3 ปีที่ผ่านมาอาจกล่าวได้ว่า ตลาดแนวราบนั้นเป็นพระเอกตัวจริงที่ช่วยพยุงตลาดอสังหาในกรุงเทพฯไม่ให้ชะลอตัวลงมากจนเกินไปจากการขาดหายไปของกำลังซื้อในกลุ่มนักลงทุนคอนโด และกลุ่มชาวต่างชาติ อันมาจากความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค หนี้ครัวเรือน รวมไปถึงทิศทางของดอกเบี้ยที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นที่รับรู้กันโดยทั่วไปว่าตลาดอสังหาในยุคปัจจุบันนี้ ตลาดแนวราบที่เน้นไปที่กลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงในแบบ Real Demand ปัจจุบันทันด่วนคือ เครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนตลาดให้มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปสู่โหมด Home for Everything ที่ผู้คนส่วนใหญ่ล้วนมองว่าที่อยู่อาศัยแนวราบไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม ที่มอบพื้นที่ใช้สอยมากกว่า ในราคาที่ประหยัดการซื้อคอนโดใจกลางเมือง ล้วนตอบสนองความต้องการของทุกคนในครอบครัวได้มากกว่า ทั้งในเรื่องของ Privacy, Flexible Space, Pet Humanization, Multi Generation Living หรือแม้กระทั่งการทำธุรกิจ

โดยเมื่อช่วงเดือนมิย.ที่ผ่านมา ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC ได้มีการเปิดเผยข้อมูลถึงผลการวิจัยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วไปในปี 2566 ว่า ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องในอัตราที่ชะลอลงจากปี 2565 ท่ามกลางปัจจัยกดดันค่อนข้างสูง อาทิ เงินเฟ้อ และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะทำให้การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป นอกจากนี้ ต้นทุนก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง จะยังเป็นปัจจัยกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้ หากแบ่งพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยในกลุ่ม บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด จะพบว่ามีแนวโน้มการขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านเดี่ยวในตลาดกลางบน ระดับราคา 7-15 ล้านบาท ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการหันมาพัฒนาบ้านในกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้น ทำให้ตลาดมีการขยายตัวต่อเนื่อง เพื่อรองรับกำลังซื้อซึ่งยังมีอัตราการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ

และหากลงลึกไปถึงความนิยมในการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 นี้ โดยเปรียบเทียบระหว่างการเปิดตัวโครงการคอนโด และโครงการแนวราบ ในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล ซึ่งรวบรวมข้อมูลโดย บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด ก็จะพบว่ามีการเปิดตัวคอนโด โครงการใหม่ทั้งสิ้น 36 โครงการ จำนวนหน่วยรวมกัน 17,795 หน่วย ลดลง -28% มูลค่ารวมกัน 50,057 ล้านบาท ลดลง -26% ในขณะที่ การเปิดตัวบ้านแนวราบยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในด้านจำนวนหน่วยอยู่ที่ 15,917 หน่วย เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 จำนวน 14,532 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% (YOY) ในด้านมูลค่าโครงการรวมกัน 99,160 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% (YOY) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางที่ยังคงเป็น “ขาขึ้น” อยู่ของตลาดแนวราบ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่มีระดับราคาสูง (เกิน 10 ลบ.ขึ้นไป) และกลุ่มทาวน์โฮมที่มีระดับราคา 2 – 5 ลบ

สิริ เพลส อีกหนึ่งแบรนด์ทาวน์โฮมในระดับราคา 2 – 5 ล้านบาท ที่ชูจุดเด่นในเรื่องของการออกแบบโครงการในสไตล์ Dream Destination แรงบันดาลใจจาก 4 เมืองในฝันของคนรุ่นใหม่ นิวยอร์ก – เกียวโต – ปารีส – อัมสเตอร์ดัม ครอบคลุมทุกทำเลเมืองส่วนต่อขยาย ในระดับราคาเข้าถึงง่าย 2 – 5 ล้านบาท

