ผังเมืองมีความสำคัญอย่างไร ถ้าจะซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินทำไม่จึงควรดูให้เป็น?

ชยางกูร กิตติธีรธำรง 30 January, 2024 at 09.10 am

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


เริ่มต้นกันมาในปี 2024 หลายๆคนคงตั้งเป้าหมายในชีวิตที่จะทำให้ประสบความสำเร็จในหลายๆข้อ แต่ 1 ในนั้น คงจะเป็นการเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินสักแห่งเพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินให้กับตัวเองและครอบครัว แต่ก่อนจะเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินสักแห่งนอกจากจะต้องปวดหัวกับการเลือกหาโครงการที่ถูกใจ ในทำเลที่ถูกใจแล้ว อีก 1 สิ่งที่คนมักจะไม่ได้สนใจกันหรืออาจจะไม่รู้กันก็คือเรื่องของผังเมือง การที่ศึกษาแค่รายละเอียดโครงการหรือที่ดินในทำเลที่ถูกใจ มีทางเข้า-ออก ไม่เป็นที่ดินตาบอดก็พอแล้วรึเปล่า แล้วอย่างนั้นผังเมืองจะสำคัญอย่างไร? ถ้าจะคิดอย่างนั้นก็คงไม่ผิดแต่อาจจะไม่เห็นภาพรวมของการพัฒนา เพราะจริงๆแล้วถ้าลองมองให้ลึกไปมากกว่านั้น ผังเมืองรวมเป็นเครื่องมือที่เป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่ในบริเวณไหนสามารถสร้างอะไรได้บ้างหรือสร้างอะไรไม่ได้บ้าง รวมถึงพื้นที่ในบริเวณนั้นๆมีวัตถุประสงค์ให้เกิดการพัฒนารูปแบบใด ดังนั้นเดียวบทความนี้จะมาเล่าให้ฟังกันว่าการกำหนดผังเมืองรวมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีการกำหนดแผนผังอะไรไว้บ้าง แล้วแต่ละแผนผังที่กำหนดขึ้นมามีผลต่อการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอย่างไร?

 

โดยตามหลักการแล้วการวางแผนวางผังเมืองจะเป็นการคาดการณ์การเติบโตของเมืองในอนาคตช่วงเวลา 20-30 ปีข้างหน้า ผ่านการวิเคราะห์ข้อมูลหลายส่วนทั้งจำนวนประชากร แหล่งงาน สภาพเศรษฐกิจ เพื่อให้ได้มาซึ่งแผนผังที่จะตอบโจทย์การพัฒนาในอนาคต โดยผังเมืองรวมที่มีการบังคับใช้งานในปัจจุบันจะเป็นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3) ซึ่งในอนาคตอันใกล้กำลังจะมีการประกาศใช้ร่างผังเมืองฉบับใหม่ (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) โดยในบทความนี้จะยกแผนผังที่ควรจะรู้ออกมาอธิบายใน 3 แผนผังหลัก คือ 1. แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2. แผนผังโครงการคมนาคมและขนส่ง และ 3.แผนผังที่โล่ง

 

1. แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นแผนผังที่กำหนดว่าพื้นที่ใดสามารถสร้างอะไรได้บ้างสร้างอะไรไม่ได้บ้าง โดยจะมีการกำหนดแบ่งตามเฉดสีตามการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณนั้นๆ ทั้งพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่พาณิชยกรรม พื้นที่ราชการ พื้นที่อุตสาหกรรม และพื้นที่สีเขียว โดยจะเป็นการกำหนดจากพื้นที่ที่มีความหนาแน่นมากในบริเวณพื้นที่ภายในเมือง กระจายออกสู่พื้นที่ที่มีความหนาแน่นน้อยภายนอกเมือง โดยแบ่งตามเฉดสี คือ สีแดง สีน้ำตาล สีส้ม จนไปจรดสีเหลืองและสีเขียว ซึ่งแต่ละสีก็จะมีข้อกำหนกการใช้ประโยชน์ที่ดินที่แตกต่างกันออกไป ยกตัวอย่างเช่น

 

พื้นที่เขตสีแดง หมายถึง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม(พ.1-พ.5) ซึ่งจะมีข้อกำหนดน้อยสามารถพัฒนาได้ค่อนข้างหลากหลาย ซึ่งพื้นที่ที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในบริเวณเมืองชั้นใน อย่างเช่น พื้นที่อย่าง เขตบางรัก เป็นต้น

พื้นที่เขตสีน้ำตาล (ถัดออกมาจากพื้นที่สีแดง) หมายถึง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก(ย.8-ย.10) ก็จะเป็นบริเวณที่สามารถพบโครงการคอนโดมิเนียมสูง อาคารสำนักงาน เป็นจำนวนมาก ยกตัวอย่างเช่น ในพื้นที่บริเวณเขตวัฒนา เขตยานนาวา เขตบางคอแหลม เขตดินแดง หรือ เขตธนบุรี เป็นต้น

