PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลเจริญนคร – ท่าดินแดง

เกริก บุณยโยธิน 16 January, 2020 at 00.53 am

ฝั่งธนฯ มนต์เสน่ห์แห่งการอยู่อาศัยที่ไม่มีวันเสื่อมคลาย ภายใต้บริบทใหม่แห่งการเดินทางที่สมบูรณ์แบบ

หากจะถามว่าย่านไหนในกรุงเทพฯที่เป็นต้นแบบของการเป็นย่านที่อยู่อาศัยอันอุดมสมบูรณ์มาอย่างยาวนาน ตั้งแต่ยุคที่กรุงเทพฯยังไม่มีทั้งถนนสายหลัก สะพานข้ามแม่น้ำ และเส้นทางรถไฟฟ้ามากมายอย่างเช่นยุคปัจจุบัน ก็คงจะเป็นย่านฝั่งธนบุรี หรือที่เราเรียกขานกันอย่างคุ้นชินว่า ‘ฝั่งธนฯ’  ในช่วงระยะเวลาก่อนหน้านี้สัก 30 ปี ฝั่งธนฯจากเดิมที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนานในฐานะที่เคยเป็นเมืองหลวงของประเทศไทย ได้ถูกลดทอนบทบาทความสำคัญในการพัฒนาเมืองลงไป จนในบางช่วงเวลาพื้นที่ฝั่งธนฯอาจจะดูเป็นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงน้อยกว่าทางฝั่งพระนครค่อนข้างชัดเจน ในขณะที่พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่ หรือว่าเส้นทางคมนาคมทางรางต่างๆ ก็มักจะถูกพัฒนาอยู่แต่ในพื้นที่ฝั่งพระนคร จนส่งผลให้พื้นที่ทางฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยาหรือฝั่งธนบุรีเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยซะเป็นส่วนใหญ่ โดยผู้ที่พักอาศัยอยู่ในย่านนี้ก็มักจะเป็นผู้ที่มีกิจการห้างร้านในย่านฝั่งพระนคร ที่ส่วนใหญ่แล้วก็มักจะเดินทางไปเปิดร้าน ทำงาน ในช่วงเช้า และเดินทางข้ามฝั่งเพื่อมาพักผ่อนหลับนอนที่บ้านฝั่งธนฯ เปรียบดั่งการเป็นที่พักอาศัยแห่งที่สองของกลุ่มคนดังกล่าว ทำให้ภาพรวมของพื้นที่โดยส่วนใหญ่เต็มไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างเช่นอาคารพาณิชย์ และบ้านเดี่ยวกระจายอยู่ไปแทบจะทุกพื้นที่ที่มีถนนตัดผ่าน สลับกับห้างค้าปลีก ร้านอาหาร และไฮเปอร์มาร์เก็ตที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งพื้นที่ ส่วนในแง่ของไลฟ์สไตล์ก็เป็นที่ทราบกันดีว่าฝั่งธนฯมีของดี และสถานที่ที่น่าสนใจมากมายที่หาไม่ได้ในฝั่งพระนคร นับเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่ยากจะหาย่านใดเสมอเหมือน ทั้งยังมีเสน่ห์ล้นเหลือในการดึงดูดให้ทั้งผู้ที่ลงหลักปักฐานที่นี่มาแต่ครั้งบรรพบุรุษไม่ละทิ้งถิ่นฐานไปไหน และเชื้อเชิญผู้ที่แสวงหาถิ่นที่อยู่อาศัยหน้าใหม่ ให้เข้ามาสัมผัสวิถีชีวิตในย่านฝั่งธนฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งร้านอาหารต้นตำรับแสนอร่อยที่ถูกถ่ายทอดฝีมือจากรุ่นสู่รุ่น เช่นเดียวกับการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม ที่เปิดโอกาสให้เราได้สัมผัสวิถีชีวิตริมฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ผ่านการล่องเรือไปตามคลองเล็กคลองน้อยที่ลัดเลาะไปตามชุมชนเก่าแก่ต่างๆ

 