เอพี ไทยแลนด์ เป็นอีกหนึ่งผู้นำในเรื่องการพัฒนาแบรนด์โครงการทาวน์โฮมให้คอบคลุมทุกเซกเมนท์ราคา แต่สำหรับระดับราคา 7 – 10 ล้านบาท จะส่งแบรนด์ในกลุ่มตลาดบ้านแฝดอย่าง บ้านกลางเมือง The Edition มาทำตลาดด้วยจุดเด่นพื้นที่ที่มากกว่าทาวน์โฮมในระดับราคาเดียวกัน

โครงการ Golden Town จาก เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม ก็เป็นอีกหนึ่งผู้นำในตลาดทาวน์โฮม 2 ชั้นในเซกเมนต์ Mass ระดับราคา 2 – 4 ล้านบาท ที่ชูจุดเนในเรื่องของดีไซน์สไตล์ยุโรป ตั้งบนย่านชุมชน ที่เดี๋ยวนี้มีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยเลยที่หันมาซื้อปล่อยเช่า

แต่จากตัวเลขดังกล่าว ก็สร้างคำถามที่ตามมาว่าโครงการบ้านเดี่ยวระดับ Luxury ที่มีระดับราคาเกิน 30 ล้านบาทขึ้นไปนั้นมีการเปิดขายมากเกินไปไหม และทำไมดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ถึงเลือกที่จะเปิดโครงการทาวน์โฮมในระดับราคา 2 -5 ล้านบาทมากที่สุด จนนำมาซึ่งช่องว่างทางการตลาดที่ขาดหายไปของกลุ่มทาวน์โฮมในระดับราคา 7 – 10 ล้านบาท ที่อยู่ดีๆก็ขาดช่วงในการพัฒนาไปกันหมดเลย (ข้อมูลจาก INFOGRAPHIC SCB EIC ตามด้านล่าง) ทั้งๆที่หากพิจารณาตามความเป็นจริง โดยเฉพาะในเรื่องงบประมาณของกลุ่มคนซื้อแล้ว นี่คือกลุ่มสินค้าที่สามารถทดแทนการซื้อคอนโดในเมืองขนาด 2 ห้องนอนได้ดีที่สุด ซี่งบทวิเคราะห์นี้จะพาคุณผู้อ่านมาร่วมหาคำตอบกันว่ากลุ่มตลาดนี้มันหายไปไหน และถูกแทนที่ด้วยสินค้าอะไร?

บ้านจัดสรรทุกประเภทที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯรายปี

บ้านจัดสรรที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านประเภทหรือรูปแบบใดก็ตามในกรุงเทพมหานคร ส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับราคา 3 – 5 ล้านบาทต่อยูนิตมากกว่าระดับราคาอื่นๆ โดยระดับราคาที่มากเป็นอันดับที่ 2 คือ ระดับราคา 5 – 7 ล้านบาทต่อยูนิต บ้านในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปมีสัดส่วนที่น้อยกว่าบ้านในระดับราคาต่ำกว่ามากนัก ซึ่งเป็นไปตามกลไกตลาดที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจะมีจำนวนน้อยกว่า โดย ข้อมูลที่นำมาวิเคราะห์นี้มาจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)

ถ้าดูจากจำนวนบ้านที่เปิดขายใหม่ในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2561 – 2565 เป็นต้นมา อาจจะไม่สะท้อนความเป็นจริงในแบบ Organic Growth เพราะช่วงปีพ.ศ.2563 – 2564 เป็นปีที่ประเทศไทยและทุกประเทศในโลก อยู่ในช่วงของสถานการณ์โควิด-19 จำนวนของบ้านจัดสรรที่พัฒนาและเปิดขายใหม่โดยผู้ประกอบการต่างๆ มีจำนวนลดลง อีกทั้งยังมีการเลื่อนการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปจากกำหนดเดิม จากนั้นพอสถานการณ์ต่างๆ เริ่มดีขึ้น จำนวนของบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2565 จึงกลับมามีจำนวนมากอีกครั้ง และมากกว่าจำนวนในปีพ.ศ.2563 -2564 หรือกลับไปมีจำนวนใกล้เคียงกับช่วงปีพ.ศ.2561 – 2562 โดยในกลุ่มของระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปที่มีจำนวนมากกว่าหลายปีที่ผ่านมาแบบชัดเจน

