เพิ่มผลตอบแทนการลงทุน ด้วยการตกแต่งอย่างมีสไตล์

นันทเดช สุทธิเดชานัย 20 October, 2015 at 11.33 am

ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนอิสระ หรือผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนทุกคนคือสร้างผลตอบแทนการลงทุน (ROI: Return On Investment) สูงสุดอย่างยั่งยืนในระยะยาว และสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น การนำวิชาชีพด้านการออกแบบและสถาปัตยกรรมมาใช้ควบคู่กับกลยุทธ์ทางการตลาดมีอิทธิพลต่อผลตอบแทนการลงทุนมากขึ้นเรื่อยๆ ในบทความนี้ผมจะอธิบายว่ามันเกี่ยวข้องผูกพันกันอย่างไร และนักลงทุนอิสระรายย่อยที่ลงทุนซื้อและตกแต่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าควรประยุกต์ใช้แนวทางการออกแบบตกแต่งอย่างไรเพื่อสร้างผลตอบแทนการลงทุนให้สูงสุดในระยะยาว

image001

 

มุมมองด้านการลงทุน

ก่อนที่เราจะพูดถึงผลตอบแทนการลงทุน เรามาให้คำจำกัดความของ “การลงทุน” ให้เข้าใจตรงกันก่อน เพราะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมากระแสการลงทุนและการสร้างรายได้แบบ Passive Income สูงมากจริงๆ สังเกตได้จากจำนวนหนังสือ, สื่อออนไลน์, การจัดอบรมสัมมนา เกี่ยวกับการลงทุนรูปแบบต่างๆ ทั้งหุ้น, ทอง, อสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมาก นอกจากนั้นจำนวนเพื่อนและคนรู้จักที่เข้ามาปรึกษาเรื่อง “การลงทุน” กับผมก็มีมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งที่บางคนไม่เคยสนใจเรื่องการลงทุนมาก่อน แต่ที่น่าตกใจคือบางเรื่องที่ผมได้รับคำถามมานั้นไม่น่าจะเรียกว่า “การลงทุน” เลยด้วยซ้ำ ผมค้นพบว่ามีเส้นบางมากๆ คั่นกลางระหว่างคำ 3 คำ ได้แก่คำว่า การลงทุน, การเก็งกำไร, และการพนัน

1. การลงทุน (Investment): การใช้ทรัพยากรไม่ว่าจะเป็นเงิน เวลา หรือสินทรัพย์อื่นๆ สร้างผลตอบแทนในระยะยาว ขอเน้นว่า “ระยะยาว” ผลตอบแทนอาจมาในรูปรายได้ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องในระยะยาว หรือมูลค่าทรัพย์สินที่ค่อยๆเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาวก็ได้ เช่น การลุงทุนหุ้นคุณค่า (Value Investment), การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า, การเข้าซื้อกิจการบางอย่างมาบริหารต่อ, หรือแม้แต่การลงทุนในการศึกษาหาความรู้ เป็นต้น

2. การเก็งกำไร (Trading/Speculation): ซื้อมาถูก ขายไปแพง สร้างกำไรจากส่วนต่างในระยะสั้นโดยฉวยโอกาสจากความผันผวนของราคาตลาด เช่น การซื้อขายหุ้นแบบรายวัน (Day Trade), การเก็งกำไรค่าเงิน, การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อโดยหวังส่วนต่างราคาในระยะสั้น เป็นต้น

3. การพนัน (Gambling): การซื้อขายหรือการกระทำอื่นๆ ที่หวังผลตอบแทนสูงมากเข้าขั้นเพ้อเจ้อ ในระยะสั้นมากเข้าขั้นเพ้อฝัน โดยมีความเสี่ยงสูงเต็มเพดาน และความน่าจะเป็นที่จะได้ผลตอบแทนตามคาดต่ำติดดิน เช่น การเล่นกาสิโน, การพนันบอล, รวมทั้งการเล่นหุ้นหรือเครื่องมือทางการเงินอื่นๆ แบบมั่วๆ โดยไม่มีความรู้ความเข้าใจ หรือเล่นหุ้นตามข่าวลือที่ไม่รู้ที่มาที่ไป แบบนี้ผมก็เรียกว่าการพนันเลยละครับ สิ่งหนึ่งที่คนกลุ่มนี้มีเหมือนกันคือความเชื่ออย่างแรงกล้าว่าตนจะเป็นผู้ชนะในสงครามความน่าจะเป็น และจะเป็นหนึ่งในล้านที่จะกลายเป็นเศรษฐีได้ในระยะเวลาที่สั้นมาก

