การจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสักห้องนึง คงมีปัจจัยหลายอย่างที่หลายคนต้องคำนึงถึงก่อนการจะตัดสินใจซื้อ เพราะคอนโดมิเนียมไม่ได้เป็นทรัพย์สินที่มีราคาถูก ไม่ว่าจะเป็นการคำนึงถึงในด้านทำเลที่ตั้ง ความสะดวกสบายในการเดินทาง สภาพแวดล้อมใกล้เคียง รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกด้านต่างๆที่จัดเข้ามาให้ภายในโครงการ แต่อีกอย่างนึงที่หลายคนอาจจะเคยได้ยินกันมาบ้างแต่ไม่ได้ให้ความสนใจกันมากนักก็คือ การจัดผังอาคารในรูปแบบ Single Loaded Corridor กับ Double Loaded Corridor ซึ่งจริงๆแล้ว การจัดผังอาคารทั้ง 2 รูปแบบ มีข้อดีข้อเสียที่ไม่เหมือนกัน รวมถึงอารมณ์ความรู้สึกในการอยู่อาศัยก็ไม่เหมือนกัน ซึ่งการจัดผังอาคารทั้ง 2 รูปแบบมักจะเกิดจากวัตถุประสงค์และคอนเซปท์ในการพัฒนาโครงการที่ไม่เหมือนกัน แต่การพัฒนาทั้ง 2 รูปแบบจะมีความแตกต่างอย่างไรบ้าง มีประเด็นจุดเด่นจุดด้อยด้านไหน รวมถึงถ้าจะเลือกซื้อควรจะเลือกซื้อแบบไหน เดียวบทความนี้จะมาสรุปให้ฟังกันครับ

ในปัจจุบันการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบ Single Loaded Corridor และ Double Loaded Corridor มีให้เห็นทั้งในอาคารแบบ Low-rise ตึกเตี้ย และโครงการ High-Rise ตึกสูง ตั้งแต่ในระดับราคาต่ำจนไปถึงระดับราคาสูง แต่ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกันก่อนดีกว่า ว่าผังอาคารที่จัดออกแบบมาในรูปแบบ Single Loaded Corridor และแบบ Double Loaded Corridor เป็นแบบใดและแตกต่างกันอย่างไร?

Single Loaded Corridor คือ การจัดผังอาคารโดยให้ห้องพักอาศัยอยู่ติดพื้นที่ฝั่งใดฝั่งหนึ่งของอาคารเท่านั้น โดยอีกฝั่งจะไม่มีห้องพักอาศัยแต่จะเปิดเป็นช่องโล่งให้สามารถมีลมถ่ายเทผ่านไปมาได้ หรือบางโครงการมักจะประดับตกแต่งด้วยต้นไม้แทน ซึ่งการพัฒนาในรูปแบบ Single Loaded Corridor มักจะพบเห็นในโครงการที่มีระดับราคาสูงในเมือง หรือ โครงการที่ต้องการเน้นรับวิว เช่น โครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา นอกจากนี้อาจจะรวมไปถึงรูปร่างของที่ดินที่บีบบังคับให้เกิดการพัฒนาแบบ Single Loaded Corridor เช่น ที่ดินรูปแปลงสามเหลี่ยมหรือแปลงที่ดินขนาดเล็ก เป็นต้น

Double Loaded Corridor คือ รูปแบบการจัดผังอาคารที่ผู้ประกอบการหลายโครงการเลือกพัฒนากัน เนื่องจากเป็นการจัดผังอาคารที่มีประสิทธิภาพมากที่สุด โดยลักษณะ คือจะจัดให้ห้องพักอาศัยตั้งอยู่ขนาบข้าง 2 ฝั่งทางเดินวางยาวตลอดแนวตัวอาคาร โดยตำแหน่งประตูของห้องทั้ง 2 ฝั่งมักจะอยู่ตรงข้ามกันพอดี ซึ่งพบเห็นได้ทั่วไปทั้งในโครงการแบบ Low-rise และแบบ High-Rise ตั้งแต่ระดับราคาต่ำจนไปถึงระดับราคาสูง

เมื่อทราบเบื้องต้นกันแล้วว่าการจัดผังอาคารในรูปแบบ Single Loaded Corridor กับ Double Loaded Corridor มีความแตกต่างกันอย่างไร มาดูกันต่อในแง่มุมการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปัจจุบันกันว่า โครงการที่มีการพัฒนาขึ้นในปัจจุบันทั้งในรูปแบบ Single Loaded Corridor กับ Double Loaded Corridor มีการพัฒนาออกมาอย่างไรบ้าง? มีจุดเด่นจุดด้อยอย่างไร? ผู้เขียนจึงข้อสรุปออกมาใน 4 ประเด็นหลัก