การขยายตัวของบ้านจัดสรรในระดับราคาต่างๆ ในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2561 เป็นต้นมา

บ้านจัดสรรในระดับราคา 3 -5  ล้านบาทต่อยูนิต และในระดับราคา 5 – 7 ล้านบาทต่อยูนิต มีการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นแบบเห็นได้ชัดเจนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 แต่อาจจะยังต้องรอดูต่อไปอีก 2 – 3 ไตรมาสจึงจะเห็นภาพรวมของปีนี้ บ้านในระดับราคาที่มีการเปิดขายใหม่ไม่มาก คือ บ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งแน่นอนว่าปัจจัยที่มีผลให้การเปิดขายบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตลดน้อยลงไป คือ เรื่องของราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าที่ขยายออกมาปริมณฑลต่อเนื่อง และเรื่องของวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้การพัฒนาบ้านในระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตทำได้ยากมากขึ้น แม้จะเป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ก็ตาม

ในขณะที่บ้านระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทต่อยูนิตก็มีการเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เพราะเป็นช่วงของราคาที่อาจจะก้ำกึ่งระหว่างการขยับขึ้นไปซื้อในราคาที่แพงกว่านี้ โดยบ้านในระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทต่อยูนิตส่วนใหญ่จะเป็นประเภทของบ้านเดี่ยวมากกว่าบ้านประเภทอื่นๆ ในขณะที่บ้านในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปมีจำนวนที่เพิ่มขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นแบบชัดเจนในช่วงปีพ.ศ.2564 เป็นต้นมา

อัตราการขายได้ของบ้านจัดสรรแต่ละประเภทในแต่ละระดับราคา

บ้านในระดับราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทมีอัตราการขายได้มากกว่าระดับราคาอื่นๆ เป็นเรื่องปกติ โดยบ้านในช่วงระดับราคาดังกล่าวมีอัตราการขายได้ที่มากกว่า 60% ขึ้นไป ซึ่งบ้านจัดสรรในระดับราคา 10 – 15 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นอีกช่วงระดับราคาที่น่าสนใจ เพราะอัตราการขายได้ก็สูงกว่า 60% เช่นกัน แม้ว่าจำนวนยูนิตจะน้อยกว่ามากก็ตาม แต่อย่างไรก็ตาม บ้านในทุกระดับราคามีอัตราการขายได้มากกว่า 50% ขึ้นไปทั้งหมด ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดบ้านจัดสรรยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อในกรุงเทพมหานคร โดยถ้าพิจารณารายประเภทของบ้านจัดสรรจะเห็นความน่าสนใจมากขึ้น

งบประมาณ 7 – 10 ล้านบาท เลือกแบบไหน Work กว่ากัน? ระหว่างบ้านเดี่ยว VS ทาวน์โฮม VS บ้านแฝด

