ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยทางตั้งหรืออาคารชุด(Condominium) ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลตามแนวรถไฟฟ้าทั้งในทำเลใจกลางเมืองและชานเมือง จากการที่มีดีมานด์ของคนที่ต้องการอยู่อาศัยในทำเลที่เดินทางได้สะดวก ใกล้แหล่งงาน ซึ่งผู้ประกอบการ(Developer) ก็มีการพัฒนาห้องพักอาศัยหลากหลายรูปแบบเพื่อให้ตอบรับกับไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป

แต่ด้วยทำเลที่ตั้งของอาคารชุดเป็นทำเลที่เดินทางได้สะดวก ก็ย่อมต้องแลกมากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย จึงทำให้พบเห็นผู้ประกอบการมีการพัฒนาห้องพักอาศัยในอาคารชุดที่มีขนาดเล็กลงๆ เพื่อที่จะได้ทำราคาออกมาได้อย่างเหมาะสม ไม่สูงจนเกินไปและยังตรงกับกลุ่มลูกค้าที่จะมาอยู่อาศัย

โดยตลาดห้องชุดในปัจจุบันที่มีขนาดเล็กสุด จะอยู่ที่ประมาณ 21 ตารางเมตร ซึ่ง Pain Point สำคัญในการอยู่อาศัยของห้องขนาดเล็ก คือ เรื่องของความคับแคบ ความทึบตัน แสงเข้าไม่ถึง รวมถึงการใช้งานกิจกรรมแทบทุกอย่างจะอยู่ในพื้นที่เดียวกันทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่นอน พื้นที่พักผ่อน หรือ พื้นที่ทำงาน ซึ่งเป็นข้อจำกัดในการอยู่อาศัยห้องชุดขนาดเล็กหรือห้องSimplex ทั่วไป ในปัจจุบันจึงเห็นว่ามีการพัฒนาห้องพักอาศัยในอาคารชุดรูปแบบใหม่ ที่เรียกว่า ห้อง Loft  ซึ่งเป็นห้องพักอาศัยที่ผู้ประกอบการพัฒนาขึ้นเพื่อแก้ปัญหา Pain Point ความคับแคบและความทึบตัน ให้สามารถมีมิติที่โปร่งโล่ง โดยใช้วิธีการเพิ่มความสูงของฝ้าเพดานและเพิ่มพื้นที่ชั้นลอย เพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยภายในห้องเพิ่มมากขึ้น เป็นการแก้ปัญหาข้อจำกัดเดิมของห้องขนาดเล็ก ทั้งในด้านการจัดฟังก์ชันการใช้งาน ด้านบรรยายกาศภายในห้องที่ให้อารมณ์เหมือนอยู่บ้านมากยิ่งขึ้น เป็นต้น ในปัจจุบันจึงพบเห็นผู้ประกอบการหลายรายที่นิยมพัฒนาห้องพักอาศัยในรูปแบบ Loft ใส่เข้าไปในตัวโครงการกันมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Siamese Rama 9, โครงการ Landmark, โครงการ Noble Form Thonglor, โครงการ Whizdom The Forestia และ โครงการอื่นๆ เป็นต้น

ข้อสังเกตของการพัฒนาห้องในรูปแบบ Loft อีกประเด็นหนึ่ง อาจจะเป็นการแก้ปัญหาให้กับ Developer เองรึเปล่า? เนื่องจาก ห้องรูปแบบ Loft เป็นห้องที่สามารถเลี่ยงข้อกำหนด FAR (Floor Area Ratio) ได้ จากการที่พื้นที่ชั้นบนที่เพิ่มขึ้นมาจะถูกคิดเป็นพื้นที่เฟอร์นิเจอร์ไม่ได้คิดเป็นพื้นที่ก่อสร้าง(ไม่รวมอยู่ในโฉนด) และจะไม่รวมอยู่ใน FAR ทำให้ Developer นิยมพัฒนา เพราะ จะได้ขายห้องพักได้ในราคาที่สูงขึ้นและไม่ติดข้อกำหนดด้าน FAR

เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้แล้วหลายๆท่านคงตั้งคำถามต่อว่า แล้วห้องพักอาศัยที่เรียกแบบ Duplex ละมีความเหมือนหรือความแตกต่างกับห้องพักอาศัยในรูปแบบ Loft อย่างไรบ้าง ซึ่งข้อแตกต่างระหว่างห้อง Loft และ ห้อง Duplex จริงๆแล้วมีอยู่หลายประเด็นดังต่อไปนี้

ห้องพักอาศัยในรูปแบบ Loft จะเป็นห้องพักอาศัยที่มีชั้นลอย ซึ่งในทางกฎหมายไม่มีการกำหนดว่าพื้นที่ชั้นลอยต้องมีความสูงกี่เมตร ทำให้เห็นว่าหลายโครงการมีการทำเพดานบริเวณชั้นลอยที่เตี้ยหรือต่ำกว่า 2.4 เมตร ซึ่งต่ำกว่าความสูงของห้องมาตรฐานปกติ ในส่วนพื้นที่ชั้นลอยที่เพิ่มขึ้นมาจะถูกคิดเป็นส่วนของ “เฟอร์นิเจอร์” ทำให้เมื่อคิดค่าส่วนกลางพื้นที่ใช้สอยบนชั้นลอยจะไม่ถูกนำมาคิดด้วย นอกจากนี้ห้องพักอาศัยในรูปแบบ Loft ยังไม่จำเป็นต้องมีประตูเปิดออกในบริเวณชั้นบนเหมือนกับห้องในรูปแบบ Duplex ด้วย ส่วนถ้าความสูงพื้นถึงพื้นอีกชั้นหนึ่งตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไปพื้นที่ชั้นลอยต้องไม่เกิน 40% ของเนื้อที่ห้อง

สำหรับห้องพักอาศัยในรูปแบบ Duplex พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นมาด้านบนจะถูกคิดเป็นพื้นที่ 2 ชั้น ซึ่งห้องพักอาศัยแบบ Duplex ในชั้นบนจะถูกกำหนดเป็นส่วนก่อสร้าง และจะมีการกำหนดพื้นที่ชั้น 2 ให้มีความสูงอย่างน้อย 2.4 เมตร สำหรับห้องแบบเปิดโล่ง แต่ในส่วนแบบปิดทึบความสูงพื้นถึงพื้นอย่างน้อย 2.6 เมตร และจะต้องมีประตูเปิดออกทั้งชั้นบนและชั้นล่างตามกฎหมาย (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อที่ 22) นอกจากนี้ด้วยความที่ชั้นบนคิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างพื้นที่ส่วนนี้จึงถูกรวมอยู่ในพื้นที่ที่ต้องเสียค่าส่วนกลางเพิ่มด้วย และถ้าจะทำพื้นที่ชั้นลอย ห้องนั้นต้องมีความสูงตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไปโดยมีพื้นที่ชั้นลอยไม่เกิน 40% ของเนื้อที่ห้อง (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 หมวดพื้นที่ภายในอาคาร)

จึงทำให้เห็นว่าห้องพักอาศัยในอาคารชุดที่เป็นรูปแบบ Loft จะมีข้อได้เปรียบมากกว่า ห้อง Duplex ในมุมมองของการที่จะเพิ่มทางเลือกห้องพักอาศัยที่มีขนาดใหญ่กว่าห้องขนาดเล็ก Studio หรือห้อง Simplex ทั่วไปแต่ไม่ได้ต้องการห้องพักอาศัยที่มีขนาดใหญ่เท่ากับห้อง Duplex รวมไปถึงด้านระดับราคาที่จะสามารถทำตลาดแทรกกลางระหว่าง ห้อง Simplex กับห้อง รูปแบบ Duplex ได้

