คุณจ๊อก “สุรเชษฐ กองชีพ” หอบประสบการณ์การทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่า 20 ปี ลุยเปิดธุรกิจที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ภายใต้ชื่อ “พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ” เพียง 4 เดือนคว้าลูกค้าเข้าพอร์ตแล้ว 3 ราย และจ่อลงนามในสัญญา 2 ราย

“พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ เป็นบริษัทที่เพิ่งเกิดขึ้นใหม่ในวงการก็จริง โดยเพิ่งเปิดดำเนินการมาเพียงกว่า 4 เดือน (บริษัทก่อตั้งเมื่อเดือน มีนาคม 2565) แต่ด้วยประสบการณ์การทำงานของผมด้านวิจัยตลาดอสังหาฯมากว่า 20 ปี และยังมีทีมงานที่มีประสบการณ์ หลากหลายความเชี่ยวชาญจึงได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า บริษัทผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ ในการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ,การให้คำปรึกษาในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงการเป็นตัวแทนในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ปัจจุบันแบ่งลูกค้าได้ 3 กลุ่มคือ 1.บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 2. บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลาง และ 3.กลุ่มผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ยังไม่ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาที่มีความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเข้าใจในข้อจำกัดของพวกเขา ซึ่งทั้ง 3 กลุ่มนี้ ดำเนินการให้ลูกค้าเสร็จแล้ว 2 ราย ,อยู่ระหว่างดำเนินการในรายละเอียด 1 ราย และจะทำการลงนามในสัญญาในเร็วๆนี้เพิ่มอีก 2 ราย…”

โดยงานบริการที่ผ่านมาที่ได้รับการยอมรับจากลูกค้า เช่น การทำรายงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นรายพื้นที่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย หรือโครงการพาณิชยกรรมรูปแบบอื่นๆ ตลอดจนโครงการมิกซ์- ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินแปลงใหญ่ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด เป็นต้น โดยทีมงานที่ประสบการณ์และหลากหลายความเชี่ยวชาญ รวมไปถึงการเป็นตัวกลางในการหาผู้ซื้อ-ผู้ขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น โรงแรม รีสอร์ตทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดทั่วประเทศไทย นอกจากนี้ ยังมีการหาผู้ร่วมทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในประเทศไทย และต่างประเทศ โดยเครือข่ายพันธมิตรและสายสัมพันธ์ที่มีอยู่ในหลายประเทศ ผู้ประกอบการรายใดมีความประสงค์ที่คิดหาวิธีสร้างรายได้จากที่ดินที่มีอยู่ในมือ แต่ติดขัดที่ขาดความรู้ความเข้าใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือขาดที่ปรึกษาในการขายสามารถติดต่อมาได้ที่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด เบอร์โทร +66860142828 หรือที่ E-mail : surachet.dna@gmail.com นอกจากนี้ยังมีการทำรายงานวิจัย และการให้ข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงเผยแพร่บทวิจัยและบทวิเคราะห์ต่างๆ ออกสู่สาธารณะต่อเนื่อง

โดยในการเปิดตัวบริษัทในครั้งนี้ คุณจ๊อกยังได้เผยแพร่ข้อมูลงานวิจัยอสังหาฯชิ้นสำคัญที่จะเป็นตัวชี้วัดอนาคตของอุตสาหกรรมอสังหาในปีหน้าได้ ไม่ว่าจะเป็นเทรนด์ของแต่ละเซกเมนท์ แนวโน้มกำลังซื้อของผู้บริโภค จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ แนวโน้มกำลังซื้อจากชาวจีนว่าจะกลับมาเหมือนเดิมหรือเปล่า รวมไปถึงปัจจัยบวกอื่นๆที่น่าจะเกิดขึ้นในปีหน้า อาทิ การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ การเมืองที่กำลังจะถูกเปลี่ยนผ่านให้ชัดเจนมากขึ้น โดยที่ปัจจัยลบยังคงมีอยู่ค่อนข้างมากกว่าไม่ว่าจะเป็น เงินเฟ้อ ราคาน้ำมัน สงคราม และเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อ

