ผมเพิ่งอ่านข่าวหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่งมาเมื่อเช้านี้ครับ สาระสำคัญก็คือว่านับจากวันนี้จนถึงปลายปีนี้จะมีโครงการอสังหาฯเปิดใหม่ในกทม.มูลค่ารวม156,390 ล้านบาท เป็นแนวสูงถึง 52 โครงการ!!!…แหม นับๆดูแล้วจากวันนี้ (10 กันยายน) ไปถึงวันที่ 31 ธันวาคม มันเหลือแค่ 16 สัปดาห์เองครับ มันก็หมายความว่าเอาเฉพาะคอนโดก็จะโครงการใหม่เปิดเฉลี่ยสัปดาห์ละ 3.25 โครงการครับ…โอ้แม่เจ้า!!!

ในฐานะที่ผมเองก็อยู่ในทั้ง developer และ broker รวมถึงเป็น blogger ด้วย ก็คงจะไม่พูดอะไรเพิ่มเติมในประเด็นนี้แล้วกันนะครับ…ตัดบทไปซะงั้น ฮา..วันนี้ผมอยากจะนำเสนออะไรที่มันไม่เครียดแบบสั้นๆ กระชับ เพราะต้องรีบไปทำงานต่อดีกว่าครับ…

เราก็รู้ๆกันอยู่แล้วนะครับ ว่าในช่วง 5-6 ปีมานี้คอนโดติดรถไฟฟ้าราคาได้พุ่งสูงเป็นจรวดมากขึ้นเรื่อยๆ จนไม่มีทีท่าว่าจะตกลงมาเลย แต่สิ่งหนึ่งที่ตกลงมาแน่ๆคือในเรื่องของ functional benefit ของแต่ละโครงการที่เปิดใหม่ครับ…พูดอีกอย่างก็คือ ราคาโครงการใหม่มันพุ่งสูงมาก แต่ทำไมวัสดุที่ได้ในห้องมันดูน้อยลงไปเรื่อยๆๆๆๆๆๆ จนคนบางคนก็ไม่อยากที่จะขายคอนโดเก่าของตัวเองเพื่อไปแลกกับคอนโดที่เปิดใหม่เลย ให้ตายสิพับผ่า!!!! ทั้งๆที่ทำเลบางทำเลที่เปิดใหม่มันก้ไม่ได้ดีเท่าทำเลเก่าอะไรเลย แถมบางทีก็เล่นไปเปิดจะในแอเรียรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ยังสร้างไม่เสร็จ และตั้งราคาเผื่ออนาคตตอนสร้างเสร็จไว้ก่อนซะงั้น >>> ผมสังเกตเห็นหลายทำเลครับ ที่เป็นทำเลใหม่สำหรับตลาดคอนโด ตั้งราคากันไม่เกรงใจเจ้าถิ่นเลยครับ บางโครงการก็ดูเหมาะสมดี แต่บางโครงการมันดูไม่คุ้มค่าเอาซะเลยครับ…ตรงนี้ผมต้องขอเตือนเหล่านักการตลาดผู้อาจหาญครับว่า การไปเปิดในทำเลใหม่ๆนั้น สิ่งที่เค้าไม่ได้ตามเราไปด้วยก็คือกลุ่มลูกค้าประจำของเรา หรือที่เราเรียกว่า investor นะครับ เพราะตัวเค้าเองก็ถนัดแต่การลงทุนในถิ่นเดิม อีกทั้งกลุ่มลูกค้า local area ที่ควรจะเป็นกลุ่มหลัก หลายๆครั้งเค้าก็ไม่สนใจเท่าที่ควรเพราะว่า infrastructure ยังไม่ได้เปิดใช้ เหตุใดเค้าจึงต้องเอาเงินไปทิ้งให้กับ developer ล่วงหน้าสองสามปีด้วยครับ เพราะทุกวันนี้เค้าก็มีบ้านอยู่ดีๆแล้ว ถ้าของๆคุณไม่เจ๋งจริง ไม่ติดแม่น้ำ ไม่ติดสถานี ไม่มีเฟอร์ฯ ก็ไม่แปลกที่ยอด take up rate จะไม่สูงครับ…นอกเรื่องไปนิดหน่อยมาต่อดีกว่าครับ

1. Fully Furnished แบบ build- in ทั้งห้อง

ถ้าเป็นเมื่อสัก 5 ปีก่อน เราเห็นกันเกลื่อนครับครับสำหรับห้อง build in ที่นอกจากจะ build ตั้งแต่ฝ้า ตู้เก็บรองเท้ายันหัวเตียง แล้วก็ยังแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าและฟูก หร้อมหมอนให้อีกแหน่ะ….แต่เดี๋ยวนี้ ลองหาดูครับว่ามีคอนโดติดรถไฟฟ้าที่ไหนบ้างเอ่ยที่ให้แบบนี้

Credit: คอนโด The Address Asoke  ห้องผมเอง

2. โถงลิฟท์ที่มีประตูล๊อคก่อนเข้าโถงทางเดินทุกชั้น

สมัยนี้คอนโดมักจะเน้น space efficiency ครับ บางทีอย่าว่าแต่ประตูกั้นเลย แม้แต่โถงลิฟท์ยังไม่มีเลยครับ เล่นสร้างห้องติดแนวเดียวกับลิฟท์เลยก็มี…แถมคอนโดเกรดล่างๆไม่ได้ลิฟท์ก็ไม่ได้ล๊อคชั้นอีกแหน่ะ..

Credit: Villa Asoke floor plan > www.prakard.com

3. Private Lift ที่มี Lobby พร้อมประตูกั้น

ด้วยเทคโนโลยีของ lift โดยสารปัจจุบัน ทำให้ราคาของ private lift ที่มีประตูสองด้านถูกลงครับ จนหลายๆโครงการเริ่มนำมาใช้เพื่อเป็นจุดเด่นของโครงการตัวเอง แต่จะมีสักกี่โครงการครับที่ลงทุนทำระบบเข้าออกได้ทีละห้องโดยใช้ลิฟท์ความเร็วสูง และทำ lobby หน้าลิฟท์หร้อมประตู lock อีกชั้นเพื่อความปลอดภัย ที่ผมเห็นว่ามีก็จะเป็น The Met/ The Sukhothai Residences/ Starview/ The Bangkok/ Noble Ploenchit

Credit: Unit Layout จากหน้าเวปของคอนโด The Met/ The Sukhothai Residences/Starview/ The Bangkok/ Noble Ploenchit

4. ระบบควบคุมความเย็นจากส่วนกลาง

ผมชอบตรงที่ไม่มีคอมฯแอร์มาวางเกะกะที่ระเบียงนี่แหละครับ แต่ถ้าเกิดมันเสียทีผมว่ากว่าจะตามผู้รับผิดชอบมาซ่อมได้ มันก็ยากเหมือนกันนะครับ

Credit: The River> http://www.theagent.co.th/project.aspx?id=82

5. สนามเทนนิส

เชื่อไหมครับว่าสนามเทนนิสนี่ถือว่าเป็น facility แบบที่ must have ของคอนโดสมัย 10 ปีก่อนเลยนะครับ คอนโดสมัยใหม่ที่ผมเห็นก็จะมี The Sukhothai Residences ซึ่งเป็นระดับ ultra luxury

Credit: คอนโด Vista garden > http://vistagardencondo.com/#/gallery

6. กระจกห้องน้ำเต็มบานชิดฝ้าและขอบห้องน้ำ

สมัยนี้จะคอนโดเกรดไหนก็มักจะเจอกระจกแค่พอดีอ่างล้างหน้าครับ

Credit: คอนโด The Address Asoke  ห้องผมเอง

7. ที่จอดรถ 100% พร้อมระบุช่องที่จอดรถในสัญญา

คอนโดที่จอดรถ 100% นี่ผมว่าสูญพันธ์ไปเรียบร้อยแล้วครับ ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมานี้มีแต่แข่งกันทำห้องเล็กเพื่อให้สัดส่วนที่จอดรถมีน้อยจนลงไปถึง30% โดยที่ใช้เหตุผลที่ว่าคอนโดติดรถไฟฟ้าไม่จำเป็นต้องใช้รถนะคร้าบบบ…ส่วนคอนโดที่ระบุช่องจอดรถในสัญญา และบางทีก็ให้โฉนดมาด้วย ตอนนี้ผมก็ยังเห็นอยู่สำหรับคอนโดแบรนด์ The Parkland บางตัวของ Narai Property ครับ

Credit: Canapaya Residences > http://www.canapaya.com/residences.php

8. ชุดครัวรูปตัว U ที่มี Hood พร้อมเตาไฟฟ้าแบบฝัง

เดี๋ยวนี้ในการออกแบบ L/O ห้องคอนโด กลายเป็นว่าหลายๆ developer อยากจะเอาห้องครัวออกซะเลย จะได้ไม่ต้องเกะกะ ถ้าสร้างได้ L/O แบบเดียวกับโรงแรมที่ไม่จำเป็นต้องมีครัวแบบจริงจังนี่ยิ่งดีครับ…สมัยก่อนห้องแบบสองนอนที่เราจะได้เห็นแน่ๆก็คือครัวรูปตัว U ในแบบที่มี hood แยกใหญ่อลังการ เดี๋ยวนี้กลายเป็นรูปตัว I ไปแล้วครับ และ hood กับเตาไฟฟ้าก็มักจะไม่ได้ให้มาสำหรับคอนโดในระดับ B-ลงไปครับ

Credit: The Pano > http://www.thepano.com/2014/gallery/interior.php

Credit: The Viva condo > http://www.thevivacondo.com/virtual-tour.php

9. อ่างอาบน้ำแบบ Jacuzzi

อ่างอาบน้ำ แบบที่แยกกับฝักบัวอาบน้ำ เนี่ยอาจจะเห็นได้ในคอนโดสมัยใหม่บางแห่งครับ (แต่บางที่จะให้แค่ห้องสองนอนขึ้นไป) แต่อ่างที่เป็นแบบJacuzzi นั้นคงจะหายากมากถึงยากที่สุดครับ

Credit: คอนโด The Address Asoke  ห้องผมเอง

10. ทางเชื่อมจากรถไฟฟ้าเข้าโครงการ

เมื่อก่อนนะครับถึงตึกจะติดรถไฟฟ้าแค่ไหน ก็จะมีการทำทางเชื่อมเข้าตึกเพื่อเพิ่ม value ให้มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะคอนโดที่มี commercial area ครับ เช่นNusasiri Grand Condo หรือ Noble Remix ทองหล่อ

Credit: Noble Remix condo > http://www.condo-bkk.com/upload/condobkk_1407032514_6.jpg

จบแล้วครับ เจอกันใหม่โอกาสหน้า ถ้าใครมีคำถาม หรือมีข้อติชมประการใด ก็ส่งถึงผมได้ที่อีเมล kirk.bu@gmail.com นะครับ ขอบคุณคุณผู้อ่านทุกท่านที่ติดตามนะครับ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน