PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลโยธินพัฒนา พร้อมส่องตลาด Luxury Home ที่มีราคาเกิน 20 ล้านบาท

เกริก บุณยโยธิน 16 March, 2021 at 16.42 pm

ตลาดบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทในทำเลใจกลางเมือง หรือส่วนต่อขยายของเมือง (City Extension) ที่มีศักยภาพพอที่จะพัฒนาต่อไปได้ในอนาคต เป็นตลาดที่มีทิศทางในการเจริญเติบโตในแบบที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพ กล่าวคือมีการเปิดตัวโครงการแต่ละปีในจำนวนที่ไม่มากนัก หากเทียบกับการพัฒนาโครงการในรูปแบบคอนโด เนื่องจากดีมานท์เกือบทั้งหมดของตลาดแนวราบโดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในระดับ Luxury คือกลุ่ม Real Demand ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง มีรสนิยมในการใช้ชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์ และส่วนใหญ่แล้วจะเป็นโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก มีเพียงไม่กี่สิบยูนิต ให้ความสะดวกสบายในการเดินทางไม่ต่างกับอยู่คอนโดใหญ่ใจกลางเมือง ซึ่งรูปแบบของทำเลดังกล่าวนั้น มักจะตั้งอยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งสาธารณะ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต โดยทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่นิยมพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวในระดับ Luxury มากที่สุดคือ เอกมัย-รามอินทรา พัฒนาการ พระรามเก้า – กรุงเทพกรีฑา สาทร-พระราม 3 และสุขุมวิท นอกจากนี้โครงการประเภทนี้ยังได้ขยายออกไปในย่านกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือตั้งแต่ลาดพร้าว – รัชโยธิน ด้วยเช่นกัน แน่นอนว่าหากงบประมาณไม่ใช่อุปสรรคสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย รูปแบบโครงการประเภทบ้านเดี่ยวในระดับ Luxury คงเป็นความต้องการแรกๆ สำหรับใครหลายคนที่อยากมีบ้านที่มอบพื้นที่ใช้สอยได้มาก มีสระว่ายน้ำส่วนตัว ลิฟท์ พื้นที่สวนสไตล์คอร์ทยาร์ดที่แทรกตัวอยู่ในบ้าน มีพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการของสมาชิกในครอบครัว และมีดีไซน์ที่สะท้อนถึงอัตลักษณ์ของตัวเองได้อย่างชัดเจนที่สุด มากกว่าคอนโด ที่มีขนาดพื้นที่ห้องอย่างมากเพียงแค่ 3-4 ห้องนอน จอดรถได้น้อย เลี้ยงสัตว์ไม่ได้ ขาดความเป็นส่วนตัว และไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตัวที่ดิน

 

นับตั้งแต่ปีพ.ศ. 2557 เป็นต้นมา ตลาดบ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทขึ้นไป ต่อยูนิตในกรุงเทพฯ มีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ และในฟากของดีมานท์ก็ยิ่งมีเพิ่มสูงมากขึ้นตามพฤติกรรมของผู้บริโภคในยุค COVID-19 ที่เริ่มเทความสนใจไปที่บ้านหรูมากกว่าคอนโดมิเนียมหรู ที่มอบพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวน้อยกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากพื้นที่เมืองชั้นใน หรือในพื้นที่ที่สามารถดินทางเข้าเมืองชั้นในได้โดยสะดวก ทั้งโดยทางด่วนหรือถนนเส้นทางปกติทั่วไป นอกจากนี้หลายพื้นที่ของกรุงเทพฯก็มีการพัฒนามาโดยตลอดในช่วง 10 – 20 ปีที่ผ่านมา มีถนนเส้นทางใหม่ๆ หรือการขยายซอย รวมถึงการเปลี่ยนแปลงซอยทางลัดเป็นถนนซึ่งเท่ากับเป็นการเปิดพื้นที่ในการพัฒนาใหม่ ดังนั้น ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ในช่วง 10 – 20 ปีที่ผ่านมา จึงมีผลให้โครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่โดยรอบเมืองชั้นในมีราคาขายสูงขึ้นตามไปด้วย

 

บ้านในระดับราคาเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในกรุงเทพฯ มีทั้งหมดประมาณ 3,150 ยูนิต โดยเริ่มเปิดขายมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2555 และบ้านในระดับราคานี้มีเปิดขายใหม่มากขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด อาจจะมีบ้างที่มีจำนวนลดลงตามภาวะเศรษฐกิจและตลาด อีกทั้งมีบางโครงการที่ปิดการขายได้ภายในไม่กี่เดือนหรือภายใน 1 ปี เพราะจำนวนยูนิตไม่มาก แต่ที่สำคัญคือ โครงการสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี ทำให้การตัดสินใจซื้อไม่นาน ณ ปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาเริ่มต้น 20 ล้านบาทต่อยูนิต และยังมียูนิตเหลือขายอยู่ในโครงการรวมกันทั้งหมดคือ 1,790 ยูนิต

 

บ้านในระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตแยกตามพื้นที่ต่างๆของกรุงเทพฯ

บ้านในระดับราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตในกรุงเทพฯ กระจายกันอยู่ในหลายๆ ทำเล ซึ่งถ้าจะแยกแบบง่ายๆ คือ แยกตามพื้นที่เป็นสำคัญ จะได้ว่า พื้นที่ทางภาคตะวันออกของกรุงเทพฯมีบ้านราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตมากที่สุด รองลงมาคือพื้นที่ทางทิศตะวันตกหรือในฝั่งธนบุรีของกรุงเทพฯที่มีจำนวนมากเป็นลำดับที่ 2 แต่ก็มีจำนวนต่างจากพื้นที่ทางทิศเหนือของกรุงเทพมหานครที่มาเป็นลำดับที่ 3 ไม่มากนัก สำหรับพื้นที่ใจกลางเมืองหรือเมืองชั้นในก็มีบ้านในระดับราคานี้เปิดขายอยู่เช่นกัน เพียงแต่ทั้งหมดเป็นโครงการขนาดเล็กจึงมีสัดส่วนน้อยมากเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ

 

โยธินพัฒนา พื้นที่ศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับ Luxury เกิน 20 ลบ.

