“คนตัวเล็กต้องดูท่าทียักษ์ใหญ่” จับตาก้าวต่อไปของตลาดอสังหาไทย พี่ใหญ่เค้าจะมูฟไปทางไหนกัน

ต่อทอง ทองหล่อ 20 October, 2020 at 11.17 am

เราในฐานะคนตัวเล็กๆ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนรายย่อยหรือแม้กระทั่งคนซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองก็จำเป็นต้องคอยติดตามเฝ้ามองว่าบริษัทในวงการอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆ นั้นเค้าทำอะไรกันบ้าง เพื่อรู้เขารู้เราไว้บ้างและใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจสำคัญต่างๆ  หรือแม้แต่บริษัทใหญ่ก็ยังต้องมองดูคนตัวเล็กๆ อย่างเราหลายคนที่ประกอบรวมเป็นเทรนด์สะท้อนเป็นภาพรวมใหญ่ของสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ด้วยเช่นกัน ในปี 2020 ที่ภาวะวิกฤติ COVID-19 ผู้ที่ได้รับผลกระทบมากและเร็วที่สุดคือธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการเคลื่อนย้ายมนุษย์ระหว่างประเทศ ได้แก่ ธุรกิจท่องเที่ยว ธุรกิจการบิน ธุรกิจอสังหาประเภทโรงแรม และค่อยๆ ส่งผลต่อเนื่องมาสู่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องอยู่ในสาย supply chain เช่น ธุรกิจส่งออกนำเข้า เป็นต้น แต่บางธุรกิจก็มีแนวโน้มเติบโตสวนทาง เช่น ธุรกิจเครื่องมือแพทย์ ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจคลังสินค้า เป็นต้น

 

ซึ่งปรากฎการณ์เหล่านี้ล้วนส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2020 นี้จนถึงล่าสุดในช่วงตุลาคม2020 โดยพบว่าในตลาดอสังหาฯ ไทย บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่ยังครองใจลูกค้า หยอดเงินลงทุนสูง และมีมูลค่าการขายที่มากอันดับต้นๆ คือ AP, Sansiri และ Supalai ซึ่งทั้งสามบริษัทนี้มองทิศทางการพัฒนาโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัด ว่ายังมีช่องว่างทางการตลาดที่สามารถเข้าไปขยายตลาดได้มากกว่าพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ที่ตลาดส่วนใหญ่จะแข่งขันกันสูงมากเนื่องจากตลาดอสังหาแนวราบรอบกรุงเทพและปริมณฑลนั้นมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องเพราะสถานการณ์ COVID-19 และไลฟ์สไตล์แบบ Work from Home เป็นตัวเร่งให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เร่งทำตลาดโครงการแนวราบอย่างเต็มที่ครอบคลุมทุกเซกเมนท์ ยกตัวอย่างเช่น Supalai จะเพิ่มจำนวนโครงการแนวราบจาก 25 โครงการ เพิ่มเป็น 27 โครงการ กระจายไปยังในจังหวัดที่มีฐานของลูกค้าเดิมของตัวเองเพื่อตอบสนองดีมานด์ของคนมีเงินที่อยู่ต่างจังหวัดที่ยังคงมีศักยภาพในการซื้อบ้านได้อยู่

 

ส่วนตลาดบ้านคอนโดราคาต่ำถึงกลางๆ เช่น กลุ่มต่ำล้านบาท, กลุ่ม 2-4-6 ล้านบาท กลุ่มตลาดเหล่านี้มีบริษัทพัฒนาอสังหาหลายรายที่ไม่ค่อยมาเล่นตลาดนี้ก็มาลงทุนเปิดโครงการแนวนี้กันมากขึ้น เช่น SENA เปิดคอนโด SENA Kith เจาะกลุ่มต่ำล้านบาท , Noble ตะลุยเปิดคอนโดราคาดี facility สวยอย่างซีรีส์ Nue Noble , Sansiri เปิดทาวน์โฮมและบ้านซีรีส์ ANASIRI ราคาเริ่มต้น 1.9 ล้านบาท ส่วนAP ทำ PLENO จับกลุ่มกลาง 2-4 ล้านบาท เปิดคอนโด Aspire Erawan Prime ราคาดีติดรถไฟฟ้า เป็นต้น ภาพแบบนี้จะเริ่มเห็นมากขึ้นเพราะรองรับได้ทั้งตลาดกลุ่มซื้ออยู่อาศัยเองและกลุ่มนักลงทุนได้ด้วย

 

กระโดดข้ามกำแพงรายได้มาส่องของหรูเลิศๆ อย่างของ Singha Estate กันบ้าง พบว่าประสบความสำเร็จเป็นอย่างมากในการขายบ้านอภิมหาหรูราคาสูงสองสามร้อยล้านบาทอย่างในโครงการSantiburi the Residences ในช่วงเดือนพฤษภาคม-กันยายน 2020 ที่ผ่านมา ขายไปได้กว่า 1,450ล้านบาท ส่วน MJD ก็ปิดการขายคอนโดระดับ Ultimate Class อย่าง MARQUE Sukhumvit และบ้านเดี่ยว Super Luxury อย่าง Mavista เก็บเกี่ยวรายได้มาจากช่วงนาทีทองไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2020 ที่เศรษฐีไม่ได้เที่ยวต่างประเทศแล้วเบื่ออยู่บ้านออกไปสะสมบ้านใหม่เข้าคอลเลคชั่นกันไปอย่างงดงาม…ทั้งหมดนี้เป็นดัชนีที่สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาไม่ได้แย่ไปทั้งตลาด ดีมานท์ที่มีกำลังซื้อยังมีอยู่ เพียงแต่ว่าดีเวลลอปเปอร์ต้องหาให้เจอ มัดใจให้ได้ ซึ่งช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ โดยภาพรวมแล้วเชื่อว่าดีเวลลอปเปอร์จะเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากที่ชะลอการเปิดตัวโครงการในช่วงครึ่งแรกของปี 2020  เพราะว่าชะลอจนมีสินค้าคงเหลือน้อยจนจะไม่มีของมาขายแล้ว จึงต้องทยอยเพิ่มโครงการใหม่ๆ ออกมาขาย และเพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและอสังหาฯ ที่จะฟื้นอย่างเต็มขั้นในอีกไม่กี่ปี เพราะถึงอย่างไรก็ตามมนุษย์ก็ยังคงมีความต้องการการอยู่อาศัยอยู่เช่นเดิม

 

จากภาพรวมทั้งหมดของตลาดอสังหาก็จะเห็นได้ว่าดีเวลลอปเปอร์ขนาดใหญ่หลายราย แม้จะเดินเกมแบบระมัดระวังเต็มที่ เน้นกลยุทธ์ Cash is King ตุนเงินสดไว้ก่อน แต่ก็ยังพอที่จะเห็นสัญญาณบวกในการที่จะซื้อที่ดินเพื่อเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะถ้าดูจากยอดขายของแนวราบในกลุ่ม Real Demand ที่ยังคงไปได้ดี แม้จะพบว่ามีราคาที่ดินที่หลายๆ แปลงเจ้าของเริ่มมีการปล่อยขายแบบลดราคาลงบ้าง แต่ก็มี Landlord ที่ยังไม่ขายและไม่ลดราคาที่ดินและยังจะรอจนกว่าทุกอย่างจะดีขึ้นเหมือนเดิมแล้วค่อยขายเพราะไม่มีแรงกดดันด้านภาษีที่ดินหรือเหตุผลใดๆ ก็ตาม กลุ่ม Landlord ยังคงเชื่อมั่นว่าในอนาคตตลาดจะยังดีขึ้นได้ ซึ่งความเชื่อมั่นนี้เป็นเรื่องที่ใครอดทนรอได้นานกว่าก็จะได้เปรียบ

 

มีข้อมูลรายงานว่าดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่บางรายที่ยังคงมีความพร้อมในการบริหารความเสี่ยง มีความพร้อมทางด้านการเงินและการก่อสร้าง ก็ยังจะเปิดเกมรุกเต็มที่ในช่วงปลายปี 2020 เพราะเป็นธรรมดาของธุรกิจที่เมื่อผู้เล่นบางรายแผ่วลง อีกรายก็จะเริ่มรุกไล่มากขึ้น เช่นเดียวกับในฟากของดีมานท์ ที่แม้บางกลุ่มอาจจะลดลงแต่ก็ยังคงมีดีมานท์ของอีกกลุ่มอยู่ต่อเนื่อง เรียกได้ว่าเงินกำลังย้ายกระเป๋าจากคนหนึ่งไปอีกคนหนึ่งอยู่นั่นเอง

 

ยกตัวอย่างเช่นกรณีของ AP ที่เริ่มส่งสัญญาณบวกให้กับตลาดอสังหาไทยอย่างเห็นได้ชัดเจนโดยดูจากวิธีการตั้งงบประมาณซื้อที่ดินของ AP เค้ามีการปรับจำนวนงบประมาณการซื้อที่ดินที่มากกว่าเดิม นั่นแสดงว่าทาง AP สัมผัสได้ถึงอะไรบางอย่างในอนาคตหรือไม่

ช่วงเริ่มต้นของปี 2020 ที่วิกฤติโรคระบาด COVID-19 ยังแพร่กระจายเฉพาะที่ประเทศจีน ทาง APเคยตั้งงบประมาณการซื้อที่ดิน (Land Budget) ไว้อยู่ที่ 8,500 ล้านบาท แต่เมื่อถึงเวลาที่ COVID-19 เริ่มบุกเข้าไปไทยและรัฐบาลสั่ง Lock down ไปในช่วงเดือนเมษายนที่ทุกคนอดเที่ยวสงกรานต์นั้น ทาง AP ก็มีปรับตัวอย่างรวดเร็วโดยรีบตัดสินใจปรับลดงบประมาณซื้อที่ดินลงกว่า 47% ให้เหลืออยู่ที่ 4,500 ล้านบาทเพื่อชะลอดูท่าทีของวิกฤติโรคระบาดว่าจะมีเทรนด์เส้นกราฟผู้ติดเชื้อสูงขึ้นหรือต่ำลงแค่ไหน  แต่ด้วยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนที่ร่วมกันทำให้จำนวนผู้ติดเชื้อรายใหม่ (New case) ไม่สูงไปมากกว่านี้เหมือนประเทศอื่นๆ อย่างอเมริกา ทำให้เมื่อเวลาผ่านไปจากเดือนเมษายน 2020 มาจนถึงปัจจุบันในช่วงเดือนตุลาคม 2020 ทุกคนในไทยก็ปรับตัวเข้ากับไลฟ์สไตล์แบบ New Normal ได้หมดแล้ว หลายบริษัทมีการปรับตัวหลากหลายรูปแบบ ส่วนทางบริษัท AP แสดงความมั่นใจต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นโดยการปรับยอดงบ Land Budget ให้สูงขึ้นกว่าช่วง Lockdown เมษายนมาประมาณ 111% เรียกได้ว่าเพิ่มงบซื้อที่ดินมากกว่า  1  เท่าตัวเลยทีเดียว

ขอบคุณข้อมูล Land Budget จาก AP และสถิติ New case จาก https://en.wikipedia.org/wiki/Template:COVID-19_pandemic_data

 

ปัจจุบัน AP ตั้งงบซื้อที่ดินไว้ทั้งหมด 9,500 ล้านบาท ใช้เงินไปแล้ว 3,800 ล้านบาทเพื่อเตรียมสร้างโครงการใหม่ๆ สร้างรายได้ก้อนใหม่ให้บริษัท และเป็นประโยชน์กับผู้ถือหุ้นและช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจของซัพพลายเออร์ที่เกี่ยวข้อง และยังช่วยตอบสนองดีมานด์จากลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยอีกด้วย และช่วงปลายปีหรือไตรมาสที่ 4 ของปี 2020 นี้ทาง AP ยังเหลืองบประมาณใช้ซื้อที่ดินอีกกว่า 5,700 ล้านบาท ดังนั้นท่านเจ้าของที่ดินที่ไหนมีแปลงที่ดินมีศักยภาพน่าสนใจลองนำเสนอกับฝ่ายซื้อที่ดินของ AP ได้เลย เพราะ AP ยังเป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีงบคงเหลือเพื่อซื้อที่ดินในปี 2020 นี้ครับ

 

ภาพสะท้อนแบบนี้หมายความว่า AP มองภาพยาวไปข้างหน้าในอนาคตเรียบร้อยแล้วว่านี่คือจังหวะที่ดีในการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการต่อในระยะยาว นอกจากนี้เรายังเห็นความเคลื่อนไหวของ APได้เปิดโครงการใหม่ๆ ที่หัวเมืองต่างจังหวัดที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจที่ดีได้แก่ ระยอง นครศรีธรรมราช ขอนแก่น เชียงราย อยุธยา ด้วยแบรนด์ใหม่ชื่อว่า “อภิทาวน์ (APITOWN)” เพื่อจับกลุ่มผู้ที่ทำงานอยู่ใกล้แหล่งอุตสาหกรรมและทำเลการค้าในต่างจังหวัดต่างๆ ที่อยากได้ที่อยู่อาศัยภายใต้การดำเนินงานของบริษัทมหาชนที่มีความมั่นคงทางการเงินมากกว่าบริษัทพัฒนาอสังหารายกลางและเล็กที่เป็นเจ้าถิ่นในทำเลนั้นๆ

 

คำถามที่หลายคนสงสัยคือ แล้ว AP เอาเงินมาจากไหน คำตอบที่ตรงไปตรงมาก็คือ เอาเงินมาจากยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ออกมาว่าเมื่อช่วงกลางปี 2020 นั่นเอง โดยทาง AP รับรู้รายได้ไปแล้วถึง 19,960 ล้านบาท และทาง AP ยังมียอดขายรอโอน (Backlog) ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในช่วงไตรมาส 4ของปี 2020 จำนวน 23,400 ล้านบาท

 

จากข้อมูลทั้งหมดที่นำเสนอมา ทำให้เรามองเห็นความจริงอีกด้านว่า แม้ในยามวิกฤติของตลาดอสังหาไทย ก็ยังมีภาพด้านบวกของหลายบริษัทให้เรามองเห็นว่ายังมีหลายรายที่สามารถเติบโตในท่ามกลางสถานการณ์อันแสนยากได้อย่างไร เช่นเดียวกับวิกฤติโรคระบาดบนโลก ที่ไม่ว่าจะเป็นโรคใดๆ ก็ตามที่ผ่านมาในประวัติศาสตร์ของเรา ข้อเท็จจริงคือมีคนส่วนน้อยที่จะติดโรคแล้วอ่อนแอตายหายไป แต่อย่างไรก็ตามคนส่วนใหญ่ก็จะมีภูมิต้านทานและมีชีวิตอาศัยอยู่ได้ต่อไป เพราะสิ่งมีชีวิตทุกอย่างรวมถึงไวรัสก็ย่อมมีการปรับตัวเพื่อให้อยู่รอดบนโลกได้นานที่สุดเช่นกัน ซึ่งวิกฤตในรอบนี้นั้นหากมองในแง่ของเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ สภาพคล่องของธนาคาร และภูมิต้านทานของตัวดีเวลลอปเปอร์เอง ก็จะพบว่าหากองค์กรไหนมีกระบวนการทำงานและการดำเนินธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ ปรับตัวได้ไว ก็จะผ่านไปได้ด้วยดีในที่สุดครับ

แหล่งข้อมูล

https://mgronline.com/stockmarket/detail/9630000104922

https://mgronline.com/stockmarket/detail/9630000104069

https://www.thebusinessplus.com/singha-estate-ultra-luxury-housing-market/

https://www.bizfocusmagazine.com/news/item/8117-19.html

https://propholic.com/prop-now/lpn-wisdom-%e0%b8%a3%e0%b8%b0%e0%b8%9a%e0%b8%b8%e0%b8%9c%e0%b8%b9%e0%b9%89%e0%b8%9b%e0%b8%a3%e0%b8%b0%e0%b8%81%e0%b8%ad%e0%b8%9a%e0%b8%81%e0%b8%b2%e0%b8%a3%e0%b9%80%e0%b8%a3%e0%b9%88%e0%b8%87%e0%b9%80/

ต่อทอง ทองหล่อ

บรรณาธิการสื่อเกี่ยวกับการศึกษา และ Blogger ผู้มีผลงานการวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ มามากกว่าร้อยบทความ ยังเป็นผู้สนใจลงทุนคอนโดมิเนียม ชอบใช้ชีวิตแบบ Digital Nomad รักการเดินเท้าและเลือกใช้ขนส่งมวลชนสำรวจความเปลี่ยนแปลงของทำเลสถานที่ผ่านมุมมองการเข้าใจมนุษย์ นอกจากนี้ยังเป็น Active Citizen ช่วยขับเคลื่อนพัฒนาเมืองผ่านงานเขียนและเครื่องมือสื่อสารที่เชื่อมรัฐกับประชาชน เป้าหมายระยะยาวต้องการเห็นคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นของทุกคนในสังคม ติดตามผลงานได้ที่ https://matttortong.weebly.com

เว็บไซต์

มารุ ลาดพร้าว 15

รีเจ้นท์ โฮม บางซ่อน 28

ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39

Supalai Oriental Sukhumvit 39 คืออัครสถานแห่งใหม่ ที...

13 November, 2020

ดิ เอส สุขุมวิท 36

The ESSE Sukhumvit 36 คอนโด Super luxury สูง 43 ชั้น...

11 November, 2020

ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสต์พอยท์

โครงการ Ideo Mobi Sukhumvit Eastpoint นี้เป็นโครงการ...

3 November, 2020

ไอคอน อุดมสุข

สำหรับในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ ปี 2020 ปีแห่ง...

14 October, 2020