พื้นที่เขตสีส้ม ซึ่งหมายถึงที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5-ย.7) เป็นบริเวณที่จะพบการพัฒนา โครงการบ้านสรรแนวราบมากขึ้นโดยจะมีทั้งกลุ่มอาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว ยกตัวอย่างเช่นในเขตพระโขนง เขตจอมทอง และเขตภาษีเจริญ เป็นต้น

พื้นที่เขตสีเหลือง (พื้นที่ชานเมือง) ซึ่งหมายถึงที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย(ย.1-ย.4) เป็นบริเวณที่จะพบการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรแนวราบเป็นหลัก ทั้งบ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮ้าส์ ยกตัวอย่างเช่นในเขตลาดพร้าว เขตวังทองหลาง เป็นต้น

พื้นที่เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว(พื้นที่ชานเมือง)  ซึ่งหมายถึง ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม(ก.1-ก.3) อย่างเช่นในโซนราชพฤกษ์ฝั่งตะวันตก กำหนดเป็น ก.2 ก็จะพบเป็นพื้นที่โล่งสีเขียวเป็นส่วนใหญ่กับพื้นที่พัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งจะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวที่มีที่ดินขนาดไม่น้อยกว่า 100 ตารางวาเป็นต้นไป

พื้นที่เขตสีเขียว ซึ่งหมายถึงที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม(ก.4-ก.5) ก็จะอยู่ในบริเวณเขตบางขุนเทียน เขตหนองจอง ซึ่งก็จะเป็นพื้นที่ที่คงไว้ให้เป็นธรรมชาติ และจะมีความหนาแน่นน้อยกว่าในบริเวณอื่นๆ มากไปกว่านั้นแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ยังมีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินสีอื่นๆเพิ่มเติม อย่างเช่น พื้นที่สีน้ำเงิน ซึ่งเป็นพื้นที่ราชการ หรือ พื้นที่สีม่วง ซึ่งเป็นพื้นที่อุตสาหกรรม รวมไปถึงแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินยังมีรายละเอียดในการกำหนดบางพื้นที่โดยเฉพาะ เช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่จะกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง ใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (ตามหลักการ TOD หรือ Transit Oriented Development) เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่มีพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐมาแล้ว ได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เป็นต้น

 

2. แผนผังโครงการคมนาคมและขนส่ง

จากแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินแผนผังแรก เมื่อทุกท่านทราบกันแล้วว่าสีของแผนผังแต่ละสีหมายถึงอะไร แล้วทำเลที่อยู่อาศัยหรือทำเลที่จะเลือกซื้ออยู่ อยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินแบบใดถูกกำหนดไว้เพื่อพัฒนาเป็นอะไรได้บ้างแล้ว อีก1แผนผังที่มีความสำคัญ ก็คือ แผนผังโครงการคมนาคมและขนส่ง ซึ่งแผนผังโครงการคมนาคมและขนส่ง จะเป็นแผนผังที่เป็นตัวกำหนดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางถนน ว่าภาครัฐจะมีการพัฒนาถนนสายใดบ้าง โดยจะใช้สัญลักษณ์ว่า ถนน ก, ถนน ข, ถนน ค จนไปถึง ถนน ช ซึ่งถนนแต่ละสายก็จะมีเขตทางของถนนกว้างไม่เท่ากัน โดยจะมีเขตทางกว้างตั้งแต่ 12 เมตร จนไปถึง 60 เมตร กำหนดไว้ทั่วพื้นที่กรุงเทพมหานคร

ดังนั้นถ้าใครไปซื้อบ้านหรือมีบ้านอยู่ในตำแหน่งที่มีการวางแผนจะตัดถนนสายใหม่ไว้พอดี ในอนาคตก็อาจจะมีโอกาสเกิดปัญหาขึ้นได้เพราะจะถูกเวนคืนที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาถนนก็เป็นได้ ยกตัวอย่างเช่น แผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานล่าสุดที่มีการกำหนดไว้ในแผนผังโครงการคมนาคมและขนส่ง ปี พ.ศ.2556 คือ ถนน ฉ1

ซึ่งจะเป็นถนนที่มีการกำหนดเขตทางกว้าง 50 เมตร (ถนนเส้นสีม่วงในภาพ) โดยจากข้อมูลล่าสุดมีการประกาศพระราชกฤษฎีกาเวนคืนแล้ว เมื่อ 1 มิ.ย. 2566 ซึ่งคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยมากถึง 3,439 แปลง และใช้งบเวนคืนมากถึง 10,731 ล้านบาท เพื่อนำมาพัฒนาเป็นถนน 4-6 เลน รวมระยะทางกว่า 21.9 กิโลเมตร เชื่อมต่อพื้นที่ของกรุงเทพมหานครด้านใต้

