AZABU JUBAN
ทำเลสุดพรีเมียมใจกลางมหานครโตเกียว และแหล่งชอปปิ้งแแหล่ง lifestyle ชื่อดังที่ผสมผสานของหรูหรา ความคลาสสิก และความทันสมัยเข้าด้วยกัน
ร้านอาหารเท่ห์ๆแนววินเทจและตึกสูงระฟ้าอยู่ด้วยกันอย่างกลมกลืน
นอกจากนี้ทำเล อาซาบุจูบัง ยังขึ้นชื่อด้านเป็นย่านที่พักอาศัยราคาแพงที่น่าอยู่ที่สุดแห่งหนึ่งในญี่ปุ่น โดยราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมแพงติดอันดับ top ของประเทศ และเป็นย่านที่มีจำนวนอาชญากรรมเกิดขึ้นน้อยที่สุดในประเทศอีกด้วย
ห่างเพียง 1 สถานีจาก รปปงงิ (Roppongi ,六本木 ) สุดยอด location ของกรุงโตเกียวที่ไม่ต้องบรรยายอะไรมากพวกเราชาวไทยก็รู้จักและคุ้นเคยกับสถานที่อย่าง Tokyo midtown หรือ Roppongi Hills กันอยู่แล้ว
ภาพ tokyo midtown credit: deepjapan.org
ภาพ tokyo midtown credit: nikken.co.jp
ภาพ roppongi hills credit: traveltrilogy.com
“ทุกสิ่งอย่างบ่งบอกถึงความพรีเมียมของ อาซาบุจูบัง ได้อย่างดีที่สุด”
City House Higashi-Azabu (シティハウス東麻布) คือคอนโดระดับพรีเมียมตัวล่าสุดของสุมิโตโมะ บริษัทอสังหาอันดับ1ของญี่ปุ่น ที่มีที่ตั้งอยู่ในทำเลอาซาบุจูบัง และใกล้ชิดแทบจะแนบสนิทกับโตเกียวทาวเวอร์
เพียง 310 เมตร จากสถานีอาคาบาเนะบาชิ ( akabane bashi , 赤羽橋駅 ) บนเส้น Toei oedo line ใช้เวลาเดินทาง 3 นาทีถึงรปปงงิ และ 13 นาทีถึงชินจูกุ อีกทั้งยังมีทางเลือกเดินทางด้วย Tokyo metro ebisu line ที่สถานีคามิยะโชว (Kamiyacho ,神谷町駅) ซึ่งหากจากคอนโดเพียง 630เมตร
ระยะเดินเท้าใกล้แค่นี้กับคอนโดใหม่ในย่านใจกลางโตเกียว เรียกได้ว่าหายากมากๆ
และที่น่าสนใจสุดๆสำหรับคนไทย คือคอนโดนี้ยังเป็นคอนโด compact residence ที่เน้นห้องพักขนาดเล็กเริ่มต้นเพียง 25 ตารางเมตร ทำให้ราคารวมออกมาไม่แรงนัก ถ้าเทียบกับทำเลที่ได้
จุดเด่นที่สำคัญที่สุดของ City house Higashi – Azabu จุดเด่นที่คนญี่ปุ่นหลายคนใฝ่ฝันและชื่นชอบ นั่นคือ
“โตเกียวทาวเวอร์” วิวนี้นี่เองงงงงงงงงงง
เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่แทบจะเรียกได้ว่าอยู่ตรงข้ามกับโตเกียวทาวเวอร์ ทำให้ห้องพักฝั่งที่หันไปด้านนั้น เปิดรับวิวหอโตเกียวแบบเต็มๆตา สวยเด่นเป็นสง่า ยิ่งตอนกลางคืนที่ทางโตเกียวทาวเวอร์เปิดไฟสว่างไสว มุมมองผ่านหน้าต่าง หรือจากระเบียงห้องพักยิ่งอลังการ
ในทำเลนี้ยังมีจุดเด่นด้านความร่มรื่นน่าอยู่ มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่อย่างสวนสาธารณะ Shiba koen ( 芝公園 ) ในระยะห่างเพียงแค่ 160 เมตรจากโครงการ
