PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลบางนา กม. 5 “New CBD” พร้อมส่องตลาด Luxury Home ที่มีราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาท

เกริก บุณยโยธิน 14 May, 2024 at 10.27 am

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


ทิศทางในการพัฒนาโครงการอสังหาฯของยุคต่างๆล้วนมีผลมาจาก Mega Trend หลักที่มีอิทธิพลต่อกลุ่มผู้ซื้อ ณ ขณะนั้น ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของ Sustainable Living, Life Efficiency, Safety Needs, หรือ Living with Nature โดยในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาฯของประเทศไทยนับว่าอยู่ในช่วงขาขึ้นของวัฎจักรการพัฒนาโครงการในรูปแบบบ้านเดี่ยวสุดหรู ที่มีราคาหลายสิบล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากเป็นกลุ่มตลาดที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย และเป็นกลุ่ม Real Demand ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในแบบทันทีได้เลย โดยกลุ่มนี้จะให้ความสำคัญกับทำเล และรูปแบบโครงการที่ต้อง Customized มาให้ตอบเทรนด์การอยู่อาศัยมากที่สุด เพราะถึงแม้บ้านจะหรูมากๆ แต่ถ้าทำเลไม่เหมาะสม หรือไม่ได้มีการคำนึงถึงการออกแบบ Space & Function ที่ปรับตามพฤติกรรมของผู้อยู่อาศัยในบริบทใหม่ที่มาจาก Mega Trend มากที่สุด ก็อาจจะมีผลตอบรับที่ไม่ดีมากนัก

 

ในปัจจุบันเราได้เห็นวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปในหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการทำงานรูปแบบ Work from Home ทำกิจกรรมทุกอย่างภายในบ้าน เทคโนโลยีอินเทอร์เน็ตที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น [ล่าสุดประเทศไทยติดอันดับที่ 8 ของโลก ในด้านความเร็วอินเทอร์เน็ต] จนทำให้แม้อยู่ในบ้านก็สามารถหารายได้จริงและได้มากด้วยจากงานสาย Digital Industry & E-Commerce ที่เติบโตมากขึ้นทุกปี ล้วนส่งผลให้ความจำเป็นในการอยู่อาศัยในย่านใจกลางย่านธุรกิจ (CBD) ถูกลดความสำคัญลงไป ผู้คนยุคใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวเจนใหม่ที่เพิ่งตัดสินใจขยับขยายครอบครัว หรือย้ายจากที่อยู่เดิมซึ่งอาจจะเป็นคอนโดหรูขนาด Compact ใจกลางเมือง จึงมีแนวโน้มที่จะมองหาบ้านที่อยู่ในย่านส่วนต่อขยายของ CBD แต่ได้ขนาดใช้สอยใหญ่ขึ้น เมื่อรวมกับปัจจัยด้านราคาที่คอนโดบนทำเลใกล้รถไฟฟ้านั้นมีราคาต่อตารางเมตรที่สูงมากเกินไปเมื่อเทียบกับจำนวน Space และประโยชน์ใช้สอยที่ได้รับมา จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ตลาดบ้านหรูบนทำเลเมืองและส่วนต่อขยายใกล้เมืองอย่างจำพวกบ้านแนว Luxury Urban Home นั้นได้รับความสนใจมากขึ้น เป็นช่องว่างทางการตลาดที่ดีเวลลอปเปอร์สามารถเข้ามาแย่งชิงตลาดไปได้ โดยในปัจจุบันตลาดบ้านหรูที่ตั้งอยู่ในย่านส่วนต่อขยายของเมือง (City Extension) ที่มีศักยภาพพอที่จะพัฒนาต่อไปได้อีกมากในอนาคต เป็นตลาดที่มีทิศทางในการเจริญเติบโตในแบบที่ค่อนข้างมีเสถียรภาพ และโตต่อเนื่องติดต่อกันมาหลายปีแล้ว โดยทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่นิยมพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวในระดับ Luxury มากที่สุดคือ เอกมัย-รามอินทรา, พัฒนาการ – กรุงเทพกรีฑา, ลาดพร้าว – รัชโยธิน รวมถึงกรุงเทพฯฝั่งตะวันออกอย่าง บางนา – สมุทรปราการ ด้วยเช่นกัน

 

บางนา กม. 5 พื้นที่ศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับ Luxury เกิน 15 ลบ.