ในอดีตหลายคนอาจมองว่าฝั่งธนฯเป็นทำเลที่ไกล เดินทางลำบาก เพราะพื้นที่ฝั่งธนฯ และฝั่งพระนครเชื่อมถึงกันด้วยสะพานข้ามแม่น้ำเพียงไม่กี่สะพานเท่านั้น ผลลัพธ์ก็คือย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยมของชาวฝั่งธนฯก่อนที่จะมีรถไฟฟ้า BTS สายสีลมส่วนต่อขยาย ที่แล่นข้ามผ่านสะพานตากสิน ไปจนถึงย่านบางหว้า และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง – ท่าพระ ที่เพิ่งเปิดทดลองใช้งานกันไป คงจะหนีไม่พ้น 3 ย่านหลัก นั่นคือ เจริญนคร – วงเวียนใหญ่ – ท่าพระ, ปิ่นเกล้า – จรัญสนิทวงศ์ และ ย่านบางพลัด เนื่องจากอยู่ใกล้กับเส้นทางเดินทางหลักอย่างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่ว่าจะเป็น เจริญนคร วงเวียนใหญ่ – ท่าพระ ที่เดินทางสะดวกด้วยสะพานพุทธฯ สะพานพระปกเกล้าฯ และสะพานตากสิน, ย่านปิ่นเกล้า ที่สามารถเลือกใช้สะพานปิ่นเกล้าฯ และสะพานพระราม 8 และ ย่านบางพลัด ซึ่งเป็นย่านที่เดินทางเข้าสู่ใจกลางสถานที่ราชการสำคัญของกรุงเทพฯ ด้วยสะพานกรุงธนฯ (ซังฮี้), และยังสามารถเลือกใช้สะพานใกล้เคียงได้อีก 2 สะพานได้แก่ สะพานพระราม 8 รวมไปถึงสะพานพระราม 7 ซึ่งเชื่อมต่อไปยังย่านนนทบุรีได้ อย่างง่ายดาย

จนเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าต่อขยายข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาฝั่งธนฯจึงเริ่มเห็นโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น ซึ่งการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างชัดเจน ซึ่งสังเกตได้จากพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายจากสถานีสะพานตากสิน – บางหว้า มีการเปลี่ยนแปลงตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าตั้งแต่เริ่มการก่อสร้าง โดยก่อนที่จะมีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวนี้พื้นที่ฝั่งธนฯอาจจะมีอาคารสูงไม่มากนักซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ด้วยพลานุภาพของเส้นทางรถไฟฟ้าสารพัดสีที่ทยอยพัฒนาขึ้นในย่านฝั่งธนฯทั้งสายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดง และสายสีทอง จึงทำให้หลายๆทำเลของฝั่งธนฯเป็นที่จับตามองของนักพัฒนาอสังหาฯ เหมือนปรากฎการณ์ของถนนกรุงธนบุรี ที่เชื่อมขึ้นสะพานตากสินฯ (สะพานสาทร) จนทำให้เกิดเทรนด์ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง ที่เกาะไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆดังกล่าว

 

นอกจากรถไฟฟ้าจะเป็นตัวเร่งให้เกิดการพัฒนาโครงการต่างๆมากมายในย่านฝั่งธนฯแล้ว สิ่งที่เป็นแรงกระเพื่อมครั้งสำคัญ และเป็นตัวจุดชนวนชั้นดีในการปลุกกระแสความคึกคักให้กับย่านฝั่งธนฯในแบบพลิกฝ่ามือก็คือ การก่อสร้าง Mega Projects 2 โครงการคือ ICONSIAM และรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่ดูแล้วมี Impact กับทำเลฝั่งธนฯชั้นในมากกว่าเส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายซะอีก ซึ่ง ICONSIAM คือ Mega project ริมแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งเดียวบนทำเลฝั่งธนฯ ที่เพิ่งเปิดตัวอย่างสุดยิ่งใหญ่ไปในปีที่ผ่านมา และเป็นโครงการ Mix-used ขนาดใหญ่ที่สุดของฝั่งธนฯภายใต้งบลงทุนสูงถึง 54,000 ล้านบาท และมีขนาดพื้นที่ 750,000 ตารางเมตร ที่ครบครันทั้ง shopping mall, lifestyle, โรงแรม, ที่พักอาศัย, หอชมเมือง และกิจกรรมสันทนาการริมแม่น้ำ ชนิดที่ชาตินี้คงจะไม่มีโอกาสได้เห็นโครงการริมแม่น้ำแห่งใดยิ่งใหญ่เท่านี้อีก ICONSIAM ยังมาพร้อมกับเส้นทางคมนาคมรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่เชื่อม ICONSIAM กับสถานีกรุงธนบุรี และพื้นที่ตลอดสองฝั่งถนนเจริญนคร คลองสาน ถนนประชาธิปก ได้ง่ายดายมากขึ้น ทำให้เกิดการพัฒนาย่านฝั่งธนฯในแบบปฎิกิริยาลูกโซ่ โดยเฉพาะโครงการคอนโดต่างๆที่เกาะกระแสการพัฒนาของ ICONSIAM ทั้งบริเวณถนนเจริญนคร ถนนสมเด็จเจ้าพระยา และถนนประชาธิปก ไปจนถึงย่านวงเวียนใหญ่ – ท่าพระ

