สคบ.ออกกฎหมายใหม่ ควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย เหมือนจะดีต่อผู้บริโภค แต่ก็อาจจะทำไม่ได้ในโลกความเป็นจริง เป็นเพียงเสือกระดาษ?

1. ภาพรวมกฎหมายใหม่ “ควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย” มีผลแล้วทั่วประเทศ

ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 เป็นต้นมา กฎหมายใหม่ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เรื่อง “การให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568” ได้มีผลบังคับใช้ทั่วประเทศอย่างเป็นทางการ โดยเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายนที่ผ่านมา สคบ.ได้จัดเวทีซักซ้อมทำความเข้าใจร่วมกับผู้ประกอบการ เพื่อชี้แจงสาระสำคัญที่ทั้ง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ต้องรับรู้

สาระหลักของกฎหมายฉบับนี้คือการสร้างความเป็นธรรมในการทำสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้เช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ และห้องเช่า โดยกำหนดชัดว่า ผู้ให้เช่าห้ามเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟเกินอัตราที่การไฟฟ้าหรือการประปากำหนด พร้อมให้ใช้ “สูตรคำนวณมาตรฐาน” ที่จะบังคับใช้เหมือนกันทั่วประเทศ ซึ่งหมายความว่าผู้ประกอบการจะต้องระบุสูตรคิดค่าน้ำค่าไฟไว้อย่างโปร่งใสในสัญญาเช่าทุกฉบับ หากฝ่าฝืนจะถือว่าไม่มีผลทางกฎหมาย

นอกจากนี้ ยังห้ามเรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 3 เดือน และประกาศนี้ครอบคลุมถึง “สัญญาเช่าออนไลน์” หรือ E-Contract ด้วย เพื่อให้ทันต่อพฤติกรรมการเช่าห้องยุคใหม่ สคบ.ยังเตรียมเปิดให้ดาวน์โหลด “แบบสัญญามาตรฐานหอพัก” ผ่านเว็บไซต์ทางการ พร้อมจัดเจ้าหน้าที่ให้คำปรึกษาในทุกจังหวัด โดยตั้งเป้าให้ปีพ.ศ. 2569 หอพักทั่วประเทศใช้สัญญามาตรฐานเดียวกัน

2. เสียงสะท้อนของประชาชนต่อกฎหมายใหม่ควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยของ สคบ.

ผู้เขียนบทความใช้วิธีสำรวจความคิดเห็นจากประชาชนในสื่อสังคมออนไลน์อย่าง facebook และนำมาประมวลผลได้ผลสำรวจเบื้องต้นมาดังนี้

หลังจาก สคบ.ประกาศกฎหมายใหม่ควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย มีเสียงสะท้อนจากทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าที่สะท้อนให้เห็นถึงความเห็นต่างกันอย่างชัดเจนในหลายมุม

ฝ่ายผู้เช่ามองว่ากฎหมายนี้เป็นเรื่องดีและจำเป็นมานาน เพราะที่ผ่านมาเจ้าของหอพักจำนวนมากเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง บางแห่งสูงถึงหน่วยละ 7–8 บาท ทั้งที่อัตราของรัฐอยู่เพียงประมาณ 4–5 บาท ผู้เช่าหลายรายดีใจที่มีกฎหมายออกมาควบคุม เพราะถือเป็นการปกป้องสิทธิขั้นพื้นฐานจากการถูกเอาเปรียบ บางคนถึงขั้นบอกว่า “น่าจะทำตั้งนานแล้ว” และแนะนำให้ตรวจสอบราคาค่าไฟง่าย ๆ โดยนำยอดบิลจากการไฟฟ้าหารด้วยจำนวนหน่วยที่ใช้รวม เพื่อเปรียบเทียบว่าถูกเก็บเกินหรือไม่

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าหลายรายก็แสดงความกังวลว่ากฎหมายนี้อาจ “ใช้จริงไม่ได้” เนื่องจากยังไม่เห็นกลไกตรวจสอบหรือบทลงโทษที่ชัดเจน หลายคนเชื่อว่าเจ้าของหอพักอาจ “เลี่ยงกฎหมาย” ได้ง่าย เช่น เปลี่ยนจากการบวกค่าน้ำค่าไฟเป็น “ค่าส่วนกลาง” หรือ “ค่าบำรุงอื่น ๆ” แทน และมองว่าการบังคับใช้จริงอาจจบลงเพียงบนกระดาษ

