เมื่อไม่นานมานี้ LPN ประกาศความร่วมมือกับ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ นำที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินทำเลไผ่สิงโต มาพัฒนาเป็นโครงการนำร่อง วันนี้ผมได้รวบรวมข้อมูลเท่าที่มี มาให้อ่านกันครับ เพราะโครงการนี้ทำเลนี้ คนสนใจมากเหลือเกินนนนนนน

ก่อนอื่นต้องบอกว่าทำเลนี้เป็นทำเลที่ถือว่า ชั้นในสุดๆของกทม คือแค่ 1 สถานีจาก asoke interchange ที่คอนโดใหม่ๆขายกันไม่มีต่ำกว่า200k แล้ว  สถานีศูนย์สิริกิติ์เองก็มีแผนที่จะพัฒนาอีกมากมายครับ

ที่ดินแปลงนี้ห่างจากทางเข้าออกสถานี MRT ประมาณ 80 เมตรครับ แต่ถ้านับจนถึงปากทางเข้าคอนโดก็ประมาณ 130 เมตร โดยต้องข้ามถนนและข้ามคลอง ใช่ครับที่ดินถูกล้อมด้วยคลอง 2 ด้าน ก็ส่งกลิ่นบ้าง ผมดมแล้วก็ไม่ได้เหม็นจนทนไม่ไหว กลิ่นเบาบางกว่า คลองแสนแสบซะอีกครับ

ภาพนี้ผมถ่ายจากแถวๆทางขึ้นลง MRT เลยครับมองไปยังที่ดิน

ที่ดินแปลงนี้เป็น phase แรกของการพัฒนา ของสำนักงานทรัพย์สิน โดยแผนแม่บทจะเป็นประมาณนี้ครับ ตอนนี้เคลียร์ที่ไปเรียบร้อยละ

นอกจากนี้ทำเลนี้ยังเป็นถิ่นของ เสี่ยเจริญ คือเดิมมีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ตอนนี้เสี่ยสั่งลุยเพิ่ม FYI center ขึ้นมากำลังก่อสร้างอยู่ FYI center ประกอบไปด้วย อาคารสำนักงาน 12 ชั้น พร้อมโรงแรม 239ห้อง เสี่ยยังไม่หยุดลุย ยังประมูลที่ดินแปลงหัวมุมพระราม4 ที่ติดกับศูนย์สิริกิติ์เตรียมขึ้นโปรเจกอีก ข่าวว่าจะเป็น ห้าง

ออฟฟิส โรงแรม

เมื่อรวมกับที่ดินของ สนง ทรัพย์สิน ….แถวนี้จะพัฒนาไปได้อีกเยอะ อ้อยังมี Siamese queens คอนโดที่จำนงจองยาวนานที่สุดในประวัติศาสตร์รอขึ้นอยู่ด้วยครับ แผนที่ก็ประมาณนี้ เชื่อมต่อสองฝั่งด้วยรถไฟใต้ดินได้เลย

คือจะบอกว่าทำเลดีมากกกกกกกกกก แทบจะติดรถไฟฟ้าmrt แถมใกล้ย่านธุรกิจ วิวก็สวยโฮกกกกรายละเอียดของโครงการเป็นดังนี้

สำนักงานทรัพย์สินซึ่งเป็น landlord ได้ติดต่อไปทาง LPN ที่ขึ้นชื่อด้านพัฒนาคอนโดแบบ economy แล้วมีชุมชนน่าอยู่เป็นจุดขาย บอกว่าอยากให้เข้ามาเป็น partner เช่าที่ดินไปแปลงนึง ไปขายแบบ leasehold จุดประสงค์คือทาง ทรัพย์สินต้องการให้ lpn ถ่ายทอด know-how ให้นั่นเอง จะได้เอาไปใช้กับโครงการอื่นๆ(อันนี้ ผบห LPN พูดนะครับ)

เงื่อนไขการเช่าระยะยาวประมาณ 2+30 ปี คือให้เวลาก่อสร้าง 2 ปีจนแล้วเสร็จ และตึกที่ LPN เอามาขายแบบ lease จะมีสัญญาให้ 30 ปี หลังจากนั้นตึกจะตกเป็นของ สำนักงานทรัพย์สิน (ถึงตอนนั้นคงเก่าจนไม่เหลือสภาพแล้วมั๊งครับ แหะแหะ)

LPN จะพัฒนาเป็นคอนโด 8 ชั้น มีรายละเอียดดังนี้ ที่ดินขนาด 595 ตารางวา จำนวน 193ยูนิต ที่จอดรถ 58 คัน คิดเป็น 30% (น่าจะไม่รวมซ้อนคัน) ลิฟท์ 2 ตัว ที่พักเริ่มที่ชั้น2 สัญญาเช่า 30 ปีไม่มีต่อสัญญา ราคาขายคาดว่า 1.2-1.5ล้านต่อยูนิต

ชื่อโครงการจะเป็น Lumpini Place Rama4-Ratchadapisek ใช้เกรด place ให้สมกับทำเลซะหน่อย (ถ้าไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง)

และนี่คือหน้าตาตึกครับ

กระจกเยอะใช้ได้เลยนะครับ แถมยังคงเก็บต้นไม้ใหญ่ที่อยู่ในที่ดินนี้มานานไว้ด้วย แต่ก็นะ LPN style