จากทั้ง 3 ข้อที่กล่าวมา สิ่งที่อันตรายที่สุดกลับไม่ใช่การพนัน และผมก็ไม่ได้ต่อต้านการเก็งกำไร แต่สิ่งที่อันตรายที่สุดคือความไม่เข้าใจตนเอง เช่น การที่นักพนันเข้าใจผิดว่าตัวเองเป็นนักลงทุน

ส่วนเรื่องการเก็งกำไร มีคนมากมายที่ประสบความสำเร็จจากการเก็งกำไร ไม่ว่าจะจากหุ้น อสังหาริมทรัพย์ หรืออื่นๆ แต่ถ้าคุณกำลังเก็งกำไรอยู่แต่เข้าใจว่าตนเองกำลังลงทุนอยู่ มันก็อันตรายไม่แพ้กัน

สรุปการลงทุนต้องมองในระยะยาว คำว่าระยะยาวสำหรับผมหมายถึง 3-5 ปีขึ้นไป และผลตอบแทนการลงทุนนั้นก็ต้องยั่งยืนและสามารถสร้างความมั่งคั่งได้ในระยะยาว

มุมมองด้านการตลาดและการออกแบบ

ในด้านการตลาดและการออกแบบ มันก็มีเส้นบางๆ คั่นระหว่างคำ 3 คำเหมือนกัน ซึ่งบางครั้งก็คลุมเครือมากและยากจะแยกแยะ ได้แก่คำว่า Style, Fashion และ Fad

1. Style: อะไรที่เป็นสไตล์ดูดี มักเรียบง่ายไม่สร้างความหวือหวา แต่จะดูดีถาวรตลอดไปและยั่งยืน ดังคำกล่าวของ Coco Chanel ดีไซเนอร์ผู้ก่อตั้งแบรนด์ Chanel ที่ว่า “Fashion Comes and Goes but Style is Forever.” หรือแฟชั่นนั้นมาแล้วก็จากไปแต่สไตล์นั้นคงอยู่ตลอดกาล

image002

Gabrielle Coco Chanel ผู้ก่อตั้งแบรนด์ Chanel และริเริ่มแฟชั่นที่หรูหรา แต่มีดีไซน์ที่เรียบ ซึ่งแปลกใหม่มากในยุคนั้น เครดิตภาพ: Wikipedia

image003

Villa Savoye ออกแบบโดย Le Corbusier ในปี 1929 หรือกว่า 86 ปีที่แล้ว หลักการ Five Points of New Architect ที่ใช้ในการออกแบบอาคารหลังนี้ ยังคงส่งผลต่อรูปแบบอาคารในยุคปัจจุบัน เครดิตภาพ: http://blogs.qu.edu.qa/bach2017/modernist/villa-savoye/

2. Fashion: แฟชั่นเป็นเทรนด์ ตอนมามักสร้างความหวือหวาตื่นเต้น แต่ระยะหนึ่งเมื่อความตื่นเต้นหมดไป หรือมีแฟชั่นใหม่เข้ามาสร้างความตื่นเต้นมากกว่า แฟชั่นเก่าก็จะค่อยๆเชยหรือล้าสมัยไป (Out) ยกตัวอย่างเช่น การตกแต่งแนว Barn Style (ตกแต่งภายในคล้ายๆโรงนา), สินค้าและการตกแต่งแนว Vintage และ Industrial Loft บางแนว ผมเชื่อว่าเป็นแฟชั่น

3. Fad: คือกระแส คล้ายแฟชั่น แต่มีอายุขัยที่สั้นกว่าอีก เรียกว่ามาเร็วมาก มาอย่างหวือหวาน่าตื่นเต้น แล้วก็หายไปอย่างรวดเร็วแทบไม่เหลือไว้แม้แต่ความทรงจำ ส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าเล็กน้อย เช่น ไฟ LED ดาวตก, ที่ไขลานอันโตติดหลังรถยนต์, สินค้าตกแต่งของ IKEA บางรายการตอนที่ IKEA เปิดใหม่คนแห่กันซื้อ เป็นต้น
อย่างไรก็ตามมันเป็นการยากมากที่จะแยกแยะ 3 คำนี้ออกจากกัน หลายครั้งแฟชั่นและสไตล์ก็ผสมๆกันอยู่ ในขณะที่แฟชั่นบางอย่างเมื่อเวลาผ่านไปอาจได้รับการยอมรับจากสังคมแล้วมีชีวิตอยู่รอดต่อมานานมากหลายทศวรรษจนกลายเป็นสไตล์ก็ได้ ยกตัวอย่างเช่นการเริ่มเข้ามาของสถาปัตยกรรมแนว Modernism ในช่วงหลังสงครามโลกครั้งที่ 1 ซึ่งมันดูแปลกมากในยุคนั้น แต่เมื่อเวลาผ่านมา 70-80 ปี อาคารเหล่านั้นก็ยังคงดูสวยทันสมัยอยู่ และมีอิทธิพลต่อการออกแบบอาคารในยุคปัจจุบัน

image004

Fallingwater House ออกแบบโดย Frank Lloyd Wright ปี 1939 หรือกว่า 76 ปีที่แล้ว เครดิตภาพ: http://www.fallingwater.org/

image005

เก้าอี้ Wishbone Chair ออกแบบโดย Hans Wegner ในปี 1949 สวยเมื่อ 60 กว่าปีที่แล้ว…ยังคงสวยในตอนนี้…และอีก 100 ปี ก็คงยังสวยอยู่ เครดิตภาพ: 8020 Syndicus

เรามาดูเรื่องการตลาดกัน การที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตสูงมาก ทำให้การแข่งขันก็สูงขึ้นมากตามไปด้วย ปัจจัยหนึ่งที่ผู้ประกอบการนำมาใช้ในการแข่งขันและสร้างเอกลักษณ์ให้สินค้าเพื่อให้เป็นที่จดจำและเป็นที่สนใจของกลุ่มเป้าหมาย ก็คือการออกแบบและตกแต่งอาคาร ไม่ว่าจะเป็นรูปลักษณ์ภายนอกและภายในของอาคาร โดยเฉพาะการตกแต่งภายในส่วนกลางคอนโดมิเนียมระดับกลางขึ้นไป เช่น ล็อบบี้ โถงทางเดิน และส่วนกลางอื่นๆ

จุดที่ผมตั้งข้อสังเกตคือ การออกแบบภายในส่วนกลางคอนโดมิเนียมบางโครงการ มีการนำ Fad และ Fashion มาใช้มากกว่า Style เพื่อสร้างความตื่นเต้นในการทำการตลาด ซึ่งอย่างที่กล่าวไปว่า Fad และ Fashion มาแล้วก็ไป แต่อายุขัยของอาคารนั้นยาวนาน และแน่นนอนว่าย่อมส่งผลต่อนักลงทุนที่จะถือทรัพย์ในระยะยาว ถ้าอีกแค่ 5 ปี ล็อบบี้อาคารที่เคยฮิปอินดี้สุดๆ กลับกลายเป็นเชยล้าสมัย อีกทั้งบางโครงการยังเลือกใช้วัสดุตกแต่งที่ดูดีหวือหวาตอนใหม่ แต่ในระยะยาวดูแลรักษาซ่อมบำรุงได้ยากและมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูง ซึ่งจะกลายเป็นภาระของนิติบุคคลในอนาคตอาจไม่สามารถดูแลให้อยู่ในสภาพดีในระยะยาวได้

image006

ล็อบบี้คอนโดมิเนียม Sansiri HQ ซึ่งออกแบบอย่างเรียบง่าย แต่ใช้วัสดุดี น่าจะดูดีทันสมัยไปอีกนาน

