on มีนาคม 20, 2015 at 12:30 pm

อย่างแรกเลยนะครับ เราลองมาดูสัดส่วน Unit ทั้งหมดของโครงการ Ashton Chula – Silom กันครับ

ถ้าดูตามนี้จะเห็นได้ว่าห้องที่มีเยอะที่สุดจะเป็นห้อง 1 ห้องนอน ขนาด 34.5 ตารางเมตรครับ ซึ่งกินสัดส่วนกันไปถึง 38.39% แถมยังเป็นห้องขนาด 1 นอนที่ใหญ่ที่สุดครับ เพราะฉะนั้นห้อง Type นี้หากใครคิดจะลงทุนระยะสั้น-กลาง อย่างน้อยต้องแข่งกับเจ้าของห้อง type นี้กันเองถึง 453 ห้องครับ และยังต้องโดนห้อง 1 นอนทิศตะวันออก (30.5 – 32.5 ตรม.) ที่ราคาต่อห้องต่ำกว่ามาชิงปาดหน้าเค้กแน่นอนครับ

ห้อง Type ที่มีน้อยที่สุดแน่นอนครับว่าต้องเป็นห้อง 2 ห้องนอน ซึ่งมี 2 type คือ 2 นอน 2 น้ำ (63 – 66 ตรม. และ 2 นอน 1 น้ำ (53 – 57.5 ตรม.ครับ) สัดส่วนรวมกันแค่ 13.04% เท่านั้น งวดที่แล้วตอนขาย Ideo Q Chula ผมเห็นสัดส่วน 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำน้อยกว่านี้อีกครับ และที่น่าตกใจไปกว่านั้นคือ ไม่สามารถหาซื้อห้องโครงการมือหนึ่งได้เลยครับในวันเปิดตัวที่พารากอน 2 ปีก่อน (จำได้แม่นว่าเคยเดินเข้าไปถามหาห้องรีเซล เจอเจ้าของห้องบวกราคาไปเกิน 1 ล้านบาท แต่ระหว่างที่ผมถามอยู่ก็มีคนมาซื้อไปเฉยเลยครับ!!!) เพราะฉะนั้นงวดนี้ผมว่าก็ออกมาอีหรอบเดิมอ่ะครับ ว่าห้องสองนอน สองน้ำ โดยเฉพาะ Type A1 โซนสูง นี่จะเป็นห้องที่คิวลำดับแรกๆเลือกจิ้มก่อนแน่นอนครับ เช่นเดียวกับสองนอนหนึ่งน้ำ Type B1  (ถ้าลำดับแรกๆซื้อลงทุนนะ)

ห้องสตูดิโอ type เล็กสุดน่าจะปล่อยง่ายกว่าใช่หรือเปล่า?

มีนักลงทุนหลายคนครับที่เวลาเลือกห้องเพื่อขายเร็ว ก็มักจะเลือกโดยใช้หลักการที่ว่าห้อง Type ที่ราคาต่อยูนิตต่ำที่สุดจะมีโอกาสในการขายออกก่อนมากที่สุด ในแปลนนี้จะมีคือห้องสตูดิโอขนาด 24.5 – 26 ตารางเมตรครับ ซึ่งจะวางค่อนมาทางแนวทิศตะวันออกของตึก แต่ระเบียงกับหน้าต่างหันไปทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ราคาต่อยูนิตถ้าคิดที่ประมาณตรมละ 190K ก็จะอยู่ที่ 4 ล้านปลายๆครับ แถมสัดส่วนจำนวนห้องก็มีแค่ราวๆ 20.85% หรือ 246 ห้อง ด้วยความคิดที่ว่าห้อง Type นี่แหละราคาถูกน่าจะได้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในฐานกว้างขึ้น แถมถ้าปล่อยเช่าก็น่าจะได้ competitive yield แต่ช้าก่อนครับ อย่าลืมว่าห้อง Type นี้ เป็นห้องโคตรฮิต ที่มีจำนวนเยอะมากในโครงการข้างเคียงอย่าง Ideo Q Chula ครับ (มีตั้งแต่ 21 – 24 – 28.5 ตรม.เลย) และตอนนี้ราคาห้องรีเซลที่ Ideo Q Chula ก็เห็นประกาศขายกันระหว่างตรมละ 155 – 170K ครับ….ผมคิดแบบง่ายๆเอาห้อง 1 นอนขนาด 28.5 ตรม. ที่ Q Chula มาแข่งกันขาย + ปล่อยเช่ากับห้องสตูดิโอขนาด 26 ตรม.ที่ Ashton Chula – Silom จะได้ราคาแข่งกันที่ 4,845,500 (Ideo Q Chula) และ 5,200,000 บาท (Ashton Chula – Silom) ครับ