ทำเลบางนา มักได้รับการขนานนามว่าเป็น Eastern Business Gateway หรือประตูที่เชือมต่อไปยังเขตเมืองอุตสาหกรรมภาคตะวันออก ซึ่งนับว่าเป็นหนึ่งในไม่กี่ทำเลที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งจากการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ และโครงการ Mega Project จากภาคเอกชน โดยในปัจจุบันพื้นที่ที่นับว่ามีศักยภาพมากที่สุดของย่านบางนาก็จะอยู่ที่บริเวณ พื้นที่ตั้งแต่สี่แยกบางนา ตามแนวถนนบางนา – ตราด ตัดกับถนนสุขุมวิท ไปจนถึงสี่แยกที่ตัดกับถนนกาญจนาภิเษก เพราะเป็นพื้นที่ที่รายล้อมไปด้วย รูปแบบการเดินทางที่สำคัญหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็น ถนนสายหลักอย่างบางนา–ตราด ซึ่งเชื่อมโยงถนนสายสำคัญอย่าง สุขุมวิท – ศรีนครินทร์ – อุดมสุข รวมถึงโครงข่ายทางด่วนพิเศษเฉลิมมหานคร ทางพิเศษบูรพาวิถี ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกด้านตะวันออก และมอเตอร์เวย์ และเส้นทางรถไฟฟ้าที่โอบล้อมทั้งจากสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) รวมไปถึงเส้นทางในอนาคตอย่างสายสีฟ้าเงิน(บางนา-สุวรรณภูมิ) และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ทำให้สามารถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่โดยรอบกรุงเทพฯ ไปจนถึงพื้นที่จังหวัดชายฝั่งทะเลภาคตะวันออกของไทย ได้อย่างสะดวกสบาย

 

ในด้านการลงทุนจากภาคเอกชน บางนา นับว่าเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญของกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบไม่ว่าจะเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โรงเรียนนานาชาติ โครงการค้าปลีก ห้างสรรพสินค้า สวนน้ำ สวนสนุก อาคารสำนักงาน โรงแรม ไลฟ์สไตล์มอลล์ ไปจนถึงโครงการ Mega Project ในรูปแบบ Smart City ที่มาร่วมกันเติมเต็ม และ Transform ให้ย่านบางนาเป็นย่านที่มอบสมดุลในการอยู่อาศัย ท่ามกลางความหลากหลายของรูปแบบการใช้ชีวิตมากที่สุด จนส่งผลให้ราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยขยับขึ้นทุกปี

 

หากพูดถึงทำเลบางนา กม. 5 หลายๆ คนอาจจะยังนึกไม่ออกว่าคือที่ไหนเมื่อเทียบกับย่านที่คุ้นหูกันดีอย่าง สีแยกบางนา ตัดกับถนนสุขุมวิทที่เป็นที่ตั้งของศูนย์นิทรรศการและการประชุม Bitec หรือช่วง Centre Bangna อย่าง Central Bangna หรือช่วงวงแหวนกาญจนาภิเษกที่มี Mega Bangna เป็น Landmark สำคัญ

 

ซึ่งในความเป็นจริงแล้วบางนา กม. 5  คือ จุดศูนย์กลางของทั้งสามย่านดังกล่าว โดยอยู่ห่างจากจุดตัดระหว่างถนนศรีนครินทร์ และถนนบางนา – ตราด ในระยะทางประมาณ 900 เมตรเท่านั้น หรือเพียง 2 กม.จาก Central Bangna โดยมี Landmark ใหม่ที่สำคัญคืออาคารสำนักงานสุดทันสมัย อย่าง “เอไอเอ อีสต์ เกตเวย์ AIA East Gateway” ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่ และมีย่าน Residential Area ที่สำคัญอยู่บริเวณซอยบางนา-ตราด 37 ซึ่งทำหน้าที่เป็นเส้นทางรองที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้า-ออกทั้งถนนบางนา – ตราด / ศรีนครินทร์ / อุดมสุข ได้แบบไร้รอยต่อ และสามารถหลีกเลี่ยงรถติดบนถนนหลักได้เป็นอย่างดี และยังใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีเอี่ยม ในระยะทางเพียงไม่ถึง 2 กม.

 

โดยโครงการอสังหาฯ แนว Commercial, Office Building และ Residential Project ขนาดใหญ่มากมาย มักจะตั้งอยู่ในบริเวณนี้ เป็นทำเลที่เพียบพร้อมไปด้วยไลฟ์สไตล์ทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น ห้าง Specialty Store ที่เอาใจคนรักบ้านอย่าง Chic Republic, Index Living Mall, SB Design Square, IKEA, Homepro, ไทวัสดุ ช้อปปิ้งมอลล์ขนาดใหญ่พร้อมสวนสนุกอย่าง Central Bangna, Mega Bangna, Seacon Square, Paradise Park และในอนาคตกับ Bangkok Mall เช่นเดียวกับ Hangout Area กึ่ง Community Mall สำหรับคนที่ต้องการควารมรวดเร็ว และเร่งรีบไปทำงาน อย่าง Little Walk Bangna รวมไปถึงแหล่งพักผ่อนเพื่อคนรักธรรมชาติ และการออกกำลังกายอย่างสวนหลวง ร.9 ที่เปรียบเสมือน Oasis ขนาดใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก

 

บางนา กม. 5 ทำเลที่รายล้อมไปด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์ชั้นนำมากมาย

ที่มาภาพ: จาก Google และ Social Media

ทั้งนี้โครงการแนว Commercial ในรูปแบบศูนย์การค้าขนาดใหญ่จะช่วยเพิ่มศักยภาพ และแรงดึงดูดของทำเลให้มากขึ้น เพราะว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกจะเปรียบเสมือนแม่เหล็กขนาดใหญ่ที่จะดึงดูดคนให้เดินทางเข้ามาในพื้นที่ให้มากขึ้น และบางครั้งช่วยเปลี่ยนโฉมของที่ดินโดยรอบให้มีการพัฒนามากขึ้น โดยปัจจุบันย่านบางนาไม่ได้มีเพียงแค่ Mega Bangna ที่อยู่ถัดออกไปในช่วงจุดตัดถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก บนพื้นที่รวมกว่า 400,000 ตารางเมตร เท่านั้น แต่ในอนาคตทำเลสี่แยกบางนาที่อยู่ใกล้ๆกัน ก็จะมีโครงการ “Bangkok Mall” ของกลุ่มเดอะมอลล์ ที่กลังเร่งก่อสร้างอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 100 ไร่ โดยจะเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ พื้นที่รวมประมาณ 1,200,000 ตารางเมตร ประกอบไปด้วยพื้นที่ต่างๆ อาทิ ห้างสรรพสินค้าและซุปเปอร์มาร์เก็ต โรงภาพยนตร์ ศูนย์แสดงสินค้า สวนสนุก สวนน้ำ อาคารจอดรถ อาคารสำนักงานอาคารที่พักอาศัย และสถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออก ซึ่งก็เท่ากับว่าจะสร้าง Impact อย่างมหาศาลต่อพื้นที่บริเวณสี่แยกบางนา ต่อเนื่องไปจนถึงบริเวณใกล้เคียงอย่างบางนา กม. 5 แน่นอนเมื่อโครงการนี้เปิดให้บริการ ซึ่งอาจจะเปิดบริการบางส่วนได้ในปีพ.ศ.2568 จากนั้นจึงเปิดบริการแบบเต็มรูปแบบภายหลัง

 

บางนากม. 5 ทำเล High Value มัดใจกลุ่มผู้ปกครองด้วยโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ

ในมุมมองของกลุ่มผู้ปกครองที่มองหาที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ไม่ว่าจะเป็นคนไทย หรือชาวต่างชาติ ปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่อการเลือกซื้อโครงการบ้านเดี่ยวสุดหรู ก็คือความใกล้สถาบันการศึกษา และโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ โดยในปัจจุบันนี้โรงเรียนนานาชาติในกรุงเทพฯหลายแห่ง ล้วนได้รับการยอมรับในสายตาของชาวต่างชาติว่ามีมาตรฐานหลักสูตร และคุณภาพในการจัดการเรียนการสอน รวมไปถึง Facilities ที่ดีไม่แพ้ชาติอื่นในเอเชีย ซึ่งการเลือกซื้อโครงการที่อยู่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติชั้นนำที่ตัวเองเลือกสรรที่จะฝากอนาคตของลูกหลานเอาไว้แล้ว โดยใช้เวลาเดินทางเพียงแค่ไม่กี่นาที จะช่วยเพิ่มช่วงเวลาคุณภาพที่พ่อแม่จะได้ใช้เวลาร่วมกับบุตรหลานได้หลายเท่าตัว

 

นอกจากนี้ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ยังได้วิเคราะห์แนวโน้มเติบโตการเติบโตของโรงเรียนนานาชาติในไทยว่า มีทั้งดีมานท์จากผู้ปกครองชาวไทยที่มีความมั่งคั่งทางการเงินพร้อมส่งบุญหลานเข้ารับการศึกษาในโรงเรียนนานาชาติ [Knight Frank’s the Wealth Report ระบุว่าปี 2016-2022 มีจำนวนคนไทยที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals: HNWIs) เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% ต่อปี สะท้อนให้เห็นกลุ่มคนไทยที่มีความมั่งคั่งกลุ่มนี้ มีความพร้อมในการส่งบุตรหลานเข้าเรียนในโรงเรียนนานาชาติ นอกจากนี้ มีการคาดการณ์จำนวนคนไทยที่มีความมั่งคั่งสูงจะขยายตัวถึง 1.6 แสนคนในปี 2026] และจากฝั่งผู้ปกครองที่เป็นชาวต่างชาติ ที่เข้ามาประกอบธุรกิจ และทำงานในตำแหน่งระดับสูงในไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติสัญชาติจีน ญี่ปุ่น และอินเดีย รวมถึงชาวต่างชาติจากประเทศต่างๆ ที่เข้ามาปฏิบัติงานด้านการทูต ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการโยกย้ายครอบครัวเข้ามาพักอาศัยระยะยาวในไทย และมีความสามารถในการส่งบุตรหลานเข้าเรียนในโรงเรียนนานาชาติ

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นๆที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงเรียนนานาชาติที่ต่างประเทศ เช่น การที่รัฐบาลจีนได้กำหนดให้การเรียนการสอนในช่วงการศึกษาภาคบังคับ K9 (เทียบเท่าระดับชั้นประถมศึกษาจนถึงมัธยมศึกษาตอนต้นของไทย) จะต้องเป็นโรงเรียนที่อยู่ภายใต้การดำเนินงานของรัฐบาล และไม่อนุญาตให้ใช้หลักสูตรจากต่างชาติ ส่งผลให้ชาวจีนมีแนวโน้มส่งบุตรหลานไปเรียนโรงเรียนนานาชาติในต่างประเทศมากขึ้น โดยโรงเรียนนานาชาติในไทยเป็นจุดหมายสำคัญที่ผู้ปกครองชาวจีนเลือกที่จะส่งบุตรหลานเข้ามาศึกษา ขณะเดียวกัน บรรดาผู้ปกครองชาว CLMV (กลุ่มประเทศ กัมพูชา ลาว เมียนมาร์ และเวียดนาม) ที่มีฐานะดี ก็มีแนวโน้มส่งบุตรหลานเข้ามาเรียนโรงเรียนนานาชาติในไทย เนื่องจากค่าครองชีพที่ไม่สูงมากนัก รวมถึงยังสามารถเดินทางไปมาระหว่างประเทศได้อย่างสะดวกสบาย และใช้ระยะเวลาที่ไม่นานนัก (อ้างอิงจากบทวิเคราะห์ SCB EIC: จับกระแสโรงเรียนนานาชาติ กับแนวโน้มการแข่งขันที่เข้มข้น)

 

ซึ่งบริเวณโดยรอบทำเลบางนา นับว่าเป็นศูนย์รวมของโรงเรียนนานาชาติชั้นนำมากมาย และสถาบันการศึกษาของไทยอีกหลายสิบแห่งได้แก่ Berkeley International School, Raffles American School: RAS, St. Andrews International School, Wells International School – Bang Na Campus, D-PREP International School, Thai-Singapore International School, Verso, Concordian, Bangkok Pattana,  Thai-Chinese International School (TCIS) และ International Community School (ICS) เป็นต้นจึงทำให้ย่านนี้มี Traffic ผู้คนหมุนเวียนเข้ามามากมายในแต่ละวัน เป็นอีกหนึ่งทำเลอยู่อาศัยที่มีศักยภาพในสายตาของคนไทยที่มีรายได้สูง และคนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน และเมียนมาร์ที่ต้องการส่งลูกหลาน ให้มาเรียนในโรงเรียนนานาชาติที่มีคุณภาพในเมืองไทย เพื่อปูทางสู่การขยายธุรกิจในประเทศไทย ตลอดจนการย้ายถิ่นฐานถาวรในอนาคต

Image by freepik

 

ที่สำคัญก็คือในอนาคตอันใกล้ ย่านบางนา กม. 5 และพื้นที่โดยรอบ จะกลายเป็นทำเลที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้หลายสาย โดยเฉพาะกับสายใหม่อย่าง โครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา (Light Rail) สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

 

ปัจจุบันนี้ย่านบางนา กม. 5 มีเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน 2 เส้นทาง คือ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวซึ่งมีสถานีบางนาใกล้ๆ กับสี่แยกบางนา และเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งมีสถานีศรีเอี่ยมที่จุดตัดของถนนบางนา – ตราดและถนนศรีนครินทร์ นอกจากนี้ในอนาคตยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มเติมอีก 1 เส้นทาง คือ โครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา หรือ Light Rail (บางนา – ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ) เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้เป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบาโดยเป็นโครงการเส้นทางระบบขนส่งมวลชนรองในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และจังหวัดสมุทรปราการซึ่งจะอยู่ในแนวถนนบางนา – ตราด โดยโครงการนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการระบบขนส่งมวลชนทางราง ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ระยะที่สอง (M-Map Phase 2) ซึ่งเป็นโครงการที่มีการร่วมมือระหว่าง สำนักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร, บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) และจังหวัดสมุทรปราการ จุดประสงค์หลัก คือ เพื่อช่วยลำเลียงคนที่จะเดินทางไปสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ แต่พื้นที่ตามแนวเส้นทางก็ได้รับประโยชน์ไปด้วย เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีเหลืองปัจจุบัน

 