นอกจากการออกแบบตกแต่งส่วนกลางของโครงการแล้ว นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะนักลงทุนที่ซื้อและตกแต่งเพื่อปล่อยเช่า ยังควรต้องใช้ความระมัดระวังในการตกแต่งภายในห้องพักด้วย โดยเฉพาะการตกแต่งห้องพักระดับบนๆ ซึ่งใช้งบประมาณสูงถือเป็นการลงทุนในระยะยาว ถ้าใช้แนวทางการออกแบบตกแต่งภายในที่เป็น Fad หรือ Fashion มากเกินไป ในอนาคตอันใกล้ห้องที่เคยดูฮิปอินดี้อาจกลายเป็นเชย หาผู้เช่าได้ยากขึ้นเนื่องจากมีห้องใหม่เพิ่มเข้ามาในอุปทาน (Supply) ของตลาดตลอดเวลา

คำแนะนำของผมคือ ควรออกแบบห้องพักสำหรับลงทุนปล่อยเช่าให้มีสไตล์ คือดูดีตอนนี้ และจะยังคงดูดีในอีกอย่างน้อย 7-8 ปีข้างหน้า เลือกและลงทุนใช้วัสดุที่แข็งแรงคงทนและที่สำคัญ สามารถดูแลรักษาซ่อมบำรุงได้ง่ายและเร็ว มีค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงต่ำ คงไม่ดีแน่ๆ ถ้าต้องปิดห้องซ่อมครั้งละ 1 เดือนทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนผู้เช่า

อย่างไรก็ตามในบางกรณี นักลงทุนอาจจำเป็นต้องตกแต่งห้องโดยใช้ Fashion หรือ Fad มาผสมบ้าง เพื่อสร้างจุดเด่นให้เหนือกว่าห้องคู่แข่งหรือเพื่อเหตุผลอะไรก็ตาม ซึ่งอันที่จริงก็มีหลายกรณี เช่น กรณีที่กลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษา หรือกรณีตกแต่ง Hostel ที่เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยววัยรุ่นบางกลุ่ม เป็นต้น ผมแนะนำให้ตกแต่งส่วนที่ Fixed เช่น พื้น หรือเฟอร์นิเจอร์บิลด์อิน ในสไตล์ที่ค่อนข้างเรียบและเป็นกลาง เข้าได้กับหลากหลายสไตล์ที่อาจเปลี่ยนในอนาคต เพราะส่วนนี้คงทนถาวรเปลี่ยนแปลงได้ยาก ส่วนที่เป็นของตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวจึงเลือกซื้อสิ่งของที่เป็น Fad และ Fashion เพื่อที่ถ้าวันหนึ่งแฟชั่นเหล่านี้เกิดเชยขึ้นมา เราสามารถเปลี่ยนได้ง่ายและมีค่าใช้จ่ายต่ำ โดยของใหม่สามารถเข้ากับส่วนที่เป็น Fixed ได้เนื่องจากทำแบบเรียบง่ายและเป็นกลางไว้

สำหรับนักลงทุนที่จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า แต่ไม่มีงบประมาณมากพอจะจ้างมัณฑนากร และยังนึกอะไรไม่ออก ลองคิดและวางแผนง่ายๆ ตามขั้นตอนการวางแผนกลยุทธ์ทางการตลาด STP เพราะการหาผู้เช่าก็คือการทำตลาดอย่างหนึ่งครับ

