“บนเส้นทางอันยาวไกล ไร้ซึ่งทัศนวิสัย และเต็มไปด้วยสิ่งกีดขวาง บุคคลที่เป็นฮีโร่จะไม่ยอมหันหลังกลับ แต่จะเดินหน้าไปอย่างมั่นคง จนกว่าจะได้พบเจอกับชัยชนะ ด้วยความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้า แม้ว่าจะต้องแลกด้วยชีวิตของตนเอง ซึ่งในท้ายที่สุดความเชื่อนั้นก็จะแปรเปลี่ยนมาเป็นแรงบันดาลใจ ให้คนหมู่มากได้รับรู้ว่าจริงๆแล้วเราทุกคนก็เป็นฮีโร่ได้”

Source: https://www.rfi.fr/tw/

มู่หลาน (花木蘭) คือวีรสตรีจีนในตำนาน ที่เรื่องราวของเธอถูกนำมาบอกเล่าในเอกสารทางประวัติศาสตร์ บทกวีวรรณกรรม  งานศิลปะและภาพเขียน หลายยุคหลายสมัย นับตั้งแต่ศตวรรษที่ 6 โดยในยุคปัจจุบันเราอาจจะคุ้นชินกับภาพของมู่หลานในรูปแบบของสื่อบันเทิงอย่างภาพยนตร์ และอนิเมชั่น เป็นหลัก เรื่องราวของมู่หลานถือเป็นสัญลักษณ์ของความเป็นฮีโร่ ผู้มอบแรงบันดาลใจ ยินดีที่จะเสียสละเพื่อคนที่ตนเองรัก และยืดหยัดต่อสู้ด้วยความเชื่อมั่นในความสำเร็จ ท่ามกลางความเชื่อของสังคมจีนที่มองว่าเพศหญิงเป็นเพศที่อ่อนแอจำเป็นที่จะต้องอยู่ภายใต้กรอบจารีต หากใครที่ได้รับชมภาพยนตร์ก็จะพบว่าเนื้อเรื่องของมู่หลานนั้นเต็มไปด้วยเรื่องราวของการเดินทางเพื่อเอาชนะอุปสรรค ไม่ได้เป็นฮีโร่มาตั้งแต่เกิดเหมือนดั่ง วันเดอร์ วูแมน หรือฮีโร่อื่นๆในการ์ตูน แต่ต้องผ่านซึ่งอุปสรรคความท้าทายต่างๆ ที่ถาโถมเข้ามา… สะท้อนถึงผู้คนทั่วโลก ทุกสาขาอาชีพในขณะนี้ ที่กำลังเชิญกับวิกฤตอันแสนสาหัส อันนำมาซึ่งปัญหา และความท้าทายใหม่ๆที่ยากจะแก้ไขด้วยวิธีการในแบบเดิมๆ บางคนอาจเลือกที่จะหันหลังกลับ หรือเอามือปิดตาเพื่อปาดคอตัวเอง แต่ความเป็นสัจธรรมก็คือทุกคนมีความเป็นฮีโร่ในตัวเองอยู่แล้ว ไม่มีใครที่ได้รับชัยชนะโดยที่ไม่เคยแพ้ ไม่มีใครที่ปีนขึ้นสู่ยอดเขาได้โดยที่ไม่พบเจออุปสรรค สิ่งสำคัญที่เราควรที่จะต้องคิดในปีนี้ก็คือการปลุกความเป็นฮีโร่ในตัวคุณให้ตื่นขึ้นมาเพื่อฝ่าฟันทุกอุปสรรค พร้อมที่จะรับเปลี่ยนหนทาง ยุทธวิธีเพื่อนำไปสู่ชัยชนะครับ

มาถึงวันนี้คงไม่ต้องพูดอีกแล้วครับว่าสถานการณ์ COVID-19 ที่ยืดเยื้อ มานานข้ามปีนั้นได้ส่งผลกระทบอะไรกับแวดวงอสังหาฯบ้านเรา เพราะจากสถิติที่ทยอยออกมา โดยเฉพาะตัวเลขในเรื่องของการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้ง ยอดขาย ยอดโอน จำนวนยูนิต มูลค่าโครงการ ราคาขายเฉลี่ย และอัตราการดูดซับ ก็ล้วนแต่มีน้อยลงจากปี 2019 ทั้งนั้น แม้ว่าช่วงต้นไตรมาสที่สี่ของปี 2020 จะยังพอมีการเปิดตัวโครงการใหม่ให้ได้หายคิดถึงกันบ้าง แต่โดยรวมแล้วก็ยังนับว่าน้อยที่สุดในรอบ 10 ปีอยู่ดี…น้อยในแบบที่รู้สึกได้ชัดเจน โดยที่ไม่ต้องดูข้อมูลทางสถิติ

โดยหากอ้งอิงข้อมูลจาก บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom: LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน)(LPN)  จะพบว่าปี 2563 คาดว่าจะมีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ประมาณ 65,000 – 70,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 250,000 – 300,000 ล้านบาท

ในช่วง 10 เดือนแรก (มกราคม-ตุลาคม) ของปี 2563 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 58,087 หน่วย ลดลง 36%  เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2562 ที่มีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 90,935 หน่วย ขณะที่มีอัตราการขายโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 เฉลี่ยอยู่ที่ 19% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด ลดลงเมื่อเทียบกับอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 26% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายในปี 2562 โดย 65% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 เป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ โดยระดับราคาที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อหน่วย และที่เหลือ 35% เป็นคอนโดมิเนียม โดยระดับราคาคอนโดมิเนียมที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเป็นระดับราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่มูลค่าของการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2563 อยู่ที่ 231,111 ล้านบาท ลดลง 35% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะเดียวกันของปี 2562 ที่มีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 354,268 ล้านบาท

ผลลัพธ์ก็คืออสังหาทุกประเภททั้ง Commercial, Residential, Hospitality รวมไปถึง Office Space ล้วนแล้วแต่ต้องดิ้นรนอย่างหนักเพื่อที่จะหารายได้เข้ามาชดเชยกับรายจ่ายที่ไหลออกในแต่ละวัน เพราะธุรกิจอสังหาเป็น High Involvement Product ที่ต้องนำเสนอประสบการณ์ในการใช้ชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์ เพื่อเป็นตัวกระตุ้นอารมณ์ความอยากได้ (Want) ให้เกิดขึ้นในจิตใจของลูกค้า เพื่อให้เกิดการซื้อหรือใช้บริการครับ

คลิกเพื่ออ่านแนวทางการปรับตัวของธุรกิจอสังหาฯในยุค Covid ได้ที่นี่ คนอสังหาฯจะทำตัวยังไงให้อยู่ได้ท่ามกลางหายนะ COVID-19

สำหรับใครที่มีข้อโต้แย้งว่า ไม่จริงหรอก การซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดแต่ละยูนิต สำหรับพวก Real Demand ที่ต้องการเข้าอยู่ ในแบบปัจจุบันทันทีเนี้ย ยิ่งเป็นในยุคโควิดเนี่ย มักจะเกิดจากเหตุผลเป็นตัวตั้งทั้งนั้น เน้นความคุ้มค่า ราคาถูกกว่าโครงการอื่นๆใกล้เคียงให้มากที่สุดก็ขายได้แล้ว ไม่มีหรอก Emotional Drive ที่สะท้อนถึงความต้องการอะไรบางอย่างในจิตใจเราน่ะ ก็ขอให้ลองคิดดูใหม่ตาม infographic ที่ผมยกตัวอย่างดังนี้ครับ

Source: Adaptation from Brandscape’s Tool

จาก infographic ด้านบน ถ้าเราเอามาอนุมานกับการซื้อโครงการอสังหา หรือคอนโดก็จะพบว่า สาเหตุที่แท้จริงในการซื้อบ้านหรือคอนโดของคุณนั้น หาใช่เหตุผลในเชิงตรรกะ แต่เป็นในเชิงอารมณ์ต่างหาก ยกตัวอย่างเช่น หากคุณตัดสินใจซื้อโครงการอย่าง 98Wireless ลองคิดดีๆว่าเหตุผลที่คุณซื้อนั้นจริงๆแล้วมันเป็นเพราะโครงการมีความสวยงาม ออกแบบระดับโลก หรือว่าเป็นเพราะคุณรวยมากและอยากที่จะมีของเหมือนกับเพื่อนของคุณ เพื่อให้ได้การยอมรับซึ่งสถานะทางสังคมในระดับเดียวกัน (I’m Special & Accomplishment)

หรือหากคุณตัดสินใจซื้อโครงการ Supalai Premier Charoennakorn ลองถามตัวคุณเองอีกครั้งว่าคุณซื้อเพราะที่นี่มันถูก มันติดรถไฟฟ้า ใกล้ไอคอนสยาม หรือคุณซื้อเพราะคุณโลภ (Greed) อยากจะเก็งกำไรจากการขายต่อเยอะๆกันแน่ หรือแม้กระทั่งการที่คุณตัดสินใจเลือกโปรโมชั่นสุดฮิตอย่างอยู่ฟรี 24 เดือน นั้นคุณเลือกเพราะคุณชอบในทำเลและตัวสินค้าที่ใกล้รถไฟฟ้า หรือคุณเลือกเพราะคุณมองว่าการซื้อแบบนี้จะช่วยปลดล็อคความกังวลของคุณในเรื่องของการผ่อนท่ามกลางสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนแบบในปัจจุบัน (Fear)

ในขณะที่มาตรการช่วยเหลือจากรัฐบาลที่จากเดิมก็เหมือนเป็นแค่ยาชา ที่ออกฤทธิ์ชั่วคราวแค่บางเซกเมนท์ ก็กลับถูกปล่อยให้หมดอายุขาดหายไปเฉยเลยตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมา หรือไม่ก็ปล่อยเรื่องให้หายไปกับสายลม ราวกับจะเป็นการบอกกลายๆว่าจากนี้ไปก็ช่วยเหลือตัวเองกันนะ ไม่ว่าจะเป็น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เหลือรายการละ 0.01%, ผ่อนปรนการบังคับใช้เกณฑ์ LTV และขยายการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% รวมไปถึงข้อเสนอที่ทุกดีเวลลอปเปอร์อยากได้อย่างเพิ่มสัดส่วนโควต้าการซื้อของชาวต่างชาติ ให้วีซ่าระยะยาว ขยายระยะเวลาในการเช่าที่ดิน ที่จะเป็นทางลัดมากที่สุดในการเร่งการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้านอกประเทศ อันเป็นลูกค้ารายใหญ่ในรอบหลายปีที่ผ่านมา ที่ผมว่าน่าจะ work นะเพราะตอนนี้พวกเขาเหล่านั้นเริ่มที่จะได้รับวัคซีนกันบ้างแล้ว และมองภาพไปถึงการเดินทางที่ปลอดภัยดั่งเช่นในอดีต…ความไม่แน่นอนทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลต่อการวางกลยุทธ์ธุรกิจของดีเวลลอปเปอร์ทุกราย ทั้งๆที่ในปีที่ผ่านมาภาคเอกชนหลายฝ่ายก็เป็นกลจักรสำคัญในการช่วยกันลากธุรกิจอสังหาฯให้เชิดหัวขึ้นในแบบเท่าที่ทำได้มากที่สุด ทั้งการเปิดเส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายใหม่ การลดค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีก การขายแบบอยู่ก่อนผ่อนทีหลัง เฉือนกำไรเพื่อระบายสต๊อคคงค้าง ไปจนถึงการขายแบบปล่อยเช่าก่อนแล้วค่อยซื้อทีหลัง

สิ่งที่เห็นเป็นรูปธรรมชัดเจนที่สุด ก็ดูเหมือนจะเป็นแคมเปญเก่านำมาเล่าใหม่ที่เน้นกลุ่มตลาดคนต่างชาติอย่างโครงการ  “Elite Flexible One” โดยบริษัท ไทยแลนด์ พริวิเลจ คาร์ด ที่มองหาดีเวลลอปเปอร์พันธมิตร เพื่อเป็นผู้แทนจำหน่ายบัตรสมาชิกพิเศษ Elite Flexible One  ซึ่งถือเป็นโอกาสทางธุรกิจที่สำคัญในการขยายฐานลูกค้าชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น โดยเงื่อนไข และสิทธิประโยชน์ของผู้ถือบัตรก็คือ

– ผู้สมัครต้องมีการลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมใหม่ที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในประเทศไทย โดยมีมูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งห้องชุดที่ซื้อนั้นจะต้องเป็นของผู้ประกอบการรายเดียวกัน หรือบริษัทเดียว แต่สามารถกระจายทำเลในการซื้อห้องชุดได้

– ในกรณีที่ห้องชุดมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หรืออาจเลือกซื้อห้องชุดในโครงการเดียวกัน แต่ต้องมีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยโปรแกรมพิเศษดังกล่าวจะมีระยะเวลาดำเนินการ 2 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 64 และจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธ.ค. 65

– Elite Flexible One ขายในราคา 5 แสนบาท (ดีเวลลอปเปอร์จะแจกให้ผู้ซื้อเลย หรือจะขายก็ได้) โดยบัตรจะมีสิทธิพิเศษต่างๆ อาทิ วีซ่าประเภท Privilege Entry อายุ 5 ปี การใช้บริการผู้ช่วยส่วนตัวที่สนามบิน เป็นต้น โดย ททท. คาดว่าจะมีนักธุรกิจหรือนักลงทุนสนใจลงทุนโปรแกรมนี้อย่างน้อย 100 ราย และมีเม็ดเงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากกว่า 1,000 ล้านบาท

– และผู้เป็นสมาชิกของ Thailand elite ได้สิทธิ์ในการเดินทางเข้าประเทศได้ง่ายและรวดเร็ว ผ่านทางโครงการ Tem-Q ที่ได้รับอนุมัติอย่างเป็นทางการ จาก ศบค ที่มีมาตรการรัดกุมและปลอดภัย

ไรมอน แลนด์ เป็นดีเวลลอปเปอร์รายแรกที่เข้าร่วมโครงการ  “Elite Flexible One” และชิงแถลงข่าวเซ็น MOU ก่อนจากดีเวลลอปเปอร์ที่สนใจมากกว่า 40 ราย

โครงการนี้ TPC ต้องการดีเวลลอปเปอร์ หรือดีเวลลอปเปอร์ต้องการ TPC?

ตลาดอสังหาเมืองไทยในช่วง 6 ปีที่ผ่านมานับว่าเนื้อหอมมากในสายตาของคนต่างชาติทั่วโลกครับ เราได้เห็นกระแสชาวต่างชาติมากมายโดยเฉพาะชาวจีนที่มาซื้อคอนโดในประเทศไทยในแบบกรุ๊ปทัวร์ เราได้เห็นการร่วมทุนในการพัฒนาโครงการกันหลายโครงการ เราได้เห็นการไปทำ Roadshow ขายของในต่างประเทศแทบจะทุกเดือน จนบางดีเวลอปเปอร์มียอดรายได้จากการขายชาวต่างชาติที่สูงเกินครึ่งนึงของมูลค่าโครงการ แน่นอนว่าไม่ใช่แค่ลูกค้าต่างชาติที่มาซื้อโครงการคอนโด แต่ทั้ง Ecosystem ของอสังหาฯเองก็ถูกรุมทึ้งโดยชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจเอเจนท์ต่างชาติที่มาจับกลุ่มตลาดต่างชาติ แพลตฟอร์มออนไลน์บุคกิ้งจากต่างชาติ แม้กระทั้งดีเวลอปเปอร์ต่างชาติเองก็มาเปิดกิจการในไทยกันอย่างกว้างขวาง…ทั้งหมดทั้งมวลนี้เป็นผลโดยตรงมาจากความเฟื่องฟูของตลาดท่องเที่ยวของไทยเราครับ แต่เมื่อเจอกับสถานการณ์ COVID-19 อุตสาหกรรมท่องเที่ยวกลายเป็นโดยกระทบแบบเต็มๆทั้งห่วงโซ่ การเข้า-ออกประเทศไม่สามารถทำได้เหมือนแต่ก่อน แม้จะมี Tool ในการขาย แต่อสังหาฯยังไงก็ต้องมาดูให้รู้ เห็นให้ชัวร์ก่อนจะทำการโอน ถ้ามันมี Barrier เยอะแบบนี้ ผลร้ายและตกอยู่กับกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ที่มียอดขายที่ค่อนข้างดีกับชาวต่างชาติครับ เพราะอุปสรรคเหล่านี้คือปัจจัยที่พร้อมทำให้กลุ่มคนเหล่านั้นทิ้งเงินดาวน์ ไม่มาโอนตามนัด โดยจากข้อมูลของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา พบว่าสถานการณ์ท่องเที่ยว 11 เดือนแรกของปี 2563 ตั้งแต่เดือนมกราคม-พฤศจิกายน พบว่า ภาคท่องเที่ยวไทย มีรายได้รวม 760,000 ล้านบาท ลดลง 1.93 ล้านล้านบาท หรือติดลบ 71.75 % จากช่วงเดียวกันของปี 2562 โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทย 6.69 ล้านคน ลดลง 29.27 ล้านคน หรือติดลบ 81.38% จากช่วงเดียวกันของปี 2562

หากมองในแง่มุมนี้ก็จะเห็นได้ว่าทางหน่วยงานอย่าง TPC นั้นมองข้อเท็จจริงที่ว่าในอดีตที่ผ่านมานับตั้งแต่ปี 2546 ที่ชาวโลกได้รู้จัก Thailand Elite Card โดย TPC ทางบริษัท TPC เองรวมถึง Authorized Agent อื่นๆที่เข้ามาร่วมด้วยช่วยกันขาย มีการเน้นจุดขายหลักในเชิงไลฟ์สไตล์, การบริการในระดับ VIP และสิทธิ์ในการถือครองวีซ่าระยะยาวเท่านั้น ซึ่งรูปแบบ Benefits ดังกล่าวไม่สอดคล้องกันกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่เราสามารถได้ Benefits ที่ทัดเทียมกันเหล่านี้จากการซื้อ Membership ของหน่วยงานเอกชนหลายแห่ง หรือแม้กระทั่งคนต่างชาติที่มีคุณสมบัติเข้าเกณฑ์ก็สามารถขอวีซ่าประเภท พำนักระยะยาว 10 ปี (Non – Immigrant Visa “O – X” Long Stay) ได้อยู่แล้วเช่นกัน…ในมุมมองการตลาดเท่ากับว่า Thailand Elite Card ในแพคเกจเดิม แทบจะไม่มี Competitive Advantage ที่ดึงดูดคนต่างชาติที่มีเงินเยอะให้มาซื้อได้เลย

Source: https://www.thai-elite.com

แต่การเปิดแพคเกจใหม่เป็น Elite Flexible One โดยให้ดีเวลลอปเปอร์เป็นตัวแทนในการขาย (แน่นอนว่าส่วนใหญ่แล้วดีเวลลอปเปอร์ที่ร่วมโครงการคงไม่เอาไปขายในแบบ 500,000 บาท + กับคอนโดอีก 10 ลบ.หรอก แต่น่าจะเป็นการขายแบบพ่วงลงใปแล้ว ไม่ต้องจ่ายค่าบัตรเพิ่มอีกมากกว่า) นับว่าเป็นการเจาะกลุ่มตลาดที่ไม่ได้เป็น Lifestyle Segment สายท่องเที่ยว แต่เป็น กลุ่ม Long stay Segment ที่มีกำลังซื้อสูง และมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแทนการเช่า เช่นเดียวกับกลุ่มนักลงทุน ที่ทั้งสองกลุ่มนี้ยังไงเค้าก็ต้องมาซื้อคอนโดเราอยู่แล้ว แต่การได้ Valued Added Benefits เพิ่มเติมอย่าง Long Stay Visa และ VIP Benefits อื่นๆในแบบอัตโนมัติไม่ต้องจ่ายเพิ่ม ยังไงก็คุ้มกว่า การซื้อแล้วไม่ได้อะไรเลย…ในมุมมองดีเวลลอปเปอร์ ผมเชื่อว่าในตอนนี้แม้จะมีหลายรายที่ไม่อยากจะเข้าร่วมเพราะว่าดูโครงการนี้จะเอื้อให้กับดีเวลลอปเปอร์ที่มีสต็อคที่มีราคา และมีจริตของโครงการที่ตรงใจชาวต่างชาติมากกว่า แต่สุดท้ายแล้วก็ต้องเข้าร่วมครับ เพราะจากนี้ไปหากคุณจะขายของให้คนต่างชาติ สต็อคของคุณจะถูกนำไปเปรียบเทียบกับของเจ้าอื่นๆที่บัตรนี้แถมขึ้นมาทันที พร้อมด้วยเครื่องหมายคำถามตัวใหญ่ในหัวว่า แล้วทำไมฉันต้องซื้อด้วยล่ะ! นี่คือโอกาสทางธุรกิจที่คุณจะต้องเสียไปครับ…ผมเห็นด้วยนะกับการที่ถ้าต่างชาติจะซื้อต้องมีมูลค่ารวม 10 ลบ.ขึ้นไป เพราะยังไงคนพวกนี้ก็มีเงินในการจับจ่ายอยู่แล้ว แต่หากจะให้ซื้อในระดับราคาไหนก็ได้ คิดว่าก็คงจะส่งผลกระทบต่อมุมมองของคนไทยส่วนใหญ่ว่าทำไมได้ Benefits เยอะกว่าเราขนาดนี้ แต่จะดียิ่งขึ้นถ้าจะให้ครอบคลุมถึงตลาดคอนโด Leasehold ด้วยเช่นกัน นอกจากนี้หากคุณเป็นดีเวลอปเปอร์ที่ขายของให้คนต่างชาติมากๆ และต้องรอให้เค้าเดินทางเข้ามาโอนเนี้ย ยังไงก็เป็น A Must ครับจากสิทธิประโยชน์ในการเดินทางเข้า-ออก ประเทศที่ง่ายมากกว่าปกติหลายเท่า ในทางกลับกันทาง TPC เองก็น่าจะได้รับยอดขายจากแพคเกจนี้ไปได้มากเลยทีเดียว (ผมเองก็ไม่ทราบว่าราคาบัตร 500,000 บาทนี้จะแบ่งค่าคอมมิชชั่นอะไรกันยังไง แต่เชื่อว่า Developer เค้าก็ไม่ได้หวังยอดคอมมิชชั่นล่ะครับ) จนบางทีอาจจะต้องหาทางไป Reconcile กับทาง Authorized Agent ที่ขายบัตรแพคเกจอื่นๆว่าจะขายด้วยกลยุทธ์แบบไหนดี

