PropStat Exclusive: ส่องตลาดบ้านจัดสรรบนทำเลเอกมัย – รามอินทรา

เกริก บุณยโยธิน 21 June, 2021 at 11.22 am

หากถามว่าพื้นที่เมืองส่วนต่อขยายในเขตกทม.ย่านใดบ้างที่มีโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายค่อนข้างสูงมาพัฒนา และเปิดขายอยู่ค่อนข้างเยอะ ในปัจจุบันก็คงต้องนึกถึงพื้นที่ตามแนวถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เอกมัย – รามอินทรา) และถนนประเสริฐมนูกิจ (ถนนเกษตร – นวมินทร์) ราคาขายของโครงการบ้านในพื้นที่ดังกล่าวอาจจะไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับบางโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนพระรามเก้า พัฒนาการ หรือถนนราชพฤกษ์ แต่ก็มีหลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 25 ล้านบาทต่อยูนิต และมีบางยูนิตในบางโครงการที่ขายกันแตะ 100 ล้านบาท  เนื่องจากเป็นถนนที่เชื่อมระหว่างถนนลาดพร้าว พื้นที่ชุมชนขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนามาต่อเนื่องในช่วง 30 – 40 ปีที่ผ่านมาและกำลังจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (อยู่ระหว่างการกำลังก่อสร้าง) กับถนนประเสริฐมนูกิจ หรือถนนเกษตร – นวมินทร์ ซึ่งถนนที่เป็นที่รับรู้กันว่ามีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงอยู่หลายโครงการ อีกทั้งยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลในอนาคต นอกจากนี้ถนนประดิษฐ์มนูธรรมเองก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทาด้วยเช่นกันในอนาคต

 

ย่านเอกมัย – รามอินทรา แบ่งออกเป็นช่วงไหนบ้าง?

ถนนประดิษฐ์มนูธรรม เรามักจะรู้จักกันในอีกชื่อว่า ถนนเอกมัย – รามอินทรา เพราะเป็นถนนที่เชื่อมต่อจากซอยเอกมัยหรือสุขุมวิท 63 และเป็นถนนที่ตัดผ่านสำคัญ เช่น ถนนเพชรบุรี พระราม 9 และถนนสายรองต่างๆ อีกหลายสาย ดังนั้น พื้นที่ตามแนวถนนประดิษฐ์มนูธรรมจึงมีความแตกต่างกันค่อนข้างมาก เพราะสภาพชุมชน การพัฒนา และข้อจำกัดต่างๆ แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ แต่พื้นที่ที่อาจจะถือได้ว่ามีความน่าสนใจและมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในช่วง 10 – 20 ปีที่ผ่านมา คือ พื้นที่ในซอยย่อยต่างๆ ที่แยกหรือเชื่อมต่อกับถนนประดิษฐ์มนูธรรม โดยเฉพาะในช่วงตอนเหนือของถนนลาดพร้าวขึ้นไปทั้งสองฝั่งของถนนประดิษฐ์มนูธรรมที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก แม้ว่าจะมีที่ดินเหลือให้พัฒนาไม่มากนักในปัจจุบัน แต่ด้วยศักยภาพของพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นมาโดยตลอดจึงยังคงมีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรต่อเนื่อง และส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีราคาขายสูง

 

พื้นที่ทางทิศตะวันตกของถนนประดิษฐ์มนูธรรมมีซอยหรือถนนสายรองที่มีการพัฒนาต่อเนื่องมาตั้งแต่ในอดีตมากกว่า 30 ปี แล้ว เช่น ซอยโชคชัย 4 ที่เชื่อมต่อถึงนาคนิวาส สุคนธสวัสดิ์ ซอยลาดพร้าว 71 และซอยต่างๆ ที่แยกออกมาจากถนนลาดพร้าว ซึ่งซอยต่างๆ ที่กล่าวไปแล้วเป็นซอยที่ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ต่อเนื่องโดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรขนาดไม่ใหญ่มาก และมีราคาขายค่อนข้างสูง อีกทั้งยังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการเช่นกัน รวมไปถึงมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ในพื้นที่ด้วย โซนที่โดดเด่นในพื้นที่นี้แบบค่อนข้างมาก คือ โซนที่อยู่ในซอยโชคชัย 4 ลาดพร้าว 71 ซึ่งเข้าไปไม่ไกลมากจากถนนลาดพร้าว เพราะค่อนข้างเงียบและยังคงมีความเป็นชุมชน ประกอบกับยังคงอยู่ใกล้ถนนลาดพร้าว และสามารถเข้า-ออกจากถนนเส้นทางอื่นๆ ได้อีกด้วย ในขณะที่พื้นที่ในฝั่งตะวันออกของถนนประดิษฐ์มนูธรรมก็มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เช่นกันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะมีสภาพของความเป็นชุมชน หรือพัฒนาการที่ไม่ได้แตกต่างจากซอยต่างๆ ในฝั่งตะวันตกของถนนประดิษฐ์มนูธรรม รวมไปถึงมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกในพื้นที่ด้วยเช่นกัน เพียงแต่มีจำนวน และขนาดของโครงการที่เล็กกว่า

นอกจากนี้พื้นที่ทั้งสองฝั่งของถนนประดิษฐ์มนูธรรมในช่วงนี้ยังเป็นพื้นที่ที่อยู่ในระหว่างแนวเส้นทางรถไฟฟ้าถึง 3 สายในอนาคต คือ

1. เส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาสายสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง) ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในปัจจุบัน เป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาที่มีกำหนดเปิดให้บริการปีพ.ศ.2565 เริ่มต้นที่แยกถนนลาดพร้าวตัดกับถนนรัชดาภิเษกซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าลาดพร้าวของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำ ผ่านถนนลาดพร้าวเงินไปจนถึงแยกลำสาลีแล้วเลี้ยวเข้าถนนศรีนครินทร์ เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านถนนลาดพร้าวเกือบทั้งเส้นทาง และช่วยเติมเต็มการขนส่งระบบรางให้กับถนนลาดพร้าว เพราะก่อนหน้านี้มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ผ่านช่วงต้นของถนนลาดพร้าวมาตั้งแต่พ.ศ.2547 แล้ว ปัจจุบันการก่อสร้างในส่วนของงานก่อสร้างและจัดหาระบบรถไฟฟ้าคืบหน้าไปกว่า 76.18%

 

2. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล (แคราย – ลำสาลี) เส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคตที่มีความเป็นไปได้มากขึ้นเรื่อยๆ ในปัจจุบัน เส้นทางนี้มีจุดเริ่มต้นที่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรีซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงซึ่งเปิดให้บริการแล้ว และสายสีชมพูที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จากนั้นวิ่งเข้าถนนงามวงศ์วาน และเข้าสู่ถนนประเสริฐมนูกิจหรือถนนเกษตร – นวมินทร์ แล้วไปเลี้ยวขวาเข้าสู่ถนนนวมินทร์ และไปสิ้นสุดที่แยกลำสาลี เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลมีกำหนดการเปิดให้บริการปีพ.ศ.2568 ซึ่งจะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่ให้มากขึ้นไปอีกเมื่อเปิดให้บริการในอนาคต

 

3. เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-ทองหล่อ และ พระโขนง-ท่าพระ) เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเบาที่มีจุดเริ่มต้นที่สถานีวัชรพลของเส้นทางรถไฟฟ้าสีชมพู จากนั้นลงใต้มาตามถนนประดิษฐ์มนูธรรมผ่านถนนลาดพร้าว พระราม 9 เลี้ยงเข้าถนนเพชรบุรี และทองหล่อหรือสุขุมวิท 55 ตามลำดับ ไปสิ้นสุดช่วงที่ 1 ที่สถานีรถไฟฟ้าทองหล่อของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท จากนั้นช่วงที่ 2 เริ่มต้นที่สถานีรถไฟฟ้าพระโขนงของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท ไปตามถนนพระรามที่ 4 แล้วเลี้ยวซ้ายเข้าถนนสาทร จนไปเลี้ยวซ้ายเข้าถนนนราธิวาสราชนครินทร์ แล้วเลี้ยวขวาอีกครั้งที่ถนนพระรามที่ 3 จากนั้นวิ่งไปตามแนวเส้นทางเดียวกับรถโดยสารพิเศษหรือ BRT ข้ามสะพานพระรามที่ 3 แล้วไปสิ้นสุดที่สถานีราชพฤกษ์ของรถ BRT ซึ่งเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีตลาดพลู จะเห็นได้ว่าเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ผ่านจุดสำคัญๆ ของกรุงเทพมหานคร และเชื่อมต่อพื้นที่ทางตอนเหนือ ใต้ และตะวันตกเข้ากับพื้นที่ใจกลางเมือง แต่ปัจจุบันอาจจะยังไม่ชัดเจนเรื่องของการก่อสร้างและกำหนดเปิดให้บริการในอนาคต