ถ้าลองคิดคำนวณแบบคร่าวๆ โครงการอาคารชุดพักอาศัยที่ตั้งอยู่ในเมืองจะมีการกำหนดพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้ตามกฎหมายผังเมืองจาก FAR (Floor Area Ratio) ซึ่งพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในมักจะอยู่ที่ 1:7 ถึง 1:8 ส่วนเนื้อที่ดินโครงการโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 2 ไร่ ถึง 3 ไร่ เมื่อคำนวณออกมาก็จะมีพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 22,400 – 25,600 ตารางเมตร

– โดยถ้าทำห้อง Simplex เพียงแบบเดียว เมื่อหักพื้นที่ Non-Salable area เช่น ทางเดิน ที่จอดรถ สวน และอื่นๆ ก็จะมีพื้นที่ขายโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 60%ของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด หรือ ประมาณ 13,440 – 15,360 ตารางเมตร

– แต่ถ้ามีการเพิ่มห้องรูปแบบ Loft จำนวน 20% ของตัวโครงการ ก็จะทำให้มีพื้นที่ขาย(พื้นที่ใช้สอย) เพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 14,515.2 – 16,588.8 ตารางเมตร(พื้นที่ชั้นลอยคิดเป็น 40%ของพื้นที่ชั้นล่าง) โดยพื้นที่ขายส่วนเกินจะไม่กระทบกับพื้นที่อาคารรวม(FAR: Floor Area Ratio) พร้อมทั้งยังสามารถขายห้องในมูลค่าที่สูงขึ้นกว่าการพัฒนาห้อง Simplex โดยทั่วไป

โดยในบทความนี้จะขอยกตัวอย่าง โครงการที่มีห้องพักอาศัยในรูปแบบ Loft ที่มีความน่าสนใจในตลาด ทั้งในด้านการออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน รวมถึงประเด็นอื่นๆที่น่าสนใจ

กลุ่มห้อง Loft แบบแรก: เป็นการพัฒนาเพื่อแก้ปัญหาข้อจำกัดเดิมๆ ของห้องขนาดเล็กที่มีความคับแคบ โดยมีการนำส่วนของ Powder room ไว้ในพื้นที่ด้านบน ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Siamese Rama 9

โครงการ Siamese Rama 9 เป็นโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัย ซึ่งความน่าสนใจคือมีการพัฒนาห้องพักอาศัยในรูปแบบ Loft มีความสูงพื้นถึงฝ้าเพดาน 4.4 เมตร โดยห้องที่มีขนาดเล็กสุดจะเป็นห้อง 1 Bedroom ขนาด 37.5 ตารางเมตร โดยจะจัดฟังก์ชันการใช้งานในส่วนของชั้นล่าง แบ่งออกมาเป็น พื้นที่ห้องครัว ห้องน้ำ และห้องรับแขก ส่วนพื้นที่ชั้นลอยด้านบนจะออกแบบเป็นพื้นที่ห้องนอนเพียงอย่างเดียว แต่ในห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นมาอย่างห้อง 2 Bedroom ขนาด 98 ตารางเมตร พื้นที่ชั้นลอยจะมีการใส่ฟังก์ชันพื้นที่ห้องน้ำแบบ Powder room เพิ่มเข้ามาให้ด้วย ซึ่งทำให้การใช้งานภายในห้องมีความรู้สึกในการพักอาศัยเหมือนบ้านมากยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ยังมีโครงการอื่นๆ ที่มีห้องในรูปแบบ Loft ที่พัฒนามาเพื่อแก้ปัญหาข้อจำกัดของห้องขนาดเล็ก โดยมีการจัดฟังก์ชันการใช้งานที่ใกล้เคียงกับโครงการ Siamese Rama 9 อย่างเช่น โครงการ Landmark และโครงการ Noble Form Thonglor เป็นต้น

กลุ่มห้อง Loft แบบสอง: เป็นการพัฒนาห้อง Loft ให้มีโฉนดของพื้นที่ด้านบน ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Whizdom The Forestia

