ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลักๆ ของกรุงเทพฯ มีสภาวะที่แตกต่างกันไป โดยผลการศึกษาของบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เผยให้เห็นว่า ศูนย์การค้าชั้นดี คอนโดมิเนียมกลุ่มลักชัวรี และโรงแรมกำลังเข้าสู่ระยะฟื้นตัว ในขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าต้องพบกับความท้าทายเพิ่มขึ้นเนื่องจากมีซัพพลายใหม่ปริมาณมากกำลังทยอยสร้างเสร็จ

นายไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “จากสถานการณ์ความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจและการเมืองที่เกิดขึ้นทั่วโลก ซึ่งมีผลกระทบในวงกว้างดังที่เห็นตัวอย่างได้จากความผันผวนที่เกิดขึ้นในตลาดหุ้นของไทย ทำให้มีนักลงทุนจำนวนมากที่ชะลอการลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์ อย่างไรก็ดี ในส่วนของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยรวมยังคงมีปัจจัยพื้นฐานที่ดี และเชื่อว่าจะยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก จากสถานการณ์ความไม่แน่นอนต่างๆ ที่เกิดขึ้นในขณะนี้”

นายแกลนซีกล่าวต่อด้วยว่า “โดยทั่วไป ดีมานด์หรือความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะมีความสัมพันธ์กับสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งในกรณีของประเทศไทย มีการคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจในปีนี้จะยังคงขยายตัว โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญคือการฟื้นตัวของภาคธุรกิจการท่องเที่ยว ซึ่งนับตั้งแต่ต้นปีจนถึงกลางเดือนมิถุนายนปีนี้ มีนักท่องเดินทางเข้ามาแล้วมากกว่า 11 ล้านคน นอกจากนี้ ในส่วนของอัตราดอกเบี้ย แม้จะมีการปรับตัวสูงขึ้น แต่โดยทั่วไปยังคงอยู่ในแดนต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อที่สามารถควบคุมระดับได้ตามเป้า ทั้งหมดนี้นับเป็นสัญญาณที่ดีต่อทิศทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ตลอดรวมจนถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”

แนวโน้มสำคัญๆ ที่น่าสนใจ

– กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นผู้ซื้อกลุ่มหลักในตลาดการซื้อขายที่ดิน ทั้งที่เป็นที่ดินขายกรรมสิทธิ์ขาดและที่ดินให้เช่าระยะยาว ซึ่งเห็นได้จากธุรกรรมการซื้อ/เช่าระยะยาวที่ดินโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในไตรมาสแรกของปีนี้เพียงไตรมาสเดียว มีมูลค่ารวมสูงถึง 7.7 หมื่นล้านบาท เทียบกับยอดการซื้อที่ดินของทั้งปี 2565 และปี 2564 ที่มีมูลค่ารวม 7.1 หมื่นล้านบาท และ 5.6 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ

– เนื่องจากกลุ่มผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า หรืออาคารสำนักงาน มีแนวโน้มที่จะเลือกหรือโยกย้ายไปสู่อาคาร/โครงการที่มีคุณภาพมากขึ้น ดังนั้น อาคารหรือโครงการเก่าจะจำเป็นต้องลงทุนปรับปรุงยกระดับคุณภาพให้ดีขึ้น เพื่อให้สามารถรักษาผู้เช่าที่มีอยู่เดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ ในสภาวการณ์ที่มีการแข่งขันแย่งชิงผู้เช่าเพิ่มสูงขึ้น

– บริษัทและองค์กรขนาดใหญ่ ทั้งของไทยและต่างชาติ ล้วนตั้งเป้าที่จะลดการปล่อยก๊าซเรือนสุทธิให้เป็นศูนย์ ดังนั้น บริษัท/องค์กรเหล่านี้ ต้องการเช่าพื้นที่ในอาคารที่ผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว แม้จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นถึง 13% เมื่อเทียบกับการเช่าพื้นที่ในอาคารคุณภาพใกล้เคียงกันแต่ไม่มีการรับรองมาตรฐาน

สถานการ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยสังเขป

คอนโดมิเนียมกลุ่มลักชัวรี่

ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีคอนโดลักชัวรีในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้นประมาณ 73,000 ยูนิต ซึ่งในจำนวนนี้ มียูนิตเหลือขายอยู่เพียงประมาณ 4.9%

ขณะที่มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นในปริมาณที่จำกัดในช่วงที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยโดยรวมของคอนโดกลุ่มนี้เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว โดยในไตรมาสแรกของปีนี้ ขยับเพิ่มขึ้น 0.6% จาก 12 เดือนก่อนหน้ามาอยู่ที่เฉลี่ยตารางเมตรละ 211,500 บาท เช่นเดียวกัน ตลาดคอนโดลักชัวรี่ให้เช่า มีความต้องการเพิ่มสูงขึ้นจากกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่เริ่มกลับเข้ามา โดยพบว่าตั้งแต่ต้นปีจนถึงขณะนี้ ค่าเช่าคอนโดลักชัวรี่ได้ปรับเพิ่มขึ้นแล้วเฉลี่ย 30%

ชาวไทยยังคงเป็นผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดกลุ่มนี้ แต่ขณะเดียวกัน พบว่าแรงซื้อจากชาวต่างชาติกำลังค่อนกลับเข้ามาหลังมาตรการควบคุมการเดินทางระหว่างประเทศถูกยกเลิก

ในขณะที่สภานการณ์โดยรวมกำลังกลับคืนสู่ภาวะปกติมากขึ้นหลังโควิด เจแอลแอลคาดว่า ซัพพลายใหม่ที่เพิ่มขึ้นในปริมาณจำกัด ราคาที่เริ่มขยับตัวเพิ่มขึ้น และโอกาสที่เพิ่มมากขึ้นในการปล่อยเช่า จะเป็นปัจจัยที่จะดึงดูดให้มีผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ทั้งชาวไทยและต่างชาติ กลับเข้ามาในตลาดคอนโดลักชัวรี่ของกรุงเทพฯ และกระตุ้นให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ตามมา

ศูนย์การค้าชั้นดี

ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีศูนย์การค้าชั้นดีคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 3.6 ล้านตารางเมตร และมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียง 5% กลุ่มธุรกิจบริการอาหารและเครื่องดื่มเป็นกลุ่มผู้เช่าที่มีการเช่าพื้นที่คึกคักมากที่สุด

ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อยู่ในระดับดี จำนวนลูกค้าผู้ซื้อสินค้าบริการที่เพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะที่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ และการมีตัวเลือกมากขึ้นสำหรับพื้นที่ให้เช่าในศูนย์การค้าชั้นดีที่สร้างเสร็จหรือปรับปรุงเสร็จใหม่ ทำให้มีผู้ประกอบการค้าปลีกสนใจขยายสาขาหรือเข้ามาเปิดกิจการในศูนย์การค้าชั้นดีของกรุงเทพฯ มากขึ้น ทั้งนี้ เฉพาะในไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการค้าปลีกแบรนด์สินค้าและบริการมากกว่า 36 รายประกาศแผนที่จะเปิดสาขาใหม่ในกรุงเทพฯ

โครงการที่จะสร้างหรือปรับปรุงเสร็จใหม่ จะส่งผลให้ตลาดศูนย์การค้ามีอัตราการว่างของพื้นที่เช่าเพิ่มสูงขึ้นในเร็วๆ นี้ แต่ขณะเดียวกัน โครงการเหล่านี้มีโอกาสที่จะดึงดูดแบรนด์อินเตอร์ให้เข้ามาเปิดสาขา ทำให้มีการเช่าคึกคักขึ้น และสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้นในลำดับต่อไป

โรงแรม

ภาคธุรโรงแรมทุกระดับของกรุงเทพฯ ยังคงฟื้นตัวดีขึ้นต่อเนื่องจากปีที่แล้วถึงปีนี้ โดย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปีนี้เทียบกับ 12 เดือนก่อนหน้า มีรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักจากจำนวนห้องพักที่เปิดให้บริการทั้งหมดปรับเพิ่มสูงขึ้นมากกว่า 310% สำหรับกลุ่มโรงแรมระดับ 4-5 ดาว และเกือบ 220% สำหรับกลุ่ม 3 ดาวและกลุ่มโรงแรมราคาประหยัด การปรับตัวดีขึ้นของรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักดังกล่าว เกิดจากอัตราการเช่าใช้บริการห้องพักและค่าบริการห้องพักรายวันที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น อันเป็นผลมาจากการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของภาคธุรกิจท่องเที่ยว

สำหรับในช่วงที่เหลือของปีนี้ คาดว่า รายได้เฉลี่ยต่อห้องพักจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไป แต่การปรับขึ้นจะมีอัตราที่ชะลอลง เนื่องจากกำลังมีซัพพลายใหม่อีกจำนวนรวม 8,400 ห้องที่จะเข้ามาในตลาดในปีนี้ ทั้งจากโครงการต่างๆ ที่เคยปิดตัวลงในช่วงโควิดแล้วกลับมาเปิดให้บริการอกครั้ง และโครงการก่อสร้างโรงแรมที่เคยชะลอโครงการและกลับมาดำเนินการต่อจนแล้วเสร็จ

อาคารสำนักงานเกรดเอ

ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานเกรดเอให้เช่าในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 1.4 ล้านตารางเมตร ธุรกรรมการเช่าใหม่ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่ เป็นการเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอ สะท้อนให้เห็นความต้องการของบริษัทผู้เช่าสำหรับการมีออฟฟิศ/ที่ทำการในอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพ อย่างไรก็ดี การที่มีโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานเกรดเอจำนวนมากที่กำลังทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น ส่งผลให้อัตราการว่างของพื้นที่เช่าในอาคารเกรดเอโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 21.5% เนื่องจากโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ต้องใช้เวลาในการหาผู้เช่าเข้ามาเติมเต็มพื้นที่เช่าในอาคาร

แนวโน้มดังกล่าวจะยังคงดำเนินต่อไปในตลอดปีนี้ เนื่องจาก ณ สิ้นปี ปริมาณพื้นที่สำนักงานเกรดเอทั้งหมดของกรุงเทพฯ จะขยับเพิ่มขึ้นเป็น 1.6 ล้านตารางเมตร โดยจะเป็นพื้นที่จากโครงการสร้างเสร็จใหม่ในปีนี้ 228,000 ตารางเมตร ซึ่งจะนับเป็นพื้นที่สร้างเสร็จเพิ่มรายปีปริมาณสูงสุดที่เคยเกิดขึ้นในรอบที่แล้วเมื่อปี 2542