ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนอิสระ หรือผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนทุกคนคือสร้างผลตอบแทนการลงทุน (ROI: Return On Investment) สูงสุดอย่างยั่งยืนในระยะยาว และสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น การนำวิชาชีพด้านการออกแบบและสถาปัตยกรรมมาใช้ควบคู่กับกลยุทธ์ทางการตลาดมีอิทธิพลต่อผลตอบแทนการลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ ในบทความนี้ผมจะอธิบายว่ามันเกี่ยวข้องผูกพันกันอย่างไร และนักลงทุนอิสระรายย่อยที่ลงทุนซื้อและตกแต่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าควรประยุกต์ใช้แนวทางการออกแบบตกแต่งอย่างไรเพื่อสร้างผลตอบแทนการลงทุนให้สูงสุดในระยะยาว

มุมมองด้านการลงทุน

ก่อนที่เราจะพูดถึงผลตอบแทนการลงทุน เรามาให้คำจำกัดความของ “การลงทุน” ให้เข้าใจตรงกันก่อน เพราะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมากระแสการลงทุนและการสร้างรายได้แบบ Passive Income สูงมากจริงๆ สังเกตได้จากจำนวนหนังสือ, สื่อออนไลน์, การจัดอบรมสัมมนา เกี่ยวกับการลงทุนรูปแบบต่างๆ ทั้งหุ้น, ทอง, อสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมาก นอกจากนั้นจำนวนเพื่อนและคนรู้จักที่เข้ามาปรึกษาเรื่อง “การลงทุน” กับผมก็มีมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งที่บางคนไม่เคยสนใจเรื่องการลงทุนมาก่อน แต่ที่น่าตกใจคือบางเรื่องที่ผมได้รับคำถามมานั้นไม่น่าจะเรียกว่า “การลงทุน” เลยด้วยซ้ำ ผมค้นพบว่ามีเส้นบางมากๆ คั่นกลางระหว่างคำ 3 คำ ได้แก่คำว่า การลงทุน, การเก็งกำไร, และการพนัน

1. การลงทุน (Investment): การใช้ทรัพยากรไม่ว่าจะเป็นเงิน เวลา หรือสินทรัพย์อื่นๆ สร้างผลตอบแทนในระยะยาว ขอเน้นว่า “ระยะยาว” ผลตอบแทนอาจมาในรูปรายได้ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องในระยะยาว หรือมูลค่าทรัพย์สินที่ค่อยๆเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาวก็ได้ เช่น การลุงทุนหุ้นคุณค่า (Value Investment), การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า, การเข้าซื้อกิจการบางอย่างมาบริหารต่อ, หรือแม้แต่การลงทุนในการศึกษาหาความรู้ เป็นต้น

2. การเก็งกำไร (Trading/Speculation): ซื้อมาถูก ขายไปแพง สร้างกำไรจากส่วนต่างในระยะสั้นโดยฉวยโอกาสจากความผันผวนของราคาตลาด เช่น การซื้อขายหุ้นแบบรายวัน (Day Trade), การเก็งกำไรค่าเงิน, การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อโดยหวังส่วนต่างราคาในระยะสั้น เป็นต้น

3. การพนัน (Gambling): การซื้อขายหรือการกระทำอื่นๆ ที่หวังผลตอบแทนสูงมากเข้าขั้นเพ้อเจ้อ ในระยะสั้นมากเข้าขั้นเพ้อฝัน โดยมีความเสี่ยงสูงเต็มเพดาน และความน่าจะเป็นที่จะได้ผลตอบแทนตามคาดต่ำติดดิน เช่น การเล่นกาสิโน, การพนันบอล, รวมทั้งการเล่นหุ้นหรือเครื่องมือทางการเงินอื่นๆ แบบมั่วๆ โดยไม่มีความรู้ความเข้าใจ หรือเล่นหุ้นตามข่าวลือที่ไม่รู้ที่มาที่ไป แบบนี้ผมก็เรียกว่าการพนันเลยละครับ สิ่งหนึ่งที่คนกลุ่มนี้มีเหมือนกันคือความเชื่ออย่างแรงกล้าว่าตนจะเป็นผู้ชนะในสงครามความน่าจะเป็น และจะเป็นหนึ่งในล้านที่จะกลายเป็นเศรษฐีได้ในระยะเวลาที่สั้นมาก

จากทั้ง 3 ข้อที่กล่าวมา สิ่งที่อันตรายที่สุดกลับไม่ใช่การพนัน และผมก็ไม่ได้ต่อต้านการเก็งกำไร แต่สิ่งที่อันตรายที่สุดคือความไม่เข้าใจตนเอง เช่น การที่นักพนันเข้าใจผิดว่าตัวเองเป็นนักลงทุน