สวน Shiba koen ในช่วงซากุระ จะมีดอกซากุระบานๆสวยๆให้เยี่ยมชมอย่างจุใจ เป็นอีกแหล่งท่องเที่ยวที่คนนิยมมาถ่ายรูป ดอกซากุระละลานตาโดยมีหอโตเกียวเป็นฉากหลัง
credit japanguide
การออกแบบ
คอนโดนี้เนื่องจากตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองสุดๆ ดังนั้น concept คือใช้พื้นที่ให้คุ้ม คอนโดถูกสร้างมาแทบจะเต็มพื้นที่ไม่มีส่วนกลางอย่างเช่นสวนหรือสระว่ายน้ำ ที่จอดรถก็มีไม่มากและเป็นระบบอัตโนมัติ แต่สิ่งที่ทดแทนมาคือ spec ในห้องที่ค่อนข้างจะจัดเต็ม
เริ่มจากซุ้มประตูทางเข้าอาคารแบบ double volume
มีการปิดผิวอาคารด้วยกระเบื้องตามมาตรฐานญี่ปุ่นทั่วไป
ห้องพักแบ่งเป็น 2 ปีก คือด้านหน้าทิศตะวันออกวิวโตเกียวทาวเวอร์ และด้านข้างทิศใต้วิวสวน(แต่มุมด้านนี้ มุมมองจะบีบนิดนึงจากตึกที่อยู่ติดกัน)
ห้องทุกห้องเป็น single corridor แชร์ลิฟท์ 1 ตัว โถงทางเดินจัดเต็มปูพรมพร้อมวอลล์เปเปอร์และระบบปรับอากาศมาตรฐานโรงแรม
ราวกันตกกระจกใสที่ระเบียง
เข้าตึกได้ด้วยการอ่านสัญญาณจากกุญแจห้องไม่ต้องยกมาสัมผัส และกุญแจเป็นแบบพิเศษที่ไม่มีทาง copy ได้ (PR key) โดยจะมี password ในการสั่งกุญแจชุดใหม่กับทางผู้ผลิตเท่านั้น
มี camera phone เชื่อมต่อกับหน้าอาคาร หน้าลิฟท์และหน้าห้อง สามารถปลอดล็อกได้จากในห้องสะดวกสบายไม่ต้องลงมารับเอง
บริเวณหน้าห้องมีติดเซนเซอร์ไว้ถ้ามีการงัดแงะประตูจะมีสัญญาณเตือนไปที่ห้อง รปภ ทันที
ในห้องพักก็มีปุ่มฉุกเฉินพร้อมระบบเซนเซอร์ สามารถขอความช่วยเหลือจากเจ้าหน้าที่ได้ทันที ตลอดเวลา
มี misty sauna ใช้ไอน้ำปรับอุณหภูมิร่างกายให้เหมาะสม
ในห้องน้ำมีระบบปรับอากาศซึ่งสามารถใช้เป็น dryer เป่าเสื้อผ้าให้แห้งได้ พร้อมระบบควบคุมอ่างอาบน้ำอัตโนมัติเปิดปิดตั้งระดับและอุณหภูมิได้ตามสั่ง
สุขภัณฑ์อัตโนมัติพร้อมเครื่องเสียง built in
โครงสร้างทางวิศวกรรมแข็งแกร่งเกินมาตรฐานการก่อสร้างที่ญี่ปุ่น อย่างเช่นปริมาณเหล็กเส้นที่ใส่มากกว่า หรือสเปคคอนกรีตที่ใช้ strength แบบเกินมาตรฐานเกือบเท่าตัว กระจกที่ใช้เป็นแบบ 2 ชั้นมีฉนวนตรงกลางกันเสียงและรักษาอุณหภูมิ ผนังที่ใช้กั้นยูนิตมีการติดวัสดุพิเศษกันเสียงและกันไฟ ที่ชอบมากๆคือมีการยกพื้นขึ้นมาอีกชั้นจากพื้นคอนกรีต เป็น double floor โดยมี gap ตรงกลาง ทำให้กันเสียงเดิน เสียงของตกลงไปห้องด้านล่างแบบมีประสิทธิภาพมาก ประตูที่ใช้เป็นแบบชนิดพิเศษคือจะเปิดได้แม้ตึกเสียรูปทรงจากแผ่นดินไหว เฟอร์นิเจอร์ในห้องชิ้นที่เป็นลอยตัวก็มีเหล็กฉากยึดกับผนังเพื่อความปลอดภัยรองรับแผ่นดินไหว