การมาของ ICONSIAM สร้างการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่โดยรอบอย่างมากมาย ทั้งราคาที่ดินที่ขยับเพิ่มขึ้นไปไม่น้อยกว่า 4 – 5 แสนบาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา และต่ำกว่านั้นนิดหน่อยสำหรับที่ดินที่อยู่ฝั่งไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา นอกจากนั้นยังส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์โครงการคอนโดมิเนียมหลายราย ให้ความสนใจและเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบมากขึ้นแบบชัดเจน อีกทั้งมีแนวโน้มที่สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครจะผลักดันพื้นที่เขตคลองสานเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมมากกว่าที่ผ่านมา เพราะทั้งมีศูนย์การค้า และเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสาย

 

5 เส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ที่จะช่วยพลิกโฉมการเดินทางใกล้ฝั่งธนฯใกล้กว่าที่เคย

ในปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นอีก 1 เส้นทางที่สร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับพื้นที่ฝั่งธนฯ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษม ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันต่อเนื่องในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินกำลังจะเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบในปีพ.ศ.2563 นอกจากนี้พื้นที่ฝั่งธนฯยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ที่กำลังจะเริ่มการก่อสร้างหรือกำลังจะเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบในอนาคต ซึ่งบางพื้นที่เกิดการเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจนตั้งแต่ยังไม่เริ่มการก่อสร้าง เช่น

 

1. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง ตลิ่งชัน – บางซื่อ

2. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกที่คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างได้ในปีพ.ศ.2563 หรือหลังจากนั้น

3. เส้นทางรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง ช่วงหัวลำโพง – มหาชัย

4. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ

5. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ช่วงกรุงธนบุรี – คลองสาน

 

โดยเส้นทางรถไฟฟ้าที่น่าสนใจในพื้นที่ฝั่งธนบุรีชั้นในคือ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าระบบรางเดี่ยวหรือรถไฟฟ้ารางเบา (Monorail) ที่มีต้นทางจากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีตามถนนเจริญนคร และถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินไปสิ้นสุดที่สถานีสะพานพุทธ แต่ในช่วงแรกที่จะเปิดให้บริการในช่วงปลายปีพ.ศ.2563 จะก่อสร้างและเปิดให้บริการถึงสถานีสำนักงานเขตคลองสานก่อน โดยมีสถานีเจริญนครที่เป็นสถานีเชื่อมต่อกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง “ICONSIAM” โดยเส้นทางรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีทอง ที่กำลังทำการก่อสร้างในปัจจุบัน มีระยะทาง 2.8 กิโลเมตร รวมทั้งหมด 4 สถานี คือ สถานีกรุงธนบุรี สถานีเจริญนคร สถานีคลองสาน และสถานีประชาธิปก  ซึ่งการเดินรถของรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีทอง เป็นเส้นทางยกระดับความสูง 14-17 เมตรจากระดับดินไปตามแนวถนน โดยสามารถแบ่งเฟสของการก่อสร้างได้เป็น 2 เฟส ดังนี้

 

เฟส 1 เริ่มต้นจากสถานีกรุงธนบุรี-สถานีคลองสาน (3 สถานี) คาดว่าเปิดใช้งานในช่วงปี  2563 นี้ ซึ่งจะมีแนวเส้นทางจะเริ่มต้นจากสถานีกรุงธนบุรี ของรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลม เบี่ยงเข้าถนนกรุงธนบุรีทางซ้ายบริเวณปลายสะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินแล้วเลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนเจริญนครฝั่งเหนือ ผ่านวัดสุวรรณ ศูนย์การค้าไอคอนสยามสำนักงานเขตคลองสาน (สถานีเจริญนคร) แล้วเลี้ยวซ้ายเข้าถนนสมเด็จเจ้าพระยา ผ่านโรงพยาบาลตากสินและไปสิ้นสุดที่สถานีคลองสาน 

 

ส่วนเฟส 2 (1 สถานี) คือสถานีประชาธิปก ที่มีแพลนการก่อสร้างในอนาคตหลังจากเฟส 1 พร้อมเปิดให้ได้ใช้บริการ คาดว่าจะเปิดใช้ในปี 2564 – 2566 สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง รถไฟฟ้าโมโนเรลจะมีแนวเส้นทางจะการวิ่งตรงต่อไปตามแนวถนนสมเด็จเจ้าพระยาผ่านสถาบันจิตเวชศาสตร์สมเด็จเจ้าพระยา โรงเรียนจันทรวิทยา วัดอนงคารามวรวิหารและวัดพิชยญาติการามวรวิหาร สิ้นสุดบริเวณแยกสมเด็จเจ้าพระยา-ประชาธิปกบริเวณด้านหลังอนุสรณ์สถานสมโภช 100 ปี เขตคลองสาน ทำให้ผู้คนในละแวกนั้นมีความสะดวกต่อการเดินทางเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว

รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ

https://www.mrta.co.th

นอกจากนี้พื้นที่ฝั่งธนฯชั้นใน ยังมีแผนการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน – ราษฎร์บูรณะ ซึ่งเป็นเส้นทางที่แล่นผ่านย่านเมืองเก่าในฝั่งพระนคร โดยมีจุดเริ่มต้นที่ย่านเตาปูนที่สถานีรัฐสภา เข้าสู่พื้นที่ฝั่งธนฯแบบทุกอณูในพื้นที่ โดยมีจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย หัวลำโพง -ท่าพระ ที่สถานีสามยอด ก่อนจะข้ามมายังพื้นที่ฝั่งธนฯ ที่สถานีสะพานพุทธ และตัดกับรถไฟฟ้าสายสีแดง และเชื่อมต่อกับสายสีเขียวที่สถานีวงเวียนใหญ่ และวิ่งยาวบนถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ไปจนถึงครุใน ซึ่งที่ผ่านมาย่านฝั่งธนฯ ไม่เคยมีการพัฒนาที่สร้างการเปลี่ยนแปลงอย่างมากขนาดนี้มาก่อน

จากรูปด้านบนจะเห็นว่าสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร มีแผนจะพัฒนาให้พื้นที่ในเขตคลองสานเป็นศูนย์พาณิชยกรรมและพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร เพราะอยู่ในพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านหลายเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้วคือ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ แม้เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงที่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้าง เป็นเพียงแนวเส้นทางที่จะพัฒนาในอนาคตเท่านั้น แต่ความเป็นไปได้ค่อนข้างสูงมาก

คลิกเพื่ออ่าน: สรุปทุกประเด็นเด็ดจากงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019”

“เจริญนคร – ท่าดินแดง” จุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 4 สายในอนาคต

การวิวัฒน์ของย่านเก่าแก่ สู่สีสันแห่งนวัตกรรมเมือง

จุดขายสำคัญอีกประการที่เป็นเอกลักษณ์ที่โดดเด่นของถนนเจริญนคร และย่านใกล้เคียงคือการมีที่ตั้งที่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา โดยถนนเจริญนครตลอดทั้งเส้นทางนั้นวางตัวขนานไปกับแม่น้ำเจ้าพระยา ดังนั้น ความน่าสนใจของย่านนี้จึงมีมานานตั้งแต่ยังไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าใดๆ ทั้งสิ้น โดยเฉพาะบริเวณที่เป็นท่าเรือข้ามฟาก หรือท่าเรือขนถ่ายสินค้าซึ่งในปัจจุบันยังเห็นได้ชัดบริเวณท่าดินแดง ที่เป็นท่าเรือขนถ่ายสินค้าในอดีต และปัจจุบันยังเป็นท่าเรือข้ามฟากไปยังท่าราชวงศ์ ต้นทางของไชน่าทาวน์ในฝั่งพระนคร ท่าเรือข้ามฟากดังกล่าวก็ส่งผลให้พื้นที่โดยรอบเป็นชุมชนการค้าที่สำคัญของฝั่งธนฯเช่นกัน ทำให้เราได้เห็นโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการเปิดขายมาตั้งแต่เมื่อ 20 – 30 ปีก่อนหน้านี้ และแน่นอนว่าจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และโครงการระบบขนส่งมวลชนทางรางที่กำลังก่อสร้างอยู่ในพื้นที่ ทำให้มีแนวโน้มเป็นอย่างสูงที่ในอนาคตจะมีโครงการคอนโดมิเนียมทยอยเกิดขึ้น ในย่านเจริญนคร – ท่าดินแดง ตามรอยพื้นที่ติดเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆในย่านฝั่งธนฯ

 

นอกจากนี้พื้นที่เขตคลองสานช่วงนี้ยังมีการผสมผสานทั้งวัฒนธรรมดั้งเดิมตั้งแต่ในอดีตซึ่งสามารถสัมผัสได้จากวัดวาอาราม ร้านค้า ร้านอาหารแบบดั้งเดิม บ้านเรือนแบบในอดีต บูติคพอร์ชเทลริมแม่น้ำสวยๆ เช่นเดียวกับ ล้ง 1919Neighborhood Mall ริมแม่น้ำ ภายในพื้นที่ 6 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเดิมเป็น ท่าเรือและบ้านของต้นตระกูลหวั่งหลี มาเนรมิตรให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงประวัติศาสตร์ ผ่านการนำเสนอในรูปแบบการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมที่น่าสนใจ