ส่วนเรื่องการเก็งกำไร มีคนมากมายที่ประสบความสำเร็จจากการเก็งกำไร ไม่ว่าจะจากหุ้น อสังหาริมทรัพย์ หรืออื่นๆ แต่ถ้าคุณกำลังเก็งกำไรอยู่แต่เข้าใจว่าตนเองกำลังลงทุนอยู่ มันก็อันตรายไม่แพ้กัน

สรุปการลงทุนต้องมองในระยะยาว คำว่าระยะยาวสำหรับผมหมายถึง 3-5 ปีขึ้นไป และผลตอบแทนการลงทุนนั้นก็ต้องยั่งยืนและสามารถสร้างความมั่งคั่งได้ในระยะยาว

มุมมองด้านการตลาดและการออกแบบ

ในด้านการตลาดและการออกแบบ มันก็มีเส้นบางๆ คั่นระหว่างคำ 3 คำเหมือนกัน ซึ่งบางครั้งก็คลุมเครือมากและยากจะแยกแยะ ได้แก่คำว่า Style, Fashion และ Fad

1. Style: อะไรที่เป็นสไตล์ดูดี มักเรียบง่ายไม่สร้างความหวือหวา แต่จะดูดีถาวรตลอดไปและยั่งยืน ดังคำกล่าวของ Coco Chanel ดีไซเนอร์ผู้ก่อตั้งแบรนด์ Chanel ที่ว่า “Fashion Comes and Goes but Style is Forever.” หรือแฟชั่นนั้นมาแล้วก็จากไปแต่สไตล์นั้นคงอยู่ตลอดกาล

Gabrielle Coco Chanel ผู้ก่อตั้งแบรนด์ Chanel และริเริ่มแฟชั่นที่หรูหรา แต่มีดีไซน์ที่เรียบ ซึ่งแปลกใหม่มากในยุคนั้น เครดิตภาพ: Wikipedia

Villa Savoye ออกแบบโดย Le Corbusier ในปี 1929 หรือกว่า 86 ปีที่แล้ว หลักการ Five Points of New Architect ที่ใช้ในการออกแบบอาคารหลังนี้ ยังคงส่งผลต่อรูปแบบอาคารในยุคปัจจุบัน เครดิตภาพ: http://blogs.qu.edu.qa/bach2017/modernist/villa-savoye/

2. Fashion: แฟชั่นเป็นเทรนด์ ตอนมามักสร้างความหวือหวาตื่นเต้น แต่ระยะหนึ่งเมื่อความตื่นเต้นหมดไป หรือมีแฟชั่นใหม่เข้ามาสร้างความตื่นเต้นมากกว่า แฟชั่นเก่าก็จะค่อยๆเชยหรือล้าสมัยไป (Out) ยกตัวอย่างเช่น การตกแต่งแนว Barn Style (ตกแต่งภายในคล้ายๆโรงนา), สินค้าและการตกแต่งแนว Vintage และ Industrial Loft บางแนว ผมเชื่อว่าเป็นแฟชั่น

3. Fad: คือกระแส คล้ายแฟชั่น แต่มีอายุขัยที่สั้นกว่าอีก เรียกว่ามาเร็วมาก มาอย่างหวือหวาน่าตื่นเต้น แล้วก็หายไปอย่างรวดเร็วแทบไม่เหลือไว้แม้แต่ความทรงจำ ส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าเล็กน้อย เช่น ไฟ LED ดาวตก, ที่ไขลานอันโตติดหลังรถยนต์, สินค้าตกแต่งของ IKEA บางรายการตอนที่ IKEA เปิดใหม่คนแห่กันซื้อ เป็นต้น
อย่างไรก็ตามมันเป็นการยากมากที่จะแยกแยะ 3 คำนี้ออกจากกัน หลายครั้งแฟชั่นและสไตล์ก็ผสมๆกันอยู่ ในขณะที่แฟชั่นบางอย่างเมื่อเวลาผ่านไปอาจได้รับการยอมรับจากสังคมแล้วมีชีวิตอยู่รอดต่อมานานมากหลายทศวรรษจนกลายเป็นสไตล์ก็ได้ ยกตัวอย่างเช่นการเริ่มเข้ามาของสถาปัตยกรรมแนว Modernism ในช่วงหลังสงครามโลกครั้งที่ 1 ซึ่งมันดูแปลกมากในยุคนั้น แต่เมื่อเวลาผ่านมา 70-80 ปี อาคารเหล่านั้นก็ยังคงดูสวยทันสมัยอยู่ และมีอิทธิพลต่อการออกแบบอาคารในยุคปัจจุบัน

