PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลสาทร

เกริก บุณยโยธิน 14 March, 2022 at 11.15 am

หากจะถามว่าย่าน CBD ในกรุงเทพฯนั้นมีบริบทและข้อได้เปรียบของทำเลที่แตกต่างจากย่านอื่นๆอย่างไร นอกเหนือจากการเป็นย่านที่เต็มไปด้วยอาคารสำนักงานสูงเรียงรายกันเต็มสองฝั่งถนน ก็คงต้องบอกว่าด้วยการที่ย่าน CBD เป็นย่านที่มี Traffic ผู้คนหมุนเวียนเข้ามาทำงาน ทำธุรกิจ อยู่ตลอดเวลา จึงทำให้ย่าน CBD ทุกย่านนั้นเพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการคมนาคมที่สามารถเข้าถึงได้ทั้งรถไฟฟ้า รถโดยสารสาธารณะ และรถยนต์ส่วนตัว อาหารการกินที่เลือกได้ทุกสไตล์ รวมไปถึงห้างค้าปลีกทุกรูปแบบ ด้วยการที่กรุงเทพฯนั้นเป็นเมืองที่ขึ้นชื่อว่ามีการจราจรที่คับคั่ง ติดขัดเป็นอันดับต้นๆของโลก จึงมีผู้คนจำนวนไม่น้อยทีเดียวที่มีความต้องการที่จะอยู่ในอาศัยภายในย่าน CBD ที่ตัวเองทำงานอยู่เพื่อประหยัดเวลาในการเดินทาง เชื่อมโลกแห่งการทำงานและพักผ่อนได้อย่างไร้รอยต่อ ทั้งหมดนี้ส่งผลให้ย่าน CBD หลายแห่งในกรุงเทพฯเป็น ย่านที่ค่อนข้างมีความเป็นเอกลักษณ์ในเชิงไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยไม่ใช่มีเพียงแค่อาคารสูงเรียงซ้อนกัน แต่พื้นที่เหล่านั้นล้วนแต่สอดแทรกเอกลักษณ์การดำเนินชีวิตในแบบผสมผสานทั้งแบบดั้งเดิม และแบบคอนโดสูงสมัยใหม่ที่แตกต่างกันไปในแต่ละทำเล ไม่เหมือนกับย่าน CBD ในมหานครใหญ่อื่นๆ พื้นที่เกือบทุกตารางฟุต ถูกใช้ในการก่อสร้างอาคารสูง และพื้นที่เพื่อพาณิชยกรรมจนแทบจะเป็นไปไม่ได้ในการหาที่อยู่อาศัยในแบบ Freehold บนพื้นที่ใจกลางย่าน CBD

อยู่สาทรให้มีความสุข ไม่ต้องพะวงเรื่องรถติด เพราะมีถนนรองที่เข้าออกได้หลายเส้นทาง

ในบรรดาย่าน CBD ทั้งหมดที่อยู่ในกรุงเทพฯ สาทรดูจะเป็นย่านที่มีความเป็นธุรกิจเคร่งครัดมากกว่าย่านอื่นๆ โดยเฉพาะในช่วง Weekday จันทร์-ศุกร์ ที่บรรยากาศความคับคั่งริมถนนใหญ่จะเป็นคนละเรื่องกับวันเสาร์ – อาทิตย์ ถึงแม้ว่าถนนเส้นนี้จะกว้างใหญ่กว่าสีลม อโศก หรือพระรามสี่ แต่สาทรก็เป็นที่ขึ้นชื่อในเรื่องของการจรจรอันคับคั่ง เพราะถนนสาทรเปรียบดั่งหัวใจที่ทำหน้าที่สูบถ่ายเลือดไปยังส่วนอื่นๆทั่วร่างกาย ตลอดช่วงความยาวถนนเพียงไม่กี่กม.นี้ มีเส้นทางลัดเลาะไปยังถนนสายต่างๆมากมาย และยังมีรถไฟฟ้าแล่นผ่านถึง 3 ช่วง ตั้งแต่ช่วงสุรศักดิ์  ช่องนนทรี และลุมพินี แต่ปัญหาการจราจรในวันธรรมดาก็ยังไม่มีแนวโน้มที่จะคลี่คลาย ไม่ว่าจะเป็นฝั่งสาทรเหนือที่เชื่อมต่อถนนสีลม-บางรัก และฝั่งสาทรใต้ที่เชื่อมต่อถนนนราธิวาสฯ- พระรามสาม เนื่องจากพื้นที่ทั้งสองฝั่งถนนสาทร เต็มไปด้วยอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ โรงเรียนชั้นนำ และโรงแรมระดับ 5 ดาว ส่งผลให้ถนนสายนี้มีทั้งปริมาณรถยนต์ และผู้คนที่สัญจรไปมาอย่างหนาแน่น ทั้งคนทำงาน นักเรียน จนถึงนักท่องเที่ยว แน่นอนว่าในสายตาของผู้ที่มีวิถีชีวิตวนเวียนอยู่ในย่านนี้ ย่อมอยากที่จะมีคอนโดสักยูนิตที่อยู่ไม่ไกลจากที่ทำงานชนิดที่ว่าเดินไปทำงานได้อย่างสะดวก ไม่เงียบเหงาในวันสุดสัปดาห์ หรือไม่ก็ขับรถออกมาแล้วไม่ได้ติดอยู่ที่หน้าทางเข้าคอนโดเป็นชั่วโมง ซึ่งก็แน่นอนว่าคอนโดริมถนนใหญ่ที่มี Exposure อันโดดเด่น อยู่ในจุดที่เข้าถึงโครงการได้ง่ายทั้งจากถนนหลัก และถนนรองโดยรอบสาทร ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ย่อมเป็นคำตอบที่ทุกคนมองหา

 

โดยย่านที่ว่าดังกล่าวและยังพอจะมีศักยภาพไปต่อได้อีกของสาทรนั้น อยู่ที่บริเวณฝั่งถนนสาทรใต้นี่ล่ะครับ โดยในปัจจุบันนี้ บริเวณถนนสาทร ช่วงแยกสาทร-นราธิวาส ถือว่าเป็นบริเวณที่เป็นศูนย์กลางทางการเงินและเศรษฐกิจแห่งสำคัญของประเทศ มีสถานีรถไฟฟ้าช่องนนทรี และอาคาร King Power Mahanakhon เป็นจุดศูนย์กลาง โดยมีถนนนราธิวาสฯเป็นเส้นทางสำคัญที่เชื่อมต่อการเดินทางจากพระรามสาม สู่สาทร และออกไปยังย่านสีลม – พระรามสี่ ส่งผลให้ทำเลสาทร – นราธิวาส เป็นจุดที่มีการเดินทางที่สะดวกที่สุด ใกล้ย่านใกล้เคียงต่างๆจนแทบจะเป็นเนื้อเดียวกัน สามารถหลบเลี่ยงการเดินทางบนถนนใหญ่สาทรในวันที่สภาพการจราจรไม่เป็นใจได้อย่างไม่ต้องกังวล ที่นี่จึงได้ Value ของความเป็น Middle of Both CBD ทั้งสาทร และสีลม มีข้อได้เปรียบในเชิงทำเลที่แตกต่างจากย่านอื่นๆบนถนนสาทร

 

ย่านนี้เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจที่สำคัญของประเทศไทย มีสำนักงานใหญ่ของหน่วยงานระดับโลกหลายแห่งได้แก่ธนาคาร Standard Charter, Bank of China, Royal Bank of Scotland (RBS), Pricewaterhouse Coopers รวมทั้งบริษัทชั้นนำ เช่น AIA Sathorn Tower, CP ALL, Samsung, L’Oreal, Beiersdorf สถานทูต เช่น สถานฑูตสิงคโปร์, สถานฑูตมาเลเซีย, สถานฑูตเมียนมา, สถานฑูตกรีซ, สถาบันการศึกษา และโรงพยาบาลชั้นนำมากมาย นอกจากนี้ยังมีสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีใหม่อย่างเซนต์หลุยส์ ที่บริเวณปากซอยสาทร 12 เช่นกัน ทั้งหมดนี้ส่งผลให้โครงการคอนโดที่เปิดขายอยู่ในบริเวณนี้ล้วนแล้วแต่เป็นโครงการที่มีราคาแพง ราคาขายทำสถิติในแต่ละยุคทั้งสิ้น

 

CBD สาทร แบ่งออกเป็นย่านไหนบ้าง?

ในอดีตเราอาจจะคุ้นเคยกับการแบ่งสาทร ออกเป็น 2 ฝั่งถนน โดยมีคลองสาทรเป็นตัวกำหนดขอบเขต คือ “ถนนสาทรเหนือ” อยู่ในแขวงสีลม เขตบางรัก และฝั่งใต้คือ “ถนนสาทรใต้” อยู่ในแขวงยานนาวาและแขวงทุ่งมหาเมฆ แต่ด้วยลักษณะทางกายภาพ และราคาที่ดินของสาทรที่มีการเปลี่ยนแปลงไปมากจากการมาของถนนนราธิวาสราชนครินทร์ รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้า ส่งผลให้ย่านสาทรในปัจจุบันไม่ได้ถูกจำกัดเพียงแค่ถนนฝั่งเหนือและถนนฝั่งใต้ โดยย่านสาทรนั้นมีพื้นที่ครอบคลุมถนนสี่พระยา สุรวงศ์ สีลม สาทร ไปจนถึงถนนจันทน์ และถนนพระราม 4 สุรศักดิ์ นราธิวาสราชนครินทร์บางส่วน รวมไปถึงถนนเส้นทางรองอื่นๆ พื้นที่นี้ได้ชื่อว่าเป็นพื้นที่ที่มีความเจริญต่อเนื่องมายาวนาน เป็นศูนย์กลางธุรกิจดั้งเดิมของประเทศไทยมาตั้งแต่หลายสิบปีที่แล้ว โดยมีความเจริญต่อเนื่องมาจากย่านเยาวราชหรือถนนเจริญกรุง