ขณะที่ฝั่งผู้ให้เช่าหลายรายรู้สึกว่า “กฎหมายนี้ไม่เป็นธรรม” เพราะไม่ได้มองถึงต้นทุนของผู้ประกอบการ เช่น ค่าไฟส่วนกลางสำหรับพื้นที่ส่วนรวมอย่างทางเดิน ลิฟต์ หรือปั๊มน้ำ ซึ่งแยกจากการใช้ไฟของผู้เช่าไม่ได้ บางคนกังวลว่าการบังคับใช้กฎหมายนี้อาจทำให้หอพักต้องขึ้นค่าเช่าแทน เพื่อชดเชยรายได้ที่หายไปจากส่วนต่างค่าน้ำค่าไฟ

อีกประเด็นที่ถูกพูดถึงมากคือ “การเพิ่มคุณภาพผู้บริโภค และ การคุ้มครองผู้ให้เช่า” เพราะมีเจ้าของหอหลายรายตั้งคำถามว่า หากผู้เช่าหนี ไม่จ่ายค่าเช่าหรือค่าน้ำค่าไฟ แล้วปล่อยของเสียหายไว้ ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ กฎหมายนี้ไม่ได้พูดถึงการเยียวยาฝั่งผู้ให้เช่าแต่อย่างใด จึงเกิดข้อถกเถียงว่ากฎหมายอาจปกป้องเพียง “ฝั่งผู้บริโภค” โดยไม่สร้างสมดุลกับผู้ประกอบการ

ในมุมประชาชนทั่วไป หลายเสียงสะท้อนความไม่มั่นใจในประสิทธิภาพการบังคับใช้ เช่น “กฎหมายบังคับใช่ แต่เจ้าของตึกไม่ใช้ สุดท้ายไม่มีประโยชน์” หรือ “อ่านวนหลายรอบ ยังไม่รู้ว่าผิดแล้วจะโดนอะไร” บางคนถึงขั้นประชดว่า “วัวหายล้อมคอกจริง” เพราะกฎหมายเพิ่งออกมาหลังผู้เช่าหลายคนเจ็บตัวจากการถูกเอาเปรียบมานาน

โดยสรุป กระแสความคิดเห็นต่อกฎหมายใหม่นี้จึงแบ่งเป็นสองฝั่งชัดเจน ฝั่งผู้เช่ามองว่าเป็นก้าวสำคัญของความยุติธรรม ขณะที่ฝั่งผู้ให้เช่ากังวลเรื่องภาระต้นทุนและการบังคับใช้จริง หลายคนเชื่อว่าหากไม่มีระบบตรวจสอบที่โปร่งใสและมาตรการลงโทษที่เป็นรูปธรรม กฎหมายนี้อาจกลายเป็นเพียง “ความตั้งใจดีบนกระดาษ” มากกว่าจะสร้างความเปลี่ยนแปลงได้จริงในชีวิตผู้เช่าและเจ้าของหอพักทั่วประเทศ

3. กฎหมายเจตนาดีแต่ทำไมกลายเป็นเสือกระดาษที่เพิ่มภาระให้ทุกฝ่าย

แต่ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการหอพักบางรายกลับมองว่ากฎหมายนี้ยังไม่ตอบโจทย์ เพราะไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนอื่น ๆ เช่น ค่าไฟส่วนกลางในพื้นที่สาธารณะอย่างโถงทางเดิน ลิฟต์ หรือปั๊มน้ำ ซึ่งไม่สามารถคิดรวมในบิลเดียวกับผู้เช่าได้ ผู้เช่าบางรายกังวลว่าจะถูกผลักภาระให้แบกรับต้นทุนแทน จึงอาจหันไปปรับขึ้น “ค่าเช่าห้อง” แทนเพื่อชดเชยส่วนต่าง นอกจากนี้ยังมีความเห็นว่ากฎหมายควรคุ้มครองทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่เพียงผู้เช่า เพราะหากผู้เช่าบางรายมีเจตนาไม่จ่ายค่าเช่าหรือค่าบำรุง กฎหมายก็ไม่ได้มีมาตรการชัดเจนในการปกป้องผู้ให้เช่าเช่นกัน

4. เจาะรายละเอียดข้างในกฎหมาย มีงานอะไรบ้างที่เจ้าของที่พักต้องทำเพิ่ม

จากประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา” ภายใต้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ถือเป็นกฎหมายที่มีเจตนารมณ์ดีและมีเป้าหมายชัดเจน เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคไม่ให้ถูกเอาเปรียบในธุรกิจเช่าที่พักอาศัย

ในทางหลักการ กฎหมายนี้พยายามสร้างความเป็นธรรม

โดยกำหนดให้ทำ 8 ข้อ Checklist สำหรับผู้ปล่อยเช่า ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ต้องทำตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 มีดังนี้

1) จัดทำสัญญาเช่าให้ถูกต้องตามแบบมาตรฐาน

– ใช้สัญญา แบบ ก (เช่าระยะสั้น) หรือ แบบ ข (เช่าระยะยาว) ตามประกาศ

– สัญญาต้องเป็นภาษาไทย อ่านเห็นชัดเจน ตัวอักษรไม่น้อยกว่า 2 มม.

– มีข้อความและเงื่อนไขตามที่ประกาศกำหนดเท่านั้น

– ต้องจัดทำ 2 ฉบับ และมอบให้ผู้เช่าทันทีหลังเซ็นสัญญา

2)  ข้อมูลในสัญญาต้องระบุชัดเจน

– รายละเอียดสภาพอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้

– ระยะเวลาเช่า เริ่มต้น–สิ้นสุด

– อัตราค่าเช่า วิธีชำระเงิน และกำหนดชำระ

– อัตราค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ อินเทอร์เน็ต ฯลฯ)

– ค่าใช้จ่ายในการให้บริการ (ถ้ามี) พร้อมวิธีคำนวณ

– จำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า (รวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน)

3) ข้อสัญญาที่ “ห้ามใช้โดยเด็ดขาด”

– ห้ามเรียกเก็บค่าไฟ/น้ำ เกินอัตราจริงที่หน่วยงานเรียกเก็บ

– ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า ถ้าไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า

– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าหรือค่าสาธารณูปโภคก่อนหมดสัญญา

– ห้ามปิดกั้นการเข้าออกหรือยึดทรัพย์สินผู้เช่าโดยพลการ

– ห้ามบอกเลิกสัญญาโดยไม่มีเหตุอันสมควรหรือโดยผู้เช่าไม่ผิดสัญญาสำคัญ

– ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดจากการเสื่อมสภาพตามปกติหรือเหตุสุดวิสัย

4) การจัดการเอกสารและหลักฐาน

– ต้องมีใบแจ้งหนี้ค่าเช่า/ค่าน้ำ/ค่าไฟ ส่งให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันก่อนวันชำระ

– ต้องมีเอกสารตรวจรับสภาพห้องและทรัพย์สินแนบท้ายสัญญา

– ต้องจัดเก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง

5) การคืนเงินประกัน

– คืนทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด เว้นแต่ต้องตรวจสอบความเสียหาย

– ถ้าไม่เสียหาย ต้องคืนภายใน 7 วัน

– ถ้ามีความเสียหาย (ที่ไม่ใช่จากการใช้งานปกติ) ให้หักค่าใช้จ่าย แล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน

– ผู้ปล่อยเช่าต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการโอนเงินคืน

6) การซ่อมแซมและบำรุงรักษา

– ผู้เช่าต้องดูแลตามปกติและซ่อมเล็กน้อยได้

– ผู้ปล่อยเช่าต้องรับผิดชอบการซ่อมใหญ่หรือโครงสร้างหลัก

– หากไม่ซ่อมในเวลาสมควร ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

7) การบอกเลิกสัญญา

กรณีผู้เช่าอยู่มาแล้วอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน และไม่ค้างค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น

กรณีผู้ปล่อยเช่า:

– ต้องแจ้งเป็นหนังสือ ให้ผู้เช่าแก้ไขภายใน 30 วัน

– ถ้าเป็นพฤติกรรมรบกวนผู้อื่น สามารถแจ้งให้หยุดภายใน 7 วัน

– ถ้าผิดกฎหมายหรือศีลธรรม สามารถยกเลิกได้ทันที

8) หากให้เช่าผ่านช่องทางออนไลน์หรือแพลตฟอร์ม

– ต้องใช้แบบสัญญาเดียวกันกับฉบับปกติ

– ต้องแสดงข้อความภาษาไทยชัดเจนตามกฎหมายธุรกรรมอิเล็กทรอนิกส์

– ต้องส่งสำเนาสัญญาอิเล็กทรอนิกส์ให้ผู้เช่าเก็บไว้

8 checklist ทั้งหมดนี้คือ “หลักการที่ดี” หากใช้ได้จริงในชีวิตประจำวัน แต่เมื่อมองในมุมปฏิบัติจริงในระบบเศรษฐกิจจริง กลับพบว่ากฎหมายฉบับนี้มีปัญหาในระดับโครงสร้าง กระบวนการขั้นตอนการร่างกฎหมาย ไปจนถึงผลกระทบต่อผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายทั้งผู้เช่า ผู้ให้เช่า และกระทบกับภาพรวมของเศรษฐกิจ

5. กฎหมายที่ดีในอุดมคติ แต่อาจใช้ไม่ได้ในชีวิตจริง เพราะกระบวนการรับฟังความคิดเห็นก่อนประกาศกฎหมายมีปัญหา

ปัญหาหลักของกฎหมายนี้คือ ที่มาของมันไม่ได้มาจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียจริง

ผู้เช่าและผู้ให้เช่าซึ่งอยู่ในพื้นที่ปฏิบัติการจริงไม่ได้มีส่วนร่วมอย่างแท้จริงในการเสนอความคิดเห็นตั้งแต่ต้น

กระบวนการรับฟังความคิดเห็นที่จัดโดย สคบ. ยังมีขอบเขตจำกัด มีหลายประเด็นที่ต้องตั้งคำถาม ได้แก่

1. ตั้งแต่แรก ตัวข้อกฎหมายฉบับนี้ไม่เคยถูกเผยแพร่อย่างเป็นทางการบนแพลตฟอร์มระบบกลางทางกฎหมายอย่างเว็บไซต์ law.go.th ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ให้ประชาชนทุกคนเข้าไปแสดงความคิดเห็นได้อย่างสะดวก

2. มีการโพสต์ขอเชิญเข้าร่วม Public hearing โครงการรับฟังร่างประกาศฯ เฉพาะในเว็บไซต์ของสคบ.เท่านั้น และไม่มีการประชาสัมพันธ์ไปสู่ช่องทางสื่อหลักหรือสื่อสังคมออนไลน์ที่มีกลุ่มเป้าหมายของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอยู่จริง ส่วนใหญ่พบแค่การโพสต์ลง facebook ของหน่วยงานราชการซึ่งไม่มีศักยภาพในการประชาสัมพันธ์มากพอ จึงสะท้อนออกมาเป็นตัวเลขจำนวนผู้เข้าชมเว็บไซต์หน้าการรับฟังฯ เพียงแค่ 600 กว่า view เท่านั้น ทั้งๆ ที่ความเป็นจริงธุรกิจหอพักอพาร์ตเม้นต์ในไทยมีรวมกันอย่างน้อย 20000 แห่ง นั่นหมายความว่ามีอีกหลายคนที่ยังไม่ทราบเกี่ยวกับการรับฟังฯ นี้

3. วิธีการที่ใช้รับฟังความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายนั้นมีปัญหา ไม่แพร่หลาย ไม่มีช่องทางออนไลน์ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั่วประเทศที่อยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์ราชการได้มีโอกาสรับฟัง จึงถือว่าเป็นการปิดกั้นด้วยสถานที่จัดงานซึ่งส่งผลให้กฎหมายนี้เป็นกฎหมายที่ไม่ครอบคลุม

4. ปัญหาเรื่องความโปร่งใสในการทำงาน เพราะจนถึงขณะนี้ก็ยังไม่ปรากฎรายงานสรุปผลการรับฟังความคิดเห็นก่อนเพื่อจะรับฟังความคิดเห็นรอบที่ 2 แต่พบว่าทางสคบ.ก็ประกาศออกมาเลยโดยขาดความรอบคอบในการพิจารณากฎหมายให้ครบทุกมุมมอง

จาก Press Release ที่มาจากสคบ. ฉบับหนึ่ง ได้กล่าวว่า รัฐบาลเดินหน้าตามนโยบาย “Quick Big Win” ลดค่าครองชีพประชาชน นายสันติ ปิยะทัต รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี มอบหมายให้ สคบ. จัดโครงการซักซ้อมความเข้าใจประกาศควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2568 เพื่อแก้ปัญหาสัญญาเช่าไม่เป็นธรรม เช่น การริบเงินประกัน คิดค่าไฟฟ้า-น้ำประปาเกินจริง และบังคับให้ผู้ประกอบการจัดทำสัญญาเช่ามาตรฐาน คุ้มครองสิทธิผู้บริโภคให้โปร่งใส เป็นธรรม และลดภาระผู้มีรายได้น้อยในการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน

ประชาชนจึงเกิดคำถามว่าสาเหตุที่กฎหมายฉบับนี้เร่งออกมาก่อนที่จะสรุปผลและทำการ public hearing รอบถัดมานั้นอาจจะเพียงเพื่อเร่งปิดงานให้รัฐบาลใหม่ที่กำลังต้องการผลงานเพิ่มและสร้างภาพลักษณ์ว่ามีการดำเนินงานตามนโยบาย Quick Big Win หรือเปล่า

