Propstat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลคูคต

สุรเชษฐ์ กองชีพ 25 March, 2021 at 11.32 am

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือที่ต่อขยายจากสถานีรถไฟฟ้าหมอชิตขึ้นไปทางทิศเหนือถึงสถานีคูคต ในจังหวัดปทุมธานี เท่ากับว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเส้นทางนี้เชื่อมต่อจังหวัดปทุมธานีทางทิศเหนือ และจังหวัดสมุทรปราการทางทิศใต้เข้ากับกรุงเทพมหานครโดยสมบูรณ์ แม้ว่าจะเป็นเพียงการเข้าสู่จังหวัดปทุมธานีในพื้นที่รอยต่อที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานครเท่านั้น แต่ด้วยศักยภาพ และความเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยเดิมของพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าคูคต การมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเส้นทางนี้เพิ่มขึ้นมาเหมือนเป็นการเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่ขึ้นมาทันที และเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น เพียงแต่ด้วยอุปสรรคในเรื่องของการการก่อสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 40 – 45 เมตรตามข้อกำหนดเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ สนามบินดอนเมือง พ.ศ.2540 ติดข้อกำหนดในพระราชบัญญัติผังเมืองรวมจังหวัดปทุมธานี พ.ศ.2558 ที่ระบุว่าพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคต จัดอยู่ในหัวข้อ 1.22 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร ดังนั้น พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตจึงมีแต่โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้นหรือไม่เกิน 23 เมตร

 

พื้นที่ส่วนใหญ่ของจังหวัดปทุมธานีเป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มากเป็นอันดับที่ 2 รองจากกรุงเทพมหานคร หรืออยู่ในอันดับต้นๆ ไม่เกินอันดับที่ 3 รองจากกรุงเทพมหานคร และจังหวัดนนทบุรี หรือจังหวัดสมุทรปราการ โดยบ้านจัดสรรในพื้นที่ค่อนข้างมีความหลากหลายมีทั้งทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 1.9 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับโครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2563 บ้านเดี่ยวที่มาคาขายเริ่มต้นที่ 5 ล้านบาทต่อยูนิต และบ้านแฝดที่อาจจะมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งราคาขายเหล่านี้เป็นราคาของโครงการที่ยังขายอยู่ในปีที่ผ่านมา อาจจะมีบางโครงการที่มีราคามากกว่านี้หรือต่ำกว่านี้ก็เป็นไปได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง แต่ราคาขายบ้านจัดสรรในพื้นที่นี้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาขายคอนโดมิเนียม

 

ก่อนหน้านี้พื้นที่นี้อาจจะใช่พื้นที่ที่มีศักยภาพหรือความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เมื่อเทียบกับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอื่นๆ เพราะข้อจำกัดในเรื่องของกฎหมาย และศักยภาพของพื้นที่ที่อาจจะไม่เอื้อประโยชน์ต่อโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ในอดีต แต่เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้น มีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แต่ส่วนใหญ่ไม่ได้เลือกซื้อที่ดินในทำเลที่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าแต่เลือกที่ดินที่อยู่ในเขตชุมชน มีไฮเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ รอบรับ ดังนั้น พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตจึงมีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ในรัศมี 2 – 3 กิโลเมตรจากสถานี แทบไม่มีโครงการที่อยู่ใกล้กับสถานีเลย ยกเว้น โครงการที่เปิดขายมากกว่า 10 ปี

คอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าคูคต

คอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตมีทั้งหมดประมาณ 2,462 ยูนิต เป็นโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ก่อนปีพ.ศ.2560 มากถึง 945 ยูนิต จากนั้นมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็กเปิดขายปีละ 1 โครงการจนถึงปีพ.ศ.2563 ซึ่งมีโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 364 ยูนิต แม้ว่าบางโครงการจะเป็นโครงการที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 300 ยูนิต แต่ทั้งหมดเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตรตามข้อกำหนดของกฎหมายทั้งหมด จะเห็นได้ว่าปีพ.ศ.2563 เป็นปีที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น เพราะสถานีรถไฟฟ้าคูคตเสร็จสมบูรณ์และเปิดให้บริการตอนสิ้นปี แต่เป็นจำนวนที่ไม่มากมายนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ

 

ปัจจัยหลักที่มีผลต่อการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมคือ พื้นที่โดยรอบเป็นพื้นที่ที่มีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมาย และมีมานานมากกว่า 20 ปีแล้ว อีกทั้งราคาขายบ้านในโครงการจัดสรรก็ไม่ได้สูงกว่าคอนโดมิเนียมเท่าใดนัก นอกจากนี้โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตยังอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าค่อนข้างมาก โดยเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าคูคตมากกว่า 2 กิโลเมตรขึ้นไปทุกโครงการ

 

สัดส่วนคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคต แยกตามระยะทางจากสถานี

จากข้อมูลจะเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในพื้นที่นี้จะอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 2 กิโลเมตรขึ้นไปซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 95% เนื่องจากหาที่ดินในพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าได้ยาก เพราะมีการพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรจนเต็มพื้นที่มานานแล้ว อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่างยังไม่เหมาะกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แต่ในพื้นที่ที่ไกลออกไปมีทั้งไฮเปอร์มาร์เก็ต และการเชื่อมต่อกับถนนเส้นทางอื่นๆ ช่วยให้การเดินทางสะดวกมากขึ้นในช่วงเวลาก่อนที่สถานีรถไฟฟ้าคูคตเปิดให้บริการ แต่เมื่อสถานีรถไฟฟ้าคูคตเปิดให้บริการก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้นในอนาคต

 

นอกจากนี้พื้นที่ทางทิศใต้ของสถานีรถไฟฟ้าคูคตเป็นเขตกรุงเทพมหานครซึ่งมีข้อกำหนดให้สามารถก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยรวมได้ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรเท่านั้น แต่สามารถพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรได้ทุกประเภท ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงนิยมซื้อที่ดินในพื้นที่ทางทิศเหนือเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม และอาจต้องรออีกสักระยะเพื่อติดตามดูว่าข้อกำหนดของผังเมืองกรุงเทพมหานครจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ในอนาคต ซึ่งปัจจัยเรื่องของผังเมืองกรุงเทพมหานครนี้อาจจะเป็นตัวแปรสำคัญในการเปลี่ยนแปลงของที่ดินในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตในอนาคต

 

อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตแยกตามระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้า

คอนโดมิเนียมในพื้นที่อาจจะมีราคาขายไม่สูงมากอีกทั้งการก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้ามีกำหนดการณ์แล้วเสร็จที่ชัดเจน ดังนั้น คอนโดมิเนียมในพื้นที่จึงมีอัตราการขายเฉลี่ยสูงถึงประมาณ 87% โครงการที่เปิดขายมามากกว่า 10 ปีแล้วในพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าคูคตขายหมดแล้วหรือเกือบขายหมด 100% ไปแล้ว โดยในช่วงก่อนที่สถานีรถไฟฟ้าจะเปิดให้บริการได้รับความสนใจมากขึ้นราคาปรับเพิ่มขึ้นพอสมควร แม้จะไม่มากแต่ก็ได้รับความสนใจมากกว่าช่วงเปิดขายใหม่ๆ ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่ช่วง 2 – 3 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้าคูคตอาจจะมียูนิตเหลือขายมากกว่าพื้นที่อื่นๆ เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากกว่าแบบชัดเจน แต่จำนวนยูนิตเหลือขายก็ไม่ได้มากมายเท่าใด ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลสำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ

 

ปัจจุบันอาจจะยังมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนักในพื้นที่โดยรอบ แต่ในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น เนื่องจากว่าทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อรับรู้ได้ว่าทำเลนี้มีศักยภาพทั้งจากชุมชนในพื้นที่ที่มีพัฒนาการต่อเนื่องมามากกว่า 20 ปีจึงส่งผลให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและความพร้อมต่างๆ ครบ และจากการเปิดให้บริการของสถานีรถไฟฟ้าคูคตซึ่งเป็นสถานีสุดท้าย (ณ ปัจจุบัน) ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางหลักของกรุงเทพมหานครที่เชื่อมต่อจังหวัดปทุมธานี กรุงเทพมหานคร และจังหวัดสมุทรปราการเข้าด้วยกัน เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความยาวมากที่สุด อีกทั้งยังเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ตัดผ่านทำเลหรือย่านต่างๆ ที่มีความหลากลหายมากที่สุดของกรุงเทพมหานครเพราะผ่านทั้งจังหวัดปริมณฑล ชานเมืองกรุงเทพมหานคร พื้นที่ราชการ ย่านมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ ย่านการค้า ย่านพาณิชยกรรม ย่านที่อยู่อาศัย และยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ ได้อีกด้วย จึงเป็นที่คาดการณ์ได้ว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียงจะเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่เป็นบวกต่อเนื่องในอนาคต