ถ้าพิจารณาเฉพาะ 2 ประเภทบ้านจัดสรรที่มีสัดส่วนในตลาดมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม จะเห็นข้อมูลที่น่าสนใจ เพราะบ้านเดี่ยวในระดับราคาที่อยู่ในช่วงคาบเกี่ยวกับทาวน์โฮมมักมีอัตราการขายที่ต่ำกว่า เพราะบ้านเดี่ยวในระดับราคาเดียวกับทาวน์โฮมหลายโครงการ อาจจะอยู่ในทำเลที่ด้อยกว่าหรือการเข้าถึงยากกว่า ทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ดินมากกว่า 50 ตารางวาในระดับราคาเดียวกับทาวน์โฮมได้ ในทางกลับกันทาวน์โฮมในระดับที่อยู่ในระดับเดียวกับบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะระดับราคา 7 – 10 ล้านบาท กลับมีอัตราการขายที่มากกว่าบ้านเดี่ยวในระดับราคาเดียวกัน นั่นอาจจะเป็นเพราะว่าทาวน์โฮมระดับราคานี้อยู่ในทำเลที่ดีกว่า และมอบพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าเนื่องจากส่วนใหญ่แล้วจะมีมากกว่า 2 ชั้น และมีชั้นลอย รวมไปถึงขนาดของที่ดินก็อาจจะมากกว่าทาวน์โฮม 2 ชั้นทั่วๆ ไปที่ขายในราคา 2 – 5 ล้านบาท

ยกตัวอย่างเช่นโครงการในย่านราชพฤกษ์อย่าง ทาวน์โฮม Nue Cove North Ratchapruek ที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่บนทำเลที่ดีที่สุดของราชพฤกษ์ตอนเหนือ โดยเป็นทาวน์โฮม 3.5 ชั้นที่มอบพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 194 – 257 ตรม. ก็มีทำเลที่ดีกว่าและให้พื้นที่ใช้สอยเยอะกว่าบ้านแฝด 2 ชั้น ที่อยู่ใกล้ๆกันอย่าง Inizio ราชพฤกษ์ – รัตนาธิเบศร์ กับพื้นที่ใช้สอยประมาณ 133 – 149 ตรม. และอีกหลายโครงการบ้านเดี่ยวใหม่ๆในย่านที่อยู่ห่างออกไปอย่างถนนราชพฤกษ์ 346 ในระดับราคาขายที่พอๆกัน

บ้านแฝดในระดับ 7 – 10 ล้านบาทมีจำนวนที่ต่างจากทาวน์โฮมในระดับราคาเดียวกันไม่มากนัก และได้รับความสนใจในระดับที่แตกต่างกันไม่มาก ซึ่งอาจจะเป็นเพราะว่าอยู่ในทำเลเดียวกัน และบ้านแฝดโดยทั่วไปจะมีขนาดที่ดินที่มากกว่าทาวน์โฮมแบบทั่วไปในตลาด แต่เมื่อราคาไม่แตกต่างกันมากก็อาจจะรับความสนใจจากผู้ซื้อมากกว่า แต่จำนวนของบ้านแฝดในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะลดลง เพราะราคาขายมีความก้ำกึ่งกับทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม จำนวนของบ้านแฝดในตลาดจึงไม่มากมาโดยตลอดเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม

แบรนด์บ้านกลางเมือง The Edition เป็นแบรนด์บ้านแฝด 3 ชั้นตัวสร้างชื่อของ AP ชูจุดเด่นที่แตกต่างกว่าแบรนด์บ้านกลางเมือง ที่เป็นทาวน์โฮม 3 ชั้น ด้วยขนาดที่ดินเริ่ม 37 ตรว. พื้นที่ใช้สอย 222 ตรม. รวมถึงจำนวนที่จอดรถที่มากถึง 3 คัน โดยหากดูจากภายนอกแทบจะให้ความรู้สึกว่านี่คือบ้านเดี่ยวมากกว่าบ้านแฝด เพราะมีแค่บางส่วนของบ้านเพียงด้านเดียวเท่านั้นที่เชื่อมติดกับบ้านข้างๆ

ฤา จะสิ้นยุคทาวน์โฮมระดับราคา 7 – 10 ลบ.