โดยห้องที่จะพามาชมในโครงการ Whizdom The Forestias เป็นห้องรูปแบบ Loft ที่อาคาร Mytopia ซึ่งมีขนาด 54.65 ตารางเมตร โดยมีความสูงพื้นถึงฝ้าเพดานมากถึง 5.45 เมตร เป็นห้องที่ได้พื้นที่ใช้สอยทั้งหมดลงในโฉนดแบบถูกต้องตามกฎหมาย เนื่องจากเพดานห้องแต่ละชั้นมีความสูงถึง 2.4 เมตร จึงได้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของห้องในทุกตารางเมตร

โดยฟังก์ชันการใช้งานของห้อง บริเวณชั้นแรก จะมีห้องครัวปิด ห้องน้ำ ห้องรับแขก และระเบียงส่วนตัว แต่ในส่วนพื้นที่ด้านบนจะมีเพียงพื้นที่ห้องนอน เท่านั้น แต่ความได้เปรียบของห้องในโครงการ Whizdom The Forestias คือการมีฝ้าเพดานสูงทำให้มีความโปร่งโล่งในการพักอาศัยได้ดีมากยิ่งขึ้น

กลุ่มห้อง Loft แบบสาม: เป็นห้องที่พัฒนามาโดยจะมีโฉนด จดทะเบียนพื้นที่ด้านบน พร้อมทั้งมีห้องน้ำด้านบน (Full Function) เหมือนห้อง Duplex ทุกประการ ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Cooper Siam

โครงการ Cooper Siam เป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลย่านการศึกษาอย่างจุฬา-สยาม รูปแบบห้องของโครงการมีหลากหลายตั้งแต่ห้อง Studio, 1 Bedroom, 2 Bedroom, Combo Loft และ Penthouse มีขนาดตั้งแต่ 29.89 -211.57 ตารางเมตร โดยห้อง Combo Loft มีขนาดเริ่มต้นประมาณ 39.91 ตารางเมตร แบ่งเป็น ห้อง Combo Loft single และ Double มีความสูงฝ้าเพดานอยู่ที่ 4.6 เมตร

โดยฟังก์ชันการใช้งานของพื้นที่ภายในห้อง Combo Loft single 1 Bedroom ขนาด 40 ตารางเมตร ยังคงคล้ายคลึงกับโครงการอื่นๆก่อนหน้านี้ โดยพื้นที่ชั้นล่างจะเป็นส่วนของพื้นที่ครัวฝรั่ง ห้องรับแขก และห้องน้ำ ส่วนพื้นที่ชั้นบนจะเป็นส่วนของห้องนอนเพียงอย่างเดียว แต่ในห้องอีก Type ที่เป็นรูปแบบ Combo Loft Double 1 Bedroom Plus ขนาด 58.7 ตารางเมตร(ดังภาพแปลนด้านล่าง) ฟังก์ชันการใช้งานของพื้นที่ชั้นบนทางโครงการใส่ห้องน้ำที่มีฟังก์ชันห้องอาบน้ำด้วย วางตำแหน่งติดกับตัวห้องนอน ซึ่งขนาดของห้องนอนก็ยังสามารถวางเตียงขนาด 5 ฟุต ถึง 6 ฟุต ได้สบายๆ ซึ่งทำให้ฟังก์ชันการใช้งานของห้อง Combo Loft Double 1 Bedroom Plus เหมือนกับห้อง Duplex ทุกประการ

กลุ่มห้อง Loft แบบสุดท้าย: ที่จะพาทุกท่านมาชมในบทความนี้ เป็นห้องรูปแบบ Loft ที่พัฒนาเป็น 2 ห้องนอนแยกส่วน พื้นที่ชั้นล่างกับพื้นที่ชั้นลอย กับ พื้นที่ชั้นลอยที่มี 2 ห้องโดยมี Void อยู่กลางห้อง อย่างเช่น โครงการ Culture Thonglor และ โครงการ Culture Chula

