PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์สภาพตลาดคอนโดมิเนียมในย่านพร้อมพงษ์-ทองหล่อ

เกริก บุณยโยธิน 03 March, 2021 at 13.22 pm

พื้นที่ CBD (Central Business District) ในกรุงเทพฯทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นย่าน สีลม สาทร ลุมพินี อโศก และพระรามเก้า ล้วนแล้วแต่เป็นย่านที่ถูกหมายปองโดยเหล่าดีเวลลอปเปอร์ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ปัญหาการจราจรที่ติดขัดล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้มีผู้คนจำนวนไม่น้อย ต้องการที่จะมีที่พักอาศัยอยู่ในย่าน CBD เพียงเพื่อต้องการที่จะเดินทางไปทำงานได้สะดวก แม้ว่าราคาที่พักอาศัยในย่านนี้ จะมีราคาที่สูงกว่าย่าน Residential Area อื่นๆ อีกทั้งยังมีขนาดห้องที่เล็กกว่า ด้วยความนิยมในการอยู่อาศัยในย่าน CBD ดังที่กล่าวมา บวกกับเทรนด์ของราคาคอนโดที่สูงขึ้น และเส้นทางเดินรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ทำให้ย่านใกล้เคียงอย่าง Extension Business District (EBD) ได้รับความสนใจในการพัฒนาโครงการ และตอบรับจากกลุ่มผู้ซื้อมากยิ่งขึ้น เนื่องจากเข้าถึงย่าน CBD ได้ง่าย และมีราคาขายที่มักจะถูกกว่า โดยพื้นที่ EBD ที่สำคัญได้แก่ บางจาก, รามคำแหง, รัชโยธิน และราชพฤกษ์ ซึ่งล้วนแต่เป็น Residential Area ที่มีความอุดมสมบูรณ์มาอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว

 

แต่ก็มีคนอยู่จำนวนไม่น้อยทีเดียวที่มีความต้องการอยู่อาศัยในย่านที่มีความเป็น Lifestyle มากกว่าในย่านเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความเคร่งเครียดวุ่นวาย โดยย่านไลฟ์สไตล์ที่สำคัญในกรุงเทพฯ ก็จะประกอบด้วย  ย่านสยาม,  อารีย์ ซึ่งเป็นย่านเก่าแก่มาตั้งแต่อดีต ทำให้ที่นี่มีทั้งห้างสรรพสินค้า ร้านอาหารระดับมิชลินสตาร์ ร้านอาหารฟิวชั่นหลากหลายสัญชาติ มารวมกันอย่างครบถ้วน มีคอมมูนิตี้ มอลล์ที่ทุกคนรู้จัก อย่าง ลา วิลล่า ไปจนถึงแหล่งไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์ทั้งการใช้ชีวิตในตอนกลางวัน และการแฮงก์เอาท์ในตอนกลางคืน, ย่านลาดพร้าว ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางขนาดใหญ่ที่เชื่อมกรุงเทพฯ และปริมณฑลเข้าไว้ด้วยกัน รายล้อมด้วยอาคารสำนักงาน แหล่งท่องเที่ยว ห้างสรรพสินค้าชื่อดัง รวมถึงสวนสาธารณะขนาดใหญ่ สามารถเดินทางไปยังแหล่งสำนักงาน ธุรกิจ โรงพยาบาล รวมทั้ง โรงเรียนและมหาวิทยาลัยได้ง่าย, ย่านทองหล่อ และเอกมัย ย่านที่มี Flagship Store สุดเก๋มากมาย ทั้งร้านเฟอร์นิเจอร์ ร้านกาแฟ ร้านอาหาร ผับบาร์เลื่องชื่อ และคอมมูนิตี้มอลล์ มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่ค่อนข้างหนาแน่น โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ทั้งยังใกล้ Shopping Destination ชั้นนำมากมาย เป็นศูนย์รวมของออฟฟิศของเหล่า startup พร้อมสถานีขนส่งเอกมัย จนหลายๆคนขนาดนามว่าที่นี่เป็น Central Millennials District (CMD) และย่านพร้อมพงษ์ แหล่งรวมศูนย์การค้าระดับเวิลด์คลาส ได้แก่ ดิ เอ็มโพเรียม , ดิ เอ็มควอเทียร์ ตลอดจนดิ เอ็มสเฟียร์ ที่จะทำการเปิดในอนาคต รวมถึงแหล่งธุรกิจ โรงเรียน โรงพยาบาลชั้นนำ ที่รองรับไลฟ์สไตล์นานาชาติที่หลากหลาย อีกทั้งยังเป็นสุดยอดทำเลที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ใจกลางเมืองที่ได้รับความนิยมจากคนไทยและชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง

 

