ลงทุนอะไรดีระหว่าง “กอง REIT” กับ “หุ้นอสังหาฯ”

นเรศ เหล่าพรรณราย 14 February, 2017 at 12.59 pm

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่อยากเป็นเจ้าของสินทรัพย์เอง หรือต้องการสภาพคล่องในการซื้อขายที่รวดเร็ว อาจจะเลือกลงทุนในผลิตภัณฑ์ประเภทตราสารที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์แทน ซึ่งมีให้เลือกทั้งลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หรือกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) 

 

แม้สองอย่างนี้จะเหมือนกันคือสามารถซื้อขายได้ผ่านกระดานหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ แต่ถือเป็นโปรดักต์ที่ต่างกันอยู่พอสมควร แม้จะเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน ขณะเดียวกันก็มีบางจุดที่เหมือนกัน  ไปดูกันว่าเราจะเลือกลงทุนอย่างไรให้เหมาะสมกับตัวเรา

ข้อแรก.. กอง REIT มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้น นั่นเป็นเพราะรูปแบบการรับรู้รายได้ของสองโปรดักต์นี้ต่างกัน โดยกอง REIT รับรู้รายได้จากค่าเช่าเป็นหลักและคืนผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปแบบของการจ่ายปันผล ทำให้รายได้ของกอง REIT มีความสม่ำเสมอกว่า สะท้อนไปยังราคาซื้อขายในกระดานหุ้นที่ค่อนข้างนิ่ง จึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการความเสี่ยงต่ำ

 

ขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์ เกือบทั้งหมดรับรู้รายได้จากยอดขายที่อยู่อาศัย ซึ่งแต่ละช่วยเวลาจะมีความผันผวน ไตรมาสที่สร้างยอดขายได้ดีก็จะมีรายได้และกำไรสูงกว่าไตรมาสที่มียอดขายต่ำกว่า ราคาหุ้นในกระดานจึงมีความผันผวนมากกว่า

 

ข้อสอง…หุ้นอสังหาฯมีโอกาสสร้างผลตอบแทนมากกว่ากอง REIT  ข้อด้อยของกอง REIT คือมีโอกาสทำกำไรจาก Capital Gain ในกระดานหุ้นที่ไม่สูงนัก เพราะธรรมชาติของราคาไม่ค่อยมีความเคลื่อนไหว เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ทั้งรายบุคคลและสถาบันมองเป็นการลงทุนระยะยาว

 

ขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์ สามารถเข้าไปเก็งกำไรได้ โดยเข้าซื้อในช่วงที่ราคาหุ้นตกลงไปและขายออกในช่วงที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากธรรมชาติของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมักมีการรับรู้รายได้ที่ไม่แน่นอน ราคาหุ้นจึงขึ้นลงตามผลประกอบการของบริษัท ซึ่งนักลงทุนมีโอกาสสร้างผลตอบแทนจากราคาหุ้นได้เป็นหลักร้อยเปอร์เซ็นต์หากลงทุนถูกจังหวะ

 

ข้อสาม…กอง REIT ทำให้เราเหมือนเป็นเจ้าของโครงการโดยตรง เพราะเป็นการลงทุนตรงในโครงการ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ต่างจากการเข้าไปลงทุนในหุ้นเพราะเราจะเป็นเพียงแค่เจ้าของในบริษัทผู้สร้างและเป็นเจ้าของโครงการอีกทีหนึ่งเท่านั้น สำหรับผู้ที่สนใจ และชื่นชอบตัว โครงการโดยตรง กอง REIT น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

ข้อสี่…ผู้ถือกอง REIT รับความเสี่ยงในการขยายการลงทุนน้อยกว่า สมัยก่อนที่จะมีกอง REIT ผู้ลงทุนจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีข้อจำกัดในการขยายการลงทุน แต่กอง REIT มีความสามารถในการกู้เงินจากภายนอกเพื่อมาขยายโครงการได้ด้วยตัวเอง อย่างไรก็ตามยังมีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้ากู้เงินมาลงทุนอาจทำให้อัตราหนี้ต่อทุนเพิ่มขึ้น การจ่ายปันผลอาจน้อยลง หรือหากกระแสเงินสดไม่เพียงพอก็อาจต้องใช้วิธีเพิ่มทุนจดทะเบียน ซึ่งอาจรบกวนผู้ถือหุ้นเดิมต้องจ่ายเงินเพิ่มทุนเข้ามา

 

ข้อห้า…ผู้ถือกอง REIT ต้องรับความเสี่ยงที่คาดไม่ถึงโดยตรง เช่น หากเกิดเหตุไฟไหม้ ภัยพิบัติ ก่อการร้าย ฯลฯ เกิดขึ้นกับโครงการที่เราถือหน่วยลงทุน แม้จะมีการทำประกันภัยไว้ซึ่งจะได้รับเงินประกันชดเชย แต่ผลเสียที่จะเกิดขึ้นภายหลังโครงการต้องหยุดให้บริการ สำหรับผู้ถือกอง REIT จะต้องรับความเสี่ยงนั้นๆโดยตรง เช่น อาจงดจ่ายปันผล

 

ส่วนผู้ที่ลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์จะไม่ค่อยรับความเสี่ยงในจุดนี้ เพราะรูปแบบรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีทั้งการขายโครงการใหม่และรายได้จากให้เช่าพื้นที่ (ส่วนมากจะมีสัดส่วนไม่สูงนัก) ซึ่งหากเกิดภัยที่คาดไม่ถึงก็ยังมีรายได้จากโครงการอื่นๆเข้ามา

สรุปคือ กองREIT ตอบโจทย์สำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ที่แน่นอนไม่ผันผวน สูงหุ้นอสังหาฯเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเก็งกำไรให้ได้ผลตอบแทนสูงๆ นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนได้ตามความเสี่ยงที่ยอมรับได้ของแต่ละคน 

นเรศ เหล่าพรรณราย

นเรศ เหล่าพรรณราย FB:Gap Theory Twitter:@Nares_sd28 Chief Operation Officer Stock Quadrant (Thailand) Co.Ltd กรรมการ สมาคมฟินเทคประเทศไทย คนสื่อที่มีประสบการณ์ในแวดวงข่าวเศรษฐกิจโดยเฉพาะวงการตลาดหุ้นนานกว่า10ปี อยู่เบื้องหลังหนังสือด้านการลงทุนและธุรกิจมามากกว่าสิบเล่ม เคยทำงานหนังสือพิมพ์เศรษฐกิจอันดับหนึ่ง ปัจจุบันทำงานในบริษัทสื่อที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ มีความเชื่อว่าการเงินไม่ใช่เรื่องไกลตัวและทุกคนต้องรู้

เว็บไซต์

บ้านภูริปุรี คอร์ทยาร์ด – พัฒนาการ

มารุ ลาดพร้าว 15

รีเจ้นท์ โฮม บางซ่อน 28

ปกติแล้วสำหรับคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมหลายคนอาจจะนิยมมอ...

19 November, 2020

ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39

Supalai Oriental Sukhumvit 39 คืออัครสถานแห่งใหม่ ที...

13 November, 2020

ดิ เอส สุขุมวิท 36

The ESSE Sukhumvit 36 คอนโด Super luxury สูง 43 ชั้น...

11 November, 2020

ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสต์พอยท์

โครงการ Ideo Mobi Sukhumvit Eastpoint นี้เป็นโครงการ...

3 November, 2020