โครงการ Culture Thonglor เป็นโครงการจาก บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่พัฒนาเพื่อตอบโจทย์กับคนรุ่นใหม่ซึ่งมีรูปแบบไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย โดยรูปแบบห้องของโครงการ Culture Thonglor มีห้องขนาดเริ่มต้นตั้งแต่ห้อง Studio, 1 Bedroom และ 2 Bedroom โดยแบ่งเป็นแบบ Simplex และแบบ Hybrid(Loft) ซึ่งตัวห้องจะมีความสูงฝ้าเพดาน 4.3 เมตร มีขนาดเริ่มต้นตั้งแต่ 36 ตารางเมตร โดยห้องขนาดเริ่มต้นมีการแบ่งฟังก์ชันการใช้งานที่คล้ายคลึงกับห้อง Loft ขนาดเริ่มต้นในโครงการอื่นๆที่ผ่านมา คือ ชั้นล่างเป็นพื้นที่ห้องครัว ห้องรับแขก และ ห้องน้ำ แต่ในส่วนของชั้นลอยจะเป็นพื้นที่ห้องนอนเพียงอย่างเดียว

แต่รูปแบบห้องที่น่าสนใจของโครงการนี้ คือ ห้อง Two Bed Hybrid ขนาด 70 ตารางเมตร(ดังภาพแปลนด้านล่าง) ซึ่งโดดเด่นด้วยการออกแบบห้องนอน 2 ห้อง ที่มีการแยกส่วนของห้องนอนไว้ทั้งชั้นบนและชั้นล่าง โดยพื้นที่ชั้นล่างจะมีฟังก์ชัน ห้องรับแขก ห้องครัวปิด และห้องน้ำ แต่ในส่วนพื้นที่ชั้นด้านบน นอกจากจะเป็นพื้นที่ห้องนอนอีกห้องหนึ่งแล้ว ยังเป็นห้องนอนที่มีพื้นที่ส่วนตัวเหลือเพียงพอไว้เป็นพื้นที่นั่งเล่นเพิ่มเติมด้วย

นอกจากนี้โครงการในซีรีย์ Culture ของ บริษัท อนันดา ยังมีโครงการ Culture Chula ที่มีรูปแบบห้องที่มีความน่าสนใจ โดยทำเลโครงการนี้ตั้งอยู่ในย่านที่ใกล้กับสถานศึกษา รูปแบบห้องที่พัฒนาขึ้นมาจะพัฒนาเพื่อตอบโจทย์กลุ่มนักศึกษาเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งอาจจะมีพฤติกรรมการใช้งานห้องแชร์กัน(Roommate) ยกตัวอย่างเช่น ห้องในรูปแบบ 2 Bed 1 Bath ขนาด 33 ตารางเมตร(ดังภาพแปลนด้านล่าง) เป็นห้องที่มีการออกแบบพื้นที่ชั้นลอยให้มีพื้นที่การใช้งานแบ่งเป็น ห้องนอน 2 ห้อง โดยขั้นกลางด้วยพื้นที่ Void ตรงกลาง เพื่อเพิ่มความเป็นส่วนตัว ส่วนพื้นที่ชั้นล่างยังมีฟังชันครบเหมือนเดิม คือ พื้นที่ครัว ห้องน้ำ โต๊ะรับประทานอาหารและห้องรับแขก