 

สาทร เป็นพื้นที่ที่มีอาคารสำนักงานรวมกันมากที่สุดในกรุงเทพมหานครโดยพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในพื้นที่ตามแนวถนนสี่พระยา สุรวงศ์ สีลม สาทร นราธิวาสราชนครินทร์ พระราม 4 มีทั้งหมดประมาณ 2.15 ล้านตารางเมตร ถ้าคิดแบบคร่าวๆ ถึงจำนวนคนทำงานในอาคารสำนักงานเหล่านี้ก็ไม่น่าจะต่ำกว่า 260,000 คน ดังนั้น จึงไม่แปลกใจเลยว่าทำไมสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ ที่อยู่ในพื้นที่นี้จึงมีความหนาแน่นของจำนวนคนใช้บริการค่อนข้างมากมาโดยตลอด และเพิ่งจะเปิดให้บริการสถานีรถไฟฟ้าเซนต์หลุยส์ไปเมื่อไม่นานมานี้ แม้ว่าจะเป็นสถานีที่อยู่ในแผนการพัฒนาของ BTS มานานแล้วก็ตาม ซึ่งช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าให้มากขึ้นไปอีก จากที่มีศักยภาพมาก่อนหน้านี้แล้ว

 

พื้นที่ตามแนวถนนสาทร สีลม หรือถนนเส้นทางอื่นๆ ที่เชื่อมโยงกันทั้งหมดในพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่มีความเจริญ มีศักยภาพในการพัฒนาต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา แม้ว่ารูปแบบของการพัฒนาในพื้นที่นี้จะเปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา เพราะด้วยราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดหลังจากเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรมในพื้นที่จึงอาจจะลดน้อยลงหรือแทบไม่มีโครงการอาคารสำนักงานหรือพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ เลยในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา  แต่ยังคงมีโครงการรูปแบบอื่นๆ ที่เหมาะสมกับราคาที่ดิน เช่น โครงการคอนโดมิเนียม โครงการมิกซ์-ยูสที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก และที่อยู่อาศัย แต่ที่น่าสังเกตคือมีโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์พัฒนาเยอะขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงดีมานท์ในการอยู่อาศัยทีมีอยู่อย่างต่อเนื่องทั้งในแบบระยะสั้น และระยะยาว

 

โครงการอสังหาฯระดับ Magnet แห่งใหม่ ในย่านสาทร

พื้นที่ตามแนวถนนสาทรหลักอาจจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ยากแล้วในปัจจุบัน เพราะเป็นที่ดินที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องมากกว่า 20 – 30 ปี ราคาที่ดินที่เหลืออยู่ในตอนนี้คงไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว การพัฒนาต่างๆ จึงเริ่มมีการชะลอตัวลงไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ยกเว้นการพัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาวที่ยังพอเห็นได้อยู่ โครงการรูปแบบอื่นๆ ที่ไม่ใช่โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ เช่น

 

1. พาร์ค สีลม (Park Silom) โครงการมิกซ์-ยูสที่พัฒนาร่วมกันระหว่างบริษัท นายณ์ เอสเตท จำกัด และบริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) โดยมีการตั้งบริษัทร่วมทุนระหว่างกันและเซ็นสัญญาเช่าที่ดินขนาด 66 ไร่ปากซอยคอนแวนต์จากบริษัท สิวะดล จำกัด เพื่อพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก มูลค่า 16,000 ล้านบาท โดยอาคารสำนักงานจะเสร็จปีพ.ศ.2565 ส่วนอื่นๆ ของโครงการจะทยอยเสร็จภายในปีพ.ศ.2567

2. แอสคอท เอ็มบาสซี่ สาทร (Ascott Embassy Sathorn) โรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ตเม้นต์บนถนนสาทร ใกล้ๆ ซอยสวนพลู ของบริษัท อนันดา ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) โครงการนี้มีทั้งหมด 361 ห้อง เป็น 1 โครงการใน 4  โครงการโรงแรมในกรุงเทพมหานครของอนันดาฯ โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปีพ.ศ.2565 และเป็น 1 ในโครงการที่ทางอนันดาฯ ต้องการพัฒนาขึ้นมาเพื่อสร้างรายได้แบบต่อเนื่องในระยะยาว