ประเด็นแรกเรื่องของความเป็นส่วนตัว (Privacy)

ในการอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งมีลักษณะของห้องที่วางเรียงรายตลอดแนวตัวอาคาร การให้ความเป็นส่วนตัว หรือ Privacy นอกจากจะขึ้นอยู่กับเรื่องของจำนวนยูนิตที่แต่ละโครงการมีใส่มาในอาคารและจำนวนยูนิตในแต่ละชั้นแล้ว อีกเรื่องก็คือ การวางผังอาคารและตำแหน่งของห้อง ถ้าเป็นโครงการส่วนใหญ่ก็จะการออกแบบวางผังเป็นลักษณะ Double Loaded Corridor คือ มีห้อง 2 ฝั่งวางตำแหน่งขนาบแนวทางเดิน การให้ความเป็นส่วนตัวก็อาจจะไม่ได้มีมากนักขึ้นอยู่กับจำนวนยูนิตในแต่ละชั้น รวมถึงเมื่อห้องฝั่งตรงข้ามมีการเปิดประตู เข้า-ออก ก็อาจจะสร้างเสียงรบกวนเข้ามาภายในห้องได้บ้าง แต่ถ้าเป็นโครงการในลักษณะ Single Loaded Corridor นอกจากจะได้ความเป็นส่วนตัวจากจำนวนยูนิตที่ไม่มากในแต่ละชั้นแล้ว ยังได้ความเป็นส่วนตัวจากการที่ไม่มีห้องอยู่ฝั่งตรงข้าม เวลาการใช้งานจริงการที่จะได้รับเสียงรบกวนจากห้องในฝั่งตรงกันข้ามก็ไม่สามารถเกิดขึ้นได้

ยกตัวอย่างเช่น
1.โครงการ Saladeng One เป็นโครงการพักอาศัย ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง อย่างพื้นที่สีลม-สาทร เป็นโครงการที่ถือว่ามีทำเลที่ดีมาก โดดเด่นด้วยการออกแบบพื้นที่ภายในกลางอาคารให้มี Void 2 ตำแหน่ง เริ่มต้นตั้งแต่บริเวณพื้นที่ชั้น 5 โดยจำนวนยูนิตต่อชั้นส่วนใหญ่ก็จะอยู่ที่ประมาณ 12 ยูนิต และมีการพัฒนาเป็นลักษณะ Single Loaded Corridor ซึ่งฝั่งทางเดินจะเป็นวิวเปิดโล่งภายในอาคารแทน

2.โครงการ Ideo Sathorn-วงเวียนใหญ่ เป็นโครงการในย่านฝั่งธนบุรี ใกล้สถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ แปลนอาคารจะมีลักษณะเป็นรูปตัว U ล้อมพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการที่มีการจัดสวนและสระว่ายน้ำ ยูนิตเฉลี่ยต่อชั้นอยู่ที่ 16 – 22 ยูนิต โดยออกแบบทั้งโครงการตั้งแต่ชั้น 6 ถึงชั้น 28 เป็นลักษณะ Single Loaded Corridor ซึ่งฝั่งทางเดินจะได้รับวิวเปิดโล่งของพื้นที่ส่วนกลางของโครงการแทนเพิ่มความเป็นส่วนตัวให้กับการอยู่อาศัยมากขึ้น

ประเด็นที่สองเรื่อง วิว บรรยากาศ (Environment)

โดยปกติห้องพักอาศัยในอาคารชุดที่มีการจัดผังอาคารแบบ Double Loaded Corridor การที่จะได้รับวิว บรรยากาศ ภายนอก ก็จะมาจากพื้นที่ทางฝั่งระเบียงภายในห้องตัวเองเพียงฝั่งเดียว เพราะอีกฝั่งที่เป็นทางเดินก็จะอยู่ติดกับห้องของคนอื่น ในทางตรงกันข้ามถ้าเป็นโครงการที่มีการจัดผังอาคารแบบ Single Loaded Corridor นอกจากจะมีวิวทางฝั่งระเบียงภายในห้องแล้ว ทางฝั่งทางเดินก็จะได้รับวิวรับแสงธรรมชาติได้เช่นกัน ซึ่งบางโครงการก็จะมีการจัดสวน Landscape ไว้ประดับตกแต่งเพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับพื้นที่แต่ละชั้นของอาคารด้วยนอกจากนี้การพัฒนาแบบ Single Loaded Corridor ยังพบมากในทำเลโครงการที่มีวิวที่ดี เช่น ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เนื่องจาก วิว บรรยายกาศ เป็นสิ่งที่สามารถเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการได้ ผู้ประกอบการจึงมักเลือกการวางผังอาคารให้เป็นแบบ Single Loaded Corridor เพื่อให้ห้องทุกห้องรับวิว และยังทำให้ห้องพักอาศัยสามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้นด้วย ซึ่งการพัฒนาในแบบนี้ยังมีข้อดีในเรื่องการมีอากาศถ่ายเทที่ดี และช่วยลดความชื้นตามทางเดินในตัวอาคารได้ ยกตัวอย่างเช่น

1. โครงการ Menam Residences เป็นโครงการระดับ Luxury ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุง มีพื้นที่โครงการติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีความสูงกว่า 54 ชั้น โดยยูนิตต่อชั้นมีเพียง 10 ยูนิตเท่านั้นและมีการออกแบบให้ทุกห้องเป็นแบบ Single Loaded Corridor ทำให้ทุกห้องสามารถรับวิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้ทั้งหมด โดยฝั่งทางเดินโครงการจะปล่อยโล่งให้แสงธรรมชาติและลมเข้าถึงได้ ซึ่งจะมองเห็นวิวฝั่งเมืองในย่านพระราม3-สาทร แทน

2. โครงการ The Pano Rama 3 เป็นอีกโครงการระดับ Luxury อีกแห่งนึงที่มีการออกแบบให้ทุกห้องสามารถรับวิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้เช่นกัน โดยโครงการมีทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนพระราม3 ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา และมีการจัดผังอาคารเป็นแบบ Single Loaded Corridor โดยความน่าสนใจ คือ แปลนของอาคารจะมีการออกแบบให้เป็นลักษณะรูปตัว Y โดยมีการวางตำแหน่งห้องพักอาศัยทุกห้องให้หันหน้ารับวิวแม่น้ำเจ้าพระยา

ประเด็นที่สามเรื่องพื้นที่บำรุงรักษา (Services)

ด้วยความที่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในรูปแบบปกติทั่วไปหรือ Double Loaded Corridor พื้นที่ Service หรือตำแหน่งที่ตั้ง CDU(Condensing Unit) ก็จะถูกตั้งไว้ในบริเวณพื้นที่ระเบียงภายในห้องเป็นหลัก โดยจะมีทั้งแบบแขวนไว้ด้านบน และวางไว้บนพื้นระเบียง แต่สำหรับโครงการที่จัดผังอาคารในรูป Single Loaded Corridor ก็ไม่จำเป็นต้องวางไว้บนพื้นที่ฝั่งระเบียงเนื่องจากมีพื้นที่อีกฝั่งที่สามารถวางได้ ทำให้ไม่ไปกินพื้นที่ใช้สอยระเบียงภายในห้อง
ยกตัวอย่างเช่น

1. โครงการ The Esse Asoke โครงการนี้เป็นอาคาร High-Rise ใจกลางอโศก มีการจัดผังอาคารในรูป Single Loaded Corridor คล้ายรูปทรงตัว L ซึ่งจำนวนยูนิตต่อชั้นจะมีเพียง 12 ยูนิตเท่านั้น มีการออกแบบวางตำแหน่ง CDU อยู่บนพื้นที่ส่วนกลางทางเดินในตำแหน่งอีกฝั่งหนึ่งของตัวห้อง ทำให้นอกจากจะให้ความสวยงามกับอาคารภายนอกแล้ว ยังช่วยทำให้พื้นที่ระเบียงใช้ประโยชน์ได้มากขึ้นและเทควิวได้อย่างเต็มที่

2. โครงการ Ashton Sukhumvit 41 โครงการนี้เป็นโครงการ Low-rise สูง 8 ชั้น มีการจัดผังอาคารในรูป Single Loaded Corridor แบบตัว I โดยฝั่งระเบียงหันเข้าหาพื้นที่สวนและสระว่ายน้ำ ซึ่งตั้งอยู่กึ่งกลางระหว่าง 2 อาคาร ส่วนฝั่งทางเดินทางโครงการก็มีจัดพื้นที่สีเขียวเพิ่มเติมมา นอกจากนี้สิ่งที่น่าสนใจ คือ ทางโครงการจะมีการวางตำแหน่ง CDU ไปรวมกันอยู่บนพื้นที่ชั้นบนดาดฟ้า ซึ่งเป็น Roof Top Garden ทำให้ไม่จำเป็นต้องไปติดไว้ตามพื้นที่ระเบียงของแต่ละห้อง ทำให้สามารถใช้ระเบียงได้อย่างเต็มที่ รวมถึงในวันที่จะต้องมีการ service ภายหลังก็สะดวกและง่ายเช่นกัน