 

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคต

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตยังคงไม่สูงมากโดยอยู่ที่ประมาณ 40,000 – 42,000 บาทต่อตารางเมตรในช่วงต้นปีพ.ศ.2564 อาจจะเป็นราคาขายเฉลี่ยที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอื่นๆ แต่ด้วยศักยภาพของพื้นที่ ความห่างไกลจากเมืองชั้นใน ข้อจำกัดในเรื่องของกฎหมายทั้งผังเมืองจังหวัดปทุมธานี และกรุงเทพมหานครรวมไปถึงเรื่องของข้อจำกัดความสูงของอาคารโดยรอบสนามบินดอนเมือง ดังนั้นแม้จะเป็นสถานีรถไฟฟ้าที่อยู่บนเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางหลักของกรุงเทพมหานครก็ตาม ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมจึงไม่สูงมาก อาจจะมีบางโครงการที่ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมากว่า 42,000 บาทต่อตารางเมตรแต่โครงการอื่นๆ มีราคาขายต่ำกว่าชัดเจนจึงมีผลให้ราคาขายเฉลี่ยไม่สูงมากแบบที่กล่าวไปแล้ว

 

แม้ว่าราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่จะไม่สูงมาก แต่คอนโดมิเนียมในพื้นที่มีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นประมาณ 7% ต่อปี เพราะอิทธิพลของสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการปลายปีพ.ศ.2563 โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่จึงได้รับความนิยมและสนใจมากขึ้นต่อเนื่องราคาขายจึงสูงขึ้นตามลำดับ อีกทั้งยังมีการซื้อเพื่อลงทุนบางส่วนเพราะราคาเริ่มต้นไม่สูง เพราะพื้นที่นี้มีความเป็นชุมชนและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เพียงแต่ข้อจำกัดหลายๆอย่าง รวมไปถึงสภาพของชุมชนอาจจะไม่ใช่ปัจจัยสนับสนุนแบบพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าในพื้นที่เมืองชั้นใน และเมืองชั้นกลาง แต่ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของข้อจำกัดทางกฎหมายก็มีความเป็นไปได้ที่พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าคูคตจะมีโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น เพียงแต่ต้องดูทั้งผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร และผังเมืองรวมจังหวัดปทุมธานีประกอบกัน แต่ด้วยศักยภาพที่มีตอนนี้ในอีก 1 – 2 ปีข้างหน้าคงไม่แตกต่างจากตอนนี้เท่าใดนัก

 

สุรเชษฐ์ กองชีพ

สุรเชษฐ กองชีพ รับผิดชอบด้านงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย โดยครอบคลุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททั้ง คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ค้าปลีก โรงแรม ในประเทศไทย รวมทั้งในประเทศเพื่อนบ้าน มีผลงานการวิจัยเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ออกมาอย่างต่อเนื่อง ยังเป็นวิทยากรในงานสัมมนาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบางโอกาส http://www.facebook.com/Thailandpropertydata

เว็บไซต์

125 สาทร

เวล่า รามคำแหง 186

เรฟเฟอเรนซ์ สาทร – วงเวียนใหญ่

สาทร - วงเวียนใหญ่ ทำเลนี้เรียกได้ว่าเป็นทำเลดาวรุ่ง...

13 June, 2022

เดอะ คราวน์ เรสซิเดนท์เซส

โครงการตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ ที่เชื่อมต่อทั้ง 2 CBDs...

13 June, 2022

โนเบิล ครีเอท

ทำเลเลียบทางด่วนเอกมัย – รามอินทรา เป็นทำเลที่มีความ...

2 June, 2022

ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง

ถ้าพูดถึงย่านที่อยู่อาศัยยอดนิยมแบบดั้งเดิมของกรุงเท...

30 May, 2022