ทาวน์โฮมในระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทต่อยูนิต เป็นประเภทของบ้านจัดสรรและระดับราคาที่น่าสนใจในตลาด แต่กลับมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง โดยเพิ่งจะมากขึ้นในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นเพราะบางโครงการเลื่อนการเปิดขายมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2563 – 2564 เช่นเดียวกับบ้านจัดสรรในระดับราคา และประเภทอื่นๆ ที่มีจำนวนมากขึ้นในปีพ.ศ.2565 ด้วยการที่เป็นระดับราคาที่ใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยวขนาดกลางสูง 2 ชั้นที่มอบพื้นที่ดินมากกว่า 50 ตารางวาขึ้นไป กลุ่มผู้ซื้อประเภทครอบครัวที่มีผู้สูงอายุอาศัยอยู่ด้วยจึงมักเลือกที่จะซื้อบ้านเดี่ยวมากกว่า เนื่องจากสะดวกในการใช้งาน มีห้องอาบน้ำชั้นล่าง มีห้องนอนชั้นล่าง รวมไปถึงพื้นที่สวนที่สามารถใช้จัดสวน หรือปลูกผักเป็นงานอดิเรก หรือแม้กระทั่งต่อเติมเพื่อเป็นห้องพักอาศัยเพิ่มอีกห้องก็ได้เช่นกัน โดยในช่วงก่อนหน้านี้ประมาณ 7 – 8 ปี ผู้ประกอบการอสังหาฯชั้นนำหลายรายได้มีการพัฒนาสินค้าประเภท Urban Home ที่มีลักษณะเป็นทาวน์โฮม 3.5 – 4 ชั้น พร้อมงานดีไซน์ที่ช่วยปิดข้อจำกัดของการอยู่อาศัยในทาวน์โฮม ที่มักจะขาดความโปร่งโล่ง ช่องแสง พื้นที่ทำสวน และความยากในการเดินขึ้นไปชั้นบน ด้วยการเพิ่มพื้นที่โถงแบบ Double Volume เพิ่มขนาดความลึกของสวนหลังบ้าน เพื่อช่องแสง Sky Light หรือแม้กระทั่งสร้างพื้นที่ส่วนในบ้านแบบ Inner Courtyard และ Rooftop Garden รวมถึงลิฟท์ส่วนตัว เข้ามาเป็นจุดขาย แต่ด้วยเทรนด์ในการพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับ Luxury ที่กำลังมาแรงมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เราจึงเห็นทาวน์โฮมในระดับราคานี้จากผู้พัฒนาโครงการรายย่อยที่ส่วนใหญ่แล้วมีแลนด์แบงค์ของตัวเองในการพัฒนามากกว่า ทั้งนี้ผู้ประกอบการบางรายก็มองว่าสามารถพัฒนาสินค้าประเภทบ้านแฝดในกลุ่มระดับราคานี้ได้เช่นกัน ดังนั้นนี่คือกลุ่มเซกเมนท์ราคาที่หากไม่ได้วาง Positioning ให้ดีๆก้อาจจะเกิด Segment Overlap Competition กับสินค้าอื่นๆของบริษัทได้เช่นกัน

หากเลือกดูเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนาที่อยู่ในตลาดฯจะพบว่ามีแค่บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เท่านั้นที่ยังคงทำตลาดในเซกเมนท์ทาวน์โฮมระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทอย่างต่อเนื่อง กับแบรนด์ Nirvana Define

ในปัจจุบันมีผู้พัฒนาโครงการรายย่อยหลายรายที่นำเสนอทาวน์โฮมสไตล์ Urban Home ที่มีระดับราคา 7 – 10 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่มักจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และอยู่บนถนนรอง แต่ยังคงอยู่ในแหล่งชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า

ในขณะที่ทาวน์โฮมในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิต ที่แม้ว่าจะมีอยู่ในตลาดแต่ก็มีอัตราการขายที่ไม่สูงมาก เพราะผู้ซื้ออาจจะตัดสินใจเลือกบ้านเดี่ยวที่มีขนาดที่ดินที่ใหญ่กว่า แม้ว่าจะอยู่ในทำเลที่ด้อยกว่าและอาจจะมีขนาดของพื้นที่ใช้สอยที่น้อยกว่าก็ตาม เพราะผู้ซื้ออาจจะยังติดภาพว่าเป็นทาวน์โฮมอยู่ แต่ถ้าเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดีจริงๆ มีการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ดีกว่าบ้านเดี่ยว ก็เป็นกลุ่มตลาดที่ได้รับความสนใจเช่นกัน แม้ว่าจะมีราคาขายมากกว่า 15 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปก็ตาม โดยทาวน์โฮมเหล่านี้บางแห่งยังมีจุดดึงดูดใจในเรื่องการเป็นโครงการขนาดเล็กไม่เกิน 9 ยูนิต และไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง จึงไม่ต้องรับภาระในการจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละปี

Mayfield Pinklao (เมย์ฟิลด์ ปิ่นเกล้า) Luxury Townhome 3.5 และ 4 ชั้น พร้อมลิฟท์บ้านส่วนตัว* ให้พื้นที่ใช้สอย 290 – 327 ตรม. ตรงข้ามเซ็นทรัลปิ่นเกล้า ซึ่งเป็นทำเลของกลุ่มสินค้าประเภทคอนโด รับประกันความพรีเมียม และดีไซน์ที่โดดเด่น โดยบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มาพร้อม Concept Design ในสไตล์ URBAN MODERN Classic ตอบโจทย์ด้านการมีชีวิตที่ดี ด้วยการให้คุณใช้ชีวิตท่ามกลางธรรมชาติ และทลายข้อจำกัดของการอยู่ทาวนโฮมทั่วไปด้วยการจัดวางสเปซที่เปิดโล่ง เช่นเดียวกับการแทรกธรรมชาติเข้ามาภายในบ้าน มีราคาขาย เริ่ม 14.5 ล้าน*

Luka Residence Ekamai ทาวน์โฮม 4.5 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 310 ตร.ม ใกล้ย่านเอกมัย บนถนนเพชรพระราม 3 มีจำนวนแค่ 6 หลัง ราคาเริ่มต้น 24.9 ล้านบาท แม้ที่ตั้งจะอยู่ในซอยและเป็นแหล่งชุมชน แต่ภาพรวมของทำเลนับว่าอยู่ใจกลางเมือง

แบรนด์ทาวน์โฮมของดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำที่มีขายในปัจจุบัน แยกตามระดับราคา

ทาวน์โฮมในระดับราคา 7 -10 ล้านบาทต่อยูนิต มีความเป็นไปได้ที่จะลดน้อยลงไปในตลาด เพราะผู้ประกอบการมองว่ามีความก้ำกึ่งหรือเทียบเคียงกับบ้านเดี่ยวในระดับราคาเดียวกัน แต่ถ้าพิจารณาให้ดีๆ แล้วจะเห็นได้ว่าทาวน์โฮมในระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทต่อยูนิตยังมีความต้องการอยู่ในตลาดโดยจะเห็นได้จากอัตราการขายได้ที่สูงถึง 63% ซึ่งส่วนใหญ่จะใช้เวลาในการขายที่ไม่นาน เพราะทำเลที่ตั้งของทาวน์โฮมในระดับราคานี้อยู่ในทำเลที่ดีกว่าบ้านเดี่ยวในระดับราคาเดียวกันแบบชัดเจน อีกทั้งตลาดทาวน์โฮมเปิดใหม่ และพร้อมขายในปัจจุบันนั้นมีตัวเลือกน้อยลงมากเช่นกัน

เขตในกรุงเทพมหานครที่มีโครงการระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทแยกตามประเภทบ้านจัดสรร

ทาวน์โฮมในระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทต่อยูนิตอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากเมืองชั้นในมากนัก และมีหลายโครงการที่อยู่ในพื้นที่ของวงแหวนกาญจนาภิเษก ซึ่งเป็นทำเลที่ราคาที่ดินค่อนข้างสูง ทาวน์โฮมในพื้นที่นี้จึงสามารถพัฒนาและเปิดขายในระดับราคานี้ได้ แต่ก็ต้องมีความแตกต่างจากทาวน์โฮมในระดับราคาต่ำกว่า เช่น มีขนาดของพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าทาวน์โฮมในระดับราคาขายต่ำกว่า หรือเริ่มต้นที่ประมาณ 180 ตารางเมตร ซึ่งเป็นขนาดของบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน หรือมีขนาดของพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าบ้านเดี่ยวที่มีความสูง 2 ชั้นเหมือนกัน เช่น ถ้าเป็นทาวน์โฮม 3 – 4 ชั้นก็อาจจะมีพื้นที่ใช้สอยรวม 180 – 210 ตารางเมตร ถ้าเป็นทาวน์โฮมหน้ากว้างมากกว่า 6 เมตร ก็จะมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 245 ตารางเมตรขึ้นไปถึงมากกว่า 300 ตารางเมตร ซึ่งจะเห็นได้ว่าเป็นขนาดของทาวน์โฮมที่ใหญ่กว่าบ้านเดี่ยว และมีความน่าสนใจกว่าบ้านเดี่ยวในระดับราคาเดียวกันแน่นอน

บ้านเดี่ยวเปิดขายใหม่รายปี

จากข้อมูลสถิติทั้งหมด คงพอสรุปได้ว่าทาวน์โฮมในระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะไม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากในช่วงที่ผ่านมา โดยมีจำนวนลดลงมาโดยตลอด ซึ่งอาจจะด้วยปัจจัยหลายอย่างในมุมมองของผู้ประกอบการที่อาจจะคิดว่าการพัฒนาทาวน์โฮมในระดับราคานี้ทำได้ยากมากขึ้น และการควบคุมต้นทุนหรือการหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการรูปแบบนี้อาจจะไม่ง่ายเหมือนที่ผ่านมา อีกทั้งกระแสความนิยมในการหาซื้อโครงการบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคาสูงเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปมีมากขึ้น จึงมีการปรับรูปแบบของสินค้าไปเป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคาที่มากกว่า หรือไม่ก็เปลี่ยนไปเป็นการพัฒนาบ้านแฝดแทน เพราะมีโอกาสที่จะสร้างอัตราการทำกำไรที่สูงกว่า

ซึ่งถ้าพิจารณาจากอัตราการขายได้แล้วอาจจะเห็นว่ามีคนต้องการทาวน์โฮมในระดับราคานี้อยู่ในตลาดแน่นอน โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวในระดับราคาเดียวกัน แต่ที่ผ่านมาอาจจะหาโครงการในทำเลดีๆ และเป็นของผู้ประกอบการชั้นนำที่น่าเชื่อถือ และมีการออกแบบที่น่าสนใจไม่ค่อยได้ และเมื่อผู้ประกอบการทยอยลดการเปิดขายโครงการระดับนี้ลงต่อเนื่อง จึงส่งผลให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่เบนความสนใจไปหาบ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า หรือไกลออกไปแต่อยู่ในระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทต่อยูนิตแทน เพราะถึงแม้ในตลาดจะยังคงมีตัวเลือกทาวน์โฮมในระดับราคาต่ำกว่านี้อยู่พอสมควร แต่ก็ไม่ได้ตอบโจทย์ทั้งในเรื่องพื้นที่ใช้สอย ดีไซน์ และทำเล จึงเป็นปัจจัยหลักที่มีอิทธิพลต่อการซื้อมากที่สุดของกลุ่มเป้าหมาย

