ช่วงนี้มีเรื่องใหญ่สุดๆ ในรอบหลายปี เป็น TALK OF THE TOWN ของวงการอสังหาฯ แบบที่คนทั่วไปให้ความสนใจกันมาก คือ เรื่องวุ่นวายเกี่ยวกับการที่ดีเวลลอปเปอร์ขอใช้ที่ดินที่ รฟม. เวนคืนมาทำรถไฟฟ้า เปิดทางที่กึ่งๆ ตาบอดให้มีทางเข้า-ออกไปสู่ถนนใหญ่และสร้างตึกสูงได้  ผลการตัดสินล่าสุดของศาลปกครองกลาง ไมได้ทำให้เพียงลูกบ้าน แอชตันอโศก เท่านั้นที่ร้อนรุ่มใจ แต่ยังรวมถึงลูกบ้านอีกหลายๆโครงการที่มีสภาพทางเข้า-ออกคล้ายๆ เคส แอชตันอโศก  เช่นเดียวกับโครงการบนถนนรัชดาภิเษกต่อเนื่องไปยังลาดพร้าวของโนเบิลฯ ดีเวลลอปเมนท์ขวัญใจมหาชนคนรุ่นใหม่ ที่ชื่นชอบในเอกลักษณ์ของความต่าง โครงการที่เข้าข่าย  คือ นิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว (Nue Noble Ratchada-Lat Phrao)

คอนโดทำเลดีสุดๆ ติดอาคารจอดแล้วจรของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีลาดพร้าว ชนิดที่ใช้ทางเข้าออกเดียวกัน ที่ดูเผินๆ แล้วหลายคนคงคิดว่าคล้ายกับกรณีของแอชตันอโศก ซะเหลือเกิน

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ต้องบอกว่าเคสของโนเบิลนั้น มีความแตกต่างในเรื่องของสภาพ ทางเข้า-ออกที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ ค่อนข้างชัดเจน ด้วยทางเข้าออกอาคารที่ทาง รฟม. สร้างไว้เดิมอยู่แล้วเพื่อไปยังอาคารจอดแล้วจร ตรงตามวัตถุประสงค์เดิมของการเวนคืน ซึ่งโนเบิลก็ได้มีการขออนุญาติใช้ทางเข้าออกนี้ในรูปแบบที่ไม่ได้มีการดัดแปลง แก้ไขจากสภาพเดิมที่มีอยู่เลย ซึ่งเดิมเคยถูกใช้งานอย่างไร ปัจจุบันก็ยังถูกใช้งานเช่นนั้น ซึ่งเป็นสิทธิเดิมที่มีอยู่แล้วจากเจ้าของที่ดินเก่า ไม่ได้มีการดัดแปลงการใช้งานเพื่อใช้เปลี่ยนแปลงประโยชน์การใช้ที่ดินแต่อย่างใด

เพื่อเป็นการไขข้อข้องใจ และสร้างความมั่นใจให้กับกลุ่มลูกค้าของโนเบิล ว่าโครงการดังกล่าวมีทางเข้า-ออกที่ชอบด้วยกม.จริงๆ วันนี้ทางโนเบิล โดย คุณธีรพล วรนิธิพงศ์ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาธุรกิจ เลยอยากจะขอชี้แจง ข้อเท็จจริงในประเด็นดังกล่าวครับ

PH: โครงการ นิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว ต้องใช้ทางเข้า-ออกผ่านทางของ รฟม. เช่นเดียวกับ แอชตัน อโศก ใช่หรือไม่ ถ้าใช่จะเจอปัญหาเหมือนกันไหม?

คุณธีรพล โนเบิล: นิว โนเบิล รัชดา – ลาดพร้าว เรายื่นขอ EIA โดยใช้ทางเข้า-ออกทางฝั่งถนนรัชดาภิเษก ซึ่งทางเข้า-ออกนี้เป็นที่ดินของ รฟม. ที่เวนคืนที่ดินไป ทำให้ที่ดินแปลงโครงการไม่มีทางเข้า-ออก ทาง รฟม. จึงอนุญาตให้ใช้ทางเข้า-ออกอาคารจอดรถแล้วจรของ รฟม. ในปัจจุบันเป็นทางเข้า-ออกของโครงการได้ในแบบที่ไม่มีเงื่อนระยะเวลา โดยการอนุญาตดังกล่าวได้มาตั้งแต่สมัยที่ที่ดินยังเป็นของเจ้าของที่ดินเดิมแล้ว ซึ่งในการอนุญาต ทางเจ้าของที่ดินเดิมก็ได้มีการจ่ายค่าตอบแทนให้กับทาง รฟม. ไปเรียบร้อยแล้ว โครงการสามารถเข้า-ออกได้ผ่านเส้นทางนี้เพียงทางเดียว ซึ่งเป็นทางที่คนทั่วไปสามารถขับรถผ่านเพื่อนำรถเข้ามาจอดในอาคารจอดแล้วจรได้ หรือจะเดินไปใช้บริการรถใต้ดิน ก็ได้เช่นกัน

จะเห็นได้ว่ารูปแบบการใช้งาน เป็นการใช้ในแบบที่ไม่ได้มีการดัดแปลงไปจากเดิมเลย ยังคงใช้งานตามวัตถุประสงค์เดิมทุกประการ จึงเรียกได้ว่าเป็นทางเข้าออกที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

โดยในเคสนี้ ทาง รฟม.เองก็ได้มีไปขอความเห็นจากคณะกรรมการกฤษฎีกาเรื่องการอนุญาตให้เอกชนใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ได้จากการเวนคืนซึ่ง รฟม. ใช้เป็นทางเข้าออกอาคารจอดรถสำหรับผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าของ รฟม. เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ เป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินนอกเหนือวัตถุประสงค์ของการเวนคืนหรือไม่ ซึ่งคณะกรรมการกฤษฎีกาก็ตีความมาแล้วว่าในกรณีของโครงการนิว โนเบิล รัชดา – ลาดพร้าว สามารถกระทำได้ เนื่องจากการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์เป็นทางเข้าออกดังกล่าว ไม่ได้ทำให้วัตถุประสงค์ของการเวนคืนเดิมต้องเสียไป และ รฟม. ยังคงใช้ที่ดินดังกล่าวตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืนได้ตามปกติ ตั้งแต่ปี 2547 จนถึงปัจจุบัน จึงไม่ถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินนอกเหนือวัตถุประสงค์ของการเวนคืนแต่อย่างใด

สำหรับด้านที่ติดทางฝั่งลาดพร้าว 21 ที่หลายๆคนเห็นจาก Google Map ก็คิดว่าจะคล้ายกับกรณีซอยสุขุมวิท 19 ไหม ว่ามันมีทางสาธารณะที่ทะลุผ่านที่ดินเข้ามาหรือเปล่า ก็ต้องยืนยันว่าไม่มีทางสาธารณะใดๆ จากซอยลาดพร้าว 21 ที่ผ่านเข้าไปในตัวที่ดิน อีกทั้งโครงการเองก็เข้า-ออกทางซอยลาดพร้าว 21 ไม่ได้เช่นกัน จึงไม่มีอะไรที่ต้องกังวลในเรื่องนี้

PH: มาถึงอีกโครงการที่หลายคนสงสัย โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และ โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ซึ่งตอนขอ EIA ใช้ทางเข้าออกที่รัชดาซอย 6 ตรงอาคารจอดแล้วจร แต่จริงๆแล้วเราได้ข่าวมาว่าทางโนเบิล มีการใช้แผนสำรองด้วยการเจรจาซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินในซอยรัชดา 8 เพื่อเปิดทางเข้าออกมาสู่โครงการได้อีกทางเช่นกัน ข้อมูลนี้ใช่หรือเปล่าครับ?

คุณธีรพล โนเบิล: ไม่ใช่ครับ โครงการโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา ทั้ง 1 และ 2 เราขอ EIA โดยใช้ที่ตรงรัชดาซอย 6 เป็นทางเข้าออกหลักเพียงอย่างเดียวตั้งแต่แรก และในปัจจุบันตรงซอย 8 ทางเจ้าของที่ดินมีการกั้นรั้วเอาไว้ไม่ให้ผ่านเข้าออกแล้วครับ…ต้องขอเล่าตั้งแต่เริ่มว่าที่ดินแปลงใหญ่ตรงนี้ที่ทางโนเบิลซื้อมาเป็นของกลุ่มปัญจทรัพย์ แนวที่ดินเดิมจะเป็นเส้นประสีแดงตามรูป

แต่ต่อมาทาง รฟม. ได้มีการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรม อาคารจอดแล้วจร และลานจอดรถเพิ่มเติม เมื่อ 9 พย. 2543 ตามแนวสีน้ำเงิน ซึ่งจะเห็นว่าทาง รฟม. เค้าเวนคืนไปเฉพาะส่วนที่เป็นด้านชิดถนนรัชดาภิเษก และลานจอดรถเพิ่มเติมทางด้านทิศใต้ ซึ่งรูปทรงของแนวเวนคืนก็จะตัดตรงลงมาเลย มีการเว้นที่เหลือไว้บางส่วน