3. แผนผังที่โล่ง

แผนผังที่โล่งนี้เป็นแผนผังที่กล่าวถึงพื้นที่โล่งประเภทต่างๆในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ซึ่งจะแบ่งออกเป็น 5 ประเภทหลัก คือ 1) กำหนดเป็นสีเขียวอ่อน ล.1 ที่โล่งเพื่อนันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม 2) ล.2-ล.3 ที่โล่งเพื่อการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม 3) ล.4 ที่โล่งเพื่อการสงวนรักษาสภาพการระบายน้ำตามธรรมชาติ 4) ล.5 ที่โล่งพักน้ำเพื่อการป้องกันน้ำท่วม 5) ล.6 ที่โล่งเพื่ออนุรักษ์ฟื้นฟูสิ่งแวดล้อม

โดยที่น่าสนใจคือการกำหนดที่โล่งว่างเป็นสีเขียวอ่อน ให้เป็นที่โล่งเพื่อนันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม(ล.1) ซึ่งจะเป็นพื้นที่ประเภทสวนสาธารณะที่กระจายตัวในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยจากแผนผังที่โล่งในปี พ.ศ.2556 พื้นที่โล่งส่วนใหญ่จะมีการกำหนด ให้กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพมหานครเป็นหลัก แต่พื้นที่รอบนอกหรือชานเมืองของกรุงเทพมหานครจะมีค่อนข้างน้อยและมักจะอยู่บริเวณจุดตัดของถนน 2 สายที่เข้าถึงได้ยาก ซึ่งก็จะเป็นแผนผังที่ทำให้เราทราบได้ว่าทำเลที่เราอยู่จะมีพื้นที่สวนในบริเวณใดเกิดขึ้นบ้าง

 

โดยปัญหาการพัฒนาผังเมืองที่ผ่านมา ผังเมืองยังเป็นเรื่องที่ไม่ค่อยได้รับความสนใจจากคนทั่วไปสักเท่าไร การถกเถียงประเด็นต่างๆของผังเมืองในเชิงสาธารณะก็ค่อนข้างมีน้อย ซึ่งจากประเด็นร้อนของผังเมืองในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ(ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ก็มี ‘การวิพากษ์วิจารณ์จากประชาชนว่าผังเมืองเอื้อประโยชน์ให้นายทุนรึเปล่า’ ซึ่งก็ต้องบอกว่ากลไกหรือเครื่องมือทางเมืองที่เป็นข้อกำหนดหรือข้อห้ามต่างๆ ค่อนข้างมีความซับซ้อน และส่งผลกระทบทำให้คนบางกลุ่มได้ประโยชน์และคนบางกลุ่มเสียประโยชน์ แต่กลไกทางผังเมืองที่ผ่านมายังไม่เคยมีกลไกอะไรมาช่วยชดเชย ป้องกัน หรือเยียวยาผู้ที่เสียประโยชน์อย่างเป็นรูปธรรม

 

ส่วนในเชิงการพัฒนาที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบันกับข้อกำหนดทางผังเมืองที่ผ่านมา ข้อกำหนดมักจะล่าช้ากว่าการพัฒนาที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน ส่งผลทำให้เป็นข้อจำกัดในการพัฒนาพื้นที่บริเวณนั้นๆให้ไม่สามารถพัฒนาได้เต็มศักยภาพตามที่ควรจะเป็น ดังนั้นความคาดหวังต่อร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่กำลังจะมีการประกาศใช้ นอกจากจะต้องมีกระบวนการรับฟังเสียงประชาชนที่มีการประชาสัมพันธ์ให้ทุกคนได้ทราบอย่างทั่วถึงแล้ว ถึงแม้ในร่างผังฉบับที่กำลังทำจะมีการจัดรับฟังเสียงประชาชน 6-7 ครั้งแล้วก็ตาม แต่ก็ยังมีคนส่วนใหญ่ที่ยังไม่ทราบกัน นอกจากนี้ควรคำนึงถึงผู้เสียประโยชน์ด้วยว่าจะมีกลไกใดที่สามารถชดเชยได้บ้าง รวมไปถึงการปรับข้อกำหนดต่างๆให้อิงไปกับการพัฒนาที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน

 

แต่อย่างไรก็ตามลองมาดูกันเบื้องต้นว่าร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ(ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับเปลี่ยนอะไรบ้าง โดยผู้เขียนจะขอยกตัวอย่าง 2 พื้นที่ที่น่าจะได้ผลบวกจากการปรับเปลี่ยนครั้งนี้ โดยจะประกอบไปด้วย โซนกรุงธนฯเหนือ และโซนกรุงธนฯใต้