ที่มาภาพ: https://www.facebook.com/lhong1919/photos/a.472330253116403/472825639733531

AMDAENG Bangkok Riverside Hotel คือบูติค พอร์ชเทล ริมแม่น้ำ ที่หยิบเอาศิลปะของไทย จีน และตะวันตก ที่มีเสน่ห์แตกต่างกัน มาประยุกต์เข้าไว้ด้วยกันได้อย่างลงตัว

Photos courtesy of AMDAENG Bangkok Riverside Hotel

และหนึ่งในโครงการที่น่าจะพลิกโฉมหลายๆพื้นที่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาที่ยังคงต้อรอลุ้นกันอยู่ก็เห็นจะเป็น โครงการพัฒนาพื้นที่ย่านกะดีจีน-คลองสานของกรุงเทพฯ ที่มีเป้าหมายเพื่อพลิกฟื้นพื้นที่ย่านเมืองเก่าให้น่าอยู่ มีประสิทธิภาพ เป็นมหานครระดับโลก ในวาระครบ 250 ปี ในปี 2575 ซึ่งจัดทำโดย ‘กรุงเทพฯ250’ ที่มีการปรับปรุงทัศนียภาพของย่านนั้น โดยเฉพาะพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาให้สวยงาม สะอาด และรื่นรมย์ เหมาะกับการมานั่งเล่น พักผ่อน หย่อนใจ รวมถึงการจัดทำทางเดิน และเส้นทางจักรยาน นับเป็นการสรรค์สร้างพื้นที่เพื่อสาธารณะประโยชน์อย่างแท้จริง เพื่อปลุกความมีชีวิตชีวาของเมืองเก่าให้กลับคืนมาอีกครั้ง

ที่มา: bangkok250

การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่เขตคลองสานบริเวณเจริญนคร – ท่าดินแดง ยังมีโครงการรูปแบบอื่นๆ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนา หรืออยู่ในแผนการพัฒนาจากนายทุนที่มองเห็นความน่าสนใจของพื้นที่นี้ โดยโครงการดังกล่าว มีดังต่อไปนี้

1. อาคารรองรับผู้ป่วยใหม่ของโรงพยาบาลตากสิน

อาคารสูง 23 ชั้นบนที่ดินขนาด 11 ไร่ที่กำลังพัฒนาเป็นอาคารรองรับผู้ป่วยขนาด 600 เตียงของโรงพยาบาลตากสิน โดยมีกำหนดเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2564

2. ไอคอนสยาม เฟส 2 โครงการต่อขยายจากเฟสที่ 1 ซึ่งยังไม่มีรูปแบบที่ชัดเจน แต่คาดว่าจะมีโรงแรมและศูนย์การค้าหรือพื้นที่สำนักงานด้วย โดยทำเลของโครงการนั้นอยู่ถนนตรงข้ามกับเฟสที่ 1 โดยเป็นที่ดินขนาด 5 ไร่ซึ่งในเบื้องต้นนั้นมีการประมาณการณ์ว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 4,000 ล้านบาท

3. ที่ดินของวิทยาลัยเทคโนโลยีวัฒนาบริหารธุรกิจขนาดไม่น้อยกว่า 5 ไร่ ตรงหัวมุมถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินและถนนท่าดินแดงซึ่งไม่ได้ประกอบกิจการการศึกษาแล้วละดูเหมือนเจ้าของที่ดินเดิมที่ปล่อยเช่าให้กับวิทยาลัยมีแผนจะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ขึ้นบนที่ดินนี้ ตอนนี้อาจจะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงแต่เชื่อว่าอีกไม่กี่ปีก็คงมีความเคลื่อนไหวแน่นอน

 

4. ที่ดินขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนท่าดินแดงที่มีข่าวว่ามีนายทุนมาซื้อเพื่อหวังจะขายต่อในอนาคตด้วยขนาดไม่ต่ำกว่า 11 ไร่ และติดแม่น้ำเจ้าพระยาคงน่าสนใจไม่น้อยถ้ามีการพัฒนาโครงการขึ้นบนที่ดินแปลงนี้ในอนาคต

 

การเปลี่ยนแปลงต่างๆ ของพื้นที่ตามแนวถนนสมเด็จเจ้าพระยา (เจริญนคร – ท่าดินแดง) อาจจะยังไม่มากนักในช่วง 1 – 2 ปีนี้แต่คงหนีการเปลี่ยนแปลงไม่พ้น ซึ่งในปัจจุบันพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครจะเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงได้ชัดเจนกว่า เพราะอานิสงค์ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง และ ICONSIAM แต่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองต่อขยายออกไปตามแผนีที่วางไว้ เชื่อได้เลยว่าพื้นที่ตามแนวถนนสมเด็จเจ้าพระยา คงเปลี่ยนแปลงไปด้วย และจะเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีการผสมผสานระหว่างอดีตกับปัจจุบันที่น่าสนใจแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร

 

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปีและสะสมในพื้นที่ ณ ตุลาคม พ.ศ.2562

ความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในพื้นที่เขตคลองสาน (เจริญนคร – ท่าดินแดง) ที่สามารถสังเกตได้ชัดเจนคือมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบสังเกตได้ โดยเฉพาะตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 หลังจากที่โครงการ ICONSIAM เปิดตัวว่าจะก่อสร้างขึ้นบนที่ดินขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้กับท่าเรือคลองสานอย่างเป็นทางการเป็นต้นมา โดยจากการรวบรวมข้อมูลที่ผ่านมามีรายละเอียดดังนี้

 

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปีและสะสมในพื้นที่ ณ ตุลาคม พ.ศ.2562

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมพัฒนามาหลายปีแล้วแต่เป็นการเปิดขายแบบไม่ต่อเนื่องกัน เป็นการเปิดขายตามภาวะตลาด โดยช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายริมแม่น้ำเจ้าพระยาไม่ไกลจากท่าเรือคลองสาน ซึ่งเป็นแหล่งความเจริญ และศูนย์กลางคมนาคมที่สำคัญของพื้นที่นี้ เพราะมีท่าเรือข้ามฟากไปฝั่งพระนคร และมีท่าเรือด่วนเจ้าพระยาอยู่ฝั่งตรงข้ามนั่นเอง จากนั้น เมื่อความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเป็นรูปธรรมมากขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการเริ่มเปิดขายในพื้นที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี ซึ่งสามารถสังเกตได้จากการที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นในปีพ.ศ.2548 เป็นต้นมา แต่เมื่อ ICONSIAM ประกาศเปิดตัวในปีพ.ศ.2557 พร้อมกับการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ดีเวลลอปเปอร์หลายรายจึงเริ่มหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ไม่ไกลจาก ICONSIAM มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดโดยโครงการเหล่านั้นเปิดขายในปีพ.ศ.2558 เป็นต้นมา และคาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นอีกในอนาคต โดยในปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมอยู่ในพื้นที่ประมาณ 4,005 ยูนิต และมีโครงการที่มีแผนจะเปิดขายในไตรมาสที่ 4 อีกประมาณ 105 ยูนิต 

 

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่แยกตามระดับราคาขายเฉลี่ย

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ ณ ปัจจุบันมีทั้งหมดประมาณ 4,005 ยูนิต โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในระดับราคาขายต่างๆ กัน ซึ่งมากกว่า 41% เป็นคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นเรื่องที่ค่อนข้างแปลกสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในฝั่งธนบุรี แต่ด้วยพื้นที่นี้มีจุดขายที่ไม่สามารถลอกเลียนแบบได้ คือ แม่น้ำเจ้าพระยาจึงมีผลให้มีดีเวลลอปเปอร์บางรายเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาขายมากกว่า 200,0000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปหลายโครงการ เพราะทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาของกรุงเทพมหานครมีความเหมาะสมในการพัฒนาโครงการระดับ 5 ดาว โดยสามารถสังเกตได้จากการที่มีโรงแรมระดับ 5 ดาวของกรุงเทพมหานครหลายโรงแรมตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่ในอดีตก่อนที่จะขยายเข้าสู่พื้นที่ใจกลางเมือง

 

โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการมีผู้บริหารโครงการเป็นแบรนด์โรงแรมระดับ 5 ดาวเพื่อให้มีความเหมาะสมและสอดคล้องกับราคาขายของคอนโดมิเนียมที่ตั้งไว้สูงมาก เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ในพื้นทีโดยรอบ แต่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่างๆ ในพื้นที่นี้มีอัตราการขายได้เฉลี่ยสูงมาก

 

อัตราการขายเฉลี่ยโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่แยกตามระดับราคาขาย

แม้ว่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จะมีราคาขายค่อนข้างสูงโดยมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรในสัดส่วนประมาณ 41% แต่อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 90% โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่มีอัตราการขายค่อนข้างสูงเพราะโครงการที่เปิดขายก่อนปีพ.ศ.2558 มีอัตราการขายสูง ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาก็ปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายที่สูงมากแม้ว่าบางโครงการจะมีราคาขายสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากการพัฒนาของพื้นที่ในปัจจุบันนั้นสามารถมองเห็นถึงศักยภาพของพื้นที่ได้ชัดเจน อีกทั้งปัจจุบันหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการแทบหาไม่ได้แล้ว