ด้วยกระบวนการทั้งหมดนี้จึงทำให้การพิจารณาร่างกฎหมายฉบับนี้เป็นที่น่ากังขาอย่างยิ่ง

ผลลัพธ์ก็อย่างที่สังคมมองเห็นและลงความเห็นกัน

เพราะกฎหมายนี้ดูเหมือนออกมาจาก “ห้องประชุม” มากกว่า “โลกความจริง”

มันจึงเต็มไปด้วยข้อบังคับที่ดูเหมือนจะเป็นธรรม แต่ในทางปฏิบัติกลับไม่สามารถทำได้ง่าย และในบางกรณีกลายเป็นภาระต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค

กฎหมายใดที่ผู้คนไม่ยอมรับร่วมกันไม่ถือว่าเป็นกฎหมายที่ดี เพราะเจตนารมย์ของกฎหมายคือต้องมุ่งทำให้ผู้คนในสังคมอยู่ร่วมกันอย่างร่มเย็น

6. กฎหมายสร้างภาระที่เพิ่มขึ้นให้กับผู้ประกอบการ ส่งผลกระทบถึงภาระผู้บริโภค

แม้เจตนาจะคุ้มครองผู้บริโภค แต่ในทางปฏิบัติ กฎหมายนี้เพิ่มภาระงานและต้นทุน ให้กับผู้ประกอบธุรกิจปล่อยเช่าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งผู้ให้เช่าต้องใช้เวลามากขึ้นนั่นหมายถึงจำนวนชั่วโมงการทำงานและค่าจ้างเพิ่มขึ้นในการจัดทำเอกสารและสัญญาให้ถูกต้องตามรูปแบบ, ต้องเก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายและการซ่อมบำรุงอย่างละเอียด, และต้องดำเนินการตามขั้นตอนการคืนเงินประกันที่รวดเร็วเกินไปและเป็นจริงได้ยากในชีวิตจริง ซึ่งทั้งหมดนี้คือ “ต้นทุนที่มองไม่เห็น” ซึ่งอาจไม่ใช่ภาระในสายตาของหน่วยงานรัฐ แต่สำหรับผู้ประกอบการรายย่อย นี่คือเวลาที่ต้องเสียไปจากการบริหารจริง

นอกจากนี้ประเด็นสำคัญคือการกำหนดสูตรคำนวณมาตรฐานสำหรับค่าสาธารณูปโภคที่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ไม่ใช่จะแก้ปัญหาโดยการออกกฎหมายแล้วให้เอกชนดำเนินงานตามได้ทันทีเหมือนสั่งหุ่นยนต์ เพราะแท้จริงแล้วมีรายละเอียดที่ทำให้กฎหมายฉบับนี้เกิดข้อวิพากษ์วิจารณ์ ปัจจุบันจึงมีสหกรณ์ผู้ประกอบการให้เช่าที่พักอาศัย ซึ่งเป็นตัวแทนของผู้ทำธุรกิจให้เช่าที่พักอาศัยเข้าร่วมหารือกับสคบ.เกี่ยวกับแนวทางการคิดค่าน้ำ–ค่าไฟให้เป็นธรรมต่อทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า โดยมีการแลกเปลี่ยนความเห็นและชี้แจงในหลายประเด็นสำคัญ ทั้งเชิงนโยบายและภาคปฏิบัติ

ภาพจากเพจสหกรณ์ผู้ประกอบการให้เช่าที่พักอาศัย RREC https://www.facebook.com/share/1YoWCZeKCK/
ถ้าคุณเป็นเจ้าของหอพักอพาร์ตเม้นต์ลองสมัครและรับข่าวสาร RREC ทาง LINE OA @RREC หรือคลิก https://lin.ee/yg8YRtht

(ผู้เขียนบทความไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับสหกรณ์ฯ นี้ เพียงแค่แนะนำเฉยๆ)

อย่าลืมว่าเมื่อธุรกิจมีต้นทุนเพิ่ม สิ่งที่เกิดขึ้นตามมาโดยอัตโนมัติคือ ราคาค่าเช่าที่สูงขึ้น

สุดท้ายแล้ว “ผู้เช่า” เองก็กลายเป็นผู้รับภาระทางการเงินที่มากขึ้นโดยไม่รู้ตัว

อย่างที่ในสื่อโซเชียลเน็ตเวิร์กมีประชาชนออกความเห็นประมาณว่า “ถ้าหอเก็บค่าน้ำไฟลำบาก แต่เดี๋ยวสักพักหอก็ขึ้นค่าเช่าแทน พอค่าเช่าสูง หอก็เสียภาษีให้รัฐสูง สุดท้ายคนจ่ายภาษีก็คือคนเช่าเหมือนเดิมอยู่ดี”

