ปิ่นเกล้า จากชุมชนจีนเก่าแก่ สู่ศูนย์รวมคอนโดยุคใหม่

ถ้าพูดถึง “ปิ่นเกล้า” คุณจะนึกถึงอะไร?…พาต้า? เซ็นทรัล? หรือย่านชุมชนเก่าแก่ฝั่งธนบุรี ? …ทั้งหมดที่กล่าวมา คือย่านปิ่นเกล้าทั้งสิ้น ย่านชุมชนเก่าแก่ ที่มีการดำเนินชีวิตสืบทอดต่อกันมาจากรุ่นสู่รุ่น มีการพัฒนาของชุมชนอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ชุมชนจีนเก่าแก่ของฝั่งธนบุรี ทำให้เป็นย่านศูนย์กลางของฝั่งธนฯในยุคหนึ่ง จนมีห้างชื่อดังที่ใครๆก็ต้องไปเยือนอย่างพาต้าปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลปิ่นเกล้า รวมทั้งยังใกล้ โรงพยาบาลศิริราช สถาบันการศึกษาอย่างธรรมศาสตร์และศิลปากร และหน่วยงานราชการอื่นๆ ปิ่นเกล้า จึงเป็นทำเลที่เพียบพร้อมสำหรับการอยู่อาศัย จนทำให้คน “ติดถิ่น” ไม่อยากโยกย้ายไปไหน และยิ่งตอนนี้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังเร่งก่อสร้างก็ยิ่งเป็นการการันตีพื้นที่แห่งนี้เป็นพื้นที่ที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนาน มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ ครบทุกอย่างแบบนี้ ใครเล่าจะย้ายไปไหนได้อีก

ทำเลทองและอุดมไปด้วยประวัติศาสตร์ของบรรพบุรุษขนาดนี้ Life Pinklao by AP จึงเลือกพื้นที่แห่งนี้เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมในบรรยากาศที่คุ้นเคย ให้คนที่รักถิ่นนี้ ได้อาศัย ใช้ชีวิต และสร้างประวัติศาสตร์ให้กับ ปิ่นเกล้า จากรุ่นสู่รุ่น เพื่อเป็นพื้นที่ที่สร้างความทรงจำร่วมกัน

ปิ่นเกล้า…ในวันนี้ ถึงแม้สถานีรถไฟฟ้ายังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่การเดินทางก็สะดวกสบายอยู่ไม่น้อย ถึงจะอยู่ฝั่งธนฯ แต่ก็เป็นฝั่งธนฯที่ใกล้สะพานข้ามแม่น้ำให้เลือกหลากหลายเพื่อเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง อย่างสะพานพระราม 8 สะพานปิ่นเกล้า หรือขยับไปที่สะพานพุทธฯ สะพานพระปกเกล้า ก็สามารถเข้าสู่เยาวราชได้เลยโดยไม่ต้องไปอ้อมวนที่ไหนไกล ยิ่งถ้ารถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเสร็จ การเดินทางโดยรถไฟฟ้ายิ่งสะดวกสบายใหญ่เลย เพราะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นรถไฟฟ้าสายสำคัญของคนกรุงเทพฯ ที่วิ่งวนรอบเมืองเป็นวงกลม ที่สามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นแทบจะทุกสีได้ และในอนาคตทางด่วนศรีรัชที่เชื่อมต่อวงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ก็มีจุดทางลงอยู่บนถนนจรัญฯ เรียกได้ว่าไม่ว่าจะไปไหนมาไหน ด้วยระบบการเดินทางใด ก็สะดวกสบายทุกทาง

นอกจากการคมนาคมที่สะดวกสบายแล้ว อย่างที่ได้เกริ่นไปในตอนแรกว่าย่านนี้เป็นย่านที่พักอาศัยเก่าแก่ ทำให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ รองรับอย่างครบครันในรัศมี 3 km อาทิ