 

นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 3 เส้นทางที่กล่าวไปแล้วยังมีเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ไม่ไกลพื้นที่อีก เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย – มีนบุรี) และเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี) โดย ณ ปัจจุบันมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่กำลังจะเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2565 ค่อนข้างแน่นอน ส่วนเส้นทางอื่นๆ อาจจะยังต้องรออีกหลายปี แต่เพียงเท่านี้ พื้นที่นี้ก็เป็นพื้นที่ที่น่าสนใจและมีศักยภาพสูงมากอยู่แล้วในปัจจุบัน โดยเฉพาะพื้นที่ในช่วงระหว่างถนนลาดพร้าวขึ้นไปถึงถนนประเสริฐมนูกิจหรือถนนเกษตร – นวมินทร์ทั้ง 2 ฝั่งของถนนประดิษฐ์มนูธรรม ซึ่งจะเห็นได้จากการที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาสูงเปิดขายอยู่ในพื้นที่เป็นจำนวนมากตั้งแต่ช่วงหลายปีก่อนหน้านี้จนถึงปัจจุบัน นอกจากนี้ในปัจจุบันพื้นที่ทางตอนเหนือของถนนลาดพร้าวขึ้นไปทั้งสองฝั่งของถนนประดิษฐ์มนูธรรมมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เอื้อประโยชน์สำหรับการใช้ชีวิตประจำวันได้มากมาย ทั้งศูนย์การค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ต คอมมูนิตี้มอลล์ ร้านอาหารหลากหลายประเภท แหล่งบันเทิงยามค่ำคืน และหน่วยงานราชการ รวมไปถึงความเป็นชุมชนที่มีคนอยู่อาศัยมาต่อเนื่องยาวนาน

ปัจจัยบวกอีก 1 อย่างที่คาดว่าจะมีผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ที่กล่าวไปแล้วแบบมากมายและน่าจะต่อเนื่องไปอีกหลายปี คือ การเปลี่ยนข้อกำหนดการใช้ประโยชน์บนที่ดินของผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในอนาคตหรือประมาณปีพ.ศ.2565 ซึ่งเปลี่ยนจากผังเมืองสีเหลืองหรือพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นผังเมืองสีส้มหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และมีการปรับ FAR จาก 3 เป็น 3.5 เท่าของพื้นที่ดิน ซึ่ง FAR ที่เปลี่ยนแปลงอาจจะไม่ใช่ประเด็นสำคัญ แต่ที่น่าสนใจและคาดว่าจะมีส่วนทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นี้แบบชัดเจนคือ การที่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ (พื้นที่มากกว่า 5,000 ตารางเมตร) หรือขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่มากกว่า 10,000 ตารางเมตร) สำหรับที่ดินที่อยู่ติดถนนที่มีความกว้างมากกว่า 30 เมตร ซึ่งถนนประดิษฐ์มนูธรรม และถนนประเสริฐมนูกิจนั้นกว้างกว่า 30 เมตรแน่นอน ดังนั้น ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเริ่มมีการประกาศแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ออกมาบ้างแล้วในปัจจุบัน เช่น