ประเด็นที่สี่เรื่องความคุ้มค่าในการลงทุน (Investment)

ถ้าพูดถึงมุมมองด้านความคุ้มค่าในการลงทุนของการพัฒนาคงตอบได้ยากเนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ค่อนข้างซับซ้อน แต่เบื้องต้นในการพัฒนาโครงการที่เป็นรูปแบบ Double Loaded Corridor ซึ่งพบเห็นได้เป็นส่วนใหญ่ จำนวนของห้องพักอาศัยหรือยูนิตของทั้งโครงการหรือต่อชั้นย่อมได้ปริมาณมากกว่าในการพัฒนาโครงการที่มีแต่แบบ Single Loaded Corridor ซึ่งก็จะเป็นการพัฒนาที่ทำให้ผู้ประกอบขายห้องได้ปริมาณเยอะกว่า แต่ในทางตรงกันข้ามการพัฒนาในรูปแบบ Single Loaded Corridor ถึงแม้จะได้จำนวนยูนิตในโครงการและจำนวนยูนิตต่อชั้นที่น้อยกว่า แต่การพัฒนาในรูปแบบ Single Loaded Corridor ก็สามารถเพิ่มมูลค่าของห้องให้มีราคาขายที่สูงกว่าในแบบ Double Loaded Corridor ทั่วไปและลูกบ้านได้รับประโยชน์มากขึ้นด้วย

เพื่อเห็นภาพมากขึ้นผู้เขียนขอยกตัวอย่างโครงการ Menam Residences เป็นกรณีศึกษา จากเดิมที่โครงการมีการพัฒนาทั้งหมด 294 ยูนิต ยูนิตต่อชั้นประมาณ 10 ยูนิต ถ้าลองคำนวณคร่าวๆ ว่าถ้าปรับการจัดผังอาคารใหม่และพัฒนาให้เป็นแบบ Double Loaded Corridor โดยมีทั้งห้องฝั่งวิวแม่น้ำกับฝั่งวิวเมือง ก็จะทำให้โครงการมียูนิต ต่อชั้นเพิ่มขึ้นเป็น 20 ยูนิต ซึ่งก็จะทำให้ทางโครงการมีพื้นที่ขายเพิ่มมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตามเมื่อกล่าวถึงราคาขาย ห้องที่พัฒนาเพิ่มมาใหม่ที่ตั้งอยู่อีกฝั่งของอาคารซึ่งจะมองไม่เห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา การตั้งราคาขายถ้าจะขายเท่ากับห้องทางฝั่งวิวแม่น้ำเจ้าพระยาก็คงจะเป็นไปไม่ได้ เมื่อมาถึงตรงนี้หลายคนก็อาจจะบอกว่าก็พัฒนาทั้งห้องที่เห็นวิวแม่น้ำกับห้องที่ไม่เห็นวิวแม่น้ำสิ ก็น่าจะคุ้มค่ากว่าการพัฒนาแค่ฝั่งเดียว เพราะมีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้น ซึ่งถ้ามองแบบนั้นก็อาจจะไม่ผิด แต่มิติการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างจะซับซ้อนไม่ใช่ว่าการเพิ่มพื้นที่ขายให้ได้มากที่สุดจะทำให้โครงการได้กำไรเพิ่มขึ้น แต่ต้องมองถึงจุดประสงค์ในการพัฒนาโครงการด้วย อย่าง โครงการ Menam Residences ซึ่งเป็นโครงการระดับ Luxury การมีจำนวนยูนิตที่เยอะเกินไปก็อาจจะไม่ได้ตอบโจทย์เสมอไป เนื่องจากความเป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัยก็จะลดลงตามไปด้วย รวมถึงภาพลักษณ์โครงการก็อาจจะไม่สามารถดึงดูดให้กลุ่มเป้าหมายมาซื้อก็เป็นได้

ซึ่งจริงๆแล้ว โครงการส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในประเทศไทย ที่มีการพัฒนาเป็นแบบ Single Loaded Corridor มักไม่ค่อยได้พบเห็นในโครงการระดับ Economy แต่มักจะพบเห็นในโครงการระดับ luxury เป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากข้อจำกัดของเรื่อง Cost & Space efficiency ที่ทำให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะไม่พัฒนากัน หรือถ้าจะมีก็อาจจะมีแค่บางส่วนของอาคาร เช่น โครงการ The Niche Mono เจริญนคร ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็น Single Loaded Corridor แค่ชั้นบนๆ คือ ชั้น 20-29 หรือ จะเป็นโครงการ Low-rise อย่างเช่น โครงการ Haven Luxe ที่มาพร้อมกับโถง Void กลางอาคารสูงถึงฝ้าเพดาน เป็นต้น ซึ่งเรียกได้ว่าสำหรับประเทศไทยถ้าใครได้พบเจอโครงการที่มีการพัฒนาแบบ Single Loaded Corridor ก็เรียกได้ว่าเป็น Rare item ที่ไม่ได้หาได้บ่อยๆ และถ้าได้พบเจอก็คุ้มค่ามากทีเดียว

แต่ถ้าลองเปรียบเทียบกับโครงการในต่างประเทศ การพัฒนาโครงการในรูปแบบ Single Loaded Corridor มีให้พบเห็นได้ตั้งแต่ โครงการ Social Housing อพาร์ทเม้นท์ในเมือง จนไปถึงคอนโดมิเนียมราคาสูง และส่วนใหญ่จะพัฒนาทางเดินเป็นแบบ Open-Air เปิดรับแสง-ลม วิวธรรมชาติและวิวเมือง ยกตัวอย่างเช่น โครงการ Social Housing ใน Vienna ที่มีการออกแบบทางเดินเป็นแบบ Single Loaded Corridor แบบเปิดโล่ง พร้อมกับการออกแบบ Façade เพื่อเพิ่มความเป็นส่วนตัวในการใช้งาน หรือจะเป็นโครงการ PROUD Kurakuen เป็นโครงการอาคารพักอาศัย 4 ชั้น ในโอซาก้า ญี่ปุ่น ที่มีอาคารเปิดสู่วิวทะเลสาบและภูเขา และมีการออกแบบทางเดินเป็นแบบเปิดโล่ง Open-Air เช่นกัน ซึ่งข้อดีของการออกแบบทางเดินแบบเปิดโล่ง คือ ช่วยประหยัดพลังงาน(ไม่ต้องเปิดไฟตลอดวัน) รวมถึงมีอากาศถ่ายเทที่ดี ช่วยลดความชื้นภายในอาคาร เป็นต้น แต่น่าเสียดายที่ภาพจำของคนไทยส่วนใหญ่ยังคงมองว่าการพัฒนาแบบ Single Loaded Corridor แบบเปิดโล่งมักจะอยู่ในห้องพักราคาถูกอย่างเช่นโครงการ Popular Condo ที่เมืองทองธานี

สุดท้ายบทความนี้ไม่ได้จะสรุปว่าการพัฒนาแบบ Single Loaded Corridor หรือ Double Loaded Corridor แบบใดดีกว่ากัน แต่ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้บริโภคในการอยู่อาศัย หรือ ทางฝั่งผู้ประกอบการก็ขึ้นอยู่กับการวาง Position ของโครงการว่ามีวัตถุประสงค์คืออะไร กลุ่มเป้าหมายเป็นแบบไหน การพัฒนาผลิตภัณฑ์จึงจะสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง

อ้างอิง:
คอนโดมิเนียม “ไอดีโอ สาทร-วงเวียนใหญ่” | อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ananda.co.th)
“ SALADAENG ONE ” คอนโดซุปเปอร์ลักซ์ชัวรี่ จัดงาน Grand Opening 21-22 ก.ค. นี้ พร้อมโชว์ห้องตัวอย่างที่มีชีวิตครั้งแรก | propholic.com propholic.com
The Pano – Rama 3 road – Bangkok condo units for sale and rent (the-pano.com)
THE ESSE Asoke (singhaestate.co.th) / THE ESSE ASOKE | propholic.com propholic.com
Menam Residences | propholic.com propholic.com / SINGLE LOADED CORRIDOR (menamresidences.com)
https://www.sena.co.th/project/niche-mono-charoen-nakhon / https://propholic.com/prop-talk/haven-luxe-%e0%b8%ab%e0%b9%89%e0%b8%ad%e0%b8%87%e0%b9%82%e0%b8%84%e0%b8%a3%e0%b8%87%e0%b8%81%e0%b8%b2%e0%b8%a3-3-%e0%b8%a2%e0%b8%b9%e0%b8%99%e0%b8%b4%e0%b8%95%e0%b8%aa%e0%b8%b8%e0%b8%94%e0%b8%97/