500 m สามารถเดินทางถึงพาต้าปิ่นเกล้า
800 m สามารถเข้าสู่โรงพยาบาลศิริราชได้
1.5 km ก็เข้าสู่แหล่งชอปปิ้งอย่าง เซ็นทรัลปิ่นเกล้า โลตัสปิ่นเกล้า หรือเมเจอร์ปิ่นเกล้า
1.5 km สามารเข้าสู่เกาะกรุงรัตนโกสินทร์ แหล่งประวัติศาสตร์ศูนย์กลางเมือง อย่างวัดพระแก้ว มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศิลปากร
หรือ 2.5 km ก็ถึงไชน่าทาวน์เยาวราช และต่อไปอีก 1 km ก็เข้าสู่บางรัก สีลม เชื่อมต่อไปสาทรได้โดยง่าย

นอกจากแหล่งชอปปิ้งหลักตามศูนย์การค้าใกล้ๆแล้ว เนื่องจากพื้นที่มีทุนเดิมของชุมชนจีนเก่าแก่ ทำให้ร้านอาหารจีนขึ้นชื่อ ก็ตั้งรายล้อมในละแวกบ้านด้วยเช่นกัน อาทิ ร้านกาแฟเอี๊ยะแซ เจ้าดังเยาวราช มีอีกสาขาตั้งอยู่ที่พาต้าปิ่นเกล้า, ร้านอาหารจีนฮองมิน โดย ฮั่วเซ่งฮง เจ้าเก่าเยาวราช มีสาขาที่เซ็นทรัลปิ่นเกล้า หรือร้านซ้งหูฉลาม หูฉลามที่ขึ้นชื่อมานานของปิ่นเกล้า ก็มีสูตรเด็ดเคล็ดลับเดียวกับพี่น้องหูฉลามน้ำแดงแห่งเยาวราช เรียกได้ว่า ไม่ต้องแวะไปถึงเยาวราช ก็ได้บรรยากาศ และรสชาติที่อร่อยคุ้นลิ้นได้เหมือนอยู่เยาวราชเลย

ที่มา และเครดิตรูป: www.chinatownyaowarach.com

ที่มา และเครดิตรูป:www.hongminrestaurant.net

ทีนี้เราลองมาดูตัวพื้นที่โครงการ Life Pinklao กันบ้าง เนื่องจาก โครงการทั้งหมด ออกแบบด้วยสไตล์ Modern Japanese เรียบ หรู และทันสมัย ที่แบ่งสัดส่วนการใช้งานอย่างลงตัว และเชื่อมโยงกับธรรมชาติ แสง ลม เข้ามาสู่พื้นที่โครงการ ตัวอาคารวางตามแนวออกตกตามความลึกของแปลงที่ดิน หากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสร้างเสร็จ ด้านหน้าโครงการจะติดกับ ทางขึ้นสถานีบางยี่ขันเพียง 40 เมตร และพื้นที่ด้านหน้าติดกับถนน จึงมีการออกแบบสวนทาง corridor ที่เชื่อมจากทางเข้าเข้าสู่ตัวอาคาร ที่มีการออกแบบด้วยแนวคิด Mura : A village within Nature โดยให้ความร่มรื่นของแนวต้นไม้ เป็นกำแพงโอบล้อมรอบพื้นที่โครงการ ให้คุณได้รู้สึกผ่อนคลายตั้งแต่ก้าวเท้าเข้าสู่โครงการและประกอบกับการเดินบน corridor ที่ทอดตัวผ่านสายน้ำ มีเสียงน้ำไหล ก็ทำให้กลบเสียงของความวุ่นวายนอกโครงการ ให้คุณได้เข้าสู่พื้นที่แห่งการพักผ่อนที่แท้จริง ที่กันพื้นที่สวนให้คุณมากถึง 2 ไร่(รวมพื้นที่สวนทั้งโครงการ) และจุดเด่นอีกอย่างสำหรับโครงการนี้ก็คือวิวแม่น้ำเจ้าพระยาและ Sky line ของเมืองกรุงเทพฯมหานคร ที่คอนโดส่วนใหญ่ในเมืองมักไม่ได้เห็น แต่ Life Pinklao ตั้งอยู่บนทำเลที่สามารถเห็นความงดงามของสะพานพระราม 8 เชื่อมต่อกับ sky line ของเมืองที่ใครๆก็ต้องอิจฉากับวิวนี้