พร้อมพงษ์ – ทองหล่อ ย่านไลฟ์สไตล์ชั้นนำที่เป็นที่รู้จักกันในระดับนานาชาติ

กรุงเทพมหานครมีทำเลที่จัดได้ว่าเป็นที่สุด ซึ่งสามารถพัฒนาโครงการคอนโดระดับ Super Luxury และทำยอดขายได้ดีอยู่ไม่กี่แห่ง  โดยหนึ่งในนั้นคงต้องนับพื้นที่ตั้งแต่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ ไปถึงพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อ และซอยทองหล่อ ทำเล CBD อื่นๆ อาจจะมีอาคารสำนักงานเยอะมากขึ้นไปถึงหลักล้านตารางเมตร เช่น สีลม สาทร แต่ขาดเรื่องของพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ โดยมักจะมีแต่ร้านสะดวกซื้อ หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็ก ดูแล้วขาดสีสันในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ แม้ว่าราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นไปเกิน 2 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ก็ยังไม่ถือได้ว่าเป็นทำเลที่มีความพร้อมในทุกด้าน เพราะพื้นที่ค้าปลีกจะอยู่ที่สีลมมากกว่าสาทร หรือบางทำเล เช่น พื้นที่รอบๆ สวนลุมพินีซึ่งมีทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา แต่พื้นที่บางส่วนเป็นกรรมสิทธิ์ของสถาบันการศึกษา หรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทำให้ไม่สามารถเกิดการเปลี่ยนแปลงตามศักยภาพที่ควรจะเป็น หรือมีการพัฒนาโดยเอกชนแบบชัดเจนตามที่ศักยภาพของพื้นที่ ทั้ง 2 พื้นที่ที่กล่าวไปแล้วมีการพัฒนาต่อเนื่องมามากกว่า 30 ปี โดยพื้นที่สีลม สาทรมีความเป็นศูนย์กลางธุรกิจมาตั้งแต่อดีตก่อนที่จะขยายตัวมาตามถนนพญาไท พระราม 1 เพลินจิต สุขุมวิท และพระราม 4 ซึ่งเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกัน แต่ด้วยปัญหาของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นข้อจำกัดหลักในการกำหนดรูปแบบโครงการที่จะพัฒนา ดังนั้น เอกชนหลายรายจึงเลือกที่จะหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในพื้นที่หรือทำเลที่เลยออกไป

 

ช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 การขยายตัวของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจอาจจะอยู่ในช่วงสุขุมวิทตอนต้นเท่านั้น จนเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าต่อขยายออกไปตามแนวถนนสุขุมวิท พื้นที่ถัดออกไปจึงเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น แต่ปัจจัยสำคัญในการผลักดันให้พื้นที่ที่เลยสี่แยกอโศกไป อย่างพร้อมพงษ์ได้รับความสนใจและเกิดการเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจน คือ การที่กลุ่มเดอะมอลล์พัฒนาโครงการเอ็มโพเรี่ยมขึ้นมาแถวพร้อมพงษ์ ซึ่งเปิดให้บริการก่อนที่สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์จะเปิดใช้งานในปีพ.ศ.2542 การเปิดให้บริการของเอ็มโพเรี่ยมเหมือนเป็นการผลักดันให้ทำเลนี้มีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีก เพราะว่านอกจากจะมีเส้นทางและสถานีรถไฟฟ้าแล้วยังมีศูนย์การค้าระดับหรูหรา ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องในพื้นที่ หลายๆ ซอยในพื้นที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ เช่น   โครงการอาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ เปิดให้บริการกันต่อเนื่อง โดยที่เห็นได้ชัดก็ซอย 24 26 31 35 37 39 เป็นต้น

 

Carlton Hotel Bangkok Sukhumvit

หนึ่งในเครือคาร์ลตันโฮเทล แบรนด์โรงแรมชั้นนำระดับ 5 ดาวสัญชาติสิงคโปร์ ตึกสูงขนาด 34 ชั้น มีห้องพักถึง 338 ห้อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นนำมากมาย ไม่ว่าจะเป็น คาร์ลตัน คลับ เลาจ์, สปาโดย Let’s Relax และสระว่ายน้ำกลางแจ้ง

ภาพจาก : https://www.carltonhotel.co.th/

 

HOTEL FORZA Sukhumvit Bangkok (โรงแรมฟอร์ซา สุขุมวิท แบงคอก)

จากกลุ่ม FJ group ประเทศญี่ปุ่น โรงแรมขนาด 28 ชั้น จำนวน 323 ห้อง ในซอยสุขุมวิท 29

ภาพจาก : https://tts2004.co.th/work/hotel-forza-bangkok-sukhumvit/

 

Compass SkyView Hotel Sukhumvit 24 (โรงแรม คอมพาส สกายวิว สุขุมวิท 24)

ตั้งอยู่ในใจกลางศูนย์รวมของแฟชั่นอย่างซอยสุขุมวิท 24 ที่รอบล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำกลางแจ้ง ห้องฟิตเนส ไปจนถึงห้องอาหารบนดาดฟ้าหลากหลายสไตล์ และพื้นที่สำหรับสังสรรค์อย่างบาร์และไนท์คลับสุดหรู ตอบโจทย์นักเดินทางได้อย่างสมบูรณ์แบบ

ภาพจาก : https://blog.traveloka.com/th/local-accommodation/compass-skyview/

 

New Head Office UOB

สำนักงานใหญ่ของ ธนาคารยูโอบี จำกัด (มหาชน) เป็นอาคารสำนักงานสูง 31 ชั้น ใต้ดิน 6 ชั้น จำนวน 1 อาคาร

ภาพจาก : https://www.skyscrapercity.com/threads/uob-headquarters-31-storey-sukhumvit-26.1976284/

นอกจากนี้ พื้นที่นี้ยังเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นพักอาศัยอยู่มากที่สุดในกรุงเทพมหานคร ซึ่งส่งผลให้โครงการคอนโดมิเนียม พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์กลายเป็นหนึ่งในพื้นที่ ที่ราคาขายคอนโดมิเนียมสูงที่สุดในประเทศไทย โครงการที่อยู่ติดถนนสุขุมวิทไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์มีราคาขายอยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางเมตร ถ้าเป็นโครงการที่ไกลออกไปก็ไม่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร และโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ไกลเกิน 2 กิโลเมตรขึ้นไป โดยอยู่ในซอยย่อยก็จะมีราคาขายต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ย่านพร้อมพงษ์ยังคงน่าติดตามต่อเนื่องว่าราคาที่ดินและคอนโดมิเนียมในอนาคตจะขึ้นไปถึงเท่าไหร่ เพราะมีศูนย์การค้า 2 แห่งแล้วในปัจจุบัน คือ เอ็มโพเรียม และเอ็มควอเทียร์ โดยมีเอ็ม สเฟียร์ ศูนย์การค้าแห่งที่ 3 กำลังก่อสร้าง ประกอบกับอาคารสำนักงานของธนาคารยูโอบีก็ใกล้จะสมบูรณ์แล้ว อีกทั้งพื้นที่นี้ยังมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างอุทยานเบญจสิริ ซึ่งที่กล่าวมาทั้งหมดนั้นยากจะหาพื้นที่ใดในกรุงเทพมหานครที่มีความพร้อมแบบนี้ อาจจะเป็นรองเพียงแค่พื้นที่รอบสวนลุมพินี (Central Lumpini District) เท่านั้นในปัจจุบัน

 

ในขณะที่ทองหล่อก็เป็นอีกหนึ่งทำเล ที่มีความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว แม้ว่าจะไม่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ แต่ก็มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กเปิดให้บริการบ้าง พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าทองหล่อเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในกรุงเทพมหานคร เพราะเป็นทำเลที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวไม่เหมือนใครมาตั้งแต่อดีต ปัจจุบันยิ่งมีความน่าสนใจมากขึ้นเพราะด้วยความที่เป็นทำเลที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องมากกว่า 20 ปีจนแทบจะหาที่ดินว่างเปล่าไม่ได้แล้วในปัจจุบัน ประกอบกับการมีสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อ และอาคารสำนักงาน Grade A แห่งใหม่อย่าง T-ONE เป็นตัวเพิ่มศักยภาพที่สำคัญในปัจจุบัน ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อมีราคาสูงมากเปิดขายกันที่ไม่ต่ำกว่า 2.5 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว

 

ทำเลทองหล่อแบ่งเป็น 2 ฝั่ง คือ ฝั่งเลขคี่และเลขคู่ โดยเลขคี่เป็นฝั่งซอยสุขุมวิท 55 ซึ่งเป็นถนนทองหล่อ สามารถเชื่อมต่อไปยังถนนเพชรบุรีได้ง่าย และการเดินทางภายในซอยต่างๆ สามารถเชื่อมโยงถึงกันได้โดยสะดวกแม้ว่าหลายซอยจะมีขนาดเล็กก็ตาม บริเวณกลางซอยเรียกได้ว่าเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่ดีที่สุดของทองหล่อ เนื่องจากมีทั้ง Community Mall ร้านอาหาร คาเฟ่ และผับชั้นนำในย่านทองหล่อ อีกทั้งยังเดินทางได้สะดวก ไม่ว่าจะเป็นการขับรถยนต์ส่วนตัวก็สามารถไปสู่ย่านใจกลางเมืองได้รวดเร็ว หรือจะเลือกใช้บริการของรถไฟฟ้า แท็กซี่ และวินมอไซค์ ก็มีให้เห็นตลอดทั้งซอย มั่นใจได้เลยว่าไม่ว่าจะดึกแค่ไหนคุณก็ยังหารถกลับที่พักได้อย่างแน่นอน และในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ก็ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากมายจากอาคารพาณิชย์ ร้านอาหารขนาดใหญ่ มาเป็นโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และคอนโดหรู จนพื้นที่ริมถนน 2 ข้างทางกลายเป็นตึกสูงหมดแล้ว แม้ว่าราคาขายที่ดินจะแพงมหาศาล แต่ก็ยังได้รับความนิยมในการพัฒนาจากดีเวลลอปเปอร์เสมอมา

 

ในขณะที่ฝั่งเลขคู่ ก็ได้รับความนิยมไม่ต่างกันมาก เพียงแต่พื้นที่ในฝั่งนี้จะมีขนาดเล็กกว่า อาจจะเป็นเพราะว่าซอยที่แยกจากถนนสุขุมวิทในฝั่งเลขคู่ส่วนใหญ่ มีความกว้างน้อยกว่าฝั่งเลขคี่แบบชัดเจน สามารถใช้เส้นทางซอยสุขุมวิท 40 และ 42 เข้า – ออกไปยังถนนพระรามสี่ได้ และถนนพระรามสี่ปัจจุบันก็มีอาคารสำนักงานมากมายเช่น ตึกมาลีนนท์ และแหล่งไลฟ์สไตล์ต่างๆ เช่น สวนเพลิน มาร์เก็ต และ K-Village  รวมถึง The PARQ ศูนย์รวมไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ ที่ โดยในปัจจุบันเริ่มมีคอนโดระดับ Super Luxury เข้ามาพัฒนาในบริเวณฝั่งเลขคู่แล้วเช่นกัน โดยเฉพาะบริเวณสุขุมวิท 36 – 38 ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่กำลังก่อสร้างและเพิ่งสร้างเสร็จหลายโครงการ

 

ในปัจจุบันหากเป็นที่ดินที่อยู่ในซอยทองหล่อก็ไม่ต่ำกว่า 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาเช่นกัน ในขณะที่พื้นที่ในฝั่งซอยสุขุมวิท 36 – 38 ก็มีความน่าสนใจมากขึ้นเช่นกัน เพราะราคาที่ดินที่ยังคงต่ำกว่าฝั่งซอยทองหล่อ แต่ก็ไม่น้อยกว่า 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว สำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนสุขุมวิทแต่ถ้าเป็นที่ดินที่อยู่ในซอยก็อาจจะลดต่ำลงไปมากกว่านี้ได้อีกประมาณ 15 – 30% ขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดินว่าสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารสูงได้หรือไม่ ดังนั้น พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อจึงมีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ไม่มีโครงการรูปแบบอื่นๆ เพราะว่าราคาที่ดินที่สูงมากนั่นเอง

 

ราคาที่ดินในพื้นที่พร้อมพงษ์และทองหล่อ

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

ราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการตั้งราคาขายคอนโดมิเนียมเพราะเป็นต้นทุนเริ่มต้นของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ดังนั้น เมื่อทั้งพื้นที่พร้อมพงษ์ และทองหล่อมีราคาขายที่ดินที่สูงเป็นลำดับต้นๆ ของประเทศไทย ราคาขายคอนโดมิเนียมจึงสูงมากเช่นกัน แม้ว่าราคาประเมินราชการอาจจะไม่ใช่พื้นที่ที่มีราคาสูงที่สุด แต่เมื่อดูจากราคาซื้อขาย และราคาที่ตั้งขายกันในปัจจุบันก็ถือได้ว่าสูงมากแล้ว อีกทั้งยังอาจจะเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนา 2 พื้นที่นี้ในอนาคต เพราะราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายสอดคล้องกับกลุ่มผู้ซื้อในกรุงเทพมหานคร

 

คอนโดมิเนียมย่านทองหล่อฝั่งซอยเลขคู่ ได้แก่

THE ESSE Sukhumvit 36 (ดิ เอส สุขุมวิท 36)

คอนโดมิเนียม High Rise ที่ดินประมาณ 2-2-0 ไร่ สูง 43 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 338 ยูนิต มีห้องพักอาศัยให้เลือกด้วยกัน 4 แบบ คือ 1 Bedroom 38.50 – 43.25 ตร.ม., 2 Bedroom 73.50 – 77 ตร.ม., 3 Bedroom 116.75 – 124.25 ตร.ม. และ Penthouse 252 ตร.ม.

BEATNIQ (บีทนิค)

ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 1-3-69 ไร่ สูง 34 ชั้น แต่มีจำนวนยูนิตเพียงแค่ 197 ยูนิตเท่านั้น มีรูปแบบห้องให้เลือกหลากหลาย ได้แก่ 1 Bedroom ขนาด 43 -59 ตารางเมตร, 2 Bedroom ขนาด 80 – 83 ตารางเมตร ไปจนถึงห้องแบบ 2 นอน 100 กว่า ตร.ม. ที่มีทั้งขนาด 109 – 122 ตารางเมตร 2 ห้อง Duplex ขนาด 96 – 103 ตารางเมตร

ส่วนคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทองหล่อฝั่งเลขคี่ ในซอยสุขุมวิท 55 ที่เป็นย่านไข่แดงของทองหล่อ ได้แก่

TELA Thonglor (เทลล่า ทองหล่อ)

ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1-3-63 ไร่ กับความสูง 32 ชั้น ที่จอดรถใต้ดิน 2 ชั้น รวม 169% กับจำนวนยูนิตพักอาศัยเพียง 84 ยูนิต แบ่งเป็นห้องชุด 4 รูปแบบ ได้แก่ Tela Sienna และ Tela Amber ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอน ขนาด 111 ตารางเมตร, Tela Legacy Suite A & B ซิกเนเจอร์ยูนิตของโครงการ แบบ 3 ห้องนอน ขนาด 201 – 202 ตารางเมตร, Signature Suite 3-Bedroom Duplex ขนาด 235 ตารางเมตร และ 3 Plus 1 Bedroom Duplex Penthouse หรือ TELA Sky Villa A & B Sky Duplex Suite ขนาด 349 ตารางเมตร

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

KHUN by YOO inspired by Starck (คุณ บาย ยู อินสไปร์ บาย สตาร์ค)

คอนโดมิเนียมแบบ High Rise สูง 27 ชั้น บนพื้นที่โครงการประมาณ 1 ไร่ มีเพียง 148 ยูนิต มีห้องให้เลือกทั้งหมด 5 แบบ เน้นห้องขนาด Compact ที่เป็นขนาด 1 นอนที่หาได้ยากสำหรับคอนโด Super Luxury เปิดใหม่ในย่านทองหล่อ คือ 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ จำนวน 74 ยูนิต ขนาด 41.50 – 49.75 ตารางเมตร

โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ (NOBLE FORM THONGLOR)

ตั้งอยู่ทำเลใจกลางทองหล่อ อย่างทองหล่อ 18 (คลิกดูแผนที่ Google Maps ที่นี่ https://goo.gl/maps/Spkua2ga5U3HETPF7 ) สร้างบนที่ดินขนาด 2-2-56.7 ไร่ (4,225.60 ตารางเมตร) มี 1 อาคารสูง 46 ชั้น (211 เมตร)

Noble Form Thonglor มีจำนวนห้อง 546 ยูนิต รูปแบบห้อง ได้แก่ Simplex แบบ 1 Bedroom 31.77 ตร.ม., 1 Bedroom 36.61 ตร.ม., 1 Bedroom Plus 52.20 ตร.ม., 2 Bedroom 63.55 ตร.ม., 2 Bedroom 73.25 ตร.ม. ,1 Bedroom Fullplex 46.35 ตร.ม. 1 Bedroom Fullplex 46.73 ตร.ม., 1 Bedroom Fullplex 53.94 ตร.ม. , 2 Bedroom Fullplex 76.17 ตร.ม. (ขนาดพื้นที่ใช้สอยของห้องแบบ Fullplex นั้นรวมพื้นที่ส่วนตกแต่งเพิ่มเติมแล้ว)

 

พร้อมพงษ์ – ทองหล่อ ย่านที่คนส่วนใหญ่ ไม่ได้ใช้ถนนใหญ่ในการเดินทาง

พร้อมพงษ์ และทองหล่อเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง ไม่ว่าจะซอยใหญ่หรือซอยเล็กล้วนมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขาย แม้ว่าบางโครงการจะอยู่ในซอยที่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1.5 กิโลเมตร หรืออยู่บนถนนเส้นทางอื่นๆ แต่ก็ยังจำเป็นต้องหาจุดเชื่อมโยงกับพร้อมพงษ์ และทองหล่อให้ได้ เพื่อที่จะได้เป็นจุดขายของโครงการ

 

ย่านพร้อมพงษ์ – ทองหล่อ สามารถเดินทางลัดเลาะเชื่อมต่อกันได้ทางซอยย่อย คือ ซอยทองหล่อ 13  และซอยทองหล่อ 23 ทะลุไปยังซอยสุขุทวิท 49/11 (ซอยพร้อมศรี) ใช้เวลาเดินทางไม่ถึง 20 นาที ก็ถึงซอยสุขุมวิท 39 ที่อยู่ในย่านพร้อมพงษ์แล้ว อีกทั้งยังเป็นย่านที่สะดวกสบายทั้งการขับรถ และการเดินเท้า รวมถึงใช้รถสาธารณะ เพราะว่าซอยส่วนใหญ่เชื่อมต่อกันหมด ไม่ว่าจะเป็น ซอย 31 – 33 – 39 – 49 – 53 – 55 ซึ่งเป็นการเดินทางที่สะดวกกว่าการออกไปที่ถนนใหญ่

 

ดังนั้น แม้ว่า 2 พื้นที่นี้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนัก แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรจะพบว่าอยู่ใน 2 พื้นที่นี้มากที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ของกรุงเทพมหานคร โดยย่านดังกล่าวยังเป็นย่านที่คอนโด Low Rise กลายเป็นตัวเลือกยอดนิยมไม่แพ้โครงการ High Rise เนื่องจาก เดินทางสะดวก มีร้านอาหารชั้นนำกระจายตัวอยู่ตามซอยต่างๆ ทั้งร้านอาหารไทย ร้านอาหารต่างชาติ มีซอยย่อยที่เต็มไปด้วยแหล่งแฮงค์เอ้าท์ และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติมานาน  อีกทั้งคอนโด Low Rise ส่วนใหญ่ก็ยังมีราคาขายที่ถูกกว่าคอนโด High Rise ในย่านนี้

 

Runesu Thonglor 5 (รูเนะสุ ทองหล่อ 5)

คอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร 156 ยูนิต ที่ดินประมาณ 0-3-9 ไร่ ตั้งอยู่ในทองหล่อซอย 5 เป็นคอนโดหนึ่งเดียว ที่เอาใจใส่ทุกรายละเอียดการออกแบบสไตล์ญี่ปุ่น มีห้องให้เลือก 2 แบบ ได้แก่ 1 Bedroom ขนาด 29-46 ตารางเมตร และ 2 Bedroom ขนาด 51-75 ตารางเมตร

Walden Thonglor 8 (วาลเด้น ทองหล่อ 8)

คอนโดมิเนียมลักซ์ชัวรี่ Low-Rise ขนาด 8 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 117 ยูนิต ตั้งอยู่ในซอยทองหล่อ 8 บนพื้นที่ 1-0-2.7 ไร่ มีห้องให้เลือกทั้งหมด 4 แบบ คือ ห้องแบบ 1 Bed Room ขนาด 32 ตร.ม., ห้องแบบ 1 Bed Room Plus ขนาด 40 – 47 ตร.ม., ห้องแบบ 2 Bedroom ขนาด 45 – 58 ตร.ม. และห้องแบบ 2 Bedroom Deluxe ขนาด 59 – 71 ตร.ม. พร้อมกับการออกแบบในสไตล์ของโมเดิร์นลักซ์ชัวรี่ ที่มอบความเป็นส่วนตัวจากความวุ่นวายใจกลางเมือง

Chewathai Residence Thonglor (ชีวาทัย เรสซิเดนส์ ทองหล่อ)

คอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร 130 ยูนิต ที่ดินประมาณ 1-0-94 ไร่ ตั้งอยู่ในซอยทองหล่อ 20 มีห้องให้เลือก 3 แบบ คือ 1 Bedroom 30-35 ตารางเมตร 1 Bedroom Plus  46 ตารางเมตร และ 2 Bedrooms 43-55 ตารางเมตร

‘SCOPE Promsri’ คอนโดมิเนียม 8 ชั้นมูลค่า 1,350 ล้านบาท บนสุดยอดทำเลใจกลางสุขุมวิท ที่ซอยพร้อมศรี โดยร่วมมือสร้างสรรค์ กับ Ligne Roset แบรนด์ระดับโลก จากฝรั่งเศส เพื่อตกแต่งโครงการโดยเฟอร์นิเจอร์ของ Ligne Roset ทั้งส่วนกลางและในห้องพักที่ผลิตพิเศษจากฝรั่งเศสเพื่อโครงการ SCOPE Promsri เท่านั้น โครงการ SCOPE Promsri เป็นคอนโดมิเนียมระดับ International Premium ความส่วนตัวสูงมีห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ 2 ห้อง และห้องชุดพักอาศัย 148 ห้อง มีขนาดตั้งแต่ 28 ถึง 34.99 ตารางเมตร ห้องทุกห้องที่ SCOPE Promsri มาพร้อมกับวัสดุอุปกรณ์เครื่องใช้คุณภาพ International Premium ตามมาตรฐานของสโคป เช่น ชุดเครื่องใช้ไฟฟ้าในครัวจาก MÍELE แบรนด์ชั้นนำจากเยอรมนี ทั้ง Built-in Combi Oven Microwave เตาไฟฟ้าระบบ Induction และ เครื่องดูดควัน ตู้เย็น Built-in แบรนด์ Liebherr อีกทั้งสุขภัณฑ์ Wall-hung Washlet จาก Kohler รวมถึงกระจก Reflective Glass ติด Acoustic Film และม่าน Motorised Blackout Blind เปิดตัวด้วยราคาที่มาพร้อมกับ ‘Promsri Edition Fully-Furnished Package’ ที่ 6.3 ล้านบาท

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่พร้อมพงษ์และทองหล่อ

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตอนต้น อาจจะมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากนักในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็นต้นมาเพราะว่าที่ดินราคาแพง แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์หลายราย เริ่มซื้อที่ดินในซอยสุขุมวิท 22 – 40 เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป แม้ว่าพื้นที่หลายซอยอาจจะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ เพราะความกว้างของซอยต่ำกว่า 10 เมตร รวมไปถึงพื้นที่ตามซอยสุขุมวิท 35 – 53 และสุขุมวิทซอย 57 – 59 ก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน คือเริ่มมีดีเวลลอปเปอร์หาซื้อที่ดินในพื้นที่เหล่านี้เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันต่อเนื่อง ซึ่งคอนโดมิเนียมทั้งหมดในทำเลรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ และทองหล่อรวมไปถึงในซอยที่อยู่ระหว่าง 2 สถานีนี้ที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็นต้นมามีทั้งหมดประมาณ 17,970 ยูนิต ซึ่งถ้าพิจารณาจากข้อมูลแล้วจะพบว่ามีเพียง 2 ปีเท่านั้นที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากกว่าปีอื่นๆ แบบชัดเจน เพราะเป็นช่วงเวลาที่เศรษฐกิจอยู่ในทิศทางขาขึ้น มีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามามากมาย ดีเวลลอปเปอร์จึงเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงในทำเลเมืองชั้นใน ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงส่วนใหญ่ที่เปิดขายในปีพ.ศ.2560 – 2561 จะอยู่ในพื้นที่พร้อมพงษ์ และทองหล่อ

 

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายปีในพื้นที่พร้อมพงษ์และทองหล่อ

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

จากข้อมูลด้านบนจะพบว่ามีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่พร้อมพงษ์และทองหล่อต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา เพิ่งมาชะลอตัวลงในช่วงปีพ.ศ.2561 – 2563 จนมีผลให้ทั้ง 2 พื้นที่มีคอนโดมิเนียมใหม่สะสมในช่วง 12 ปีที่ผ่านมาประมาณ 17,970 ยูนิต ก่อนหน้านี้ทองหล่ออาจจะมีการขยายตัวน้อยกว่า แต่พอมีโครงการเปิดขายใหม่ในทั้งพื้นที่ที่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อมากขึ้นในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2561 จึงส่งผลให้จำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่ทองหล่อมากกว่าพร้อมพงษ์

 

ปีพ.ศ.2564 และหลังจากนี้ คาดว่าจะยังมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน 2 พื้นที่นี้ เพียงแต่จำนวนยูนิตอาจจะไม่ได้มากเหมือนช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา เพราะปัจจัยสำคัญยังคงเป็นเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ และเรื่องของชาวต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ อีกทั้งหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีปัญหาเรื่อของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ และคนไทยที่ติดปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร อีกทั้งผู้ซื้อจำนวนหนึ่งที่เป็นนักลงทุนเลือกที่จะไม่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่พวกเขาซื้อไว้เพราะตั้งใจว่าจะขายทำกำไรก่อนโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว หากขายไม่ได้ก็ยอมให้ดีเวลลอปเปอร์นำห้องกลับไปขายใหม่

 

อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่พร้อมพงษ์และทองหล่อ

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

อัตราการขายเฉลี่ยของทั้ง 2 พื้นที่สูงมาก แสดงให้เห็นว่าราคาขายคอนโดมิเนียมไม่ใช่ปัจจัยสำคัญ เมื่อเทียบกับทำเล เพราะแม้ว่าราคาขายคอนโดมิเนียมใน 2 พื้นที่นี้จะสูงกว่าอีกหลายพื้นที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางเดียวกัน แต่ผู้ซื้อทุกคนรับรู้ได้ว่า 2 พื้นที่นี้มีศักยภาพ จึงไม่แปลกที่อัตราการขายเฉลี่ยใน 2 พื้นที่นี้จะสูงถึง 78% และ 81% แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการที่เปิดขายจะได้รับการตอบรับที่ดี เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ปิดการขายได้เพราะดีเวลลอปเปอร์เจ้าของโครงการลดราคาขาย หลังจากที่โครงการสร้างเสร็จแล้ว

 

คอนโดมิเนียมเหลือขายใน 2 พื้นที่ยังมีอีกไม่น้อย ดังนั้น ดีเวลลอปเปอร์จึงเลือกที่จะเร่งปิดการขายโครงการที่เปิดขายแล้วใน 2 พื้นที่นี้ก่อน แทนที่จะเปิดขายโครงการใหม่ ประกอบกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อชาวต่างชาติ ดีเวลลอปเปอร์ที่มีที่ดินอยู่ในทั้ง 2 พื้นที่นี้อยู่แล้ว จึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน อาจจะมีบางโครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2564 หลายโครงการในทั้ง 2 พื้นที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ และคาดว่าอาจจะต้องใช้เวลาอีก 1 – 2 ปีในการระบายสต็อกเหล่านี้ในภาวะเศรษฐกิจแบบปัจจุบัน

 

ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่พร้อมพงษ์และทองหล่อ

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในทั้ง 2 พื้นที่ไม่ต่างกันมาก แต่ถ้าพิจารณาจากราคาขายจริง จะพบว่าช่วงของราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ต่างกันมากมาย เพราะบางโครงการเปิดขายที่ประมาณ 140,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโด Low Rise ในขณะที่บางโครงการเปิดขายที่มากกว่า 350,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการและทำเลที่ตั้งของโครงการ ถ้าเป็นโครงการที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าจะเปิดขายที่มากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรในทั้ง 2 พื้นที่ ส่วนโครงการที่ไกลออกไปจะมีราคาขายต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร การปรับขึ้นของราคาขายเฉลี่ยในทั้ง 2 พื้นที่อยู่ในช่วงประมาณ 7 – 8% ต่อปี อาจจะมีบางปีที่มีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงกว่า 350,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขาย ก็อาจจะมีผลทำให้ราคาขายเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นมาก

นอกจากนี้ จากการที่ย่านดังกล่าวมีคนญี่ปุ่นอาศัยอยู่ค่อนข้างเยอะ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์หลายรายที่พัฒนาคอนโดมิเนียมในย่านนี้ ได้ชูจุดเด่นในเรื่องของบริการ Rental Management จากบริษัทผู้เชี่ยวชาญมาใช้ภายในโครงการ เพื่อดึงดูดกลุ่มนักลงทุน และสร้างความน่าเชื่อถือจากลูกค้าคนญี่ปุ่นที่ตัดสินใจเช่าระยะยาว โดยที่ห้องส่วนใหญ่จะมีอ่างอาบน้ำซึ่งเป็นฟังก์ชั่นพื้นฐานในที่พักอาศัยของชาวญี่ปุ่นทั่วไป อีกทั้งยังมีการนำรูปแบบของพื้นที่ส่วนกลางที่มีกลิ่นอายของความเป็นญี่ปุ่นมาไว้ในโครงการ  ไม่ว่าจะเป็นห้องแช่ออนเซ็น, ห้อง Golf Simulator, บริการ Concierge ทั้งภาษาอังกฤษ จีน ญี่ปุ่น บริการซักรีดและทำความสะอาด การซ่อมบำรุงภายในห้อง ไปจนถึงอินเทอร์เน็ตทีวีญี่ปุ่น รถรับ-ส่ง หรือ บริการรับ-ส่งสนามบิน ประกันภัยสำหรับผู้เช่า ความช่วยเหลือเร่งด่วนตลอด 24 ชม. และบางที่ก็อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้

 

พร้อมพงษ์และทองหล่อ จะยังคงเป็นพื้นที่ Prime Location ของกรุงเทพมหานครต่อไปในอนาคต เพราะศักยภาพของทั้ง 2 พื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่เป็นบวกต่อเนื่อง ทั้งการเปิดให้บริการของศูนย์การค้า อาคารสำนักงานที่พร้อมพงษ์ และการปรับปรุงโครงการพื้นที่ค้าปลีก รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงในทิศทางบวกของเอกมัยทั้งเรื่องของราคาที่ดินและโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ที่มีราคาขายสูง มีส่วนช่วยให้ย่านทองหล่อมีศักยภาพสูงขึ้น เนื่องจากเอกมัยและทองหล่อในปัจจุบันแทบจะเป็นย่านเดียวกันแล้ว นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเตรียมเปิดขายในปีพ.ศ.2564 และในอนาคตอีกไม่ต่ำกว่า 7 – 8 โครงการ ซึ่งแน่นอนว่าโครงการเหล่านี้จะผลักดันให้ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่ทองหล่ออยู่ในระดับสูงต่อเนื่องไป

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ

โนเบิล แอมเบียนส์ สุขุมวิท 42

ศุภาลัย ริวา แกรนด์

การจะเลือกคอนโดให้ตรงใจสักแห่ง มักมีปัจจัยหลากหลายใน...

17 June, 2021

เฉลิมนิจ อาร์ท เดอ เมซง

ย่านทองหล่อถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยมของคนต่างชา...

29 May, 2021

เดอะ มูฟ เกษตร

วันนี้จะมาแนะนำให้รู้จักกับคอนโดแบรนด์ใหม่จากแสนสิริ...

25 May, 2021

แลนด์มาร์ค แอท แกรนด์สเตชั่น บาย ไซมิส แอสเสท

แตกต่างคอนโดอื่นอย่างมาก เพราะโครงการ LANDMARK@Grand...

22 April, 2021