 

โซนกรุงธนฯเหนือ

ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ(ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) บริเวณแรก ในโซน ถนนกัลปพฤกษ์ และถนนราชพฤกษ์ มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8) และปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) บริเวณสอง ซึ่งจะอยู่ในบริเวณตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา เป็นตำแหน่งสำคัญที่มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินจาก พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2) เปลี่ยนเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2/ก.3), ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3), ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และย.8) และพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.4) ซึ่งการปรับการใช้ประโยชน์ทั้ง 2 บริเวณจะช่วยให้พื้นที่ในบริเวณนี้มีศักยภาพและมีมูลค่ามากกว่าเดิม และยังเอื้อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่หลากหลายมากขึ้น เช่น การพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ บ้านแถว บ้านแฝด

 

โซนกรุงธนฯใต้

ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ(ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) บริเวณแรก ในโซนเพชรเกษม-กัลปพฤกษ์ ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8)  และปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) เป็นการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินให้พื้นที่โดยรอบสามารถใช้พื้นที่ได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น บริเวณสอง พระราม2-กาญจนาภิเษก ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4 และ ก.5) เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.2)

 

สุดท้ายเมื่อทุกท่านพอเข้าใจในประเด็นต่างๆของผังเมืองกันแล้ว แต่มีคำถามว่าแล้วจะเช็คผังเมืองจากที่ไหนได้บ้าง ผู้เขียนสรุปการเช็คผังเมือง ออกมาใน 2 ส่วนหลัก คือ 1) ตรวจสอบผังสี การตรวจสอบผังสีสามารถเข้าไปตรวจสอบง่ายๆในเว็ปของ สำนักงานวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร โดยระบุค่าพิกัดในบริเวณที่ต้องการรู้(พิกัดหาได้จาก Google Maps) หลังจากนั้นเลือกไปที่ ‘ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน’ ก็จะทำให้ทราบว่าเขตสีในบ้านของเราหรือที่ดินของเราอยู่บนเขตสีอะไร

2) ตรวจสอบข้อจำกัด การตรวจสอบข้อจำกัดสามารถเข้าไปอ่านได้ในเล่มตามกฎกระทรวง และจากตารางสรุปการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งจะมีบอกรายละเอียดของประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน รหัสผังสี ค่า FAR, OSR และเงื่อนไขต่างๆที่เกี่ยวข้อง

และทั้งหมดก็จะเป็นรายละเอียดที่ทุกคนควรจะรู้ ผู้เขียนก็หวังว่าน่าจะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงการจะเลือกลงทุนก็ตาม

 

อ้างอิง
สำนักงานวางผังและพัฒนาเมืองกทม. | กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 – สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง (bangkok.go.th)
ประกาศ พ.ร.ฎ.เวนคืนที่ดิน | ประกาศ พ.ร.ฎ.เวนคืนที่ดิน ขยายถ.เพชรเกษม-สุขสวัสดิ์ เชื่อมกาญจนาภิเษก (prachachat.net)
สำนักงานวางผังและพัฒนาเมือง กทม. | CPUDD – CMP (bangkok.go.th)
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร | ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) | สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ (asa.or.th)
ส่องร่างผังเมือง | ส่องร่างผังเมืองกทม.ฝั่งธนบุรีเหนือ-ใต้เปิดพื้นที่พัฒนาที่อยู่อาศัย-พาณิชย์ – thaipropertymentor

ชยางกูร กิตติธีรธำรง

ชยางกูร กิตติธีรธำรง

สถาปนิกจบใหม่ กำลังศึกษาต่อในระดับปริญญาโท มีความสนใจด้านอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทตั้งแต่ที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ คอนโด โรงแรม และชอบไปดูโครงการและงานออกแบบอยู่เสมอ เพื่อเก็บเกี่ยวองค์ความรู้และประสบการณ์ใหม่ๆ

เว็บไซต์

โนเบิล นอร์ส กรุงเทพกรีฑา

แอดเลอร์ ถนนจันทน์

นิว ครอส คูคต สเตชัน

หากใครที่มีโอกาสได้นั่งรถไฟฟ้าไปยังสถานีคูคต หรือขับ...

29 May, 2024

นิว โนเบิล ไฟฉาย - วังหลัง

พร้อมอยู่ พร้อม Shine ชีวิตให้เฉิดฉาย ที่ “Nue Noble...

10 May, 2024

แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด บางนา-กม.15

SC Asset เป็นดีเวลลอปเปอร์ที่มี Brand Perception อัน...

30 April, 2024

ศุภาลัย พรีเมียร์ สามเสน-ราชวัตร

ทำเลสามเสน – ราชวัตร เป็นทำเลที่ยังคงมีความเป็นศูนย์...

3 April, 2024

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง