ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดมุมมอง “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” เจาะลึกโอกาสและความท้าทาย 4 เซ็คเตอร์ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงาน ในยุคที่ดีมานด์ภาพรวมนิ่ง ปัจจัยฉุดรั้งการเติบโต ชี้คอนโดมิเนียม ต่ำกว่า 3 ล้านยังน่าห่วง Reject rate กระทบกำลังซื้อชะลอตัว คาดเรียลดีมานด์ตัวช่วยหลักดันวอลุ่มแนวราบขายได้ประมาณ 4,000 ยูนิต กลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัวจากแรงหนุนตลาดรถ EV ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ จับตาตลาดอาคารสำนักงานซัพพลายล้น แต่อาคารสีเขียวมีแนวโน้มดี รับเทรนด์ ESG มาแรง

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย (Mr. Nattha Kahapana, Managing Director, Knight Frank Thailand) เปิดเผยถึงการจัดงาน “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” ร่วมค้นหาโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวว่า แนวโน้มในปี 2567 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงที่ถาโถมเข้ามามากมายทั้งในและนอกประเทศ

ปัจจัยในประเทศ อาทิ ปัญหาเงินเฟ้อต่ำ ที่ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังน่าเป็นห่วงและต้องจับตามองกันต่อไป นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยของต้นการผลิตที่สูงขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตช้า เนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยสูง และ ปัญหา Reject Rate หรือการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่วนปัจจัยจากต่างประเทศ มาจากเศรษฐกิจและการค้าโลกมีความไม่แน่นอนสูงจากภาวะสงครามที่เกิดขึ้นอยู่ในหลายพื้นที่ ตลาดการเงินทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้นจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยสูง ซึ่งปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมาส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อเศรษฐกิจ รวมถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

อย่างไรก็ดี ในปี 2567 มองเห็นถึงแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องจากการลงทุนเอกชนที่ขยายตัว และการบริโภคภาคเอกชนเติบโตจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมถึงนโยบายภาครัฐที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าครองชีพ และกระตุ้นการใช้จ่าย ผ่านโครงการ Easy E-Receipt

“การทำธุรกิจท่ามกลางความผันผวน ข้อมูลมีความสำคัญอย่างมากต่อการใช้วิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผน ใครที่มีข้อมูลในมือเยอะกว่า รวดเร็วกว่า และแม่นยำกว่าจะเป็นผู้ชนะในการแข่งขัน ผมเชื่อมั่นว่าข้อมูลที่ทางไนท์แฟรงค์ฯ ได้มาจาก End user โดยตรงนี้ มีส่วนทำให้เกิดการรับรู้ถึงโอกาสและความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม และเจาะลึกรายเซ็กเตอร์ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรมแรม และอาคารสำนักงาน” นายณัฏฐา กล่าว

EV-ดาตาเซ็นเตอร์ ธุรกิจมาแรงดันกลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัว

มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหาร-หัวหน้าฝ่าย, Occupier Strategy & Solutions (Marcus Burtenshaw Executive Director, Occupier Strategy & Solutions) กล่าวว่า ในปี 2567 นี้ ธุรกิจที่น่าจับตามองก็คือ ธุรกิจศูนย์ข้อมูล หรือ ‘Data Center’ ที่กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมากจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรม

ส่วนภาพรวมตลาดอุตสาหกรรม ปี 2566 ถือว่าเป็นปีที่มีผลประกอบที่ยอดเยี่ยม โดยมีที่ดินถูกขายออกไปมากถึง 8,867 ไร่ เป็นจำนวนเป็น 2 เท่าของปีที่แล้ว นำโดยธุรกิจ EV (Electric Vehicle) กลุ่มรถยนต์ไฟฟ้าที่เติบโตอย่างมาก นอกจากนี้ยังมี สินค้ากลุ่มอิเลคโทรนิคที่ขยายตัวได้ดี โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC (Eastern Economic Corridor) ยังเป็นพื้นที่เป้าหมายหลักที่นักลงทุนให้ความสนใจ คิดเป็นกว่า 80% ของธุรกรรมทั้งหมด

โรงแรม รอวันฟื้นจากยอดนักท่องเที่ยว

มร. คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ( Mr. Carlos Martinez, Director, Research & Consultancy) กล่าวว่า ตลาดโรงแรมสถานการณ์ตอนนี้ถือว่าได้กลับไปอยู่ในจุดก่อนสถานการณ์โควิดแล้ว โดยราคาห้องพักต่อคืนมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงมาก แม้ปริมาณนักท่องเที่ยวจะยังไม่กลับมาเหมือนช่วงก่อนโควิดก็ตาม

ดังนั้นสิ่งที่เป็นความท้าทายสำคัญของตลาดโรงแรมในปี 2567 ก็คือจำนวนนักท่องเที่ยวจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ในระดับก่อนสถานการณ์โควิดได้หรือไม่ พิจารณาจากอัตราการเข้าพักของนักท่องเที่ยวในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 75% เท่านั้น

“ตลาดโรงแรมสถานการณ์ตอนนี้ถือว่าค่อนข้างสดใส ราคาห้องพักต่อคืนเพิ่มขึ้นสูงมาก สูงกว่าช่วงโควิดเสียอีก แต่ในขณะเดียวกันค่าต้นทุนการดำเนินงาน (Operation Cost)  เช่น ค่าจ้างพนักงาน ค่าไฟ ก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าสัดส่วนของกำไร ดังนั้นในปี 2567 ความท้าทายที่สำคัญจึงอยู่ที่จำนวนนักท่องเที่ยวว่าจะฟื้นตัวกลับมาเท่ากับช่วงก่อนสถานการณ์โควิดเมื่อไหร่ เพื่อทำให้ภาพรวมของธุรกิจโรงแรมกลับมามีผลกำไรอยู่ในจุดที่น่าพอใจ” มร. คาร์ลอส กล่าว

