“Multi-Speed Recovery, Split Performance” คือนิยามสั้นๆที่ทาง CBRE ให้ไว้ต่อแนวโน้มของธุรกิจอสังหาฯในแต่ละเซกเตอร์ ที่ทุกภาคส่วนทุกอุตสาหกรรมทั้ง Hospitality, Industrial, Retail, Office Space และ Residential ล้วนตั้งอยู่บนความท้าทายในทุกมิติดังที่หลายฝ่ายทราบกับ จนส่งผลให้แต่ละธุรกิจมี Speed ในฟื้นตัวไม่เท่ากัน โดยหากมองจากกราฟภาพรวม Performance จะเห็นได้ว่ากลุ่มที่รุ่งสุดๆคือ Hotel และ Industrial จากดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติ และการลงทุนของภาคเอกชนที่มีการร่วมทุนกับบ.ต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่กลุ่ม Retail และ Office มี Speed ที่ตามมาจากการโครงการใหม่ในส่วนของกลุ่ม Mixed Use โดยกลุ่ม Residential ดูจะเป็นกลุ่มที่มาช้าที่สุด จากแรงฉุดภาวะเศรษฐกิจที่มีผลต่อดีมานด์ และการพัฒนาโครงการใหม่ โดยกลุ่มที่มีความ Positive แน่นอนว่าเป็นเซกเมนท์ที่จับกลุ่มกำลังซื้อใหม่

ในมุมมองของ CBRE จำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในไทยคือ องค์ประกอบสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะในกลุ่ม Hotel และ Residential โดย Top 5 ของจำนวนนักท่องเที่ยวมี อินเดีย ที่น่าจับตามองกับจำนวน 2.1 ล้านคนในปีที่แล้ว ในขณะที่ชาวไต้หวัน เป็นกลุ่มที่ Contribute ได้มากทั้งในกลุ่มของ Industrial และ Residential ที่มีทั้งการลงทุน และการซื้ออสังหา และในส่วนของ Auatralia และกลุ่ม Middle East เป็นกำลังซื้อหลักของตลาด Medical Tourism

สำหรับธุรกิจโรงแรม ปีนี้จะมี Luxury Hotel 3 โครงการพร้อมเปิดให้เข้าพัก ทั้ง Andaz One Bangkok, Grand Centre Point Lumphini และ Aman Nai Lert ที่พร้อมจะยกระดับค่าเฉลี่ย ADR และ RevPAR ของโรงแรมหรูในย่านใจกลางเมืองให้สูงเทียบเท่าหรือมากกว่าบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา

สำหรับตลาด Industrial ดูจะเป็นกลุ่มที่มีการเติบโต และการลงทุนอย่างต่อเนื่อง จากดีมานด์ในกลุ่ม Data Centre ที่มีการเร่งซื้อที่ดินเพื่อเติม Supply เข้ามาเรื่อยๆ เพื่อรองรับการเปิดโรงงาน เช่นเดียวกับการสร้าง Ready to Bulit Factory ให้เช่า ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สร้างรายได้ให้ CBRE ได้ไม่น้อย ในขณะที่ Modern Logistic Property ในกลุ่ม Warehouse ปีนี้อาจมีการชะลอตัวลงเนื่องจากมี Supply ค่อนข้างเยอะ และ Stable แล้ว

ส่วนธุรกิจ Retail มีแนวโน้ม Supply เพิ่มขึ้นจากทั้งการ Renovated และสร้างใหม่ ซึ่งในปีนี้จะมีการ Revonate ที่ Central Bangna เพื่อ Support Residential Demand ที่เติบโตอย่างรวดเร็วในย่านบางนา และมี New Supply ที่ Central Park ส่งผลให้พื้นที่ Retail ของห้างดังในกรุงเทพฯมีจำนวนรวมมากกว่า 1 ล้านตรม.จาก 12 ห้างดังใจกลางเมือง โดยผู้เช่าหลักจะเป็นในส่วนของ Luxury Shop ที่กำลังจะแซงสิงค์โปร์แล้ว