กล่าวอีกนัยหนึ่ง กฎหมายที่ตั้งใจปกป้องผู้บริโภค อาจกลับกลายเป็นการซ้ำเติมผู้บริโภคในระยะยาว หากรัฐผู้ออกกฎหมายไม่ได้คำนึงถึงผลกระทบต่อกลไกต้นทุนของธุรกิจจริง

7. การบังคับใช้กฎหมายที่ยาก ไร้ผลในทางปฏิบัติ เพราะบทกำหนดโทษที่รุนแรงเกินไป จนไม่มีใครคิดอยากจะใช้มัน

อีกปัญหาที่สำคัญคือ กฎหมายนี้ยากต่อการบังคับใช้ในชีวิตจริง ถึงแม้ผู้เช่าจะมีสิทธิร้องเรียนหากถูกเอาเปรียบ แต่ในทางปฏิบัติคนส่วนใหญ่ไม่รู้ขั้นตอนการร้องเรียน หรือไม่กล้าดำเนินการเพราะเกรงว่าจะถูกเลิกเช่าห้องพัก

ส่วนผู้ให้เช่าเอง หากเจอผู้บริโภคที่ไม่มีคุณภาพ เป็นผู้เช่าที่สร้างความเสียหาย ทำห้องพัง ไม่จ่ายค่าเช่า หรือหนีไปโดยไม่ชำระหนี้  แม้กฎหมายเปิดทางให้ฟ้องร้องได้ แต่แทบไม่มีใครทำ เพราะกระบวนการยาวนานและไม่คุ้มค่า

ผลสุดท้ายคือ “ทั้งสองฝ่าย” ต่างก็เสียประโยชน์ กฎหมายจึงกลายเป็นเสือกระดาษ ที่ไม่มีใครหยิบมาใช้จริง หรือไม่ก็ต้องเลี่ยงบาลีไปใช้หัวสัญญาชื่ออื่นแทนเพื่อให้ตอบโจทย์จริงของทุกฝ่าย

นอกจากนี้เรื่องสำคัญคือตอนท้ายของกฎหมายมีหมวด “บทกำหนดโทษ” ว่าหากผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยที่ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ เช่น ไม่ทำสัญญาเช่าตามแบบที่คณะกรรมการกำหนด, เก็บค่าไฟ ค่าน้ำ หรือค่าบริการอื่นเกินจริง, ไม่คืนเงินประกันภายในเวลาที่กำหนด, ไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบสิทธิหรือเงื่อนไขตามที่ประกาศกำหนด จะมีความผิดตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 โดยมีโทษ “จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ”

สรุปสั้น ๆ คือ หากผู้ให้เช่าฝ่าฝืนเงื่อนไขของประกาศนี้ จะถือว่าละเมิดสิทธิผู้บริโภค และต้องรับโทษทางอาญาตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคดังกล่าว
ซึ่งการทำสัญญาเช่าแท้จริงแล้วอยู่ภายใต้กฎหมายหลักคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่เหตุใดจึงต้องตั้งบทลงโทษรุนแรงถึงขั้นต้องใช้บทลงโทษคดีอาญาให้จำคุกด้วย

เหตุผลเหล่านี้ทำให้กฎหมายฉบับนี้เกิดปรากฏการณ์ที่การบังคับใช้กฎหมายมีบทลงโทษรุนแรงเกินไปจนทำให้คนไม่สนใจ เรียกว่า “เกินกว่าเหตุ” (Excessive) หรือ “เกินกว่าจะรับได้” (Unreasonable) ซึ่งสามารถอธิบายได้ด้วยหลักการที่ว่าการลงโทษที่รุนแรงจนเกินไปอาจทำให้ขาดประสิทธิผล และทำให้เกิดความรู้สึกต่อต้านจนไม่ได้รับความร่วมมือจากประชาชน หรือเรียกว่า “กฎหมายที่ละเลยการบังคับใช้” (Ineffective Law Enforcement)

8. ผลข้างเคียงทางเศรษฐกิจ เมื่อกฎหมายกลายเป็นช่องให้ทุนใหญ่ได้เปรียบ

นอกจากภาระในระดับรายบุคคลแล้ว กฎหมายนี้ยังอาจมีผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อระบบเศรษฐกิจในระยะยาว เมื่อภาระทางเอกสาร กฎเกณฑ์ และต้นทุนการบริหารเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการรายย่อยอาจไม่สามารถปฏิบัติตามได้ครบถ้วนหรือไม่คุ้มทุนในการดำเนินธุรกิจเช่าขนาดเล็ก อนาคตอาจเกิดภาพที่เจ้าของหอขนาดเล็กเลิกกิจการหรือขายต่อให้นายทุนใหญ่ที่มีระบบบริหารจัดการอย่างมืออาชีพมากกว่า แต่นั่นก็พ่วงมากับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและกลไกของราคาตลาดที่ผู้บริโภคต้องแลกมาด้วย

เพราะฉะนั้นหากมองในอีกมุมหนึ่งอาจตีความได้ว่า บริษัทขนาดใหญ่หรือองค์กรที่มีทุนมากสามารถตั้งระบบจัดการได้ง่ายกว่า และใช้กฎหมายนี้เป็น “เกราะทางกฎหมาย” เพื่อสร้างความได้เปรียบเชิงการแข่งขัน

ซึ่งสิ่งนี้นำไปสู่การ “กระจุกตัวของทุน” ในธุรกิจเช่าที่พักอาศัย ซึ่งสวนทางกับแนวคิดการกระจายรายได้และเศรษฐกิจฐานรากที่ประเทศไทยควรส่งเสริม

กล่าวได้ว่ากฎหมายนี้ แม้มีเจตนาดีในมิติของผู้บริโภค แต่กลับอาจกลายเป็นเครื่องมือทางโครงสร้างที่ผลักรายย่อยออกจากตลาด และเปิดทางให้ทุนขนาดใหญ่ครอบครองพื้นที่ทางเศรษฐกิจมากขึ้นกว่าเดิมและยิ่งตอกย้ำปัญหาความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจมากขึ้นไปอีก

9. ทางออกร่วมกัน จากกฎหมายไม่เป็นธรรมสู่ระบบที่ยืดหยุ่นและร่วมกันสร้างได้

ปัญหาเหล่านี้สะท้อนว่า การคุ้มครองผู้บริโภคไม่จำเป็นต้องใช้ “กฎหมาย” เพียงอย่างเดียว

ในยุคที่เทคโนโลยีเปลี่ยนโลก การสร้างระบบรีวิวสองทาง (Two-Way Reviews) อาจเป็นทางออกที่ใช้งานได้จริงมากกว่า ยกตัวอย่างเช่น สคบ. สร้าง data guideline อาจกำหนดมาตรฐานการจัดทำแพลตฟอร์มข้อมูลรีวิวกลางที่กฎหมายรับรอง เพื่อให้เอกชนที่ทำเว็บไซต์ปล่อยเช่าต่างๆ รับรูปแบบไปสร้างระบบเพื่อบริการให้คู่สัญญาเช่ามาใช้บริการ เช่น ผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถลงทะเบียนและบันทึกสัญญาในระบบ และหลังครบสัญญา หรือมีเหตุให้ต้องยุติสัญญา ทั้งสองฝ่ายสามารถรีวิวกันได้ เพื่อทำให้เกิดการคุ้มครองผู้บริโภคและเพิ่มคุณภาพของผู้บริโภคไปพร้อมกัน (Consumer protection and enhancement of consumer quality)

ข้อมูล two-way review แบบนี้สามารถทำให้เกิด “ความไว้วางใจโดยระบบ” (trust by design)

ลดการเอาเปรียบ ลดความขัดแย้ง และเพิ่มความโปร่งใสได้โดยไม่ต้องออกกฎหมายเลยด้วยซ้ำไป

เมื่อทั้งสองฝ่ายรู้ว่าพฤติกรรมของตนถูกบันทึกและตรวจสอบได้ ทุกฝ่ายก็จะปฏิบัติตัวดีขึ้นโดยธรรมชาติ เหมือนอย่างที่วงการโรงแรมหรือร้านอาหารมีระบบแบบนี้ใช้กันตามแพลตฟอร์มต่างๆ

10. ถึงเวลาปรับโครงสร้างกฎหมายให้เป็นธรรมจริง

ถึงแม้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยจะเป็น “กฎหมายที่มีเจตนาดี” แต่ก็ไม่อาจปฏิเสธได้ว่ามันยังไม่เหมาะสมกับสภาพสังคมและเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันเพราะมัน ใช้ยากในชีวิตจริง, เพิ่มภาระให้ผู้ประกอบการ, สุดท้ายผู้บริโภคก็ต้องรับต้นทุนต่อ, และยังสร้างความได้เปรียบให้ทุนใหญ่ในระบบเศรษฐกิจ

ดังนั้น สิ่งที่ควรทำไม่ใช่เพียง “บังคับใช้ให้เข้มขึ้น”

แต่คือ “ออกแบบใหม่ให้ใช้งานได้จริง”

ต้องเปิดกระบวนการรับฟังความคิดเห็นอย่างแพร่หลาย โปร่งใส และให้มีการสรุปผลอย่างเป็นทางการ เพื่อให้กฎหมายนี้สะท้อนเสียงของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอย่างแท้จริง ไม่ใช่เพียงเสียงของเจ้าหน้าที่ในห้องประชุม

เพราะกฎหมายที่ดี ต้องดีทั้งในหลักการและในชีวิตจริง

กฎหมายฉบับนี้คือ “ก้าวแรกที่ถูกทาง” แต่ยังเดินไปไม่สุดทาง

เพราะเจตนาดีไม่เพียงพอ หากไม่เข้าใจความจริงของชีวิตผู้คนในตลาด

ความยุติธรรมไม่เกิดจากตัวบทกฎหมาย

แต่เกิดจากการที่ทุกฝ่ายรู้สึกว่า “กฎหมายนี้เป็นของพวกเขาด้วย”

หาก สคบ. และคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ต้องการให้ประกาศนี้เป็นกฎหมายที่มีชีวิตจริง ๆ

จำเป็นต้องทำให้มันใช้งานได้จริง เข้าใจมนุษย์ เข้าใจธุรกิจ และเข้าใจโลกที่เปลี่ยนไป

เมื่อถึงวันนั้น กฎหมายนี้จะไม่ใช่ “เสือกระดาษ” อีกต่อไป

แต่จะกลายเป็นสะพานแห่งความไว้วางใจระหว่างทุกฝ่าย.

สรุปสั้นโดย Propholic.com

– กฎหมายใหม่ของ สคบ. ควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย มีผลทั่วประเทศตั้งแต่ 4 ก.ย. 2568 เพื่อคุ้มครองผู้เช่า โดยห้ามเก็บค่าน้ำไฟเกินจริง ห้ามเรียกเก็บเกิน 3 เดือน และบังคับใช้สัญญามาตรฐานเดียวกัน

– เสียงประชาชนแบ่งสองฝั่ง

ผู้เช่าชื่นชมว่าเป็นกฎหมายที่ดี ป้องกันการเอาเปรียบ

ผู้ให้เช่ามองว่าไม่เป็นธรรม ไม่สอดคล้องกับต้นทุนจริง และอาจทำให้ต้องขึ้นค่าเช่า

– กฎหมายดีแต่ทำยาก เพราะขาดกลไกตรวจสอบที่ชัดเจน ไม่มีระบบลงโทษหรือควบคุมจริง เจ้าของหออาจเลี่ยงโดยใช้ชื่อค่าใช้จ่ายอื่นแทน

– ภาระผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น ต้องทำเอกสารมากขึ้น เก็บหลักฐานทุกขั้นตอน คืนเงินภายใน 7–14 วัน ซึ่งในทางปฏิบัติยากและเพิ่มต้นทุน

– กระบวนการออกกฎหมายไม่โปร่งใส มีการรับฟังความคิดเห็นจำกัด ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียไม่รู้ข้อมูล ไม่เข้าถึงเวทีรับฟังอย่างทั่วถึง

– บทลงโทษรุนแรงเกินไป เช่น จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท ทำให้ผู้ประกอบการไม่กล้าใช้จริง กฎหมายจึงกลายเป็น “เสือกระดาษ”

– ผลกระทบทางเศรษฐกิจ รายย่อยรับภาระไม่ไหว อาจเลิกกิจการหรือต้องขายให้ทุนใหญ่ ส่งผลให้ธุรกิจเช่ากระจุกตัวและเพิ่มความเหลื่อมล้ำ

– ข้อเสนอทางออก สร้างระบบ “รีวิวสองทาง” ระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า แทนการใช้กฎหมายที่ซับซ้อน เพื่อสร้างความโปร่งใสและไว้วางใจ

– สรุปสุดท้าย กฎหมายนี้มีเจตนาดีแต่ใช้ไม่ได้จริง ต้องปรับโครงสร้างใหม่ให้สอดคล้องกับชีวิตจริง โปร่งใส และให้ทุกฝ่ายรู้สึกเป็นเจ้าของกฎหมายร่วมกัน เพื่อให้มันมีชีวิตและใช้ได้จริงในสังคม.