1. S (Segmentation): ศึกษาและรู้จักตลาด แบ่งลูกค้า (ผู้เช่า) ในตลาดออกเป็นกลุ่มๆ (Segment) ศึกษาความต้องการของแต่ละกลุ่ม ลูกค้าแต่ละกลุ่มมีความต้องการที่แตกต่างกัน ทั้งทำเลที่ตั้ง การตกแต่ง สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องและปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย พิจารณาว่ากลุ่มไหนน่าจะเป็นลูกค้าของเรา
2. T (Targeting): เลือกกลุ่มเป้าหมาย (Target Market) และศึกษาอย่างลึกซึ้งว่ากลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย มีความต้องการอะไร ไม่ต้องการอะไร เพื่อเราจะได้สร้างผลิตภัณฑ์ (ห้องพักปล่อยเช่าของเรา) ให้ตรงความต้องการและประหยัดงบได้โดยการที่ไม่ต้องเสนออะไรที่เกินความจำเป็นแก่กลุ่มเป้าหมาย เช่น กลุ่มผู้เช่าชาวตะวันตกต้องการเครื่องใช้ไฟฟ้าในครัวที่หรูหราและทันสมัย ในขณะที่ผู้เช่าชาวญี่ปุ่นต้องการเครื่องใช้ไฟฟ้าทั้งหมดเป็นแบรนด์ญี่ปุ่น เป็นต้น ในขั้นตอนนี้อาจขอคำแนะนำเพิ่มเติมได้จาก Agent
3. P (Positioning): กำหนดตำแหน่งของตัวเองทางการตลาด ว่าห้องเราจะเป็นสไตล์ไหน จุดขายคืออะไร ในขั้นตอนนี้ควรศึกษาคู่แข่ง (ห้องปล่อยเช่าในราคาและทำเลใกล้เคียง) ด้วยว่าเป็นอย่างไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไร มีจุดเด่นจุดขายอะไร เพื่อเราจะได้กำหนดจุดขายสินค้าของเราให้สามารถแข่งขันได้

สรุป

ในการลงทุนเราต้องมองผลตอบแทนในระยะยาว (Long-Term ROI) ดังนั้นปัจจัยที่มีผลกระทบในระยะยาวก็ควรนำมาพิจารณาด้วยทั้งหมด รวมทั้งการออกแบบตกแต่งซึ่งในระยะยาวมีค่าใช้จ่ายแฝงที่จะกระทบผลตอบแทนการลงทุน เช่น ค่าซ่อมบำรุงรักษา ค่าเสียโอกาสช่วงปิดห้องซ่อมแซม และค่าเสียโอกาสในค่าเช่าหากปล่อยเช่าได้ช้า เป็นต้น สุดท้ายสิ่งสำคัญที่อยากจะเพิ่มเติมคืออย่าตกแต่งห้องปล่อยเช่าตามใจตัวเองมากเกินไป ต้องดูความต้องการของกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก ไว้ตามใจตัวเองเมื่อตกแต่งบ้านตัวเอง และสำคัญที่สุดควรจริงใจกับผู้บริโภค (ผู้เช่า) โดยวัสดุอุปกรณ์ที่จัดหามานั้นต้องได้มาตรฐาน มีความปลอดภัย และสามารถใช้งานได้จริง

 

นันทเดช สุทธิเดชานัย

จบปริญญาโทด้านบริหารธุรกิจจากมหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ และเริ่มงานด้านที่ปรึกษาการตลาดในบริษัท ไอเดีย 360 จำกัด จนได้เรียนรู้ประสบการณ์จากหลายกลุ่มธุรกิจ จึงตัดสินใจออกมาเปิดธุรกิจส่วนตัวด้านออกแบบภายใน และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯแบบครบวงจร โดยมีความเชี่ยวชาญเฉพาะในด้านการออกแบบภายในที่อยู่อาศัย และมีพันธมิตรที่สำคัญคือบริษัท ฮาว บิวเดอร์ จำกัด รับผิดชอบในส่วนรับเหมาก่อสร้าง และต่อเติมอาคาร เพื่อให้บริการลูกค้าได้ครบวงจรมากยิ่งขึ้น

เว็บไซต์

มัลเบอร์รี่ โกรฟ เดอะ ฟอเรสเทียส...

พาร์ค 168 อ่อนนุช 19

มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา

เป็นบ้านระดับ Super Luxury ที่มาพร้อมกับคอนเซปต์ The...

23 November, 2022

ไลฟ์ สาทร เซียร์รา

บอกได้เลยว่า LIFE สาทร เซียร์รา ไม่เพียงแต่เป็นคอนโ...

17 November, 2022

ไอดีโอ พระรามเก้า – อโศก

ย่านพระรามเก้า เป็นย่าน New CBD ซึ่งเป็นที่รับรู้กัน...

17 November, 2022

นิว ริเวอร์เรสต์ ราษฎร์บูรณะ

"Premium Affordable Condo บรรยากาศดี เลย์เอาท์สวย ที...

16 November, 2022