Fallingwater House ออกแบบโดย Frank Lloyd Wright ปี 1939 หรือกว่า 76 ปีที่แล้ว เครดิตภาพ: http://www.fallingwater.org/

เก้าอี้ Wishbone Chair ออกแบบโดย Hans Wegner ในปี 1949 สวยเมื่อ 60 กว่าปีที่แล้ว…ยังคงสวยในตอนนี้…และอีก 100 ปี ก็คงยังสวยอยู่ เครดิตภาพ: 8020 Syndicus

เรามาดูเรื่องการตลาดกัน การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตสูงมาก ทำให้การแข่งขันก็สูงขึ้นมากตามไปด้วย ปัจจัยหนึ่งที่ผู้ประกอบการนำมาใช้ในการแข่งขันและสร้างเอกลักษณ์ให้สินค้าเพื่อให้เป็นที่จดจำและเป็นที่สนใจของกลุ่มเป้าหมาย ก็คือการออกแบบและตกแต่งอาคาร ไม่ว่าจะเป็นรูปลักษณ์ภายนอกและภายในของอาคาร โดยเฉพาะการตกแต่งภายในส่วนกลางคอนโดมิเนียมระดับกลางขึ้นไป เช่น ล็อบบี้ โถงทางเดิน และส่วนกลางอื่นๆ

จุดที่ผมตั้งข้อสังเกตคือ การออกแบบภายในส่วนกลางคอนโดมิเนียมบางโครงการ มีการนำ Fad และ Fashion มาใช้มากกว่า Style เพื่อสร้างความตื่นเต้นในการทำการตลาด ซึ่งอย่างที่กล่าวไปว่า Fad และ Fashion มาแล้วก็ไป แต่อายุขัยของอาคารนั้นยาวนาน และแน่นนอนว่าย่อมส่งผลต่อนักลงทุนที่จะถือทรัพย์ในระยะยาว ถ้าอีกแค่ 5 ปี ล็อบบี้อาคารที่เคยฮิปอินดี้สุดๆ กลับกลายเป็นเชยล้าสมัย อีกทั้งบางโครงการยังเลือกใช้วัสดุตกแต่งที่ดูดีหวือหวาตอนใหม่ แต่ในระยะยาวดูแลรักษาซ่อมบำรุงได้ยากและมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูง ซึ่งจะกลายเป็นภาระของนิติบุคคลในอนาคตอาจไม่สามารถดูแลให้อยู่ในสภาพดีในระยะยาวได้

ล็อบบี้คอนโดมิเนียม Sansiri HQ ซึ่งออกแบบอย่างเรียบง่าย แต่ใช้วัสดุดี น่าจะดูดีทันสมัยไปอีกนาน

นอกจากการออกแบบตกแต่งส่วนกลางของโครงการแล้ว นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะนักลงทุนที่ซื้อและตกแต่งเพื่อปล่อยเช่า ยังควรต้องใช้ความระมัดระวังในการตกแต่งภายในห้องพักด้วย โดยเฉพาะการตกแต่งห้องพักระดับบนๆ ซึ่งใช้งบประมาณสูงถือเป็นการลงทุนในระยะยาว ถ้าใช้แนวทางการออกแบบตกแต่งภายในที่เป็น Fad หรือ Fashion มากเกินไป ในอนาคตอันใกล้ห้องที่เคยดูฮิปอินดี้อาจกลายเป็นเชย หาผู้เช่าได้ยากขึ้นเนื่องจากมีห้องใหม่เพิ่มเข้ามาในอุปทาน (Supply) ของตลาดตลอดเวลา

คำแนะนำของผมคือ ควรออกแบบห้องพักสำหรับลงทุนปล่อยเช่าให้มีสไตล์ คือดูดีตอนนี้ และจะยังคงดูดีในอีกอย่างน้อย 7-8 ปีข้างหน้า เลือกและลงทุนใช้วัสดุที่แข็งแรงคงทนและที่สำคัญ สามารถดูแลรักษาซ่อมบำรุงได้ง่ายและเร็ว มีค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงต่ำ คงไม่ดีแน่ๆ ถ้าต้องปิดห้องซ่อมครั้งละ 1 เดือนทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนผู้เช่า

