ลงทุนอะไรดีระหว่าง “กอง REIT” กับ “หุ้นอสังหาฯ”

นเรศ เหล่าพรรณราย 14 February, 2017 at 12.59 pm

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่อยากเป็นเจ้าของสินทรัพย์เอง หรือต้องการสภาพคล่องในการซื้อขายที่รวดเร็ว อาจจะเลือกลงทุนในผลิตภัณฑ์ประเภทตราสารที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์แทน ซึ่งมีให้เลือกทั้งลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หรือกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) 

 

แม้สองอย่างนี้จะเหมือนกันคือสามารถซื้อขายได้ผ่านกระดานหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ แต่ถือเป็นโปรดักต์ที่ต่างกันอยู่พอสมควร แม้จะเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน ขณะเดียวกันก็มีบางจุดที่เหมือนกัน  ไปดูกันว่าเราจะเลือกลงทุนอย่างไรให้เหมาะสมกับตัวเรา

ข้อแรก.. กอง REIT มีความผันผวนน้อยกว่าหุ้น นั่นเป็นเพราะรูปแบบการรับรู้รายได้ของสองโปรดักต์นี้ต่างกัน โดยกอง REIT รับรู้รายได้จากค่าเช่าเป็นหลักและคืนผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปแบบของการจ่ายปันผล ทำให้รายได้ของกอง REIT มีความสม่ำเสมอกว่า สะท้อนไปยังราคาซื้อขายในกระดานหุ้นที่ค่อนข้างนิ่ง จึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการความเสี่ยงต่ำ

 

ขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์ เกือบทั้งหมดรับรู้รายได้จากยอดขายที่อยู่อาศัย ซึ่งแต่ละช่วยเวลาจะมีความผันผวน ไตรมาสที่สร้างยอดขายได้ดีก็จะมีรายได้และกำไรสูงกว่าไตรมาสที่มียอดขายต่ำกว่า ราคาหุ้นในกระดานจึงมีความผันผวนมากกว่า

 

ข้อสอง…หุ้นอสังหาฯมีโอกาสสร้างผลตอบแทนมากกว่ากอง REIT  ข้อด้อยของกอง REIT คือมีโอกาสทำกำไรจาก Capital Gain ในกระดานหุ้นที่ไม่สูงนัก เพราะธรรมชาติของราคาไม่ค่อยมีความเคลื่อนไหว เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ทั้งรายบุคคลและสถาบันมองเป็นการลงทุนระยะยาว

 

ขณะที่หุ้นอสังหาริมทรัพย์ สามารถเข้าไปเก็งกำไรได้ โดยเข้าซื้อในช่วงที่ราคาหุ้นตกลงไปและขายออกในช่วงที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากธรรมชาติของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมักมีการรับรู้รายได้ที่ไม่แน่นอน ราคาหุ้นจึงขึ้นลงตามผลประกอบการของบริษัท ซึ่งนักลงทุนมีโอกาสสร้างผลตอบแทนจากราคาหุ้นได้เป็นหลักร้อยเปอร์เซ็นต์หากลงทุนถูกจังหวะ

 

ข้อสาม…กอง REIT ทำให้เราเหมือนเป็นเจ้าของโครงการโดยตรง เพราะเป็นการลงทุนตรงในโครงการ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ต่างจากการเข้าไปลงทุนในหุ้นเพราะเราจะเป็นเพียงแค่เจ้าของในบริษัทผู้สร้างและเป็นเจ้าของโครงการอีกทีหนึ่งเท่านั้น สำหรับผู้ที่สนใจ และชื่นชอบตัว โครงการโดยตรง กอง REIT น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

ข้อสี่…ผู้ถือกอง REIT รับความเสี่ยงในการขยายการลงทุนน้อยกว่า สมัยก่อนที่จะมีกอง REIT ผู้ลงทุนจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีข้อจำกัดในการขยายการลงทุน แต่กอง REIT มีความสามารถในการกู้เงินจากภายนอกเพื่อมาขยายโครงการได้ด้วยตัวเอง อย่างไรก็ตามยังมีความเสี่ยงน้อยกว่าการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้ากู้เงินมาลงทุนอาจทำให้อัตราหนี้ต่อทุนเพิ่มขึ้น การจ่ายปันผลอาจน้อยลง หรือหากกระแสเงินสดไม่เพียงพอก็อาจต้องใช้วิธีเพิ่มทุนจดทะเบียน ซึ่งอาจรบกวนผู้ถือหุ้นเดิมต้องจ่ายเงินเพิ่มทุนเข้ามา

 

ข้อห้า…ผู้ถือกอง REIT ต้องรับความเสี่ยงที่คาดไม่ถึงโดยตรง เช่น หากเกิดเหตุไฟไหม้ ภัยพิบัติ ก่อการร้าย ฯลฯ เกิดขึ้นกับโครงการที่เราถือหน่วยลงทุน แม้จะมีการทำประกันภัยไว้ซึ่งจะได้รับเงินประกันชดเชย แต่ผลเสียที่จะเกิดขึ้นภายหลังโครงการต้องหยุดให้บริการ สำหรับผู้ถือกอง REIT จะต้องรับความเสี่ยงนั้นๆโดยตรง เช่น อาจงดจ่ายปันผล

 

ส่วนผู้ที่ลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์จะไม่ค่อยรับความเสี่ยงในจุดนี้ เพราะรูปแบบรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีทั้งการขายโครงการใหม่และรายได้จากให้เช่าพื้นที่ (ส่วนมากจะมีสัดส่วนไม่สูงนัก) ซึ่งหากเกิดภัยที่คาดไม่ถึงก็ยังมีรายได้จากโครงการอื่นๆเข้ามา

สรุปคือ กองREIT ตอบโจทย์สำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ที่แน่นอนไม่ผันผวน สูงหุ้นอสังหาฯเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเก็งกำไรให้ได้ผลตอบแทนสูงๆ นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนได้ตามความเสี่ยงที่ยอมรับได้ของแต่ละคน 

นเรศ เหล่าพรรณราย

นเรศ เหล่าพรรณราย FB:Gap Theory Twitter:@Nares_sd28 Chief Operation Officer Stock Quadrant (Thailand) Co.Ltd กรรมการ สมาคมฟินเทคประเทศไทย คนสื่อที่มีประสบการณ์ในแวดวงข่าวเศรษฐกิจโดยเฉพาะวงการตลาดหุ้นนานกว่า10ปี อยู่เบื้องหลังหนังสือด้านการลงทุนและธุรกิจมามากกว่าสิบเล่ม เคยทำงานหนังสือพิมพ์เศรษฐกิจอันดับหนึ่ง ปัจจุบันทำงานในบริษัทสื่อที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ มีความเชื่อว่าการเงินไม่ใช่เรื่องไกลตัวและทุกคนต้องรู้

เว็บไซต์

แลนด์มาร์ค แอท แกรนด์สเตชั่น บาย...

เมติเย่ร์ พระราม 9

ดอะ โพลิแทน อควา

นานแค่ไหนแล้ว ที่คุณไม่ได้รู้สึกผ่อนคลายอย่างเต็มที่...

7 April, 2021

นิว โนเบิล เซ็นเตอร์ บางนา

Nue Noble Centre Bangna (นิว โนเบิล เซ็นเตอร์ บางนา)...

21 March, 2021

โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ

โดดเด่นด้วยการเป็นคอนโดมิเนียมที่มีสูงที่สุดของถนนทอ...

1 March, 2021

เดอะ รีเซิร์ฟ สุขุมวิท 61

สำหรับโครงการ The Reserve Sukhumvit 61 นั้น นิยามของ...

5 February, 2021