ภาพนี้เป็นภาพที่หลุดมาก่อน แหม๊!!!!เห็นครั้งแรกนี่ นึกว่าคอนโดทาวน์ โชคดีนะครับที่เป็นแค่แบบร่าง

ตัวอาคารเป็นตัว U ทิศเหนือจะมีวิวที่สวยมากกกกกกก ตามนี้เลยครับ นี่เป็นผังชั้น 1

มาดูภาพมุมสูงของที่ดิน และภาพวิวต่างๆกันนะครับ

ด้านหน้าทิศตะวันตกเป็นทางรถเข้า ติดคลอง และถนนซอย ตรงข้ามถนนซอยเป็นลานจอด park&rideของ MRT ตรงข้ามถนนรัชดาเป็น อาคารตลาดหุ้น ที่จะย้ายไปรัชดาเร็วๆนี้ มีฉากหลังเป็นวิวเมืองสวยๆ

นี่ผมปีนขึ้นไปที่ชั้น 8 แฟลตข้างๆถ่ายภาพมาฝากครับ

ทิศเหนือวิวสวยมากเป็นที่ดิน รฟม น่าจะวิวโล่งตลอด แต่ด้านนี้ก็ติดคลองอาจมีปัญหาเรื่องกลิ่นเช่นกัน

ทิศตะวันออกเฉียงเหนือจะเป็นที่ดิน Siamese queens คอนโดสวยมากกกก ที่จะเปิดขายเร็วๆนี้ ซึ่งแน่นอนครับเพิ่มความไฮโซให้ทำเลนี้อีกมาก

ทิศตะวันออกเป็นอพาร์ทเมนท์ บล็อกวิวสนิท

ทิศใต้ติดแฟลต ก็บล็อกวิวสนิทและเหม็นด้วยครับ ผมให้หลีกเลี่ยง

ผมยืนที่ชั้น8แล้วก้มไปถ่ายภาพแนวรั้วครับ

แถมท้ายด้วยความคืบหน้าการก่อสร้าง FYI Center ครับ อยู่ทางใต้ของ LPN น่าจะโดนแฟลตข้างๆบังจนไม่เห็นครับ

ปกติผมไม่ค่อยจะสนใจ LPN ซักเท่าไหร่ (ยกเว้น LPN24) แต่ตัวนี้ ด้วยทำเลกับราคาที่จะขาย แม้จะเป็นlease hold ก็ถือว่าน่าสนใจมากมายมหาศาล ใจกลางเมืองขนาดนี้ 1.35 ล้านราคาเฉลี่ยเนี่ยนะผมได้สอบถามราคาค่าเช่ากับอพาร์ทเมนท์เก่าๆ ด้านหลัง เค้าบอกว่าห้อง 1x ตรม ปล่อยอยู่ 4,000 บาท

เคยคุยกันในเฟสกับเพื่อนๆไปรอบนึง หลายคนมั่นใจว่า 12,000 ต่อเดือนก็ปล่อยได้ สมมติราคาซื้อ 1.5 ล้านก็คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 8.8% (คิดที่ 11 เดือนต่อปี ) คุ้มนะเนี่ย ถ้าปล่อยไม่ได้ซื้อไว้นอนดูวิวสวยๆก็ไม่เลว

ข้อเสียคือ ที่ดินจะติดกับแฟลตเก่า ซึ่งไม่ค่อยจะสะอาดครับ มีกลิ่นเหม็นขยะโชยมาเป็นระยะ ผมแนะนำให้หลีกเลี่ยงห้องทิศใต้เด็ดขาดเลยนะครับ อีกอย่างคือชุมชนนี้แม้จะเป็นใจกลางเมือง แต่ผู้อยู่อาศัยก็เป็นคนรายได้น้อยซะส่วนใหญ่ บางทีบางพฤติกรรมอาจไม่ถูกใจ หรืออาจดูไม่น่าไว้ใจสำหรับคนชั้นกลางบ้าง ต้องบอกกันไว้ก่อน แต่ผมเชื่อว่าไม่น่าจะมีอะไรต้องวิตกครับ

การขับรถเข้าสามารถทะลุไปซอยสุขุมวิท 22 ได้นะครับผมเคยลองมาละ แต่รถติดใช้ได้เลยเวลาเร่งด่วน ใครสนใจลองขับรถไปสำรวจกันนะครับ สิบปากว่าไม่เท่าตาเห็น

สรุป ผมว่าน่าซื้อครับ แต่วิวที่บล็อกไป 2 ด้าน นั่นทำให้ห้องไม่บล็อกวิวมีไม่มาก ยูนิตก็น้อยอยู่แล้ว ห้องไม่บล็อกวิวยังน้อยอีก ใครซื้อห้องสวยๆได้นี่โชคดีสุดๆครับ LPN มั่นใจว่า 10 นาที sold out ตอนนี้ยังไม่รู้เลยครับว่าจะใช้วิธีไหนในการขาย ขอให้เป็นจับ tag ทีเถิดดดดด ผมจะไปหย่อนเสี่ยงโชคกับเค้าบ้าง

ท่ามกลางราคาขายคอนโดปีนี้ที่แพงอย่างน่าสยดสยอง คอนโด lease hold อาจเป็นตัวเลือกทดแทนที่น่าสนใจกว่าก็เป็นได้นะครับ