เพราะต้นทุนของวิวที่ขายตัวเองได้ไม่ว่าใครๆก็ชอบ ตัวอาคารจึงจัดวางให้ทุกห้องสามารถเห็นวิวได้กันชัดๆ บนพื้นที่โครงการทั้งหมด 4-3-86.3 ไร่ อาคารสูง 23 ชั้น โดยสามารถแบ่ง 2 ส่วน คือ อาคารด้านหน้าติดกับทางเข้า ได้วิวด้านเหนือและด้านใต้ของโครงการ เป็นวิวรถไฟฟ้าและชุมชนรอบๆ อีกส่วนเป็นตัวอาคารด้านใน ด้านเหนือ ได้วิวแม่น้ำ สะพานพระราม 8 และมีฉากหลังเป็นใจกลางเมือง ส่วนด้านใต้ได้วิวสระว่ายน้ำและพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มด้วย ถือว่าโลเคชั่นดีที่สุด

มาดูรูปแบบการใช้งานแต่ละชั้นกันบ้าง ทั้งโครงการมีทั้งหมด 803 ยูนิต มี 2 ร้านค้า บริเวณติดลอบบี้ชั้น 1 และมีที่จอดรถภายในอาคารที่ชั้น 1-4
ชั้น 5 เป็นที่พักอาศัยที่สามารถเข้าสู่พื้นที่สวนได้โดยตรง แต่การออกแบบสวนก็สามารถกั้นความprivateของผู้อยู่อาศัยได้ด้วย และพื้นที่ที่หลักของชั้นนี้ก็คือพื้นที่ส่วนกลาง ประกอบด้วย สระน้ำเกลือ ยาว 40 เมตร กว้าง 10 เมตร มีแบ่งพื้นที่สำหรับเด็ก และออกแบบเป็น infinity edge pool ที่สามารถว่ายน้ำและชมวิวสะพานพระราม 8
เชื่อมต่อกับพื้นที่สวน ฟิตเนต, Casual Space ,Steam และ sauna

ชั้น 6 เป็น lounge ที่มีคอนเซปมาจาก Living room ขนาดใหญ่ เพื่อเป็นพื้นที่สำหรับปฏิสัมพันธ์ระหว่างผู้อยู่อาศัย เพราะกลุ่มลูกค้าที่อยู่ติดถิ่น มักเป็นเพื่อนบ้านที่รู้จักมักคุ้น พื้นที่ common area ที่ชั้นนี้ จึงเป็นพื้นที่กลางที่สามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนที่นี่ได้

ส่วนชั้น 8-23 เป็นพื้นที่พักอาศัย โดยทางเดินเป็นแบบ air flow corridor คือบริเวณปลายโถงทางเดินไม่ทำพื้นที่ผิดทึบหรือทำเป็นพื้นที่ขาย ทำให้เป็นการออกแบบ corridor ที่ถูกสุขลักษณะ ในการให้ลมและแสงผ่านเข้าสู่ตัวอาคาร เพื่อระบายอากาศภายในอาคารได้

รูปแบบห้องมี 2 แบบ 7 type คือ
1 ห้องนอน Type A 26 ตร.ม. มีชั้นละ 2 ห้อง ได้วิวทางทิศเหนือ
1 ห้องนอน Type B 30 ตร.ม. เป็นรูปแบบห้องส่วนใหญ่ในโครงการ ที่กระจายตัวอยู่ตามตำแหน่งต่างๆ
1 ห้องนอน Type C 35 ตร.ม. เป็นห้องที่มีปริมาณค่อนข้างมาก แต่อยู่ในโซนวิวสวนและวิวสะพานพระราม 8 เป็นหลัก
2 ห้องนอนที่นี่เป็น high light unit ของที่นี่เพราะทุกห้องเป็นห้องหัวมุมทั้งหมด ประกอบด้วย
2 ห้องนอน Type D 50 ตร.ม. มีชั้นละ 1 ห้อง เป็นห้องหัวมุม ได้วิวทิศเหนือ
2 ห้องนอน Type E 55.50 ตร.ม. มีชั้นละ 2 ห้อง อยู่บริเวณปลายสุดของทางเดิน ติดด้านถนนจรัญสนิทวงศ์ ได้วิวเมืองและรถไฟฟ้า
2 ห้องนอน Type F 57.50 ตร.ม. มีชั้นละ 2 ห้อง อยู่ปลายสุดทางเดินด้านวิวแม่น้ำเจ้าพระยาและฉากหลังของใจกลางกรุงเทพฯ
2 ห้องนอน Type G 60.50 ตร.ม. มีชั้นละ 1 ห้อง ห้องหัวมุม วิวทิศใต้ของโครงการ เห็นทั้งวิวชุมชน วิวพื้นที่ส่วนกลางและวิวแม่น้ำ

ส่วนห้องตัวอย่างที่ Sale office เป็นรูปแบบห้องส่วนใหญ่ของโครงการ คือ 1 ห้องนอน Type C 35 ตร.ม.

เมื่อเข้าสู่ในห้อง จะเป็นพื้นที่living area ที่สามารถมองผ่านห้องนอนไปที่กระจกบานใหญ่ในห้องนอนสามารถชมวิวด้านนอกได้

Living area เชื่อมต่อกับครัวเปิดด้านซ้าย ส่วนทางเข้าห้องนอนและห้องแต่งตัวมีบานสไลด์กั้นห้อง… ด้านซ้ายของห้องนั่งเล่นเป็นผนังห้อง สามารถติดแอร์สำหรับห้องนั่งเล่นและติดตั้งทีวี พร้อมตู้โชว์เล็กๆได้

ห้องนั่งเล่นสามารถวางโซฟาขนาด 2-3 ที่นั่ง และ Build in ชั้นวางของต่อไปจนสุดห้องนอนได้นะครับ

ถัดไปเป็นห้องครัว และทางเข้าห้องน้ำ

ชุดครัวเป็นชั้นเข้ามุมที่ออกแบบสำหรับติดตั้งเครื่องดูดควัน เก็บของและเผื่อสำหรับวางเครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ และตู้เย็น

ด้านซ้ายของห้องครัวเป็นห้องน้ำที่มาพร้อมกระจกบานใหญ่เต็มผนัง แยกส่วนเปียกและแห้งด้วยกระจกบานใส ประตูบานเปิดที่สูงกำลังพอดี ทำให้ห้องน้ำดูกว้างไม่แบ่งแยกกันในมุมมอง แต่การใช้งานก็ยังคงสามารถแบ่งแยกส่วนเปียกแห้งได้ตามต้องการ

มาถึงตัวห้องนอน มีกระจกบานใหญ่ที่สามารถนอนชมวิวยามค่ำคืนได้

สามารถวางเตียง king size ได้และมีพื้นที่พอบริเวณหัวเตียงที่สามารถวางโต๊ะหรือชั้นเล็กๆได้

ปลายเตียงเป็นผนังกั้นห้องนอนและห้องแต่งตัว สามารถติดตั้งทีวีได้ที่ปลายเตียง กรณีคนที่ชอบดูทีวีก่อนนอน

ห้องนอนและห้องแต่งตัวมีบานสไลด์บนกั้นห้องและพื้นที่ให้เป็นสัดส่วน

สามารถทำตู้เสื้อผ้าแบบ build-in พื้นจรดเพดาน เพื่อให้มีที่เก็บของให้ใช้งานเต็มพื้นที่ (ห้องนี้โครงการเว้นไว้ให้โล่งๆนะครับ)

เคาท์เตอร์แต่งตัว มีช่องเปิดที่เชื่อมห้องน้ำ ห้องครัว ห้องแต่งตัวและระเบียงเข้าด้วยกัน