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในปีพ.ศ.2558 เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายและปรับเพิ่มขึ้นอีกครั้งในปีพ.ศ.2560 เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเปิดขายอีกครั้ง แต่หลังจากนั้นราคาขายเฉลี่ยปรับลดลงเล็กน้อยเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่แพงเปิดขายซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากมายจนปิดการขายไปหลังจากเปิดขายได้ไม่นาน ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่อาจจะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา แต่ก็มีค่าเฉลี่ยของการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี แต่ในอนาคตเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายในพื้นที่มากขึ้น

เตรียมพบกับ CIELA Charoen Nakhon (เซียล่า เจริญนคร) คอนโดไฮเอนด์คุณภาพเยี่ยมจาก แกรนด์ยูนิตี้ฯ

ดังที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้นถึงอนาคตอันสดใสของทำเลริมถนนใหญ่สมเด็จเจ้าพระยา หรือที่เรามักจะคุ้นชินกันในชื่อ เจริญนคร – ท่าดินแดง ว่าย่านนี้กำลังจะเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่พาดผ่านย่านฝั่งธนฯถึง 4 สาย ในขณะที่หากไล่นับตั้งแต่บริเวณถนนประชาธิปก มาจนถึงสมเด็จเจ้าพระยา ก็ยังไม่ค่อยจะมีการพัฒนาโครงการคอนโดในพื้นที่มากเท่าไหร่นัก ทั้งๆที่การเดินทางสู่ฝั่งพระนคร ไม่ว่าจะเข้าสู่เกาะรัตนโกสินทร์ หรือย่านค้าขายบนถนนเยาวราช ก็สามารถเลือกเดินทางได้จากสะพานข้ามแม่น้ำทั้งสะพานพุทธฯ และสะพานพระปกเกล้าฯ หรือจะใช้บริการรถไฟฟ้าในปัจจุบันที่สถานีวงเวียนใหญ่ ก็เชื่อมตรงสู่ย่าน CBD ด้วยถนนเพียงเส้นเดียว แตกต่างกับบริเวณพื้นที่อื่นๆบนถนนเจริญนครช่วงคู่ขนานกับแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ในปัจจุบันพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาส่วนใหญ่ล้วนแต่ถูกจับจองโดยดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดในระดับ Luxury ขึ้นไปทั้งสิ้น ซึ่งรูปแบบโครงการดังกล่าวอาจจะดูไม่ตอบโจทย์ความต้องการส่วนใหญ่ของคนในพื้นที่ ที่มักจะคุ้นชินกับวิถีชีวิตในแบบดั้งเดิม มองหาโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก แต่ให้อารมณ์อบอุ่นเหมือนอยู่บ้าน ท่ามกลางชุมชนเก่าที่ได้ใช้ชีวิตร่วมกันมาแล้วตั้งแต่ครั้งบรรพกาล และมีงบประมาณในการซื้อที่ไม่ได้สูงมากนัก

 

ภายใต้โจทย์ของการอยู่อาศัยอันเป็นเอกลักษณ์ของเรียลดีมานท์ย่านนี้ จึงทำให้บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด ในเครือ บมจ.ยูนิเวนเจอร์ (UV) มองเห็นช่องว่างในการทำการตลาด โดยนำแบรนด์ระดับไฮเอนด์ที่ประสบความสำเร็จในการทำการตลาดในย่านฝั่งธนฯมาแล้วอย่าง CIELA (เซียล่า) มาเจาะตลาดทำเลใหม่ เจริญนคร – ท่าดินแดง เป็นรายแรก ภายใต้ชื่อโครงการ CIELA Charoen Nakhon (เซียล่า เจริญนคร)

โดยแบรนด์ CIELA นั้นมีความหมายที่สื่อไปทางสีฟ้าของท้องฟ้า มาจากคำว่า Ciel ที่แปลว่า ท้องฟ้า, สวรรค์ หรือสายรุ้ง ในภาษาฝรั่งเศส ซึ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาแกรนด์ยูนิตี้ มีการ Rebranding ใหม่ โดยใช้สีฟ้าเป็นอัตลักษณ์ที่สำคัญของทั้ง Corporate Brand และ Product Brand จนนำมาซึ่งชื่อของโครงการต่างๆ ที่มีความหมายพ้องกับคำว่าสีฟ้า ไม่ว่าจะเป็นสีฟ้าจากท้องทะเล กับแบรนด์ KARA / สีฟ้าจากภูเขา กับแบรนด์ DE LAPIS /หรือสีฟ้าจากผ้าเดนิม กับแบรนด์ DENIM