1. ที่ดินกว่า 100 ไร่ของกลุ่มทีซีซี

ที่ดินขนาดใหญ่ที่ติดถนนเกษตร-นวมินทร์ทั้งสองฝั่ง โดยมีด้านที่ติดถนนกว้างถึง 300 – 400 เมตร  ที่เคยมีข่าวว่าจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม และแสดงสินค้า  โรงแรม โดยพื้นที่บางส่วนมีการพัฒนาเป็นโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ และบ้านจัดสรรไปก่อนหน้านี้แล้ว ซึ่งช่วงประมาณปีพ.ศ.2562 สำนักการโยธากรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่าบริษัท ทีซีซี นวมินทร์ ภูมิพัฒน์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มทีซีซียื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างโครงการบนที่ดินที่อยู่บนเกษตร-นวมินทร์มานานหลายปีแล้ว โดยภายในโครงการนั้นจะมีการพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่สูง 28 ชั้น และใต้ดิน 1 ชั้น ในโครงการประกอบไปด้วยโรงแรม สำนักงานให้เช่า ห้องแสดงสินค้าและ ที่จอดรถ 2,289 คัน รวมพื้นที่อาคาร 262,000 ตร.ม. โดยที่ผ่านมาได้มีการต่ออายุใบอนุญาตมาหลายครั้ง โครงการนี้เป็นการออกแบบตามผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปีพ.ศ.2556  ซึ่งเชื่อว่าโครงการนี้จะมีการปรับรูปแบบการพัฒนาใหม่แน่นอน เนื่องจากว่าผังเมืองกรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไปแล้ว จากที่มีการเปิดเผยออกมาบางส่วนก่อนหน้านี้พบว่า ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีการเปลี่ยนสีผังเมืองจากสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล ซึ่งมีส่วนที่ทำให้สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ และสูงขึ้น ดังนั้น รูปแบบของโครงการที่กลุ่มทีซีซีจะพัฒนานั้นเชื่อว่าต้องเปลี่ยนแปลงไปจากที่ผ่านมา

2. โครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มเค.อี.

กลุ่มเค.อี. ที่เป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับหรูแบรนด์เดอะคริสตัล คอมมูนิตี้มอลล์ในชื่อเดียวกันบนถนนประดิษฐ์มนูธรรม และ คริสตั ดีไซน์ เซ็นเตอร์ หรือ CDC รวมไปถึงเดอะคริสตัลในที่อื่นๆ อีกเป็น 1 ในผู้ที่มีแผนจะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่บนถนนประดิษฐ์มนูธรรมด้วยงบประมาณกว่า 50,000 ล้านบาท กลุ่มนี้เป็นอีกกลุ่มที่มีที่ดินกว่า 300 ไร่ในพื้นที่นี้ และแม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีการนำไปพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรร คอมมูนิตี้มอลล์บ้างแล้วแต่ก็ยังคงเหลือที่ดินอีกมากที่ยังไม่มีการพัฒนา ดังนั้น เมื่อผังเมืองเปลี่ยนกลุ่มเค.อี. จึงมีการประกาศว่าจะพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินของตัวเองที่รอมานานหลายปี

 

บ้านจัดสรรในพื้นที่นี้มีทั้งหมดประมาณ 1,406 ยูนิตจากโครงการทั้งหมดที่กำลังอยู่ระหว่างการขายในปัจจุบัน โดยเป็นโครงการบ้านจัดสรรในหลายระดับราคา เริ่มตั้งแต่ราคา 3 ล้านกว่าบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงแตะ 100 ล้านบาทในพื้นที่นี้มีหมด เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพแบบชัดเจนในปัจจุบัน และมีทิศทางที่เพิ่มขึ้นแน่นอนในอนาคตทั้งจากโครงการของภาครัฐบาลที่กำลังก่อสร้างและอยู่ในแผนการพัฒนาที่ประกาศมาแล้วกับโครงการของเอกชนที่รอเพียงความชัดเจนของผังเมืองกรุงเทพมหานครเท่านั้น โดยบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดนั้นแบ่งออกตามพื้นที่จะได้ดังนี้

 

บ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด แบ่งออกตามพื้นที่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