กลุ่มธุรกิจที่ถูกเติม Supply มากที่สุดคือกลุ่ม Office ที่ดีมานด์ส่วนใหญ่จะเป็นผู้เช่าที่มีการ Relocated โดยตึกที่มี Occupancy ค่อนข้างสูง ก็จะมีแนวโน้มในการปรับขึ้นราคา ซึ่งทาง Landlord ของกลุ่มอาคารที่มีอายุมากๆก็เลือกที่จะอัพเกรดส่วนกลางใหม่ เช่นเดียวกับการเพิ่มเติมในแง่ของเทคโนโลยี มากกว่าการลดราคาลงมา โดยหากเป็นตึกเก่ามากๆที่ไม่ค่อยมีผู้เช่า ก็จะมีการ Repurpose เป็นโรงแรม หรืออพาร์ทเมนท์ เช่นเดียวกับการทุบสร้างใหม่

สำหรับภาคที่ทุกคนจับตามองคือ Residential โดยเฉพาะในส่วน Condominium ที่ทาง CBRE คาดว่าปีนี้จะมี New Launch เพียงแค่ 3,600 ยูนิตในส่วน Downtown และ 20,400 ยูนิตในส่วน Midtown/ Sub Urban สอดคล้องกับโครงการที่สร้างแล้วเสร็จที่จะมีเพียงแค่ 3,986 ยูนิตในส่วน Downtown และ 37,095 ยูนิตในส่วน Midtown/Sub Urban แย่ที่สุดในรอบ 4 ปี!!!

ที่พอจะมี Positive Sign อยู่บ้างคือ สัดส่วนการซื้อของคนต่างชาติในกรุงเทพฯที่ทยอยปรับขึ้นไปใกล้เคียงกับปี 2018 แต่เมื่อรวมทั่วประเทศโดยเฉพาะในส่วนภูเก็ต นับว่ามีการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ซึ่งรูปแบบการพัฒนาโครงการในแบบ Branded Residence เพื่อ Draw กำลังซื้อต่างชาติเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับกลุ่มตลาด Luxury ขึ้นไป

สำหรับกลุ่ม Housing มี Supply ที่ไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่ภาพรวมของการโอนกลับลดลง โดยมีการ Absorb แค่ 30,000 กว่ายูนิตต่อปีเท่านั้น ทำให้ทาง CBRE คาดการณ์ว่าต้องใช้เวลาถึง 5 ปีในการระบายสต๊อคให้หมด เพราะ Real Demand จริงๆ ส่วนมากซื้อไปตั้งแต่ช่วง Covid แล้ว ทำให้เกิดความไม่สมดุลกันใน Demand และ Supply โดยตลาด Luxury ในปีนี้ต้องประสบปัญหา Sale Performance ที่มีเพียงแค่ 50% สวนทางกับ Super Luxury ที่มี Sale Performance ที่ 87% และ Ultra Luxury ที่มี Sale Performance 70% แต่ต้องอย่าลืมว่าข้อมูลนี้ Based จาก Performance ของ CBRE ที่ถนัดเรื่องขายของหรูเป็นหลัก

สำหรับภูเก็ตตลาดคอนโด และวิลล่า ยังไปได้อยู่ โดยคอนโดมียอดขายสะสมที่ 65% และ Villa มียอดขายสะสมที่ 75% ซึ่งภูเก็ตจะยังคงเป็นเมืองหลักของกลุ่ม Luxury Residential ต่อไปในปีนี้

โดยสรุปแล้ว กลุ่มที่ดูจะอ่อนแอที่สุดคือ Residential ที่ยังคงต้องพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ สำหรับเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตเป็นหลัก ซึ่งทาง CBRE ให้ความเห็นว่าปีนี้แนวทางในการพัฒนาสำหรับกลุ่ม Mass to High – End ควรที่จะมองในเรื่องของ Value for Money ซึ่งไม่ได้หมายถึงการไปทำของราคาถูกเป็นหลัก แต่หมายถึงการให้ของที่สมกับราคาขาย เพื่อจับกลุ่ม Real Demand ที่มีตัวเลือกค่อนข้างเยอะในตลาด โดยตัวแปรหลักอื่นๆก็ขึ้นอยู่กับนโยบายต่างๆของภาครัฐ และธนาคารแห่งประเทศไทย