ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกเผยตลาดที่พักอาศัยให้เช่าในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครเป็นตลาดที่ขับเคลื่อนโดยผู้เช่าชาวต่างชาติที่ทำงานอยู่ในประเทศไทย ซึ่งต้องการเช่าที่พักอาศัยในไม่กี่ทำเลเท่านั้น และมักจะเลือกเช่าอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม หรือเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์เป็นหลัก

จำนวนชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยนั้นเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอย่างช้าๆ และงบประมาณโดยเฉลี่ยต่อเดือนที่ผู้เช่ายินดีที่จะจ่ายเพื่อเช่าที่พักอาศัยไม่ได้มีการปรับเพิ่มขึ้นมาเป็นระยะเวลาหลายปีแล้ว

หากพิจารณาในด้านปริมาณที่พักอาศัยให้เช่านั้น แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า อพาร์ตเมนต์ใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างมีจำนวนไม่มากนักต่างจากคอนโดมิเนียมใหม่ที่มีจำนวนมาก

ที่พักอาศัยให้เช่ามีปริมาณเพิ่มขึ้นมากแต่ความต้องการกลับเพิ่มขึ้นในปริมาณที่จำกัด ทำให้เกิดการแข่งขันในตลาด  ทว่ายังคงมีโอกาสสำหรับผู้พัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์และนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า  ปัจจัยสำคัญก็คือการเข้าใจในความต้องการของผู้เช่า เพื่อให้ประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่าและได้รับค่าเช่าในอัตราที่สูง

การหมุนเวียนของผู้เช่าชาวต่างชาติเกิดขึ้นอยู่เสมอ เพราะระยะเวลาเฉลี่ยในการทำงานในไทยอยู่ที่ประมาณ 3 ปี ซึ่งหมายถึงว่าจะมีผู้เช่ารายใหม่ตัดสินเลือกว่าอยากจะพักอาศัยในทำเลใดอยู่เสมอ

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ณ ไตรมาส 2 ปี 2561 พบว่า มีอพาร์ตเมนต์ราว 10,000 ยูนิตในย่านที่เป็นที่นิยมสำหรับผู้เช่าต่างชาติอย่างสุขุมวิท ลุมพินี และสาทร  ขณะที่คอนโดมิเนียมมีอยู่ราว 76,000 ยูนิตในย่านเดียวกัน โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประเมินว่าคอนโดมิเนียมราว 25,000 – 30,000 ยูนิตเป็นของนักลงทุนที่ซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า

ผู้เช่าโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นนิยมพักอาศัยในอพาร์ตเมนต์ที่มีเจ้าของเพียงผู้เดียวมากกว่าเช่าคอนโดมิเนียม เพราะสามารถพูดคุยกับตัวแทนเจ้าของห้องได้ในทุกเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาต่างๆ   ในขณะที่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียม  ผู้จัดการอาคารมีหน้าที่รับผิดชอบในการดูแลรักษาเฉพาะพื้นที่ส่วนกลาง และเจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบดูแลพื้นที่ภายในห้อง ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ยากกว่าสำหรับผู้เช่าในการซ่อมแซมสิ่งต่างๆ ภายในห้องพัก

ในกรุงเทพฯ มีเจ้าของคอนโดมิเนียมเพียงไม่กี่แห่งที่ว่าจ้างตัวแทนเพื่อดูแลห้อง รวมถึงการเจรจาในเรื่องต่างๆ กับผู้เช่า     โดยทั่วไป ผู้เช่าคอนโดมิเนียมจะต้องติดต่อกับเจ้าของห้องโดยตรงในทุกเรื่องที่เกี่ยวกับภายในห้องพัก และเจ้าของห้องก็มีความสามารถในการจัดการเรื่องการบำรุงรักษาแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประสบการณ์แต่ละคน และจะเป็นเรื่องที่ยากขึ้นไปอีกหากเจ้าของห้องไม่ได้อาศัยอยู่ในไทย  เฉพาะในกรณีที่คอนโดมิเนียมนั้นบริหารจัดการโดยเครือโรงแรมและมีส่วนงานบริการลูกค้าแยกออกมาโดยเฉพาะ ซึ่งเจ้าของห้องจะต้องจ่ายค่าบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางสูงเป็นพิเศษ ฝ่ายบริหารอาคารก็จะดูแลในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาภายในห้องควบคู่ไปด้วย