3. The Standard, Bangkok Mahanakhon (เดอะ สแตนดาร์ด แบงค็อก มหานคร) ตั้งอยู่ใจกลางเมืองบนตึกมหานคร มาพร้อมห้องพักทั้งหมด 155 ห้อง ตั้งแต่ขนาด 29 ตารางเมตรจนถึงห้องเพนท์เฮาส์อันโอ่โถงขนาด 144 ตารางเมตร ล้อมรอบไปด้วยวิวเมืองกรุงเทพฯ ชวนหลงใหลในยามค่ำคืน รวมถึงสระว่ายน้ำพร้อมกับวิวพระอาทิตย์ลับฟ้า ห้องออกกำลังกายระดับแนวหน้า ห้องประชุมงานเลี้ยงสัมมนา พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกสุดทันสมัยมากมาย ห้องอาหารมากรางวัลจากประเทศจีน Mott 32, The Parlor แหล่งรวมพลของวัยรุ่นสุดครีเอทีฟ หรือคนรักการดื่มชาจะต้องถูกใจกับ Tea room ที่รอให้คุณมาสัมผัสประสบการณ์การดื่มชาแบบใหม่ไม่ซ้ำใคร สเต็กเฮ้าส์สไตล์อเมริกันแท้ๆ ที่ The Standard Grill ตลอดจนแหล่งแฮงค์เอาท์บนรูฟท็อปชั้น 76 สุดชิค พร้อมแล้วจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในวันที่ 11 พฤษภาคม 2565 นี้

 

4. อาคารโครนอส สาทร (Kronos Sathorn Tower) อาคารสำนักงานขนาด 30 ชั้น โดยพื้นที่ปล่อยเช่ารวมประมาณ 22,500 ตารางเมตร เป็นอาคารสำนักงานอาคารล่าสุดที่กำลังก่อสร้างบนถนนสาทร เพียงแต่ตำแหน่งที่ตั้งของอาคารอาจจะไกลจากสถานีรถไฟฟ้าไปสักหน่อย และมีกำหนดสร้างเสร็จในปี พ.ศ.2565

 

5. ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค โครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ บนที่ดินขนาด 23 – 2 – 2.72 ไร่บริเวณหัวมุมถนนสีลม และถนนพระราม 4 โดยโครงการนี้เป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คาดว่าจะแล้วเสร็จทั้งโครงการประมาณปีพ.ศ.2567 โดยโครงการนี้ประกอบไปด้วย 4 ส่วน ดังนี้

 

– โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ โรงแรมระดับ 5 ดาวที่จะถูกสร้างขึ้นมาใหม่ทดแทนอาคารเดิมที่ถูกรื้อถอนออกไปแล้ว โดยจะมีห้องพักประมาณ 250-259 ห้อง

– คอนโดมิเนียมในชื่อโครงการดุสิต เรสซิเดนเซส และโครงการดุสิต พาร์คไซด์โดยส่วนของดุสิต เรสซิเดนเซสจะเป็นคอนโดมิเนียมระดับ Luxury มีห้องขนาดใหญ่คือมีขนาดพื้นที่ตั้งแต่120 ตารางเมตรขึ้นไปถึง 600 ตารางเมตรอยู่ในอาคารชั้น 9 – 29 และส่วนของดุสิต พาร์คไซด์จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับรองลงมาอยู่ในช่วงระหว่างชั้น 30 – 69 เป็นห้องขนาดเล็กเริ่มต้นที่ประมาณ 60 ตารางเมตร โดยมีห้องขนาดใหญ่ที่สุด คือ 80 ตารางเมตร

– ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พาร์ค ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ประมาณ 80,000 ตารางเมตร และยังเป็นอาคารที่อยู่ด้านล่างของส่วนสำนักงาน และอาคารอื่นๆ รวมไปถึงเป็นอาคารที่มีทางเชื่อมกับสถานีรถไฟฟ้า และสถานีรถไฟใต้ดิน เป็นอาคาร Low Rise ที่เชื่อมต่อกับอาคารสำนักงาน มีทั้งส่วนที่เป็นศูนย์การค้าชั้นใต้ดินและบนดิน

– อาคารสำนักงานเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ความสูงประมาณ 43 – 45 ชั้น พื้นที่รวมทั้งหมดประมาณ 90,000 ตารางเมตร เป็นอาคารสำนักงานที่เป็นส่วนหนึ่งขอโครงการมิกซ์-ยูสในทำเลที่ดีมากของกรุงเทพมหานคร และเชื่อมต่อกับทั้งเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน

 

6. สีลมเอจ (Silom Edge) อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก (เดิมคือ โรบินสัน สีลม) ที่ปิดการให้บริการไปหลายปีแล้ว กำลังจะกลับมาอีกครั้งหลังจากที่ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) เข้าเทกโอเวอร์บริษัทที่ได้กรรมสิทธิ์สัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ ด้วยมูลค่าโครงการกว่า 1,800 ล้านบาท ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงานและรีเทล 7 ชั้น รวมพื้นที่กว่า 10,000 ตารางเมตร พร้อมโซนเปิดให้บริการถึงเที่ยงคืนทุกวัน เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และสตาร์ทอัพโดยเฉพาะ พร้อมเป็นแพลตฟอร์มให้ทุกธุรกิจเริ่มต้นได้ง่าย ด้วยบริการที่ตอบโจทย์ ครอบคลุมทุกความต้องการ (All Inclusive Services) ปัจจุบันสีลมเอจอยู่ระหว่างการดำเนินการพัฒนาพื้นที่ และจะพร้อมเปิดให้บริการในเดือนกันยายนปีนี้ โดยพร้อมอำนวยความสะดวกแก่ผู้ใช้บริการทุกช่วงเวลา ด้วยโซนรีเทลที่ทำการเปิดตั้งแต่ 11:00 น. ถึงเที่ยงคืน และโซนพิเศษ 2 ชั้นแรกที่เปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง พร้อมรองรับลูกค้าที่ต้องการใช้บริการร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ร้านขายยา และเครื่องจำหน่ายสินค้าคุณภาพด้วยระบบอัตโนมัติ โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในเดือนกันยายน 2565 นี้

 

7. ศุภาลัย ไอคอน สาทร (Supalai Icon Sathorn) โครงการมิกซ์-ยูสของศุภาลัย ซึ่งเป็นโครงการที่พัฒนาบนที่ดินที่เคยเป็นที่ตั้งของสถานฑูตออสเตรเลียมาก่อน โดยภายในโครงการประกอบไปด้วยคอนโดมิเนียมในส่วนของด้านหลังที่เป็นอาคารสูง 56 ชั้น อาคารสำนักงานในส่วนของอาคารด้านหน้า และพื้นที่ค้าปลีกด้านหน้าและชั้นล่างๆ ของอาคาร โครงการนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จปีพ.ศ.2567

 

8. GRAND NIKKO BANGKOK HOTEL เป็นโรงแรมญี่ปุ่นแท้ๆ ที่มีกองทุน JOIN ของรัฐบาลญี่ปุ่นมาร่วมทุนด้วยในวงเงิน 4,400 ล้านเยน (ประมาณ 1,235 ล้านบาท) นอกจากบริษัทข้ามชาติจากญี่ปุ่นอย่าง NISHIMATSU Construction และ FUYO LEASE (芙蓉リース) ซึ่งกองทุนนี้ย่อมาจาก Japan Overseas Infrastructure Investment Corporation For Transport & Urban Development  จุดประสงค์คือสนับสนุนทางการเงินให้บริษัทญี่ปุ่น ที่จะไปพัฒนาโครงการในต่างประเทศและต้องช่วยพัฒนาประเทศนั้นๆที่ไปลงทุน คาดว่าจะแล้วเสร็จปีพ.ศ.2568

ที่มา: https://www.facebook.com/propholic2014/posts/4521200757979693

 

9. “สวนสาธารณะคลองช่องนนทรี” สวนสาธารณะแบบเลียบคลองแห่งใหม่ที่ยาวที่สุดในกรุงเทพฯภายใต้งบพัฒนารวมทุกเฟสที่ 980 ล้านบาท โดยมี “คลองชองกเยชอน”ประเทศเกาหลีใต้เป็นต้นแบบ แนวเส้นทางเริ่มต้นจากถนนสุรวงศ์ถึงถนนพระรามที่ 3 รวมระยะทาง 5 กิโลเมตร แบ่งพัฒนา 5 ช่วง ได้แก่ 1.ถนนสุรวงศ์ถึงถนนสาทร ระยะทาง 800 เมตร วงเงิน 80 ล้านบาท 2.ถนนสาทรถึงซอยนราธิวาสราชนครินทร์ 7 ระยะทาง 200 เมตร วงเงิน 80 ล้านบาท 3.ซอยนราธิวาสราชนครินทร์ 7 ถึงถนนจันทน์ ระยะทาง 1.6 กิโลเมตร วงเงิน 370 ล้านบาท 4.ถนนจันทน์ถึงถนนรัชดาภิเษก ระยะทาง 1 กิโลเมตร วงเงิน 250 ล้านบาท และ 5.ถนนรัชดาภิเษกถึงถนนพระรามที่ 3 ระยะทาง 900 เมตร วงเงิน 200 ล้านบาท สถานะปัจจุบันได้มีการเปิดให้ใช้บริการช่วงถนนสาทรถึงซอยนราธิวาสราชนครินทร์ 7 แล้ว โดยคาดว่าทั้งโครงการจะแล้วเสร็จในเดือนตุลาคมปี 2022

 

โครงการส่วนใหญ่ที่กำลังพัฒนาและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 3 – 4 ปีจากนี้เป็นโครงการมิกซ์-ยูสและโครงการเชิงพาณิชยกรรม ซึ่งเมื่อสร้างเสร็จและเปิดให้บริการทั้งหมดจะมีส่วนช่วยให้พื้นที่ตามแนวถนนสาทร  และสีลมรวมไปถึงพื้นที่โดยรอบมีศักยภาพมากขึ้น เพราะจะมีส่วนของโครงการค้าปลีกเข้ามาสร้างสีสัน และเติมเต็มการใช้ชีวิตหรือไลฟ์สไตล์ของคนในพื้นที่มากขึ้น เนื่องจากก่อนหน้านี้พื้นที่นี้ขาดในส่วนนี้มานานแล้ว พื้นที่ค้าปลีกที่มีอยู่ก็ยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการของคนในพื้นที่ อีกทั้งยังมีโครงการอาคารสำนักงานเข้ามาเพิ่มจำนวนคนในพื้นที่ให้มากขึ้นอีกในอนาคต จำนวนคนในพื้นที่ก็มากขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด เพราะจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ก็มีไม่น้อยเช่นกัน โดยส่วนใหญ่อาจจะเป็นโครงการที่อยู่ในซอยหรือในพื้นที่ตามแนวถนนสายรอง ไม่ใช่โครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนสีลม สาทร และนราธิวาสราชนครินทร์ เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงเกินไป สูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในพื้นที่ แต่ก็มีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่นี้ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบันไม่น้อยเลย

คอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่แยกตามโซน

 

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

จำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่นี้มีประมาณ 27,380 ยูนิต โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ก่อนปีพ.ศ.2543 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งอาจจะดูเหมือนว่ามีคอนโดมิเนียมจำนวนมากในพื้นที่นี้ แต่ด้วยความเป็นพื้นที่ CBD และมีซอยย่อยหรือถนนเส้นทางรองต่างๆ อยู่มากมายจึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมีคอนโดมิเนียมจำนวนมากในพื้นที่นี้ รวมไปถึงมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2542 ซึ่งเป็นเหมือนตัวเร่งให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ โดยถ้าแบ่งออกตามโซนทั้ง 3 โซนพบว่าโซนสาทรตะวันออก หรือโซนที่อยู่ทางทิศใต้ของถนนสาทรด้านทิศตะวันออกของถนนนราธิวาสราชนครินทร์ คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีสัดส่วนประมาณ 44% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมด อาจจะเพราะมีซอยย่อยที่สามารถเชื่อมต่ออกไปยังถนนเส้นทางอื่นๆ ได้ และราคาที่ดินในพื้นที่นี้ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับโซนที่เหลือ คอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่อยู่ในซอยหรือถนนเส้นทางรองต่างๆ หลายโครงการเป็นอาคารที่สูงไม่เกิน 8 ชั้นจำนวนยูนิตไม่เกิน 100 ยูนิต โซนสีลมอาจจะมีคอนโดมิเนียมไม่มากนัก เพราะที่ดินที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการต่างๆ ได้มีจำกัด เนื่องจากเป็นโซนที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องตั้งแต่ในอดีต จึงแทบหาที่ดินเพื่อการพัฒนาได้ยากมากในปัจจุบัน หลายโครงการในโซนนี้เป็นการก่อสร้างหรือพัฒนาขึ้นมาบนที่ดินที่เคยเป็นโครงการหรืออาคารอื่นๆ ก่อนที่จะมีการซื้อขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ผู้ถือสัญญาเช่าใหม่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบใหม่ที่ทันสมัยและตอบสนองกับราคาที่ดินรวมไปถึงการใช้ประโยชน์บนที่ดินได้เต็มประสิทธิภาพมากขึ้น

 

สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ คือ โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ริมถนนเส้นทางหลักมีไม่มากนัก ส่วนใหญ่อยู่ในซอยหรือถนนเส้นทางรอง เช่น ซอยคอนแวนต์ ศาลาแดง สวนพลู หรือซอยสาทร 10 สาทรซอย 12 เป็นต้น ซอยต่างๆ เหล่านี้มีความกว้างมากกว่า 10 เมตร และเมื่ออยู่ในพื้นที่ CBD จึงสามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารสูงได้โดยไม่ติดข้อจำกัดในเรื่องของความสูงอาคาร และเรื่องของ FAR ก็ไม่เป็นปัญหาเช่นกันตามข้อกำหนดทางผังเมืองกรุงเทพมหานคร

 

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปีสะสมในพื้นที่แยกตามโซน

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

โซนสาทรตะวันออกมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องมาโดยตลอด และมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อปีมากกว่าอีกทั้ง 2 โซนอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่อีกทั้ง 2 โซนมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไล่เลี่ยกันมาโดยตลอด เพราะด้วยข้อจำกัดเรื่องของที่ดิน และส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กแบบเดียวกันทั้งหมด มีโครงการที่เป็นอาคารสูงไม่มากนัก เพราะด้วยราคาที่ดินในโซนสีลม และสาทรตะวันตกบางส่วนซึ่งมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านอาจจะมีราคาสูงมากเกินไป เพราะมีที่ดินเหลือให้พัฒนาไม่มาก แต่โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในซอยหรือถนนเส้นทางรองที่แยกออกจากถนนสีลม หรือสาทรก็มีอยู่หลายโครงการเช่นกันเพียงแต่มีจำนวนน้อยกว่าโซนสาทรตะวันออกแบบชัดเจน

 

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่รายโซน

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

แม้ว่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ทั้ง 3 โซนจะมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง เพราะเป็นพื้นที่ที่อยู่ใน CBD ของกรุงเทพมหานคร แต่ก็เพราะความเป็นพื้นที่ที่อยู่ใน CBD เช่นกันที่มีผลต่อความน่าสนใจของโครงการต่างๆ ในพื้นที่ อีกทั้งพื้นที่นี้นอกจากจะเห็นศักยภาพในปัจจุบันแล้วยังมีโอกาสที่จะขยายตัวหรือมีศักยภาพเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต อีกทั้งความเป็น CBD ของกรุงเทพมหานครก็คอยู่ต่อไปอีกนานเท่านาน จนกว่าจะมีการย้ายเมืองหลวงของประเทศไทยใหม่ เพราะพื้นที่หรือทำเลใดๆ ก็ตามที่เกิดขึ้นหรือมีการพัฒนามาในช่วงหลังคงไม่มีทำเลใดที่มีอาคารสำนักงานมากขนาดนี้แน่นอน

 

อัตราการขายเฉลี่ยของทั้ง 3 โซนอยู่ที่ประมาณ 92% อาจจะดูเหมือนว่าสูงมาก แต่ถ้าพิจารณาจากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่ที่มีประมาณ 27,380 ยูนิตแล้วพบว่ายังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอีกไม่น้อยกว่า 2,550 ยูนิตเลย ในปัจจุบัน โซนสาทรตะวันออก และสาทรตะวันตกเป็นโซนที่มีอัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมากกว่า 90% ทั้ง 2 โซน อาจจะเพราะเป็นโซนที่มีคอนโดมิเนียมราคาไม่สูงมากอยู่มากที่สุด อีกทั้งหลายโครงการตั้งอยู่ในซอยหรือถนนเส้นทางรองที่สามารถเชื่อมต่อกับถนนเส้นทางอื่นๆ ได้มากกว่า 1 – 2 เส้นทาง ซึ่งไม่จำเป็นต้องใช้ถนนสาทรที่อาจจะมีการจราจรค่อนข้างติดขัดเกือบตลอดทั้งวัน โดยที่คอนโดริมถนนใหญ่ในย่านนี้นับว่าหายากมากแล้ว

 

โซนสีลมที่แม้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูงอยู่ในพื้นที่มากกว่าโซนอื่นๆ แต่ก็ยังมีอัตราการขายที่สูงมาก เพราะความขาดแคลนที่ดิน อีกทั้งที่ดินมีราคาสูงมาก หลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่นี้จึงได้รับการตอบรับที่ดี แม้ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่ในซอยก็ตาม เพราะกลุ่มผู้ซื้อเข้าใจว่าราคาคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่นี้ยังสามารถสูงขึ้นกว่าตอนนี้ได้อีก เพราะที่ดินเหลือให้พัฒนาน้อยลงทุกปี การซื้อคอนโดมิเนียมที่เปิดขายก่อนหน้านี้จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ยกเว้นบางโครงการที่ราคาขายอาจจะสูงเกินไป

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่แยกตามโซน

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่อาจจะดูไม่สูงมาก เพราะเป็นราคาขายเฉลี่ยของทุกโครงการในพื้นที่ตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบัน แต่จะเห็นได้ชัดเจนว่าโซนสีลมมีราคาขายที่สูงกว่าอีก 2 โซนแบบชัดเจน ซึ่งถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเท่านั้นยิ่งเห็นได้ชัดเจนเลยว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในโซนสีลมมีราคาขายสูงมาก โดยราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 230,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะโซนอื่นๆ มีราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า เพราะด้วยปัจจัยในเรื่องของราคาที่ดินที่ต่ำกว่า และหลายโครงการใน 2 โซนดังกล่าวอยู่ในซอยย่อย หรือถนนเส้นทางรองจึงมีราคาขายที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่ในซอยย่อยในโซนสีลม

ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่มีการปรับเพิ่มในช่วงระหว่าง 3 – 5% ต่อปี เพียงแต่ในปีพ.ศ.2563 -2564 มีการปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แม้ว่าจะมีหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ตาม เพราะด้วยภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ลดลงมีผลต่อการปรับเพิ่มของราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมทั่วทั้งประเทศไทย แต่ก่อนหน้าที่จะเกิดวิกฤตโควิด-19 ในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2559 – 2561 ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่มีการปรับเพิ่มในช่วงระหว่าง 6 – 11% ต่อปีเลยทีเดียว ซึ่งก็มีความเป็นไปได้ที่ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จะกลับมาปรับเพิ่มในอัตราที่สูงขึ้นอีกในอนาคต เมื่อเหตุการณ์ต่างๆ กลับสู่ภาวะปกติ ราคาขายคอนโดมิเนียมบางโครงการในพื้นที่นี้อาจจะดูเหมือนว่าสูงเกินไปในปัจจุบันถ้าเปรียบเทียบกับย่าน CBD แห่งอื่นๆในกรุงเทพฯ แต่ถ้าพิจารณาดีๆ แล้วจะพบว่าราคาขายคอนโดมิเนียมในโซนนี้ที่มีความพร้อมทุกอย่าง มีสิ่งอำนวยความสะดวก และยังมีทิศทางการขยายตัวหรือการปรับเปลี่ยนศักยภาพเพิ่มเติมได้อีกในอนาคต ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ไม่ได้สูงเกินไปเลย โดยเฉพาะถ้าเป็นคอนโดสูงติดถนนใหญ่ยิ่งเป็น Supply ที่หาได้ยาก เพราะที่ดินริมถนนใหญ่เกือบทั้งหมดของสาทรมักถูกนำไปพัฒนาเป็นโครงการแนว Commercial มากกว่าโครงการที่พักอาศัยแบบกรรมสิทธิ์ขายขาด