คอนโดมีขนาดห้องพัก 25.38m2～55.27m2 สูง 15 ชั้น มีจำนวนยูนิตทั้งหมด 122 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 37.8 ล้านเยน ถึง 82.9 ล้านเยน ถ้าคิดเป็นเงินไทยในเรท 34 บาทต่อร้อยเยน จะเท่ากับ 12.8 ล้านบาท ถึง 28 ล้านบาท ซึ่งราคานี้ก็พอๆกับคอนโดมิเนียมทำเลพรีเมียมในกรุงเทพ ในยุคนี้สมัยนี้
ยกตัวอย่าง KRAAM เริ่ม 15 ล้านบาท
เมื่อเทียบเป็นต่อตารางเมตร อย่างที่เคยเขียนถึงว่า คอนโดมิเนียมญี่ปุ่นจะไม่คิดพื้นที่ระเบียงมาคำนวณในขนาดพื้นที่ ดังนั้นถ้าจะเทียบแบบไทยๆพื้นที่ห้องเล็กสุดของคอนโดนี้จะมีขนาดเท่ากับ 30.18 ตารางเมตร และมีราคาต่อตารางเมตรประมาณ 424K (จะว่าไปราคาคอนโดระดับ ultimate luxury ในไทยทำสถิติที่ 550 – 600K ต่อตารางเมตรไปแล้ว ดังนั้นระดับราคาต่อตารางเมตรประมาณนี้ ในทำเลระดับนี้ในญี่ปุ่นผมว่าคนไทยที่กำลังมองหาคอนโดที่ญี่ปุ่นคงไม่รู้สึกว่าแพงจนเกินรับไหวแต่อย่างใด)
อย่างคอนโดนี้แถวคลองสานห้อง PH เริ่มที่ 550K ต่อ ตรม.
แต่ถ้าคิดราคาต่อตารางเมตรแบบญี่ปุ่นซึ่งไม่รวมระเบียง จะมีราคาต่อตารางเมตรประมาณ 504K เมื่อนำตัวเลขนี้ไปเทียบกับราคาคอนโดมิเนียมในทำเลเดียวกัน (ที่เค้าเรียกรวมๆว่าทำเล 3A ) จะพบว่าแม้คอนโดเก่ามากอายุ 21-30 ปี ก็มีราคาซื้อขายเปลี่ยนมืออยู่ในระดับใกล้เคียงกัน นี่เป็นสิ่งที่ยืนยันได้ว่าคอนโดทำเลนี้ราคาไม่ตก มีแต่จะเพิ่มมูลค่าในอนาคต
ห้องพักมี 3 แบบหลักๆ
Studio มีหน้ากว้าง 3.2 เมตร เป็นห้องทรงลึกตามแบบญี่ปุ่นแยกส่วนเปียกไว้หน้าห้อง ก่อนจะยกระดับพื้นพร้อมกั้นประตูปิดเป็นโซนพักอาศัย แยกห้องน้ำกับห้องอาบน้ำออกจากกัน พื้นที่ระเบียงขนาดใหญ่ไว้สูดอากาศชมวิวได้ตามสะดวก โดยเฉพาะวิวโตเกียวทาวเวอร์จุดขายของที่นี่
1 bed หน้ากว้าง 3.8 เมตร เป็นทรงลึกเช่นเดียวกันกับ studio แต่มีขนาดกว้างกว่า พร้อมกันตอนกลางเป็น living กับ dining room แบบนี้ผมว่าน่าอยู่มาก ขนาดห้องพักตามโฉนดคือ 32.8 ตรม. แต่ได้พื้นที่จริงเป็น 36.6 ตรม
2 bed ห้องใหญ่แบ่งสัดส่วนได้ดี ได้หน้าต่างสองด้าน ลงตัวกับการอยู่อาศัย แต่ก็นะราคารวมค่อนข้างสูง และไม่มีห้องที่หันไปโตเกียวทาวเวอร์
นอกจากนี้ที่ชอบมากๆคือ โบรชัวร์ขายของคอนโดญี่ปุ่นจาก Sumitimo ทำออกมาดีมากๆสวย ละเอียด แผ่นใหญ่ดูง่าย และทีเด็ดคือมี stickerใสเป็นเฟอร์นิเจอร์ ไว้ช่วยให้ผู้ซื้อออกแบบฟังก์ชันการใช้สอยได้ตามต้องการด้วยครับ
รูปห้องพัก
มีเล่นระดับภายในห้อง
Sumitomo เป็นบริษัทอสังหาฯตัว top ของญี่ปุ่นมีธุรกิจมากมายในเครือ มีโครงการที่ประสบความสำเร็จมากมายพร้อมลูกค้าที่ happy กับบ้านและคอนโดที่ตัวเองซื้อ
โดยมีคำว่า Symbol as Seen เป็นสิ่งที่ยึดมั่น
ส่งท้ายบทความ
ในฐานะที่ผมเป็นคนชอบคอนโด และใฝ่ฝันจะซื้อคอนโดที่ญี่ปุ่นซักห้อง ผมว่าที่นี่น่าสนใจมากๆคือตั้งอยู่ในทำเลพรีเมียม demand มาก supply น้อย rare item ได้วิวสวยซึ่งเป็น landmark ของประเทศที่หลายคนใฝ่ฝัน อยู่ใกล้สถานีรถไฟ อันนี้สำคัญมากในญี่ปุ่นที่พัก ประเภทคอนโดส่วนใหญ่จะไกลจากสถานีรถไฟออกมา
ขนาดห้องเล็กทำให้ราคารวมออกมาไม่แรงนัก ผมลองคิดเล่นๆถ้าเอามาทำห้องเช่าระยะสั้นให้คนไทยไปพัก (ไม่ขอเรียกว่า airbnb เพราะที่ญี่ปุ่นค่อนข้างเข้มงวด) ถ้าวันนึงได้ 3,000 บาท เดือนนึงก็ได้ 60,000 – 90,000 บาท ปีนึงก็ประมาณ 6-9 แสนบาทหลังหักค่าใช้จ่าย เทียบกับราคา 12.8 ล้านบาท ก็เป็นผลตอบแทนที่ไม่เลวเลยครับ
แต่อย่างไรก็ตามถ้าไม่อยากเหนื่อยอยากปล่อยเช่าแบบปกติ ทาง Sumitomo มีบริการดูแลให้ และคำนวนผลตอบแทนแบบเนทได้ประมาณ 3% กว่าๆต่อปี
การซื้ออสังหาที่ญี่ปุ่น ไม่ใช่ง่ายๆไม่ใช่เดินกำเงินแล้วไปซื้อได้เลย แต่ทาง Sumitomo ซึ่งเป็นdeveloper มาเปิดออฟฟิศที่เมืองไทยเองเลย ไม่ผ่านนายหน้า ไม่เสียค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อน และไม่มีรอยต่อของการประสานงาน ถ้าจะให้เลือกซื้อคอนโด ผมจะเลือกซื้อกับทาง Sumitomo อย่างแน่นอน
เรื่องของค่าเงิน…ตอนนี้ค่าเงินญี่ปุ่นกำลังแข็ง ขึ้นมาจากตอนที่ผมเขียนบทความแนะนำคอนโด Osaka มาพอสมควร ซึ่งถ้าใครซื้อตอนนั้น ป่านนี้ก็กำไรค่าเงินอิ่มหนำละ แต่ค่าเงินเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอน มีขึ้นก็มีลง ถ้าใครมองว่าค่าเงินญี่ปุ่นจะแข็งต่อตอนนี้ก็ถือว่าเป็นจังหวะที่น่าซื้อ แต่ถ้าใครมองว่าเป็นขาลง อาจต้องรอจังหวะนิสนึงเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด
บทความโอซาก้าคลิ๊กอ่านได้ที่นี่ https://propholic.com/prop-globe/คอนโดสร้างใหม่มาตรฐานญ/
แต่เอาจริงๆนะ 12.8 ล้าน ทำเลนี้ วิวนี้ จัดเหอะจะรออัลไลยยยยยย หมดแล้วหมดเลย
credit : http://www.yakei-kabegami.com/cgi-bin/kabegami/17704.html
**ความคืบหน้าโครงการ – ในตอนนี้สร้างไปประมาณ 5 ชั้น ตึกจะแล้วเสร็จพร้อมอยู่กลางปีหน้าครับ **
***ใครสนใจคอนโดญี่ปุ่น Sumitomo มีงานสัมนาฟรี จะจัดขึ้นวันพุธที่ 27 กรกฎานี้แล้วครับ สนใจโทรไปสำรองที่นั่งกันได้ ***