โดยคาดว่าในปีหน้าตลาดคอนโดจะมีทิศทางที่สดใสมากกว่าปีนี้โดยเฉพาะในกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือเฉลี่ยไม่เกินตารางเมตรละ 1 แสนบาท ส่วนตลาดแนวราบก็ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงานจะถูกปรับภูมิทัศน์ในการดำเนินธุรกิจในแบบสิ้นเชิง โดยพื้นที่ค้าปลีกจะถูกกลืนโดยผู้เช่ารายใหญ่ในแบบ Flagship Store ที่เป็น Category Killer ไม่ว่าจะเป็น Personal Care, Pet Shop, Furniture, Super Market และร้านอาหาร โดยที่ผู้เช่ารายย่อยมำอำนาจในการต่อรองน้อยลง ส่วนพื้นที่อาคารสำนักงานจะมีการแข่งขันในตลาดมากขึ้น โดยที่เจ้าของพื้นที่ โดยเฉพาะโครงการที่สร้างมานานแล้วยังคงมี Business Pressure จากราคาค่าเช่าที่ไม่สามารถปรับขึ้นได้ เนื่องจากความต้องการในการเช่ามีน้อยลงแต่มีตัวเลือกอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น

โดยตลาดที่เริ่มฟื้นตัวค่อนข้างชัดเจนคือโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ เช่นเดียวกับตลาดที่ดินที่ Landlord ที่เป็นเจ้าของทำเลดีๆส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบอะไรจากภาวะเศรษฐกิจและภาษีที่ดิน เราจึงไม่เห็นสัญญาณของการลดราคาที่ดิน แต่มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีข้อสังเกตคือที่ดินแปลงขนาดไม่ใหญ่มากแต่มีทำเลดีกลับได้รับความสนใจมากในการพัฒนาโครงการแนวราบขนาดเล็ก

ในส่วนของฟากกำลังซื้อก็ต้องบอกว่า คนซื้อส่วนใหญ่คิดเยอะ เลือกเยอะ มองว่าบ้านใหม่คือภาระ และกำลังซื้อก็ลดลง แปรเปลี่ยนเป็นการเช่าเพิ่มมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับแคมเปญของดีเวลลอปเปอร์หลายๆรายที่ออกแพคเกจการขายมาเป็นเช่าก่อนซื้อ ในช่วง 3 ปีแรก รวมไปถึงการผ่อนโดยตรงกับโครงการ เพื่อลดข้อผูกมัดในระยะยาว และเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคารสำหรับกลุ่มลูกค้าในเซกเมนท์ Super Economy – Mass

สำหรับกำลังซื้อต่างชาติ อันดับหนึ่งก็ยังคงเป็นจีนทั้งในแง่ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ และความสนใจในการซื้อ (Inquiry) โดยมีรัสเซีย ยุโรป และอเมริกา ตามมา เพียงแต่ว่ากลุ่มผู้ซื้อที่โอนนั้นมีควาามจำเป็นที่จะต้องทำธุระ ทำงานในเมืองไทยอย่างสม่ำเสมอต่อเนื่อง จึงอาจกล่าวได้ว่าหากการท่องเที่ยวกลับมาก็อาจจะได้รับกำลังซื้อจากกลุ่ม Vacation Home มากกว่านี้ ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ก้รู้ดีกว่ากำลังซื้อต่างชาติไม่ใช่กำลังซื้อหลักของทุกตลาดในช่วง 2 ปีนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากต้องการให้ตลาดอสังหาฯกลับไปคึกคักเหมือนกับช่วงก่อนหน้า Covid จำเป็นต้องมีดีมานท์จากชาวจีนมากกว่านี้หลายเท่า แต่เนื่องจากปัจจุบันบ.อสังหาฯในจีนประสบภาวะวิกฤตทางการเงินค่อนข้างเยอะ และนโยบาย Zero Covid ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อการใช้ชีวิต และการเดินทางทั้งในและนอกประเทศ ซึ่งก็มีผลลุกลามไปสู่กำลังซื้อของกลุ่มคนทั่วไปที่มีความเชื่อมั่นและอยากจับจ่ายน้อยลง จึงทำให้ Purchasing Factor ของคนจีนที่มองหาอสังหาฯในไทยเป็นไปในรูปแบบของ Emotional Benefits อย่าง บรรยากาศที่เป็นมิตร และไลฟ์สไตล์มากกว่า โดยที่ Tangible Benefits ก็ยังคงเป็น การได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ราคาที่ถูกกว่าทั้งในทางตรงอย่างราคาอสังหาฯ และทางอ้อมอย่างค่ารักษาพยาบาล และค่าเรียนโรงเรียนนานาชาติ รวมไปถึงผลตอบแทนจากการเช่าที่แม้จะไม่ได้สูงแต่ก็ยังไม่ได้มีข้อจำกัดในเรื่องของเพดานค่าเช่า และภาษีทรัพย์สินเหมือนกับการลงทุนในจีน