RE2023 ตลาดฟื้นตัวในแบบยั่งยืน พร้อมจับตาประเด็นที่น่าสนใจในปีนี้

เกริก บุณยโยธิน 06 January, 2023 at 21.11 pm

สวัสดีปีใหม่ 2023 ครับคุณผู้อ่านที่แสนดีทุกท่าน และเป็นการสวัสดีปีใหม่ครั้งที่ 9 ของพร็อพฮอลิค… มีบางคนเคยบอกเอาไว้ว่าชีวิตของคนเราก็เหมือนกับหนังสือที่ทยอยเขียนเป็นตอนๆไปตั้งแต่เริ่มต้นไปจนถึงฉากจบ โดยมีวันสิ้นปีเป็นจุดสิ้นสุดของแต่ละตอน และมีวันขึ้นปีใหม่เป็นฉากเริ่มต้นของบทต่อไป แม้วันปีใหม่ในความคิดของใครหลายคนก็จะเป็นเพียงแค่อีกหนึ่งวันที่ผ่านพ้นไป ไม่ได้มีผลอะไรต่อชีวิตประจำวัน แต่ในเชิงจิตวิทยาและความรู้สึกนึกคิด วันสิ้นปีคือวันที่กระตุ้นให้สมองของเราได้คิดทบทวนความทรงจำในอดีตที่ผ่านพ้นมา ทั้งเรื่องดีที่ทำให้เราย้อนนึกถึงด้วยรอยยิ้มและเรื่องร้ายที่เราย้อนนึกถึงด้วยน้ำตา เพื่อที่จะย้ำเตือนให้เห็นถึงปัจจุบันและอนาคตในวันขึ้นปีใหม่ว่านี่คือช่วงเวลาของการ Restart ร่างกายและจิตใจ ให้นำเราไปสู่สิ่งที่ดีๆที่เราเคยพบมาแล้วและยังคงหวนคิดถึงมัน รวมไปถึงการสานต่อเรื่องอื่นๆที่เราคิดจะทำแต่ยังทำไม่สำเร็จในปีที่ผ่านมา ซึ่งไม่ว่าหน้าสุดท้ายของปีนี้จะจบอย่างไร จะมีกี่เรื่องดีและกี่เรื่องร้ายโผล่มาตอนช่วงไหน อย่างน้อยถ้าเราเริ่มต้นปีได้อย่างสมบูรณ์แบบ ก็เป็นหลักประกันได้ว่าเรื่องราวดีๆได้เกิดขึ้นมาแล้วในช่วงเริ่มต้นของตอนนั้นเองครับ

สำหรับคนทำงานอย่างเราๆ สิ่งแรกที่เราต้องเขียนลงไปในแผนธุรกิจประจำปีก็คือในเรื่องของการตั้งเป้าหมายครับ ในฐานะที่ผมเองก็เคยร่วมงานกับองค์กรมหาชนขนาดใหญ่ ไปจนถึงองค์กรขนาดเล็กมากๆ สิ่งที่มักจะเป็นปัญหาสำคัญในการทำงานก็คือการกำหนดเป้าหมายของชีวิต ของแผนธุรกิจ หรือแผนการตลาดในแบบลอยๆ หลวมๆ และก็ไม่ได้มีการวางแผนงาน และแผน Operation ให้ Align กับเป้าหมายที่วางเอาไว้เลย ซึ่งในช่วงต้นปีบังเอิญผมไปเจอโพสของ ศูนย์นวัตกรรมทางเทคโนโลยี โดย SME Bank ที่ได้แชร์ Template ในการกำหนดเป้าหมายในแบบ Smart Goal ซึ่งเน้นไปการตั้งเป้าหมายทั้งระยะสั้นและระยะยาวอย่างมีประสิทธิภาพ วัดผลได้ง่าย สอดคล้องกับความเป็นจริงและระยะเวลา ผ่านดัชนีวัดผลทั้ง 5 มิติอันประกอบด้วย S – Specific หมายถึง เป็นสิ่งที่ชี้เฉพาะ และมีขอบเขตที่แน่ชัด/ M – Measurable หมายถึง สามารถวัดได้ มีหลักฐาน หรือการอ้างอิงได้/ A – Achievable หมายถึง เป็นไปได้ สมเหตุสมผล ภายใต้ระยะเวลาและทรัพยากร/ R – Relevant  หมายถึง สอดคล้องกับเป้าหมายหรือผลลัพธ์ที่ต้องการในระยะยาว/ T – Time-based หมายถึง มีระยะเวลาที่จำกัด (บางสำนักก็มีปรับคีย์เวิร์ดจาก Realistic เป็น Relevant แต่ความหมายในเชิงบริบทคือเหมือนกันครับ ยกตัวอย่างของ urbinner) ผมเห็นว่ามันดูเข้าใจง่ายดีก็เลยขออนุญาตนำมาแบ่งปันให้ลองนำไปปรับใช้ดูตามสถานการณ์ของแต่ละคนครับ

ผมจะลองยกตัวอย่างให้เข้ากับสายงานอสังหาฯดูบ้างนะครับ สนุกดี

Specific: ผมจะทำกำไรจากการซื้อ-ขายคอนโดระยะกลาง

Measurable: ทำกำไรให้ได้ 2 ล้านบาท

Achievable: กำไร 2 ล้านบาทแบ่งออกเป็น 1. ซื้อขายใบจองคอนโดจำนวน 500,000 บาท 2. ซื้อขายคอนโดก่อนโอนจำนวน 1,500,000 บาท โดยในส่วนของใบจองจะขายเองผ่าน Web Listing, Social Media และซื้อโฆษณาออนไลน์ ส่วนของการขายก่อนโอนจะมีทั้งขายเอง และฝากนายหน้า ทำ Online Content เพื่อสร้าง Awareness รวมทั้งเพิ่มเงิน Tips ให้กับเซลล์โครงการอีกห้องละ 20,000 บาท

Realistic: กำไร 500,000 บาทมาจากการขายใบจองจำนวน 50 ยูนิต และกำไร 1,500,000 บาทมาจากการขายคอนโดก่อนโอนจำนวน 5 ยูนิต

Time-Bound: กำไร 500,000 บาท ต้องทำให้ได้ภายใน 1 เดือนนับจากซื้อห้องมา และกำไร 1.5 ล้านบาทต้องทำให้ได้ภายใน 2 ปีนับจากซื้อห้องมา

ก่อนที่จะออกนอกเรื่องไปไกลกว่านี้…555 ผมขอเกริ่นสั้นๆเกี่ยวกับภาพรวมของตลาดในปีที่แล้ว พร้อมกับบอกเล่าเหตุผลว่าทำไมผมถึงเรียกปีนี้ว่าเป็นปีที่ตลาดฟื้นตัวในแบบยั่งยืนกันครับ

 

คลิกอ่าน 2 บทความนี้เลย หากคุณอยากรู้ว่าปีที่ผ่านมามีประเด็นเด็ด และโครงการที่เป็นที่สุดอะไรบ้าง

 9 ประเด็นน่าสนใจของวงการอสังหาฯ ในปี 2022

Propholic’s Best of 2022 รวมโครงการสุดประทับใจ ท่ามกลางปีที่ผู้พัฒนาแข่งกันทำสถิตินิวไฮ และแย่งกันขายบ้านหรู

แม้ว่าในช่วงเริ่มต้นของปีแบบนี้ สำนักวิจัยหลายๆแห่งยังไม่ได้มีการเผยแพร่ข้อมูลสรุปภาพรวมของตลาดอสังหาฯในปี 2565 ที่ผ่านมาอย่างเป็นทางการ แต่จากข้อมูลเมื่อช่วงจบไตรมาสสาม และข้อมูลคาดการณ์ตลอดปี ก็ล้วนชี้ให้เห็นไปในทิศทางเดียวกันว่าตลาดอสังหาฯปีที่ผ่านมาได้เริ่มฟื้นตัวกลับมาแล้ว โดยข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด(LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ได้คาดการณ์จำนวนหน่วยการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2565 มีแนวโน้มเติบโตเกือบเท่าตัว หลังจากที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2565 (มกราคม-พฤศจิกายน 2565) พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 99,338 หน่วย เพิ่มขึ้น 90% (YoY) คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 432,849 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 74% (YoY)  เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการในระยะเดียวกันของปี 2564 แบ่งเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ 90 โครงการ คิดเป็น 90,797 หน่วย เพิ่มขึ้น 151% (YoY) มูลค่า 133,349 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 45% (YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ 29%

ปีที่ผ่านมาชัดเจนมากครับว่านอกเหนือจาก Regent Home ที่เน้นเปิดตัวโครงการคอนโดระดับ Super Economy ที่มีจำนวนยูนิตหลายพันยูนิตแล้วก็จะมีโนเบิลที่เป็นพระเอกในการเปิดตัวโครงการภายใต้แบรนด์ NUE ในหลายทำเลมากๆครับ ตามมาด้วย ASW ที่เน้นไปที่คอนโดสไตล์ Campus ใกล้มหาวิทยาลัยราคาไม่แรง

ในขณะที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย  จำนวน 280 โครงการ จำนวน 48,379  หน่วย เพิ่มขึ้น 52% (YoY) มูลค่า 299,501 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 90%(YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2564 และมีอัตราขายเฉลี่ยอยู่ที่ 12% โดยมีเจ้าตลาดนำโด่งมาเป็นอันดับหนึ่งกับเอพีที่กินมาร์เก็ตแชร์ไปเกินกว่า 30%