ออฟฟิศซัพพลายล้น–อาคารสีเขียวโตรับเทรนด์ ESG

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน  (Mr. Panya Jenkitvathanalert, Executive Director, Head of Office Agency) กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานเข้าสู่ช่วงที่ท้าทายอย่างมาก จากแนวโน้มการเข้าถือครองพื้นที่ลดลง โดยที่จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เริ่มเข้าสู่ภาวะซัพพลายล้นตลาด

“แม้ว่าจะมีความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมากภายในปี 2566 แต่ก็ยังไม่ทันกับจำนวนซัพพลายที่เข้าสู่ตลาด ส่งผลให้มีการแข่งขันของอาคารสำนักงานสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้เช่าที่มีตัวเลือกมากขึ้น”

ทั้งนี้ ปี 2566 ต่อเนื่อง 2567 มีสัญญาณที่ดีจากบริษัทข้ามชาติที่ต้องการการย้ายฐานบริษัทเข้ามาดำเนินงานในไทย โดยเฉพาะบริษัทจากประเทศจีนในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวกับรถ EV เริ่มเข้ามาหาพื้นที่จัดตั้งสำนักงานในไทย โดยรัชดาเป็นทำเลที่อยู่ในเป้าหมาย ส่วนบริษัทคนไทยก็เริ่มขยับขยายใช้พื้นที่สำนักงานเพื่อประกอบกิจการมากขึ้น เพราะเป็นมีส่วนสำคัญต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือในการดึงดูดพนักงานที่มีความสามารถเข้าร่วมงาน

ด้านนายอายุธพร บูรณะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานบริการสำหรับโครงการ (Mr.Ayuthaporn Buranakul, Executive Director, Department Head Workplace Strategy and Project Service) กล่าวว่า  แนวโน้มความต้องการอาคารสำนักงานที่มีแนวคิดด้านความยั่งยืนมากขึ้น (ESG : Environment Social และ Governance) เช่น ตึก Green Building ที่กำลังได้รับความนิยม รวมถึง พื้นที่ออฟฟิศที่เน้น Work life balance มากขึ้น

นอกจากผู้เช่าจะมองหาอาคารที่ใส่ใจด้านความยั่งยืนแล้ว ยังพบแนวโน้มของธุรกิจต่างๆ ที่ต้องการที่ปรึกษาด้านคาร์บอนเครดิต (Carbon Credit) เพื่อสอดรับกับทิศทางของธุรกิจในอนาคต ซึ่งทางไนท์แฟรงค์ก็มีทีมงานที่เชี่ยวชาญทางด้านนี้คอยให้คำปรึกษากับลูกค้าด้วย

ที่อยู่อาศัย เติบโตแบบชะลอตัว 

มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย (Mr.Frank Khan, Executive Director and Head of Residential) กล่าวว่า ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน หรือ  Reject rate และ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบ ทำให้การพัฒนาโปรดักท์ระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจจะไม่ตอบโจทย์มากนัก ในขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะเป็นลูกค้ากลุ่มหลักที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ

สิ่งที่น่าจับตามองก็คือ ในส่วนของตลาดบ้านนั้นเริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบชะลอตัว  เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ (Real Demand) ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถึงแม้ความต้องการยังมีอยู่ แต่ความต้องการนั้นเริ่มตามไม่ทันกับซัพพลายที่ออกสู่ตลาดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งการขายบ้านในภาพรวมจะอยู่ที่ประมาณ 4,000 หลังในปี 2567

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2566  ในภาพรวมมีจำนวนเปิดขายที่ 745,335 ยูนิต ขายไป 527,067 ยูนิต คิดเป็น 70.7% โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 145,000 บาทต่อ ตร.ม. และหากดูยอดขายที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสนั้นจะพบว่าสามารถทำยอดขายไปได้กว่า 30 % เท่านั้น ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ยังไม่กลับไปแตะระดับ 40% เหมือนที่เคยทำได้ในช่วงต้นปี 2566 โดยเฉพาะอย่างตลาดที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกมาในระดับนี้เป็นจำนวนมาก ในขณะที่ตลาดระดับราคา 10-15 ล้านบาท ยังสามารถทำยอดขายได้ดี

“จากข้อมูลพบว่า ผู้ซื้อในตลาดราคาระดับนี้ไม่ได้มีความรู้สึกว่าต้องรีบซื้อ แต่อย่างไรก็ตาม ยอดขายก็สามารถปิดอยู่ที่ประมาณ 80% ของที่เปิดขายอยู่ราว ๆ 7,000 ยูนิตได้ แต่ทั้งนี้ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเพราะจำนวนเปิดขายใหม่ถือว่าค่อนข้างน้อย เมื่อเทียบกับที่มีอยู่เดิมในตลาด” มร.แฟรงค์ กล่าว

ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน ประเทศอังกฤษ ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้มั่งคั่งในไทย โดยไนท์แฟรงค์สามารถกวาดยอดขายไปได้กว่า 1,000 ล้านบาทในปี 2566 และในปี 2567 ก็ยังคงมีความต้องการจากมหาเศรษฐีไทยที่ต้องการเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์จากประเทศอังกฤษเพิ่มมากขึ้น