปิดประตูรับลมกันเลยหรอ หรือคุณมีโอกาสไหมที่จะเอาอะไรบางอย่างไปไว้ระเบียง ผมว่า Curtain wall มันเหมาะสำหรับออฟฟิศมากกว่า มันไม่เหมาะกับที่อยู่อาศัย ดังนั้นดีไซน์เนอร์ก็เลยจบลงที่ Facade จำเป็นที่จะต้องมีอะไรบางอย่างที่จะมาเปลี่ยนรูปลักษณ์มัน ก็เลยออกมาเป็น แบบนี้ซึ่งผมว่ามันดูกลมกลืนกับสิ่งที่เราทำแล้วในระยะยาวมันดี อีกอย่างคือมันช่วยป้องกันแรงลม แสงแดด ทำให้ตัวความร้อนที่เข้ามาในตึกมันลดลง

แต่ก็คุยกันอยู่นานว่าขนาดควรจะเป็นเท่าไหร่ดี วัสดุจะเป็นอย่างไร ไม่ให้เกิดการบล็อควิวภายใน เพราะวันแรกที่ผมเห็นผมก็ตกใจว่าแล้วคนที่อยู่ในห้องจะ work หรอ แต่ก็ต้องให้เครดิตดีไซน์เนอร์เพราะว่าเค้าทำออกมาค่อนข้างดี อย่างที่เราทำสเกลจริงในห้องตัวอย่าง หลายๆครั้งลูกค้าก็เข้าไปดู พอดูเสร็จปุปเดินออกมา แล้วก็ไปดูโมเดลตึกแล้วเค้าก็บอกว่ามันต้องบังแน่เลย ต้องเลือกห้องที่มันไม่บัง ผมก็บอกเค้าว่าในห้องตัวอย่างมันก็เหมือนกับที่คุณเห็นในโมเดลนั่นหละ ลูกต้าก็บอกว่าไม่จริง ก็พาไปดูใหม่สุดท้ายก็บอกว่าติดจริง แต่ไม่รู้สึกอะไรเลย กลายเป็นว่าที่เราดีไซน์ไว้มันไม่ได้บล็อควิว ไม่ได้ทำอะไรให้เค้ารู้สึกขนาดนั้น มันก็มีได้ ผมว่าในอนาคตเมื่อตึกเสร็จแล้วตึกมันก็จะเปลี่ยนสีไปเรื่อยๆ

เรามีแก้ Facade จากเฟสแรกนิดนึง เพราะมี Comment ว่า fin แนวนอนจะไปบล็อคระดับสายตา ผมก็เลยไปปรึกษาดีไซน์เนอร์ดูก็ออกมาเป็นการ ดรอป fin ลงมาแนวนึงให้มันชนกับแนวกันตกพอดี แก้แค่นั้นเอง อย่าอื่นไม่ได้แก้เลย ก็แก้ให้ลูกค้าสบายใจ

PH: แล้วเรื่องห้องน้ำ ห้องน้ำที่ทำเป็นแยกห้องกันที่เป็นมายังไงครับ?

TC: คนชอบเยอะนะ คือได้ space utilization ขึ้นมาเยอะ อย่าลืมว่าเราดีไซน์ห้องขึ้นมาเนี่ย พื้นที่ที่มีค่าที่สุดก็คือพื้นที่ติดอากาศ ทุกๆคอนโดเป็นเหมือนกันหมด ยิ่งคุณมีพื้นที่ติดอากาศเยอะเท่าไหร่ คุณก็ยิ่งทำให้ดีไซน์ของห้องมันดีขึ้นไปเท่านั้น แต่ทีนี้การดีไซน์ให้มีพื้นที่ติดอากาศเยอะมันก็เป็นปัญหาเหมือนกันเพราะว่าในราคาขายขนาดนี้ ถ้าคุณพยายามสร้างความกว้างของห้องให้มันเยอะๆก็แปลว่าห้องคุณก็ต้องตื้น ไอ้ความตื้นเนี่ยมันก็ทำให้เกิดปัญหาอื่นๆตามมาว่า efficiency ratio ไม่ได้ ฯลฯ เพราะฉะนั้นเนี่ยมันก็จะเป็นการ compromise ดันระหว่างพื้นที่ติดอากาศ ความลึกของห้อง และขนาดของห้อง 3 factors นี้มันจะผูกไปผูกมาตลอดเวลา ทุกวันนี้ผมก็บอกกับดีไซน์เนอร์ว่าผมต้องการห้องแค่ 25 – 28 ตรม.แค่นั้นและห้องนี้จริงๆมันควรจะเป็นสตูดิโอ แต่ผมก็ต้องการจะให้มันเป็น 1 ห้องนอนให้ได้และผมก็ยังต้องการพื้นที่ติดอากาศ ผมไม่ต้องการห้องนอนเล็กๆเหลือรูนิดเดียว ก็เป็นงานยากสำหรับเค้าพอสมควร

เพราะฉะนั้นออกมาก็คือว่าขอ split ห้องน้ำให้แยกจากกัน ซึ่งผมดูแล้วผมชอบเพราะว่ามันทำให้ circulation ของห้องน้ำมันดีขึ้น คุณไม่มีพื้นที่ตรงกลางที่มันเสียไปเฉยๆ ในขณะที่คุณได้เรื่องของการแยกกันใช้สำหรับคนสองคน ใช้พร้อมกันได้ และก็แถมอ่างล้างมือให้ทุกเฟสเลย คือตอนแรกเราไม่ได้ติดที่เฟสแรก แต่ก็มีหลายคนบอกว่าเข้าห้องน้ำแล้วมันไม่ล้างมือมาล้างข้างนอกไม่ไหวมั้ง ก็เห็นด้วยนะ ตอนแรกไม่เจออ่างล้างมือที่อยากได้ มีแต่อ่างใหญ่ๆ พอดีตอนหลังไปหาดูเจออ่างเล็กๆที่ใช้ได้ก็เลยเอามาติดให้

PH: เฟสสอง ทำไมถึงขายดีขนาดนี้ ทั้งๆที่ขึ้นราคาจากเฟสแรกมาเยอะเลยครับ?

TC: ก็หลายๆ effect นะ ผมคิดว่าเฟส 1 เนี่ยมันเป็นเรื่องของคนที่ซื้ออนาคตประมาณหนึ่ง The Emporium ก็ยังปิดซ่อม ทุกคนยังไม่เห็นภาพว่ามันจะเกิดอะไรขึ้น คนซื้อเฟสหนึ่งก็ต้องได้รางวัลของคนกล้านะ คือกล้าซื้อกับบริษัทใหม่ ใครก็ไม่รู้ มาถึงทำโครงการนี้จะทำสำเร็จรึเปล่า EIA จะผ่านมั้ย โอ้ยมันมี risk เต็มไปหมดเลย เพราะฉะนั้นเฟสหนึ่งก็ถูกแล้วที่ขายในราคานั้น ทีนี้พอมาเฟสสองมันก็ proven หมดแล้ว เราเปิดพร้อมๆกับ The Em District คุณเห็นของจริงหมดทุกอย่าง EIA ก็ผ่านแล้ว เฟสหนึ่งเริ่มก่อสร้างไปแล้ว ผู้รับเหมาเป็นใครก็เห็นแล้ว เพราะฉะนั้น risk มันน้อยลง ราคาก็ต้องเพิ่ม ก็เป็น compensation กัน

ผมคิดว่าช่วงที่ผ่านมาเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดของอสังหาฯ คือมันแทบไม่น่าเชื่อนะ คือที่ผ่านมาเราสิบกว่าปีนี้โดนมาไม่รู้กี่อย่างติดๆกัน แต่ราคา property ไม่เคยลงเลย มันก็น่าแปลกใจ และอีกอย่างนึงที่เราได้มาเพิ่มคือเรื่องของค่าก่อสร้าง ก็เป็นครั้งแรกในชีวิตเหมือนกันที่เราเห็นว่าราคาขายเพิ่ม แต่ราคาค่าก่อสร้างลด ซึ่งปกติแล้วของสองอย่างนี้มันไปด้วยกัน แต่นี่วันนี้เป็นครั้งแรกในชีวิตเลยที่เห็นว่ามันสวนทางกัน

PH: ใช้หลักการอะไรเวลาเลือกว่าตึกไหนจะขายเฟสหนึ่ง หรือเฟสสองครับ?

