เป็นที่ฮือฮา TALK OF THE TOWN เมื่อเกือบ 7 ปีก่อน

เรื่องคุณธงชัย บุศราพันธ์ ผู้บริหารใหญ่โนเบิลขณะนั้น ลาออกจากบริษัทกระทันหัน….. 

บ้างก็ลือว่าเตรียมไปเทคโอเวอร์บริษัทอสังหายักษ์ใหญ่แต่ฐานะการเงินไม่ค่อยดีในขณะนั้น  บ้างก็ว่าทะเลาะกับผู้ถือหุ้นใหญ่ แต่สุดท้ายความจริงทุกอย่างก็มาเฉลยหลังจากนั้นไม่นาน ว่าคุณธงชัย ไปเปิด  “PARK 24” โครงการยักษ์มูลค่ากว่าหมื่นล้าน ใจกลางพร้อมพงษ์กับกลุ่มลิปตพัลลภ ในชื่อบริษัทพราวด์ เรสซิเดนซ์

ทางผม Condo man และพี่เกริก propholic  ได้ไปสัมภาษณ์เรื่องราวตอนนั้นมา ใครสนใจลองอ่านได้ครับ

https://propholic.com/prop-talk/exclusive-interview-คุณธงชัย-บุศราพันธ์-ป/

เรื่องราวชีวิตเค้าดำเนินต่อไปเรื่อยๆ จากวันที่ให้สัมภาษณ์นั้น โครงการ PARK 24 ก็ก่อสร้างไปเรื่อยๆใกล้แล้วเสร็จ….

จากนั้นก็เกิด TALK of THE TOWN ในช่วงกลางปี 2017 อีกรอบ เมื่อทางคุณธงชัยและกลุ่มลิปตพัลลภ ตัดสินใจขายหุ้นในPARK 24 ให้กับออริจิ้น แลกกับเงินสดจำนวนมากพร้อมหุ้นอีกจำนวนหนึ่ง ท่ามกลางความสงสัยในเวลานั้นว่า ORIGIN เอาเงินจากไหนมาเทค นี่คือการ  backdoor เข้าตลาดจากกลุ่มพราวด์หรือไม่

เวลาได้ตอบแล้วซึ่งคำถามที่ค้างคา เมื่อทั้ง 3 ฝ่ายแยกย้ายจากกันไปคนละทิศ  origin ก็ยังเป็น origin และยิ่งใหญ่กว่าเดิมเมื่อได้กลุ่ม nomura มาร่วมทุน ทางกลุ่มลิปตพัลลภก็ไปเข้าตลาดทางอ้อมผ่านหุ้น FOCUS และที่ฮือฮาสุดๆก็คือการที่ คุณธงชัย บุศราพันธ์นักธุรกิจอสังหาหนุ่มใหญ่ ใจดีคนนี้ได้เอาเงินกำไรจากโครงการ PARK 24 มาซื้อหุ้นโนเบิลมหาศาล กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่และก้าวมาเป็น co CEO กับ  mr. FRANK LEUNG  นักลงทุนชาวฮ่องกง

ทางผมและพี่เกริก เลยขอนัดสัมภาษณ์คุณธงชัยอีกรอบเพื่อไขข้อข้องใจต่างๆ การพูดคุยกว่า 1 ชั่วโมง ได้ถูกสรุปเป็นประเด็นเด็ดๆมาแชร์ให้พี่น้องได้ร่วมรับรู้กันครับ

Condo Man : อยากให้คุณธงชัยแชร์เรื่องราวตอนขาย PARK 24 ให้กับออริจิ้นครับ ว่ามีที่มาที่ไปยังไง ?

ตอนผมทำที่พราวด์เนี่ยผมทำเองแทบทุกอย่างเลยนะ จะวัดถนนผมก็ไปยืนถือไม้วัดกับเจ้าหน้าที่ เราลงมือทำเองแม้ว่าลูกน้องจะไปด้วย เริ่มจาก 0 ถึง 100 เองทั้งหมด ซึ่งมันก็เป็นประสบการณ์ที่ดีมากๆในชีวิต

หลังจากทำมาได้สักพัก ขายได้พอสมควรมี backlog เยอะ ผมหันมามองบริษัทผม เราเคยทำบริษัทมหาชนมา เราก็รู้ว่าไอ้เนี่ยมันมีมูลค่า ถ้าเกิดบริษัทมหาชนอื่นมาซื้อเนี่ย เขามาซื้อละเอาโครงการไปเข้าบริษัท ไปเป็น backlog  บริษัทนั้นจะมียอดรับรู้รายได้มหาศาล กำไรก็มากตามมา เมื่อเอาPE Ratio มาคำนวน  ราคาหุ้นมันก็เพิ่มขึ้นอีก แต่ฝั่งเราเป็นบริษัทจำกัด (หมายถึงพราวด์) เราทำงานรับเงินแล้วก็จบ มันไม่มีตัวคูณละ ผมเลยเปรยกับที่ปรึกษาอีกคนว่าบริษัทเราเป็นเป้าหมายที่น่าเทคโอเวอร์ ถ้ามีใครสนใจลองหาดูว่ามีใครอยากต่อยอดมั้ย

เลยมีคนรู้จักกับคุณโด่งพามาคุยกัน เขาก็เห็น backlog เห็นโครงการใกล้เสร็จเรียบร้อย ยอดขายไปด้วยดี และถ้าเขามาจัดการตรงนี้เขาก็จะได้แบรนด์ที่เป็นระดับราคาสูงที่ทางออริจิ้นกำลังหาอยู่ มันก็เลยเป็นดีลที่เราโอเคด้วยกันทั้งคู่

สิ่งที่มันดีคือวันนั้นโด่งเองคุยกับผม ตอนแรกเขาชวนว่าไปทำกับเขาที่ออริจิ้นมั้ย ผมบอกเขาไปว่าผมไม่อยากทำแล้ว อยากจะไปซื้อบ้านอยู่อังกฤษ ส่งลูกไปเรียน โด่งเลยขอให้ผมช่วยจัดการเรื่องอื่นๆ เล็กๆ น้อยๆ ให้จบ และอยากให้ผมช่วยหาที่ให้แปลงหนึ่งที่สามารถทำโครงการขนาดประมาณ PARK 24  เขาอยากจะทำแบรนด์ PARK ต่อผมเลยนึกถึงคุณตัน ผมเลยดีลแปลง ARENA 10 มาให้ origin ทำ park origin thonglor ได้สำเร็จ

Condo Man : จริงๆ คุณตันเขาบอกว่าอยากขายอยู่แล้วหรอครับ?

เขาไม่เคยบอกว่าเขาอยากขาย แต่ผมเข้าไปบอกว่ามีคนสนใจ ผมว่าคุณตันกับผมมีดวงกัน เพราะว่าอย่างที่แปลง NOBLE PLOENCHIT ที่นั่งคุยกันอยู่นี้ก็เคยเป็นของคุณตัน แต่แกขายให้ไรมอนแลนด์แล้วผมก็ไปซื้อต่อมาอีกที ที่แปลงพาร์ค 24 ก็เป็นของคุณตัน ผมก็ซื้อจากเขามา พอโด่งอยากได้โครงการใหญ่ๆ ผมก็คิดถึงเขาเป็นคนแรก เปิดประตูไปหาเขาก็หัวเราะเลย มาอีกแล้ว มาซื้อแน่นอน ก็เลยซื้อขายกันง่ายหน่อย จัดการได้ลงตัว

Condo Man : คำถามที่ทุกคนอยากรู้ครับ …เกิดอะไรขึ้นถึงกลับมาทำที่ NOBLE อีกครั้ง?

