“คนตัวเล็กต้องดูท่าทียักษ์ใหญ่” จับตาก้าวต่อไปของตลาดอสังหาไทย พี่ใหญ่เค้าจะมูฟไปทางไหนกัน
ต่อทอง ทองหล่อ
20 October, 2020 at 11.17 am
เราในฐานะคนตัวเล็กๆ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนรายย่อยหรือแม้กระทั่งคนซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองก็จำเป็นต้องคอยติดตามเฝ้ามองว่าบริษัทในวงการอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆ นั้นเค้าทำอะไรกันบ้าง เพื่อรู้เขารู้เราไว้บ้างและใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจสำคัญต่างๆ หรือแม้แต่บริษัทใหญ่ก็ยังต้องมองดูคนตัวเล็กๆ อย่างเราหลายคนที่ประกอบรวมเป็นเทรนด์สะท้อนเป็นภาพรวมใหญ่ของสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน ในปี 2020 ที่ภาวะวิกฤติ COVID-19 ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากและเร็วที่สุดคือธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการเคลื่อนย้ายมนุษย์ระหว่างประเทศ ได้แก่ ธุรกิจท่องเที่ยว ธุรกิจการบิน ธุรกิจอสังหาประเภทโรงแรม และค่อยๆ ส่งผลต่อเนื่องมาสู่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องอยู่ในสาย supply chain เช่น ธุรกิจส่งออกนำเข้า เป็นต้น แต่บางธุรกิจก็มีแนวโน้มเติบโตสวนทาง เช่น ธุรกิจเครื่องมือแพทย์ ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจคลังสินค้า เป็นต้น
ซึ่งปรากฎการณ์เหล่านี้ล้วนส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2020 นี้จนถึงล่าสุดในช่วงตุลาคม2020 โดยพบว่าในตลาดอสังหาฯ ไทย บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่ยังครองใจลูกค้า หยอดเงินลงทุนสูง และมีมูลค่าการขายที่มากอันดับต้นๆ คือ AP, Sansiri และ Supalai ซึ่งทั้งสามบริษัทนี้มองทิศทางการพัฒนาโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัด ว่ายังมีช่องว่างทางการตลาดที่สามารถเข้าไปขยายตลาดได้มากกว่าพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ที่ตลาดส่วนใหญ่จะแข่งขันกันสูงมากเนื่องจากตลาดอสังหาแนวราบรอบกรุงเทพและปริมณฑลนั้นมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องเพราะสถานการณ์ COVID-19 และไลฟ์สไตล์แบบ Work from Home เป็นตัวเร่งให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เร่งทำตลาดโครงการแนวราบอย่างเต็มที่ครอบคลุมทุกเซกเมนท์ ยกตัวอย่างเช่น Supalai จะเพิ่มจำนวนโครงการแนวราบจาก 25 โครงการ เพิ่มเป็น 27 โครงการ กระจายไปยังในจังหวัดที่มีฐานของลูกค้าเดิมของตัวเองเพื่อตอบสนองดีมานด์ของคนมีเงินที่อยู่ต่างจังหวัดที่ยังคงมีศักยภาพในการซื้อบ้านได้อยู่
ส่วนตลาดบ้านคอนโดราคาต่ำถึงกลางๆ เช่น กลุ่มต่ำล้านบาท, กลุ่ม 2-4-6 ล้านบาท กลุ่มตลาดเหล่านี้มีบริษัทพัฒนาอสังหาหลายรายที่ไม่ค่อยมาเล่นตลาดนี้ก็มาลงทุนเปิดโครงการแนวนี้กันมากขึ้น เช่น SENA เปิดคอนโด SENA Kith เจาะกลุ่มต่ำล้านบาท , Noble ตะลุยเปิดคอนโดราคาดี facility สวยอย่างซีรีส์ Nue Noble , Sansiri เปิดทาวน์โฮมและบ้านซีรีส์ ANASIRI ราคาเริ่มต้น 1.9 ล้านบาท ส่วนAP ทำ PLENO จับกลุ่มกลาง 2-4 ล้านบาท เปิดคอนโด Aspire Erawan Prime ราคาดีติดรถไฟฟ้า เป็นต้น ภาพแบบนี้จะเริ่มเห็นมากขึ้นเพราะรองรับได้ทั้งตลาดกลุ่มซื้ออยู่อาศัยเองและกลุ่มนักลงทุนได้ด้วย
กระโดดข้ามกำแพงรายได้มาส่องของหรูเลิศๆ อย่างของ Singha Estate กันบ้าง พบว่าประสบความสำเร็จเป็นอย่างมากในการขายบ้านอภิมหาหรูราคาสูงสองสามร้อยล้านบาทอย่างในโครงการSantiburi the Residences ในช่วงเดือนพฤษภาคม-กันยายน 2020 ที่ผ่านมา ขายไปได้กว่า 1,450ล้านบาท ส่วน MJD ก็ปิดการขายคอนโดระดับ Ultimate Class อย่าง MARQUE Sukhumvit และบ้านเดี่ยว Super Luxury อย่าง Mavista เก็บเกี่ยวรายได้มาจากช่วงนาทีทองไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2020 ที่เศรษฐีไม่ได้เที่ยวต่างประเทศแล้วเบื่ออยู่บ้านออกไปสะสมบ้านใหม่เข้าคอลเลคชั่นกันไปอย่างงดงาม…ทั้งหมดนี้เป็นดัชนีที่สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาไม่ได้แย่ไปทั้งตลาด ดีมานท์ที่มีกำลังซื้อยังมีอยู่ เพียงแต่ว่าดีเวลลอปเปอร์ต้องหาให้เจอ มัดใจให้ได้ ซึ่งช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ โดยภาพรวมแล้วเชื่อว่าดีเวลลอปเปอร์จะเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากที่ชะลอการเปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 เพราะว่าชะลอจนมีสินค้าคงเหลือน้อยจนจะไม่มีของมาขายแล้ว จึงต้องทยอยเพิ่มโครงการใหม่ๆ ออกมาขาย และเพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและอสังหาฯ ที่จะฟื้นอย่างเต็มขั้นในอีกไม่กี่ปี เพราะถึงอย่างไรก็ตามมนุษย์ก็ยังคงมีความต้องการการอยู่อาศัยอยู่เช่นเดิม
จากภาพรวมทั้งหมดของตลาดอสังหาก็จะเห็นได้ว่าดีเวลลอปเปอร์ขนาดใหญ่หลายราย แม้จะเดินเกมแบบระมัดระวังเต็มที่ เน้นกลยุทธ์ Cash is King ตุนเงินสดไว้ก่อน แต่ก็ยังพอที่จะเห็นสัญญาณบวกในการที่จะซื้อที่ดินเพื่อเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะถ้าดูจากยอดขายของแนวราบในกลุ่ม Real Demand ที่ยังคงไปได้ดี แม้จะพบว่ามีราคาที่ดินที่หลายๆ แปลงเจ้าของเริ่มมีการปล่อยขายแบบลดราคาลงบ้าง แต่ก็มี Landlord ที่ยังไม่ขายและไม่ลดราคาที่ดินและยังจะรอจนกว่าทุกอย่างจะดีขึ้นเหมือนเดิมแล้วค่อยขายเพราะไม่มีแรงกดดันด้านภาษีที่ดินหรือเหตุผลใดๆ ก็ตาม กลุ่ม Landlord ยังคงเชื่อมั่นว่าในอนาคตตลาดจะยังดีขึ้นได้ ซึ่งความเชื่อมั่นนี้เป็นเรื่องที่ใครอดทนรอได้นานกว่าก็จะได้เปรียบ
มีข้อมูลรายงานว่าดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่บางรายที่ยังคงมีความพร้อมในการบริหารความเสี่ยง มีความพร้อมทางด้านการเงินและการก่อสร้าง ก็ยังจะเปิดเกมรุกเต็มที่ในช่วงปลายปี 2020 เพราะเป็นธรรมดาของธุรกิจที่เมื่อผู้เล่นบางรายแผ่วลง อีกรายก็จะเริ่มรุกไล่มากขึ้น เช่นเดียวกับในฟากของดีมานท์ ที่แม้บางกลุ่มอาจจะลดลงแต่ก็ยังคงมีดีมานท์ของอีกกลุ่มอยู่ต่อเนื่อง เรียกได้ว่าเงินกำลังย้ายกระเป๋าจากคนหนึ่งไปอีกคนหนึ่งอยู่นั่นเอง
ยกตัวอย่างเช่นกรณีของ AP ที่เริ่มส่งสัญญาณบวกให้กับตลาดอสังหาไทยอย่างเห็นได้ชัดเจนโดยดูจากวิธีการตั้งงบประมาณซื้อที่ดินของ AP เค้ามีการปรับจำนวนงบประมาณการซื้อที่ดินที่มากกว่าเดิม นั่นแสดงว่าทาง AP สัมผัสได้ถึงอะไรบางอย่างในอนาคตหรือไม่