TC: เฟสหนึ่งโลเคชั่นเหมือนจะดีกว่า แต่ผมคิดว่ามันไม่ต่างกันมากในแง่ของระยะการเดิน วันนั้นเปิดขาย ผมก็อยากจะเปิดขายในสิ่งที่ลูกค้าไม่ต้องมานั่งรอ คือผมเอาของดีมาขายเลย ไม่งั้นคนก็จะบอกว่าผมรอคุณเปิดเฟสสองแล้วรอของดีกว่าอีก เพราะฉะนั้นเรามีอะไรที่ดีที่สุดเราก็ offer วันนั้นเลย พอมันหมดแล้วมันก็จะทำให้เกิดอาการว่างั้นต้องซื้อเฟสสองนะ แต่ถ้าเกิดคุณคิด reverse กัน คนก็จะคิดอีกแบบว่างั้นรอของดีก็ได้ ก็จะกลายเป็นตึกแรกขายไม่ได้ โครงการที่มันควรจะดี ก็เลยกลายเป็นไม่ดี อันนี้เป็นวิธีคิดของคนวางกลยุทธ์ทางด้านราคาและการตลาด ผมคิดว่าทำ Property เนี่ยคือ ไม่ใช่ทำแล้วให้ราคามันลดลง คือทำต้องเผื่อกำไรให้คนลงทุน ทุกคนต้องได้ เพราะฉะนั้นเนี่ย ยิ่งได้มันยิ่งเป็น Snowball Effect ถ้าเกิดสมมติคนมาซื้อเฟส 1 กับผม แล้วคุณบอกว่าโอ้โหวันนั้นนี่กูโง่บัดซบจริงๆเลย ซื้อไปแสนเจ็ด วันนี้เหลือแค่แสนห้า คุณว่าจะมีคนมาซื้อกับผมต่อเหรอ…แต่ถ้าเกิดว่าผมเปิดแสนเจ็ด แล้ววันนี้มันเป็นสองแสนห้าเนี่ย ทุกคนก็แบบแฮปปี้หมด Even คนซื้อใหม่ก็ยังแฮปปี้เลย เพราะว่ามันรู้สึกว่าเออมันยังไปต่ออีกอ่ะ

ลูกค้าส่วนใหญ่ของเฟสสองก็เป็นลูกค้าใหม่ repeat buyer มีน้อยมาก สำหรับที่เหลืออยู่ของเฟสหนึ่งก็เหลือประมาณ 70 – 80 ยูนิตเท่านั้น ผมก็เก็บเอาไว้ขึ้นราคา แล้วก็ไปปล่อยขายอีกทีตอนจบเลย

PH: แล้วกองทุนฮ่องกงที่มาเหมาห้องไปนี่มายังไงครับ?

TC: คือถ้าเป็นโครงการอื่น กลุ่มนี้คงมาซื้อไม่ทันครับ แต่เผอิญโครงการนี้มันเป็นโครงการใหญ่มาก ต่อให้ขายหมดไปแล้วก็ยังมีตึกอื่นๆเหลืออยู่ พวกนี้ก็เข้ามาตอนหลัง เข้ามาก็เริ่มจากการเป็นบริษัทเล็กๆต้องการจะซื้อไปขายลูกค้าตัวเองที่สนใจเมืองไทย ก็เริ่มทำดีลแรกกับเราก็แค่ชั้นเดียว ขอเหมา Floor พร้อมส่วนลดไปแบบ wholesale buyer ผมก็คิดว่าอยากลองเปิดตลาดดู ผมก็อยากรู้ว่ามันเป็นยังไง พอทำไปปุปก็เริ่มขายได้ กลับมาใหม่เรื่อยๆ แล้วก็เริ่มมีประเทศอื่นๆเข้ามา พอฮ่องกงเข้า ไต้หวันก็เริ่มเข้า สิงค์โปร์ก็เข้า แล้วโลเคชั่นตรงนี้มันเป็นโลเคชั่นที่ต้องบอกว่าเป็น ideal สำหรับการลงทุนของชาวต่างชาติอยู่แล้ว เพราะเค้ารู้จักทำเล เค้าเห็นตลาดเช่า เค้าแฮปปี้กับ environment ทุกอย่างที่เราสร้าง มาตรฐานของโครงการ ดังนั้นก็เลยทำให้ต่างชาติสนใจ พอถึงจุดๆหนึ่ง ก็เริ่มมีรายใหญ่เข้ามาสนใจ คือ Business model ของเค้าคือที่ฮ่องกง ราคาอสังหาฯขึ้นไปสูงมากดังนั้นเค้าก็ไม่สามารถที่จะเอา property ฮ่องกงมาขายคนฮ่องกง เพราะคนฮ่องกงซื้อไม่ไหวแล้ว ดังนั้นเค้าก็เริ่มเอา property ที่ UK ไปขายก่อน ขายสักพักนึงอังกฤษก็เริ่มหมดบุญแล้วเหมือนกัน ก็ต้องหาอย่างอื่นมาขายใหม่ แคนาดาก็คนจีนเดี๋ยวนี้ก็ไม่ได้ไปแล้ว สมัยก่อนคนฮ่องกงกลัวคอมมิวนิสต์ก็ไปซื้อแคนาดา ออสเตรเลียก็ยังไกลไป ทำไปทำมาก็เลยตกมาที่เมืองไทย

ตอนนี้อัตราดอกเบี้ยในฮ่องกงมันถูกมาก มันยุให้คนรู้สึกว่าไม่รู้จะฝากเงินไปทำไม เอาเงินมาลงทุนดีกว่า ทางนั้นเค้าก็ซื้อทั้งตึกเพื่อไปขายรายย่อยของเค้าเอง เราขายขาดไปเรียบร้อยคือตึก 4 เรามีวิธีการกำหนดราคาให้เค้าคือต้องเป็น one price policy ราคาควรเป็นราคาเดียวกับเมืองไทย ถ้ามันไม่ใช่ราคาเดียวกันมันก็ต้องมีเหตุผลในการอธิบาย เช่น ทางฮ่องกงเค้ามี rental guarantee program ให้ เค้าก็ไปบวกเพิ่มนิดหน่อย ซึ่งตรงนี้ผมโอเค เพราะมัน compare กันได้ เพราะถ้าเอา rental guarantee ออกก็ราคากลับมาที่เดิม ดังนั้นเราบอกเค้าว่าจะขายต้องทำสัญญากับเรานะว่าราคาเราเป็นคนบอก ถ้าเราขึ้นราคาคุณต้องขึ้นตาม สิ่งที่ผมเสียให้เค้าก็คือ margin นิดหน่อย

ผมว่านี่ก็ช่วยในแง่ของการเปิดตลาดที่เราเอื้อมไม่ถึง การทำแบบนี้ก็จะช่วยให้ reach ในดีมานท์ที่เราไม่ reach อยู่แล้ว สองคือผมมองในแง่ของผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจกับคนไทย ผมอยากให้มีคนต่างชาติมาซื้อเยอะๆ เพราะมันเหมือนกับเรา export ของไปขาย เราส่งคอนโดไปขายเราก็เอาเงินเข้าประเทศเหมือนกัน ข้อดีต่อไปก็คือมันไม่เหมือนข้าวกินแล้วหมด คนที่ซื้อคอนโดพวกนี้เค้าก็มาใช้เงินในเมืองไทย เค้าก็ต้องโปรโมตให้เมืองไทยดีขึ้น ก็เลยคิดว่าอยากขาย กลุ่มนี้เค้าก็เก็บเงินดาวน์สูงถึง 30% สูงกว่าคนไทยอีก เพราะฉะนั้นผมมั่นใจว่าโอนแน่นอน ทำไปทำมาตอนนี้ก็ขายซะจนกระทั่งโควต้าต่างชาติจะหมดแล้ว

PH: พื้นที่สวนทั้งหมด 10 ไร่ อันนี้คือกินพื้นที่โครงการส่วนไหนบ้างครับ?

TC: 10 ไร่นี้คือ open space คือสวน บวกทางเดิน บวกสระ บวกถนน ทุกอย่างเลย ที่นี่น่าจะเป็นสวนที่แพงที่สุดในเมืองไทย เพราะถ้าวันนี้จะซื้อที่ดินตรงนี้มาทำสวนคุณต้องซื้อตารางวาละเท่าไหร่ ตอนนี้เรากำลังเริ่มปลูกต้นไม้แล้ว มันก็ควรจะเป็น monument อย่างหนึ่งที่น่าภาคภูมิใจ เราพยายามจะเลือกต้นไม้ที่ดูดี สวยและต้นใหญ่ที่สุดมาปลูกเท่าที่เราจะเลือกได้ เราเตรียมงบประมาณไว้สำหรับตรงนี้ประมาณ 50 ล้านบาท ถ้าเทียบกับโครงการอย่างที่เพลินจิต ตรงนั้นจะให้ความสำคัญกับลิฟท์ส่วนตัวเยอะ เพราะตรงนั้นเราคิดว่ามันอยู่ในเมืองมาก ก็เลยอยากสร้างความเป็นส่วนตัวให้ แต่ลิฟท์ส่วนตัวมันทำให้ตัวตึกอ้วนมาก สังเกตว่าเพลินจิตกับตึกนี้จะคนละดีไซน์เลย พอตึกมันอ้วนพื้นที่สวนมันก็หาย

PH: เฟสสองราคาแพงพอๆกับโนเบิลเพลินจิต?

TC: ผมมีคอนโดอยู่หลายที่นะ ผมลองเทียบค่าเช่าเช่น ผมมีอยู่ห้องนึงที่สารสิน 50 ตรม. ผมปล่อยเช่าได้แค่ 20,000 เอง บางที 25,000 บาท ก็คือ 500 บาทต่อตรม. แต่ที่นี่เค้าได้กันเกือบพัน ราคามันต่างกันขนาดนี้ คือในแง่ของ rental yield มันเทกลับมาหาสุขุมวิทหมด มันเป็น residential area ที่น่าอยู่กว่า

PH: อยากฝากอะไรให้คนอ่านในเรื่องของการลงทุนอสังหาฯบ้างไหมครับ?

TC: การซื้ออสังหาเพื่อการลงทุนความจริงมันก็มีหลายทฤษฎี ยกตัวอย่างวันก่อนที่ผมไปพูดที่งานนึง งานนั้นเค้าก็มีอยู่หลายคน แต่ผมเป็นแค่คนเดียวที่พัฒนาแค่โครงการเดียว หลายๆคนก็พยายามโปรโมตว่าเมืองกำลังขยายตัว มี infrastructure อีกเยอะแยะ ลองไปเล่นสถานีใหม่ๆ ฯลฯ แต่ผมบอกว่าสำหรับผม ผมคิดต่างอาจจะเป็นเพราะผมทำอยู่โครงการเดียวที่ผมคิดก็คือว่าถ้าผมลงทุนในอสังหาฯ ผมต้องหาที่ที่มันไม่มี supply ใหม่ เพราะว่ามัน prove มาทุกยุคทุกสมัยว่า มันเป็นที่ๆมีกำลังซื้อ กำลังเช่า และมันก็มีแรงต้านทานเศรษฐกิจที่ดี อย่าลืมว่าอสังหาฯเป็นสินทรัพย์อย่างเดียว ที่เราไม่สามารถสร้างจากอากาศได้ อย่างอื่นๆจะเป็นหุ้น จะเป็นหุ้นกู้ แม้กระทั่งทอง คิดดูขุดทองมากี่พันปีแล้วอ่ะวันนี้มันยังมีเหมืองทองอยู่เลย แต่อสังหาฯพอคุณทำเสร็จแล้ว ถามว่าคุณทำใหม่ได้มั้ย คุณทำไม่ได้แล้ว ถ้าคุณไปเล่นที่ที่มันไกลๆ มันยังมีโอกาสที่จะเกิดที่ใหม่ๆตลอดเวลา ถ้าคุณดูอย่างลอนดอนตอนนี้ วันนี้ถ้าคุณไปดูในโซน 1 คุณหลับตาซื้อไปเหอะยังไงมันก็ขึ้น เพราะมันไม่เปิดโอกาสให้ทำอะไรใหม่เลย

อย่างสุขุมวิทก็มีแค่ไม่กี่ที่ให้เลือก อย่างทองหล่อ พร้อมพงษ์ ก็หมดแล้วนะ เอกมัยก็ยังไม่ค่อยไปกันเลย ราคาทองหล่อกับเอกมัยก็คนละราคา ดังนั้นถ้าจะมีโอกาสในการลงทุนอสังหาฯก็ควรจะเลือกในจุดที่พลาดไม่ได้ และเรื่อง infrastructure ก็ต้องอ่านให้มันขาด เพราะว่าบางอย่างมันก็ over rated มาก ของบางอย่างต้องใช้เวลาในการที่จะสร้างให้มันเกิด คือผมก็ยังอ่านอนาคตไม่ได้ แต่ผมว่าถ้าผมอยู่บางใหญ่ แล้วผมต้องมาทำงานพร้อมพงษ์ นั่งรถไฟฟ้าเข้ามาคุณว่ากี่นาทีถึง… ชั่วโมงครึ่ง ยังไม่รวมต่อรถ เผลอๆรวมต่อรถก็จะเป็นสองชั่วโมงด้วย แล้วคุณคิดว่าคุณยืนไหวหรอ เป็นผมผมไม่ไปอ่ะ ผมซื้อในสิ่งที่มันเห็นอยู่แล้วว่ามันไม่มีอีกแล้ว และมันมีอยู่แค่นี้ แล้วอย่าไปกลัวของแพงคือซื้อของถูกเผลอๆขาดทุน แต่ซื้อของแพงไม่ขาดทุน

PH: คำถามสุดท้ายครับ ถ้าตอนนี้คุณธงชัยคิดจะซื้อที่แล้วจะทำโปรเจคแพงมาก คุณธงชัยพร้อมจะซื้อที่ในราคาเท่าไหร่ครับ?

TC: ขึ้นอยู่กับว่าที่ไหน ถ้าดีที่สุดของกรุงเทพ ในสายตาที่ผมมองต้องเป็นที่ฟรีโฮลด์เท่านั้น แปลงที่ดีที่สุดคือไม่ถนนวิทยุก็ต้องแถวนี้ ทองหล่อนี่ผมยังไม่กล้าให้เยอะเลย เพราะว่าจะว่าไปถนนทองหล่อก็ยาวและก็มีที่อยู่เยอะ เอาเป็นว่าถนนวิทยุแล้วกัน มีอยู่แปลงนึงที่ผมเคยมองว่าแปลงนี้สวยมาก แปลงนั้นอยู่ริมถนนวิทยุ เดินถึงรถไฟฟ้า วันนี้แสนสิริกล้าขาย 5 แสนบาทต่อตรม. ผมว่าเค้าขายได้นะ ยังไงเค้าก็ขายได้หมด…ผมว่า ณ ราคาห้าแสนบาทต่อตรม. คุณ afford ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวาได้สบายๆเลย ไปได้ ถ้ามีให้เลือกนะ…ในอนาคต ถ้าถามว่าผมมี wealth มากพอ ผมจะทำอะไร คือผมคิดมาตลอดนะว่าเป็นดีเวลลอปเปอร์ ทำเกือบตาย ผ่านไม่รู้กี่ด่าน ผมได้กำไรจากคุณอย่างดีก็ 20% เนทมาร์จิ้น ก็เก่งเเล้วนะ แต่คุณดูลูกค้าแต่ละคนที่ซื้อคอนโดผมไป สมมติซื้อ Remix ตรม.ละ 75,000 ตอนนี้ขายตรม.ละ 180,000 เค้าได้กำไร 300% นะ เพราะฉะนั้นคนที่ทำเงินเยอะที่สุดไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์นะ แต่ก็คือลูกค้า ถ้าวันนี้ผมมีเงิน ผมก็ควรจะไปไล่เก็บยูนิตทุกๆที่ที่ผมคิดว่า work เก็บตึกละ 4-5 ยูนิต ซื้อกระจายไปให้ทั่ว นั่นควรทำมากเลย ไม่ต้องไปซื้อที่ทำโครงการหรอก ทำอย่างนี้ดีกว่า ผมเชื่ออย่างนั้น