โดยถ้าเรา zoom in จากรูปด้านล่างนี้ก็จะเห็นว่า ทางเข้า-ออกที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ บริเวณปากซอยรัชดา 6 นี้แบ่งออกเป็นทั้งที่ดินของเจ้าของเดิม (สีเหลือง) และที่ดินของ รฟม. ที่เวนคืนมา (สีน้ำเงินริ้วขาว) โดยที่ดินของเจ้าของเดิมที่เราซื้อมาทางโนเบิลก็เอามาจดเป็นภาระจำยอมเพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกร่วมกันของทั้ง 2 โครงการแล้ว เหลือที่ติ่งนิดเดียวที่เป็นของ รฟม. ซึ่งตรงนี้ทางเราก็ได้รับอนุญาตจาก รฟม. ให้ใช้เป็นทางเข้า-ออกเพื่อวัตถุประสงค์ในการผ่านเข้า-ออกโครงการในแบบไม่มีเงื่อนเวลา โดยที่ทาง รฟม. ก็ไม่ได้คิดค่าตอบแทนอะไร  และโนเบิลเองก็ไม่ได้ไปปรับเปลี่ยน ดัดแปลงรูปแบบการใช้งานใดๆ ในส่วนของทางเข้าออกที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ตรงนี้ แบบเดียวกับที่นิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว คือ ไม่ได้ผิดจากวัตถุประสงค์เดิมของการเวนคืนแต่อย่างใด ซึ่งเดิมทาง รฟม. ทำไว้เป็นทางเข้า-ออกของลานจอดรถอยู่แล้ว ทำให้เรามั่นใจว่าทางเข้า-ออกเราชอบด้วยกฎหมาย รฟม. ก็ยังคงใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้เพื่อกิจการรถไฟฟ้าได้เหมือนเดิม เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการเวนคืน

PH:  มีที่ดินแปลงไหนของโนเบิลที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาที่มีลักษณะทางเข้าออกคล้ายๆกัน ในแบบที่ต้องเช่าพื้นที่จากหน่วยงานราชการแบบนี้อีกไหม?

คุณธีรพล โนเบิล: ปัจจุบันนี้ไม่มีแล้ว มีแค่สองแปลงนี้ คือต้องบอกว่าทางโนเบิลเองค่อนข้าง Conservative กับการเลือกซื้อที่นะครับ แปลงไหนที่ดูสุ่มเสี่ยงมากๆเราก็ไม่เอา การซื้อที่เราดูความกว้างของผิวถนนถึงฟุตบาทในสภาพเป็นจริง ณ ปัจจุบันเป็นหลัก จะไม่พิจารณาอย่างอื่นที่ไม่ชัดเจน พวกคูน้ำ ทางระบายน้ำสาธารณะ เราจะไม่เอามาใช้เลยถ้าไม่แน่ใจจริงๆ ว่าใช้ได้ แปลงไหนมีความเสี่ยงเราก็จะไม่พิจารณาซื้อเลยครับ

PH:  สำหรับลูกบ้านโนเบิล ตอนนี้มีอะไรที่ต้องกังวลไหม ทางโนเบิลมั่นใจแค่ไหนว่าจะไม่เกิดกรณีฟ้องร้องในแบบเดียวกัน?

คุณธีรพล โนเบิล: ไม่มีอะไรต้องกังวลเลยครับ ตามที่ผมชี้แจงไป เราตรงไปตรงมาทุกอย่าง ไม่มีการดำเนินการใดๆ ที่หลุดออกนอกกรอบของตัวบทกฎหมาย ทางเข้า-ออกที่ รฟม. อนุญาตให้ใช้ ก็ยังคงสภาพเป็นทางเข้า-ออกเดิม ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่ผิดไปจากวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน เพื่อเอื้อประโยชน์แก่บุคคลใดโดยผิดวัตถุประสงค์เดิม

PH: ขอทรรศนะจากโนเบิลว่า กรณีแบบนี้จะทำให้ต่อไปที่ดิน หรือราคาขายคอนโดจะมีราคาแพงขึ้นมั้ย เพราะดีเวลลอปเปอร์อาจไม่กล้าใช้เทคนิคในการรวมที่ดินตาบอดในการเปิดทางเข้าแล้วหรือไม่?

คุณธีรพล โนเบิล: คิดว่าจะมีอยู่ 2 แบบ ก็คือ ที่ตาบอดพวกนี้ราคาอาจจะถูกไปเลยเพราะพัฒนาอะไรไม่ค่อยได้ หากแปลงไหนพัฒนาแล้วมันสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาเหมือนอย่างเคสที่เกิดขึ้นก็อาจจะขายยาก บางแปลงอาจจะได้เป็นอาคาร Low Rise กับอีกทางหนึ่งก็คือราคาไม่ได้ต่างจากเดิม แต่ต้นทุนในการพัฒนาจะแพงกว่าเดิมหากดีเวลลอปเปอร์เลือกแนวทางเพิ่มเติมในการที่จะไปซื้อที่ดินเอกชนโดยรอบเพื่อสร้างถนนเปิดทางเข้าออกมาสู่โครงการของตัวเองโดยเฉพาะ แต่ทั้งนี้ ในการพัฒนาโครงการก็จะต้องพัฒนาให้สอดรับไปกับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องทุกครั้ง เพื่อไม่ให้มีปัญหาเกิดขึ้นในอนาคตครับ

มีเพิ่มเอกสารประกอบจากทางโนเบิลและจากแฟนเพจที่คอมเมนท์ลงในโพสเดิมครับ

เอกสารการอนุญาตให้ใช้ที่ดิน

เอกสารจาก EIA ในเรื่องทางเข้าออกที่เป็นพื้นที่ภาระจำยอม