มะเร็ง ถ้าเกิดขึ้นในร่างกายของเราก็จะทำให้เราเจ็บป่วย สุขภาพไม่ดีก็ตามมา หนทางของเราคือหาทางรักษา ถ้ามะเร็งยังอยู่ในระยะขั้นต้นแล้วรีบรักษาก็อาจทำให้เราสุขภาพดีเหมือนเดิมได้ แต่ถ้าเราปล่อยให้มะเร็งยังคงเติบโตต่อไปในร่างกาย การเข้าสู่ระยะสุดท้ายที่เป็นวิกฤติด้านสุขภาพก็จะมาถึง ในการบริหารจัดการธุรกิจวงการต่างๆ ก็เฉกเช่นเดียวกับสุขภาพร่างกายของเรา ปัจจัยความเสี่ยงต่างๆ ที่ทำให้เกิดผลลัพธ์ในแง่ลบของวงการธุรกิจนั้นๆ ก็เปรียบเสมือนมะเร็งที่เกาะกินไปจนทำให้ธุรกิจวงการนั้นเข้าสู่ภาวะสภาพแย่ (Unhealthy) ที่ยากจะเยียวยา

อะไรคือมะเร็งร้ายของวงการอสังหาริมทรัพย์

วงการอสังหาฯ ในประเทศแคนาดา ที่รัฐบริติสโคลัมเบีย คงต้องยกตำแหน่งให้กับ “เงินสกปรก” หรือ Dirty Cash เป็นมะเร็งร้ายที่สำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในแคนาดาเพิ่มสูงขึ้นอย่างที่ไม่ควรจะเป็น

เงินสกปรกคืออะไร

เงินสกปรกก็คือเงินที่ได้มาด้วยวิธีการต่างๆ ที่ผิดกฎหมาย เมื่อมีเงินสกปรกก็จำเป็นต้องฟอกเงินเหล่านั้นให้เป็นเงินสะอาด หนึ่งในวิธีการฟอกเงินในบริติสโคลัมเบียคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ใช้ชื่อตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม ตึกแถว แล้วโอนกรรมสิทธิ์กระจายไปให้บุคคลที่ใกล้ชิด ลูก หลาน ญาติ พี่น้อง

เมื่อมีดีมานด์การซื้อจำนวนมาก ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าราคากลไกตลาดปกติ  ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้คนที่อยากมีบ้านหลังแรกไม่สามารถซื้อได้หรือซื้อได้ยากลำบาก เกิดภาวะฟองสบู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ สุดท้ายส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดเสถียรภาพ

แต่สำหรับวงการอสังหาฯ ประเทศไทย สาเหตุสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ขาดเสถียรภาพนั้นไม่ได้เกิดจากเงินสกปรกเหมือนที่ประเทศแคนาดา แต่อาจเกิดจากความประมาทของหลายฝ่าย ไม่ว่าจะเป็น

– กลุ่มธนาคารผู้ให้สินเชื่อที่ผิดพลาด ขาดการวิเคราะห์สินเชื่อที่ดี

– กลุ่มคนที่คิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ ”จับเสือมือเปล่า” โดยไม่ศึกษาความเสี่ยง

– กลุ่มนักลงทุนมือใหม่ขาดประสบการณ์และถูกชักจูงโดยกลุ่มแนะนำคอนโดเงินเหลือ

– กลุ่มที่มีฐานะการเงินเปราะบาง ไม่มีเงินออมมากเพียงพอ แต่อยากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

– กลุ่มคนที่คาดหวังว่าเมื่อได้เข้ามาลงทุนแล้วจะได้ผลตอบแทนที่สูงจากการปล่อยเช่าหรือการขายต่ออสังหาริมทรัพย์โดยมีความเชื่อฝังหัวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องเพิ่มขึ้นทุกปีซึ่งความจริงแล้วไม่เป็นเช่นนั้นเสมอไป

โดยสรุป กลุ่มคนที่จะสร้างปัญหาให้กับวงการอสังหาฯ คือกลุ่มคนที่บริหารรับมือกับความเสี่ยงไม่เป็นนั่นเอง

