สิงคโปร์

– ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566 กิจกรรมการขายในตลาดที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์คาดว่าจะมีการชะลอตัวเนื่องจากหลายปัจจัยด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นมาตรการควบคุมความร้อนแรงของราคาซึ่งบังคับใช้ในเดือน ธ.ค. 2565 แรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อ รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่ภาพรวมของเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่มีแนวโน้มว่าจะฟื้นตัว

– สินค้าที่ผู้ซื้ออสังหาฯ ชาวสิงคโปร์ให้ความนิยมคือ แฟลต HDB (Housing and Development Board) ที่มีพื้นที่กว้าง ซึ่งในช่วงปี 2565 ที่ผ่านมาเกิดสถิติการซื้อขายแฟลต HDB ที่สูงถึงล้านเหรียญสิงคโปร์ดอลลาร์เลยทีเดียว

– ในปี 2566 เป็นที่คาดว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกในสิงคโปร์จะเบนเข็มไปเป็นการเช่าแทน เนื่องจากไม่มีเงินเก็บมากพอที่จะเริ่มต้นซื้อบ้านได้

– อย่างไรก็ดี ในระยะกลาง-ระยะยาว สิงคโปร์จะยังคงเป็นประเทศที่สามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อต่างชาติเข้ามาได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้เกิดรายได้และคนมีพรสวรรค์ใหม่ ๆ ขึ้นในตลาด และแน่นอนว่าจะทำให้เกิดดีมานด์ใหม่ ๆ ในที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นได้อีก

มาเลเซีย

– เช่นเดียวกับตลาดสิงคโปร์ และตลาดอื่น ๆ ในภูมิภาค สิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในมาเลเซียต้องเผชิญในปี 2566 คืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นจากดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง ดังนั้น ในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อจะใช้เวลาในการตัดสินใจค่อนข้างนานกว่าปกติ แต่อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นนั้นดูจะไม่ค่อยส่งผลกระทบต่อตลาดนักลงทุนเท่าใดนัก เนื่องจากยังมีส่วนได้จากส่วนต่างของกำไรจากการขายหรือการปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง

– ส่วนตลาดผู้ขายก็ชะลอตัวไม่แพ้กัน นอกจากต้องดึงดูดผู้ซื้อด้วยการแข่งกันลดราคา เนื่องจากซัพพลายที่มีอยู่ในตลาดนั้นมีปริมาณค่อนข้างมาก

– แม้เศรษฐกิจของมาเลเซียจะถูกคาดการณ์ว่าจะยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก แต่สำหรับสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยนั้นคาดว่ายังคงไปต่อได้ โดยมีการคาดการณ์ว่ารัฐบาลเตรียมออกนโยบายเพื่อช่วยเหลือให้ชาวมาเลเซียมีบ้านได้ง่ายขึ้นในปีหน้านั่นเอง

อินโดนีเซีย

– แม้ในปี 2566 เราจะยังคงอยู่ในยุคเศรษฐกิจโลกถดถอย แต่สำหรับอินโดนีเซียแล้ว การถดถอยของเศรษฐกิจคงไม่หนักเท่าพิษเศรษฐกิจอันเกิดจากโควิด-19 ที่ผ่านมา เนื่องจากอินโดนีเซียเป็นประเทศผู้ผลิตสินค้าจำเป็นอย่างน้ำมันปาล์มและถ่านหิน ซึ่งกำลังเป็นที่ต้องการของตลาดนั่นเอง

– การขยายตัวของระบบขนส่งในประเทศ อาทิ ถนนและระบบขนส่งสาธารณะอย่างรวดเร็ว ทำให้เกิดทำเลศักยภาพใหม่ ๆ ขึ้นในอินโดนีเซีย และนั่นหมายถึงตัวเลือกที่เพิ่มมากขึ้นของผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซีย และราคาจะยังอยู่ในระดับที่จับต้องได้ ดังนั้นจึงเป็นโอกาสของผู้ที่สนใจจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือลงทุนในทำเลศักยภาพใหม่เหล่านี้

– ในช่วงปลายปี 2565 พบว่าราคาและดีมานด์ในที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียมีการปรับตัวขึ้น โดยเฉพาะบ้านเซ็กเมนต์ 1 พันล้านรูเปียห์อินโดนีเซียขึ้นไป (ราว 2.3 ล้านบาท) มีการค้นหาถึง 56% บนเว็บไซต์ Rumah.com เมื่อเทียบกับอสังหาฯ ราคาอื่น ๆ และคาดว่าแนวโน้มดังกล่าวน่าจะยังคงอยู่ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2566

– อีกหนึ่งปัจจัยของการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในอินโดนีเซียในปี 2566 ขึ้นอยู่กับมาตรการจากทางรัฐบาลในการที่จะฟื้นฟูเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งจะส่งผลต่อรายได้ของประชากรในประเทศนั่นเอง

เวียดนาม

– ในขณะที่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของตลาดอื่น ๆ ในภูมิภาคจะเป็นไปอย่างช้า ๆ แต่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจเวียดนามในปี 2566 คาดว่าจะเป็นแบบ K-shape โดยที่ภาคส่วนต่าง ๆ มีอัตราการเติบโตที่แตกต่างกันออกไป

– โดยอุตสาหกรรมการส่งออกจะเติบโตอย่างคึกคักจากการเข้ามาลงทุนโดยตรงของนักลงทุนต่างชาติ ในขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับคาดว่าจะเกิดการชะลอตัวเช่นเดียวกับตลาดอื่น ๆ

– อย่างไรก็ดี ด้วยปริมาณซัพพลายที่ค่อนข้างน้อยในตลาดปัจจุบัน ผนวกกับเศรษฐกิจของเวียดนามที่คาดว่าจะโตดีกว่าประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาค จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเรื่องของราคาในตลาดรีเซล หรือบ้านมือสอง

– อัตราสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นมีแนวโน้มที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านในเวียดนามโดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ตลาดกลางจะเปลี่ยนไปเช่าแทนการซื้อ

ไทย

– ราคาอสังหาฯ โดยเฉพาะโครงการเปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% จากราคาต้นทุนการก่อสร้างทั้งค่าวัสดุ ค่าแรงขั้นต่ำ และราคาที่ดินที่สูงขึ้น แต่ถือเป็นโอกาสของบ้านมือสองหรือบ้านราคาต้นทุนเดิมที่คาดว่าจะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากขึ้น

– บ้านเดี่ยวมีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค และความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าที่ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ซึ่งมักเป็นทำเลของบ้านเดี่ยว จึงส่งผลให้ระดับราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้น

– ปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจะทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นอีก ส่งผลต่อผู้ที่กู้ซื้อบ้าน หรือกำลังผ่อนบ้านอยู่ ต้องจ่ายค่างวดมากขึ้น หรือใช้ระยะเวลาผ่อนนานขึ้น

– มาตรการรัฐที่หมดไปในสิ้นปี 2565 เช่น การลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านหลังแรกที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว

แหล่งข้อมูล: Property Market Outlook 2023 reports by PropertyGuru Singapore, PropertyGuru Malaysia, Rumah.com, และ DDproperty