แล้วมีไอเดียการตลาดอะไรที่น่าสนใจบ้างในปีนี้?

1. Winning by Story doing: หมดเวลาเล่า ถึงเวลาทำให้เห็นจริง

Source: https://www.pinterest.com/pin/259097784795602405/

“Good Companies Are Storytellers. Great Companies Are Storydoers.”

เมื่อนานมาแล้ว มีบทความนึงใน Harvard Business Review ใช้ประโยคนี้เป็น Headline ของบทความที่บอกเล่าเกี่ยวกับการเปรียบเทียบกันระหว่างบริษัทที่ใช้งบประมาณสื่อสารการตลาดมากมายไปกับการโฆษณาว่าตัวเองทำอะไรได้บ้าง กับบริษัทที่ไม่ค่อยได้ใช้งบโฆษณาในเรื่องนี้ แต่ลงมือปฎิบัติจริง ส่งมอบจริงให้กับลูกค้าได้เห็น ว่าบริษัททั้งสองประเภทสุดท้ายแล้วได้รับ Feedback ในเชิง Online Mention อย่างไรจากลูกค้าครับ…ผมคงไม่ต้องลงลึกถึงรายละเอียดว่าแล้วในท้ายที่สุด Positive Feedback จนไปถึง Market Share ระหว่างบริษัทสองประเภทนี้เป็นอย่างไร เพราะจาก Common Sense ของทุกคนก็คงทราบดีอยู่แล้วว่า การลงมือทำจริงนั้นเป็นหลักฐานเชิงประจักษ์ที่ช่วยพิสูจน์คุณค่าของแบรนด์คุณ เป็นสิ่งที่ช่วยการันตีว่าเรื่องเล่าของคุณนั้นได้หยั่งรากลึกลงไปในจิตใจของลูกค้าคุณ ลูกค้าสัมผัสได้จริงโดยที่ไม่จำเป็นต้องหว่านเงินโฆษณาให้มากมายก่ายกองไปกับ Paid Media สาย Celeb หรือ Net Idol เพื่อให้ได้ยอดวิวเยอะๆเลยครับ (ขอกัดหน่อยนึง ถามจริงๆเหอะคุณคิดว่ายอดวิว กับยอดคอมเมนท์ในคอนเทนท์นั้นๆคือลูกค้าคุณจริงๆหรือ ผู้เล่าที่มีคุณภาพควรจะเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ตรงต่อแบรนด์เหล่านั้น หรืออินกับโปรดักส์มากกว่า ใช่ไหมครับ)

ในมุมมองของผม ยุคที่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่เน้นไปที่การขายโครงการพร้อมอยู่ ทั้งแนวราบและแนวสูงในแบบปัจจุบัน คือช่วงเวลาที่พิสูจน์ได้ชัดเจนครับ ว่าเราเล่นบทเป็นแค่ผู้เล่า หรือผู้ลงมือทำ…ในวงการอสังหาฯเราได้เห็นบทบาท (Brand Archetype) หลายอย่างที่แตกต่างกันไปในแต่ละแบรนด์ครับ บางแบรนด์มีบทบาทของความเป็น The Explorer ที่สะท้อนออกมาเป็นรูปแบบโครงการที่มีเส้นสายการออกแบบอันเป็นเอกลักษณ์  แบรนด์หลายแบรนด์ที่เล่นบท Caregiver เน้นบริการหลังการขาย ต้องเป็นเลิศ แต่เอาเข้าจริงกลายเป็นว่าลูกบ้านโดนฟ้อง ลูกค้าโดนเม้าท์ว่าเรื่องมาก  แบรนด์บางแบรนด์ชูบทบาทของ Innovator เน้นความไฮเทคของการอยู่อาศัย แต่พอถึงเวลาขายเวลา Move in กลับบอกว่าระบบใช้ไม่ได้ หรือเตรียมไว้ให้แค่งานระบบที่เหลือไปจัดการต่อเอง ในขณะที่อีกหลายแบรนด์ชูจุดเด่นในเรื่องการเป็นคอนโดติดรถไฟฟ้า แต่พอเอาเข้าจริงๆกลุ่มที่ซื้อได้กลับเป็นกลุ่มเศรษฐีที่มีกำลังซื้อสูง ต้องการที่จอดรถ และไม่ได้ใช้รถไฟฟ้า เพราะว่ายูนิตมีราคาที่สูงมาก…นักการตลาดที่รับผิดชอบแบรนด์ คุณเคยคิดบ้างไหมครับ ว่าเม็ดเงินที่คุณลงทุนเล่าเรื่องไปตั้งแต่เริ่มขายโครงการ ยันสร้างเสร็จพร้อมโอนเนี้ย มันถูกหว่านให้ตรงจุดจริงไหม คุณอาจเคยลงทุนทำ Content เกี่ยวกับระบบ Smart Home ในตัวโครงการคุณไปหลายล้านบาท จน Converse มาเป็นลูกค้าได้ 100 ราย ที่เค้ามี Trigger ในเรื่องนี้ แต่พอสร้างเสร็จกลับ Deliver สิ่งนี้ให้ไม่ได้ บางโครงการลงทุนโฆษณาเกี่ยวกับ Private Lift ว่าจะช่วยเรื่องความ Privacy ยกระดับความหรูหรามากกว่าได้ยังไง จนได้ใจลูกค้ามามากโข แต่พอใช้จริงกลับไม่ไช่ Private Lift ของจริง

เรื่องเล่าที่มีพลังมากที่สุดคือเรื่องจริง ที่กลุ่มผู้บริโภคสัมผัสได้จากทุกมิติ และทุก Touchpoint ของแบรนด์ คนซื้อปัจจุบันนี้มีตัวเลือกเยอะ การบรรยายคุณสมบัติที่สินค้าเราทำได้อาจจะไม่สำคัญเท่ากับการแสดงให้เห็นว่าสินค้าของตัวเอง ที่วางอยู่ตรงหน้านี้มันทำให้ชีวิตเค้าดีขึ้นได้อย่างไร…หากใครที่กำลังขายโครงการพร้อมส่งมอบอยู่ตอนนี้ ขอให้ลองมองย้อนกลับไปดูเมื่อตอนเริ่มขายโครงการครับ ว่าคุณได้ Deliver Brand Promise อะไรไว้ให้ลูกค้ามาแล้วบ้าง และไปตรวจเช็คดูในทุกองค์ประกอบว่าสิ่งเหล่านั้นลูกค้าได้รู้สึก สัมผัสได้จริงหรือไม่ และหากใครที่กำลังเริ่มที่จะพัฒนาโครงการใหม่ ก็ขอให้วางแผนไว้แต่แรกครับ ว่าแก่นของแบรนด์เรานั้นคืออะไร และทำยังไงที่จะให้ลูกค้ารู้ว่าเราทำได้จริง ไม่ต้องมานั่งรอลุ้นเมื่อสร้างเสร็จ

ในเรื่องของ Brand Story Doing นี้ผมมีเคสตัวอย่างจะยกให้ดู 3 เคสด้วยกันครับ ตัวอย่างแรกเป็นแบรนด์คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งนนทบุรีอย่าง The Politan Rive ที่ตั้งแต่ตอนก่อนขาย เค้าก็ชูจุดขายในเรื่องของการใช้ชีวิตผ่อนคลายริมน้ำ และการมี Club House ที่เพียบพร้อมใช้งานได้จริงอยู่ริมน้ำ ซึ่งวิธีการของ Story Doing ที่เค้าทำก็คือการสร้าง Clubhouse ไว้ให้พร้อมใช้งานเลยตั้งแต่วันแรกที่เปิดขาย จนถึงวันที่ลูกค้าย้ายเข้ามาก็ยังสามารถใช้งานได้ต่อเนื่องในแบบเดิม เพราะลูกค้าเองก็ได้สัมผัสกับบรรยากาศจริงๆในแบบที่ไม่ได้ถูกปรุงแต่งเหมือน Sale Gallery ทั่วๆไปมาตั้งแต่ตอนตัดสินใจซื้อแล้วครับ

เคสที่ 2 เป็นเคสที่ผมว่าน่าจะถูกใจผู้ซื้อสายลงทุนนะ เพราะที่ผ่านๆมาเรามักจะเห็นว่าโครงการประเภทการันตีผู้เช่า นี่มันการันตีไม่จริงนี่หว่า ส่วนใหญ่คือค่าเช่าที่ต้องจ่าย Yield ให้กับคนซื้อ เค้าก็คือเอาเงินที่เราจ่ายค่าห้องมาจ่ายให้เราอีกที เหมือนกับเป็นการบวก Cost เอาไว้แล้ว (สังเกตง่ายๆโครงการประเภทนี้มักจะเลือกได้ว่าถ้าไม่เอาการันตีค่าเช่า จะได้เป็นส่วนลดแทน โดยที่ห้องเราก็ปล่อยว่างไว้ จะอยู่เองก็ได้ ไม่ต้องรอให้คนมาเช่า) ซึ่งตามหลักการแล้ว การซื้อห้องแบบการันตีค่าเช่าก็คือ เราซื้อห้องมาตาม Condition ที่เค้ากำหนด มีเฟอร์นิเจอร์ List โดยที่เราต้องไม่อยู่เอง แต่จะปล่อยเป็นห้องเช่า โดยที่ทางดีเวลลอปเปอร์มีหน้าที่ในการหาผู้เช่า ที่พร้อมเช่าแบบมีตัวตนจริงๆในราคาที่เค้า Commit มาให้เรา โดยที่ Developer ไม่มีการบวกราคาเพิ่มเข้าไป ส่วนจะเก็บค่าคอมมิชชั่นเราไหมก็แล้วแต่ทางดีเวลอปเปอร์…วิธีการนี้จะช่วยแก้ Pain Point ของลูกค้าที่ไม่กล้าโอน เพราะกลัวว่าจะไม่มีเงินไปผ่อนแบงค์ หรือกลัวว่าแบงค์จะไม่ให้กู้ได้ง่ายมากๆครับ เพราะนี่คือหลักประกันว่าค่าเช่าที่ได้มาจะทำให้เราไม่ต้องควักเนื้อจ่ายแบงค์ในแต่ละเดือน ไม่ใช่แค่ลมปากเซลล์ที่บอกแค่ว่าโอนๆไปเถอะ เดี๋ยวปล่อยเช่าให้ หรือปล่อยขายให้ (ผมเจอ Story Telling แบบนี้เยอะมากเลยนะ)

ซึ่งทางป๋าเคนนี่ ขุนศึกผู้ใจดีแห่ง ชินวะ ประเทศไทย เค้าก็ได้คิดโปรโมชั่นดีๆแบบนี้ออกมาครับ กับแคมเปญ “การันตีหาผู้เช่าให้ ภายใน 3 เดือน” หากไม่มีผู้เช่า รับเงินคืน 100% ที่ Runesu Thonglor 5 ใกล้ๆนี่เอง

หรือจะเป็นอีกเคสนึงที่เห็นได้ชัดเจนมาก ทั้งในภาพของ Corporate Level และ Product Level ก็คือแบรนด์อย่าง บริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ครับ คืออย่างแรกนี่ต้องบอกเลยว่าหากทาง MQDC เค้าเป็นบริษัทมหาชน ที่อยู่ในตลาดฯถ้าทำอะไรเพื่อสังคมเยอะจนแทบจะไม่มีกำไรแบบนี้ เราก็คงจะไม่มีโอกาสได้เห็นสิ่งใหม่ๆดีๆหลายอย่างเกิดขึ้นครับ ต้องขอขอบคุณมา ณ ที่นี่ก่อนเลย บริษัทนี้มี Brand Archetype ของความเป็นธาตุดิน (Earthmother) ผสมกับธาตุลม (Sage) ได้อย่างลงตัวสมบูรณ์แบบ จนทุกคนในสังคมเห็นภาพได้ชัดเจนมากครับ

ตลอดเวลาที่ผ่านมา แม้ MQDC จะคอยพร่ำบอกว่า เค้าเป็น Developer ที่เน้นในเรื่องของ For All Well-Being ดังนั้นการพัฒนาโครงการอะไรก็แล้วภายใต้ร่มเงาของ MQDC ล้วนต้องมุ่งเน้นที่ความยั่งยืนในด้านธรรมชาติ สนใจสิ่งแวดล้อม คำนึงถึงจิตใจของผู้พักอาศัย และให้ประโยชน์กับสังคม เพราะ MQDC ไม่ได้สร้างเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่ “สร้างเพื่อสร้าง” หมายถึง สร้างสิ่งที่ทำให้ธรรมชาติและมนุษย์สามารถอยู่ร่วมกันภายในบริบทใหม่ได้และต่อยอดไปสู่การสร้างสรรค์สิ่งอื่นๆ ได้อย่างไม่สิ้นสุด แต่เค้าก็ไม่ได้ต่อยอด Brand Promise นี้ไปสู่ Marketing Campaign ชั่วคราวอื่นๆในแบบที่ดีเวลอปเปอร์รายอื่นๆทำกันครับ ไอ้แค่บอกว่ารักธรรมชาติก็ออกมาแสดงให้เห็นว่าเราร่วมบริจาค ร่วมปลูกป่า แล้วถ่ายรูปลง PR นี่ใครๆเค้าก็ทำกันเกลื่อน พาชมช่วง PR ก็หายไปเลย แต่ในทางตรงกันข้ามทาง MQDC กลับตั้งต้นด้วยการจัดตั้งหน่วยงานถาวรขึ้นมาเลยถึง 2 หน่วยงาน ที่มากำกับการทำงานของกบุ่มธุรกิจที่มีหน้าที่หาเงินเข้าบริษัทอย่างกลุ่ม Residential Project โดยเฉพาะ (มีงี้อีกเอาหน่วยงานที่ทำงานเพื่อสังคม ไม่หวังกำไรเป็นตัวเงิน แต่เอามากำกับหน่วยงานที่ดูแลเรื่องรายได้เนี้ยนะ) โดย 2 หน่วยงานดังกล่าวประกอบด้วย ศูนย์วิจัยและนวัตกรรมเพื่อความยั่งยืน (RISC by MQDC) และศูนย์วิจัยอนาคตศึกษา “ฟิวเจอร์เทลส์ แล็บ” (FutureTales Lab by MQDC) ที่มีหน้าที่แตกต่างกันออกไปภายใต้พันธกิจเดียวกัน และใช้งบในการดำเนินงานเป็นหลักหลายร้อยล้านบาทนะครับ ซึ่งผลลัพธ์จากการทำงานดังกล่าวได้ถูกต่อยอดออกมาเป็นจุดขายที่โดนใจผู้ซื้ออย่างการรับประกันงานระบบ 30 ปี รวมไปถึงโครงการ Flagship อย่าง The Forestias โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย มูลค่า 125,000 ล้านบาท โดยจะเป็นโครงการเมืองแห่งแรกในโลกออกแบบทุกมิติเพื่อการใช้ชีวิตที่มีสุขภาพดียิ่งขึ้นและมีความสุขมากขึ้นอย่างแท้จริง

แน่นอนว่าโครงการใหญ่ขนาดนี้ หากเป็นดีเวลอปเปอร์รายอื่นป่านนี้คงวิ่งเร่ขาย Roadshow กันตาตั้งเพื่อทำยอดให้มากที่สุดแล้วครับ แต่เปล่าเลยโครงการ The Forestias กลับเลือกที่จะสร้างบรรยากาศจริง สร้างอาคาร สร้างป่าของจริง ในโครงการให้คนทุกกลุ่มที่สนใจได้สัมผัสเมืองในอุดมคติ For All Well Being ด้วยตาตัวเอง ก่อนที่จะกลับไปคิดอีกทีว่า ถ้าเราอยู่ที่นี่แล้วชีวิตเราและครอบครัวเรามันจะดีขึ้นกว่านี้ได้อย่างไร หรือหากเราไม่สามารถอยู่ที่นี่ได้จะนำแนวคิดนี้ไปต่อยอดกับชุมชน บ้านเรือนที่เราอยู่เพื่อให้มีวิถีชีวิตใกล้เคียงแบบนี้ได้อย่างไร

จึงเป็นที่มีของการทุ่มเงินลงทุนจำนวนมหาศาล กว่า 1,400 ล้านบาท สร้าง ‘ฟอเรส พาวิลเลี่ยน’ อาคารศูนย์การเรียนรู้แบบถาวรที่ยิ่งใหญ่อลังการเพื่อจัดแสดงวิสัยทัศน์และแนวคิดของ ‘เดอะ ฟอเรสเทียส์’ ผ่านการถ่ายทอดแบบ Immersive experience จากผู้ออกแบบ experience ระดับโลก โดยขณะนี้ก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว เช่นเดียวกับอีกหนึ่งในไฮไลท์ของโครงการคือ ทางเดินยกระดับความยาวกว่า 1.6 กิโลเมตร ที่ทอดตัวอยู่เหนือผืนป่าซึ่งอยู่บริเวณใจกลางโครงการ ที่เชื่อมโยงไปยังพื้นที่ต่างๆ และองค์ประกอบหลายๆ ส่วนในโครงการ…มีดีเวลลอปเปอร์ไหนที่มองภาพตัวเองว่าเป็น Earthmother + Sage แล้วทุ่มทุน ทุ่มเท ทำให้ขนาดนี้ไหมครับ

อ่านบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับ The Forestias ได้ที่นี่ https://bit.ly/3owbwTG

2. External Collaboration Engagement: หาจุดเชื่อมโยงแบรนด์กับผู้บริโภคที่มากกว่า Brand Touchpoint ของตัวเอง

แม้สถานการณ์ COVID-19 จะยังคงสร้างเงาทะมึนปกคุลมคนทั้งโลก จนทำให้ทุกธุรกิจ ทุกอุตสาหกรรม ต้องเกิดการหยุดชะงัก Slow down ลงในแบบที่เลี่ยงไม่ได้ แต่ธุรกิจอสังหาฯในปัจจุบันก็ยังคงอยู่ในยุคที่มีการแข่งขันสูง ทั้งในเรื่องของการพัฒนารูปแบบโครงการ การตลาด รวมถึงกลยุทธ์ในการสร้างแบรนด์ ในอดีตที่ผ่านมาแหล่งเงินทุน และ Know How อาจจะเป็น Barrier สำคัญที่ช่วยกันไม่ให้มีผู้เล่นถาโถมเข้ามาในตลาดมากจนเกินไป แต่เมื่อความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีในแบบก้าวกระโดด ได้เชื่อมต่อโลกให้ไร้พรมแดนมากยิ่งขึ้น ความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนจากเหล่าพันธมิตรต่างชาติ รวมถึงองค์ความรู้ใหม่ๆที่มีการแลกเปลี่ยน แชร์กันผ่านโลกออนไลน์ทุกวินาที ล้วนแต่ช่วยสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับผู้เล่นในแต่ละรายได้แบบมีนัยสำคัญ ผลลัพธ์ก็คือแบรนด์เก่าๆที่เคยดังเป็นที่รู้จักในอดีตหลายแบรนด์กลับเพลี่ยงพล้ำให้กับแบรนด์ใหม่หลายๆแบรนด์ที่เพิ่งจะผ่านการเปิดตัวโครงการมาแค่ไม่กี่โครงการ โดยที่ไม่ได้หมายความว่าแบรนด์ใหม่ๆเหล่านั้นจะพัฒนาโครงการที่ดีกว่ามีคุณภาพกว่าเสมอไป ในทางกลับกันแบรนด์ใหม่ๆที่ครองใจกลุ่มตลาดในยุค Digital Disruption ล้วนแล้วแต่เป็นแบรนด์ที่เน้นหนักในเรื่องของกลยุทธ์การสร้างแบรนด์เพื่อให้เข้าไปเป็นส่วนหนึ่งในทุกไลฟ์สไตล์และทุก Customer’s Journey ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทั้งช่วง Pre-Purchasing, Purchasing และ Post – Purchasing ที่มีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิงจากอดีตที่ผ่านๆมา …ในเมื่อโลกเปลี่ยน พฤติกรรมผู้บริโภคก็เปลี่ยน จึงอาจกล่าวได้ว่าการสร้าง Brand Touchpoint ในยุคปัจจุบันคงไม่สามารถที่จะกำหนดได้อย่างชัดเจนว่าจะต้องอยู่ใน Sale Site, Sale Gallery หรือในโลกออนไลน์เสมอไป ด้วยการที่ในปัจจุบันผู้บริโภคได้รับข้อมูลข่าวสารในแบบ Multi – Channel มากขึ้น โลกออนไลน์กลายเป็น Digital Red Ocean จนนักการตลาดไม่สามารถจะ Track ลงลึกไปถึงรายละเอียดได้อีกแล้วว่า Customer’s Journey Timeline ในการซื้อสินค้าแต่ละครั้งนั้นเริ่มที่ไหน และจบเพราะสื่ออะไร

External Collaboration Engagement จึงถูกนำมาใช้เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญในการพัฒนา Brand Touchpoint ที่ช่วยสร้างเสน่ห์ ความประทับใจ ประสบการณ์ใหม่ๆอันแตกต่างและน่าจดจำ จนนำมาซึ่งการตัดสินใจซื้อในท้ายที่สุด มากกว่า Brand Touchpoint ในแบบเดิมๆที่เจ้าของแบรนด์ดูเหมือนจะ Push คุณลักษณะของสินค้าไปให้ลูกค้าได้รับทราบในแบบยัดเยียดจนเกินไป จนลืมอธิบายไปเลยว่าสินค้านั้นๆมันมีอะไรที่เป็นจุดเชื่อมโยงกับความต้องการในใจของลูกค้า ณ ขณะนั้น…การหาจุดเชื่อมโยงแบรนด์กับผู้บริโภคที่มากกว่า Brand Touchpoint ของตัวเองจะทำให้ผู้บริโภคที่ไม่ได้คิดมาก่อนเลยว่าฉันจะต้องซื้อสินค้าประเภทนี้ เกิดสนใจที่จะซื้อขึ้นมา ด้วย Brand Touchpoint ที่ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับประสบการณ์ของแบรนด์นั้นๆในทุกมิติ จนผู้บริโภคสามารถจำได้ แม้คนเหล่านั้นจะไม่เคยได้พบเจอกับแบรนด์นี้ด้วยตัวเอง ไม่เคยเห็นโฆษณา ไม่เคยคิดอยากจะซื้อ แต่กลับสนใจที่จะทดลองเข้าไปดู หรือหาข้อมูลเพิ่มเติม…อาจกล่าวได้ว่า นี่คือแนวทางในการหาลูกค้าใหม่ในแบบ Cross Sell Strategy ที่ไม่ได้มีการขายของในแบบซึ่งหน้าครับ

มีเคสนึงที่น่าจะทำให้คุณผู้อ่านเห็นภาพชัดเจนก็คือเอพี และอีเกีย ครับ ซึ่งทั้ง 2 บริษัท ร่วมเปิดตัวโปรเจคพิเศษ THE BEST ASPIRING LIFE นำเสนอโมเดลการใช้ชีวิตแนวตั้งสำหรับอนาคต ‘ยืดหยุ่นอย่างสร้างสรรค์’ ต้นแบบสเปซเพื่อการอยู่อาศัยคุณภาพตอบทุกอิสระของคนรุ่นใหม่ พร้อมสไตล์ที่เป็นเอกลักษณ์ ในราคาที่จับต้องได้ของอิเกีย

แน่นอนอยู่แล้วครับว่าใครๆก็รู้จักแบรนด์อีเกีย ซึ่งจำนวน Traffic ในแต่ละวันของห้างอีเกียนั้นมีปริมาณมหาศาล และที่สำคัญก็คือคนที่มาเดินห้างนี้ล้วนแต่มี Purpose อยู่แล้วว่าฉันจะมาหาซื้อเฟอร์นิเจอร์ และมองหาแรงบันดาลใจในการแต่งบ้าน ผู้คนส่วนใหญ่มีภาพจำว่าแม้จะเป็นเฟอร์นิเจอร์ประกอบเอง แต่ก็ดูดีมีสไตล์ มีสินค้าใหม่ๆออกมาเป็นระยะ ไม่เน้นการขายแบบ Push ไม่มีเซลล์เดินตาม ลูกค้าทุกคนจึงได้มีเวลาในการหาแรงบันดาลใจในการแต่งบ้านด้วยตัวเอง ในราคาที่เป็นเจ้าของได้ง่าย ซึ่งหากใครที่เคยเดินก็จะเห็นว่าในบางช่วงของห้างได้มีการจัด Display ห้องตัวอย่างที่มีการระบุขนาดเลย์เอ้าท์ ของห้องไปเลยว่าห้องนี้มีขนาดเท่าไหร่ แม้จะเล็กแค่นี้แต่ด้วยเฟอร์ฯของอิเกียก็สามารถ มอบฟังก์ชั่นการใช้งานที่เหมาะสม และจุดประกายความสุขให้ทุกคนได้ การเข้าไป Set เลย์เอ้าท์ของคอนโดแบรนด์ Aspire บนสถานที่ที่เป็น External Brand Touchpoint อย่าง IKEA จึงนับว่าเป็นการหาจุดเชื่อมโยงที่ Work มาก ทั้งนี้แบรนด์ Aspire เองก็มี Brand DNA และกลุ่มเป้าหมายที่สอดคล้องกับตัวแบรนด์อิเกียด้วยเช่นกัน

มาถึงจุดนี้หลายคนอาจจะคิดว่าฉันก็เคยเห็นแบรนด์อย่าง SB Design Square ที่จำลองห้องตัวอย่างของโครงการดังอย่าง Ideo หรือ The Line มาไว้ที่ Show room เหมือนกัน แบบนี้เรียกว่าเป็น External Collaboration Engagement เหมือนกันไหม? ส่วนตัวแล้วผมมองว่ายังไม่ใช่ครับ เนื่องจากยังขาด sense ของคำว่า Collaboration ซึ่งหมายรวมถึงการพัฒนา Product ในแบบ Exclusive และ Fit All ให้กับโครงการนั้นๆ (บางทีเราเห็นเดือนนี้เป็นห้องของแบรนด์นี้ แต่เดือนหน้าเป็นห้องของอีกแบรนด์แล้ว ทั้งๆที่เป็นเฟอร์ฯชุดเดียวกับราคาเดียวกันเลย) อีกทั้งในแง่ของแบรนด์เองก็ไม่ใช่ว่าอยากจะไป Collab กับใครก็ทำได้เลยนะครับ ถ้า Perception ของลูกค้าทั้งสองแบรนด์มันต่างกัน ยังไงก็เข้ากันได้ และในส่วนของ Engagement ก็ยังไม่ค่อยถูกพัฒนาให้สมบูรณ์เท่าไหร่ เพราะการจัดวางเลย์เอ้าท์ห้องก็ไม่ได้ถูกจำลองมาตามสัดส่วนของขนาดห้องจริง ในบาง Show Room ก็มีจำลองมาแค่ส่วนของห้องนอน ตู้เสื้อผ้า แถมยังมี Sale Person ที่มาคอย Push ลูกค้าอยู่ตลอดเวลาที่อยู่ใน Show room จนลูกค้าของ SB แทบจะไม่ได้รับรู้เลยว่านี่คือ Brand Touchpoint ของแบรนด์คอนโด ต่างฝ่ายก็ต่างไม่ได้ Cross ฐานลูกซึ่งกันและกันเลย…ผมว่าในอนาคตอันใกล้ แนวคิดในการทำการตลาดแบบนี้น่าจะถูกต่อยอดไปให้ครบทุกมิติมากกว่าเดิมได้อีกเยอะเลยครับ

3. Develop more value offering for Real Demand: เติมเต็มสิ่งที่ขาดหายให้กับคนที่อยู่จริง ที่ไม่จำกัดแค่ลูกค้าเรา

ในทุกธุรกิจ หากยอดขายของเราถึงทางตัน หรืออยู่ในช่วงขาลงแบบกู่ไม่กลับในแบบที่ไม่รู้ว่าจะขยายไลน์ยังไง Up size ก็แล้ว Repeat Purchase ก็ทำแล้ว ปั้ม Product ใหม่แตกเซกเมนท์ย่อยก็ทำแล้ว ลงโฆษณาแบบหว่าน Mass สุดๆ เหวี่ยงทำ Content ให้กระจายทุกสายก็แล้ว…แต่ยังไงกลุ่มลูกค้าก็ยังไม่เพิ่มมากไปจากเดิม สิ่งหนึ่งที่ผู้บริหารต้องตัดสินใจที่จะทำหากมีงบประมาณและทรัพยากรที่พร้อมก็คือการขยาย Business Eco System ครับ บางคนอาจจะเข้าใจว่าไปทำ Product ใหม่เลยที่มันไม่เกี่ยวกับสินค้าเดิมของเรา อย่างเช่น แบรนด์อย่าง KARMART ที่เราปัจจุบันรู้จักกันดีในฐานะ Beauty Product แต่น้อยคนที่จะรู้ย้อนไปถึงอดีตว่าบริษัทแห่งนี้เคยทำเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างแบรนด์ Distar มาก่อนที่จะพลิกธุรกิจในแบบสุดขั้ว จนอยู่รอดได้มาถึงปัจจุบัน แบบนี้อาจจะเรียก่า Business Transformation…แต่การขยาย Business Eco System ไม่ใช่รูปแบบนี้ครับ กล่าวคือ กลยุทธ์แบบนี้จำเป็นที่จะต้องอิงกับ Core Competency ที่ทางบริษัททำอยู่ ไม่จำเป็นต้องรื้อทิ้ง ปรับสายการผลิต แต่เป็นการมองภาพความต้องการของผู้บริโภคที่ใช้สินค้าของเรา โดยตีวงจรระบบนิเวศน์ให้ขยายไปมากกว่าเดิม เช่น ในปัจจุบัน (ในฐานะดีเวลลอปเปอร์) คุณมองภาพของวงจรลูกค้าคือ ลูกค้าที่ซื้อโครงการใหม่ โดยแบ่งออกเป็น – 1. ลูกค้าที่ซื้ออยู่เอง 2. ลูกค้าที่ซื้อให้คนอื่นอยู่ 3. ลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุน 3. ลูกค้าที่ซื้อด้วยเหตุจำเป็นในชีวิตต่างๆ ซึ่งปัจจุบันอาจจะมีเพิ่มหน่วยงานที่ช่วยกระตุ้นให้เกิด Repeat Purchase และ CLV ขึ้นมาอย่างธุรกิจนายหน้าที่นิยมทำกัน

แต่ Business Eco System ดังกล่าวนั้นเป็นวงจรที่ยังคงจำกัดอยู่เพียงแค่ลูกค้าที่เริ่มต้นจากการซื้อสินค้าของเราเองตั้งแต่แรกครับ ธุรกิจอสังหาฯยังไม่ค่อยจะมีผู้เล่นรายไหนเลยที่ประสบความสำเร็จในการเอาลูกค้าคนอื่นมาเป็นลูกค้าเราครับ (ในแบบที่ไม่ใช่ลองซื้อครั้งเดียวจบนะ แต่เป็นซื้อแบบ Long Term จนเกิดเป็น Lifetime Value) ที่เห็นค่อนข้างชัดเจนคือ Homepro ซึ่งเป็นห้างค้าปลีก Specialty Store ที่เจาะกลุ่มคนที่มีบ้าน หรือมีอะไรบางอย่างที่เกี่ยวโยงกับบ้าน ซึ่งก็แน่นอนอยู่แล้วว่าเค้าเป็นเจ้าแรกที่ประสบความสำเร็จได้ในแบบยากจะทำตาม ถึงใครที่อยากจะทำตามก็คงจะทำได้ยากมากๆ แล้วมีไอเดียอะไรที่ทำได้ง่ายกว่านี้บ้างล่ะ?

ในช่วง COVID แบบนี้กลุ่มอุตสาหกรรมหนึ่งที่มีผลประกอบการเป็นบวก มียอดขายดีขึ้นกว่าเดิมขึ้นมาในแบบหลายเท่าตัว คือธุรกิจประกันครับ สาเหตุหลักก็เป็นเพราะค่ารักษาพยาบาลในโรงพยาบาลเอกชนที่ค่อนข้างแพงสำหรับคนทั่วไป การซื้อประกันสุขภาพ และประกันภัยเอาไว้จะช่วยคลายความกังวลที่เกิดขึ้น ว่าหากเราป่วยขึ้นมาแล้วจะเอาเงินที่ไหนไปรักษาได้ ด้วยเทรนด์ประเภทที่ “จ่ายๆไปไม่ต้องคิดมาก หรือเสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่าย” เนี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น จึงพลอยทำให้ตอนนี้กระแสกลุ่ม Startup ประเภท Insurtech มาแรงมากๆเลยทีเดียว แม้ตอนนี้เราจะได้เห็น Insurtech ในประเภทประกันภัยรถยนต์ที่มากกว่าประเภทอื่นในบ้านเรา แต่เชื่อว่าในอนาคตผู้บริโภคของบ้านเราจะซื้อมากยิ่งขึ้นครับ เนื่องจากในปัจจุบันนี้หากเราเข้าไปเยี่ยมชมโครงการใหม่ๆก็จะพบว่า มันมีนวัตกรรมจุดขายใหม่ๆที่เกิดขึ้นมาอย่างระบบตรวจจับน้ำรั่วภายในห้อง หรือระบบตรวจจับอุณหภูมิภายในห้อง และระบบรักษาความปลอดภัยในแบบสั่งการระยะไกล ที่ในสายตาของใครหลายๆคนที่เคยอยู่บ้านหรืออยู่คอนโดมาก็มักจะรู้ครับว่า แม้วัสดุจะดีแค่ไหน แต่หากการก่อสร้าง และการติดตั้งเฮงซวย ไม่ได้มาตรฐาน เหตุไม่คาดฝันอาจจะเกิดขึ้นมาได้เสมอครับ เวลาน้ำรั่วในห้องขึ้นมาเนี้ย มันจะกระทบไปถึงห้องอื่นๆด้วยนะครับ ไม่ใช่ห้องเรา หรือระบบเดินสายไฟ ถ้าเดินสายไม่ดี ติดตั้งตำแหน่งรางสายไฟไม่ดี หากมีปัญหาเบรคเกอร์ไฟทริปขึ้นมา ก็จะทำให้ลูกบ้านต้องรื้อบ้านเองได้ทั้งหลัง เพราะฉะนั้นของแบบนี้มีไว้ดีกว่าไม่มีครับ

หากเรายึดเอาสมมติฐานด้านบนนี้เป็นที่ตั้ง เราอาจจะวาดภาพของการขยาย Business Ecosystem ให้ไปสู่กลุ่มลูกค้าที่อยู่ภายในโครงการของเรา แม้โครงการนั้นจะถูกโอนไปแล้วเป็น 10 ปีก็ตาม (หมายความว่าห้องนั้นอาจจะถูกเปลี่ยนมือไปแล้วมากกว่า 3 ครั้ง โดยที่ลูกค้าปัจจุบันเป็นใครก็ไม่รู้และก็ไม่ใช้ลูกค้าเรา) ด้วยการนำเสนอ Value Offering ในเรื่องของแพคเกจการประกันภัยที่เกิดขึ้นจากงานระบบต่างๆ หรือแพคเกจประกันที่ครอบคลุมถึงการเปลี่ยนแปลงอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆที่ชำรุด ในแบบซื้อรายปี ซึ่งเรื่องนี้เป็นเรื่องที่ต้องทำร่วมกับพันธมิตรทางธุรกิจอย่างกลุ่มบริษัทประกันภัย โดยใช้หน่วยงานที่ทุกดีเวลลอปเปอร์มีอยู่แล้วอย่าง บริษัทจัดการนิติบุคคล และทีมช่างในการแก้ปัญหาให้ลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการแก้เองหรือจ้าง outsource ครับ และยิ่งในปัจจุบันนี้เทคโนโลยีทำให้เราสามารถหาช่างฝีมือในการซ่อมแซมได้ง่าย ราคาไม่แพงมากจากการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ Application ประเภทซ่อมแซม ดูแลรักษาบ้าน ผสานกับ Insight ของผู้ซื้อบ้านที่มักจะกลัวถูกทอดทิ้งลอยแพโดยดีเวลลอปเปอร์ ที่ชอบอ้างว่าหมดประกันแล้วก็ตัวใครตัวมัน

ซึ่งการรับประกันนี่ล่ะคือตัวแปรสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการซื้อหรือการเลือกใช้สินค้า มากกว่าโปรโมชั่น การลดราคา และของแถมที่เป็นกิมมิคทางการตลาดอย่างเห็นได้ชัด และหากมองในอีกหนึ่งคือถ้าสินค้าคุณผลิตออกมาดี ทนทานได้นานตามมาตรฐาน ทำไมจะต้องกลัวว่าจะมี Cost มากมายที่ตามมาจากการรับประกัน จริงไหมครับ?… การรับประกันจึงไม่ใช่แค่เครื่องมือการตลาดในส่วนของ Promotion แต่เป็นการไอเทมพิเศษที่ช่วยเสริมให้ Product ของคุณมี Value ที่มากขึ้นจนเกิดเป็นภาพลักษณ์ของสินค้าดีมีคุณภาพ ที่พ่วงด้วยความรับผิดชอบของเจ้าของสินค้า ในสายตาของผู้บริโภค ในตามความเป็นจริงดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่จะกัน Cost ประมาณ 0.5 – 3% ของมูลค่าโครงการเอาไว้เพื่อเป็นหลักประกันในการซ่อมแซมโครงการหลังโอน [ไม่รวมประกันจาก Material ของแบรนด์พาร์ทเนอร์ที่นำมาใช้] การนำเสนอแพคเกจประกันเพิ่มเติมนี้จะสามารถช่วยให้ราคาบ้านถูกลงได้ส่วนหนึ่ง เนื่องจากไม่ต้องไปกัน Cost อย่างต่ำ 0.5 – 3% ไว้ทั้งโครงการ ในขณะที่รายได้ที่ได้จากการซื้อแพคเกจประกันของลูกค้าที่ไม่ได้มีการเคลมประกันเลย จะถูกนำมาใช้สอยได้อย่างเป็นประโยชน์ให้กับโครงการนั้นๆต่อไป ซึ่งดูแล้วการแยกเอา Cost ตรงนี้มาบริหาร และร่วมกันทำแพคเกจที่เหมาะสมกับบริษัทประกันก็น่าจะมีโอกาสทางการตลาดที่ดี โดยผู้ซื้อบ้านสามารถเลือกซื้อเพื่อความอุ่นใจในการพักอาศัยระยะยาวได้ แม้ว่าผู้ซื้อคนนั้นอาจจะไม่ได้ซื้อกับเราตั้งแต่ต้นน้ำ เป็นการสร้างแต้มต่อให้กับการขายรีเซลของตึกนั้นๆในอนาคต และเป็นช่วยสะท้อนภาพลักษณ์ของความน่าเชื่อถือ ใส่ใจ ไม่ทอดทิ้งกันได้เป็นอย่างดีครับ

ซึ่งในประเทศญี่ปุ่นช่วงปลายปีที่ผ่านมาก็มีข่าวใหญ่ว่าทางกลุ่ม Sumitomo Mitsui Insurance ได้เข้าร่วมลงทุนในบริษัท Insurtech นามว่า Hippo ด้วยมูลค่ากว่า 350 ล้านเหรียญสหรัฐ ด้วยความเชื่อมั่นว่านวัตกรรมจาก Hippo ที่มีอุปกรณ์ IOTไฮเทคที่สามารถตรวจจับน้ำรั่ว ควันไฟ และตัดน้ำได้ผ่านมือถือเนี้ย จะช่วยพลิกสถานการณ์ของบริษัทจากปัจจุบันที่ได้รับผลกระทบมากมายจากภัยธรรมชาติที่ญี่ปุ่นต้องเผชิญอยู่ทุกปี (ประมาณว่าโดนทุกปีเคลมทุกปี ไม่ไหวจะประกันแล้ว)

Source: https://asia.nikkei.com/Business/Companies/Sumitomo-Mitsui-Insurance-to-invest-350m-in-US-startup-Hippo

Source: https://www.hippo.com/

4. Small Building, Big Appeal: โครงการเล็ก น่าดึงดูดใจมากกว่า

เทรนด์การอยู่อาศัยในปีนี้จากทุกสำนักทั่วโลก ให้ความเห็นที่ตรงกันครับว่า มีองค์ประกอบหลักเพียงแค่ 3 อย่างเท่านั้นที่สำคัญที่สุดในการเลือกซื้อที่พักอาศัย ก็คือ Space, Privacy และ Safety ครับ โดยในส่วนของ Location หรือทำเลนั้น ถูกลดทอนความสำคัญลงไป โดยในช่วงที่ COVID ระบาดรุนแรงนั้น ประชากรในมหานครใหญ่ทั่วโลก ที่ต้องเผชิญกับสถานการณ์ Lock Down ต่างก็มีความถวิลหาที่จะ Exodus to Out Town (ประมาณว่าถ้าจะต้องถูก Lock Down ฉันก็อยากที่จะออกไปนอกเมืองที่คนไม่พลุกพล่าน ถ้าจะถูกกักบริเวณ ก็อยากเลือกบริเวณที่ยังบริสุทธิ์ ปราศจากโรคภัย มีคนอยู่น้อยๆมากกว่าในที่ๆมีคนแออัดอยู่เยอะๆครับ) ยิ่งพฤติกรรมการ WFH ถูกทำบ่อยๆทุกวันจนเป็นกิจวัตรแล้ว ก็ยิ่งทำให้คนหลายคนมีความเห็นว่าแล้วฉันจะต้องเสียเสียเวลาเดินทางเข้าไปทำงานในเมืองที่คนพลุกพล่านอีกทำไม โดยเฉพาะกับคนที่เป็นเจ้าของกิจการส่วนตัวในแบบที่สามารถทำทุกอย่างผ่านโลกออนไลน์ได้ ในย่านแมนฮัตตัน มีรายงานว่า ผู้คนจำนวนมากมองหาบ้าน หรืออพาร์ทเมนท์ขนาดใหญ่ แต่มีจำนวนยูนิตน้อยๆ ที่อยู่นอกเมือง ทำให้ราคาขาย และความต้องการอยู่อาศัยในทาวน์เอาส์เพิ่มสูงขึ้นสวนทางกับคอนโด

Source: https://www.mansionglobal.com/articles/townhouse-sales-in-brooklyn-and-manhattan-outperform-rest-of-the-market-220898

ในขณะที่รูปแบบคอนโดที่ขายได้จะเป็นแบบ Boutique Condo ที่เป็น Low Rise มีจำนวนยูนิตน้อย และไม่ค่อยมี Exposure ที่โดดเด่นสะดุดตาคนภายนอก ไม่จำเป็นต้องมี Doorman ไม่ต้องมีพื้นที่ส่วนกลาง มี Private Lift ได้ยิ่งดี ซึ่งคอนโดเหล่านี้มักจะเป็น Penthouse คอนโดที่มีห้องเพียงแค่ 1 -2 ห้องต่อชั้น ซึ่งแน่นอนว่าราคาต่อตารางเมตรจะถูกกว่าคอนโดปกติที่ต้องตัดพื้นที่ขายเพื่อไปทำพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ รองรับคนจำนวนมาก

คอนโดสไตล์ Low Density ที่มอบห้องใหญ่ๆ ไม่เน้นส่วนกลาง แต่เน้นพื้นที่ใช้สอยภายในห้อง ในทำเลที่เป็น Underdog Area ที่ไม่ไกลมากจากกลางเมือง ผมว่าน่าจะได้รับการตอบรับที่ดีครับ ซึ่งในอดีตดีเวลลอปเปอร์ผู้พัฒนาคอนโดแนวนี้มักจะเป็น Local Developer ที่มี Landbank เป็นของตัวเอง เป็นที่ดินไม่ใหญ่มาก แต่เทรนด์ที่แล้วๆมาก็ไปตามกระแสเจ้าใหญ่คือ ทำเป็น Low Rise แต่ต้องเป็นพท้นที่ส่วนกลางใหญ่ๆ ทั้ง On Ground, On Building และ On Rooftop เพื่อสร้าง Value ในการขาย (ซึ่งก็จะถูกบวกในราคาขายนี่แหละ) ในปีนี้ผมว่าถ้า Local Developer มองเห็นว่าเทรนด์นี้น่าจะ Work ก็น่าจะลองปรับรูปแบบการพัฒนาดู แทนที่จะทำเป็น Low Rise ส่วนกลางเยอะ เน้นห้องเล็กหน่อย หรือทำโครงการทาวน์โฮม 10 หลังหลังละ 25 ล้าน ก็ทำเป็น Low Rise ไม่มีส่วนกลางแต่เน้นห้องใหญ่ และทำราคาให้ถูกกว่าเดิม บางทีอาจจะได้ใจลูกค้ามากกว่าครับ

ผมลองดูในตลาดก็เห็นมี 2 รายที่ทำอยู่และก็ค่อนข้างประสบความสำเร็จครับ ยกตัวอย่างเช่น โครงการ KALM Penthouse ที่มีขนาดห้องเริ่มต้นที่ 100 ตรม. จำนวนแค่ 16 ยูนิต บนทำเลศูนย์วิจัย

หรือ Park Court Sukhumvit 77 คอนโด คอนโด 7 ชั้น บนพื้นที่รวมกว่า 7 ไร่ แต่มีจำนวนยูนิตแค่ 22 ยูนิต จาก 2 อาคาร ครบทุกการใช้งานในรูปแบบเลย์เอ้าท์เดียวคือ ห้องแบบ 3 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ 1 ห้องเอนกประสงค์ 1 ห้องแม้บ้าน 1 ครัวไทย และ 1 แพนทรี ภายในพื้นที่ขนาด 287 ตารางเมตร แถมยังมีห้องเก็บของขนาดเกือบ 10 ตารางเมตรให้แยกแต่ละห้องอีกบริเวณชั้น G ทำให้ไม่ต้องลำบากในการแบกของใหญ่ๆอย่างถุงกอล์ฟ แพยางเล่นน้ำ ฯลฯ ขึ้นไปไว้บนห้อง

ซึ่งการที่มีห้องใหญ่แบบนี้ ก็สามารถสร้างพื้นที่ Common Area สำหรับครอบครัวเราโดยเฉพาะ ได้ในพื้นที่ห้องตัวเอง โดยที่ไม่ต้องลงไปใช้พื้นที่ส่วนกลางครับ แถมการที่ห้องมีพื้นที่เยอะ อยากจะเลือกจัดสัก 1 ห้องไว้มาทำห้องไว้อัดรายการ Home Gym เป็นสตูดิโอถ่ายงาน Streming หรือห้องเอาไว้ Cast Game ก็ได้เช่นกัน และยังเข้ากับ Global Trends อย่าง Always OOO (Out of Office) และ Schoolcations (เรียนรู้ด้วยตัวเองที่บ้าน) ที่น่าจะอยู่กับเราอีกนานเลยล่ะครับ

5. On Demand Dining & Activities: พื้นที่ส่วนกลางที่ยกร้านโปรดมาเสิร์ฟคุณถึงบ้าน

มีคอนโดหลายแห่งในกรุงเทพฯครับ ที่ทำพื้นที่ส่วนกลางขึ้นมาเพื่อรองรับการใช้งานได้ดีงาม เว่อร์วัง มาก แต่ขาดซึ่ง Software หรือคนมา Operate ทำให้ ผู้ซื้อนั้นได้ไปแต่ Input เป็นพื้นที่ส่วนกลาง แต่ไม่ได้ Output อะไรจากพื้นที่นั้นๆเลย ตัวอย่างหนึ่งที่เห็นได้ชัดคือ ฟังก์ชั่นรูมประเภท Sky Bar ที่ไม่มีแม้แต่แก้วน้ำมาให้ ผลสุดท้ายก็คือไม่มีลูกบ้านมาใช้งาน ในแบบที่ควรจะเป็น มันเสียดายมากหากคอนโดของเรามีพื้นที่ทั้ง Sky Bar ทั้ง Private Dining Room แล้ว ดันกลายเป็นพื้นที่ไว้ให้แม้บ้านนั่งๆนอนเฉยๆไปซะงั้น On Demand Dining & Activities เป็นแนวคิดการบริหารพื้นที่ส่วนกลางในแบบ Support Community’s Activities Based ที่เรามักจะเห็นได้ในแมนชั่นใหญ่ๆ มีคนอยู่เยอะๆในญี่ปุ่นครับ กล่าวคือทางหน่วยงานที่บริหารนิติบุคคลจะมีการรับฟังความคิดเห็นของลูกบ้านว่าเดือนนี้อยากจะจัดกิจกรรมอะไรกันดี และก็เอาค่าใช้จ่ายมาบริหารตาม Order ครับ เรามักจะเห็นกิจกรรมรูปแบบนี้ในโครงการที่ยังอยู่ในระหว่างโอน ประมาณว่าเป็นการจัดอีเว้นท์ที่ไซท์เพื่อปิดการขายให้ลูกค้า และ Welcome Home ลูกบ้านไปในตัว เมื่อขายห้องจบหมดก็แยกย้ายกันไปครับ…ไม่เคยเห็นมีดีเวลลอปเปอร์ที่ไหนจัดมาอย่างต่อเนื่องเลย จริงๆ

ยิ่งในช่วงสถานการณ์แบบกึ่ง Lock Down ที่เราน่าจะประสบพบเจอไปอีกอย่างน้อยก็ปีนึงแบบนี้ เราก็จะเห็นว่า ร้านอาหาร ผับ บาร์ต่างๆนั้น แม้จะไม่ปิด ก็เหมือนถูกบังคับให้ปิดอยู่กลายๆ เพราะลูกค้าเองก็ไม่อยากเสี่ยงที่ไปเจอคนเยอะๆ ร้านเองก็ไม่อยากถูกคนมองว่าเป็นพื้นที่แพร่ระบาดหากเจอคนติดขึ้นมาจริงๆ…แนวทางในการยกเอาร้านอาหารต่างๆมาให้บริการในแบบ Seasonal เดือนละครั้ง – 2 ครั้ง สลับสับเปลี่ยนกันไปในแต่ละโครงการ โดยที่เก็บเงินค่าจ้างบริหารจัดการเป็นรายหัว จากลูกบ้านที่สนใจก็ดูจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด สำหรับตัวลูกบ้านเองที่ไม่สามารถไปนั่งดื่มที่ร้านโปรดได้อย่างใจ ในขณะที่ตัวเจ้าของกิจการเองก็พอจะมีรายได้ขึ้นมาได้บ้างกับการยก Course อาหาร หรือคอร์สเครื่องดื่ม พร้อม Live Band ขึ้นมาไว้ในพท.ส่วนกลาง (แน่นอนว่ามีจำกัดปริมาณคน และต้องมีมาตรการ Social Distancing)

คอนโดบางแห่งมี Function Catering ที่พร้อมสรรพอยู่แล้วครับ ยกตัวอย่างเช่น The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok นี่ผมเห็นห้องครัวแบบ Fully Equipped ขนาดใหญ่มากมาย แถมห้อง Function Room นี่ใหญ่กว่าร้านอาหารบางร้านอีกครับ จะใช้บริการ Fine Dining จาก Le Normandie มาให้บริการลูกบ้านที่นี่ทุกวันเลยก็ยังได้

6. Turn FITNESS to WELLNESS: ห้องฟิตเนสมันเอ้าท์แล้ว แต่ต้องเป็นห้อง Wellness

จากเหตุผลที่ผมชี้ให้ดูในข้อ 4 เมื่อเอามาผสมกันกับแนวทางการบริหารจัดการของนิติบุคคลคอนโหลายแห่งที่มีผู้ติดเชื้อ ก็จะพบว่าห้อง Fitness กลายเป็นพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องโดนปิดตัวไป จากสาเหตุที่มันเป็นพื้นที่ในร่ม ที่มีอากาศถ่ายเทไม่สะดวก คนออกกำลังกายก็ต้องมีเหงื่อออก และต้องหายใจแรงอยู่ตลอดเวลา เพราะเหนื่อยจากการออกกำลังกาย ดังนั้นโอกาสในการแพร่เชื้อก็มีสูงขึ้น…แต่ในความเป็นจริงแล้ว ห้องฟิตเนสใสคอนโด เป็นห้องที่ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ผมมองว่าค่อนข้างแปลกมากเลยนะ คือผมลองไปถามคนที่อยู่ในคอนโดดูว่าถ้าหากให้เลือกออกกำลังกายในห้องฟิตเนสคอนโด กับใน Fitness Center ที่อยู่ตามห้าง เค้าจะเลือกแบบไหนกัน ปรากฎว่าอ้าวเค้าเลือกที่จะไปเสียเงินเล่นใน Fitness Center ว่ะเห้ย ด้วยสาเหตุที่ว่า มีเครื่องเล่นที่มีสภาพสมบูรณ์ น่าเล่นมากกว่า มีเครื่องเล่นที่ว่างมากกว่า เพราะในคอนโดมีแต่ผู้เช่ามาเล่นเต็มไปหมด มีอุปกรณ์ทันสมัยที่น่าเล่นมากกว่า และชอบการพบปะปฎิสัมพันธ์กับผู้คนที่พบเจอใน Fitness Center มากกว่า ซึ่งก็รวมถึงการที่ไปร่วมเล่นกับเพื่อนๆที่เค้าไม่ได้อยู่คอนโดเดียวกันเราได้…เออ แล้วแบบนี้ พวกคุณดีเวลลอปเปอร์จะลงทุนทำห้อง Fitness ไปให้เปลือง Cost เปลืองค่าส่วนกลางไปทำไมครับ

ยิ่งในปัจจุบัน ความก้าวหน้าของอุปกรณ์ออกกำลังกายมันมีเยอะขึ้นมาก โดยที่ใช้พื้นที่น้อยลง เราก็เลยได้เห็นคนส่วนใหญ่ ที่ไม่ไปใช้บริการฟิตเนสข้างนอก แต่มาใช้การออกำลังกายในห้องแทนผ่านอุปกรณ์อย่าง Nintendo Ring Fit ที่เล่นกันได้ตั้งแต่เด็กยันคนแก่

Source: https://ringfitadventure.nintendo.com/

หรือ Workout Mirror ที่ให้คุณ Fit & Fun ไปกับ Work Out Courses สารพัดรูปแบบ จาก Personal Trainers หลายสิบคน ผ่านกระจกเงา

หรือ Class Virtual Fitness ที่ให้คุณได้ขยับตามจากการเปิดดูใน Screening Devices อย่าง Fitness on Demand

ทั้งหมดทั้งมวลนี้ล้วนเป็นแรงผลักดันสำคัญให้ห้อง Fitness ในคอนโดต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบในแตกต่างไปจากที่เคยเป็นอยู่ ก่อนที่เจ้าของร่วมจะมองว่าห้องเหล่านี้คือตัวการที่ทำให้ต้องขึ้นราคาค่าส่วนกลางครับ โดยส่วน Function การใช้งานที่จำเป็นอาจจะมีเพียงแค่ Digital Screen ที่เอาไว้รองรับ และถ่ายทอดสัญญาณจาก Fitness on Demand ที่ผู้ออกกำลังกายเป็นคนจ่าย

โดยแบ่งอีกครึ่งนึงเป็นส่วนของ Wellness Amenities ที่เจ้าของร่วมสามารถที่จะพูดคุยสนทนาปัญหาสุขภาพ หรือทำกิจกรรมเพื่อสุขภาพ เช่น สปาบำบัด, Onsite Medical Care หรือแม้กระทั่งห้อง CRYOTHERAPY (บำบัดด้วยความเย็นสุดขั้ว) ก็น่าจะเป็นทางเลือกที่สอดคล้องกับเทรนด์การใช้งานยุคปัจจุบัน

Source: https://www.truenorthcryo.com/cryotherapy

Telemedicine เป็น Health tech ที่ช่วยให้ผู้ป่วยและบุคลากรทางการแพทย์สามารถพูดคุยกันได้แบบ Real-time ผ่านระบบ VDO conference ที่คู่สนทนาสามารถมองเห็นหน้าและสนทนากันได้ทั้ง 2 ฝ่าย โดยระบบ AI จะเป็นผู้รับคำปรึกษาและวินิจฉัยโรคเบื้องต้น โดยที่หากมีอะไรซับซ้อนไปกว่านี้ทางผู้ป่วยก็สามารถรับคำปรึกษาจากแพทย์ตัวจริงได้ เหมือนมาที่โรงพยาบาลทุกอย่าง ก็เป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจนำมาไว้เป็นหนึ่งใน Wellness Amenities

Source: https://vayowellness.com/blog/health-tech/

สำหรับคนที่กำลังคิดอยู่ว่าแล้วปีนี้ราคาคอนโด หรือบ้านจะมีท่าทีถูกลงกว่าปีที่แล้วไหม สำหรับตัวผมเองนะ มองว่าคอนโดเปิดใหม่ทางดีเวลลอปเปอร์น่าจะหาทางทำ Cost ให้สอดรับกับกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ โดยคอนโดที่มีราคาไม่เกินตรม.ละแสนต้นๆน่าจะเป็นที่สนใจของตลาด ส่วนคอนโดพร้อมอยู่เนี้ย ถ้าเป็นโครงการที่ยังมีห้องที่ยังเหลือขายมากกว่าห้องที่มีคนโอนไปแล้ว ผมเชื่อว่า Developer มี Gap และมี Gut พอที่จะลดราคาครับ เพราะจะส่งผลกระทบจำนวนน้อยกับคนที่โอน เช่นเดียวกับโครงการที่ขายไปได้แล้วมากกว่า 95% พวกนี้เนี้ย มักจะมีโปรฯลับต่อไปเลยหนักๆได้ครับ เพราะยังไงเค้าก็ได้กำไรมาแล้วจากห้องที่ขายไปได้แล้ว ตรงกันข้ามกับคอนโดที่มีคนโอนมาเกินครึ่งนึง และยังมีห้องเหลือขายอยู่ราวๆ 20-30% เนี้ย ผมเชื่อว่าลดยากครับ ถึงลดก็คงไม่ต่ำกว่าราคาตลาด เพราะห้องพวกนี้เค้าอัดฉีดโปรฯมาแล้วรอบนึงเมื่อปีที่แล้ว และหากลดไปก็จะกระทบกับคนที่เพิ่งโอน หรือคนที่กำลังจะรอโอนพอสมควรครับ ยิ่งประเภทที่เป็นโครงการร่วมทุนนี่แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยครับ

ก่อนจะลาจากกันไปในวันนี้ ผมอยากเชิญชวนให้คุณผู้อ่านมาร่วมกันออกความคิดเห็นกันเพิ่มเติมครับ ว่านอกจากไอเดียที่ผมแนะนำมาแล้ว ยังมีไอเดียอะไรที่น่าจะช่วยพยุงธุรกิจอสังหาฯของเราได้อีกบ้าง เพราะยังไงก็แล้วแต่ชีวิตก็ยังคงต้องดำเนินต่อไปภายใต้สถานการณ์ที่กดดัน และยากที่จะหันไปหาใครให้ช่วยเหลือได้แบบนี้ครับ เอาจริงๆแม้กระทั่งตัวผมเอง ก็ยังไม่รู้ว่าจะไปต่อ หรือ Exit ยังไงให้มัน Work กับทุกฝ่าย…การพยายามก้าวไปข้างหน้าด้วยความเชื่อและศรัทธาที่เรามีอยู่ รักษาความเป็นตัวเองให้มากที่สุด จนกว่าจะเจอทางออก ดูจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการนั่งเฉยๆจมอยู่กับกองทุกข์ เพราะกลัวที่จะก้าวไปข้างหน้าครับ

“Nothing in life is to be feared, it is only to be understood. Now is the time to understand more, so that we may fear less.” Marie Curie