ซึ่งโดยสรุป
ห้อง Loft ที่จะสามารถตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยได้อย่างสมเหตุสมผล นอกจากการที่ต้องมีดีไซน์ที่โดดเด่นและฟังก์ชันการใช้งานที่เหมาะสมแล้ว ด้านระดับราคาควรจะมีระดับราคาที่เหมาะสม แต่ไม่ได้เพิ่มราคาเหมือนกับห้องในรูปแบบ Duplex และก็ไม่ควรจะมีระดับราคาที่สูงกว่าห้อง Simplex ทั่วไปมากนัก เนื่องจากห้องรูปแบบ Loft เป็นห้องที่มีความได้เปรียบจากการมีชั้นลอย ซึ่งให้อารมณ์การอยู่อาศัยเหมือนการอยู่บ้านมากขึ้น โดยพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มมากขึ้นบริเวณชั้นลอย จะไม่ถูกคิดในพื้นที่ก่อสร้างทำให้เมื่อคิดค่าส่วนกลางพื้นที่ใช้สอยบนชั้นลอยจะไม่ถูกนำมาคิดรวมด้วย ในฝั่งผู้ประกอบการเองก็ยังเป็นการเลี่ยงข้อกำหนดด้าน FAR นอกจากนี้ห้องแบบ Loft ยังไม่มีข้อจำกัดด้านความสูงของห้องและประตูที่ต้องมีทางออกชั้นบนตามกฎหมายเหมือนกับห้องรูปแบบ Duplex ซึ่งทำให้ห้องรูปแบบ Loft เป็นห้องที่มีช่องว่างทางการตลาดที่สามารถปรับเปลี่ยนดีไซน์ได้เยอะเพื่อให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายในโครงการนั้นๆ ส่วนในด้านของราคาก็สามารถมาแทรกกลางระหว่าง ห้อง Simplex ทั่วไปกับห้องแบบ Duplex ในโครงการอาคารชุดได้

ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ

ถ้าจะพัฒนาห้อง Loft ที่ไม่ได้มีพื้นที่โฉนดด้านบน ในการคิดราคาขาย ก็ไม่ควรคิดราคาขายในแบบที่เอาพื้นที่ชั้นบนและชั้นล่างมารวมกันแล้วคูณด้วยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการเลย เนื่องจากจะเหมือนเป็นการเอาเปรียบต่อคนซื้อเพราะด้านต้นทุนในการก่อสร้างก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นสักเท่าไร  ซึ่งวิธีที่ควรจะเป็นน่าจะเป็นการคิดแยกพื้นที่ด้านบนและพื้นที่ด้านล่าง โดยพื้นที่ที่มีโฉนดก็คิดตามปกติ ส่วนพื้นที่ชั้นลอยที่ไม่มีโฉนด ก็อาจจะคิดในเรทราคาพิเศษโดยมีราคาถูกกว่าชั้นล่างประมาณ 40%-50% หรืออาจจะคิดเพียงค่าทำเฟอร์นิเจอร์เท่านั้น (ในทางกฎหมายการออกสัญญาซื้อขายจะคิดพื้นที่ชั้นลอยที่ไม่มีโฉนดเป็นเฟอร์นิเจอร์)

อ้างอิง:

–รีวิวห้องตัวอย่าง SIAMESE RAMA 9 Mixed-use สุดยิ่งใหญ่ จุดพลุความเจริญรุ่งเรืองใหม่ให้ย่านพระรามเก้าตอนกลาง | propholic.com propholic.com

–Whizdom The Forestias Mytopia | propholic.com เป็นหนึ่งเดียวกับธรรมชาติ พร้อมใช้ชีวิตในแบบที่คุณต้องการได้ทุกวัน ที่ Whizdom -The Forestias Mytopia พร้อมพาชมห้อง Loft เพดานสูงที่สัมผัสกับวิวธรรมชาติได้ใกล้ที่สุด propholic.com

–COOPER SALES KIT V3 (coopersiam.com) COOPER SIAM | propholic.com propholic.com

–CULTURE Thonglor | propholic.com รีวิว CULTURE Thonglor โอกาสใหม่ ให้คนที่อยากสัมผัสชีวิตแบบหล่อ ๆ บนทำเลทองหล่อ ในราคาสบายกระเป๋า propholic.com Culture Thonglor (ananda.co.th) https://propholic.com/prop-verdict/culture-chula/

–กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) (asa.or.th)