นอกจากนี้ยังมีอีกหลายปัจจัยประกอบที่ส่งผลทางอ้อมให้เกิดมะเร็งร้ายในวงการอสังหาฯ  เช่น การที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มออกมาขายอย่างต่อเนื่องเพื่อรักษายอดขายในแต่ละปี แต่ในเมืองกลับมีความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ต่ำกว่าจำนวนยูนิตที่สร้างขึ้นมา ประกอบกับมีกลุ่มคนที่คิดจับเสือมือเปล่าในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมากทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศด้วยก็ดี (Investment Demand) ทำให้มีปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในตลาดในคนเลือกเช่าหรือเลือกซื้อมากเกินไป (Over supply) ส่งผลให้ปล่อยเช่าได้ราคาต่ำกว่าที่ควรจะได้ (Low Rental Yield) รวมถึงราคาขายต่อ (Resale) ของอสังหาริมทรัพย์อาจจะปรับลดลงตามความเสื่อมของตัวเองหรือราคาชนเพดานคงที่ไม่ขยับขึ้น

อะไรที่จะเข้ามาช่วยรักษาเสถียรภาพวงการอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืนได้อย่างไร

เพื่อป้องกันความเสี่ยงและรักษาเสถียรภาพในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย (Bank of Thailand หรือ BOT) ได้ออกประกาศเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value Ratio  หรือ LTV Ratio) ให้เข้มงวดขึ้นสำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 หรือ 3 หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2019 เป็นต้นมา

ภาพจากศูนย์การเรียนรู้ ธนาคารแห่งประเทศไทย https://www.botlc.or.th/

LTV Ratio คืออัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน

มาตรการนี้กำหนด ให้สถาบันการเงินมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของครัวเรือน โดยกำหนดคร่าวๆ คือ ให้มี LTV Ratio ห้ามเกิน 80

หมายความว่า สถาบันการเงินสามารถให้กู้ได้เพียง 80% ซึ่ง 80% นี้รวมไปถึงส่วนเงินกู้เพิ่มเติม (Top up) ด้วย ส่วนที่เหลืออีก 20% ต้องเป็นเงินดาวน์ที่คนซื้อบ้านจะต้องมีเงินออมมาจ่ายเอง

LTV Ratio ที่เข้มงวดช่วยป้องกันและรักษาเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร

ถ้าเราอ่านจากกระแสข่าวจากสื่อและดูอารมณ์ของผู้ซื้ออสังหาฯ บางคนอาจจะมีทัศนคติเชิงลบต่อ LTV Ratio ที่เข้มงวด บางคนมองว่าเป็นนโยบายที่ส่งผลเสียต่อตลาดอสังหา หรือผู้ที่กำลังจะซื้อบางคนเข้าใจผิดว่าต้องควักเงินสดมากขึ้นในทุกกรณีจนทำให้ชะลอการตัดสินใจยังไม่ซื้อ บางคนก็มองว่าเป็นนโยบายที่แก้ไขปัญหาไม่ตรงจุด ซึ่งต้องยอมรับว่าปัญหาในวงการอสังหาฯ ก็เหมือนวงการอื่นๆ ที่การแก้ไขปัญหาอย่างหนึ่งก็อาจนำมาซึ่งปัญหาอื่นตามมา แต่อย่างไรก็ตามในมุมมองของรัฐที่จะต้องจัดสรรสมดุลผลประโยชน์ของภาพรวมก็ย่อมเป็นการตัดสินใจที่ช่วยให้ทุกคนอยู่ร่วมกันได้ต่อไป

ประโยชน์ของการมี LTV Ratio ที่เข้มงวดมากขึ้น ได้แก่

1. กู้อย่างมีสติ ผ่อนน้อยลง สบายมากขึ้น
หลายๆ คนอาจจะมองว่า LTV Ratio ที่เข้มงวด เป็นการเพิ่มภาระให้กับประชาชนผู้ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะต้องหาเงินดาวน์มาให้ได้ถึง 20% ก่อน ถึงจะซื้อบ้านได้

หากแต่ในความเป็นจริงแล้ว ถ้าเรามองกันดีๆ การกู้เงิน 100% + top up เปรียบเทียบกับการกู้เงิน 80% นั้นมีความต่างกันมากในเรื่องภาระยอดผ่อนชำระรายเดือน การกู้มากกว่าย่อมผ่อนต่อเดือนมากกว่า  ดังนั้น LTV Ratio ที่เข้มงวดจึงช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือนของผู้กู้ไปในระยะยาวและลดความเสี่ยงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่จะมีผลต่อฐานะการเงินในอนาคต