 

CIELA Charoen Nakhon มีแบรนด์ไอเดียคือ Harmonize Your Life ที่ถูกถ่ายทอดออกมาเป็น Tagline “Live Balance”โดยจับกลุ่มเป้าหมายที่ค่อนข้างจะมีความเป็นปัจเจก มองหาความเป็นอิสระ ภายใต้คอนเซปท์ที่เน้นผสานความต่าง สู่ความลงตัวระหว่างชุมชนเก่ากับความอุดมสมบูรณ์ของตลาดท่าดินแดงและชุมชนริมแม่น้ำเจ้าพระยา และนำมาถอดรหัสออกมาเป็นสไตล์ Timeless Design ผ่านการออกแบบเส้นสายอาคาร และการใช้วัสดุที่ดูเรียบง่าย แต่หรูหราอยู่สบาย เหมาะกับวิถึชีวิตแบบใหม่ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในย่านชุมชนเก่าแห่งนี้

โครงการตั้งอยู่บนถนนใหญ่สมเด็จเจ้าพระยา บริเวณสี่แยกท่าดินแดง ใกล้รถไฟฟ้าสายสีทองสถานีคลองสานเพียงแค่ 600 เมตร และห่างจาก BTS วงเวียนใหญ่ 3 กม. นอกจากนี้ในอนาคตยังสามารถเลือกเดินทางเข้า-ออกเมืองได้ง่ายขึ้นผ่านเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ CIELA Charoen Nakhon ให้คุณได้ใช้ชีวิตแบบ Life Balance ได้ง่ายๆท่ามกลางแหล่งไลฟ์สไตล์แบบใหม่อย่าง ICONSAIM ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 5 นาที หรือจะเลือกเดินตระเวนชิมของอร่อยในย่านท่าดินแดงเพียงแค่ไม่กี่ก้าว และออกไปศึกษาวิถีชีวิตในอดีตของผู้คนในย่านนี้ได้ที่ Lhong 1919 (ล้ง 1919) ที่อยู่ห่างออกไปแค่ 2 นาที

โครงการมีความสูงทั้งหมด 8 ชั้น จำนวน 105 ยูนิต ตั้งอยู่บนพื้นที่ดินขนาด 1-0-15.4 ไร่ ไร่ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่เพียงพอต่อความต้องการของผู้พักอาศัย

 

แน่นอนว่าเป็นแบรนด์ CIELA แบบนี้ ราคาก็คงจะไม่แรงเท่าไหร่ โดยราคาต่อตารางเมตรน่าจะอยู่ที่ตารางเมตรละหนึ่งแสนบาทต้นๆ ซึ่งการมาเปิดคอนโดเป็นรายแรกของย่านที่มากด้วยศักยภาพในอนาคตแบบนี้ ความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ก็คือจะทำอย่างไรให้โครงการนี้ ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า ทั้งในส่วนของลูกค้าเจ้าประจำ และลูกค้าใหม่ที่ค่อนข้างโอเค และให้การยอมรับกับทำเลอย่างเจริญนคร – ท่าดินแดง…ต้องจับตามองต่อไปครับว่า CIELA Charoen Nakhon จะมีเลย์เอ้าท์ห้องแบบใด ขายราคาต่อยูนิตเริ่มต้นที่เท่าไหร่ และองค์ประกอบโดยรวมจะโดนใจกลุ่มเป้าหมายที่วางเอาไว้ได้มากน้อยแค่ไหนครับ

 

พบข้อเสนอสุดพิเศษ ได้ที่สำนักงานขาย  Lhong 1911 และลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษได้ที่ http://bit.ly/36JN5JI

สอบถามเพิ่มเติม โทร 02 021 6752

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

โนเบิล บี 33

ณ รีวา เจริญนคร

ควอลิเทีย สุขุมวิท 62

ในปีนี้มีการคาดการณ์จากหน่วยงานวิจัยหลายๆแห่งว่า จะเ...

11 March, 2020

คลาวด์ เรสซิเดนซ์ สุขุมวิท 23

CLOUD Residences - SKV23 จากดีเวลลอปเปอร์ที่มีชื่อเส...

7 March, 2020

ดิ เอ็กซ์โทร พญาไท-รางน้ำ

The EXTRO Phayathai-Rangnam เป็นโครงการระดับลักซ์ชัว...

19 February, 2020

เดอะ ทรี ดินแดง – ราชปรารภ

แนวคิดที่อยู่เบื้องหลังของ THE TREE DINDAENG-RATCHAP...

8 February, 2020