แม้ยอดขายเฉลี่ยต่อเดือนของทั้งอาคารชุด และโครงการแนวราบจะมีไม่มากคือรวมทั้งตลาดจะได้เฉลี่ยราวๆเดือนละ 10 – 58% แต่ก็ต้องบอกว่าทุกโครงการที่เปิดตัวล้วนแต่เป็นโครงการที่ถูก Customized ให้ตรงตามความต้องการของ Real Demand ในปัจจุบันมากที่สุด แตกต่างจากช่วงก่อนหน้าวิกฤตโรคระบาดที่เทรนด์การพัฒนาส่วนใหญ่ทำขึ้นเพื่อเอาใจกำลังซื้อของกลุ่ม Investor เช่นเดียวกับกำลังซื้อจากต่างชาติ  ยกตัวอย่างเช่น ในกลุ่มคอนโด เราได้เห็นการพัฒนาโครงการระดับ Economy ราคาไม่เกิน 2 ล้านบนทำเลชุมชนในย่านชานเมืองมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นชุมชนนิคมอุตสาหกรรม ชุมชนกลุ่มนักศึกษามหาวิทยาลัย หรือชุมชนใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ เช่นเดียวกับการปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับกลุ่มกำลังซื้อหน้าใหม่ โดยการเพิ่ม Point of Different ที่เจาะกลุ่ม Niche Market เข้าไปไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของ Pet Friendly, Wellness หรือ Elderly Care โดยในส่วนของโครงการแนวราบที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการซื้อเพื่อเข้าอยู่เลยภายใน 3 – 6 เดือนก้แบ่งออกเป็น 2 เซกเมนท์ที่ขายดีชัดเจนคือ กลุ่ม Mass ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท กลุ่มนี้มักจะจับกลุ่มกำลังซื้อหน้าใหม่ และครอบครัววัยเริ่มต้น บนทำเลนอกเมืองแต่ใจกลางย่านชุมชน และมักจะใช้จุดขายในเรื่องของความเป็น Theme Residences ที่จำลองบรรยากาศของเมืองในฝันจากทั่วโลก ซึ่งเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่คนรุ่นใหม่ชอบไปกัน แต่ก็ต้องหยุดไปหลายปีเนื่องจากพิษโควิด ส่วนอีกเซกเมนท์ก็จะเป็นราคาที่เกินกว่า 30 ล้านบาทขึ้นไปเลย ซึ่งก็ค่อนข้างชัดเจนว่าจุดขายของเค้าคือจำนวนบ้านที่ค่อนข้างน้อยไม่ถึง 100 ยูนิตต่อโครงการ มีดีไซน์ที่เน้นเอาความเป็นธรรมชาติมาแทรกผ่านตัวบ้านที่ออกแบบในสไตล์ Timeless แต่เลือกใช้วัสดุสมัยใหม่ มีพื้นที่และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้งานของทุกคนในครอบครัวใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นวัยไหนก็อยู่ร่วมกันได้หมด อยู่บนทำเลเมืองส่วนต่อขยาย (Extension Business District) เดินทางด้วยรถได้หลายเส้นทาง ชนิดที่ว่าซื้อแค่หลังเดียวอยู่ครบได้ทั้งครอบครัว แถมมีพ่อแม่มาช่วยออกเงินให้ด้วยส่วนหนึ่ง ซึ่งแน่นอนว่าเจ้าตลาดก็คือ เอสซีแอสเสท แสนสิริ MQDC แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ยิ่งบวกกับส่วนผสมสำคัญในเรื่องของกลยุทธ์การขายที่มุ่งเจาะกลุ่มนักลงทุนระดับ Top of Pyramid และใช้ Insight ในเรื่องของความต้องการในการหาบ้านใกล้ย่านโรงเรียนนานาชาติ ที่มีค่อนข้างมากในหมู่คนต่างชาติที่วางแผนเข้ามาซื้อบ้านหลังที่สองในไทย มาเป็น Key Message ในการขาย ก็ยิ่งทำให้เกิดกระแส Sold out ได้อย่างต่อเนื่อง

 

นอกจากการให้ความสำคัญกับการจับตลาด Real Demand ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่จริงแล้ว เหนือสิ่งอื่นใดเกือบทุกโครงการที่ถูกพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ล้วนให้ความสำคัญกับการออกแบบภายใต้นวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน โดยมองการออกแบบให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตอย่างมีสุขภาวะที่ดีของคนทุกวัย ภายใต้บริบทของ Sustainable Design ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และประหยัดพลังงานในแบบยั่งยืน ซึ่งก็เป็นเรื่องน่ายินดีที่แนวทางการพัฒนาโครงการดังกล่าวได้ถูกนำมาใช้เป็นมาตรฐานใหม่ ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯปัจจุบันไปเรียบร้อยแล้ว โดยในปัจจุบันเราได้เห็นหลายบริษัทฯใหญ่ที่ได้ออกมาประกาศพันธกิจในการพัฒนา Sustainable Ecosystem ให้เกิดขึ้นภายในตัวโครงการ ไม่ว่าจะเป็น SC Asset กับเป้าหมาย SCero Mission บนแนวคิด Low Carbon Community ด้วยการมุ่งบริหารจัดการเหล็กเส้นที่เป็นวัสดุสำคัญในขบวนการก่อสร้างบ้าน ซึ่งจะเริ่มที่โครงการระดับลักซ์ชัวรี่ 3 แห่ง ได้แก่ โครงการแกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ดอีสต์ พระราม 9, เดอะ เจนทริ พัฒนาการ 2 และ เดอะ เจนทริ คัลทิวาร์ พระราม 9

หรือเสนาฯกับการมุ่งมั่งสู่ Net Zero Carbon Energy เพิ่มคุณภาพชีวิต และความยั่งยืนในทุกมิติของสังคม โดยมีการร่วมมือกับบริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป ดึงโนฮาวน์ Zero Energy House (ZEH) มาปรับใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ ภายใต้ “SENA HHP Zero Energy House” และนำแนวคิด Geo Fit+ ประยุกต์ใช้ควบคู่ไปกับโมเดล Zero Energy Housing (ZEH) นำร่อง 2 โครงการต้นแบบ ประกอบด้วย 1.โครงการบ้านเดี่ยว แกรนด์โฮม บางนา กม.29 (ขนาดพื้นที่ 200 ตารางเมตร) 2.โครงการคอนโดมิเนียม เป็นต้น โดยวางเป้าหมาย SENA ZEH Oriented เพื่อลดการใช้พลังงานได้ไม่ต่ำกว่า 20%

ทั้งหมดนี้จึงเป็นเหตุผลที่บอกว่าทำไมในปีนี้ตลาดอสังหาฯจึงไม่ได้มีเรื่องราวดีๆเพียงแค่การฟื้นตัว แต่เป็นการฟื้นตัวในแบบยั่งยืนจากการร่วมมือร่วมใจกันของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ทั้งหลายครับ

 

แม้ว่าปีที่ผ่านมาเรามีโอกาสได้เห็นสารพัดโครงการเปิดใหม่ที่มาพร้อมรายละเอียดในการออกแบบที่ลงลึกไปถึงความต้องการในด้าน Sustainable Living ในส่วนของพลังงานสะอาดทดแทน การมีสุขภาวะที่ดี และใส่ใจสิ่งแวดล้อมมากมาย แต่ในปีนี้ก็ยังคงมีอีกหลายประเด็นที่น่าจับตามองอยู่พอสมควรทีเดียว…เราไปไล่เรียงกันทีละเรื่องดีกว่าครับ

 

1. ก้าวแรกที่เป็นรูปธรรมของ Asset Tokenization ในสำหรับ Residential Project

ปีที่ผ่านมาต้องบอกว่าธุรกิจอสังหาฯเริ่มลดระดับความน่าสนใจในตัวของการทำ Asset Tokenization ลงครับ จากวิกฤตการณ์ต่างๆที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความนิยมของวงการสินทรัพย์ดิจิทัล (Digital Asset) ค่อนข้างมาก ยิ่งบวกกับการที่กลต.ไม่ยอมให้ใช้เงินคริปโตในการชำระค่าสินค้า, เหล่าวัยรุ่นคริปโตร้อยล้านหลายคนต้องประสบกับสภาวะพอร์ตแตกกระเจิง, เช่นเดียวกับการเพิ่มกฎระเบียบมากมายในการออก Utility Token หรือโทเคนเพื่อการใช้ประโยชน์ ซึ่งมักจะเป็นการแจกให้กับลูกค้า คู่ค้าและพนักงาน ให้ฟรีโดยไม่มีการเสนอขายระดมทุน เพื่อนำไปใช้แลกสิทธิประโยชน์ต่างๆ ใช้เป็นส่วนลดในการเข้าใช้บริการ ขึ้นรถไฟฟ้า ส่วนลดค่าที่พัก โรงแรม ซื้ออาหาร แม้กระทั่งส่วนลดค่าซื้อคอนโด และอื่นๆตามข้อตกลงของผู้ที่ออกโทเคนนั้นๆ ทั้งหมดทั้งมวลนี้ล้วนส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์หลายรายล้มเลิกความคิดในการสร้างฐานลูกค้าใหม่ผ่านการทำการตลาดในแบบ Cross Segment  ที่มุ่งจับกลุ่มคนที่มีกำไรมาจากการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัล ให้มาซื้ออสังหาฯซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า ปลอดภัยกว่า

 

แม้การทำ Asset Tokenization ในส่วนของการแปลงเป็น NFT และออก Utility Token นั้นจะจางหายไป แต่ในส่วนของ Investment Token นั้นกลับเริ่มมีการทยอยออกมาเรื่อยๆครับ เพราะในส่วนของ Investment Token นั้นนับว่าเข้าทางกับธุรกิจอสังหาฯมากๆ เนื่องจากมูลค่าของอสังหาฯนั้นค่อนข้างสูง และในอดีตที่ผ่านมาสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของนั้นส่วนใหญ่จะเป็นแค่หนึ่งกรรมสิทธิ์ต่อหนึ่งหน่วยเท่านั้น แต่การเปลี่ยนให้เป็น Asset Tokenization จะช่วยให้เกิดการลงทุนในแบบ Fractional ที่ไม่ต้องลงทุนทีละเยอะๆ แต่แตกเป็นหน่วยโทเคนย่อยที่กระจายไปตามสัดส่วนของผู้ลงทุนได้ ทำให้สินทรัพย์นั้นๆขายได้ง่ายมากขึ้น โดยที่ผู้ถือ Investment Token ก็จะได้รับสิทธิจาก Revenue Sharing หรือผลกำไรจากการลงทุนของเจ้าของโทเคน คล้ายๆกับกอง REIT แต่ใช้เงินลงทุนที่น้อยกว่า และมี Liquidity ที่สูงกว่า