โดย owner Q Chula ยังได้ option ตัดราคาในส่วนของห้องขนาด 24 ตรม.หน้ากว้าง ที่ขายกันที่ราคา 3 ล้านปลายถึง 4 ล้านครับ (แปลนเดียวกันแต่สังเกตเห็นในแปลนว่าของ Ashton Chula – Silom ไม่ได้ตีฉากกั้นห้องนอนและห้องครัวให้ครับ)

แต่ถ้าใครติดใจ Type นี้จริงๆ ผมแนะนำว่าให้เลือกชั้นเตี้ยๆครับ เพราะแว่วๆมาว่า Landscape ของโครงการ Ashton Chula – Silom ที่วางคอนเซปท์และรับผิดชอบทั้งหมดโดย TROP นี่จัดหนัก จัดเต็มเป็นสองเท่าของโครงการ Ashton Asoke ครับโดยเฉพาะสวนชั้น 7 ที่เราเห็นใน perspective ว่ามี Green Mountain ขนาดใหญ่ยักษ์เป็นป่าอเมซอนอยู่รับ (เข้าใจว่าทาง TROP ใช้ Concept ว่า Botanic Cloud ครับ) ตาม Plan คือห้องชั้น 7 จะเหมือนมีระเบียงส่วนตัวที่เปิดออก มาเจอกลุ่มต้นไม้ใหญ่ที่เป็นสัญลักษณ์ประจำตึกครับ และห้องที่อยู่ระหว่างชั้น 7 –10 กว่าๆน่าจะได้ รับอานิสงค์จากกลุ่มต้นไม้นี้ไปเต็มๆครับ (อานิสงค์นี้รวมถึง type 34.5 ตรม.เช่นกันครับ ซึ่งผมคาดว่าโซนเตี้ยห้องแนวสองข้างขนาบสวนน่าจะขายดีมาก)

ต่อมาเรามาดูวิวและระยะห่างของห้องแต่ละมุมกันครับ

ผมเอา master plan ของโครงการมาวางลงแบบลวกๆใน google map ก็จะได้ประมาณ ด้านล่างนี้ครับ (scale มันไม่เป๊ะนะครับ เอาไปใช้ดูเป็นแนวระยะสายตาเล็งทิศคร่าวๆได้อย่างเดียว) คอนโด High Rise ระดับ Ultra Luxury วิวนี่สำคัญมากนะครับ ซึ่งถ้าดูโดยภาพรวมจะเห็นได้ว่าโครงการ Ashton Chula – Silom นั้นมีวิวที่ค่อนข้างเป็น defect ครับ โดยเฉพาะทิศตะวันตกเฉียงเหนือที่ชนทั้งวัดหัวลำโพง ซึ่งมีคิวทั้งไทยและจีนเต็มยาวตลอดปี (ซึ่งแน่นอนว่าคนที่เชื่อในเรื่องโชคลาง ฮวงจุ้ย คงเบือนหน้าหนีทิศนี้ทั้งนั้นไม่ว่าจะเป็นชั้นไหนครับ) และทิศตะวันออกเฉียงใต้ที่โซนชั้นเตี้ยๆจะโดนกำแพงเมืองจีน เอ้ย..โรงแรมมณเฑียรบังอยู่สองตึกครับ ตึกนึงประมาณ 8 ชั้น และอีกตึกนึงประมาณ 20 ชั้น ในระยะประชิดมาก!!! อึดอัดโคตรๆครับ

ทีนี้เราลองมาดูภาพวิวกันครับ (ขอบคุณเพื่อนผู้ใจดีที่ไม่ประสงค์ออกนามในการเอื้อเฟื้อภาพครับ)

เอามาจากระยะประมาณชั้น 10 ต้นๆ ฝั่งวัดหัวลำโพง ห้องที่รับอานิสงค์เต็มๆน่าจะเป็นห้องสองนอน สองน้ำ Type A2-23, D1M-1 -18 และแฉลบปลายหางตาเข้าห้อง 34.5 ตรมในแถบทิศตะวันตกเฉียงใต้ครับ

ขณะเดียวกันฝั่งตะวันออกทั้งเฉียงเหนือและเฉียงใต้ห้องที่ไม่พ้นโรงแรมมณเฑียรชั้น 20 ก็จะได้วิวประมาณนี้ครับ

ฝั่งทิศเหนือแน่นอนว่าจ๊ะเอ๋กับตึก Chamchuri Square ครับ แต่โซนเตี้ยชั้น 7 – 10 นั้นได้รับอานิสงค์จากกลุ่มต้นไม้ใหญ่ทั้งบนชั้น 7 และหน้าโครงการเช่นเดียวกันครับ ซึ่งน่าจะเป็นตัวกรองมลพิษทางเสียง และฝุ่นจากสะพานข้ามแยกได้พอสมควรครับ

ฝั่งทิศตะวันตกเฉียงใต้ โล่งนะ.. มีโรงเรียน กับวัดติดมาเป็น background อยู่ด้วยซีกนึง

แต่ถ้าเป็นความสูงในระดับชั้น 30 ขึ้นไปผมว่าสามารถซื้อได้ทุกมุมครับ ถ้าไม่ซีเรียสว่าฝั่งตะวันตกจะมองเห็นวัดอยู่ด้านล่าง อย่างอันนี้คือทิศตะวันออกเฉียงใต้ครับ น่าจะเป็นห้อง 1 นอน กลุ่ม 30.5 – 32.5 ตรม. ประมาณเบอร์ 10-11-12 จะเห็นหมู่ตึกแถวสาทร – สีลม รวมถึงตึกที่น่าจะเป็น Landmark ใหม่ของกรุงเทพด้วยอย่าง Mahanakorn ครับ.. ยาวไปถึงพระรามสามคลองบางกระเจ้าโน้นครับ

อันนี้ทิศเหนือ-ตะวันออกเฉียงเหนือที่หลายคนชอบครับ ห้อง A1 รับไปเต็มๆ มองเยื้องไปทางสนามม้า-สวนลุม และหมู่ตึกสูงแถวเพลินจิต วิทยุ ราชดำริ ได้

ฝั่งวัดก็สวยนะครับทำเป็นเล่นไป แต่ในอนาคตจะมีตึกสูงอีกอย่างน้อยสามตึกมาด้านนี้คือ Ideo Q Chula, โครงการของ TCC และ The Room พระรามสี่อยู่ลิบๆโน้น

เรามาดูโซน High Floor ประมาณชั้นส่วนกลางกันบ้างดีกว่า สวยงามเคลิ้มทุกทิศครับขอบอก สามารถมองด้วยตาเปล่าเห็นแม่น้ำเจ้าพระยาได้ถึงสองฝั่งครับ

ปิดท้ายนี้ต้องขอบอกเลยว่าในแง่ของทำเลที่ตั้ง ก็คงไม่สามารถหาคอนโด Free Hold ที่ใกล้จุฬาฯมากขนาดนี้ได้อีกแล้วครับ ซึ่งการที่ไม่มีที่ดินเหลือแบบนี้ทำให้ราคาขายในอนาคตน่าจะปรับตัวขึ้นสูงไปกว่านี้ได้แน่นอนครับ อยู่ที่ว่าจะเพิ่มมากหรือเพิ่มน้อย โครงการอย่าง Ideo Q Chula Samyarn สามารถทำราคาเพิ่มขึ้นได้จากตรมละ 130-140K ต่อตรม. เป็น 150 -170K ต่อตรม. นับตั้งแต่เปิดตัวสองปีที่แล้ว ส่วน The Room พระรามสี่ ก็หาห้องซื้อยากเหลือเกินและราคาก็บวกมาจากตอนเปิดตัวราวๆตรมละสองหมื่น…ผมว่าถ้าใครที่มีเงินเย็น หรือมองเห็นอนาคตว่ายังไง demand จากคนแถวนั้นมันมีเข้ามาทุกปีแน่นอน เพราะยังไงต้องมีเด็กสอบติดจุฬาฯทุกปี ก็นับว่าเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมากครับ อยู่ที่ว่าคุณจะไว และแม่นยำแค่ไหนในการเลือกห้องครับ…ส่วนใครที่คิดจะขายต่อทันที ผมก็ขออวยพรให้ทุกคนโชคดี มีเงินใช้แล้วกันครับ (แต่ถ้าเปิดมาวันเสาร์คนที่จองพันกว่าห้อง เล่นขายหมดเลยทุกคน ก็ต้องทำใจไว้เผื่อนะครับ ว่ามันอาจไม่เป็นอย่างที่คุณหวังก็เป็นได้) ส่วนเรื่องปล่อยเช่า ตอนนี้ไม่มีโครงการใน segment เดียวกันพอที่จะให้ benchmark ได้ครับ เพราะ Ideo Q Chula กับ The Room พระรามสี่ก็กำลังสร้างอยู่ ส่วนโครงการที่เหลือก็ดูจะจับกลุ่มคนละ segment กันครับ (เห็น Virtiq กับ Wish@สามย่าน ปล่อยกันตารางเมตรละ 600 บาท และจามจุรี เรสซิเดนท์ก็มีแต่ห้องใหญ่ครับ ที่ปล่อยดีจริงๆก็จะเป็น CU Terrace แต่ก็คงนำมาเปรียบเทียบกับ Ashton Chula – Silom ไม่ได้เช่นกันครับ)

อ่านจบแล้ว ก็สรุปและวิเคราะห์ต่อกันเองนะครับว่าควรจะซื้อดีหรือเปล่า และถ้าซื้อควรจะเลือกห้องไหนครับ บ๊ายบาย ไปนอนหละครับ ^^