2. รับมือกับสถานการณ์แบบต่างๆ ได้ดีกว่า
หากไม่มี LTV Ratio ที่เข้มงวด ก็อาจจะเกิดเหตุการณ์แบบนี้ กลุ่มคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ถ้าเขากู้ 100% โดยที่ไม่มีเงินออมเลย แล้วหวังจะนำเงินที่ได้จากการปล่อยเช่ามาผ่อนจ่ายกับทางธนาคาร แต่ในความเป็นจริงเมื่อเกิดปัญหาหาคนเช่ายังไม่ได้ หาได้ช้า หรือได้ค่าเช่าไม่เพียงพอต่อการผ่อนชำระ เมื่อเกิดเหตุสะดุดทางการเงินเพียงเล็กน้อยก็จะไม่มีเงินมาผ่อนต่อ  เกิดปัญหาวินัยชำระหนี้ จนในที่สุดผ่อนต่อไม่ไหว บ้านถูกยึดและขายทอดตลาดในตลาดรอง ส่งผลกระทบไปยังภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกระทบต่อเศรษฐกิจภาพรวมในที่สุด

3. ช่วยคุมราคาอสังหาฯ ไม่ให้วิ่งขึ้นไวเกินไป
LTV Ratio ที่เข้มงวดยังช่วยสกัดฟองสบู่ราคาอสังหาริมทรัพย์และลดโอกาสที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ราคาพุ่งสูงขึ้นจนคนไทยที่อยากมีบ้านหลังแรกเอื้อมไม่ถึง กล่าวได้ว่า LTV Ratio ที่เข้มงวดจะช่วยชะลอความร้อนแรงของอสังหาฯ ให้อยู่ในจุดที่เหมาะสมและเป็นไปตามกลไกตลาดที่แท้จริง

อย่างไรก็ดีมาตรการ LTV Ratio ที่เข้มงวดมากขึ้นนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาเพื่อป้องกันปัญหาการกู้ยืมมากเกินไปจนกลายเป็นภาระถึงขนาดทำให้เกิดปัญหาหนี้ครัวเรือนสะสม แต่จะไม่กระทบต่อผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ หรือกลุ่มซื้อบ้านหลังแรก และไม่กระทบต่อผู้ที่เคยกู้ซื้อบ้านที่หมดภาระผ่อนหมดแล้ว เพราะตีความว่าการกู้ซื้อบ้านหลังต่อมาถือว่าเป็นสัญญาที่ 1 มาตรการนี้จะบังคับใช้เฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ขึ้นไปโดยนับสัญญาที่ปรากฏอยู่ในเครดิตบูโรเท่านั้น และบังคับใช้กับการซื้อบ้านที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทเท่านั้น

สรุปได้ว่า LTV Ratio ที่เข้มงวดนี้จะไม่ส่งผลกระทบทางลบต่อวงการอสังหาฯ แต่ยิ่งจะช่วยให้เกิดเสถียรภาพของตลาดมากยิ่งขึ้น และเปรียบเสมือนยาตัวใหม่ที่จะขจัดมะเร็งร้ายในวงการอสังหาฯ ไทยให้ลดน้อยลงและทำให้วงการอสังหายังมีสุขภาพดีต่อไปได้

ดังนั้นใครที่มีเงินออม เงินเก็บและอยากลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังสามารถทำได้โดยไม่ต้องกังวลขอเพียงแค่อย่าโลภมาก อย่าคิดจับเสือมือเปล่าแบบคิดตื้นๆ และอย่ามองข้ามความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต จะต้องมี Plan B มีแผนสำรองไว้เสมอ เราควรใจเย็นๆ ใช้เวลาเก็บเงินให้มากขึ้น เพิ่มรายได้ให้ตัวเอง และออมเงินสักนิดก่อนคิดจะลงทุน อย่างน้อยต้องมีสัก 20% ของราคาซื้อ เพื่อลดภาระการผ่อนชำระและลดความเสี่ยงในระยะยาว จะได้ไม่เป็นการลงทุนที่สูญเปล่า และมีรายได้จากค่าเช่าสมดังตั้งใจ เพราะถึงอย่างไรรายได้แบบ Passive Income จากค่าเช่าก็ยังเป็นเสน่ห์ที่น่าสนใจของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ดี….จริงไหม

ที่มา:

ข้อมูล https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-05-10/billions-in-dirty-cash-helped-fuel-vancouver-s-housing-boom

ภาพhttps://pixabay.com/th/photos/%E0%B9%80%E0%B8%87%E0%B8%B4%E0%B8%99-geldscheine-%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%80%E0%B8%A3%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%81%E0%B9%80%E0%B8%81%E0%B9%87%E0%B8%9A%E0%B9%80%E0%B8%87%E0%B8%B4%E0%B8%99-2991843/