เมื่อประมาณเมษาปีที่แล้วผมเริ่มไปอยู่อังกฤษ ผมก็ไม่ได้คิดจะทำอะไรต่อ  แต่พอประมาณเดือนตุลาปีที่แล้ว ก็รู้เรื่องว่าทาง nCrowne เข้ามาถือหุ้น 24.9% และที่เคยมีปัญหากันนิดหน่อยกับกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่กลุ่มเดิมที่เคยจะมาเทคบริษัท ยอมซื้อขายกันจนจบปัญหาสำเร็จ สุดท้ายคุณกิตติ (CEO และผู้ถือหุ้นใหญ่โนเบิลคนก่อน ที่มีศักดิ์เป็นอา) ก็มาบอกขายหุ้นให้ผม เพราะเค้าอายุมากแล้วไม่อยากทำต่อ  ผมเลยตัดสินใจกลับเข้ามา

สำหรับตัวผมเอง ผมเข้ามาไม่ได้ด้วยเรื่องเงินอะไร แต่อยากให้แบรนด์ NOBLE นี้มันดีต่อไป อยากให้บริษัทและลูกน้องผมอยู่ได้ ถ้าเทียบกับของพราวด์แล้วที่นั่นเป็นบริษัทเล็ก ขายไปก็ดีกับบริษัทกับโครงการ ผมไม่อยู่เขาก็อยู่กันได้

แต่เทียบที่นี่ (หมายถึง noble) มีพนักงานเกือบ 200 คน ถ้ามีผู้ถือหุ้นใหญ่คนใหม่มาจริง แล้วเขาเอาแต่ทรัพย์สินของบริษัทไม่เอาคน พนักงานก็ต้องตกงาน มันเลยเกิดความรู้สึกว่า เราอยากดูแลบริษัทนี้ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผมต่อ  เป็นภารกิจที่ผมคิดว่าต้องรับผิดชอบเองด้วย ถ้าเราไม่เข้ามา สิ่งที่เราเคยสร้างมาทุกอย่างมันอาจจะหายไป ผมก็เลยตัดสินใจว่าจะลองดู เข้ามาดูสถานการณ์ทั้งหมด แต่ตอนแรกผมก็ไม่กะมาทำเอง กะให้คุณแฟรงค์มาทำ (หมายถึง Mr.frank leung)  เพราะผมเห็นว่าเขาทำธุรกิจในเมืองไทยมาตลอด แต่เป็นสาย agent ซื้อจากเดเวลอปเปอร์ไปขายต่อ  ผมก็ถามเขาว่าอยากมาเป็นผู้พัฒนาเองเลยมั้ย แต่เขาเป็นคนต่างชาติ รันบริษัทไม่ได้ ควบคุมพนักงานไม่ได้ ก็เลยให้ผมมาทำด้วย

CondoMan : คุณธงชัยมอง NOBLE วันนี้เป็นอย่างไร

NOBLE ทุกวันนี้มี 2-3 ภารกิจที่ต้องทำ ผมดูว่าสำหรับ NOBLE เอง การบริหารเรื่องความเสี่ยงมันมีไซส์ของบริษัทที่ต้องคอยดูแล ต้องมั่นคง  NOBLE มีจุดแข็งคือมี partner จากต่างประเทศ   3-4 ปีที่ผ่านมาต่างชาติเข้ามามีผลเยอะมาก บริษัทใหญ่ๆ ตอนนี้เลยค่อนข้างผลักดันจุดนี้  แล้วอนาคตก็ตั้งเป้าที่จะไปทำโครงการขายที่ต่างประเทศเลย ดังนั้นอีกหน่อยไม่ใช่ว่ารายได้ 100% จะเกิดที่เมืองไทย แต่อาจจะกลายเป็น 60% เกิดที่ไทย 40% เกิดที่ต่างประเทศ แล้วถ้ามีปัญหาก็ค่อยมาบาลานซ์ความเสี่ยง

ส่วนในประเทศนั้นเราทำโครงการตั้งแต่ทองหล่อยันอารีย์  90% ของตลาดอยู่ตรงนี้ แต่ปัญหาคือมันหาที่ยาก ที่ดินแปลงสวยๆมีศักยภาพ มันน้อยลงเรื่อยๆ ถ้าอยากจะเพิ่มการรับรู้รายได้ของบริษัทจาก 5 พันล้านเป็น 1 หมื่นล้าน เราทำแค่ตรงนี้ไม่พอ เราเลยต้องหาจุดที่รถไฟฟ้าขยายตัว และจะรุกไปที่ระดับราคาขาย 3-5 ล้านบาท   ต้องไปซื้อที่ใหม่ๆ มีแบรนด์ใหม่ๆ ก็เป็นเป้าหมายอีกอย่างหนึ่งของ NOBLE

ผมก็เริ่มซื้อที่ดินไปบ้างแล้วในสายรถไฟฟ้าที่จะเปิดใหม่  อีกหน่อยโครงการของ NOBLE ก็จะขยายไปมากขึ้น มันก็จะมาช่วยเพิ่มการรับรู้รายได้มากขึ้น

** โนเบิลเตรียมเปิดแบรนด์ NUE คอนโดระดับกลาง ราคาถูกลงมาที่เส้นศรีนครินทร์ติดรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ** ซึ่งในระดับราคาล้านกว่าไม่เกินสามล้านเป็นราคาที่คนจีนโดยทั่วไปซื้อได้ไม่คิดมาก เพราะ Logic ในการซื้อส่วนใหญ่คือต้องการนำเงินที่เอาออกจากประเทศได้ประมาณปีละ 1.5 ลบ.มาซื้อสินทรัพย์ในต่างประเทศ

ในเรื่องการลงทุนที่ต่างประเทศ ตอนนี้คอนโดที่ลอนดอนได้รับความนิยมจากคนไทยมาก ผมเองด้วยการที่ลูกเรียนอยู่ที่โน้นก็ไปซื้อเหมือนกัน พอมีเพื่อนไปดูก็บอกว่าโอ้โหสวยจัง และซื้อตามเป็นแถว คือผมว่าราคา 4-5 ล้านปอนด์ อาจจะดูเหมือนแพง แต่ก็มีคนพร้อมที่จะจ่ายเยอะอยู่ ถ้าคุณมีความจำเป็นที่จะต้องไปใช้ชีวิตอยู่ที่นั่นบ่อยๆนะ ดังนั้นเราก็เลยคิดว่าจะลองพัฒนาโครงการที่ต่างประเทศเพื่อเอามาขายคนไทยดูบ้าง ก็เริ่มจากที่ลอนดอนนี่แหละ มีกลุ่มตลาดชัดเจนและเป็นตลาดที่ทางผม Explore มาหมดแล้ว

ที่แปลงทองหล่อตรงที่เคยเป็น Playground เราก็ตัดขายไปแล้ว แต่ยังบอกไม่ได้นะว่าใครซื้อไป ส่วนตรงทองหล่อ 18 นี่ถ้ามีคนให้ราคา 2 ล้านกว่าต่อตารางวาเราก็ขาย มีคนสนใจไหมล่ะ?

Condo Man : ปีที่ผ่านมาปันผลมากมายมหาศาล ปีนี้จะปันผลเยอะอีกมั้ยครับ?

555555  เรื่องปันผลเนี่ยต้องมาดูแบ็กกราวนด์ช่วงที่ผมออกไป NOBLE แทบจะไม่ได้ปันผลอะไรเลยแม้บริษัทจะมีกำไรมากมาย ผู้ถือหุ้นก็อดทนมาตลอด เลยตกลงกันว่าต้องมีการจ่ายปันผลย้อนหลังบ้างตอบแทนความดีของผู้ถือหุ้นที่ร่วมฟันฝ่ากับเรามา

Condo Man : แล้วคุณธงชัยได้ปันผลมั้ยครับ ปันผลเพื่อมาชดเชยเงินที่ซื้อหุ้น NOBLE ไปรึเปล่า?

ไม่ได้ ผมไม่ได้เลย !!!!!!!!

Condo Man : โนเบิลมีแผนดำเนินงานระยะสั้นยังไง ?

ผมเข้ามาเป็นผู้บริหารเต็มตัวในบทบาทผู้ถือหุ้นใหญ่ เลยมีการตัดสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เท่าที่ควรเป็นออกขาย อย่างที่ดินแปลงทองหล่อ ขายที่ดินราชพฤกษ์พระราม5 และตึก Noble Ploenchit ส่วนออฟฟิศ ก็ตัดขายให้ทาง BTS และ lease กลับมารับรู้รายได้เรียบร้อย คุณคิดดูนะด้วยเงินเท่ากันถ้าทำอสังหาขายจะได้ผลตอบแทนกว่า 20% แต่ถ้าทำเพื่อเช่าจะได้แค่ 7%

ต่อไปโนเบิลจะทำเพื่อขายเป็นหลัก โดยจะเอา 10face ที่เป็นโรงแรมในซอยร่วมฤดีของเรามาปรับปรุงเป็นคอนโดขายและอยากขาย shop ใต้คอนโดทั้ง remix และ Noble solo ซึ่งไม่น่าจะขายยาก

Condo Man :ขายให้ BTS แล้ว lease กลับมาทันที ดีลนี้เป็นยังไงครับ ?

ก็อย่างที่บอก เราขายเพื่อนำเงินก้อนไปพัฒนาโครงการเพื่อขาย ซึ่ง BTS ก็เป็นพันธมิตรกับเรา ผมมีความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกชายคุณคีรี แถม BTS ยังเข้ามาถือหุ้น NOBLE ด้วย ผมเช่ากลับมาตอนนี้ทำเป็นออฟฟิศของโนเบิล แต่อีกหน่อยมีแผนจะปรับปรุงแล้วให้เช่าต่อในราคาสูงกว่าที่เช่าจาก BTS แล้วอาจย้ายบริษัทไปอยู่ noble remix แทนซึ่งถ้ามีคนมาเอา remix ไป ผมก็พร้อมย้ายอีกครั้ง

condo man: ช่วงปลายปีที่ผ่านมามีการเอาโครงการหลายโปรเจคมาลดราคาขายกระหน่ำ หลายคนมองว่าเป็นการซ้ำเติมตลาดคอนโดให้ mood แย่ลง คุณธงชัยจะตอบยังไงครับ ?

ผมไม่ได้ลดราคาลงเยอะนะ คุณไปดูงบการเงินเราได้ แต่ละห้องโปรที่ขายไป กำไรขั้นต้นที่ได้ยังมากกว่าค่าเฉลี่ยของบริษัทอื่นในตลาดอีกนะ แบบนี้จะเรียกทุบราคาคงไม่ใช่ แต่ขายปรับให้ราคาเข้ากับสภาวะตลาดมากขึ้นต่างหาก ห้องราคาพิเศษก็เป็นห้องที่วิวไม่สวยเท่าห้องอื่น อย่างที่เพลินจิตคุณไปดูได้ห้องที่มีราคาลดถูกจริงๆก็มีไม่กี่ห้อง แถมวิวก็ค่อนข้างจะโดนบัง แต่ถึงเราจะขายแค่ตรม.ละแสนห้าเราก็ยังได้กำไรอยู่ดี เช่นเดียวกับโครงการอื่นๆอย่าง Noble Revolve Ratchada ที่เรามีต้นทุนที่ค่อนข้างถูกมาก จึงมี Gap ในการเล่นราคาได้มาก

Condo Man : คุณธงชัยมองเว็บเราเป็นยังไงบ้าง ? (ขอนอกเรื่องบ้าง)

ผมดูว่าคุณเป็นสื่อที่เป็นกลาง คุณเขียนเพราะรักที่จะเขียน คอมเมนต์ตรงๆ ถ้ามาทำเป็นธุรกิจอาจจะทำให้คุณสูญเสียความเป็นกลาง แต่ผมมองว่าคุณมาถูกทางแล้ว คุณพิสูจน์ให้เห็นว่ามันมีความเห็นที่ยังเป็นกลางอยู่ เขียนเพราะอยากเขียน ไม่ใช่เพราะใครจ้าง

Condo Man : ถ้าจะเข้าวงการอสังหา คุณธงชัยมีข้อแนะนำอะไรให้เราบ้างครับ ?

คนส่วนใหญ่จะบอกว่ามันเป็นธุรกิจที่ใช้เงินเยอะ จะพูดเหมือนกันหมดว่าทำไม่ได้เพราะไม่มีเงิน แต่ตอนผมทำพาร์ค 24 ผมไม่มีเงินนะ เอาเงินเก็บไปมัดจำที่ดิน โดยไม่มีเงินโอนนะ ถ้าภายใน 6 เดือนผมโอนไม่ได้ผมโดนยึดหมดเลย แต่ผมกล้าเพราะผมเชื่อว่าถ้ามีโครงการเมื่อไรผมก็มีเงิน คุณต้องสร้างโอกาสมาก่อน ถ้าคุณหาโอกาสนั้นได้คุณก็ทำได้ ถ้าคุณคิดว่าทำได้ คุณก็ได้ทำ แล้วโอกาสมันก็จะมา

Condo Man : สมมติว่าถ้าผมมีเงิน แต่ผมไม่กล้าทำเอง ผมไปซื้อหุ้นคุณธงชัย จะเหมือนกับผมเอาเงินไปทำเองมั้ย

ไม่เหมือนกัน มันเหมือนกับคุณขับรถเองกับคุณนั่งแท็กซี่ แท็กซี่อาจจะขับรถเก่งกว่าคุณ พาคุณไปยังเป้าหมายที่คุณต้องการได้ แต่ในขณะเดียวกันแท็กซี่อาจจะพาคุณขับอ้อม หรือพาคุณไปชนที่ไหนก็ได้เหมือนกัน

แน่นอนว่าให้แท็กซี่พาไปก็ไม่ใช่เรื่องผิด ตรงนี้มันก็ขึ้นอยู่กับว่าเป้าหมายของคุณคืออะไร แล้วสิ่งนั้นคุณจะต้องขับรถไปเองหรือเปล่า เพราะคนเรามีเป้าหมายไม่เหมือนกัน อย่างเป้าหมายของผมเนี่ย แท็กซี่พาผมไปไม่ถึง หรือใช้เวลานานเกินไป ผมก็เลยต้องขับรถไปเอง…คุณต้องไปคิดแล้วล่ะว่า End Game คุณคืออะไร แล้วอะไรที่จะทำให้คุณไปได้ถึง End Game

Condo Man : ความสัมพันธ์กับกลุ่มลิปตพัลลภ เป็นอย่างไร ?

ผมไม่เคยลืมว่าผมมีวันนี้ได้ก็เพราะคุณสุวัจน์ ผมก็ยังไป consult ให้ลูกๆเค้า ที่ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆอยู่เลย อย่างคอนโดที่หัวหิน ก็ว่าจะซื้อของเค้าด้วย

CONDO MAN : จะอยู่โนเบิลไปอีกนานแค่ไหน ?

ผมกลับมารอบนี้ ล้มแผนการใช้ชีวิต early retire ไปหมดเรียบร้อย ตั้งใจจะนำโนเบิลไปสู่อีกระดับ นำโนเบิลเป็นยุคใหม่ และจะสะท้อนออกมาที่ราคาหุ้นอย่างแน่นอน