อีกด้านของห้องแต่งตัวเป็นประตูสไลด์ออกระเบียงห้อง

ส่วนพื้นที่ส่วนกลาง ที่ว่าสวนแบบญี่ปุ่น ถ้านึกภาพไม่ออก ลองแวะไปที่ sale office ได้เลย เพราะได้จัดสวนสไตล์ญี่ปุ่น ตามคอนเซปท์ ที่ใช้ต้นไม้ หิน ไม้ น้ำ ผสานเข้ากันอย่างลงตัว

Life Pinklao ถือเป็นแบรนด์ Life โครงการที่สองที่ขยับออกจากในเมืองมาเลือกทำเลปิ่นเกล้า (อันที่จริงแล้วโครงการ Life เริ่มโครงการแรกที่บริเวณท่าพระครับ นับว่าเอพีมองการณ์ไกลมากๆที่เลือกเปิดขาย City Condo ในย่านท่าพระเป็นที่แรกเมื่อเกือบ 10 ปีที่แล้วครับ) หากเรามานั่งดูจำนวน Supply คอนโดที่เปิดตัวอยู่บริเวณถนนจรัญฯตั้งแต่แยกท่าพระ-ปิ่นเกล้า ก็จะพบว่าบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีคอนโดอยู่ค่อนข้างหนาแน่นมาตั้งแต่ปี 2547 แล้วครับ Developer หลายๆรายสร้างชื่อเสียงมาจากคอนโดในย่านนี้ทั้งสิ้น ไล่ตั้งแต่แบรนด์ LPN ที่ส่ง Sub Brand ตั้งแต่ Park, Place และ Suite มาลง หรือแม้กระทั่งแบรนด์ Hi End สุดของค่ายพฤกษาอย่าง Ivy ก็เคยส่งแบรนด์ Ivy Residences มาปักหลักที่ย่านนี้มาแล้ว สิ่งเหล่านี้นับเป็นเรื่องที่พิสูจน์ความฮอตของทำเลนี้เป็นอย่างดี

หลายๆคนมักจะนำเอาแยกปิ่นเกล้าไปเปรียบเทียบกับบริเวณวงเวียนใหญ่ เนื่องจากทั้งสองทำเลเป็นทำเลที่ค่อนข้างอยู่ใกล้กับสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามากที่สุด ทั้งสะพานปิ่นเกล้า และย่านวงเวียนใหญ่ที่มีทั้งสะพานตากสิน สะพานพระปกเกล้าฯ และสะพานพุทธฯ…การมาของรถไฟฟ้า และปรากฎการณ์ Icon Siam ดูจะเป็นหมัดน๊อคของย่านวงเวียนใหญ่ที่เหวี่ยงมาอย่างจังใส่แยกปิ่นเกล้า ที่พัฒนาการเริ่มหยุดไปนับแต่การการเปิดตัวห้างเซนทรัล และสะพานข้ามแยกบรมราชชนนี จากนั้นมาปิ่นเกล้าก็รอวันที่จะฟื้นตัวจากยาขนานเอกอย่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

หากพลิกไปที่ปูมประวัติของยอดขายคอนโดนย่านปิ่นเกล้านั้น ก็ต้องบอกว่าค่อนข้าง Surprise มาก ที่ทุกโครงการที่เปิดมาล้วนแล้วแต่ขายหมด 100% อย่างไม่ยากเย็น ไม่ว่าโครงการนั้นจะเป็นแบรนด์อะไร ราคาอยู่ในระดับไหน…หรือนี่จะเป็นพลานุภาพของคนติดถิ่นกันแน่

แต่เมื่อดูไปที่อัตราค่าเช่าของคอนโดในย่านนี้ก็ต้องร้อง อ๋อ ขึ้นมากับอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าของบรรดาสารพัดโครงการจาก LPN เนื่องจากต่อให้ซื้อห้องรีเซล ณ ปัจจุบันนี้ ก็ยังสามารถทำ Yield ได้ถึง 7% ซึ่งก็ไม่อยากจะคิดเลยว่าลูกค้าที่ซื้อโครงการ LPN Place 1,2 หรือ LPN Suite ตั้งแต่เมื่อเกือบสิบปีที่แล้วเมื่อราคาต่อตรม. แค่ 50,000 กว่าบาท จะนอนตีพุงรับ Passive Income ไปเท่าไหร่แล้ว

ตัวบ่งชี้ที่ชัดเจนก็คือทุกวันนี้หาห้องรีเซลโครงการ LPN บริเวณนี้ยากมากๆ เพราะทุกคนจะปล่อยเช่าหมด แม้กระทั่งคนที่เป็น Owner ก็ยังอยากที่จะซื้อห้องโครงการเดิมเพิ่ม แต่มันไม่มีขาย!!! ทั้งนี้โครงการที่ทำอัตราค่าเช่าได้สูงที่สุดในย่านนี้คือ Ivy Residences คือตรม.ละ 330 บาท >>> สิ่งเหล่านี้คือคำถามที่อยู่ในใจของเหล่า Investor ย่านนี้ว่า แล้วฉันจะซื้อโครงการใหม่อย่าง Life Pinklao ทำไม ราคาต่อตรม.เป็นแสนบาท Yield ค่าเช่าก็ได้น้อยลงแหงๆ…ใช่ครับ ไม่ผิดหรอกที่จะคิดเช่นนั้น เพราะไม่ว่าจะยังไงก็คงจะได้ Yield ไม่เกิน 5% กรณีที่ปล่อยเช่าได้ราวๆตรม.ละ 450 บาท

Life Pinklao จำเป็นที่จะต้องพิสูจน์ให้บรรดานักลงทุนเจ้าถิ่น รวมถึงบรรดาอาแปะ อาม่า ที่จูงหลานเข้ามาซื้อที่โครงการ ให้เห็นครับว่า แท้จริงแล้วบริเวณนี้ยังมี Demand ในส่วนของ Upscale คอนโด หรือคอนโดในระดับที่แตกต่างจากของที่มีอยู่รายล้อมแยกปิ่นเกล้า… คอนโดแบรนด์ Life ที่ให้ทั้งพื้นที่ส่วนกลาง และ Design ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ ที่มีกำลังในการเช่ามากกว่า จะต้องถูกสร้างอย่างพิถีพิถันให้มากที่สุด เพื่อที่จะเปลี่ยนกรอบความคิดของ Demand เจ้าถิ่นครับ ทำให้คนเชื่อว่าแท้จริงแล้วไอ้บรรดาคนที่เช่าอยู่แถวนี้เค้าอยู่ผิดที่ จริงๆแล้วเค้าเหมาะกับ Life มากกว่า รวมถึงต้อง Persuade Owner ปล่อยเช่าด้วยว่ายิ่งนานวันไปอัตราค่าเช่าของคอนโดเก่าก็จะมีแต่ Stable หรือไม่ก็ตกลง…สิ่งเหล่านี้ต้องรออีกสองปียันตึกเสร็จครับ

ปล. คู่แข่งรอบๆที่กำลังขายอยู่ก็จะมีธนา แอสโทเรีย Thana Astoria ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 1.88 ล้าน เฉลี่ยตารางเมตรละ 84,000 บาท(+-) ผมเข้าไปดูแล้วในแง่ Spec ของและทำเลดูจะด้อยกว่า ส่วนช่วงราคาของ Life pinklao 1 ห้องนอนอยู่ที่ช่วงราคา 2.7-4.3 ล้านบาท และ 2 ห้องนอนอยู่ที่ช่วงราคา 5.2-7.4 ล้านบาท เฉลี่ยราคาเริ่มต้นต่อตารางเมตรก็อยู่แสนต้นๆ แต่ทั้งนี้ต้องระวัง Supply ใหม่ใกล้ๆอีก 2 โครงการที่จ่อเปิดตัวอย่าง Plum Condo ของพฤกษาข้างๆพาต้า และที่แปลงใหญ่ตรงข้าม Life เลยจาก Developer ที่ไม่ประสงค์ออกนามครับ