 

125 Sathorn คอนโดติดถนนใหญ่ที่พร้อมจะเป็น Iconic Landmark แห่งใหม่ บนทำเลศักยภาพที่ยังไม่สิ้นสุด หนึ่งเดียวของสาทร

 

125 Sathorn คือคอนโดแบรนด์ใหม่ที่ค่อนข้างจะมีอัตลักษณ์ที่แตกต่างจากทุกคอนโดใหม่ในย่านสาทร ที่มักจะเน้นรูปแบบของงานสถาปัตยกรรมในสไตล์ Ultra – Modern Architecture เน้นกระจกและเส้นสายของอาคารที่ดูโฉบเฉี่ยว ในทางกลับกับ 125 Sathorn ได้ใช้รูปแบบงานสถาปัตยกรรมในสไตล์ Luxury Modern Classic ที่เป็นการรวมเอาความเป็นที่สุดของทำเลเมือง ดีไซน์ ธรรมชาติ และความหรูหราเข้าไว้ด้วยกัน จนออกมาเป็นอาคารแฝดสูง 36 ชั้น ที่มีหน้ากว้างของโครงการมากถึง 97 เมตรขนานกับถนนสาทร เชื่อมต่อกันด้วย “125 Courtyard” พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ แทรกกลางระหว่างอาคาร เปรียบดั่งโอเอซิสขนาดใหญ่ที่ช่วยดึงเอาความเป็นธรรมชาติ สายลม และแสงแดด เข้ามาโอบล้อมผู้พักอาศัย

125 Sathorn  เตรียมเปิดให้สัมผัสประสบการณ์ใช้ชีวิตเหนือระดับ พร้อมเติมเต็มสุนทรียแห่งการพักผ่อน ด้วยคอนเซ็ปต์ The Exceptional Home on Sathorn” การออกแบบที่ผสานความสงบของธรรมชาติเข้ากับความเป็นเมืองอย่างลงตัว ภายในโครงการมอบบรรยากาศอันแสนสงบ ที่โอบล้อมด้วยธรรมชาติจากแรงบันดาลใจทั้งสี่ฤดูกาล ที่จะมอบความสะดวกสบายตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตสุดเอ็กซ์คลูซีฟด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่คัดสรรอย่างพิถีพิถัน รองรับด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับ      เวิลด์คลาสรายล้อมรอบโครงการเพื่อรองรับทุกช่วงจังหวะชีวิต โดยในปัจจุบันโครงการได้ ผ่านการอนุมัติจาก EIA เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

 

โครงการ 125 Sathorn พร้อมเปิดให้นัดหมายชมห้องตัวอย่างสุดเอ็กซ์คลูซีฟ ณ Sales Gallery บนทำเลสาทรเร็วๆนี้ พร้อมมาตรการป้องกันโควิด-19 อย่างเข้มงวด สนใจสอบถามข้อมูลโครงการเพิ่มเติมได้ที่

โทร. +6691-125-8588 อีเมล info@125sathorn.com หรือเว็ปไซต์ www.125Sathorn.com

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

นิว โนเบิล คูคต สเตชั่น

เดอะ รีเซิร์ฟ สาทร

ศุภาลัย ไลท์ ท่าพระ - วงเวียนใหญ่

ย่านฝั่งธนฯ นับว่าเป็นย่านชุมชนเก่าแก่ที่เปี่ยมไปด้ว...

19 April, 2022

เดอะ ทรี พัฒนาการ – เอกมัย

นอกจากทำเลดีงามติดถนนใหญ่แล้ว อีกเหตุผลที่ทำให้ลูกบ้...

23 March, 2022

แลนด์มาร์ค แอท เกษตรศาสตร์ ทุ่งสองห้อง สเตชั่น

ทุ่งสองห้องเป็นทำเลรถไฟฟ้าเกิดใหม่ อาจจะยังไม่ค่อยคุ...

22 March, 2022

เดอะ เนสท์ สุขุมวิท 71

ซอยสุขุมวิท 71 หรือซอยปรีดี พนมยงค์ คือส่วนหนึ่งของย...

21 March, 2022