พื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับตลาดบ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิต คือ พื้นที่ทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ (ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา) ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ทางทิศเหนือของถนนลาดพร้าวขึ้นไปถึงถนนรามอินทรา และพื้นที่ทางทิศตะวันออกของถนนพหลโยธินเป็นต้นมา ถึงถนนวงแหวนตะวันออกรอบนอก สาเหตุที่พื้นที่นี้มีความน่าสนใจก็เพราะว่าก่อนหน้านี้สัก 10 กว่าปี พื้นที่นี้อาจจะเป็นย่านชานเมืองค่อนข้างไกลจากพื้นที่เมืองชั้นใน แต่ปัจจุบันสามารถพูดได้เลยว่าพื้นที่นี้เป็นพื้นที่เมืองชั้นกลางหรือส่วนของเมืองชั้นในที่ต่อขยายออกมา เพราะด้วยเส้นทางรถไฟที่เปิดให้บริการไปแล้ว ทางด่วน ถนนเส้นทางใหม่ๆ ศูนย์การค้า และเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ หลายเส้นทางซึ่งเกิดขึ้นแล้ว และกำลังจะเริ่มการก่อสร้างในอนาคต ล้วนแล้วแต่ช่วยให้พื้นที่ทางตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯมีความเชื่อมโยงต่อเนื่องกับพื้นที่เมืองชั้นในมากขึ้นกว่าในอดีต อีกเหตุผลหลักที่ทำให้ย่านนี้ เป็นย่านที่ผู้ซื้อหลายคนสนใจ คงต้องยกให้กับศักยภาพของทำเล ที่ถือว่ายังอยู่ใกล้และเชื่อมต่อกับความเป็นเมืองอย่างพื้นที่ CBD พหลโยธิน-ลาดพร้าว พระรามเก้า – รามคำแหง และย่านใจกลางเมืองที่มีสีสันอย่างเอกมัย -ทองหล่อ มีถนนเส้นหลักที่เชื่อมระหว่างเมืองทั้ง ถนนลาดพร้าว ถนนประเสริฐมนูกิจ ที่วิ่งเชื่อมเมืองในแนวออก-ตก และยังมีถนนวงแหวนตะวันออก ถนนนวมินทร์ ถนนประดิษฐ์มนูธรรม และทางด่วน  ที่วิ่งเชื่อมเมืองในแนวเหนือใต้

หากพูดถึงทำเลโยธินพัฒนา หลายๆ คนอาจจะยังนึกไม่ออกว่าคือที่ไหนเมื่อเทียบกับย่านที่คุ้นหูกันดีอย่าง เกษตร-นวมินทร์ (ถนนประเสริฐมนูกิจ) และเลียบด่วนเอกมัย – รามอินทรา (ถนนประดิษฐ์มนูธรรม) ซึ่งในความเป็นจริงแล้วโยธินพัฒนา คือ จุดศูนย์กลางของทั้งสองย่านดังกล่าว โดยถนนโยธินพัฒนานั้นทำหน้าที่เป็นเส้นทางรองที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้า-ออกทั้งสองย่านได้แบบไร้รอยต่อ และสามารถหลีกเลี่ยงรถติดบนถนนหลักได้เป็นอย่างดี โดยโครงการอสังหาฯ แนว Commercial และ Leisure Complex ขนาดใหญ่มากมาย มักจะตั้งอยู่ในบริเวณนี้ เป็นทำเลที่เพียบพร้อมไปด้วยไลฟ์สไตล์ทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น ช้อปปิ้งมอลล์เพื่อคนรักสัตว์อย่าง Central Festival East Ville, Crystal Park และ Crystal Park Veranda ที่มีครบทั้งโรงภาพยนตร์ ฟิตเนส และ Crystal Boutique Store ศูนย์รวมแฟชั่นบูติค Concept Store แบรนด์ชั้นนำระดับโลกที่ใหญ่ที่สุดในย่านเลียบด่วน The Walk ตลาดหัวมุม รวมไปถึงห้าง Specialty Store ที่เอาใจคนรักบ้านอย่าง Chic Republic, CDC, บุญถาวร, Home Pro และ Photalai Leisure Park อาณาจักรแห่งการผ่อนคลาย และศูนย์สุขภาพที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย

ภาพประกอบจาก Google.co.th

 

ที่สำคัญก็คือในอนาคตอันใกล้โยธินพัฒนาจะกลายเป็นย่าน Residential Area ที่ถูกรายล้อมด้วยเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่มากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ อาทิ

1. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว เส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความยาวที่สุดในกรุงเทพมหานครเชื่อมโยงจังหวัดปทุมธานี กรุงเทพมหานคร และสมุทรปราการเข้าด้วยกัน ซึ่งการโดยสารบนรถไฟฟ้าขบวนเดียว แบบไม่ต้องเปลี่ยนเส้นทางเลย จำนวนสถานีทั้งหมด 47 สถานีรวมแล้วเป็นระยะทางทั้งหมด 52.65 กิโลเมตร ผ่านพื้นที่นี้ทางทิศตะวันตกตลอดทั้งแนวเพราะเป็นเส้นทางที่อยู่ตรงเกาะกลางของถนนพหลโยธิน

2. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เส้นทางรถไฟใต้ดินเส้นทางแรกของกรุงเทพมหานครและเป็นเส้นทางที่เชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีหมอชิตก่อนหน้านี้ และปัจจุบันมีสถานีห้าแยกลาดพร้าวอีก 1 สถานี เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีจำนวน 38 สถานี

3. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง) เส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาที่กำลังก่อสร้างซึ่งจะมีสถานีทั้งหมด 25 สถานี คือ สถานีช่วงลาดพร้าว – สำโรง 23 สถานี และอีก 2 สถานีต่อขยาย เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีเขียวที่ต้นทางและปลายทางตามลำดับ โดยปัจจุบันก่อสร้างคืบหน้าไปแล้ว 70% คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปีพ.ศ.2565 เป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาที่จะเชื่อมพื้นที่ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานครให้เดินทางเข้าเมืองชั้นในได้สะดวกขึ้นในอนาคต

4. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย – มีนบุรี) เส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมระหว่างจังหวัดนนทบุรี และกรุงเทพมหานครตอนเหนือเข้าด้วยกัน เป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาอีก 1 เส้นทางที่เอื้อประโยชน์กับคนในพื้นที่ทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานครให้สามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าเมืองชั้นในได้สะดวกมากยิ่งขึ้น เส้นทางนี้มีความยาวทั้งหมด 34.5 กิโลเมตร และมีทั้งหมด 32 สถานี เป็นเส้นทางที่ตัดผ่านเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง คือ สายสีม่วง สายสีแดง สายสีเขียว สายสีเทา (อนาคต) และเชื่อมกับสายสีส้มที่ปลายทาง ปัจจุบันก่อสร้างไปแล้ว 67.75% และคาดว่าจะเปิดให้บริการปีพ.ศ.2565

5. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล (แคราย – ลำสาลี) เส้นทางรถไฟฟ้าที่อาจจะมีปัญหาในการก่อสร้างค่อนข้างมาก แม้ว่าจะยังไม่เริ่มการก่อสร้าง เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เป็นเส้นทางโครงข่ายสายรองเพื่อเชื่อมต่อกับโครงข่ายรถไฟฟ้าต่างๆ อีก 5 เส้นทาง คือ สายสีม่วง สีแดงเข้ม สายสีเขียว สายสีเทา (อนาคต) สายสีเหลือง 20 สถานีในปี พ.ศ. 2568 โดยความคืบหน้าล่าสุด คือ ที่ประชุมคณะกรรมการจัดระบบจราจรทางบก (คจร.) เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564 รับทราบความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ความยาว 22.1 กิโลเมตร ตามที่สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ศึกษา ล่าสุดอยู่ระหว่างพิจารณารายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยมีการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เป็นผู้คัดเลือกเอกชนร่วมลงทุน (PPP)

6. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทา เส้นทางรถไฟฟ้าระบบรางเดี่ยวที่มีเส้นทางผ่านใจกลางเมือง โครงการนี้มี 2 เฟส คือ วัชรพล – ทองหล่อ และพระโขนง – ท่าพระ จำนวนสถานีทั้งหมด 39 สถานี โดยทางกรุงเทพมหานครเตรียมว่าจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษาโครงการร่วมลงทุน (PPP) ในเฟสที่ 1 ช่วงวัชรพล – ทองหล่อ ระยะทางรวม 19 กิโลเมตรซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาการศึกษา 6 เดือน โดยคาดว่าจะเริ่มประกาศเชิญชวนเพื่อคัดเลือกที่ปรึกษาได้ต้นปีพ.ศ. 2564 ซึ่งตามแผนโครงการนี้มีแผนการเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2568

7. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี

เส้นทางรถไฟฟ้าสายฝั่งตะวันออกสีส้มเริ่มต้นที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยตรงจุดเดียวกับสถานีรถไฟใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมฯ ปัจจุบัน จากนั้นก็ลงมายังถนนพระราม 9 แล้ววิ่งไปตามแนวเดียวกับถนนพระรามที่ 9 แล้วเลี้ยวซ้าย วิ่งไปตามถนนรามคำแหงจนไปสิ้นสุดที่สถานีสุวินทวงศ์ที่มีนบุรี โดยเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้มีจุดตัดกับเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่น ดังนี้

– เส้นทางรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงินที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย

– เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่สถานีลำสาลี

– เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่สถานีสุวินทวงศ์

 

เส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 7 เส้นทางเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านพื้นที่ตอนเหนือและตะวันออกของกรุงเทพฯซึ่งยังไม่ใช่พื้นที่ชานเมือง แต่เป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครชั้นใน เพราะความเป็นเมือง ความเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมต่างๆ ขยายเข้ามาสู่พื้นที่นี้แบบชัดเจนในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา

นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าเหล่านี้แล้ว ยังมีทางด่วนอีก 1 เส้นทางที่ถ้าเสร็จสมบูรณ์จะช่วยให้การเดินทางของผู้ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นี้สามารถเดินทางไปยังพื้นที่ต่างๆ ได้แบบมีทางเลือกมากขึ้น ทางด่วนที่พูดถึงคือ ทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือตอน N1 – N2 และ E – W Corridor เชื่อมเกษตร-นวมินทร์ – วงแหวนตะวันออก ซึ่งการทางพิเศษแห่งประเทศไทย (กทพ.) ยังไม่สามารถเริ่มการก่อสร้างได้เพราะการเจรจากับทางมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ซึ่งคัดค้านยังไม่เรียบร้อย ดังนั้น ทางที่ประชุมคณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก (คจร.) อนุมัติแผนโครงการทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือ ตามที่กทพ. เสนอโดยแบ่งการก่อสร้างออกเป็น 2 ระยะ คือ ช่วง N2 และช่วง E-W Corridor รวมระยะทางทั้งหมด 11.3 กิโลเมตร วงเงินในการลงทุนประมาณ 16,960 ล้านบาท เนื่องจากมีความพร้อมดำเนินการก่อนจะใช้เงินกองทุน TFF สร้าง ถ้าไม่ติดปัญหาอะไรคาดว่าจะสามารถเปิดประมูลได้ภายในปีพ.ศ.2564 ซึ่งจะทำคู่ขนานไปกับขออนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่ต้องทำเพิ่มเติม เพราะทางด่วนเส้นทางนี้จะใช้โครงสร้างร่วมกับสายสีน้ำตาลประมาณ 7 กิโลเมตร โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) คาดว่าจะได้รับอนุมัติในช่วงเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2564 และเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2567

 

พื้นที่บริเวณรอบๆโยธินพัฒนาเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลอยู่มากเป็นลำดับต้นๆ ของประเทศไทย และทุกโครงการเป็นโครงการระบบขนส่งมวลชน หรือระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ที่เป็นปัจจัยสำคัญในการยกระดับหรือเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง ดังนั้น พื้นที่นี้ในอนาคตจะมีศักยภาพมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันแน่นอน นอกจากนี้ การที่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งจะเจริญมากขึ้นนั้น โครงการพัฒนาของภาคเอกชนก็มีส่วนสำคัญเช่นกัน  โดยมีโครงการของภาคเอกชนขนาดใหญ่รอการพัฒนาอยู่ในอนาคต คือ