ด้านเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ในย่านยอดนิยมของผู้เช่าชาวต่างชาติและมีความเข้าใจในความต้องการของผู้เช่าจะยังคงประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่า มีอัตราการเข้าพักในระดับสูง และได้รับค่าเช่าในอัตราที่ดี

นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ หัวหน้าแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้เป็นที่ปรึกษาให้แก่เจ้าของอพาร์ตเมนต์ใหม่ 2 แห่งในเรื่องการออกแบบและการเลือกใช้วัสดุในการพัฒนาโครงการ รวมทั้งได้รับการแต่งตั้งให้เป็นตัวแทนแต่เพียงผู้เดียวในการปล่อยเช่า

โครงการแรกคือ ปิยะ เรสซิเดนซ์ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 28 และ 30 สร้างแล้วเสร็จเมื่อไตรมาส 1 ปี 2561 เจ้าของโครงการได้ปรับผังห้องและขนาดห้องเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้งานและเพื่อให้ได้รับค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงสุด โดยปัจจุบันสามารถปล่อยเช่าได้แล้วกว่า 60%

อีกโครงการคือ ฌาณิ เรสซิเดนซ์  ในซอยทองหล่อ 13 สร้างแล้วเสร็จเมื่อปี 2560 โครงการนี้ได้รับการออกแบบให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่าชาวญี่ปุ่นและปัจจุบันสามารถปล่อยเช่าได้แล้วมากกว่า 70%

ทั้งสองโครงการ ส่วนใหญ่เป็นยูนิตขนาด 2 และ 3 ห้องนอน ซึ่งเป็นขนาดห้องที่มีความต้องการอยู่มากในตลาด เพราะคอนโดมิเนียมใหม่ที่นำมาปล่อยเช่านั้นส่วนใหญ่มักเป็นขนาด 1 ห้องนอน

นอกจากนี้ นายธีราธรยังเป็นที่ปรึกษาให้แก่โครงการอพาร์ตเมนต์แห่งใหม่ล่าสุด จิติมนต์ เรสซิเด้นซ์ ในซอยทองหล่อ 16 ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในช่วงต้นปี 2562   อพาร์ตเมนต์ใหม่แห่งนี้สูง 8 ชั้นประกอบด้วยยูนิตขนาดตั้งแต่ 1 – 3 ห้องนอน และจุดเด่นที่สำคัญคือมีความหนาแน่นน้อย และมีสวนขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นคุณสมบัติที่แตกต่างจากโครงการอื่นๆ ในตลาดที่เจ้าของอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ต่างต้องการใช้พื้นที่ให้ได้ประโยชน์มากที่สุด

ปัจจัยที่สำคัญมากที่สุดประการหนึ่งที่จะทำให้ประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ คือ การพัฒนาโครงการที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าทั้งในเรื่องขนาดห้อง ผังห้อง วัสดุอุปกรณ์ ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวก

“การที่ซีบีอาร์อีสามารถให้คำแนะนำที่นำไปปรับใช้ได้จริงให้กับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ได้นั้นมาจากฐานข้อมูลจริงที่บริษัทรวบรวมจากการปล่อยเช่าให้กับผู้เช่าชาวต่างชาติมากกว่า 1,000 คนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทำให้รู้ว่าผู้เช่าต้องการอะไรจริงๆ และมีงบประมาณมากเพียงใด” นายธีราธรกล่าวเพิ่มเติม

ตลาดที่พักอาศัยให้เช่าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ จะยังคงมีการแข่งขันที่สูงอย่างต่อเนื่อง ทั้งเจ้าของอพาร์ตเมนต์และเจ้าของคอนโดมิเนียมให้เช่าจำเป็นต้องรักษาและปรับปรุงห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางให้ดีอยู่เสมอ เพื่อทำให้ห้องพักของตนนั้นมีความน่าสนใจและดึงดูดผู้เช่าได้