Source - ฐานเศรษฐกิจ (Th) Wednesday, July 15, 2015  05:17 "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ครึ่งปีหลัง เมืองใด อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่ยังมีแนวโน้มดีกว่าที่อื่น ยิ่งปัจจัยมหภาคเป็นเยี่ยงนี้ จะยังมีอสังหาริมทรัพย์เมืองใด ประเภทใดยังดูดีมีอนาคตอยู่บ้าง. สำหรับตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑล อยากฝากอีกครั้งครับว่า หาทางแก้ปัญหาจราจรด้วยมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ต้องยกเลิกบังคับสร้างที่จอดรถ เอาแค่ที่จำเป็นสำหรับรถยนต์สาธารณะ ที่จอดรถที่มีอยู่ก็อนุญาตให้ดัดแปลงไปทำอย่างอื่นเลย เช่นในเมืองใหญ่ๆ ในต่างประเทศ การไม่มีที่จอดรถย่อมขับเข้าเมืองมาไม่ได้ แต่ก็ต้องสร้างรถไฟฟ้าและระบบขนส่งมวลชนอื่นๆเกี่ยวเนื่องให้เป็นเครือข่ายให้คนเลือกใช้สะดวกๆจะได้จอดรถไว้บ้านทำค่ารถไฟฟ้าให้ถูก เอาแบบ 20 บาทตลอดสาย โดยไม่ต้องใช้ประชานิยมทำราคาอสังหาฯที่แพงๆ ให้ลดลงครึ่งหนึ่งได้ ทำให้คนมีที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น ราคาคอนโดฯ300,000 บาทที่ท่านนายกฯ อยากทำก็ทำได้" สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยามนี้หลายฝ่ายเป็นห่วงว่าจะเป็นอสังหาฯ ขาลง เนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ จีดีพีที่ปรับลดประมาณการลงเป็นระยะๆ หนี้สินครัวเรือนที่ยังเป็นกับดักสำคัญ ปัจจัยภายนอกที่ยังแทบไม่มีปัจจัยหนุน กระแสอุปทานล้นตลาดในตลาดต่างจังหวัดหลายๆ เมืองในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ คนซื้อจริงไม่กล้าซื้อ นักลงทุนออกจากตลาด ดูเหมือนจะเป็นกระแสขาลง ???? สถานการณ์จริงๆ เป็นอย่างไร คงไม่ค่อยมีใครกล้าฟันธง บางคนรู้ก็อาจพูดไม่ได้ หลายคนก็บอกว่ายังไปได้ หลายคนก็บอกว่าแย่ (อันนี้คงขึ้นอยู่กับถามใคร) อย่างไรก็ตาม ในครึ่งหลังของปีนี้ยังมีอสังหาฯ ในเมืองใด ประเภทใดที่ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ถือเป็นข่าวดีอยู่บ้าง เพื่อเราจะได้ไม่ฟังแต่ข่าวร้ายฝ่ายเดียว หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ได้จัดสัมมนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดต่อเนื่องทุกปี (จริงๆ แล้วรัฐบาลควรสนับสนุน) โดยปีนี้จัดไปแล้วที่สุราษฎร์ธานี สงขลา กำลังจะจัดต่อที่เชียงใหม่ ภูเก็ต และอุดรธานี สถานการณ์ที่ได้รับฟังจากผู้ประกอบการ รวมทั้งเมืองอื่นๆ ที่ผมได้ไปสำรวจมา ทราบว่าหลายๆ เมืองสถานการณ์อาคารชุดที่เปิดขายไปก่อนในช่วงปี 2554-2555 และได้มีความคืบหน้าในการก่อสร้าง หลายๆ โครงการก็ถือว่าประสบความสำเร็จด้วยดี (ขายดี สร้างเสร็จ โอนครบ) แต่ก็มีบางโครงการที่มีปัญหาด้านการขายบ้าง ขายดีบ้างแต่ก่อสร้างล่าช้า หรือไม่ได้ก่อสร้าง ทำให้ภาพดูแย่ แต่จริงๆ เป็นเพียงบางส่วน เนื่องจากพัฒนาคอนโดฯ ต้องสร้างให้เสร็จทั้งตึก จึงจะโอนกันได้ และต้องใช้เวลานาน 1-3 ปีกว่าจะก่อสร้างเสร็จ เพราะว่าวันเปิดขายอาจขายดี แต่กว่าจะได้โอนผ่านไปอีก 1-3 ปี ถึงวันนั้นอาจแย่แล้ว คนอาจทิ้งดาวน์ ไม่มาโอน ก็สร้างปัญหากันอยู่บ้าง ส่วนตลาดบ้านจัดสรร มีความเสี่ยงน้อยกว่า เนื่องจากค่อยๆ สร้าง ค่อยๆโอนกันไปได้ ซื้อน้อยก็สร้างน้อยได้ จากสถานการณ์ก็ได้รับผลกระทบต่อการขายจริงอยู่ระดับหนึ่งโดยเฉพาะในตลาดล่าง ราคาประมาณ 1-2 ล้านบาท ที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจมากกว่าระดับราคาที่สูงขึ้น หลายๆเมือง บ้านจัดสรรระดับราคา 3-5 ล้านบาทนับว่ายังขายได้ดี เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นผู้มีรายได้ปานกลาง-สูงได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจน้อยกว่า แต่ก็มักเป็นโครงการของผู้ประกอบการที่ได้รับความน่าเชื่อถือจากลูกค้าในท้องถิ่นนั้นๆ และมักเป็นเมืองที่โครงสร้างทางเศรษฐกิจไม่ได้ ขึ้นอยู่กับภาคการเกษตรเป็นหลักเพียงอย่างเดียว ทุกท่านคงทราบอยู่แล้วว่าบ้านเราภาคการท่องเที่ยวยังขยายตัวได้ดี (ไม่นับปี 2557) อย่างในปี 2558 นี้ คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวประมาณ 28 ล้านคน (26 ล้านคนในปี 2556 และ 24 ล้านคนในปี 2557) เช่น สุราษฎร์ธานี เกาะสมุย เกาะพะงัน ภูเก็ต หรือแม้แต่หาดใหญ่ ตลาดที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะชะลอตัวลงตามทิศทางเศรษฐกิจ แต่บ้านจัดสรร ราคา 3-5 ล้านบาท นับว่ายังขายได้ดีอยู่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว เช่น โรงแรม เกสต์เฮาส์ ธุรกิจการท่องเที่ยวหลายๆ แห่ง นับว่ายังขยายตัวด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น โรงแรมหลายๆ เมืองมีอัตราการเข้าพักปรับตัวสูงขึ้นมาก เมื่อเทียบกับปี 2557 ทั้งนี้บางแห่งอาจปรับตัวด้านปริมาณจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มมาก แต่ด้านคุณภาพอาจไม่มากตาม เช่น คุณภาพนักท่องเที่ยวลดลง กลุ่มจากยุโรปที่ใช้จ่ายสูงลดลงแต่เพิ่มกลุ่มเอเชีย จีน ที่ใช้จ่ายน้อยกว่ามาแทน แต่ก็ยังนับว่าดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อยู่มาก เช่น ภูเก็ต ที่กำลังขยายสนามบิน รองรับนักเที่ยวถึง 12 ล้านคนต่อปี (5 ปีก่อน มีเพียง 6-7 ล้านคน) พัทยา กำลังจะเปิดสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติ บินตรงไปลงสัตหีบ พัทยาได้เลย ธุรกิจการท่องเที่ยวก็นับว่ายังไปได้ แต่คอนโดฯ ก็ยังเหนื่อย เพราะมีอุปทานมาก แถมตลาดรัสเซียก็หาย แต่วันหน้าของอาจไม่พอขาย เพราะหากมีสนามบินใหม่มีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นมาก ผู้คนก็มีเงินมีรายได้ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดฯ ได้อีก เปิด AEC ก็มีชาวต่างชาติมาช่วยซื้ออีก เช่นเดียวกับตลาดโรงแรมในเกาะสมุย เกาะพะงัน เกาะเต่า ที่ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวขยายตัวเกือบ 2 เท่าเมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อน อีกทั้งเกาะพะงันกำลังสร้างสนามบิน ปีหน้าน่าจะได้ใช้ เห็นว่าค่าเครื่องบินก็ไม่แพง คาดว่าโรงแรมที่นี่อาจไม่พอกับจำนวนนักท่องเที่ยวในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ลองไปค้นสถิตินักท่องเที่ยวกับจำนวนห้องพักที่มีดู ต่อไปหลายคนคงอยากไปเที่ยว  Full Moon Party กันได้บ่อยขึ้น ทางฝั่งเชียงใหม่ ก็นับว่ายังมีตลาดที่น่าสนใจ คือ ตลาดที่พักสำหรับกลุ่มผู้เกษียณอายุ ชาวต่างชาติเช่นกลุ่มจากประเทศญี่ปุ่น ประเทศแถบสแกนดิเนเวีย ที่ชมชอบเชียงใหม่ เมืองอากาศดี มีธรรมชาติ มีขุนเขา เพียงแต่ตลาดบ้านเรายังไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับกลุ่มนี้แบบครบวงจร แม้แต่ในอนาคตคนไทยเองก็จะเป็นสังคมผู้สูงอายุในอีกไม่กี่สิบปีข้างหน้า ตลาดนี้จึงนับว่าน่าสนใจยิ่ง บางโครงการขายบ้านที่มีรูปแบบที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุ มีคลินิกกึ่งๆ โรงพยาบาลคอยดูและ มีกริ่งเรียกพยาบาลได้ทันที เป็นอะไรถึงโรงพยาบาลภายใน 5 นาที กลุ่มผู้ซื้อกลับเป็นลูกๆ ที่อายุ 40-50 ปี อยู่กับพ่อแม่ที่อายุมาก กลางวันจึงไปทำงานอย่างสบายใจ ตอนเย็นกลับมาดูแลกันต่อได้ ฝั่งอีสเทิร์นซีบอร์ด ย่านศรีราชา บ่อวิน ก็นับว่าปัจจุบันยังขายได้ แถมในอนาคตจะมีอุปสงค์ขยายตัวสูงจากการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมเดิมแทบทุกแห่ง แถมมีนิคมอุตสาหกรรมเกิดใหม่หลายแห่ง ส่งผลต่ออุปสงค์ในอนาคตได้มาก แม้ว่าวันนี้ภาคการส่งออกยังทรงๆ แต่หลังจากน้ำท่วมใหญ่ แถบนี้ติดลมบนไปแล้ว ต่อไปเป็นความหวังกันบ้าง (แปลว่าความจริงยังมาไม่ถึง) คือ โครงการเมกะโปรเจ็กต์ โครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษหลายเมือง ที่เป็นความหวังในการลงทุนใหม่ สร้างงาน สร้างรายได้ สร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ทั้งนี้ยังต้องติดตามว่าแต่ละเมืองจะมีความคืบหน้ามากน้อยขนาดไหน อีกทั้งยังต้องลงลึกต่ออีกว่า ถ้าเกิดขึ้นได้จริงแล้ว คนทำงานในเขตเศรษฐกิจพิเศษเป็นใคร เป็นคนไทยรึเปล่า หากเป็นคนทำงานจากพี่น้องเพื่อนบ้าน กลางวันมาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมบ้านเรา แต่ตกเย็นก็กลับไปบ้านเขา จะมีความต้องการอสังหาฯจะเช่าอพาร์ตเมนต์ จะซื้อบ้านหรือไม่ ต้องวิจัยกันให้ดี จะไปตีความว่าเหมือนย่านอุตสาหกรรมในอีสเทิร์นซีบอร์ด ที่เป็นคนไทยทำงานเองอาจไม่ได้ สำหรับตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑล อยากฝากอีกครั้งครับว่า หาทางแก้ปัญหาจราจรด้วยมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยยกเลิกบังคับสร้างที่จอดรถ เอาแค่ที่จำเป็นสำหรับรถยนต์สาธารณะ ที่จอดรถที่มีอยู่ก็อนุญาตให้ดัดแปลงไปทำอย่างอื่นเลย เช่นในเมืองใหญ่ๆ ในต่างประเทศ การไม่มีที่จอดรถย่อมขับเข้าเมืองมาไม่ได้ แต่ต้องสร้างรถไฟฟ้าและระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ เกี่ยวเนื่องให้เป็นเครือข่ายให้คนเลือกใช้สะดวกๆ จะได้จอดรถไว้บ้าน และทำค่ารถไฟฟ้าให้ถูก เอาแบบ 20 บาทตลอดสายโดยไม่ต้องใช้ประชานิยม โดยเอาที่ดินย่านสถานีมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เก็บค่าเช่า (เช่น เซ็นทรัลลาดพร้าวค่าเช่าหลายหมื่นล้าน) แล้วเอาเงินมาอุดหนุนรถไฟฟ้า (แก้กฎหมายเวนคืนให้นำที่ดินมาพัฒนาได้ เวนคืนแล้ววางแผนพัฒนาไปด้วย จ่ายค่าเวนคืนสูงๆ ชาวบ้านจะได้เต็มใจ เราจะมีเงินจากโครงการ) อย่าทำรถไฟฟ้าให้เอกชนคนทำคอนโดฯขาย รวยเละกันอยู่ไม่กี่คน เอาให้รัฐรวยด้วย ประชาชนได้ประโยชน์ด้วยได้ อีกเรื่องที่สำคัญมาก การเลิกบังคับสร้างที่จอดรถจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกลงในทันที และหากเพิ่ม FAR ให้ด้วย ทำให้คอนโดฯ ตารางเมตรละ 100,000 เหลือ 50,000 บาทได้เลย คอนโดฯนอกเมืองห้องละ 7-8 แสนบาทสำหรับคนมีรายได้ไม่มาก ก็เหลือห้องละ 3-4 แสนบาท แบบที่ท่านนายกฯ อยากได้ทันที แค่เลิกที่จอดรถและเพิ่ม FAR ครับท่าน อีกเรื่องที่ควรทำ ตอนเช้ารถฝั่งขาเข้าติดเละ แต่ฝั่งขาออกวิ่งกันปลิวลม (ยกตัวอย่าง ฝั่งขาเข้า 3 ช่องทาง ฝั่งขาออก 3 ช่องทาง ก็วิ่งกันอยู่อย่างนั้น) ทำไมไม่จัดเพิ่มช่องให้ขาเข้า 4-5 ช่อง ขาออกเอา 1-2 ช่องก็คงพอ ควบคุมด้วยระบบอัจฉริยะนะครับ เอาศูนย์ควบคุมการจราจรนั่งมอนิเตอร์และสลับช่องทางกันแบบเรียลไทม์ไม่ใช่ว่าไม่เคยทำบนทางยกระดับหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหงก็ใช้แบบนี้กันอยู่ ฝากด้วยครับ