บ้านจัดสรรในพื้นที่นั้นอยู่ในพื้นที่หรือโซนต่างๆ แทบจะไม่ได้แตกต่างกันมากนัก โดยจำนวนยูนิตในโซนตะวันตก และตะวันออกมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันคือ ประมาณ 37% และ 36% ตามลำดับ เพราะทั้ง 2 โซนเป็นพื้นที่มีศักยภาพรวมไปถึงสามารถเดินทางเข้า-ออกได้หลายเส้นทางมาก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายในพื้นที่อีกทั้งยังมีโอกาสที่ศักยภาพจะเพิ่มขึ้นอีกมากในอนาคตอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ส่วนโซนใต้หรือพื้นที่ที่อยู่ทางทิศใต้ของถนนลาดพร้าวนั้นค่อนข้างมีพื้นที่จำกัด ถนนสายรองหรือซอยย่อยต่างๆ ที่แยกออกไปจากประดิษฐ์มนูธรรมอาจจะมีความน่าสนใจน้อยกว่าพื้นที่ทางทิศเหนือของถนนลาดพร้าว แม้ว่าจะอยู่ใกล้กับพื้นที่เมืองชั้นในมากกว่าก็ตาม โดยถ้าพิจารณาตามประเภทบ้านในพื้นที่จะได้ ดังนี้

 

ประเภทของบ้านจัดสรรทั้งหมดที่มีอยู่ในพื้นที่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

บ้านในโครงการจัดสรรในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการขายนั้นเป็นทาวน์เฮ้าส์มากถึงประมาณ 43% ของจำนวนทั้งหมด อาจจะเพราะว่าทาวน์เฮาส์ใช้ที่ดินในการพัฒนาต่อยูนิตน้อยที่สุดจึงสามารถพัฒนาให้จำนวนยูนิตมากกว่าบ้านรูปแบบอื่นๆ ได้ชัดเจน รองลงมาคือบ้านเดี่ยวที่มีจำนวนยูนิตคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในพื้นที่ พื้นที่นี้เป็นอีก หนึ่งพื้นที่ที่มีโฮมออมฟิศอยู่ในพื้นที่ค่อนข้างมาก เพราะด้วยการเดินทางที่ค่อนข้างสะดวกและมีภาพลักษณ์ของพื้นที่ที่ดีเหมาะแก่การตั้งสำนักงานขององค์กรขนาดกลางและขนาดเล็ก โดยบ้านจัดสรรประเภทต่างๆ นั้นมีราคาขายที่แตกต่างกันชัดเจน ดังนี้

 

ราคาขายของบ้านจัดสรรประเภทต่างๆในพื้นที่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

ทาวน์เฮ้าส์ในช่วงระดับราคา 5 – 7 ล้านบาทต่อยูนิตมีจำนวนสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงมากเมื่อเทียบกับบ้านประเภทและระดับราคาอื่นๆ โดยทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 5 – 7 ล้านบาทต่อยูนิตนี้มีสัดส่วนประมาณ 28% ของจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมด ซึ่งทาวน์เฮาส์ในระดับราคานี้อยู่ในโซนใต้มากที่สุด อาจจะด้วยราคาที่ดินที่ไม่สูงมาก และที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ บ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตมีอยู่ในทุกประเภท และค่อนข้างมากในบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และโฮมออฟฟิศ พื้นที่นี้มีบ้านในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตค่อนข้างมากคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 50% ของจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมดในพื้นที่

 

อัตราการขายเฉลี่ยของบ้านจัดสรรทุกประเภทในพื้นที่

ที่มา: คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

 

บ้านจัดสรรในพื้นที่ค่อนข้างได้รับความสนใจค่อนข้างมาก อาจจะเพราะเป็นพื้นที่ที่สามารถมองเห็นศักยภาพได้ทันทีในปัจจุบัน อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าโดย ณ ปัจจุบันอัตราการขายเฉลี่ยของบ้านจัดสรรทุกประเภทในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 74% ฝั่งตะวันออกอาจจะมีอัตราการขายเฉลี่ยสูงกว่าโซนอื่นๆ เพราะราคาขายในพื้นที่นี้มีสัดส่วนของบ้านที่มีราคาขายต่ำกว่า 7 ล้านบาทต่อยูนิตมากกว่าโซนอื่นๆ ในขณะที่โซนใต้นั้นมีโครงการใหม่ไม่มากนักในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ อีกทั้งยูนิตในพื้นที่ก็ไม่มากนักเช่นกัน