ทั้งนี้ในอดีตที่ผ่านมากลุ่มสินค้าประเภททาวน์โฮมนั้น เป็นกลุ่มสินค้าที่ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ต้องการปรับเปลี่ยนการอยู่อาศัยจากอาคารพาณิชย์ และคอนโด มาสู่รูปแบบทาวน์โฮมโดยอาศัยข้อได้เปรียบของเรื่องทำเล ที่จอดรถ ขนาดพื้นที่ใช้สอย โดยที่ยังคงเสียเปรียบกลุ่มสินค้าประเภทบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวในเรื่องของขนาดพื้นที่ดิน พื้นที่สวน Outdoor และความโปร่งโล่งของช่องอากาศและช่องแสง ซึ่งภาพจำของทาวน์โฮมในอดีตก็คืออาคารสูง 2-3 ชั้น ที่แม้จะมีพื้นที่ใช้สอยภายในตัวบ้านที่ค่อนข้างมาก แต่หลายๆ โครงการก็ยังมีข้อจำกัดในเรื่องของขนาดที่ดิน การจัดวาง Space หรือจำนวนห้องนอน – ห้องน้ำให้สัมพันธ์กับการใช้งานกับทุกคนในบ้าน การขาดพื้นที่ใช้งานเอนกประสงค์แบบ Semi – Outdoor  หรือพื้นที่ Open Space ขนาดใหญ่ รวมถึงผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ก็มักเลือกที่จะเอาพื้นที่บริเวณสวนหลังบ้านออก เพื่อที่จะต่อเติมเป็นห้องครัว หรือห้องซักรีดแบบใช้งานได้จริงจังมากกว่า ทำให้การอยู่ท่ามกลางธรรมชาติแมกไม้ในสไตล์บ้านเดี่ยวดูจะเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก และก็ยังคงเป็นอยู่สำหรับกลุ่มตลาดทาวน์โฮมในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทส่วนใหญ่

แต่ในปัจจุบันกลุ่มสินค้าทาวน์โฮมโดยผู้พัฒนาโครงการหลายรายได้มีการวางเซกเมนท์ราคาให้สูงขึ้น และได้มองเห็น Pain Point ของปัญหาดังกล่าว โดยได้นำนวัตกรรมการออกแบบใหม่ๆ มาใช้ในการสร้างโครงการ เพื่อยกระดับของการอยู่อาศัยแบบทาวน์โฮมให้พัฒนาไปอีกขั้น ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบพื้นที่โถง Living สูงแบบ Double Volume, การเพิ่มขนาดพื้นที่ Courtyard ภายในบ้านและหลังบ้าน, การเพิ่มช่องแสงธรรมชาติ Skylight, การเพิ่มพื้นที่ให้กับลานจอดรถ, ลิฟท์ส่วนตัว, สระว่ายน้ำหลังบ้าน ไปจนถึงการสร้าง Rooftop Garden ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่พิเศษกว่าที่เคยเป็นมา โดยที่ต้องแลกกับราคาขายที่มากขึ้น และชนกับราคาขายของคอนโดขนาด 2 – 3 ห้องนอนใจกลางเมืองในแบบเต็มๆ…ซึ่งก็เป็นเรื่องที่น่าเสียดายว่าตลาดทาวน์โฮมในกลุ่มนี้ไม่ได้ถูกให้ความสำคัญมากเท่าที่ควร โดยในปัจจุบันตัวเลือกหลักของกลุ่มสินค้าทาวน์โฮมก็เป็นระดับ Mass ราคา 3 – 5 ล้านบาท ที่แม้จะมีกระแสแรงต่อเนื่องว่าขายดีจน Sold Out และปั๊มมาขายใหม่ได้เรื่อยๆ แต่ความท้าทายหลักในท้ายที่สุดก็คือ เมื่อวิถีชีวิตของผู้คนเริ่มกลับสู่โหมดปกติอีกครั้ง สินค้าทาวน์โฮมประเภทนี้จะใช้ข้อได้เปรียบอะไรเป็นจุดขายในการยืนระยะ จากการที่ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดจากหลายด้าน ทั้งกลุ่มสินค้าประเภท Mass Condo ที่มีข้อได้เปรียบชัดเจนในเรื่องของทำเล ความใกล้รถไฟฟ้า และใกล้ที่ทำงานมากกว่า รวมไปถึงกลุ่มสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวในระดับเริ่มต้นที่ตั้งอยู่บนทำเลใกล้เคียงกัน ในราคาที่ต่างกันไม่มากนัก

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์

บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด