เมื่อราคาที่ดินในทำเลที่เป็นเสมือนศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD ของกรุงเทพมหานครนั้นพุ่งขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดีเวลลอปเปอร์โครงการคอนโดมิเนียมหลายราย ที่ไม่ต้องการซื้อที่ดินราคาแพงในพื้นที่เหล่านี้เพื่อพัฒนาโครงการระดับ Super Luxury ที่มากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร จึงเลือกที่จะหาที่ดินในทำเลที่ขยับออกมาเล็กน้อยสัก 1 – 2 สถานีแต่ยังคงมีศักยภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกรวมทั้งเดินทางเข้าเขต CBD สะดวก และมีราคาที่ดินต่ำกว่ามากเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานครยังสามารถจับจองเป็นเจ้าของได้…ทำเลรอบๆสถานีราชเทวีดูจะตอบโจทย์ดังกล่าวมากที่สุดเพราะไม่ไกลจากย่านการค้าสำคัญอย่างประตูน้ำ และสยาม อีกทั้งยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าแล่นผ่าน

ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าราชเทวีรวมถึงพื้นที่รอบๆ สถานีข้างเคียงอย่างสถานีพญาไทมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาแล้วทั้งหมด 23 โครงการ รวมแล้ว 7,725 ยูนิต โดยสามารถแยกออกตามทำเลของทั้ง 2 สถานีได้ดังนี้

โดยในช่วงระหว่างปีพ.ศ. 2551 และ 2553 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่าปีอื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในปีพ.ศ.2551 ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่า 1,511 ยูนิต ในขณะที่มีคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปีพ.ศ.2540 โดยโครงการแรกๆ เปิดขายตั้งแต่ประมาณปีพ.ศ.2537 – 2538 มียูนิตรวมกันได้ประมาณ 2,182 ยูนิตเลยทีเดียว แสดงให้เห็นว่าบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีศักยภาพสูงมาตั้งแต่ในอดีต แต่หลังจากวิกฤตต้มยำกุ้งก็ไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในบริเวณอีกเลยจนกระทั่งราวๆปีพ.ศ.2548 เป็นต้นมาจึงมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในบริเวณอย่างต่อเนื่อง แต่อาจจะอยู่ไกลออกไปจากสถานีราชเทวี และพญาไท โดยเฉพาะในซอยต่างๆ ที่แยกออกจากถนนเพชรบุรีเพราะว่ายังคงมีที่ดินที่มีศักยภาพ และราคาไม่สูงเกินไปในการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบน

ผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ล้วนเป็นบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ หรือว่าเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงทั้งสิ้น เช่น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท สยามนุวัตร จำกัด เป็นต้น

ยอดขายของคอนโดมิเนียมที่อยู่ในบริเวณนี้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 85% ถือว่าค่อนข้างสูงเพราะว่าทำเลและศักยภาพของพื้นที่ ประกอบกับโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตไม่มากนัก โครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2557 ส่วนใหญ่ก็มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ล้วนขายหมดแล้วทั้งสิ้น บางโครงการขายหมดในเวลาไม่นานด้วยซ้ำไปโดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2555 – 2556 คงเหลือแต่โครงการที่เปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2557 ที่ยังคงเหลือขายอยู่ อีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้คอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มียอดขายสูงคือ มีนักลงทุนที่ว่าทำเลนี้มีศักยภาพในการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเอาไว้เก็งกำไร ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงขายหมดในเวลาอันรวดเร็วเพราะค่าเช่าที่ได้รับจะอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาท สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอนขนาด 40 – 50 ตารางเมตร และมากถึง 70,000 หรือ 80,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องสองห้องนอนที่มีขนาดใหญ่ขึ้น อัตราผลตอบแทนที่ได้รับของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ในกรณีที่ปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 4 – 6.5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับต้นทุนของเจ้าของห้อง อีกทั้งบริเวณสถานีราชเทวีถือว่าอยู่ใกล้เคียงกับสถานีสยามซึ่งเป็น Shopping Destination ที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯมาช้านาน บรรดาโรงแรมแถวแยกปทุมวันก็มีอัตราการเข้าพักที่ค่อนข้างสูง แต่บรรดาคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่บริเวณสถานีสยามก็มักจะเป็นคอนโด low rise อยู่ในบริเวณซอยเกษมสันต์ เนื่องจากที่ดินที่เป็น Freehold นั้นแทบจะไม่มี ดังนั้นสถานีราชเทวีจึงถูกมองว่าเป็นสถานีที่สามารถทดแทนสถานีสยามได้

อีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้คอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ขายดีคือไม่ไกลจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และโรงเรียนมีชื่ออื่นๆ ที่อยู่ในละแวกนี้ เพราะผู้ปกครองหลายรายซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อให้ลูกหลานใช้เป็นที่พักอาศัยรวมทั้งถือว่าเป็นการลงทุนด้วย เพราะว่าเมื่อลูกหลานเรียนจบก็สามารถขายต่อได้ในราคาที่สร้างผลตอบแทนมากพอสมควร

ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่อยู่ในบริเวณนี้ถือได้ว่าค่อนข้างสูงมากโดยราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่รอบๆ สถานีราชเทวีอยู่ที่ประมาณ 135,000 บาทต่อตารางเมตรเมื่อตอนเริ่มเปิดตัว ส่วนราคารีเซลของโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 178,000 บาทต่อตารางเมตร

ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการรอบๆ สถานีพญาไทจะอยู่ที่ประมาณ 143,000 บาทต่อตารางเมตร และเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการปรับขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมค่อนข้างมาก โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2552 – 2554 จะมีราคาขายในช่วงนั้นอยู่ที่ประมาณ 85,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปถึงประมาณ 130,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งอาจจะถือได้ว่าค่อนข้างสูงพอสมควร แต่เมื่อโครงการเหล่านี้สร้างเสร็จราคาขายของโครงการเหล่านี้ปรับขึ้นไปถึงประมาณ 110,000 – 230,000 บาทต่อตารางเมตร หรือคิดเป็นเปอร์เซ็นต์จะอยู่ที่ประมาณ 5 – 55% โดยโครงการที่เปิดขายช่วงปีพ.ศ.2553 และสร้างเสร็จประมาณปีพ.ศ.2555 – 2556 จะมีการปรับขึ้นค่อนข้างมากคือปรับขึ้นประมาณ 30 – 55% โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี และพญาไท ส่วนโครงการที่อยู่ไกลออกไปจะมีราคาขายปรับขึ้นน้อยกว่าแต่ก็ไม่มากนักโดยจะอยู่ที่ประมาณ 20 – 40% ซึ่งการปรับขึ้นของราคาที่มากขึ้นเช่นนี้เป็นตัวช่วยผลักดันให้โครงการเก่าๆ ในบริเวณนี้ปรับราคาขายกันขึ้นอย่างมากเช่นกัน

หลาย Mega Projects ที่กำลังทยอยพัฒนาโครงการ

ในบริเวณพื้นที่รอบๆ สถานีราชเทวียังมีที่ดินขนาดใหญ่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์จำนวน 3 ไร่ที่เปิดให้ประมูลไปแล้วแต่ยังไม่ได้ประกาศว่าใครได้ที่ดินไปพัฒนา โดยทำเลแบบนี้และเป็นที่ดินเช่าระยะยาว 30 ปีจึงสามารถพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ โรงแรมได้เท่านั้น สำหรับคอนโดมิเนียมแบบสัญญาเช่าระยะยาวอาจจะไม่เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่จะประมูลที่ดินแปลงนี้ ที่ดินอีกแปลงของตระกูลจุฬางกูรที่อยู่เยื้องๆ กับที่ดินของสำนักงานทรัพย์ส่วนพระมหากษัตริย์ตรงหัวมุมถนนเพชรบุรี และพญาไท ก็อาจจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน โดยพัฒนาในนามบริษัทในเครือกลุ่มจุฬางกูร อย่างไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ และพันธมิตรอีก 2 รายคือ แสงฟ้าก่อสร้าง และเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่แถลงข่าวถึงความร่วมมือดังกล่าวไปแล้วตอนเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา

รอบๆ สถานีพญาไทก็ยังมีที่ดินของกลุ่มบีทีเอสที่ในอดีตเคยมีแผนจะนำมาพัฒนาเป็นโรงแรม และเปลี่ยนมาเป็นคอนโดมิเนียม แต่สุดท้ายแล้วก็ยังไม่มีการพัฒนาใดๆ บนที่ดินแปลงนี้ ซึ่งคาดว่ากลุ่มบีทีเอสคงไม่เก็บที่ดินแปลงสวยๆ ในทำเลที่มีศักยภาพแบบนี้ไว้นานเกินไปอาจจะมีการขยับทำอะไรให้เห็นในเร็วๆ นี้แน่นอน เพราะว่าราคาที่ดินในบริเวณนี้ก็ปรับขึ้นมาค่อนข้างมากแล้วเช่นกัน โดยราคาที่ดินติดถนนพญาไท และเพชรบุรีในบริเวณนี้ก็อยู่ที่ประมาณ 500,000 – 800,000 บาทต่อตารางวา ดังนั้นโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายหลังจากนี้จะมีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 180,000 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร โดยอาจจะแตกต่างกันไปตามแต่ทำเล และระยะห่างจากสถานี รวมถึงอยู่ในซอยหรือว่าติดถนนใหญ่ด้วย ในส่วนของภาครัฐบาลเองก็มีแผนที่จะต่อขยายเส้นทางแอร์พอร์ตลิ้งค์ช่วงพญาไท – บางซื่อในเร็ววันนี้ซึ่งจะทำให้การเดินทางในบริเวณนี้มีความหลากหลายมากขึ้นในอนาคต

โครงการมาเอสโตร 14 สยาม – ราชเทวี (Maestro 14 Siam – Ratchathewi)

บริเวณไม่ไกลจากสถานี BTS ราชเทวี หรือราวๆ 300 เมตรจากทางลงสถานีด้านถนนพญาไท (เข้าออกได้ 2 ทางทั้งจากถนนพญาไท ซอยพญานาค และถนนเพชรบุรี ในซอยเพชรบุรี 12) บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็ได้ชิงเปิดตัวโครงการ มาเอสโตร 14 สยาม – ราชเทวี (Maestro 14 Siam – Ratchathewi) ก่อนหน้าดีเวลลอปเปอร์เจ้าอื่นๆ โดยเป็นคอนโด Low rise 8 ชั้น 1 อาคาร บนพื้นที่โครงการขนาด 1-1-59 ไร่ ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน 179 ยูนิต พร้อมที่จอดรถประมาณ 43% ในราคาเริ่มต้น 4 ล้านบาท…ออกแบบในสไตล์ Classic with a Modern Twist พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยที่คุณสามารถใช้ชีวิตร่วมกับสัตว์เลี้ยงแสนรักของคุณได้ อาทิ ล้อบบี้เพดานสูงแบบ double volume (Magnifique Lobby) สระว่ายน้ำเพื่อการผ่อนคลาย (Recreation Pool) เล้านจ์อ่านหนังสือ (Reading Lounge) สวนเพื่อการเรียนรู้ (Study Garden) ลานปาร์ตี้ (Party Patio) ห้องฟิตเนส (Gym Centre) ห้องคาราโอเกะ (Karaoke Chamber) สกายเลานจ์ (Sky Lounge) สกายคาบาน่า (Sky Cabana) และลานสัตว์เลี้ยง (Pet Zone)

ล้อบบี้เพดานสูงแบบ double volume (Magnifique Lobby)

ห้องคาราโอเกะ (Karaoke Chamber)

เล้านจ์อ่านหนังสือ (Reading Lounge)

ห้องฟิตเนส (Gym Centre)

สระว่ายน้ำเพื่อการผ่อนคลาย (Recreation Pool)

สกายคาบาน่า (Sky Cabana)

ห้องแบบ 1 ห้องนอน

ห้องแบบ 2 ห้องนอน

สำหรับผู้ที่สนใจโครงการจะมีการเปิดขายพรีเซลล์ 2 โครงการใหม่ ทั้ง มาเอสโตร 14 สยาม-ราชเทวี และโครงการ มาเอสโตร 03 รัชดา-พระราม 9 ในวันที่ 8 – 12 ตุลาคมนี้ ที่ชั้น 1 เซ็นทรัลเวิลด์ สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ โทร 02 287 2299 หรือลงทะเบียนที่ MDE.co.th เพื่อรับสิทธิพิเศษ

ขอขอบคุณข้อมูลจากคุณสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

Credit รูปรถไฟฟ้า BTS จาก: Bangkok’s BTS SkyTrain Routes