 

โดยการระดมทุนเพื่อออก ICO ของ Investment Token นั้น ต้องทำโดยผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล (ICO Portal) ที่ได้รับใบอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.เท่านั้น และสามารถทำได้ทั้ง Project Base คือระดมทุนเพื่อสร้างโครงการ และ Asset Back ซึ่งก็คือการออก Investment Token โดยที่มี Asset ที่เป็นโครงการอสังหาฯที่มีมูลค่ามาหนุนหลังอยู่ ซึ่งในกรณี Asset Back นี้จะเข้ากับกรอบของการทำ Asset Tokenization มากกว่าเพราะเป็นการแปลงสินทรัพย์ดั้งเดิมอย่างโครงการอสังหาฯที่มีอยู่แล้วมาเป็นสินทรัพย์ดิจิทัลเลย อีกทั้งยังสามารถรับรู้ถึงมูลค่าที่แท้จริงของโครงการได้ทันที เพื่อทำไปกระจายโทเคนได้ตามสัดส่วนได้ง่ายกว่า ซึ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเราได้เห็น Investment Token สำหรับกลุ่มตลาดอสังหาที่ตัวแรกคือ “โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนสิริฮับ” (SiriHub Investment Token) ซึ่งเป็น Real Estate-backed ICO ตัวแรกของไทยที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงาน ก.ล.ต. จากนั้นก็ไม่มีใครออก ICO อีกเลย (ไม่นับ Destiny Token นะ) จนมาถึงในช่วงต้นปีนี้สดๆร้อนคือ “เรียลเอ็กซ์” (RealX) ซึ่งเป็นการลงทุนที่มีสินทรัพย์ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดที่เป็นสินทรัพย์ในการอ้างอิง (Asset Backed)

 

สำหรับ Token RealX จะถูกเสนอขายและบริหารโดยบริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด (Token X) ผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัลในประเทศไทย (ICO Portal) ที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยได้ให้บริการและการสนับสนุนแก่ บริษัท เรียล เอสเตท เอกซ์โพเนนเชียล จำกัด ในฐานะที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ได้แก่ ห้องชุดโครงการ พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ จำนวนไม่เกิน 138 ห้อง ห้องชุดโครงการ พาร์ค ออริจิ้น พญาไท จำนวนไม่เกิน 123 ห้อง และห้องชุดโครงการ พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ จำนวนไม่เกิน 100 ห้อง โดยออกเหรียญจำนวนไม่เกิน 19,230,769 โทเคน อายุ 10 ปี มีวัตถุประสงค์ในการใช้เงินจากการระดมทุนของโทเคนฯ RealX แบ่งเป็น 2 ส่วนคือ 1. ลงทุนในสัญญา RSTA ให้ได้มาซึ่งกระแสรายรับจากทรัพย์สินที่เป็นห้องชุดบางส่วนของโครงการพาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์ พญาไท และ ทองหล่อ เปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนรับผลตอบแทนจากคอนโดฯทำเลศักยภาพ พร้อมรับประกันผลตอบแทนรายไตรมาสใน 5 ปีแรก 2. ใช้สำหรับชำระค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม ชำระคืนเจ้าหนี้ที่เกี่ยวข้องกับการระดมทุน และเพื่อเป็นเงินทุนหมุนเวียนของผู้ออกโทเคนฯ

 

โดยผู้ถือโทเคนฯ RealX จะได้รับผลตอบแทนจากการบริหารจัดการทรัพย์สินของโครงการแบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่ 1. ผลตอบแทนรายไตรมาสจากค่าเช่าสุทธิในปีที่ 1-10 ของโครงการ ซึ่งได้มีการรับประกัน ผลตอบแทน โดย บริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด (PARK) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในช่วงปีที่ 1-5 ของโครงการที่ 4.00%, 4.25%, 4.50%, 4.75% และ 5.00% ต่อปี ของมูลค่าการเสนอขายโทเคนฯ ตามลำดับ 2. ผลตอบแทนรายไตรมาสจากการจำหน่ายทรัพย์สินของโครงการสุทธิในปีที่ 6-10 ของโครงการ

 

โดย 1 โทเคนใกล้เคียงกับการลงทุนในอสังหาฯ 1 ตารางนิ้ว (Fractionalization) ช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถลงทุนในสินทรัพย์ที่มีราคาสูงได้โดยใช้เงินลงทุนไม่มาก โดยไม่ต้องซื้อทั้งห้อง พร้อมมีการบริหารงานด้วยทีมงานมืออาชีพที่มีความเข้าใจในทรัพย์สินและอุตสาหกรรมอสังหาฯ เป็นอย่างดีเป็นผู้ช่วยในการปล่อยเช่า และขาย เพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ลงทุนโดยสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ในตลาดรองภายหลังที่โทเคนเข้าจดทะเบียนในศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัล

ทั้งนี้ การเสนอขายโทเคนฯ RealX เป็นการเสนอขายให้แก่ ผู้ลงทุนรายย่อย ผู้ลงทุนรายใหญ่และผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ โดยผู้ลงทุนรายย่อยสามารถลงทุนได้รายละไม่เกิน 300,000 บาท โดยมีผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัล คือ บริษัท โทเคน เอกซ์ จำกัด ทรัสตี คือ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการห้องชุด คือ กลุ่มบริษัท พาร์ค ลักชัวรี่ จำกัด** และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ คือ บริษัท แฮมตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HHR) แม้ว่าในปัจจุบันยังอยู่ในสถานะยื่นไฟลิ่งและร่างหนังสือชี้ชวน เพื่อขออนุมัติการเสนอขายโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนต่อกลต.เท่านั้นยังไม่ได้มีการกำหนดวันเปิดเสนอขายและกำหนดราคาขาย ซึ่งเป็นที่น่าจับตาว่าจะได้รับความสนใจมากแค่ไหน เพราะโดยปกติแล้วทั้ง 3 โครงการจาก Park Origin ก็ขึ้นชื่อในเรื่องของการจับกลุ่มตลาดนักลงทุนในสไตล์ IP Program อยู่แล้ว ซึ่งหากกลต.อนุญาตให้ขายได้เมื่อไหร่ก็เชื่อแน่นอนว่าจะมีอีกหลายโครงการทยอยออกตามมาแน่นอนครับ

 

2. ลดความเสี่ยงด้วยการเพิ่มมูลค่าให้กับธุรกิจปัจจุบัน และจับกลุ่มคนเจนใหม่ด้วยการต่อยอดธุรกิจ

Source: 2023 Emerging Trends in Real Estate in the eye of the storm (Europe) by PWC

จากแผนภาพด้านบนจะเห็นได้ว่าเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา ขอบเขตของธุรกิจอสังหาฯได้ก้าวข้ามพรมแดนของการพัฒนาอาคารสำนักงาน พื้นที่ Commercial ห้างสรรพสินค้า โรงงาน และโครงการที่อยู่อาศัยมาไกลมาก จนในปัจจุบันภูมิภาคยุโรปด้ขยายวงของการพัฒนาออกเป็นสารพัดรูปแบบโครงการมากถึง 27 ประเภท โดยเทรนด์ในการพัฒนา 5 ลำดับแรกไม่ใช่โครงการ Residential หรือาคารสำนักงานอีกต่อไปแล้ว

 

สำหรับในเมืองไทยผู้ประกอบการหลายรายเริ่มมุ่งสู่การสร้าง Recurring Income มานานมากแล้ว ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการพัฒนา Services Apartment, โรงแรม, ร้านอาหาร, โรงพยาบาล, ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ และ Warehouse แต่ส่วนใหญ่ก็ยังคงเป็นในเรื่องของการสร้างธุรกิจเพื่อขายให้เกิดรายได้หมุนเวียนประจำมากกว่าในน่านน้ำที่ตัวเองถนัดและคุ้นเคยมากกว่า ซึ่งในปัจจุบันยังคงมีเพียงไม่กี่บริษัทที่คิดพัฒนาต่อยอดธุรกิจให้สอดคล้องกับ Megatrends และความต้องการของลูกค้าในทุกช่วงชีวิต ผ่านการตั้งบริษัทสารพัดบริษัทย่อยที่ดูเผินๆอาจจะไม่เกี่ยวข้องอะไรกันกับธุรกิจหลักเลย โดยหนึ่งในบริษัทฯที่เป็นผู้นำในการต่อยอดธุรกิจใหม่ในแบบเยอะสุดๆก็คงจะเป็น บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ได้ขยายจักรวาล ORIGIN Multiverse สร้างการเติบโตแบบพหุจักรวาล แตกธุรกิจใหม่ออกไปไกลหลากหลายธุรกิจ เพื่อกระจายความเสี่ยงด้วยการสร้างธุรกิจใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจ Lifestyle & Entertainment อย่าง Origin Music ที่ทางผู้บริหารมองว่าศิลปินและเพลงจะเป็นสื่อกลางสำคัญที่สร้างคุณค่าและทำให้บริษัทเข้าถึงคน Gen Z และ Gen Alpha ตั้งแต่วัยเรียน สร้างแบรนด์ของเครือออริจิ้นให้เป็นแบรนด์ Forever Young กลายเป็นแบรนด์ขวัญใจคนรุ่นใหม่ทั้งฝั่งคอนโดมิเนียมและเอนเตอร์เทนเมนต์

ในการจับกลุ่มผู้บริโภคเจนใหม่ๆนั้นก็มีอีกบริษัทที่ยึดแนวทางการทำการตลาดรูปแบบ Lifestyle & Music Marketing เพื่อครองใจฐานลูกค้าหลักของแบรนด์ตัวเองครับ นั่นก็คือบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ที่ได้ชูกลยุทธ์ไลฟ์สไตล์มาร์เก็ตติ้ง ซึ่งประกอบด้วย 3 แกนหลัก ได้แก่ ‘สปอร์ต, มิวสิก และเทคโนโลยี’ เพื่อเข้าถึงกลุ่มตลาดคนรุ่นใหม่วัยนักศึกษาให้มากยิ่งขึ้นกว่าเดิม อีกทั้งยังเป็นการตอกย้ำภาพการเป็นผู้นำในการพัฒนาคอนโดใกล้สถานศึกษาในย่านชานเมืองประเภท Campus Condo ด้วยเช่นกัน

หรืออย่างบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ที่ได้ทำการปรับแผนธุรกิจใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ โดยให้ความสำคัญกับการขยายการลงทุนใน 2 ธุรกิจที่มีศักยภาพ คือ คลังสินค้าให้เช่าและเวลเนส ซึ่งเป็นเมกะเทรนด์ที่กำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้น หนึ่งในนั้นคือ โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า รวมทั้งการดูแลสุขภาพ ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีศักภาพหลังจากเกิดสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งปลายปีที่ผ่านมาได้ปั้นโครงการ RXV หรือ “รักษ วิลเลจ สามพราน” ด้วยงบลงทุน 700 ล้านบาท ตั้งเป้าให้ New Health & Lifestyle Destination เป็นแลนด์มาร์คใกล้กรุงแห่งใหม่ ณ อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม ที่นำเสนอการท่องเที่ยวควบคู่กับโปรแกรมสุขภาพแบบครบครัน เหมาะสำหรับทุกช่วงวัยภายใต้คอนเซปท์ “Everyone’s Wellness” ให้สุขภาพดีเป็นเรื่องที่ง่ายสำหรับทุกคน พร้อมเปิดอย่างเป็นทางการปลายปีนี้ มุ่งเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมท่องเที่ยวเชิงสุขภาพไทยสู่ระดับโลก และยังเป็นโครงการที่ต่อยอดความสำเร็จจาก โครงการรักษ เวลเนส บางกะเจ้าที่เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้

RXV ใช้จุดแข็งจากองค์ความรู้ด้านบริหารจัดการธุรกิจเวลเนสและศาสตร์การแพทย์แบบองค์รวมที่มั่นคงมี บวกกับความแข็งแกร่งในด้านศาสตร์ทางการแพทย์ที่สมัยใหม่จากโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์  ร่วมกับพันธมิตรอย่างสวนสามพราน ปรับโฉมพื้นที่เดิมที่มีประวัติมาอย่างยาวนานจำนวน 12 ไร่ เพื่อพัฒนาให้เป็นสถานที่แห่งการพักผ่อนและดูแลสุขภาพ ภายใต้คอนเซปท์ “Everyone’s Wellness” ที่จะทำให้เรื่องสุขภาพเป็นเรื่องที่สนุกและเข้าถึงง่าย เหมาะสำหรับทุกเพศทุกวัย โดยมีการปรับปรุงเป็นห้องพักทั้งหมด 150 ห้องเปิดให้บริการในเฟสแรกจำนวน 83 ห้อง ในราคาเริ่มต้น 4,000 – 15,000 บาท  พร้อมเนรมิตพื้นที่สำหรับกิจกรรมดูแลสุขภาพ (Wellness Zone) ขึ้นใหม่อีกกว่า 4,000 ตารางเมตร โดยใช้หลักการดูแลสุขภาพแบบผสมผสานที่รวบรวมเอาศาสร์การดูแลสุขภาพมาไว้มากมาย อาทิ ศูนย์ออกกำลังกายเชิงการแพทย์ การแพทย์แผนไทย พลังงานบำบัด ธรรมชาติบำบัด ธาราบำบัด (Hydrotherapy) และศาสตร์ทางการแพทย์สมัยใหม่ อาทิ IV Drips หรือการให้วิตามินและสารอาหารผ่านทางสายน้ำเกลือ, เครื่องกระตุ้นการสร้างกล้ามเนื้อ (Emsculpt) และ การบำบัดด้วยไอเย็นจัดอุณหภูมิ -130  องศาเซลเซียส (Cryosauna) , เทคโนโลยีใหม่ๆอย่าง Styku, Mobee360, Ultrasound Scan , Oligoscan เป็นต้น ทั้งนี้ในส่วนของห้องอาหาร มีให้บริการทั้งห้องอาหาร RXV Kitchen และ RXV Wellness Cafe ภายใต้คอนเซ็ป Rainbow food ที่เน้นการทานอาหารหลากสีสันเพื่อสุขภาพ ตอบโจทย์ทั้งด้านรสชาติ ความสวยงาม และครบครันด้วยสารอาหารที่ร่างกายควรจะได้รับในแต่ละวันเพื่อสุขภาพที่ดี  ยิ่งไปกว่านั้นวัตถุดิบที่ใช้ในการรังสรรค์อาหารเป็นวัตถุดิบออแกนิคจากปฐมฟาร์มและเครือข่ายเกษตรกรจากกลุ่มสามพรานโมเดล เป็นการสนับสนุนความยั่งยืนให้เกิดขึ้นในพื้นที่และขับเคลื่อนให้ชุมชนโดยรอบเติบโตไปพร้อมกัน

น่าจับตาว่าในปีนี้ซึ่งทุกบริษัทฯได้รับรู้ถึงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นจากเหตุการณ์อันไม่คาดฝันเหมือนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จะมีผู้ประกอบการรายไหนที่ก้าวออกมาจากกรอบการพัฒนาโครงการเพื่อขายในแบบเดิมๆและมองหาโอกาสใหม่ในระยะยาวกันบ้าง อีกไม่นานคงได้รู้กัน

 

3. เมื่อการใช้รถ EV เป็นอีกหนึ่งเหตุผลในการเลือกซื้อคอนโด

ท่ามกลางวิกฤตพลังงานที่ส่งผลกระทบโดตรงต่อคนไทยในเรื่องของราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น บวกกับความก้าวหน้าในการพัฒนาตลาดรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ที่ปัจจุบันผู้ประกอบการค่ายรถจากจีนได้กลายเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายสำคัญของเมืองไทย ด้วยจุดเด่นในเรื่องของดีไซน์และราคาขายที่ถูกกว่าค่ารถยุโรป และญี่ปุ่นเป็นเท่าตัว เมื่อรวมกับมาตรการของรัฐที่ทำให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงรถยนต์ไฟฟ้าในราคาที่เอื้อมถึง ได้ส่งผลให้ยอดขายรถยนต์ไฟฟ้าขยายตัวสูงขึ้นคิดเป็นสัดส่วน 12% จากที่มีสัดส่วนอยู่ที่ 9.7% ในปี 2565 (ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี) และยังพบว่าประเทศไทยมีมูลค่าการซื้อขายรถ EV สูงที่สุดในภูมิภาค คิดเป็นส่วนแบ่งทั้งหมดประมาณร้อยละ 59.2 ตามมาด้วยอินโดนีเซียร้อยละ 25.2 และสิงคโปร์ ร้อยละ 11.8 โดยรถยนต์ไฟฟ้าประเภทแบตเตอรี่ไฟฟ้า (Battery Electric Vehicle) มีมูลค่าการซื้อขายคิดเป็นร้อยละ 61 ของทั้งหมด ในขณะที่เหลือเป็นแบบปลั๊กอินไฮบริด (Plug-in Hybrid Electric Vehicle) โดยบริษัทที่มียอดขายสูงสุดอันดับแรกคือ Wuling ตามด้วย Volvo, BMW, ORA และ Mercedes-Benz ตามลำดับ

 

สำหรับรัฐบาลเองก็มีความชัดเจนว่า ต้องการให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางในการผลิตรถยนต์ไฟฟ้าและชิ้นส่วนที่สำคัญของภูมิภาค โดยกำหนดเป้าหมายในปี 2568 การผลิตรถยนต์ไฟฟ้าในประเทศรวม 225,000 คันต่อปี คิดเป็นร้อยละ 10 ของการผลิตรถยนต์ทั้งหมด และในปี 2573 การผลิตรถยนต์ไฟฟ้าในประเทศรวม 725,000 คันต่อปี คิดเป็นร้อยละ 30 ของการผลิตรถยนต์ทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ภายในปี 2573 สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ไม่น้อยกว่า 200,000 ล้านบาท และสร้างความต้องการแรงงานยานยนต์สมัยใหม่ประมาณ 30,000 อัตราต่อปี

 

การเติบโตของจำนวนรถยนต์ไฟฟ้าในประเทศไทย ทำให้ความต้องการสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าในประเทศไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยปัจจุบันจากรายงานของสมาคมยานยนต์ไฟฟ้าไทย Electric Vehicle Association of Thailand – EVAT ระบุว่าในปี 2564  (วันที่ 22 กันยายน 2564) มีจำนวนสถานีชาร์จไฟ 693 แห่ง และมีหัวจ่ายประมาณ 2,285 หัวจ่าย และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต  โดยเฉพาะการติดตั้งสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า และหัวจ่ายในที่พักอาศัย ทั้งโครงการอาคารชุดและโครงการบ้านพักอาศัย เพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

 

โดยในปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เราคุ้นหูกันดีคือ บริษัท ชาร์จ แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ SHARGE เป็นผู้ให้บริการ EV Charging Solution แบบครบวงจรทั้งด้านซอฟต์แวร์และฮาร์ดแวร์ เพื่อรองรับ Lifestyle Charging Ecosystem ทั้ง Night, Day, On-the-go เติบโตมาจากการเป็นสตาร์ทอัพ มีบริษัท ขนาดใหญ่จากหลากหลายเซ็กเตอร์เข้าร่วม ลงทุนเป็นผู้ถือหุ้น อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI บริษัทบางจาก คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ BCP บริษัท เอ็กซ์สปริง แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ XPG และ บริษัท สายไฟฟ้าบางกอกเคเบิ้ล จำกัด ปัจจุบัน SHARGE ให้บริการธุรกิจแก่ลูกค้าใน 3 กลุ่มธุรกิจหลัก ได้แก่ 1.Charger Sales Installation ขายและติดตั้ง เครื่องชาร์จให้แก่เจ้าของบ้านจัดสรร บ้านส่วนตัว 2.Charging as a Service ขายพลังงานไฟฟ้าสำหรับชาร์จรถยนต์ EV ตามจุดให้บริการสาธารณะต่างๆ หรือตามอาคารที่มีผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก เช่น คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โรงพยาบาล กว่า 200 แห่ง ฯลฯ 3.Custom Corporate & Fleet Solution ขายพลังงานไฟฟ้า ให้แก่องค์กรเอกชนและผู้ให้บริการ ยานพาหนะจำนวนมาก

 

แน่นอนว่าส่วนใหญ่แล้วคนที่ใช้งานรถ EV ย่อมต้องการมี Charing Station ส่วนตัวไว้ที่บ้าน มากกว่าการไปตระเวนหาตามสถานที่สาธารณะครับ เพราะนั่นเป็นหลักประกันว่าเราจะสามารถขับรถไปกลับได้อย่างหมดห่วงในทุกๆเช้า ซึ่งหากเรามีบ้านส่วนตัวมันก็คงจะง่ายมากๆเพราะค่ายรถส่วนใหญ่ก็ Offer ติดตั้ง Wall Charge ให้ฟรีอยู่แล้ว แต่ถ้าเป็นคอนโดที่มีที่จอดรถค่อนข้างน้อย ไม่ Fixed ที่จอดรถ มีที่จอดพร้อม Charging Station แค่ 4-6 ช่องจอด หรือบางที่แย่หน่อยไม่มีเลยเพราะเป็น Automated Parking ทั้งหมด แบบนี้จะทำอย่างไรได้ครับ?

 

ในปัจจุบันทาง SHARGE เองได้ร่วมมือกับหน่วยงานต่างๆเช่น PEA ENCOM ในเครือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค ดำเนินกิจการขายอุปกรณ์ชาร์จยานยนต์ไฟฟ้า (EV Charger) และให้บริการติดตั้งตามที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมในพื้นที่ต่างจังหวัดทุกภูมิภาคทั่วประเทศ และร่วมมือกับพันธมิตรบริษัทบริหารอาคารชั้นนำ อาทิ CBRE และ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ติดตั้ง EV Charger ให้ลูกค้าคอนโด-สำนักงาน ทุกแห่งทั่วประเทศ ร่วมติดตั้ง EV Charger ในโครงการคอนโดมิเนียมของตัวเองกับ SHARGE โดย SHARGE จะเป็นผู้ลงทุนติดตั้ง EV Charger แบบ AC ให้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย พร้อมเปิดกว้างลูกค้าบ้านจัดสรรรายย่อยซื้อเครื่องชาร์จราคาพิเศษ โดยปีที่ผ่านมาได้นำเสนอให้โครงการคอนโดมิเนียมแล้วจำนวน 100 แห่ง ได้รับความสนใจติดตั้งในเบื้องต้นแล้วมากกว่า 600 หัวชาร์จ ถือเป็นจุดเริ่มต้นสร้างเครือข่าย EV Charger ในที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ขณะเดียวกัน ยังอยู่ระหว่างการพูดคุยกับกลุ่มอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ตลอดจนสถานที่ที่เกี่ยวข้องกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คน (Lifestyle Location) อีกกว่า 80 แห่ง

และสำหรับการจอดรถในรูปแบบ Automated Parking ที่หลายๆคนคิดว่าคงเป็นไปไม่ได้ที่จะติดตั้ง Charging Station แต่ทาง SHARGE ก้ได้ร่วมมือกับทางผู้ให้บริการลิฟท์เตียวฮง สีลม ในการติดตั้งมาแล้วหลายที่ครับ ซึ่งคอนโดที่มีการติดตั้งเยอะที่สุดตอนนี้จะเป็นที่ The Crest Park Residences ที่ในแต่ละ Tower จะแบ่งเป็นถาดจอด SUV 10 คัน และ Sedan อีก 36 คันรวมเป็น Tower ละ 46 คัน และ Tower ที่ 5 จะเป็น Tower ที่รองรับการชาร์จรถ EV ได้ถึง 10 ช่องจอด ซึ่งวิธีในการใช้งานก็ง่ายมาก เพราะเราจะเห็นสถานะช่องที่สามารถชาร์จได้ว่าเหลืออยู่กี่ช่องตั้งแต่ตอนวนเข้ามาจอด โดยเมื่อเราเข้ามาจอดแล้ว ก็จะพบว่าถาดจอดรถ EV จะมีหน้าตาไม่เหมือนถาดจอดรถอื่นๆ เพราะด้านหัวกับท้ายถาดจะมี Pod สำหรับเชื่อมกับสายชาร์จ ที่ไม่ว่าช่องชาร์จคุณจะอยู่หัวหรือท้ายก็สามารถใช้งานได้หมด ที่คุณต้องทำคือลงมาจากรถและเอาปลั๊กมาต่อ จากนั้นก็เดินออกไปกดปุ่มเลือกระยะเวลาจอดรถที่หน้าจอบนโถงพักคอยว่าต้องการจอดกี่ชั่วโมงและกด Activate ซึ่งหากจอดเกินก็จะมีค่าปรับตามระยะเวลาที่เกินเพื่อกันคนจอดแช่นานๆ ในช่วงแรก Tower 5 นี้จะรองรับการจอดรถ EV ได้ 10 คัน โดยเป็น 5 ช่องบนสุด ซ้ายขวาฝั่งละ 5 คัน และสามารถรองรับการติดตั้งเพิ่มเติมในอนาคตได้อีก 20 ช่องจอดเป็น 30 ช่อง เมื่อรวมกับช่อง Fast Charge ที่ชั้น G อีกจะทำให้ที่นี่สามารถจอดรถ EV ได้มากถึง 34 คัน

น่าจับตาเป็นอย่างยิ่งว่าจะมีดีเวลลอปเปอร์รายไหนที่นำเอาปัจจัยในการเลือกซื้อคอนโด ว่าต้องมี EV Charing Station เยอะๆมาเป็นองค์ประกอบหลักในการพัฒนาโครงการบ้างครับ เพราะกระแสมาแรงจริงๆ อีกทั้งการมี Charing Station ยังนับว่าเป็นอีกหนึ่งช่องทางในการสร้างรายได้ในแบบยั่งยืนให้กับนิติบุคคลได้เช่นเดียวกันครับ

 

4. Branded Residences เน้นขายคนต่างชาติ ส่วน Serviced Residences เน้นขายคนไทย

คลิกเพื่ออ่าน Branded Residences รูปแบบการอยู่อาศัยที่มอบมิติของการใช้ชีวิตที่เหนือกว่า บนองค์ประกอบมากคุณค่าของความเป็น Global Brand

 

สำหรับตลาดคอนโด Super Luxury ในกรุงเทพฯ ปัจจัยที่จะช่วยชี้วัดความหรูหรา นอกจากทำเลที่ตั้ง ความประณีตในการก่อสร้าง การคัดสรรวัสดุระดับโลก และบริการสุดพิเศษสำหรับไลฟ์สไตล์เหนือระดับที่แตกต่างกันของลูกบ้านแล้ว อีกหนึ่งปัจจัย ที่จะเป็นตัวชี้วัดว่าโครงการนั้นๆได้รับการยอมรับนับถือมากน้อยแค่ไหนในสายตาของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อในแบบ High Net Worth Individuals ที่ถวิลหาความเป็น New Luxury ก็คือ ความหายาก เปี่ยมไปด้วยเอกลักษณ์อันยากจะหาใครเลียนแบบ มีมูลค่าสูงขึ้นตามกาลเวลา จนทำให้แบรนด์นั้นๆมี Follower ที่พร้อมจะตามซื้อสินค้าใหม่ในทุกๆ Collection ที่ออกมา ซึ่งสำหรับกลุ่ม Super Luxury Condo แล้ว Branded Residence คือคำตอบที่น่าจะลงตัวที่สุด โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งมุมมองของ CBRE ที่มีต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาติในปี 2565 ที่ผ่านมานั้นโครงการ Branded Residences จะขายคนฮ่องกงได้เยอะมาก ทุกโครงการที่เอาไปขายจะขายดีหมดเลย

 

ในเมืองไทยหากพูดถึง Branded Residences หลายๆคนคงจะนึกถึง Super Luxury Condo ที่ใช้เชนโรงแรมดังมาบริหารจัดการโครงการ (Hotel Branded Residences) อาทิ The Residences at Mandarin Oriental, Four Season Private Residences , The Ritz Carlton Residences, Banyan Tree Residences, Dusit Residences and Dusit Parkside และ The Residences at Sindhorn Kempinski Hotel Bangkok แต่ในโลกของ Branded Residences ทั่วโลก มีอีกกลุ่มหนึ่งก็คือ Non Hotel Brand ที่มักจะเป็นการสร้างสรรค์โครงการที่มีการ Collaboration กับสินค้าในกลุ่ม Design & Fashion รวมถึงกลุ่ม Designer & Firm ชั้นนำ จนออกมาเป็น Non Hotel Branded Residences แบรนด์ต่างๆอย่างเช่น Ralph Lauren Residence, LV Residences, Bulgari Residences, Aston Martin Residences, Fendi Private Residence หรือ Armani Hotel ที่ต่างก็มีฐาน Brand Followers อันแข็งแกร่งอยู่ทั่วโลก