 

1. ที่ดินกว่า 100 ไร่ของกลุ่มทีซีซี

ที่ดินขนาดใหญ่ที่ติดถนนเกษตร-นวมินทร์ทั้งสองฝั่ง โดยมีด้านที่ติดถนนกว้างถึง 300 – 400 เมตร  ที่เคยมีข่าวว่าจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม และแสดงสินค้า  โรงแรม โดยพื้นที่บางส่วนมีการพัฒนาเป็นโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ และบ้านจัดสรรไปก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งช่วงประมาณปีพ.ศ.2562 สำนักการโยธากรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่าบริษัท ทีซีซี นวมินทร์ ภูมิพัฒน์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มทีซีซียื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างโครงการบนที่ดินที่อยู่บนเกษตร-นวมินทร์มานานหลายปีแล้ว โดยภายในโครงการนั้นจะมีการพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่สูง 28 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น ในโครงการประกอบไปด้วยโรงแรม สำนักงานให้เช่า ห้องแสดงสินค้าและ ที่จอดรถ 2,289 คัน รวมพื้นที่อาคาร 262,000 ตร.ม. โดยที่ผ่านมาได้มีการต่ออายุใบอนุญาตมาหลายครั้ง โครงการนี้เป็นการออกแบบตามผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556  ซึ่งเชื่อว่าโครงการนี้จะมีการปรับรูปแบบการพัฒนาใหม่แน่นอน เนื่องจากว่าผังเมืองกรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไปแล้ว จากที่มีการเปิดเผยออกมาบางส่วนก่อนหน้านี้พบว่า ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีการเปลี่ยนสีผังเมืองจากสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล ซึ่งมีส่วนที่ทำให้สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ และสูงขึ้น ดังนั้น รูปแบบของโครงการที่กลุ่มทีซีซีจะพัฒนานั้นเชื่อว่าต้องเปลี่ยนแปลงไปจากที่ผ่านมา

 

2. โครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มเค.อี.

กลุ่มเค.อี. ที่เป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงภายใต้แบรนด์เดอะคริสตัล รวมไปถึงคอมมูนิตี้มอลล์ในชื่อเดียวกัน และ CDC รวมไปถึงเดอะคริสตัลในที่อื่นๆ อีก เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่มีแผนจะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่บนถนนประดิษฐ์มนูธรรมด้วยงบประมาณกว่า 50,000 ล้านบาท โดยกลุ่มเค.อี.เป็นอีกกลุ่มที่มีที่ดินกว่า 300 ไร่ในพื้นที่นี้ และแม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีการนำไปพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรร คอมมูนิตี้มอลล์บ้างแล้ว แต่ก็ยังคงเหลือที่ดินอีกมากที่ยังไม่มีการพัฒนา ดังนั้น เมื่อผังเมืองเปลี่ยนกลุ่มเค.อี. จึงมีการประกาศว่าจะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินของตัวเองที่รอมานานหลายปี

จากปัจจัยบวกมากมายดังกล่าวส่งผลให้พื้นที่โยธินพัฒนา และพื้นที่โดยรอบทั้งถนนประเสริฐมนูกิจ และถนนประดิษฐ์มนูธรรม  และซอยสุคนธสวัสดิ์ ค่อยๆพัฒนาการจากพื้นที่ชานเมืองในอดีต มาเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงอยู่มากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ โดยในพื้นที่ที่มีการสำรวจข้อมูลนั้น พบว่า บ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป อยู่ในพื้นที่นี้มากถึง 294 ยูนิตหรือประมาณ 16% ของทั้งกรุงเทพฯ โดยเป็นโครงการที่เปิดขายมาต่อเนื่องตั้งแต่ปีพ.ศ.2559

 

บ้านจัดสรรในระดับราคาเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทขึ้นไปในปัจจุบัน เป็นบ้านขนาดใหญ่ที่อาจจะมีพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านเริ่มต้นที่ประมาณ 340 – 400 ตารางเมตร มี 3 – 4 ห้องนอน 3 – 6 ห้องน้ำ ซึ่งก่อสร้างบนที่ดินเริ่มต้นขนาดประมาณ 50 – 60 ตารางวา แต่ในบางโครงการเป็นบ้านเดี่ยว 2 – 3 ชั้นขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 400 ตารางเมตรขึ้นไปถึง 1,250 ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับรูปแบบของโครงการและระดับของราคาขาย โดยเทรนด์ในปัจจุบันหลายโครงการถูกออกแบบมาเพื่อให้คนหลายช่วงอายุสามารถใช้ชีวิตอยู่ด้วยกันได้โดยไม่ลำบาก เพราะมีการจัดแบ่ง Space ที่ชัดเจน และมีลิฟท์โดยสารระหว่างชั้น

 

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตแยกตามปีที่เปิดขาย

บ้านจัดสรรในระดับราคาเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในพื้นที่นี้ มีเปิดขายใหม่ต่อปีไม่มากนัก โดยจำนวนเปิดขายใหม่ต่อปีไม่มากกว่า 100 ยูนิต ดังเช่นในปีพ.ศ.2561ที่มีเปิดขายใหม่มากถึง 95 ยูนิต และบางปีไม่มีเปิดขายใหม่เลย เพราะด้วยราคาที่สูงขนาดนี้ จึงเป็นเรื่องธรรมดาที่ดีเวลลอปเปอร์จะพัฒนาโครงการขนาดไม่ใหญ่ หลายโครงการมีจำนวนที่น้อยกว่า 20 ยูนิต เนื่องจากว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้านในราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปมีค่อนข้างน้อยในกรุงเทพฯ และบ้านพร้อมที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ดังนั้น ดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการระดับนื้ขายจำเป็นต้องคำนึงถึงกลุ่มผู้ซื้อคนไทยเป็นสำคัญ

 

ปีพ.ศ.2564 เป็นอีกหนึ่งปีที่มีโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตเปิดขายค่อนข้างมาก โดยมากกว่า 2 ปีที่ผ่านมาแบบชัดเจน เพราะด้วยศักยภาพของพื้นที่ที่เห็นได้ชัดว่าอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้น ทั้งจากการเปลี่ยนของผังเมือง โครงการขนาดใหญ่ต่างๆ ทั้งของรัฐบาลและเอกชน และเทรนด์ในการมองหาบ้านหรูใกล้ใจกลางเมืองที่มี Space และความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโดหรู ล้วนแล้วแต่มีส่วนให้พื้นที่โยธินพัฒนาและพื้นที่โดยรอบได้รับความสนใจจากดีเวลลอปเปอร์ในการพัฒนาโครงการ

 

ระดับของราคาขายบ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในพื้นที่

แม้ว่าดีเวลลอปเปอร์หลายรายจะให้ความสำคัญกับบ้านในโครงการจัดสรรราคาแพง  และพื้นที่นี้ก็ขึ้นชื่อในเรื่องของบ้านหรูอยู่แล้ว แต่ถ้าพิจารณาจากระดับราคาขายของบ้านจัดสรรในพื้นที่นี้จะพบว่ามีบ้านในระดับราคาขายในช่วง 20 – 50 ล้านบาทมากที่สุด คือ มีสัดส่วนประมาณ 57% ของจำนวนบ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้น 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป และที่น่าสนใจคือ บ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิตตามมาเป็นลำดับที่ 2 เท่ากับตอกย้ำว่าพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ยอดนิยมแห่งหนึ่งสำหรับบ้านราคาแพง

 

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปแยกตามระดับของราคาขาย และปีที่เปิดขาย

บ้านจัดสรรในช่วงระดับราคา 20 – 50 ล้านบาทเป็นช่วงของระดับราคาที่มีการขยายตัวต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งตั้งแต่ปีพ.ศ.2559 เป็นต้นมามีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องจนมีจำนวนมากที่สุดเมื่อเทียบกับบ้านจัดสรรราคาแพงในระดับราคาอื่นๆ บ้านจัดสรรในช่วงระดับราคา 50 – 100 ล้านบาทเป็นอีกรูปแบบที่มีการขยายตัวต่อเนื่องเช่นกัน เพียงแต่มีการขยายตัวน้อยกว่าบ้านในช่วงระดับราคา 20 – 50 ล้านบาทในขณะที่บ้านในระดับราคามากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิตมีการเปิดขายใหม่ในพื้นที่นี้ในปีพ.ศ.2561 จากนั้นก็ไม่มีโครงการระดับราคานี้เปิดขายใหม่อีกเลย

 

บ้านจัดสรรในระดับราคา 20 – 50 ล้านบาทเป็นรูปแบบของบ้านจัดสรรที่ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากราคาขายสอดคล้องกับกลุ่มผู้ซื้อในฐานกว้างกว่า และยังเป็นตลาดที่สามารถทดแทนตลาดคอนโดหรูใจกลางเมืองได้ เพราะมี Benefit ที่เหนือกว่าในเรื่อง Space และก็ยังเดินทางสะดวกเช่นเดิม เหนือสิ่งอื่นใดด้วยราคาของคอนโดหรูที่พุ่งสูงขึ้นโดยเฉพาะในย่าน Super Prime Area การซื้อคอนโด Super Luxury ที่มีขนาด 3-4 ห้องนอน พื้นที่ประมาณ 300 ตรม. อาจจะต้องใช้งบประมาณมากถึง 90 ล้านบาท และ supply ห้องขนาดใหญ่แบบนี้ก็มีจำนวนน้อยมาก หรือถ้ามีก็ไม่สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่น ต่อเติมอะไรได้มากมาย เช่นเดียวกับพื้นที่พักผ่อนแบบเปิดโล่งแนว Inner Courtyard และสระว่ายน้ำ ที่ต้องออกไปใช้งานร่วมกับลูกบ้านรายอื่นๆบนพื้นที่ส่วนกลางแทนที่จะเป็นในบ้านตัวเอง

 

อัตราการขายของบ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปแยกตามระดับของราคาขายในพื้นที่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทต่อยูนิตในพื้นที่นี้ ณ ปัจจุบันมีอัตราการขายที่ประมาณ 39% ซึ่งอาจจะดูไม่สูงมาก แต่ต้องไม่ลืมว่าโครงการบ้านจัดสรรนั้นไม่จำเป็นต้องก่อสร้างบ้านทุกยูนิตในโครงการให้แล้วเสร็จจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ บ้านจัดสรรสามารถทยอยพัฒนา ทยอยเปิดขายเป็นเฟสไปได้เรื่อยๆ จนกว่าจะขายหมดทั้งโครงการ ซึ่งบางโครงการอาจจะใช้เวลาในการก่อสร้างมากถึง 3 ปี อัตราการขายส่วนใหญ่จะมาก็ต่อเมื่อบ้านแล้วเสร็จ ดังนั้นการที่มีอัตราการขายเฉลี่ยของทุกโครงการในพื้นที่ที่ระดับ 39% จึงไม่ใช่เรื่องที่ต้องกังวลมากนัก

 

บ้านในช่วงระดับราคา 20 – 50 ล้านบาทต่อยูนิตมีอัตราการขายเฉลี่ยที่สูงที่สุด คือ ประมาณ 44% แม้ว่าจะเป็นระดับราคาที่มีจำนวนมากที่สุดในพื้นที่นี้ก็ตาม เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อของบ้านจัดสรรในระดับราคานี้มีสัดส่วนมากที่สุด เมื่อเทียบกับบ้านจัดสรรในระดับราคาที่สูงกว่า 50 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ในขณะที่บ้านจัดสรรที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 100 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปมีอัตราการขายประมาณ 27% ซึ่งก็เป็นเรื่องที่สร้างความน่าสนใจให้กับตลาดพอสมควร เนื่องจากบ้านในระดับราคานี้บางโครงการสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว

ในรอบปีที่ผ่านมาแม้ว่าอุตสาหกรรมอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบจนต้องมีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปเกือบครึ่งหนึ่งจากเป้าหมายที่แต่ละรายกำหนดเอาไว้ แต่ตลาดแนวราบก็ยังนับว่าเป็นตลาดที่ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายหมายปองที่จะส่งโครงการมาลงสนามช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาดให้มากที่สุด เนื่องจากเป็นตลาดที่พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่ามีบทบาทสำคัญที่จะสร้างรายได้แบบยั่งยืนให้กับทุกดีเวลลอปเปอร์ได้มากที่สุด ผู้นำตลาดในปีที่ผ่านมาล้วนแล้วแต่เป็นผู้ที่มีสต็อคโครงการแนวราบพร้อมขายที่ครอบคลุมในทุกระดับราคาทั้งนั้น ทิศทางการขยายตัวของบ้านจัดสรรในระดับราคาเกิน 20 ล้านบาท อาจจะดูเหมือนมีการขยายตัวไม่มากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ต้องไม่ลืมว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคานี้มีจำกัดมาก แต่ด้วยรสนิยม ศักยภาพของเงินในกระเป๋า และเหตุผลในการซื้อของผู้ซื้อในระดับราคานี้ ทำให้บ้านในกลุ่มนี้เป็นตลาดเฉพาะที่ดีเวลลอปเปอร์มีแนวโน้มที่จะให้ความสนใจมากขึ้น ด้วยกำลังซื้อหน้าใหม่ของกลุ่มคน Generation X และ Y ที่ประสบความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ และยังต้องการที่พักอาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมืองได้ในแบบอยู่ร่วมกันได้หลาย Generation โดยที่ไม่ต้องห่วงเรื่องการเดินทาง ความท้าทายในการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้จึงไม่ใช่เป็นเพียงแค่การแข่งกันทำราคาให้ได้ถูกที่สุด หรือเพิ่ม Space ให้ได้มากที่สุด เพราะนั่นจะเท่ากับเป็นการจับกลุ่มลูกค้าเดิมๆ ที่มีอยู่แล้วในตลาด แต่กลับเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มที่จับต้องได้ให้เกิดขึ้นกับตัวบ้าน ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของดีไซน์อันโดดเด่นที่นอกจากจะสะท้อนตัวตนของผู้เป็นเจ้าของได้มากที่สุดแล้ว ยังต้องมีการจัดวาง Space ที่ผสานฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์กิจกรรมที่หลากหลายของสมาชิกทุกคนในครอบครัว

 

BuGaan Yothinpattana แบรนด์ Exclusive Residences ล่าสุดใน Sansiri Luxury Collection ที่ออกแบบโดยคิดมาจาก Luxury Lifestyle ของลูกค้าอย่างแท้จริง

Sansiri Luxury Collection คือกลุ่มโครงการ Residences สุดหรูที่ถูกพัฒนาขึ้นภายใต้หลักปรัชญาสำคัญคือ 1. Refined Taste งานดีไซน์เปี่ยมด้วยรสนิยม 2. Uncompromising Quality ความพิถีพิถันในการคัดสรรวัสดุคุณภาพ และ 3. Curated Services การมอบบริการผ่านประสบการณ์อันเหนือความคาดหมายที่ยิ่งกว่าความเอ็กซ์คลูซีฟ โดยในบรรดาพอร์ตโฟลิโอโครงการที่อยู่ในกลุ่ม Sansiri Luxury Collection นั้นคอนโด KHUN by YOO inspired by Starck ดูจะเป็นโครงการที่ Represent เรื่องราวของความเป็น New Luxury ได้ตรงใจมากที่สุดในสายตาใครหลายๆคน จนมีเสียงเรียกร้องจากกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อโครงการประเภทบ้านเดี่ยวว่าให้พัฒนาสินค้าในรูปแบบนี้ออกมาบ้าง…ในความคิดเห็นของผม BuGaan Yothinpattana (บูก้าน โยธินพัฒนา) คือโครงการที่ถูกพัฒนาขึ้นมาจากเสียงเรียกร้องของกลุ่มลูกค้าดังกล่าวโดยเฉพาะ

 

BuGaan Yothinpattana คือเรื่องราวของการหลอมรวมวิถีชีวิตของความเป็น Luxury Lifestyle ในแบบ New Luxury ที่เน้นเรื่องมิติของประสบการณ์การใช้ชีวิตในแบบ Enriched Experiences กับดีไซน์การออกแบบในสไตล์ Modern Luxury Living ความใส่ใจในทุกรายละเอียดกับสเปซและฟังก์ชัน รองรับไลฟ์สไตล์ยุคปัจจุบันที่หลากหลายอย่างเหนือระดับ พร้อมส่วนกลางแบบส่วนตัว สระว่ายน้ำ Freshwater Swimming Pool ซึ่งถือเป็นโครงการแรกในประเทศไทยที่ให้สระว่ายน้ำระบบน้ำแร่ และลิฟท์ส่วนตัวภายในบ้าน ความพิเศษและความโดดเด่นของแต่ละหลังที่ BuGaan Yothinpattana คือสิ่งที่ทุกคนต้องมาสัมผัสเอง แล้วจะรู้ทันทีว่าที่นี่คือบ้านที่สะท้อนตัวตนที่แท้จริงของเจ้าของบ้านออกมาได้ดีที่สุด ตามสโลแกน My Home Speaks for Myself และ Brand Meaning ที่ชัดเจนมากที่สุดก็คือ “บ้าน GU”

BuGaan Yothinpattana ถูกนำมาใช้เป็น Fighting Brand ในกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวที่มีเซกเมนท์ราคามากกว่า 20 ลบ.ต่อยูนิต ซึ่งในแง่ของ Pricing แบรนด์ BuGaan เองดูจะทับซ้อนกันกับแบรนด์ดังของแสนสิริเองอย่าง Narasiri (ราคาสูงที่สุดคือบ้านแสนสิริ พัฒนาการ และรองลงมาก็คือแบรนด์ Narasiri) ซึ่งการมาของแบรนด์ใหม่นี้น่าจะมีเหตุผลในเชิง Branding คือต้องการที่จะจับกลุ่ม Target Persona ใหม่ โดยที่ไม่ต้องการที่จะเปลี่ยนแปลง Target เดิม และ Perception เดิมของกลุ่มลูกค้าแบรนด์ Narasiri ที่ค่อนข้างจะแข็งแกร่ง มี Brand Loyalty สูง และมีภาพของความเป็นครอบครัวคหบดีขนาดใหญ่ที่นิยมรถ Rolls Royce ในขณะที่แบรนด์ BuGaan เป็นครอบครัว Young Millionaire ประสบความสำเร็จตั้งแต่ยังอายุน้อย และมี taste ของความหรูหรา ทันสมัย ดีไซน์เฉี่ยวอย่าง Bentley ซึ่งแน่นอนว่ากลยุทธ์ในการจับกลุ่มลูกค้าสไตล์นี้ ส่วนหนึ่งก็คือการนำเสนอ Substitute Product ที่สามารถทดแทนการอยู่อาศัยบนคอนโดหรูห้องใหญ่ในย่านใกล้เคียงอย่างสุขุมวิท ทองหล่อ พระรามเก้าได้ กลุ่มคนที่ซื้อ BuGaan จะไม่ใช่คนที่มองหาบ้านหลังแรก แต่คือคนที่มองหารูปแบบของการอยู่อาศัยที่สะท้อนตัวตนออกมามากที่สุด มีเหตุผลที่ชัดเจนว่าต้องซื้อ ไม่ว่าจะซื้อเพราะกำลังจะแต่งงานมีครอบครัว หรือต้องการขยายที่อยู่อาศัยเพื่อจะรองรับสมาชิกใหม่ หรืออยากเอาพ่อแม่มาอยู่ด้วย ซึ่งคำว่าตัวตนในที่นี้ก็คือไลฟ์สไตล์ในแบบ Work Smart, Play Harder เป็น New Young Affluent ที่ประสบความสำเร็จมีสถานะทางสังคมแล้ว ต้องการที่อยู่อาศัยที่ให้ทั้ง Style, Space, Status และ Location ที่โดดเด่น เข้ากับวิถีชีวิตได้เลยในแบบที่ไม่ต้องมานั่งปรับเปลี่ยน ทำความเข้าใจกับบริบทของทำเล หรืออะไรก็ตามในตัวบ้าน

โครงการตั้งอยู่บนถนนโยธินพัฒนา 3  ซึ่งหลายคนอาจจะไม่คุ้นหูเท่าไหร่นัก หากเทียบกับคำว่า ย่านเลียบด่วนเอกมัย – รามอินทรา และ เกษตร – นวมินทร์ ซึ่งหากจะพูดให้เข้าใจได้มากที่สุดก็ต้องบอกว่าที่นี่คือจุดศูนย์กลางของทั้ง 2 ย่านดังกล่าว โดยที่สามารถเดินทางไปย่านไลฟ์สไตล์ที่สำคัญของกรุงเทพฯทั้งทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ หลังสวน วิทยุ เพลินจิต ราชดำริ พระรามเก้า ลาดพร้าว ได้ง่ายหลายเส้นทาง เพียง 3 นาที จากทางด่วนฉลองรัช (ด่านโยธินพัฒนา) และเพียง 20 นาที ถึงทองหล่อ และยังรายล้อมไปด้วยเส้นทาง รฟฟ.สายใหม่หลายสาย ศูนย์การค้า แหล่งไลฟ์สไตล์ ร้านอาหารบูทีคดีๆ คาเฟ่ร้านกาแฟแบบพรีเมี่ยม ไปจนถึงสนามกอล์ฟ โรงพยาบาล สถานศึกษาระดับชั้นนำของกรุงเทพฯ มากมาย

BuGaan Yothinpattana เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 3 ชั้น บนพื้นที่โครงการประมาณ 4 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนโยธินพัฒนา 3 พร้อมความ Private สูงสุด ที่มีเพียง 14  ยูนิตเท่านั้น มีให้เลือกทั้งหมด 2 แบบ ได้แก่

1. XXL
พื้นที่ใช้สอย 737 ตร.ม
5 ห้องนอน 7 ห้องน้ำ 4 ที่จอดรถ 2 ห้องแม่บ้าน พร้อมสระว่ายน้ำจากุชชี่และลิฟต์

– บ้านขนาด XXL จะวาง Court และสระว่ายน้ำไว้กลางตัวบ้าน และเป็นพื้นที่ Connecting Area ของ Activity Space ต่างๆ ให้เป็นหัวใจหลักของตัวบ้านตามคอนเซ็ปต์ Inside out Outside In ข้อดีคือ ทำให้ในทุกพื้นที่ของบ้านสามารถชมวิวสระว่ายน้ำที่อยู่กลางบ้านนี้ได้ ไม่ว่าจะอยู่ห้องไหนหรือชั้นไหนของบ้าน

– ทุกห้องให้มีระเบียงส่วนตัวที่สามารถออกมารับวิวได้ ผ่านหน้าต่างกระจกทรง Over Size สูงโปร่งและสามารถเปิดเป็น Open Space ได้เต็มบานกว่ากระจกแบบธรรมดา ซึ่งมีแต่บ้าน Luxury ที่นำมาใช้กัน รวมถึงยังต้องมีความเป็นส่วนตัวสูงที่สุดด้วย

– Green Area ในบ้านถูกจัดวางไว้ในทุกๆ มุมของ Activity Space เพื่อให้ความรู้สึกอยู่ใกล้ชิดธรรมชาติมากขึ้น และต้นไม้ทุกต้นที่โครงการให้ ยังเป็นการคัดสรรต้นไม้ที่สวยที่สุดและมีความหมายมงคล ด้วยพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 737 ตร.ม ของแบบบ้านไทป์นี้ จึงตั้งใจออกแบบให้เจ้าของบ้านได้มีพื้นที่ส่วนตัวและยังมีพื้นที่ใช้ส่วนรวมร่วมกัน ในแบบที่ลงตัวมากที่สุด เพื่อตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ Active ตลอดเวลา

2. XL1 / XL2
พื้นที่ใช้สอย 427 ตร.ม.
4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ 3 ที่จอดรถ 1 ห้องแม่บ้าน สระว่ายน้ำ รองรับลิฟต์

– สำหรับขนาด XL เน้นดีไซน์ให้ Dining Area เป็น Double Volume และมี Open Space เชื่อมต่อออกไปยังสระว่ายน้ำของตัวบ้านได้ ใช้เป็นพื้นที่สำหรับจัดปาร์ตี้ได้อย่างเต็มที่ ซึ่งเป็นหัวใจหลักของตัวบ้านไทป์นี้ตามคอนเซ็ปต์ Inside out Outside In ข้อดีคือ ทำให้ในทุกพื้นที่ของบ้านสามารถชมวิวสระว่ายน้ำที่อยู่กลางบ้านนี้ได้ ไม่ว่าจะอยู่ห้องหรือชั้นไหนของบ้าน เช่นเดียวกับขนาด XXL

– ฟังก์ชั่น Double Master Bedroom ที่มีห้องนอนใหญ่ถึง 2 ห้อง รวมถึงไฮไลท์ฟังก์ชั่น พื้นที่ Semi Outdoor Terrace ที่เป็นจุดเด่นของบ้านขนาด XL ซึ่งสามารถใช้พักผ่อนได้แบบสบายๆ ทั้งในเวลากลางวันและกลางคืน

มาพร้อมกับ Highlights ที่มีเฉพาะที่ BuGaan เท่านั้น อาทิ

– Main gate ขนาดใหญ่ แบบ Over Scale ที่แตกต่างและเป็นเอกลักษณ์ไม่เหมือนใคร พร้อมการนำ วัสดุ Stone Surface ที่มีราคาสูง มาใช้ตกแต่ง พร้อมประตูเข้าออก แบบ Double-Gate เพื่อความ Privacy สูงสุดของผู้อยู่อาศัย

– Quintuple Security : ความปลอดภัย 5 ระดับ ด้วย LIV-24 ที่ดูแลความปลอดภัยให้คุณตลอด 24 ชม.

1. CCTV มากถึง12 จุด ทั้งโครงการ

2. DIGITAL FENCE ระบบรับสัญญาณการแจ้งเตือนเมื่อมีผู้บุกรุก โดยติดตั้งบนรั้ว รอบโครงการ

3. Visitor Management System (VMS) ระบบรักษาความปลอดภัย ที่ผู้มาติดต่อผ่านเข้า-ออกโดย ไม่ต้องทิ้งบัตรไว้ ข้อมูลจะถูกเก็บไว้ในระบบ ที่ป้อมรปภ.

4. RFID ระบบระบุลักษณะของวัตถุด้วยคลื่นความถี่วิทยุ ลูกบ้านสามารถใช้บัตรสแกนผ่านเครื่องเพื่อเข้า-ออกโครงการ

5. LICENSE PLATE ระบบเก็บข้อมูลทะเบียนรถ ผ่าน Home Service Application

 

– พื้นถนน Main Gate ปูด้วยหิน Ventura  ซึ่งเป็นหินจริง ส่วนถนนด้านในทั้งโครงการปูกระเบื้องทั้งหมด

– เดินระบบสายไฟฟ้าลงดิน ทำให้ไม่เห็นเสาไฟฟ้าภายในโครงการ เสริมให้ทัศนียภาพของโครงการและตัวบ้าน มีความสง่างาม โดดเด่น

– Master Plan  การวางผังโครงการ ให้บ้านทุกหลังมีจุดเด่นของแต่ละหลัง มีความเป็นส่วนตัวสูงสุด และมองไม่เห็นซึ่งกันและกัน

– Façade Design มีการนำวัสดุ Stone Surface มาประดับตกแต่งบนผิวอาคารภายนอก แทนการทาสีแบบธรรมดาทั่วไป

– บ้านเลขที่ 8 เป็นเลขที่ดี เลข 8 เป็นสัญลักษณ์ของ Infinity ความไม่มีที่สิ้นสุดและถือเป็นเลขแห่งความร่ำรวย

– ต้นไม้มงคล คัดสรรต้นไม้ที่มีคุณค่า และราคาสูง มาประดับในโครงการ ตั้งแต่ชื่อที่เป็นมงคลไปจนถึง form ของต้นไม้ที่สวยงาม (ไปที่สวนแล้วคัดเองทุกต้น) เช่น  ต้นกระบก ขนาดใหญ่ สูงกว่า 13 เมตร , ต้นนางกวัก, ต้นกระทิง และ ต้นมั่งมี

– Bathroom คัดสรรวัสดุและสุขภัณฑ์ จากแบรนด์ชั้นนำที่นำเข้าจากต่างประเทศ อาทิ สุขภัณฑ์จากแบรนด์ Gessi (Italy ), แบรนด์ Villeroy & Boch (German),  แบรนด์ Kohler (USA) อ่างล้างหน้าจากแบรนด์ Lavenz  ที่ผลิตจาก Solid Surface นำเข้าจาก Italy ดีไซน์และออกแบบพิเศษเฉพาะที่ BuGaan กระเบื้องแบรนด์ Porcelanosa กระเบื้องนำเข้าจาก Spain มีลวดลายที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว ไม่เหมือนใคร

สัมผัสประสบการณ์การอยู่อาศัยที่บ่งบอกตัวตนและรสนิยม บนทำเลที่เป็นที่สุดของที่อยู่อาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ที่ใครๆ ต่างปรารถนาที่ BuGaan Yothinpattana ราคา 35.9 – 80 ล้านบาท (ราคา Update เมื่อ 23 มีนาคม 2021)

 

ข้อมูลเพิ่มเติม http://siri.ly/3AX3He3

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

ศุภาลัย ริวา แกรนด์

เฉลิมนิจ อาร์ท เดอ เมซง

เดอะ มูฟ เกษตร

วันนี้จะมาแนะนำให้รู้จักกับคอนโดแบรนด์ใหม่จากแสนสิริ...

25 May, 2021

แลนด์มาร์ค แอท แกรนด์สเตชั่น บาย ไซมิส แอสเสท

แตกต่างคอนโดอื่นอย่างมาก เพราะโครงการ LANDMARK@Grand...

22 April, 2021

เมติเย่ร์ พระราม 9

ที่ดินในทำเลดีๆ ของกรุงเทพฯ หลายแห่ง แม้จะมีเงินก็ซื...

21 April, 2021

ดอะ โพลิแทน อควา

นานแค่ไหนแล้ว ที่คุณไม่ได้รู้สึกผ่อนคลายอย่างเต็มที่...

7 April, 2021