อย่างไรก็ตามในบางกรณี นักลงทุนอาจจำเป็นต้องตกแต่งห้องโดยใช้ Fashion หรือ Fad มาผสมบ้าง เพื่อสร้างจุดเด่นให้เหนือกว่าห้องคู่แข่งหรือเพื่อเหตุผลอะไรก็ตาม ซึ่งอันที่จริงก็มีหลายกรณี เช่น กรณีที่กลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษา หรือกรณีตกแต่ง Hostel ที่เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยววัยรุ่นบางกลุ่ม เป็นต้น ผมแนะนำให้ตกแต่งส่วนที่ Fixed เช่น พื้น หรือเฟอร์นิเจอร์บิลด์อิน ในสไตล์ที่ค่อนข้างเรียบและเป็นกลาง เข้าได้กับหลากหลายสไตล์ที่อาจเปลี่ยนในอนาคต เพราะส่วนนี้คงทนถาวรเปลี่ยนแปลงได้ยาก ส่วนที่เป็นของตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวจึงเลือกซื้อสิ่งของที่เป็น Fad และ Fashion เพื่อที่ถ้าวันหนึ่งแฟชั่นเหล่านี้เกิดเชยขึ้นมา เราสามารถเปลี่ยนได้ง่ายและมีค่าใช้จ่ายต่ำ โดยของใหม่สามารถเข้ากับส่วนที่เป็น Fixed ได้เนื่องจากทำแบบเรียบง่ายและเป็นกลางไว้

สำหรับนักลงทุนที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า แต่ไม่มีงบประมาณมากพอจะจ้างมัณฑนากร และยังนึกอะไรไม่ออก ลองคิดและวางแผนง่ายๆ ตามขั้นตอนการวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาด STP เพราะการหาผู้เช่าก็คือการทำตลาดอย่างหนึ่งครับ

1. S (Segmentation): ศึกษาและรู้จักตลาด แบ่งลูกค้า (ผู้เช่า) ในตลาดออกเป็นกลุ่มๆ (Segment) ศึกษาความต้องการของแต่ละกลุ่ม ลูกค้าแต่ละกลุ่มมีความต้องการที่แตกต่างกัน ทั้งทำเลที่ตั้ง การตกแต่ง สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องและปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย พิจารณาว่ากลุ่มไหนน่าจะเป็นลูกค้าของเรา
2. T (Targeting): เลือกกลุ่มเป้าหมาย (Target Market) และศึกษาอย่างลึกซึ้งว่ากลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย มีความต้องการอะไร ไม่ต้องการอะไร เพื่อเราจะได้สร้างผลิตภัณฑ์ (ห้องพักปล่อยเช่าของเรา) ให้ตรงความต้องการและประหยัดงบได้โดยการที่ไม่ต้องเสนออะไรที่เกินความจำเป็นแก่กลุ่มเป้าหมาย เช่น กลุ่มผู้เช่าชาวตะวันตกต้องการเครื่องใช้ไฟฟ้าในครัวที่หรูหราและทันสมัย ในขณะที่ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นต้องการเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมดเป็นแบรนด์ญี่ปุ่น เป็นต้น ในขั้นตอนนี้อาจขอคำแนะนำเพิ่มเติมได้จาก Agent
3. P (Positioning): กำหนดตำแหน่งของตัวเองทางการตลาด ว่าห้องเราจะเป็นสไตล์ไหน จุดขายคืออะไร ในขั้นตอนนี้ควรศึกษาคู่แข่ง (ห้องปล่อยเช่าในราคาและทำเลใกล้เคียง) ด้วยว่าเป็นอย่างไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไร มีจุดเด่นจุดขายอะไร เพื่อเราจะได้กำหนดจุดขายสินค้าของเราให้สามารถแข่งขันได้

สรุป

ในการลงทุนเราต้องมองผลตอบแทนในระยะยาว (Long-Term ROI) ดังนั้นปัจจัยที่มีผลกระทบในระยะยาวก็ควรนำมาพิจารณาด้วยทั้งหมด รวมทั้งการออกแบบตกแต่งซึ่งในระยะยาวมีค่าใช้จ่ายแฝงที่จะกระทบผลตอบแทนการลงทุน เช่น ค่าซ่อมบำรุงรักษา ค่าเสียโอกาสช่วงปิดห้องซ่อมแซม และค่าเสียโอกาสในค่าเช่าหากปล่อยเช่าได้ช้า เป็นต้น สุดท้ายสิ่งสำคัญที่อยากจะเพิ่มเติมคืออย่าตกแต่งห้องปล่อยเช่าตามใจตัวเองมากเกินไป ต้องดูความต้องการของกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก ไว้ตามใจตัวเองเมื่อตกแต่งบ้านตัวเอง และสำคัญที่สุดควรจริงใจกับผู้บริโภค (ผู้เช่า) โดยวัสดุอุปกรณ์ที่จัดหามานั้นต้องได้มาตรฐาน มีความปลอดภัย และสามารถใช้งานได้จริง