 

ในมุมมองของลูกค้าชาวไทยส่วนใหญ่น่าจะชอบ Brande Residences ที่เป็น Hotel มากกว่า เพราะนั่นหมายถึงเจ้าของห้องจะได้รับบริการในระดับมาตรฐานเดียวกับที่ประสบการณ์ที่เคยพบเจอในการเข้าพักโรงแรมภายใต้แบรนด์นั้นๆ รวมถึงการเป็นเจ้าของ Branded Residences ยังเท่ากับการอัปเกรดสู่การเป็นสมาชิก VIP ของโรงแรมด้วย (แล้วแต่เงื่อนไขและเงื่อนเวลาของแต่ละแบรนด์) ซึ่งสามารถรับสิทธิพิเศษต่าง ๆ รวมถึงแต้มสะสมได้ บางที่ก็พิเศษกว่าตรงที่สามารถแบ่งเวลาเข้าพักโรงแรมอื่นๆมนเครือในแบบ Time Sharing ได้ ซึ่งมันถ่ายทอดความเป็นชนชั้นสูงของคุณ และมอบสะดวกสบายได้มากกว่าความงามในเชิงวัตถุ และดีไซน์ ซึ่งนั้นก็เป็นเหตุผลที่ Non Hotel Branded Residences อย่าง Khun By YOO ยังต้องพ่วงด้วยบริการ Concierge ถึงจะมัดใจผู้ซื้อได้อยู่หมัด

 

แต่ในปัจจุบันมีดีเวลลอปเปอร์หลายรายที่ให้ความสำคัญในเรื่องของการปั้นคุณภาพงานบริการด้วยตัวเอง หรือผ่านบริษัทพันธมิตร มากกว่าการที่จะทุ่มทุนเพื่อไปซื้อสิทธิ์พัฒนาโครงการในรูปแบบ Hotel Branded Residences ที่จะว่าไปแล้วก็ไม่ได้มีหลักประกันอะไรในระยะยาวเลยว่าแบรนด์ที่เราเอามานั้นจะอยู่กับโครงการไปได้นานแค่ไหน เพราะส่วนใหญ่ก็ทำสัญญาใช้ชื่อแบรนด์และมาบริหารให้ได้ที่ประมาณ 10 – 30 ปีเท่านั้น อีกทั้งในท้ายที่สุดกลุ่มลูกบ้านที่เป็นคนไทยที่อยู่เอง ก็มองไม่ออก หรือไม่ได้รับรู้ถึงความแตกต่างระหว่างงานบริการที่ได้รับจาก Concierge ที่โครงการฟอร์มทีมขึ้นมา กับทีมของ Hotel Operator นั้นๆเลย ผลลัพธ์ก็คือเราได้เห็นสารพัดโครงการ Serviced Residences ที่ทยอยเข้ามาจับตลาดลูกค้าระดับ Luxury ที่เป็นกลุ่มคนไทยเป็นหลัก ในขณะที่โครงการในรูปแบบ Hotel Branded Residences ดูจะเหมาะกับโครงการที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้าต่างชาติบนสุดยอดทำเลดีๆที่เป็นรูปแบบ Leasehold มากกว่า

 

COCO Parc โครงการแรกของอนันดาที่ชูคอนเซปท์ “A Luxurious Service & Stylish Residence” คอนโดหรูที่มีเพียบพร้อมทั้งสไตล์และการบริการระดับโรงแรม ซึ่งก็ต้องบอกว่ารูปแบบการบริการระดับโรงแรมนี่มีดีเวลลอปเปอร์หลายๆรายนำมาใช้เป็นจุดขายเพื่อสร้าง Value ให้กับตัวโครงการทั้งในตอนเปิดตัวและในระยะยาวครับ แต่โครงการส่วนใหญ่กลับทำได้ต่ำกว่าความคาดหวังของลูกค้าเนื่องจากเป็นเพียงแค่การนำเอาเจ้าหน้าที่มาเทรนกับเจ้าของแบรนด์เท่านั้น ไม่ได้โรงแรมมาเป็นหน่วยงาน Property Management แบบเต็มตัว ซึ่งตรงกันข้ามกับ COCO Parc ที่เป็นครั้งแรกในการจับมือเพื่อสร้างสรรค์แบรนด์ใหม่ระหว่าง ANANDA X DUSIT เกิดเป็นประสบการณ์โครงการที่อยู่อาศัยพร้อมบริการสุดพิเศษจากโรงแรมดุสิตธานี ด้วยมาตรฐานระดับโรงแรม 5 ดาวเฉพาะโครงการ แถมยังสร้างเสร็จพร้อมให้ดูตึกจริง การบริการจริงๆก่อนเปิดขายด้วย…เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของ Services Residences ที่แม้จะร่วมมือกับพันธมิตรอย่าง Dusit เพื่อจัดตั้งเป็นบริษัท property Management เลยแต่ก็ไม่ได้ตั้งเป็น Branded Residences ภายใต้ชื่อ Dusit อาจเป็นเพราะเหตุผลในเรื่องของทิศทางการทำธุรกิจของกลุ่ม Dusit ที่มี Branded Residences ของตัวเองบนทำเลใกล้เคียงกันอยู่แล้ว และก็มีแผนที่จะขยายธุรกิจ property Management ของตัวเอง ให้เป็น Ingredient Brand ของหลายๆโครงการจากหลายๆดีเวลลอปเปอร์ ยกตัวอย่างเช่น Hampton Residence ของค่ายออริจิ้น ก็ใช้บริการจาก Dusit

ผมเชื่อว่าในปีนี้เราจะมีโอกาสได้เห็นรูปแบบการพัฒนา Serviced Residences มากกว่าการพัฒนา Hotel Branded Residences ในกรุงเทพฯแน่นอนครับ

 

5. “Pet Humanization” เพราะสัตว์เลี้ยงคือส่วนหนึ่งของครอบครัว

ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผมเห็นเพื่อนผมหลายคนเริ่มเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ทั้งสุนัข นก กระต่าย และแมวกันมากขึ้นครับ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความเหงาจากการที่ออกไปไหนไม่ได้ มีคนเจน Y จำนวนไม่น้อยที่เลือกที่จะเป็นโสด ไม่แต่งงาน หรือแต่งงานแล้วก็เลือกที่จะไม่มีลูก เมื่อบวกกับการที่ต้องกักตัวอยู่บ้านนานๆจึงต้องใช้ชีวิต ทำทุกอย่างที่บ้านมากยิ่งขึ้น ยิ่งใช้ชีวิตอยู่บ้านก็ยิ่งมีความผูกพันกับสัตว์เลี้ยงมากขึ้น ต่างจากเมื่อก่อนที่เราไม่ค่อยจะมีเวลาเล่นกับมัน นานๆกลับบ้านตอนค่ำก็จะพาวิ่งทีนึง กลายเป็นเล่นด้วยกันทุกช่วงเวลา ซึ่งคำว่า Pet Humanization นั้นแปลตรงตัวก็คือ การที่เราดูแลเอาใจใส่ มองสัตว์เลี้ยงของเราเปรียบเสมือนคน เป็นดั่งลูก สมาชิกในครอบครัว หรือเพื่อนสนิทคนหนึ่งของเรา ซึ่งผลที่ตามมาก็คือเราต้องทุ่มเททุกสิ่งทุกอย่างโดยเฉพาะในเรื่องของการอาหารการกิน การรักษาโรค ประกันสุขภาพ การท่องเที่ยว ที่ไม่หยิ่งหย่อนไปกว่าการทุ่มให้กับคนๆหนึ่งครับ

 

อ้างอิงจากบทความของ BrandAge ในเรื่อง Pet Humanization ยุคสัตว์เลี้ยงเทียบเท่าสมาชิกในครอบครัว พบว่าพฤติกรรมของกลุ่ม Pet Humanization จะให้ความสำคัญต่อสัตว์เลี้ยงค่อนข้างสูง และยอมที่จะควักกระเป๋า จ่ายเงินเพื่อซื้อของใช้สำหรับสัตว์เลี้ยงไปจนถึงการทุ่มเทกับการรักษาพยาบาลเมื่อเกิดอาการเจ็บป่วย จึงสอดคล้องกับผล การสำรวจของ Morgan Stanley Research ที่ระบุว่า เกือบ 70% ของผู้เลี้ยงสัตว์ในปัจจุบันให้ความสำคัญกับสัตว์เลี้ยง ของตัวเองเสมือนสมาชิกในครอบครัว และอีก 66% ของผู้เลี้ยงมีความรักความผูกพันกับสัตว์เลี้ยงของตนมาก ซึ่ง 47% ของผู้เลี้ยงยังมองสัตว์เลี้ยงของตนเป็นเสมือนลูกอีกด้วย

 

นอกจากนี้ 37% ของผู้เลี้ยงยอมที่จะจ่ายเงินสำหรับสิ่งของที่ต้องการนำมาให้กับน้องหมาน้องแมวของตน โดย Morgan Stanley ได้นิยามพฤติกรรมการเลี้ยงดังกล่าวว่าคือ “Petriarchy” หรือที่เรียกกันว่า “ทาสหมา ทาสแมว” โดย Pet Humanization มากกว่า 75% จะอยู่ในช่วงอายุ 18–34 ปี ซึ่งปัจจุบันเป็นกลุ่มมิลเลนเนียลที่มีสัตว์เลี้ยงเป็นของตัวเอง และ 65% มีแนวโน้มว่า จะเลี้ยงสัตว์เพิ่มขึ้นภายใน 5 ปีข้างหน้า สิ่งที่จะเกิดตามมา คือมูลค่าการใช้จ่ายเพื่อสัตว์เลี้ยงเพิ่มขึ้น จากความรักความผูกพันของผู้เลี้ยงที่มีต่อสัตว์เลี้ยง ทำให้ผู้เลี้ยงมีความเต็มใจที่จะจ่ายสำหรับสินค้าและบริการต่างๆ เพื่อให้สัตว์เลี้ยงของตนมีความสุข การเกิด บริการใหม่ๆ ด้วยรูปแบบบริการที่คล้ายคลึงกับบริการของมนุษย์มากขึ้นและเฉพาะกลุ่มมากขึ้น

 

ทั้งหมดนี้ก่อให้เกิดโอกาสทางการตลาดอันมหาศาลในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯที่ในปัจจุบันนี้เห็นจะมีเพียงแค่ 3 บริษัทที่เป็นผู้นำในเรื่องของ Pet Friendly นั้นก็คือ Major Development (ทุกโครงการ) และ MQDC (โครงการ Whizdom The Forestias Petopia) ในขณะที่กลุ่ม CPN ก็เป็นผู้นำในส่วนของการพัฒนาศูนย์การค้าที่เป็น Pet friendly มีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับ สัตว์เลี้ยง เช่น รถเข็นสัตว์เลี้ยง, โซน Pet Park สำหรับสัตว์เลี้ยงมา วิ่งเล่น, ร้านขายสินค้าสัตว์เลี้ยง บริการอาบน้ำตัดขน เป็นต้น

ครั้งแรกวงการอสังหาฯไทย! “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์” ชวนน้องหมาร่วมทีมทำงานเพื่อพัฒนาฟังก์ชั่นเพื่อสัตว์เลี้ยง นอกเหนือจากองค์ความรู้ที่ทีมงานสั่งสมเป็น Knowledge sharing ภายในองค์กรแล้ว บริษัทยังมีที่ปรึกษาเป็นสัตวแพทย์และผู้เชี่ยวชาญจากโรงพยาบาลสัตว์ต่างๆ มาให้ความรู้และคำแนะนำในการออกแบบทั้งภายในห้องชุดและส่วนกลางที่เหมาะสมกับสัตว์เลี้ยงและถูกสุขลักษณะ แต่ที่สำคัญที่สุดคือการมีสัตว์เลี้ยงตัวจริงที่เข้ามามีบทบาทในการช่วยให้ทีมงานออกแบบเข้าใจธรรมชาติของสัตว์เลี้ยง และตอบโจทย์คนรักสัตว์ได้ดีที่สุด นำโดย “น้องบูตะ” และ “น้องวิบวับ” จากเพจ French Buta ขึ้นแท่น Petscape Manager ผู้ช่วยพัฒนาทุกมิติการใช้ชีวิตของคนและสัตว์เลี้ยงในที่อยู่อาศัยในคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ ตรวจสอบวัสดุ-การออกแบบ พร้อมสะท้อนพฤติกรรมการใช้ชีวิตของสัตว์เลี้ยง สู่การผสาน Pet Insights กับ Customer Insights ในบ้านและคอนโดอย่างเต็มรูปแบบ ตอกย้ำฐานะผู้นำอันดับ 1 คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ เตรียมเปิดกว้างขยายทีม Petscape Manager จากสัตว์เลี้ยงหลากสายพันธุ์เพิ่มเติม รวมถึง แมว กระต่าย ฯลฯ

ทั้งนี้ การร่วมงานในตำแหน่ง Petscape Manager และ Petscape Trainee ของสุนัขทั้ง 4 จะเข้ามามีส่วนร่วมกับทีมวิจัยและพัฒนา (R&D) เพื่อศึกษาและทำความเข้าใจพฤติกรรม รวมถึงอารมณ์ของสัตว์เลี้ยง นำไปสู่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้ปลอดภัยและเป็นมิตรกับทั้งคนและสัตว์เลี้ยง อาทิ ใช้วัสดุพื้นผิว SPC ภายในห้องพักมีความหนาถึง 4 มม. เพื่อให้ทำความสะอาดง่าย ทนต่อรอยเล็บขีดข่วน ไม่ลื่น ไม่เก็บกลิ่น ทั้งยังมีความยืดหยุ่น ดีต่อข้อขาของสัตว์เลี้ยง เลือกใช้สีประเภท Non-Toxic ปลอดสารพิษ และตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์ที่ได้มาตรฐาน Zero VOC ทำความสะอาดง่าย เป็นมิตรกับคนและสัตว์เลี้ยง มีนวัตกรรม Double Wall ออกแบบให้มีช่องว่างระหว่างยูนิตกว้างถึง 20 มม. กันเสียงได้ถึง 47 เดซิเบล ลดปัญหาเสียงรบกวนจากสัตว์และเพิ่มความเป็นส่วนตัวให้กับผู้พักอาศัยและออกแบบราวระเบียงให้มีระยะห่างไม่เกิน 7.5 ซม. ป้องกันสัตว์ตัวเล็กมุดลอด เป็นต้น

 

หากดูเผินๆดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่อาจจะ Utilize เทรนด์ Pet Humanization ออกมาได้เป็นการพัฒนาโครงการ Pet Friendly Condo ที่เน้นฟังก์ชันในห้องเพื่อสัตว์เลี้ยงมากยิ่งขึ้น แต่ในขณะเดียวกันสิ่งที่ทุกรายควรต้องทำก็คือการเอาใจใส่รายละเอียดการออกแบบ และการบริหารพื้นที่ส่วนกลางของโครงการให้ดีกว่าที่เป็นอยู่ ผ่านการวางมาตรฐานและจัด Zoning เพื่อไม่ให้เป็นการรบกวนต่อเพื่อนบ้านที่ไม่ได้มีความเป็น Pet Friendly ให้อยู่ร่วมกันในสังคมเดียวกันได้ ผ่านการจัดโซนสำหรับ สัตว์เลี้ยง ทั้งโซน Pet Park และ Pet Toilet ให้เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงมีการเลือกใช้วัสดุที่ทนน้ำและเก็บกลิ่น ล้างทำความสะอาดง่าย ไม่ส่งกลิ่นที่จะรบกวนผู้พักอาศัย พร้อมออกข้อกำหนดที่จำเป็นต่างๆ อาทิ ไม่ให้เลี้ยงสัตว์ที่มีพฤติกรรมดุร้าย ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์เลื้อยคลาน สัตว์มีพิษ สัตว์ปีก สัตว์ป่าคุ้มครอง สัตว์ป่าสงวน และสัตว์อันตรายต่างๆ ทุกชนิด มีใบรับรองสัตว์เลี้ยง (Pet Certificate) จากสัตวแพทย์ นอกจากนี้อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อลงทะเบียนเลี้ยงสัตว์ในโครงการ ได้แก่ ค่ามัดจำความเสียหาย และค่าส่วนกลางสำหรับสัตว์เลี้ยงต่อปี ต้องมีสายจูงและผู้ดูแลตลอดเวลา เพื่อป้องกันสัตว์เลี้ยงหลุดจากการดูแลเป็นต้น…เพราะหากทำได้ก็จะช่วยแก้ปัญหาในเรื่องของการขายคนที่ไม่ได้เลี้ยงสัตว์ แต่มีแนวโน้มที่จะนำสัตว์มาเลี้ยงในอนาคตได้เป็นอย่างดีครับ

 

6. จีนเปิดประเทศ แล้วคนจีนมองคอนโดไทยว่ายังคงน่าซื้ออยู่ไหม?

คาดนทท.จีนทะลักหลังเปิดประเทศ“, “ทัวร์จีนคึกคักพร้อมดันตลาดคอนโดฟื้นตัวเยอะสุดในรอบ 3 ปี“, “บิ๊กอสังหาฯ ดี๊ด๊ารอรับลูกค้าจีน“, “อสังหาฯ จีนขาลงเป็นโอกาสของอสังหาฯ ไทยช่วงต้นปีแบบนี้ข่าวพาดหัวที่เป็นประเด็นหลักในธุรกิจอสังหาฯ คงหนีไม่พ้น ข่าวจีนเปิดประเทศ ซึ่งจะสร้าง Chain Reaction ปริมาณมหาศาลจากธุรกิจท่องเที่ยว มาสู่ธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นที่รับรู้กันว่าชาวจีนไม่ว่าจะจากแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง หรือไต้หวัน ล้วนแต่เป็นเป็นคู่ค้าสำคัญและดีมานด์ถาวรของประเทศไทยมามากกว่า 5 ปีแล้ว

 

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อดูจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องของกำลังซื้อและยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน พบภาพรวมตลอด 5 ปีที่เป็นกลุ่มที่มีการซื้อมากที่สุด คิดเป็น 50% ของชาวต่างชาติที่โอนทั้งหมด ซึ่งหากพิจารณาเฉพาะในช่วง 9 เดือนแรกของ ปี 2565 (ม.ค.-ก.ย.) ชาวจีนก็ยังคงเป็นสัญชาติที่มีการโอนห้องชุดมากที่สุดทั่วประเทศ จำนวน 3,562 หน่วย สัดส่วนสูงถึง 48.9% ของหน่วยทั้งหมด มีมูลค่าโอน 17,943 ล้านบาท สูงถึง 48.5% ของมูลค่าทั้งหมด จึงไม่แปลกที่ทุกฝ่ายจะมองว่าการที่จีนเปิดประเทศจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อจากคนต่างชาติที่มีต่อตลาดคอนโดได้อีกครั้งในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จนส่งผลให้ยอดขายตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาบวก 40% อีกครั้ง

 

แม้ว่าปัจจัยเชิงลบ รวมถึงปัจจัยเสี่ยงของธุรกิจอสังหาฯในปีนี้ยังคงมีอยู่มากพอสมควร ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV/ การปรับลด มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 ในอัตราที่น้อยกว่าปี 2656 โดยลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ลงเหลือ 1% จาก 2% (ปี 2656 ลดเหลือ 0.01%) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ลงเหลือเพียง 0.01% จากเดิม 1% ทั้งการซื้อขายบ้านมือหนึ่ง และมือสอง ทั้งบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, บ้านแถว, อาคารพาณิชย์ และห้องชุด เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา/ แนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ส่งสัญญาณว่ากำลังถดถอย โดยจากประมาณการเบื้องต้นขององค์กรระดับโลกอย่างกองทุนการเงินระหว่างประเทศ คาดว่าโลกจะโตได้เพียง 2.7% ส่วน Fitch Ratings คาดการณ์ที่ 1.4%/ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเชิงนโนบายจากธนาคารกลางประเทศต่างๆโดยหวังสู้กับภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งส่งผลให้เกิดความผันผวนของตลาดการเงินโลก ทั้งราคาหุ้น พันธบัตร ทองคำ สินค้าโภคภัณฑ์ คริปโตเคอร์เรนซี และค่าเงินสกุลต่างๆ/ ความขัดแย้งทางการเมืองระหว่างโลกตะวันตกและตะวันออก สงครามรัสเซีย-ยูเครน/ วิกฤติราคาพลังงานและสินค้าโภคภัณฑ์ที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว/ ความหวาดกลัวต่อการขาดแคลนอาหารที่เพิ่มขึ้นทั่วโลก/ ต้นทุนแรงงานและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น …แต่ด้วยกำลังซื้อของชาวจีน ที่กลายเป็น Pend Up Demand ที่อัดอั้นมากนาน ก็เชื่อว่าน่าจะมีส่วนสำคัญไม่น้อยในการที่จะสร้างความคึกคักทั้งทางตรง และทางอ้อมให้กับตลาดอสังหาไทย

ซึ่งมีการคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยว เมื่อมีนักท่องเที่ยวจีนกลับเข้ามาจาก ททท. ว่าจะมีนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้าไทยในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2566 กว่า 300,000 คน เปรียบเทียบกับจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้าไทยตลอดปี 2565 ที่มีจำนวนประมาณ 274,000 คน ส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวกลุ่มเดินทางด้วยตัวเอง

 

หากถามว่าคนจีนที่ต้องการซื้อคอนโดในไทยส่วนใหญ่ต้องการอะไร? ก็ต้องบอกว่าช่วงก่อนหน้านี้นักลงทุนจีนจำนวนไม่น้อยที่ผิดหวัง และเข็ดกับการตั้งราคาขายคอนโดของดีเวลลอปเปอร์บางรายที่ทำราคาขายให้ชาวจีนแพงกว่าชาวไทย แถมยังต้องจ่ายดาวน์ที่สูงในอัตรา 30 – 40% ซึ่งส่งผลให้เกิดความยากมหาศาลในการทำกำไรจากการขายต่อ และส่งผลให้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุน และ Search for Yield ห่างหายไปจากตลาด จะเหลือก็เพียงแค่กลุ่มลูกค้าคนจีนที่ต้องการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองไว้สำหรับพักผ่อนเป็นหลักเท่านั้น ซึ่งกลุ่มซื้ออยู่เองที่มีฐานตลาดกว้างที่สุดจะเป็นกลุ่มระดับราคาประมาณ 3 – 5 ล้านบาท เพราะว่าสะดวกต่อการโอนเงินออกนอกประเทศ โดยรัฐบาลจีนกำหนดให้คนจีนโอนเงินไปต่างประเทศได้คนละไม่เกิน 50,000 เหรียญ ประมาณ 1.5 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะให้คนในครอบครัวทยอยโอนคนละ 1.5 ล้านบาท 2-3 รอบ เพื่อให้ครบตามจำนวน หรืออีกแบบคือคนจีนที่มีกำลังซื้อเกรดกลาง-สูง จะมีกองทุนที่ฮ่องกงหรือสิงคโปร์ ก็เพื่อที่จะเลี่ยงไปใช้เส้นทางโอนเงินจากประเทศเหล่านั้นแทน ซึ่งจากมุมมองของคุณ เค่อ เจีย เตียว จากบริษัท ฮาร์วีแลนด์ ผู้พัฒนาโครงการคอนโดรู้ใจคนจีนในย่านรัชดาภิเษกอย่าง The Ease Sierra ได้ให้ความเห็นผ่านงานสัมมนาแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ ที่จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทยว่าเหตุผลที่ซื้อก็จะเป็นเพราะประเทศไทยเป็นประเทศที่ยอมรับคนจีนมากกว่าที่ยุโรป และมีความเป็นมิตร อาหารการกินมีรสชาติใกล้เคียงกัน และคอนโดที่เมืองไทยให้มากกว่าทั้งในเรื่องของพื้นที่ส่วนกลาง เฟอร์นิเจอร์ ที่จอดรถ โดยที่มีราคาขายที่ถูกกว่าหัวเมืองหลักของจีน และถูกกว่าประเทศใกล้เคียงอื่นๆอย่างสิงค์โปร์ และญี่ปุ่น ที่สำคัญมากๆก็คือพบว่ากลุ่ม LGBTQ กลายเป็นกลุ่มที่มองหาตัวเลือกการใช้ชีวิตในไทย ที่มอบอิสระในการใช้ชีวิตอยู่ร่วมกันมากกว่าการอยู่ที่จีน และยังมองว่าหากต้องการให้ลูกค้าชาวจีนตัดสินใจซื้อได้ง่ายมากขึ้น ในอนาคตควรมีการผลักดันให้ธนาคารปล่อยเงินกู้ซื้อคอนโดฯ ให้กับต่างชาติ อาจจะให้กู้แค่ 50% ก็ได้ แล้วมีดอกเบี้ยแพงกว่าคนไทยนิดหน่อย ก็เป็นเรื่องที่ยินดีที่จะจ่าย [ที่ผ่านมาก็มีดีเวลอปเปอร์บางรายที่เริ่มจะให้ลูกค้าผ่อนตรงกับทางโครงการได้เช่นกัน เหมือนกับเป็นการกู้ส่วนหนึ่งตรงกับโครงการ]

สำหรับขนาดของห้องพัก จากการที่ตัวผมเองก็อยู่ในวงการนายหน้า พบว่ามีกลุ่มคนจีนจำนวนไม่น้อยเลยที่พอใจในการมองหาห้องที่มีขนาดใหญ่ในโครงการคอนโดเก่ามากกว่าห้องขนาดเล็กในโครงการใหม่ สอดคล้องกับข้อมูลจาก JLL ที่ชี้ให้เห็นว่าหากเป็นการซื้อคอนโดภายใต้งบประมาณเดียวกันที่ 20 ล้านบาท บนทำเลเกาะ BTS ทองหล่อ คนจีนมักจะเลือกคอนโดเก่าที่มอบพื้นที่ใช้สอย 198 ตรม. ขนาด 4 ห้องนอน ได้ครัวปิดขนาดใหญ่ แล้วไป Renovate เองภายหลัง มากกว่าการซื้อคอนโดใหม่ที่มีพื้นที่ใช้สอยแค่ 57 ตรม. ขนาด 1 ห้องนอน เพราะคนจีนมีความเชื่อว่ามูลค่าอสังหาฯจะมากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเป็นหลัก หากเป็นคอนโดเก่าเกิน 30 ปี แต่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีกว่าคอนโดใหม่ที่มีสเปคห้องดีกว่า ยังไงคอนโดเก่าก็ย่อมแพงกว่าและราคาไม่มีวันที่จะตกลงตามกาลเวลา

 

ดังนั้นการเปิดประเทศในครั้งนี้จึงน่าจะเป็นโอกาสของการพัฒนารูปแบบโครงการให้โดนใจกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกันไปในหมู่ชาวจีนให้มากขึ้น และก็น่าจะเป็นโอกาสของตลาดคอนโดมือสองเช่นกัน โดยเฉพาะคอนโดที่มีห้องขนาดใหญ่ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยแบบครอบครัวที่นิยมยกกันมาท่องเที่ยวไทยกันครั้งละหลายๆคน

 

และทั้งหมดนี้ก็คือหลากหลายประเด็นที่ผมมองว่าน่าสนใจในปีนี้ หากตกหล่นอะไรไป หรือมีอะไรใหม่ๆมาแนะนำ เช่นเดียวกับเทรนด์การตลาดอสังหาฯที่น่าสนใจอื่นๆ (ซึ่งปีนี้ผมมองว่ายังไม่มีอะไรที่ใหม่พอจะเป็นนัยสำคัญนอกจากการมาของ AI อัจฉริยะ ChatGPT) ก็ขอเชิญเข้ามาแสดงความคิดเห็นเพิ่มเติมกันได้ครับ… พบกันใหม่โอกาสหน้า สวัสดีปีใหม่อีกครั้งครับ

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

เดอะ เครสท์ พาร์ค เรสซิเดนซ์

เดอะ ไพรเวซี่ จตุจักร

วิสซ์ดอม โคเอ็กซ์ ปิ่นเกล้า

โดยทาง MQDC เลือกที่จะนำแบรนด์ COEX มาลงที่ย่านปิ่นเ...

22 December, 2022

มัลเบอร์รี่ โกรฟ เดอะ ฟอเรสเทียส์ วิลล่า

การอยู่อาศัยร่วมกันในบ้านหลังใหญ่ ที่ประกอบด้วยสมาชิ...

6 December, 2022

พาร์ค 168 อ่อนนุช 19

Park 168 อ่อนนุช 19 ชวนหยุดพักด้วยการออกแบบการอยู่อา...

23 November, 2022

มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา

เป็นบ้านระดับ Super Luxury ที่มาพร้อมกับคอนเซปต์ The...

23 November, 2022