 

หลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่นี้ทั้ง 3 โซน โดยเฉพาะในโซนตะวันออก และตะวันตก ได้รับความสนใจจนสามารถปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายที่สูงมากในเวลาไม่นานหลังจากที่เปิดขายแบบเป็นทางการ แม้ว่าบางโครงการจะมีราคาขายที่สูงมาก แต่ก็เหมาะสมกับศักยภาพของทำเล และความโดดเด่นของตัวโครงการ รูปแบบบ้าน และองค์ประกอบต่างๆ ของโครงการ จึงมีผลให้ผู้ประกอบการผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหาที่ดินในพื้นที่นี้ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างถนนลาดพร้าว และถนนประเสริฐมนูกิจ ซึ่งคาดว่าคงจะยังมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง ยิ่งโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ เช่น สายสีเทา สีน้ำตาลมีความชัดเจนกว่าปัจจุบันยิ่งส่งผลดีมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาเป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่ มีจำนวนยูนิตไม่มาก แต่ตั้งราคาขายที่สูง โดยสร้างความโดดเด่นด้วยรูปแบบของโครงการรวมไปถึงการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะ

 

พื้นที่ตามแนวถนนประดิษฐ์มนูธรรมที่อยู่ระหว่างถนนลาดพร้าว และถนนประเสริฐมนูกิจเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่รับความสนใจทั้งจากฝั่งของผู้ประกอบการและผู้ซื้อค่อนข้างมาก โดยสามารถดูได้จากอัตราการขายบ้านในพื้นที่ที่ค่อนข้างสูงมาก เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ รวมไปถึงเมื่อพิจารณาว่าเป็นบ้านจัดสรรที่เปิดขายในราคาที่ค่อนข้างสูงซะเป็นส่วนใหญ่ พื้นที่ที่อยู่ฝั่งตะวันตกของถนนประดิษฐ์มนูธรรมซึ่งครอบคลุมซอยย่อยต่างๆ เช่น โชคชัย 4 นาคนิวาส สุคนธสวัสดิ์ ลาดพร้าว 71 ดูแล้วได้รับความสนใจมากแบบเห็นเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับซอยต่างๆ ที่อยู่ฝั่งตะวันออกของถนนประดิษฐ์มนูธรรม อาจจะเพราะมีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 10 – 20 ปีทีผ่านมา อีกทั้งอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากย่านใจกลางเมือง ไม่ไกลจากย่านห้าแยกลาดพร้าว และรัชดาภิเษก มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครบ และหลากหลายมาก โดยเฉพาะพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากถนนลาดพร้าวเข้าซอยต่างๆ เช่น โชคชัย 4 ลาดพร้าว 71 ไปไม่มากเพราะค่อนข้างเงียบสงบ และไม่พลุกพล่านแบบริมถนนลาดพร้าว มีความเป็นส่วนตัวมากกว่า เมื่อเทียบกับอีกหลายๆ พื้นที่ของกรุงเทพมหานคร

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

มัลเบอร์รี่ โกรฟ เดอะ ฟอเรสเทียส...

พาร์ค 168 อ่อนนุช 19

มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา

เป็นบ้านระดับ Super Luxury ที่มาพร้อมกับคอนเซปต์ The...

23 November, 2022

ไลฟ์ สาทร เซียร์รา

บอกได้เลยว่า LIFE สาทร เซียร์รา ไม่เพียงแต่เป็นคอนโ...

17 November, 2022

ไอดีโอ พระรามเก้า – อโศก

ย่านพระรามเก้า เป็นย่าน New CBD ซึ่งเป็นที่รับรู้กัน...

17 November, 2022

นิว ริเวอร์เรสต์ ราษฎร์บูรณะ

"Premium Affordable Condo บรรยากาศดี เลย์เอาท์สวย ที...

16 November, 2022