เพียงแต่ ณ วันที่13 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 ที่ประชุมคณะกรรมการบริหารโครงการระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร ที่มีนายวิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เป็นประธาน มีมติเห็นชอบโอนภารกิจโครงการรถไฟฟ้าที่จะต้องลงทุนก่อสร้างใหม่ในความรับผิดชอบของกรุงเทพมหานคร (กทม.) จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีเงิน บางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ โครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา ระยะที่ 1 ช่วงวัชรพล-ทองหล่อ และโครงการรถไฟฟ้าสายสีฟ้า ช่วงดินแดง-สาทร กลับคืนไปให้กระทรวงคมนาคมโดยการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เพราะเล็งเห็นว่าโครงการจะตอบโจทย์ประชาชนใช้บริการมากกว่าหากอยู่ในมือ รฟม. โดยกรณีของสายสีเงินหรือโครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา หรือ Light Rail (บางนา – ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ) สาเหตุมาจากพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ของกรมทางหลวงซึ่งอยู่ภายใต้สังกัดกระทรวงคมนาคม และเส้นทางเกินครึ่งอยู่ในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ที่สำคัญ กระทรวงคมนาคมเป็นหน่วยงานที่กำกับดูแลรถไฟฟ้าหลายเส้นทางอยู่แล้ว จึงสามารถกำกับดูแลนโยบาย ระบบตั๋วร่วม ตลอดจนนโยบายค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสายได้ดีกว่า โดยล่าสุดกระทรวงคมนาคมพร้อมพิจารณาเรื่องดังกล่าว โดยต้องรอให้ กทม.ทำหนังสือแจ้งมาอย่างเป็นทางการก่อน และต้องพิจารณาด้วยว่าการโอนโครงการมายังกระทรวงคมนาคมนั้น จะมีเงื่อนไขแลกเปลี่ยนอย่างไรหรือไม่

 

โครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา (Light Rail) สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

สำหรับโครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา สายสีเงิน มีระยะทางรวม 19.7 กิโลเมตร (กม.) 14 สถานี แบ่งเป็น 2 เฟส โดยเฟสแรกจากแยกบางนา–ธนาซิตี้ 12 สถานี 14.6 กม. และเฟสที่ 2 ช่วง ธนาซิตี้–สุวรรณภูมิใต้ 2 สถานี 5.1 กม. 1. สถานีมหาวิทยาลัยเกริก และ 2. สถานีสุวรรณภูมิใต้ เดิมคาดว่าปริมาณผู้โดยสารที่ใช้บริการรถไฟฟ้าสายนี้ในปี 2572 ที่เปิดใช้บริการจะสูงถึง 82,695 คนเที่ยวต่อวัน และปี 2576 จะเพิ่มสูงขึ้นราว 138,744 คนเที่ยวต่อวัน และในปี 2578 กรณีบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท.เปิดให้บริการท่าอากาศยานสุวรรณภูมิด้านทิศใต้ จะทำให้ประชาชนเข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้นถึง 165,363 คนเที่ยวต่อวัน

 

พื้นที่บริเวณรอบๆบางนา กม. 5 เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลอยู่มากเป็นลำดับต้นๆ ของประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการระบบขนส่งมวลชน หรือระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ที่เป็นปัจจัยสำคัญในการยกระดับหรือเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง ดังนั้น พื้นที่นี้ในอนาคตจะมีศักยภาพมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันแน่นอน นอกจากนี้ ก็ยังมีโครงการของภาคเอกชนขนาดใหญ่ที่เพิ่งสร้างเสร็จ และอยู่ระหว่างการพัฒนา ได้แก่

1. เอไอเอ อีสต์ เกตเวย์ (AIA East Gateway) อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกระดับพรีเมียมแห่งใหม่ บนทำเลยุทธศาสตร์ ถนนบางนา-ตราด กม. 4.5 ซึ่งโครงการแห่งนี้ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์แห่งที่ 3 ของ เอไอเอ ประเทศไทย หลังประสบความสำเร็จอย่างสูงในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่ามาแล้ว 2 โครงการ ได้แก่ เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ และเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ โดยเป็นอาคารพรีเมียมเกรดเอ สูง 33 ชั้น มีสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกราว 60,000 ตร.ม. และ 10,000 ตร.ม. ตามลำดับ ได้รับการออกแบบตามระดับมาตรฐานอาคารสากล LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) และ WELL Building Standard ระดับโกลด์

 

2. “ORIGIN SMART COMPLEX BANGNA” เป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 8 ไร่ติดถนนบางนา-ตราด เป็นโครงการ Mixed-Use ครบวงจรที่สุดในย่านบางนา-ตราด ประกอบด้วย โรงแรม 200 KEYs, สมาร์ทออฟฟิศ 30,000 ตารางเมตร, พื้นที่รีเทล (ร้านค้า), คอนโดมิเนียม 375 ยูนิต และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ 399 ยูนิต รวมมูลค่าโครงการทั้งสิ้น 4,000 ล้านบาทและคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ในปี 2568

 

3. The Forestias (เดอะ ฟอเรสเทียส์) ตั้งอยู่บนพื้นที่ 398 ไร่ บริเวณถนนบางนา-ตราด ก.ม.7 นอกจากพื้นที่แฮปปี้แทท ซึ่งเป็น Themed Destination of Happiness ประกอบไปด้วย 3 อาคาร พื้นที่ใช้สอยรวมกันประมาณ 211,000 ตารางเมตร, มีพื้นที่ทำกิจกรรม 4,000 ตารางเมตรที่จัดสรรให้เป็นโรงละคร หรือพื้นที่กิจกรรมและการแสดง, และอาคารสำนักงานความสูง 10 ชั้นแล้ว เดอะ ฟอเรสเทียส์ ยังประกอบไปด้วยโครงการที่พักอาศัยหลากหลายโครงการ โรงแรม 2 แห่ง ศูนย์สุขภาพ และผืนป่าเนื้อที่ 30 ไร่ ณ ใจกลางโครงการ พร้อมทางเดินยกระดับที่ทอดยาวทะลุผืนป่า และลำธารยาว 1.6 กิโลเมตร

 

4.โครงการ “IMH Medical Hub”

ในด้านของการรักษาพยาบาล และการดูแลสุขภาพ จริงๆแล้วย่านบางนา ก็เป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลชั้นนำมากมาย เช่น โรงพยาบาล สมิติเวชศรีนครินทร์, โรงพยาบาล บางนา, โรงพยาบาล พริ้นซ์ สุวรรณภูมิ, โรงพยาบาล ไทยนครินทร์, โรงพยาบาลศิครินทร์, โรงพยาบาลจุฬารัตน์ 2, โรงพยาบาล มนารมย์, โรงพยาบาล สินแพทย์ เทพารักษ์, โรงพยาบาล เปาโล สมุทรปราการ และโรงพยาบาลสิรินธร เป็นต้น แต่ในอนาคตบริเวณสี่แยกบางนา บนถนนสุขุมวิท ตรงสถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง ด้านหลังโรงเรียนนานาชาติ St. Andrews บริษัท โรงพยาบาล อินเตอร์เมดิคัล แคร์ แอนด์ แล็บ จำกัด (มหาชน) จะลงทุนเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในระยะยาว 30 ปีจากกลุ่ม พรไพลิน บนที่ดินกว่า 12 ไร่ ในวงเงิน 5,000 ล้านบาท เพื่อพัฒนาเป็นโรงพยาบาล เวลเนสเซ็นเตอร์ ศูนย์พักฟื้นผู้ป่วยและกายภาพบำบัด และพื้นที่ค้าปลีก ภายใต้ชื่อ  “IMH Medical Hub” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการบางส่วนในปี 2568 และเปิดทั้งโครงการปี 2571

 

จากปัจจัยบวกมากมายดังกล่าวส่งผลให้พื้นที่บางนากม. 5 และพื้นที่โดยรอบ ค่อยๆ Transform จากพื้นที่ชานเมืองในอดีต มาเป็นแหล่งงานสำคัญ ศูนย์กลางการช้อปปิ้ง และเป็นศูนย์กลางการเดินทางของกรุงเทพฝั่งตะวันออก รวมทั้งเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงอยู่มากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ โดยจำนวนประชากรในเขตบางนา ของฝั่งกรุงเทพฯ อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนักในช่วงที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาถึงตำบลบางแก้ว บางพลีใหญ่ ราชาเทวะ บางโฉลง ของอำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ จะเห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 – 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งก็มีทั้งคนที่เข้ามาทำงานในพื้นที่นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนิคมอุตสาหกรรมฝั่งตะวันออก ที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไป อาจใช้อยู่อาศัยเป็นประจำ หรือใช้อยู่อาศัยเป็นบางครั้งที่เข้ามาทำงานในเมือง และคนที่ย้ายถิ่นฐานเข้ามาอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ ซึ่งสะท้อนถึงความนิยมของผู้ซื้อบ้านที่มีความสนใจในย่านนี้ และยังสอดคล้องกับข้อมูลจาก SCB EIC ในบทวิเคราะห์ “เจาะลึกตลาดบ้านหรู ดีมานด์ดีต่อเนื่อง” ว่าโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในทำเลยอดนิยมที่มียอดการซื้อขายสูงสุดจากกลุ่มคนเลือกซื้อบ้านหรูในปี 2565

 

ส่องตลาด Luxury Home ที่มีราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาท

ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็มีการปรับเปลี่ยนไปค่อนข้างมากในพื้นที่นี้ ก่อนหน้านี้ช่วงปีพ.ศ.2561 ราคาที่ดินตามแนวถนนบางนา – ตราด ช่วงนี้อาจจะอยู่ที่ 200,000 – 400,000 บาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 400,000 – 700,000 บาทต่อตารางวาไปแล้ว ถ้าเป็นที่ดินที่อยู่ในซอยอาจจะลดลงต่ำกว่านี้มากกว่า 50% และถ้าเป็นที่ดินที่อยู่รอบๆ สี่แยกบางนาก็อาจจะมากกว่านี้ได้เช่นกัน เนื่องจากศักยภาพของพื้นที่ไปไกลมากแล้ว ดังนั้น จึงไม่น่าแปลกใจที่ราคาบ้านในทำเลนี้จะสูงขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา และมีแนวโน้มที่จะมากขึ้นไปอีกในอนาคต เพราะมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการในพื้นที่ ทั้งโครงการของรัฐบาล และเอกชน โดยถ้าพิจารณาไปถึงเรื่องของระดับราคาขายยิ่งเห็นได้ชัดเจนว่า บ้านเดี่ยวในพื้นที่นี้มีราคาขายที่ค่อนข้างสูงเพื่อให้สอดรับกับความต้องการของผู้ซื้อในกลุ่มครอบครัวที่มีฐานะดี

 

บ้านเดี่ยวในพื้นที่แยกตามระดับราคา

ที่มา:  คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

 

บ้านเดี่ยวในทำเลนี้มีระดับราคาขายที่ค่อนข้างสูง โดยประมาณ 81% ของบ้านเดี่ยวที่เปิดขายในพื้นที่มีระดับราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ในขณะที่บ้านในระดับราคาต่ำกว่า 15 ล้านบาทลงไปมีสัดส่วนที่น้อยมาก และมีความเป็นไปได้ที่อาจจะไม่มีอีกแล้วในอนาคตหลังจากนี้ เพราะปัจจัยเรื่องของราคาที่ดิน และศักยภาพของพื้นที่สูงขึ้น และเช่นเดียวกับบ้านในระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 15 ล้านบาทที่อาจจะลดน้อยลงในอนาคต โดยผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะเปิดขายบ้านเดี่ยวในระดับ 15 – 20 ล้านบาทในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากสี่แยกถนนวงแหวนกาญนาภิเษกหรือในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมีต้นทุนที่ดินที่ต่ำกว่าแต่ก็ไม่ได้มีศักยภาพแตกต่างกันมากนัก โดยจับกลุ่มคนทำงานในย่านสุวรรณภูมิ หรือจังหวัดใกล้เคียง มากกว่าคนที่ต้องใช้ชีวิตอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ

 

อัตราการขายบ้านเดี่ยวในพื้นที่ แยกตามระดับราคา

ที่มา:  คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

 

บ้านเดี่ยวในระดับราคาขายตั้งแต่ 15 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในพื้นที่นี้ได้รับความสนใจ และมีการตอบรับที่ดีมากจากกลุ่มผู้ซื้อ โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยมากกว่า 85% ขึ้นไป เหลือยูนิตที่รอการขายในพื้นที่นี้อีกไม่มาก จึงไม่แปลกใจที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกพัฒนาบ้านเดี่ยวในระดับราคาขายที่มากกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป หรือให้ความสนใจในตลาดบ้านระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ประกอบการบางรายมีโครงการในพื้นที่นี้มากกว่า 1 โครงการ และรับรู้กำลังซื้อในตลาด อีกทั้งมีฐานข้อมูลลูกค้ารวมไปถึงคนที่มีความเป็นไปได้ว่าจะเป็นลูกค้าในอนาคตอยู่ในมือ การเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาขายมากกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิตในพื้นที่จึงเริ่มมีมากขึ้น และเริ่มมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา บ้านในระดับราคา 15 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปอาจจะมีการเปิดขายในพื้นที่ที่ไกลออกไปแต่ความน่าสนใจของพื้นที่โดยรอบไม่อาจเทียบได้กับพื้นที่หรือทำเลนี้

หากพิจารณาทำเลตามแนวถนนบางนา – ตราด ช่วงตั้งแต่สี่แยกบางนาไปจนถึงสี่แยกถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก จะพบว่ามีจุดเด่นที่เหมือนกันในเรื่องการเดินทางเข้าย่าน CBD ที่สะดวก ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ ใกล้รถไฟฟ้าหลายสาย ใกล้ทางด่วน มีโรงเรียนนานาชาติ และโรงพยาบาลชั้นนำมากมาย แถมยังไม่ไกลจากทางออกต่างจังหวัดและสนามบินนานาชาติ และที่สำคัญคือโซนนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวก และแหล่งงาน ครบถ้วนตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ในแบบไม่ต้องเดินทางเข้าเมือง

 

แต่ย่านที่มีศักยภาพรอบด้านและในปัจจุบันได้กลายเป็น Business District ที่สำคัญของกรุงเทพฯฝั่งตะวันออกไปแล้ว ก็คือพื้นที่โดยรอบแยกถนนบางนา – ตราด และถนนศรีนครินทร์ หรือที่เรียกกันว่า บางนา กม. 5 ซึ่งน่าจะเป็นโซนที่เป็นจุดศูนย์กลางของ โรงเรียนนานาชาติชั้นนำ แหล่งแฮงก์เอาท์ ช้อปปิ้ง โรงพยาบาล รวมถึงแหล่งงานสมัยใหม่ ที่เชื่อมต่อไลฟ์สไตล์ของทุกคนในครอบครัวเข้าไว้ด้วยกัน โดยในปัจจุบันแนวโน้มการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวบนทำเลบางนา กม. 5 นับว่ากำลังเป็นที่จับตามอง เนื่องจากเป็นทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่เลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าเพราะเชื่อมั่นในปริมาณของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยในย่านนี้ที่มีมาอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้ไม่ค่อยมีตัวเลือกโครงการในรูปแบบบ้านเดี่ยวที่ดูจะตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่เป็นครอบครัวสมัยใหม่มากนัก

 

บ้านส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้นโดยมีขนาดของบ้านอยู่ในช่วง 230 – 400 ตารางเมตรหรืออาจจะมากกว่า 400 ตารางเมตร ซึ่งภายในบ้านมี 4 – 5 ห้องนอน และ 4 – 5 ห้องน้ำ ขายในระดับราคาตั้งแต่ 15 ไปจนถึงมากกว่า 30 ล้านบาท แล้วแต่ขนาดของพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน ซึ่งโครงการเปิดใหม่ในระดับราคาดังกล่าว มักจะมีคอนเซปท์การพัฒนาโครงการที่ตอบเทรนด์ของกำลังซื้อหน้าใหม่จากกลุ่มคน Generation X และ Y ที่ประสบความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ และยังต้องการที่พักอาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมืองได้ในแบบอยู่ร่วมกันได้หลาย Generation โดยที่ไม่ต้องห่วงเรื่องการเดินทาง โดยความท้าทายในการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้จึงไม่ใช่เป็นเพียงแค่การมีดีไซน์ที่หรูหรา และแข่งกันในเรื่องราคา แต่เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มที่จับต้องได้ให้เกิดขึ้นกับตัวบ้าน ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของความเป็นส่วนตัว อิงกับธรรมชาติ ดีไซน์อันโดดเด่นที่นอกจากจะสะท้อนตัวตนของผู้เป็นเจ้าของได้มากที่สุดแล้ว ยังต้องมีการจัดวาง Space ที่ผสานฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์กิจกรรมที่หลากหลายของสมาชิกทุกคนในครอบครัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ส่วนกลางแบบเปิดโล่งไม่ว่าจะเป็น Courtyard สระว่ายน้ำ หรือโถงนั่งเล่นแบบ Double Volume

 

เตรียมพบกับ บ้านเดี่ยวหรู โครงการใหม่ จากบ้านอนันดาใจกลางบางนา กม. 5 “Gem of Bangna” ย่าน รร.นานาชาติ

MY PLACE MY ATTITUDE

บ้านเพื่อทุกความเป็นตัวเอง

ที่ที่..ได้เป็นตัวของตัวเอง ได้ใช้ชีวิตที่พิเศษและไม่เหมือนใคร

ที่ที่..ทำให้บ้านไม่ใช่เพียงที่อยู่อาศัย

แต่เป็น ที่ที่..สะท้อนเอกลักษณ์อันโดดเด่นของตัวเองออกมา

เพราะ นี่คือ ที่ที่..สร้างมาเพื่อชีวิตในแบบที่ฉันเชื่อ

บนที่สุดของทำเล “ต้นบางนา” ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก

  • ใกล้ทางด่วน เชื่อมต่อสะดวกทุกการเดินทาง
  • ใกล้ รร. นานานาชาติ ICS
  • ใกล้ Central และ Mega บางนา
  • ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ

เริ่ม 19 – 35 ล้าน*

 

ภาพจำลอง Clubhouse ของโครงการ

SHOWING OFF SOON IN BANGNA KM.5

ลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษเพิ่ม 100,000 บ.

คลิก https://anan.ly/3UVUGQR

สอบถามโทร. 02-3162222

*เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

นิว โนเบิล ไฟฉาย - วังหลัง

แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด บางนา-ก...

ศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร

ทำเลสามเสน – ราชวัตร เป็นทำเลที่ยังคงมีความเป็นศูนย์...

3 April, 2024

โซลเลซ พหลฯ-ประดิพัทธ์

SOLACE ในภาษาอังกฤษสื่อถึง สิ่งที่ช่วยปลอบประโลมจิตใ...

19 March, 2024

นิว เวิร์ส กรุงเทพกรีฑา

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาต้องบอกว่าย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม...

28 February, 2024

นิว ซี-สแควร์ สวนหลวง สเตชั่น

ซึ่งวันนี้เราจะพาคุณผู้อ่านมาพบกับโครงการคอนโดพร้อมอ...

30 January, 2024

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง